Curso/Disciplina: Direito Urbanístico Aula: Direito Urbanístico - 13 Professor(a): Luiz Jungstedt Monitor(a): José Alisson Sousa dos Santos Aula 13 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA Em regra, o princípio da destinação é usado pelo Direito Agrário, em contradição a posições do Direito Urbanístico e do Direito Tributário, que geralmente atribuem à legislação municipal a definição de área urbana, adotando o princípio da localização. Por exemplo, o Plano Diretor do Município do Rio de Janeiro diz que toda a sua área é considerada urbana (art. 13), implicando que aqueles que realizam atividade rural tenham de pagar IPTU em vez de ITR. Apesar desse entendimento, o STJ, no REsp 1.112.646, julgado em 26/08/2009, adotou o princípio da destinação para definição de tributos. Página1 TRIBUTÁRIO. IMÓVEL NA ÁREA URBANA. DESTINAÇÃO RURAL. IPTU. NÃO-INCIDÊNCIA. ART. 15 DO DL 57/1966. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC. 1. Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (art. 15 do DL 57/1966). 2. Recurso Especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução 8/2008 do STJ. (REsp 1112646/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 26/08/2009, DJe 28/08/2009)
A destinação também passou a ter aplicação na definição de núcleos urbanos, mesmo que em áreas rurais, conforme artigos 21, 3º e 9º, I da MP 759/2016 (convertida na Lei 13.465/2017): Art. 21. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferido por ato discricionário do Poder Público àquele que detiver área pública ou possuir área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado. 1 3º São núcleos urbanos informais consolidados: I - aqueles existentes na data de publicação desta Medida Provisória; 2 e II - aqueles de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelos Municípios ou pelo Distrito Federal. Art. 9º Para fins desta Medida Provisória, consideram-se: I - núcleos urbanos - os adensamentos com usos e características urbanas, ainda que situados: a) em áreas qualificadas como rurais; ou b) em imóveis destinados predominantemente à moradia de seus ocupantes, sejam eles privados, públicos ou em copropriedade ou comunhão com ente público ou privado; 3 Com relação aos núcleos urbanos consolidados anteriores a 22 de dezembro de 2016, há uma consolidação no tempo. E quanto às áreas de difícil reversão, há uma consolidação de fato. Não há só a legitimação fundiária como forma de regularização. Isso é reconhecido pela lei. Vale lembrar que essa medida provisória afasta a aplicação do artigo 17, I da Lei 8.666/93, que trata da alienação de bem público e exige, entre outros, autorização legislativa, conforme artigo 58 da MP 759/2016: 1 Correspondentes na Lei 13.465/2017: Página2 Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se: III - núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município; 2 A MP foi publicada em 22 de dezembro de 2016. 3 Correspondente na Lei 13.465/2017: Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se: I - núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;
Art. 58. Para fins da Reurb, ficam dispensadas a desafetação e as exigências previstas no inciso I do caput do art. 17 da Lei nº 8.666, de 1993. 4 Além da autorização legislativa, a alienação de imóvel público está condicionada a motivação, avaliação prévia e licitação na modalidade concorrência. Página3 4 Correspondente na Lei 13.465/2017: art. 71.
No caso da regularização fundiária é dispensada a licitação. É o que se lê do artigo 17, I, f a i, da Lei 8.666/93: Art. 17. A alienação de bens da Administração Pública, subordinada à existência de interesse público devidamente justificado, será precedida de avaliação e obedecerá às seguintes normas: I - quando imóveis, dependerá de autorização legislativa para órgãos da administração direta e entidades autárquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive as entidades paraestatais, dependerá de avaliação prévia e de licitação na modalidade de concorrência, dispensada esta nos seguintes casos: f) alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito real de uso, locação ou permissão de uso de bens imóveis residenciais construídos, destinados ou efetivamente utilizados no âmbito de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social desenvolvidos por órgãos ou entidades da administração pública; g) procedimentos de legitimação de posse de que trata o art. 29 da Lei no 6.383, de 7 de dezembro de 1976, mediante iniciativa e deliberação dos órgãos da Administração Pública em cuja competência legal inclua-se tal atribuição; h) alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito real de uso, locação ou permissão de uso de bens imóveis de uso comercial de âmbito local com área de até 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados) e inseridos no âmbito de programas de regularização fundiária de interesse social desenvolvidos por órgãos ou entidades da administração pública; i) alienação e concessão de direito real de uso, gratuita ou onerosa, de terras públicas rurais da União e do Incra, onde incidam ocupações até o limite de que trata o 1o do art. 6o da Lei no 11.952, de 25 de junho de 2009, para fins de regularização fundiária, atendidos os requisitos legais; Há várias formas de regularização fundiária, em processos pautados pelos princípios da dignidade da pessoa humana e da justiça social: Programa Minha Casa Minha Vida (com acréscimo da Reurb-S e da Reurb- E), concessão de uso especial, concessão de direito real de uso, discriminação de terras devolutas, reforma agrária, demarcação de terras indígenas, legitimação de posse (que ganha ao seu lado a legitimação fundiária) e demarcação de terras quilombolas, entre outros. Nesse sentido, o artigo 38 da MP 759/2016: Art. 38. Para fins de regularização fundiária urbana, também poderão ser utilizados como instrumentos para conferir direitos reais, entre outros, a concessão de direito real de uso, a concessão de uso especial para fins de moradia, de doação e de compra e venda. Página4
LEGITIMAÇÃO DE POSSE Página5 A legitimação de posse para fins de regularização fundiária é tradicional; já era trabalhada no Programa Minha Casa Minha Vida, mas foram trazidas novidades pela MP 759/2016, nos artigos 22 a 24. Destaque-se o artigo 23:
Art. 23. Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão deste em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições do art. 183 da Constituição. 5 Essa legitimação de posse que, passados cinco anos, é transformada em propriedade recai sobre imóvel privado, o que fora previsto pela primeira vez no art. 60 do PMCMV (Lei 11.977/2009). Não é cabível para imóveis urbanos públicos, conforme artigo 21, 3º da MP 759/2016: 3º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do Poder Público. 6 Quanto a legitimação de posse em área rural pública, tem-se o artigo 29 da Lei 6.383/76: Art. 29 - O ocupante de terras públicas, que as tenha tornado produtivas com o seu trabalho e o de sua família, fará jus à legitimação da posse de área contínua até 100 (cem) hectares, desde que preencha os seguintes requisitos: I - não seja proprietário de imóvel rural; II - comprove a morada permanente e cultura efetiva, pelo prazo mínimo de 1 (um) ano. 1º - A legitimação da posse de que trata o presente artigo consistirá no fornecimento de uma Licença de Ocupação, pelo prazo mínimo de mais 4 (quatro) anos, findo o qual o ocupante terá a preferência para aquisição do lote, pelo valor histórico da terra nua, satisfeitos os requisitos de morada permanente e cultura efetiva e comprovada a sua capacidade para desenvolver a área ocupada. 2º - Aos portadores de Licenças de Ocupação, concedidas na forma da legislação anterior, será assegurada a preferência para aquisição de área até 100 (cem) hectares, nas condições do parágrafo anterior, e, o que exceder esse limite, pelo valor atual da terra nua. Para adquirir a legitimação de posse e, após cinco anos, convertê-la em propriedade, necessário cumprir os requisitos para usucapião especial urbana, previstos no artigo 183 da Constituição Federal: Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 5 Correspondente na Lei 13.465/2017: Art. 26. Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa Página6 e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão automática dele em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições do art. 183 da Constituição Federal, independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral. 6 Correspondente na Lei 13.465/2017: Art. 25, 2º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público.