A importância de um Cadastro Territorial Multifinalitário(CTM) para a avaliação em massa de imóveis Profa. Dra. Andrea F.T. Carneiro Programa de Pós graduação em Ciências Geodésicas e Tecnologias da Geoinformação UFPE andreaftenorio@gmail.com 1
O Conceito Cadastral Cadastro = Sistema de Informações Territoriais Fonte:FIG,1998 2
A INFORMAÇÃO TERRITORIAL produzida deve permitir o estabelecimento de políticas territoriais com objetivos diversos: tributação imobiliária, planejamento rural e urbano, garantia da segurança do direito de propriedade e do crédito, regulação do mercado imobiliário, gerenciamento ambiental, entre outros. (Fonte:FIG,1998) 3
O VALOR DA INFORMAÇÃO CADASTRAL 4
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FUNÇÕES DE UM SISTEMA CADASTRAL MULTIFINALITÁRIO: Integrar os conteúdos cadastrais; Otimizar os processos de gestão; Promover a interoperabilidade e multifuncionalidade; Aperfeiçoar o registro territorial; Aumentar a eficiência dos serviços prestados; Aumentar a segurança dos dados; Possuir uma plataforma tecnológica dirigida ao cidadão; Permitir o acesso à informação. 6
Multifinalidade Cadastro Fiscal Infraestrutura ETC... Compartilhamento CTM Planejamento Meio Ambiente 7
CADASTRO 8
Elementos técnicos do cadastro: 9
Dados geométricos: 10
Originais de levantamento do cadastro alemão (fotos: Markus Hasenack) 11
Planta de Mensura (ex:argentina) Fonte: http://www.geometras.com.ar/ mensuras.html 12
Dados descritivos: Pessoa Uso E outras variáveis para a determinação do valor! 13
Valor do Imóvel e Cadastro A melhoria do processo de avaliação em massa é ƒ {dados, pessoas, métodos} 14
Importância do Valor do Imóvel ƒ { Dados, pessoas, métodos} Cadastro. Temas cadastrais, dados importantes, sistema de informação... Observatório. Base de dados do mercado imobiliário, parcerias... Diretrizes Nacionais do CTM 15
Dados cadastrais: Parcelas, Benfeitorias, Infraestrutura, Topografia Superfície, Zoneamento, Servidões Fonte: Edmundo Moura (2011), Material produzido para a Capacitação em CTM - Lacad-UFPE/MinCidades
Parcela Parte única do solo pertencente a um ou mais proprietários registrada numa única matrícula.
Benfeitorias Construção devidamente averbada e registrada no RI (Registro de Imóveis).
Infraestrutura Serviços públicos ou particulares oferecidos a população através de investimentos no local onde encontra-se o imóvel.
Topografia Aspecto do terreno em relação ao nível da rua e aos confrontantes.
Superfície Aspecto do solo da parcela, em relação, a sua capacidade de absorção e/ou proximidade a córregos e rios.
Zoneamento Critério estabelecido pelo município para disciplinar o uso das parcelas, ou seja, criar zonas específicas para cada vocação.
Servidões Áreas onde não é possível edificar e onde as parcelas pertencem a União por determinação da Lei.
Avaliação Variáveis: Localização, Área do Terreno, Área Construída, Infra-estrutura Padrão Construtivo, Conservação, Equipamentos, Topografia, Superfície, Servidões, Zoneamento
Avaliação-Variáveis Localização:
ÁreadoTerreno Dimensões, tamanho da frente, confrontações.
ÁreaConstruída
Padrão Construtivo Vários padrões construtivos:
Conservação
Equipamentos Piscina, Churrasqueira, Sistema de Segurança, Portão eletrônico, Salão de Festas, Gerador, Sistema de Gás canalizado, Quadra esportiva, Etc...
Zoneamento (Lei do uso e ocupação do solo) Taxa de Ocupação, Gabarito, Potencial Construtivo, Recuos, Restrições
Os Sistemas de Informação Geográfica como apoio à variável localização Índices Urbanísticos Zoneamento do Plano Diretor Armazenamento em banco de dados dos dados do plano diretor Superposição do zoneamento na malha de parcelas Fonte: Everton Silva (2010), Capacitação em CTM - MinCidades
Características de Localização - SIG Acessibilidade Distância por caminho ao centro da cidade Estatísticas descritivas das medidas de distâncias Pares Média (Km) Desvio Padrão Distância bidirecional e 6.824 2.593 Distância impedância 7.123 2.487 Distância bidirecional e 6.824 2.593 Distância reta 5.359 2.073 Distância impedância e 7.123 2.487 Distância reta 5.359 2.073 Média Diferencas Desvio Padrão Correlação -.299.446.985* 1.464.679.982* 1.764.641.977*
Características de Localização - SIG Pavimentação Pavimentação Frequência % total % acumulado Asfalto 240 15,6 15,6 Lajota 548 35,6 51,2 Paralelepípedo 219 14,2 65,5 Sem pavimentação 531 34,5 100,0 Total 1538 100,0 Distribuição espacial dos tipos de pavimentos Distribuição dos eventos de mercado por tipo de pavimento
Características de Localização - SIG Rutas Comerciales/Servicios L e g e n d a : C la s s e 1 C la s s e 2 C la s s e 3 C la s s e 4 C la s s e 5
Áreas Inundáveis
Declividade
Média da Renda Censo (IBGE)
Superficie Contínua da Renda Fatiada
Superfície Contínua da AMR Fatiada
PORTARIA 511/2009 MINISTÉRIO DAS CIDADES 41
PORTARIA 511/2009 - MINISTÉRIO DAS CIDADES Art. 29 A avaliação de imóveis é um processo técnico, que deve ser transparente, estar em conformidade com as normas da ABNT e fornecer ao Município o valor venal, entendido como o valor de mercado, base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU e demais tributos imobiliários. 42
PORTARIA 511/2009 - MINISTÉRIO DAS CIDADES Art. 30 Recomenda-se que o resultado final da avaliação retrate a real situação dos valores dos imóveis no mercado, permitindo o fortalecimento da arrecadação local dos tributos imobiliários e a promoção da justiça fiscal e social, com o tratamento isonômico dos contribuintes. 43
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PORTARIA 511/2009 - MINISTÉRIO DAS CIDADES 45
A PVG e o Cadastro variáveis do modelo retiradas do cadastro obtenção rápida de valor individual ou de grupo de imóveis integração dos sistemas georreferenciamento rotinas de atualização/alteração cadastral política tributária emissão de carnês, atendimento ao cidadão 46
Art. 31 Recomenda-se que o Município forneça informações claras e precisas dos dados físicos e do valor do imóvel ao contribuinte, facilitando o atendimento a esclarecimentos e reclamações decorrentes do CTM e da avaliação dos imóveis. A maioria dos países europeus oferece serviços para a consulta dos valores associados aos bens imóveis e na maioria dos casos este não é um dado protegido. (Amália Velasco,2011). 47
PRINCÍPIO DA TOTAL TRANSPARÊNCIA BLACK HAWK (EUA) Vendas em 2014 48
DADOS REFERENTES A UM IMÓVEL TRANSACIONADO VALORES E TAXAS LOCALIZAÇÃO DADOS PESSOAIS 49
BOLETO PARA PAGAMENTO 1 50
OBSERVATÓRIO Sistema de informações para acompanhamento da evolução de um fenômeno, de um domínio ou de um tema estratégico, no tempo e no espaço. 1 TERRITORIAL (SOCIAL, AMBIENTAL OU LEGAL) VALORES POLÍTICAS PÚBLICAS POLÍTICAS TRIBUTÁRIAS 51
Base de Dados do Mercado Imobiliário Mobiliário Edificações BDMI condomínios Parcela Logradouros Pessoas Infraestrutu ra Fonte: Everton Silva,2010
B D M I Fonte: Everton Silva,2010
Base de Dados de Mercado Imobiliário Comparativo de datos de mercado. Datos heterogéneos, homogeneización por factores, metodología científica Involutivo. Emprendimiento hipotético, aprovechamiento eficiente, estudio de viabilidad técnico-económica, escenarios viables para producción y comercialización Evolutivo. Valor del terreno más el de la construcción, factor de comercialización Renta. Capitalización presente de su renta liquida, el bien vale por lo que puede producir (hoteles, predios industriales, centros comerciales, hospitales,
Características de Localização - SIG Distribuição Espacial dos Eventos de Mercado
CONSIDERAÇÕES SOBRE O PANORAMA DA EUROPA (Amália Velasco,2011): O valor está cada vez mais dissociado do imposto; A definição do valor não é competência do município, a cobrança de imposto sim; O valor é multifinalitário; Tendência de dispor de um valor único para todas as aplicações da administração pública.
Mesmo que utilizem a avaliação por renda, o observatório serve de apoio. Acordos para a obtenção dos dados de forma automática: Principalmente os valores das hipotecas (bancos e notários) Autodeclarados e comprovados pela administração
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Obrigada pela atenção! Andrea F. T. Carneiro aftc@ufpe.br Departamento de Engenharia Cartográfica da UFPE Programa de Pós-graduação em Ciências Geodésicas e Tecnologias da Geoinformação 61