BNC Predifundo Fundo de Investimento Imobiliário RELATÓRIO ANUAL DE ACTIVIDADE Ano 2003 30 de Janeiro de 2004
Política de Investimento O BNC Predifundo iniciou a sua actividade em 1994, e desde então investe no mercado imobiliário numa óptica de solidez e rendibilidade. A política de investimento do Fundo, pressupõe uma análise profunda de cada aquisição efectuada, estudando detalhadamente a qualidade de activo, preço e potencial de valorização a médio prazo. É também, dada especial importância aos arrendatários dos espaços do Fundo, nomeadamente a solidez de seu balanço, garantias prestadas e yield gerado para o Fundo. Transacções de Valores Imobiliários Ao longo do ano de 2003, e na prossecução dos objectivos do Fundo, foram analisadas inúmeras propostas de aquisição de espaços imobiliários. Assim, em Abril, foi adquirido um espaço para Escritórios e Armazém na Maia (distrito do Porto) no valor de 1,7 milhões de euros: Data: Abril de 2003 Montante: 1.670 mil euros Local: Escritório com 1.611m2 e armazém com 232 m2 no CEM Centro Empresarial da Maia. Arrendatário: Schindler, Ascensores e Escadas Rolantes, SA Imóveis por Distrito Setúbal 12% Viseu 2% Coimbra 3% Faro 3% Santarém 2% Porto 35% Lisboa 43% 2
Rendibilidade 1 e Património A aquisição realizada durante o primeiro semestre e a excelente aceitação que o BNC Predifundo tem na rede do BNC Banco Nacional de Crédito, permitiram que o património líquido do Fundo crescesse cerca de 11% para 20,7 milhões de euros, ou seja, um crescimento de 2,1 milhões de euros. Em 31 de Dezembro de 2003, o BNC Predifundo tinha 685 participantes, o que representa uma variação de 19%. Evolução Patrimonial Composição da Carteira 25.000 Liquidez 21% Milhares de Euros 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Dez-95 Dez-96 Dez-97 Dez-98 Dez-99 Dez-00 Dez-01 Dez-02 Dez-03 Imóveis situados em Portugal 79% O valor da Unidade de Participação do Fundo no final do exercício era de 9.1311, a que corresponde uma rendibilidade em 2003 de 3,91%. Rendibilidade Anualizada Evolução do Valor das UP's 7,0% 5,6% 10,0 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 4,8% 4,6% 5,1% 3,9% Cotação em Euros 9,0 8,0 7,0 6,0 1,0% 5,0 0,0% 1999 2000 2001 2002 2003 Jun-95 Jun-96 Jun-97 Jun-98 Jun-99 Jun-00 Jun-01 Jun-02 Jun-03 1 A rendibilidade do Fundo é líquida das comissões de gestão e depositário. As rendibilidades passadas não constituem garantia de rendibilidades futuras, dado que os valores das unidades de participação podem aumentar ou diminuir de acordo com o valor dos activos que integram o Fundo. O valor da UP utilizado para o cálculo das rendibilidades corresponde ao valor divulgado no último dia útil dos períodos mencionados. 3
Balanço (31 de Dezembro 2003) ANO ACTIVO ACTIVO MENOS-VALIAS ACTIVO ANO PASSIVO ANO ANO BRUTO E PROVISÕES LIQUIDO ANTERIOR ANTERIOR MAIS-VALIAS CAPITAL DO FUNDO IMÓVEIS Unidades de Participação 11 334 938 10 580 694 Construções 16 139 519 265 364-16 404 883 14 471 282 Variações Patrimoniais 5 123 499 4 533 541 Adiantamento por compra de imóveis - - - - - Resultados Transitados 3 515 623 2 700 472 TOTAL DE IMÓVEIS 16 139 519 265 364 0 16 404 883 14 471 282 Ajustamentos em Imóveis 265 364 15 962 Resultados Líquidos do Período 520 768 815 151 CONTAS DE TERCEIROS TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 20 760 192 18 645 820 Rendas Vencidas, a Regularizar 30 091-27 091 3 000 2 990 TOTAL DOS VALORES A RECEBER 30 091 0 27 091 3 000 2 990 PROVISÕES P/RISCOS ENCARGOS Para Riscos e Encargos - - DISPONIBILIDADES TOTAL PROVISÕES P/RISCOS E ENCARGOS 0 - Depósitos à Ordem CONTAS DE TERCEIROS 23 808 - - 23 808 57 361 Depósitos a Prazo 540 000 - - 540 000 350 000 Comissões a Pagar 4 4 4 35 787 32 123 TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 4 563 808 0 0 4 563 808 4 407 361 Sector Público Administrativo 215 290 228 966 TOTAL DOS VALORES A PAGAR 251 077 261 089 CONTAS DE REGULARIZAÇÃO CONTAS DE REGULARIZAÇÃO Proveitos a Receber Custos a Pagar 81 274 - - 81 274 56 623 5 418 - Despesas com Custo Diferido 9 863 - - 9 863 10 645 Receitas com Proveito Diferido 46 141 41 992 Outras Contas de Regularização - - - - - Outras Contas de Regularização - - TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES ACTIVAS 91 137 0 0 91 137 67 268 TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES PASSIVAS 51 559 41 992 TOTAL DO ACTIVO 824 555 364 091 062 828 948 901 TOTAL DO PASSIVO 062 828 948 901 20 265 27 21 18 21 18 Total do Número de Unidades de Participação 2 272 451 2 121 239 Valor Unitário da Unidade de Participação 9,1356 8,7901 Demonstração de Resultados (31 Dezembro 2003) CUSTOS E PERDAS ANO ANO PROVEITOS E GANHOS ANO ANO ANTERIOR ANTERIOR CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES COMISSÕES Outras, de operações correntes 417 006 333 263 JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS IMPOSTOS E TAXAS Da carteira de títulos - - Indirectos 2 - Outros, de operações correntes 136 196 150 196 Directos 248 964 295 182 PROVISÕES DO EXERCÍCIO RENDIMENTOS DE IMÓVEIS 1 126 313 1313 950 Para crédito vencido 27 091 - FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 46 371 19 685 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES - - OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 2 308 861 TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 741 742 648 991 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 1 262 509 1 464 146 CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS Outras perdas eventuais - 4 Ganhos de Exercícios Anteriores 1 - TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 0 4 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 1 0 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO 520 768 815 151 TOTAL 1 262 510 1 464 146 TOTAL 1 262 510 1 464 146 Resultados Eventuais 1-4 Resultados de Imóveis 1 079 942 1 294 265 Resultados Antes de Imposto s/o Rendimento 769 732 1 110 333 Resultados Correntes 769 731 1 110 337 Resultados Líquidos do Período 520 768 815 151 4
Demonstração dos Fluxos Monetários (31 de Dezembro de 2002 e 2003) DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS 2003 2002 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de unidades de participação 9 865 556 12 855 690 PAGAMENTOS: Resgates de unidades de participação 8 521 354 8 729 486 Fluxo sobre as operações sobre as unidades do fundo 1 344 202 4 126 204 OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimento de imóveis 1 023 854 1 291 690 PAGAMENTOS: Aquisição de imóveis 1 684 199 4 188 830 Despesas correntes com imóveis 27 831 1 712 030 17 957 4 206 787 Fluxo sobre as operações com valores imobiliários - 688 176-2 915 097 OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de depósitos bancários 83 319 168 044 Outros recebimentos correntes 82 212 165 531 7 188 175 232 PAGAMENTOS: Comissão de gestão 298 244 239 308 Comissão de depósito 99 415 79 769 Impostos e taxas 235 411 48 387 Outros pagamentos correntes 32 040 665 110 3 529 370 993 Fluxo das operações de gestão corrente - 499 579-195 761 Saldo dos fluxos monetários do período (A) 156 447 1 015 346 Disponibilidades no início do período (B) 4 407 361 3 392 015 Disponibilidades no fim do período (C)=(B)+/-(A) 4 563 808 4 407 361 5
Anexo às Demonstrações Financeiras (em 31 de Dezembro de 2003) Valores expressos em euros INTRODUÇÃO ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2003 INTRODUÇÃO O Fundo de Investimento Imobiliário - BNC PREDIFUNDO foi constituído de acordo com a autorização dada pela Portaria nº 144/93, de 30 de Junho de 1993, do Ministério das Finanças. Trata-se de um fundo de investimento imobiliário aberto, constituído por tempo indeterminado, a contar do primeiro dia de subscrição das unidades de participação, o qual ocorreu em 19 de Maio de 1994. Nos termos da lei e do regulamento de gestão do próprio Fundo, este será essencialmente composto por um conjunto de valores imobiliários e por outros valores mobiliários e activos líquidos legalmente autorizados. O Fundo é administrado, gerido e representado pela BNC PREDIFUNDOS - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., sendo as funções de depositário exercidas pelo BNC - Banco Nacional de Crédito, S.A.. BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS As demonstrações financeiras do BNC PREDIFUNDO foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, processados de acordo com o Plano Contabilístico para os Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários nos termos da competência que lhe foi atribuída pelo Decreto-Lei n.º 294/95, de 17 de Novembro e pelo Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março. As notas às contas respeitam a ordem estabelecida no Plano de Contas, pelo que os números não identificados neste Anexo não têm aplicação por inexistência de situações a reportar. As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes: 6
a) Especialização dos exercícios O fundo regista as suas receitas e despesas de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidas à medida que são geradas, independentemente do momento do seu recebimento ou pagamento. b) Cálculo do valor das unidades de participação O valor das unidades de participação é calculado diariamente, dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. c) Avaliação de imóveis Os valores imobiliários integrados na carteira do Fundo são avaliados, em cada ano civil, por dois peritos independentes, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o Banco Depositário. Para além das avaliações anuais, serão também realizadas avaliações, nos moldes referidos no ponto anterior, sempre que se proceda a uma aquisição ou alienação, bem como quando a Sociedade Gestora considere que tenha ocorrido uma alteração significativa do valor de algum dos valores imobiliários. d) Comissão de gestão A comissão de gestão corresponde à remuneração da sociedade responsável pela gestão do património do Fundo. De acordo com o regulamento de gestão do Fundo, esta comissão é calculada diariamente por aplicação de uma taxa anual de 1,5% sobre o valor patrimonial do Fundo. Este custo é registado na rubrica Comissões, sendo a sua liquidação efectuada mensalmente. e) Comissão de depositário A comissão de depositário corresponde à remuneração do BNC - Banco Nacional de Crédito, S.A., pelo exercício dos seus serviços de banco depositário. De acordo com o regulamento de gestão do Fundo, esta comissão é calculada diariamente por aplicação de uma taxa anual de 0,5% sobre o valor do património líquido do Fundo. Este custo é registado na rubrica Comissões, sendo a sua liquidação efectuada mensalmente. f) Outros encargos Constituem encargo do Fundo, para além dos referidos nas alíneas d) e e), os custos decorrentes de aquisições, arrendamento e alienação de valores imobiliários. 7
NOTA 1 - VALIAS POTENCIAIS Imóveis Valor Média dos Valores Valia Contabilístico das Avaliações Potencial DAMIÃO DE GÓIS - ALGÉS 1 005 160 1 175 000 169 840 Rua Damião de Góis, 34 A-B C.COMERCIAL D. DINIS - COIMBRA 445 262 482 000 36 738 Av. Fernão de Magalhães, 170 MOUZ. ALBUQUERQUE - FARO 418 831 460 000 41 169 Rua Mouzinho de Albuquerque, 17 LARGO LAGOA - LINDA-A-VELHA 893 539 1 083 000 189 461 Largo da Lagoa, Nº 15 E PÇ REPÚBLICA - MONTIJO 392 541 446 500 53 959 Praça da República, 36 SA BANDEIRA - PORTO 824 174 1 146 329 322 155 Rua Sá da Bandeira 797, 801/5/9 BER. SANTARENO - SANTARÉM 137 980 170 750 32 770 Av. Bernardo Santereno Lote 2 RUA COIMBRA -TOMAR 137 980 157 500 19 520 Rua de Coimbra Lote 1 TORRES VEDRAS 235 435 319 000 83 565 Av. General Humberto Delgado Lt 2 VILA FRANCA CENTRO - V. F. XIRA 416 436 460 000 43 564 Rua Serpa Pinto SETÚBAL 304 606 337 500 32 894 Rua de Brancanes, nº11 C VISEU 354 754 450 000 95 246 Armazém em Abraveses LISBOA 1 815 225 2 009 270 194 045 Av. Infante Santo, nº 43 B e C SETÚBAL 769 969 858 000 88 031 Av. Bento Gonçalves nº30 1ºandar QUELUZ DE BAIXO 2 110 898 2 222 935 112 037 Rua Mário Castelhano, nº42 ALMADA 457 317 460 850 3 533 Av. Prof. Egas Moniz CASCAIS 754 621 1 078 675 324 054 Limites do Lugar da Torre, Costa da Guia VALONGO 2 179 009 2 581 000 401 990 Rua da Telha, 16 MAIA 1 067 168 1 169 000 101 832 Rua do Barreiro, 492 MAIA 1 683 978 1 695 095 11 117 CEM, Rua Eng.Frederico Ulrich TOTAL 16 404 883 18 762 404 2 357 520 NOTA 2 Número de unidades de participação emitidas, resgatadas e em circulação em 2003. Comparação do valor líquido global do fundo e da unidade de participação no início e no fim de 2003, bem como dos factos geradores das variações ocorridas. No Início Subscr. Resgates Dist. res. Outros Res. Per. No Fim Valor base 10 580 694 5 503 098 4 748 854 11 334 938 Diferença em subs. resgates 4 533 541 4 362 458 3 772 500 5 123 499 Resultados distribuídos 0 0 Resultados acumulados 2 700 472 815 151 3 515 623 Ajustamentos em imóveis 15 962 249 402 265 364 Resultados do período 815 151-815 151 520 768 520 768 Soma 18 645 820 9 865 556 8 521 354 0 249 402 520 768 20 760 192 Nº unidades participação 2 121 239 1 103 272 952 060 2 272 451 Valor unidade participação 8,7901 8,9421 8,9504 9,1356 8
NOTA 3 INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM IMÓVEIS Descrição dos Imóveis Área Data das Valor das Valor do Adiant. (m2) Avaliações Avaliações Imóvel 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL 1.2. Construções Acabadas 1.2.1. Arrendadas 12 237 290 DAMIÃO DE GÓIS - ALGÉS 442 Dez-02 1 134 000 1 005 160 Rua Damião de Góis, 34 A-B Nov-02 1 216 000 C.COMERCIAL D. DINIS - COIMBRA 140 Dez-02 499 000 445 262 Av. Fernão de Magalhães, 170 Nov-02 465 000 MOUZ. ALBUQUERQUE - FARO 190 Dez-02 487 000 418 831 Rua Mouzinho de Albuquerque, 17 Nov-02 433 000 PÇ REPÚBLICA - MONTIJO 249 Dez-02 459 000 392 541 Praça da República, 36 Nov-02 434 000 SA BANDEIRA - PORTO 1.430 Fev-03 1 165 000 824 174 Rua Sá da Bandeira 797, 801/5/9 Out-03 1 127 657 BER. SANTARENO - SANTARÉM 170 Dez-02 175 000 137 980 Av. Bernardo Santereno Lote 2 Nov-02 166 500 RUA COIMBRA -TOMAR 90 Dez-02 154 000 137 980 Rua de Coimbra Lote 1 Nov-02 161 000 TORRES VEDRAS 115 Dez-02 314 000 235 435 Av. General Humberto Delgado Lt 2 Nov-02 324 000 VILA FRANCA CENTRO - V. F. XIRA 156 Dez-02 475 000 416 436 Rua Serpa Pinto Nov-02 445 000 VISEU 1.888 Fev-03 473 000 354 754 Armazém em Abraveses Out-03 427 000 LISBOA 449 Nov-02 1 931 500 1 815 225 Av. Infante Santo, nº 43 B e C Dez-02 2 087 040 SETÚBAL 980 Nov-03 890 000 769 969 Av. Bento Gonçalves nº30 1ºandar Nov-02 826 000 QUELUZ DE BAIXO 22.500 Dez-02 2 313 000 2 110 898 Rua Mário Castelhano, nº42 Nov-02 2 132 870 ALMADA 384 Nov-02 461 700 457 317 Av. Prof. Egas Moniz Nov-03 460 000 CASCAIS 426 Nov-02 1 160 600 754 621 Limites do Lugar da Torre, Costa da Guia Jan-03 996 750 MAIA 1.611 Nov-02 1 715 000 1 067 168 CEM, Rua Eng.Frederico Ulrich Fev-03 1 675 190 LARGO LAGOA - LINDA-A-VELHA 900 Dez-02 1 026 000 893 539 Largo da Lagoa, Nº 15 E Nov-02 1 140 000 1.2.2. Não Arrendadas 4 167 593 SETÚBAL 259 Dez-02 306 000 304 606 Rua de Brancanes, nº11 C Nov-02 369 000 MAIA 2.400 Fev-03 1 134 000 1 683 978 Rua do Barreiro, 492 Jun-02 1 204 000 VALONGO 2.645 Fev-03 2 437 000 2 179 009 Rua da Telha, 16 Jun-02 2 725 000 TOTAL 16 404 883 NOTA 7 - DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final Depósitos à ordem 57 361 23 808 Depósitos a prazo 4 350 000 190 000-4 540 000 Total 4 407 361 190 000 0 4 563 808 9
NOTA 8 - VALOR DAS DÍVIDAS DE COBRANÇA DUVIDOSA Contas / Entidades Dev. p/obrig. Dev. p/juros Dev. p/rendas Outros Soma vencidas vencidos vencidas devedores 413 30 091 30 091 Total 30 091 30 091 NOTA 11 - PROVISÕES ACUMULADAS E MOVIMENTOS OCORRIDOS NO EXERCÍCIO Contas Saldo Aumento Redução Saldo Inicial Final 481 - Provisões para crédito Vencido - 27 091-27 091 NOTA 12 - IMPOSTOS Os rendimentos prediais, líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados, estão sujeitos à tributação autónoma à taxa de 20%. Em 2003, o montante do imposto retido foi de 215.289,98 (2002: 228.966,06 ). O DIRECTOR DA CONTABILIDADE O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO 10
Relatório do Auditor 11
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