BNC Predifundo Fundo de Investimento Imobiliário Lojas no nº 43 da Av. Infante Santo, Lisboa Aquisição em 2000 RELATÓRIO ANUAL DE ACTIVIDADE Ano 2002 31 de Janeiro de 2003
Política de Investimento O BNC Predifundo iniciou a sua actividade em 1994 e desde então que a sua política de investimento assenta essencialmente na aquisição de imóveis para arrendamento, que proporcionem um nível de risco e rendibilidade equilibrado e possuam potencial de valorização no médio e longo prazo. A aquisição de cada imóvel resulta de uma análise cuidada em termos de qualidade do activo, arrendatário, e taxa de rendimento esperada. Com o objectivo de diminuir o risco do investimento, existe uma grande preocupação pela diversificação, quer em termos de activos (comércio, serviços, armazéns) quer em termos geográficos. Transacções de Valores Imobiliários Durante o ano de 2002, e no seguimento da política de investimento do BNC Predifundo, foram analisados diversos activos tendo sido adquiridos três imóveis para o património do fundo e finalizada a aquisição de um outro através do pagamento da tranche final. O investimento total realizado ao longo do corrente exercício foi de aproximadamente 4 milhões de euros. i) Março de 2002 748 mil euros ii) Julho de 2002 2.095 mil euros iii) Julho de 2002 1.047 mil euros iv) Dezembro de 2002 175 mil euros Espaço Comercial com 426 m 2 na Costa da Guia em Cascais Armazém com 2.645 m 2 na Rua da Telha em Valongo Armazém com 2.400 m 2 na Rua do Barreiro na Maia Armazém com 1.888 m 2 em Abraveses, Viseu Imóveis por Distrito Setúbal 13% Viseu 2% Coimbra 3% Faro 3% Santarém 2% Porto 27% Lisboa 50% 2
Rendibilidade 1 e Património As aquisições realizadas durante o corrente ano e a excelente aceitação que o Fundo tem tido na rede do BNC - Banco Nacional de Crédito Imobiliário, permitiram que o património crescesse 4,9 milhões de euros para 18,6 milhões de euros, o que representa uma variação de 36%. O número de participantes cresceu 29% para 575 subscritores. Evolução Patrimonial Composição da Carteira 20.000 18.000 Liquidez 24% 16.000 Milhares de Euros 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Dez-95 Dez-96 Dez-97 Dez-98 Dez-99 Dez-00 Dez-01 Dez-02 Imóveis situados em Portugal 76% A 31 de Dezembro de 2002 o valor da unidade participação divulgado BNC Predifundo era de 8.7877, a que corresponde uma rendibilidade no ano de 2002 de 5,1%. Rendibilidade Anualizada Evolução do Valor das UP's 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 5,6% 5,1% 4,8% 4,6% 1999 2000 2001 2002 Cotação em Euros 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 Jun-95 Dez-95 Jun-96 Dez-96 Jun-97 Dez-97 Jun-98 Dez-98 Jun-99 Dez-99 Jun-00 Dez-00 Jun-01 Dez-01 Jun-02 Dez-02 1 A rendibilidade do Fundo é líquida das comissões de gestão e depositário. As rendibilidades passadas não constituem garantia de rendibilidades futuras, dado que os valores das unidades de participação podem aumentar ou diminuir de acordo com o valor dos activos que integram o Fundo. O valor da UP utilizado para o cálculo das rendibilidades corresponde ao valor divulgado no último dia útil dos períodos mencionados. 3
Balanço (31 de Dezembro 2002) (em euros) ANO ACTIVO ACTIVO MENOS-VALIAS ACTIVO ANO PASSIVO ANO ANO BRUTO E PROVISÕES LIQUIDO ANTERIOR ANTERIOR MAIS-VALIAS CAPITAL DO FUNDO IMÓVEIS Unidades de Participação 10 580 694 8 173 821 Construções 14 455 320 15 962-14 471 282 10 110 367 Variações Patrimoniais 4 533 541 2 814 210 Adiantamento por compra de imóveis - - - - 172 085 Resultados Transitados 2 700 472 2 171 860 TOTAL DE IMÓVEIS 14 455 320 15 962 0 14 471 282 10 282 452 Ajustamentos em Imóveis 15 962 15 962 CONTAS DE TERCEIROS Resultados Líquidos do Período 815 151 528 611 Rendas Vencidas, a Regularizar 2 990 - - 2 990 - TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 18 645 820 13 704 464 TOTAL DOS VALORES A RECEBER 2 990 0 0 2 990 0 DISPONIBILIDADES CONTAS DE TERCEIROS Depósitos à Ordem 57 361 - - 57 361 49 829 Comissões a Pagar 32 123 23 331 Depósitos a Prazo 4 350 000 - - 4 350 000 3 342 186 Sector Público Administrativo 228 966 42 994 TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 4 407 361 0 0 4 407 361 3 392 015 TOTAL DOS VALORES A PAGAR 261 089 66 325 CONTAS DE REGULARIZAÇÃO CONTAS DE REGULARIZAÇÃO Proveitos a Receber 56 623 - - 56 623 106 054 Custos a Pagar - - Despesas com Custo Diferido 10 645 - - 10 645 9 709 Receitas com Proveito Diferido 41 992 19 441 Outras Contas de Regularização - - - - - Outras Contas de Regularização - - TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES ACTIVAS 67 268 0 0 67 268 115 763 TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES PASSIVAS 41 992 19 441 TOTAL DO ACTIVO 18 932 939 15 962 0 18 948 901 13 790 230 TOTAL DO PASSIVO 18 948 901 13 790 230 Total do Número de Unidades de Participação 2 121 239 1 638 704 Valor Unitário da Unidade de Participação 8,7901 8,3630 Demonstração de Resultados (31 Dezembro 2002) (em euros) CUSTOS E PERDAS ANO ANO PROVEITOS E GANHOS ANO ANO ANTERIOR ANTERIOR CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES COMISSÕES JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS Outras, de operações correntes 333 263 241 245 Da carteira de títulos - - IMPOSTOS E TAXAS Outros, de operações correntes 150 196 152 650 Directos 295 182 195 848 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 19 685 10 337 RENDIMENTOS DE IMÓVEIS 1 313 950 823 829 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 861 438 TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 648 991 447 868 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 1 464 146 976 479 CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS Outras perdas eventuais 4 - Outros ganhos eventuais - - TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 4 0 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 0 0 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO 815 151 528 611 TOTAL 1 464 146 976 479 TOTAL 1 464 146 976 479 Resultados Eventuais - 4 0 Resultados de Imóveis 1 294 265 813 492 Resultados Antes de Imposto s/o Rendimento 1 110 333 724 459 Resultados Correntes 1 110 337 724 459 Resultados Líquidos do Período 815 151 528 611 Demonstração dos Fluxos Monetários (31 de Dezembro de 2001 e 2002) DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS 2002 2001 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de unidades de participação 12 855 690 16 194 776 PAGAMENTOS: Resgates de unidades de participação 8 729 486 13 143 250 Fluxo sobre as operações sobre as unidades do fundo 4 126 204 3 051 526 OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimento de imóveis 1 291 690 709 645 PAGAMENTOS: Aquisição de imóveis 4 188 830 2 684 286 Despesas correntes com imóveis 17 957 4 206 787 3 985 2 688 271 Fluxo sobre as operações com valores imobiliários -2 915 097-1 978 626 OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de depósitos bancários 168 044 68 231 Outros recebimentos correntes 7 188 175 232 260 158 328 389 PAGAMENTOS: Comissão de gestão 239 308 173 327 Comissão de depósito 79 769 57 776 Impostos e taxas 48 387 30 846 Outros pagamentos correntes 3 529 370 993 273 441 535 390 Fluxo das operações de gestão corrente - 195 761-207 001 Saldo dos fluxos monetários do período (A) 1 015 346 865 899 Disponibilidades no início do período (B) 3 392 015 2 526 112 Disponibilidades no fim do período (C)=(B)+/-(A) 4 407 361 3 392 011 4
Anexo às Demonstrações Financeiras (em 31 de Dezembro de 2002) Valores expressos em euros INTRODUÇÃO O Fundo de Investimento Imobiliário - BNC PREDIFUNDO foi constituído de acordo com a autorização dada pela Portaria nº 144/93, de 30 de Junho de 1993, do Ministério das Finanças. Trata-se de um fundo de investimento imobiliário aberto, constituído por tempo indeterminado, a contar do primeiro dia de subscrição das unidades de participação, o qual ocorreu em 19 de Maio de 1994. Nos termos da lei e do regulamento de gestão do próprio Fundo, este será essencialmente composto por um conjunto de valores imobiliários e por outros valores mobiliários e activos líquidos legalmente autorizados. O Fundo é administrado, gerido e representado pela BNC PREDIFUNDOS - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., sendo as funções de depositário exercidas pelo BNC - Banco Nacional de Crédito Imobiliário, S.A.. BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS As demonstrações financeiras do BNC PREDIFUNDO foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, processados de acordo com o Plano Contabilístico para os Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários nos termos da competência que lhe foi atribuída pelo Decreto-Lei 294/95, de 17 de Novembro e pelo Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março. As notas às contas respeitam a ordem estabelecida no Plano de Contas, pelo que os números não identificados neste Anexo não têm aplicação por inexistência de situações a reportar. As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes: 5
a) Especialização dos exercícios O fundo regista as suas receitas e despesas de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidas à medida que são geradas, independentemente do momento do seu recebimento ou pagamento. b) Cálculo do valor das unidades de participação O valor das unidades de participação é calculado diariamente, dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. c) Avaliação de imóveis Os valores imobiliários integrados na carteira do Fundo são avaliados, em cada ano civil, por dois peritos independentes, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o Banco Depositário. Para além das avaliações anuais, serão também realizadas avaliações, nos moldes referidos no ponto anterior, sempre que se proceda a uma aquisição ou alienação, bem como quando a Sociedade Gestora considere que tenha ocorrido uma alteração significativa do valor de algum dos valores imobiliários. d) Comissão de gestão A comissão de gestão corresponde à remuneração da sociedade responsável pela gestão do património do Fundo. De acordo com o regulamento de gestão do Fundo, esta comissão é calculada diariamente por aplicação de uma taxa anual de 1,5% sobre o valor patrimonial do Fundo. Este custo é registado na rubrica Comissões, sendo a sua liquidação efectuada mensalmente. e) Comissão de depositário A comissão de depositário corresponde à remuneração do BNC - Banco Nacional de Crédito Imobiliário, S.A., pelo exercício dos seus serviços de Banco Depositário. De acordo com o regulamento de gestão do Fundo, esta comissão é calculada diariamente por aplicação de uma taxa anual de 0,5% sobre o valor do património líquido do Fundo. Este custo é registado na rubrica Comissões, sendo a sua liquidação efectuada mensalmente. f) Outros encargos Constituem encargo do Fundo, para além dos referidos nas alíneas d) e e), os custos decorrentes de aquisições, arrendamento e alienação de valores imobiliários. 6
NOTA 1 - VALIAS POTENCIAIS Imóveis Valor Média dos Valores Valia Contabilístico das Avaliações Potencial DAMIÃO DE GÓIS - ALGÉS 974.417,60 1.097.926,31 123.508,71 Rua Damião de Góis, 34 A-B C.COMERCIAL D. DINIS - COIMBRA 434.340,29 480.968,00 46.627,71 Av. Fernão de Magalhães, 170 MOUZ. ALBUQUERQUE - FARO 408.781,89 450.340,00 41.558,11 Rua Mouzinho de Albuquerque, 17 LARGO LAGOA - LINDA-A-VELHA 850.172,82 1.091.490,14 241.317,32 Largo da Lagoa, Nº 15 E PÇ REPÚBLICA - MONTIJO 383.248,82 428.449,58 45.200,76 Praça da República, 36 SA BANDEIRA - PORTO 809.410,37 984.203,50 174.793,13 Rua Sá da Bandeira 797, 801/5/9 BER. SANTARENO - SANTARÉM 126.609,12 184.412,93 57.803,81 Av. Bernardo Santereno Lote 2 RUA COIMBRA -TOMAR 134.101,77 154.265,54 20.163,77 Rua de Coimbra Lote 1 TORRES VEDRAS 228.078,18 280.879,00 52.800,82 Av. General Humberto Delgado Lt 2 VILA FRANCA CENTRO - V. F. XIRA 408.781,34 444.199,00 35.417,66 Rua Serpa Pinto SETÚBAL 303.896,50 334.254,50 30.358,00 Rua de Brancanes, nº11 C VISEU 349.666,84 413.000,00 63.333,16 Armazém em Abraveses LISBOA 1.809.635,04 1.872.986,50 63.351,46 Av. Infante Santo, nº 43 B e C SETÚBAL 758.945,93 906.565,50 147.619,57 Av. Bento Gonçalves nº30 1ºandar QUELUZ DE BAIXO 2.110.897,74 2.147.986,00 37.088,26 Rua Mário Castelhano, nº42 ALMADA 457.316,73 457.297,99-18,74 Av. Prof. Egas Moniz CASCAIS 754.621,48 1.061.253,00 306.631,52 Limites do Lugar da Torre, Costa da Guia VALONGO 2.112.132,64 2.552.500,00 440.367,36 Rua da Telha, 16 MAIA 1.056.226,78 1.152.000,00 95.773,22 Rua do Barreiro, 492 TOTAL 14.471.281,88 16.494.977,48 2.023.695,60 NOTA 2 Número de unidades de participação emitidas, resgatadas e em circulação em 2002.Comparação do valor líquido global do fundo e da unidade de participação no início e no fim de 2002, bem como dos factos geradores das variações ocorridas. No Início Subscr. Resgates Dist. res. Outros Res. Per. No Fim Valor base 8 173 821 7 487 828 5 080 955 10 580 694 Diferença em subs. resgates 2 814 210 5 367 862 3 648 531 4 533 541 Resultados distribuídos 0 0 Resultados acumulados 2 171 861 528 611 2 700 472 Ajustamentos em imóveis 15 962 15 962 Resultados do período 528 611-528 611 815 151 815 151 Soma 13 704 465 12 855 690 8 729 486 0 0 815 151 18 645 820 Nº unidades participação 1 638 704 2 121 239 Valor unidade participação 8,3630 8,7901 7
NOTA 3 INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM IMÓVEIS Descrição dos Imóveis Área Data das Valor das Valor do Adiant. (m2) Avaliações Avaliações Imóvel 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL 1.2. Construções Acabadas 1.2.1. Arrendadas DAMIÃO DE GÓIS - ALGÉS 442 Dez-01 1.097.355 974.417,60 Rua Damião de Góis, 34 A-B Dez-01 1.098.498 C.COMERCIAL D. DINIS - COIMBRA 140 Dez-01 483.834 434.340,29 Av. Fernão de Magalhães, 170 Dez-01 478.102 MOUZ. ALBUQUERQUE - FARO 190 Dez-01 448.918 408.781,89 Rua Mouzinho de Albuquerque, 17 Dez-01 451.762 LARGO LAGOA - LINDA-A-VELHA 900 Dez-01 1.023.533 850.172,82 Largo da Lagoa, Nº 15 E Dez-01 1.159.447 PÇ REPÚBLICA - MONTIJO 249 Dez-01 436.448 383.248,82 Praça da República, 36 Dez-01 420.451 SA BANDEIRA - PORTO 1.430 Dez-01 1.100.000 809.410,37 Rua Sá da Bandeira 797, 801/5/9 Dez-01 868.407 BER. SANTARENO - SANTARÉM 170 Dez-01 172.085 126.609,12 Av. Bernardo Santereno Lote 2 Dez-01 196.741 RUA COIMBRA -TOMAR 90 Dez-01 149.639 134.101,77 Rua de Coimbra Lote 1 Dez-01 158.892 TORRES VEDRAS 115 Dez-01 304.267 228.078,18 Av. General Humberto Delgado Lt 2 Dez-01 257.491 VILA FRANCA CENTRO - V. F. XIRA 156 Dez-01 448.918 408.781,34 Rua Serpa Pinto Dez-01 439.480 SETÚBAL 259 Dez-01 306.761 303.896,50 Rua de Brancanes, nº11 C Dez-01 361.748 VISEU 1.888 Dez-01 456.000 349.666,84 Armazém em Abraveses Dez-01 370.000 LISBOA 449 Dez-01 1.832.085 1.809.635,04 Av. Infante Santo, nº 43 B e C Dez-01 1.913.888 SETÚBAL 980 Mai-01 1.010.066 758.945,93 Av. Bento Gonçalves nº30 1ºandar Mai-01 803.065 QUELUZ DE BAIXO 22.500 Dez-01 2.225.961 2.110.897,74 Rua Mário Castelhano, nº42 Dez-01 2.070.011 ALMADA 384 Nov-01 452.709 457.316,73 Av. Prof. Egas Moniz Nov-01 461.887 CASCAIS 426 Nov-01 1.160.600 754.621,48 Limites do Lugar da Torre, Costa da Guia Nov-01 961.906 VALONGO 2.645 Jun-02 2.380.000 2.112.132,64 Rua da Telha, 16 Jun-02 2.725.000 MAIA 2.400 Jun-02 1.100.000 1.056.226,78 Rua do Barreiro, 492 Jun-02 1.204.000 TOTAL 14.471.281,88 NOTA 7 - DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final Depósitos à ordem 49 829 57 361 Depósitos a prazo 3 342 186 1 007 814-4 350 000 Total 3 392 015 1 007 814 0 4 407 361 8
NOTA 12 - IMPOSTOS Os rendimentos prediais, líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados, estão sujeitos à tributação autónoma à taxa de 20%. Em 2002, o montante do imposto retido foi de 228.966,06 (2001: 195.847,81) O DIRECTOR DA CONTABILIDADE O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO 9
Relatório do Auditor 10
11