Market Pulse Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T2 2015 Destaques Na primeira metade de 2015 o investimento em imobiliário comercial ultrapassou o volume total investido no ano passado, uma vez mais, com investimento proveniente do estrangeiro. O dinamismo no mercado de escritórios abrandou no segundo trimestre registando um volume de cerca de 21.000 m 2. No entanto, em termos acumulados, 2015 mantém-se 24% acima do período homólogo. No mercado de retalho, as zonas consolidadas do comércio de rua e os centros comerciais prime mantêm-se bastante procurados, tanto por retalhistas como por consumidores. No comércio de rua, a disponibilidade de espaços nos principais eixos é muito reduzida. Economia Segundo os dados publicados pelo Banco de Portugal (BdP) o PIB cresceu 1,5% no 2º Trimestre, valor que vai ao encontro das projeções de 1,7% para 2015. O valor continua assim em terreno positivo desde há sete trimestres consecutivos, evidenciando um crescimento lento mas consistente e em linha com as previsões. Esta previsão pressupõe a revisão de algumas projeções efetuadas no 1º trimestre. Espera-se assim um decréscimo do Consumo Privado de 2,4% para 2,2% e uma tendência crescente dos restantes indicadores, nomeadamente: a Procura Interna sobe de 1,6% para 2,1%; as Exportações aumentam de 4,3% para 4,8%; as Importações crescem de 3,9% para 5,7%; e a Inflação sobe de 0,2% para 0,5%. A Balança Correntes e de Capitais contribuiu neste 2º Trimestre negativamente para o PIB em 0,1%, resultado de um desequilíbrio a favor das importações face às exportações. As exportações, com uma taxa de variação homóloga de 7,4% em junho, têm sido um motor na economia. Porém, deverão crescer para além das geografias tradicionais que hoje passam dificuldades, nomeadamente Angola, que é o nosso principal cliente e os BRIC s. A taxa de desemprego, que se fixou nos 11,9% no 2º Trimestre, continua a tendência decrescente registada desde janeiro de 2015 cuja taxa se situava nos 13,8%. As taxas da dívida externa mantém-se baixas, com as Obrigações do Tesouro a 10 anos abaixo dos 3%, o que evidencia a confiança crescente na recuperação da economia nacional. Apesar dos esforços do BCE com o seu programa de injecção de liquidez, a taxa de inflação na Zona Euro continua baixa (0,2%), pelo que o programa poderá aumentar ou prolongar-se no tempo para que seja cumprida a meta da inflação, próxima dos 2%. Principais Indicadores Económicos 20, 15, 13,9% 10, 5, 2,1% 0,9% 0, -5, -0,2% -10, 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 PIB Consumo Privado Taxa de Inflação Taxa de Desemprego Fonte: Banco de Portugal e Eurostat 1
M Comércio Escritórios Market Pulse T2 2015 Mercado de Investimento Na primeira metade de 2015, o volume investido em imobiliário comercial ascendeu aos 950 milhões de euros, valor sete vezes superior ao período homólogo e superior ao volume total investido em 2014. De facto o interesse dos investidores por ativos imobiliários nacionais voltou no final de 2013, mas só a partir do 2º semestre de 2014 se verificou o impacto deste dinamismo no volume transacionado. Em linha com 2014, o investimento proveniente do estrangeiro foi expressivamente superior ao investimento nacional. Os investidores internacionais representaram cerca de 77% do volume investido durante os primeiros seis meses do ano. Com as transações de dois centros comerciais e de 16 unidades de retalho alimentar, o setor de retalho foi o mais ativo, com uma quota de 7 do volume registado no primeiro semestre de 2015. Também as lojas de rua nas principais zonas de comércio de Lisboa continuam a despertar o interesse dos investidores, com um total de 7 unidades transacionadas deste o início de 2015. No setor de escritórios, cuja quota foi de 14%, destacaram-se operações de investimento em todas as zonas, à exceção do Corredor Oeste. Só no 2º trimestre foram transacionados 5 edifícios de escritórios: o Liberdade 225 e o Liberdade 190 situados no Prime CBD; o edifício da EDP na Av. José Malhoa; o Edifício Caribe no Parque das Nações; e o Edifício Infante Santo 2 na Zona 4. Se em retalho a maioria do investimento teve origem estrangeira (83%), nos escritórios os investidores portugueses foram mais representativos, com 79% de quota. Os fundos de investimento representaram 76% do volume investido, refletindo os tickets deste tipo de investidores, que são, em geral, bastante mais elevados que outros tipos de investidores, como os privados e family offices. No volume registado pela JLL não são contabilizadas transações de imóveis residenciais ou para promoção, mercados atualmente muito ativos devido, essencialmente, aos programas dos Golden Visa, dos Residentes Não Habituais e ao crescimento da procura por apartamentos turísticos alavancado pelo boom do mercado turístico nacional. As yields voltaram a cair neste trimestre, nomeadamente nos centros comerciais, nas lojas de rua e nas duas principais zonas de escritórios (Prime CBD e CBD), perspetivando-se que esta tendência se mantenha até ao final de 2015. Apesar de limitado pelo volume de oferta face à procura atual, perspetiva-se um ano recorde de investimento imobiliário em Portugal, com um volume que poderá superar os 2.000 M. 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 Yields Prime, T2 2015 Edifício Valor (M ) Área (m 2 ) Comprador Almada Fórum & Fórum Montijo Zona/Formato n.d. 136.000 Blackstone Portfolio Banif I&L n.d. 115.000 Blackstone Continente Colombo 54 29.489 UBS Liberdade 225 n.d. 4.921 FPBP Emporio Armani Av. Liberdade Yield Prime (%) ΔTrim.(pb) ΔHom.(pb) T2/15-T1/15 T2/15-T2/14 Prime CBD 6,00-25 -100 CBD 6,75-25 -100 Zona Nova de Escritórios 7,25-0 -75 Zona Histórica 7,50-0 -50 Parque das Nações 7,00-0 -75 Corredor Oeste 8,25-0 -175 Centros Comerciais (líquida) 6,25-25 -100 Retail Parks (líquida) 7,50-0 -150 Comércio de Rua Lisboa 5,50-25 -100 Evolução do Volume de Investimento 0 829 Principais Transacções, T2 2015 1.136 1.253 704 393 760 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 S1 Nacional Internacional 2015 190 126 312 892 n.d. 491 Prowinko 950 2
Market Pulse T2 2015 Mercado de Escritórios Durante o 1º semestre de 2015 foram ocupados 50.776 m 2 de escritórios, o que representa um aumento de 24% face ao mesmo período do ano passado. Contudo, o segundo trimestre foi um pouco menos dinâmico que o período homólogo de 2014, verificando-se um decréscimo de 1. Até ao final de junho foram registadas 123 operações, cuja área média foi de 412 m 2, valor superior ao verificado no mesmo período do ano passado, de 349 m 2. O número de operações acima dos 1.000 m 2 também aumentou em termos homólogos, com o total de nove grandes operações. Torna-se clara a tendência por parte das empresas em mudar de instalações, aproveitando uma altura do mercado em que ainda se conseguem condições vantajosas. O Corredor Oeste e o Parque das Nações voltaram a ser as zonas mais dinâmicas, com quotas de 31% e 21%, respetivamente. O Corredor Oeste tem sido uma das zonas a registar o maior volume de absorção o que começa a traduzir-se numa descida gradual na taxa de disponibilidade, a qual ainda é bastante elevada (23,4%). O Parque das Nações, cujos níveis de absorção também tem sido dos mais elevados, é atualmente a zona com a taxa de disponibilidade mais reduzida, o que se poderá traduzir numa subida das rendas no próximo trimestre. A taxa de disponibilidade, que se situava nos 12,1% em 2014, situa-se agora nos 11,7%. Decréscimo este que se deve ao dinamismo do mercado aliado à reduzida promoção de novos edifícios especulativos que se tem verificado nos últimos anos. As rendas prime mantiveram-se inalteradas na primeira metade do ano. No entanto, com o aumento da procura, os proprietários estão cada vez menos flexíveis, o que, aliado à baixa disponibilidade de escritórios de qualidade e em localizações prime, se poderá traduzir numa subida das rendas até ao final do ano. Quanto à nova oferta, não se verificou a conclusão de nenhum edifício de escritórios durante este semestre. No entanto, até ao final do ano espera-se a conclusão de dois novos edifícios, os quais serão ocupados pelo proprietário: o Novo edifício da Sede da EDP situada na Zona 4, com uma área total de escritórios de 13.900 m 2 e o Edifício Castilho 24, com 7.000 m 2, que será totalmente ocupado pelo Banco de Portugal. Estão também em construção mais dois edifícios de escritórios, que irão para o mercado especulativamente: o nono edifício no Lagoas Park, com 4.900 m 2 que deverá estar concluído em 2016 e uma torre na Avenida Fontes Pereira de Melo com 19.500 m 2. A promoção de edifícios de escritórios está lentamente e retomar. A Sonae Sierra, por exemplo, submeteu recentemente um Pedido de Informação Prévia (PIP) para a construção de mais duas torres de escritórios no Centro Colombo, com um total de 48.000 m 2 e outros projetos também deverão surgir entretanto. Absorção e Taxa de Disponibilidade, T2 2015 Zona Absorção (m 2 ) Maiores Operações do Mercado, T2 2015 Rendas Prime de Escritórios, T2 2015 Taxa de Disponibilidade Prime CBD 1.957 9, CBD 2.486 9,5% Zona Nova de Escritórios 791 13,9% Zona Histórica 0 6,1% Parque das Nações 6.065 5,8% Corredor Oeste 7.199 23,4% Outras Zonas 2.819 - Lisboa Total 21.317 11,7% / LPI Edifício Zona Ocupante Área (m 2 ) Entreposto 7 Konecta 1.928 Office Oriente 5 3M Portugal 1.188 Qualidade A1 e A2 6 Livingbrands 1.035 Edifício Administrativo 5 TechData 928 Porto Salvo 6 Fitness Hut 925 / LPI Zona Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T2/15-T1/15 ΔHom. T2/15-T2/14 Prime CBD 18,25 0, 0, CBD 14,50 0, 0, Zona Nova de Escritórios 15,00 0, 0, Zona Histórica 14,50 0, 0, Parque das Nações 13,00 0, 0, Corredor Oeste 10,00 0, 0, / LPI Resumo e Outlook T2 2015 Outlook T3/15 Stock (milhões de m²) 4,57 - Edifícios Concluídos (m 2 ) 0 13.900 Volume de Absorção (mil m²) 20 Área Disponível ( mil m²) 533 Taxa de Disponibilidade (%) 11,7% Renda Prime ( /m 2 /mês) 18,25 / LPI 3
M2 M M2 Market Pulse T2 2015 Mercado de Retalho Impulsionado pela recuperação do consumo, 2015 manteve uma trajetória ascendente das vendas a retalho, que tem vindo a registar um crescimento homólogo desde o ano passado. Esta recuperação tem tido um impacto muito positivo na performance tanto do comércio de rua como dos centros comerciais. Comportamento da Procura de Retalho, T2 2015 Prime Secundário Centros Comerciais Retail Parks Comércio de Rua Adicionalmente à evolução do consumo interno, o comércio de rua, em particular nas zonas históricas, tem beneficiado também do boom no turismo. Esta tendência que se tem vindo a intensificar desde 2014, é o principal impulsionador da crescente procura por espaços nas zonas prime de comércio, nomeadamente por retalhistas internacionais. Nas zonas residenciais, assistimos também a um ligeiro aumento da procura, impulsionada principalmente por operadores nacionais de conveniência que pretendem estar perto das populações, cujos hábitos de consumo incluem novamente o comércio de bairro. Neste trimestre registámos apenas uma nova abertura nas principais zonas de comércio de Lisboa, a loja Tumi na Avenida da Liberdade. Este facto não se deve a uma redução da procura, mas sim à redução no número de espaços disponíveis nas zonas prime, cuja procura se concentra maioritariamente nos principais eixos, como a Rua Garrett no Chiado ou a Rua Augusta na Baixa. Baixa Evolução da Nova Oferta de Complexos Comerciais 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Alta 2,99 3,29 3,38 3,49 3,49 3,49 3,50 3,50 3,55 3,64 2,67 2,46 2,22 198 234 215 318 297 94 112 0 0 6 0 50 90 Nova Oferta Stock 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 As rendas prime destas zonas têm aumentado trimestre após trimestre, proveniente da dinâmica que se vive. A renda prime na Baixa sobe pelo terceiro trimestre consecutivo, estando atualmente nos níveis mais elevados desde que há registo. No Porto, nomeadamente na Rua de Santa Catarina, principal eixo de comércio, também se voltou a registar o aumento da renda prime, situando-se atualmente nos 40 /m 2. Neste mercado surge também uma crescente procura pela Baixa, nomeadamente na zona dos Clérigos e dos Aliados, onde começam a aparecer algumas unidades de comércio de luxo. Os centros comerciais prime continuam a ser o grande foco dos consumidores nacionais devido à diversidade e conveniência que oferecem. Com a retoma das estratégias de expansão de muitas marcas, a procura destes ativos tem estado mais dinâmica, levando a um novo aumento da renda prime durante este trimestre. Este é um mercado maduro que foi fortemente afetado pelos anos de crise, período em que a promoção de novos centros comerciais esteve muito estagnada. Atualmente existem dois projectos em desenvolvimento: um em Loulé, desenvolvido pela Ikea Centres, que abrirá portas apenas em 2017; e o Nova Arcada (ex-dolce Vita Braga) que esteve em standby e irá agora abrir também com uma loja IKEA. Existe ainda outro projeto parado há alguns anos, o Évora Shopping, para o qual não há previsão de conclusão. Rendas Prime, T2 2015 Formato Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T2/15-T1/15 ΔHom. T2/15-T2/14 Centros Comerciais 95 6% 12% Retail Parks 10 Comércio de Rua Lisboa: Chiado Avenida da Liberdade Rua Castilho Baixa Príncipe Real 110 90 45 70 35 Principais Aberturas de Lojas de Rua, T2 2015 Tumi Lojista Av. Da Liberdade 6% 8% Localização 16% 2 27% 4
Market Pulse T2 2015 Mapa de Escritórios de Lisboa Definições Renda Prime: representa a renda mais alta que pode ser esperada numa determinada data, para um espaço de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime reflete espaços com uma dimensão mínima, que varia em função do tipo de espaço: Escritórios- 200 m 2 ; Centros Comerciais e Comércio de Rua 100 m 2 ; Retail Parks 1.000 m 2. A Renda Prime reflete o arrendamento considerado standard para o mercado/ zona em análise. A Renda Prime não inclui quaisquer tipo de incentivos concedidos aos inquilinos, taxas e despesas comuns. A Renda Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. Yield Prime: representa a melhor (i.e. mais baixa) yield que pode ser esperada numa determinada data, na aquisição de um imóvel de elevada qualidade e situado na melhor localização. Na definição da Yield Prime considera-se ainda que a propriedade deve estar arrendada a inquilino(s) sólido(s) e de referência, refletindo contratos de arrendamento considerados standard para o mercado. A Yield Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. 5
Escritórios JLL Lisboa Edifício Heron Castilho Partner logo if required Rua Braamcamp, nº 40 8º 1250-050 Lisboa Portugal T: +351 213 583 222 F: +351 213 583 223 Pedro Lancastre Patricia Araújo Mariana Rosa Fernando Ferreira Managing Director Head of Retail Head of Office Agency Head of Capital Markets pedro.lancastre@eu.jll.com patricia.araujo@eu.jll.com & Corporate Solutions fernando.ferreira@eu.jll.com mariana.rosa@eu.jll.com João Marques Fernando Vasco Costa Patrícia Barão Maria Empis Head of Design & Build Head of Development Solutions Head of Residential Head of Strategic Consultancy Joao.marques@tetris-db.com fernando.vascocosta@eu.jll.com patricia.barao@eu.jll.com & Research maria.empis@eu.jll.com Sofia Coelho Miguel Kreiseler Head of Valuations Head of Property & Asset sofia.coelho@eu.jll.com Management miguel.kreiseler@eu.jll.com www.jll.pt COPYRIGHT JLL IP, INC. 2015. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of JLL. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.