MERCADO IMOBILIÁRIO E ESTRUTURAÇÃO DO ESPAÇO NA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA LINHA II Dimensão socioespacial da exclusão/integração nas metrópoles: estudos comparativos COORDENAÇÃO Profa. Dra. Gislene Pereira Profa. MsC. Madianita N. Silva PESQUISADORES Fernanda Souza Flora A. Santos Helio Gobara Lilian Ferri
MERCADO IMOBILIÁRIO E ESTRUTURAÇÃO DO ESPAÇO NA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA PARTE I FRAGMENTAÇÃO ESPAÇO REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA PARTE II DINÂMICA MERCADO IMOBILIÁRIO FORMAL E INFORMALNA RMC PARTE III MERCADO IMOBILIÁRIO ESTRUTURAÇÃO ESPAÇO METROPOLITANO Evolução ocupação solo Desigualdades intrametropolitanas Relação entre mercado formal/informal e configuração espacial RMC Análise comparativa e conclusões Mercado imobiliário e desigualdades espaciais Legislação, uso do solo e expansão da ocupação
PARTE II MERCADO IMOBILIÁRIO FORMAL E INFORMAL TEMA 1: CARACTERIZAÇÃO DINÂMICA MERCADO IMOBILIÁRIO FORMAL Tendência expansão da ocupação na RMC (espacialização oferta terrenos) Caracterização tipológica da oferta de terra (dimensionamento da oferta e preços, por tipo terreno/empreendimento) TEMA 2: CARACTERIZAÇÃO DINÂMICA MERCADO IMOBILIÁRIO INFORMAL Distribuição espacial das ocupações irregulares (espacialização das ocupações na RMC) Lógica da formação preços (identificação preços dos imóveis nas ocupações)
RMC RECORTE ESPACIAL: AGLOMERADO METROPOLITANO RECORTE TEMPORAL: ÚLTIMA DÉCADA
TEMA 1:DINÂMICA MERCADO IMOBILIÁRIO FORMAL TERRENOS ITEM MEIO FONTES Distribuição espacial dos preços 2002/2007 - mapas evolução preços - Site Imóveis Curitiba - Levantamento Cities Áreas de concentração de - mapas - dados Alliance ofertas de campo Distribuição espacial dos preços - mapas - tabelas Características dos terrenos - quadro síntese - levantamento de campo - Onde há concentração de ofertas? - Quais áreas têm sofrido alteração na tipologia dos terrenos? - mapas - tabelas - análise dos dados da pesquisa
TEMA 1: MERCADO IMOBILIÁRIO FORMAL SITE IMÓVEIS CURITIBA
COLETA DE DADOS SÃO JOSÉ DOS PINHAIS Número SJ01 Bairro Afonso Pena Área (m²) 5.000 a 20.000 20.001 a 40.000 750 R$ 22,000.00 40.001 a 60.000 Valores em mil Reais (R$) 60.001 a 100.000 100.001 a 150.000 150.001 a 200.000 200.001 a 300.000 acima de 300.000 Infra estrutura Luz Água Esgoto Pavim. Valor por m² (U$/m²) Valor por m² (R$/m²) Condomínio Endereço Zoneamento Fotos Data da consulta sim sim 15.10 29.33 não TAVARES DE LYRA, 641 2 6/13/2007 Observações Supermercado, Muro, Pavimentação Anti-Pó, Área terreno 750, Topografia PLANO, Rede - Água, Rede - Telefone, Frente 15,00, Lat. Esquerda 50,00, Lat. Direita 50,00, Fundos 15,00
RESULTADOS PRELIMINARES AMOSTRA: 2228 TERRENOS ANUNCIADOS ENTRE MAIO E JUNHO DE 2007 Gráfico 1 - Porcentagem de terrenos à venda por municípios do Aglomerado Metropolitano - 2007 % 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Campo Magro Quatro Barras Fazenda Rio Grande Piraquara Araucária Campo Largo Pinhais Colombo Almirante Tamandaré São José dos Pinhais Curitiba Fonte: www.imoveiscuritiba.com.br Nota: dados trabalhados pelos autores
CURITIBA Mapa 1 Terrenos à venda segundo tipo de empreendimento Curitiba - 2007
Fonte: www.imoveiscuritiba.com.br Nota: dados trabalhados pelos autores CURITIBA Mapa 2 Terrenos à venda segundo faixas de tamanho Curitiba - 2007 1103 terrenos georreferenciados até 125 m2 125 até 250 m2 250 até 360 m2 360 até 600 m2 600 até 1500 m2 que 1500 m2
CURITIBA Gráfico 2 Total de terrenos à venda segundo faixas de tamanho - Curitiba - 2007 Curitiba 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 até 125m² de 125,01 a 250m² de 250,01 a 360m² de 360,01 a 600m² de 600,01 a 1500m² de 1500,01 a 3000m² acima de 3000m² Fonte: www.imoveiscuritiba.com.br Nota: dados trabalhados pelos autores
Fonte: www.imoveiscuritiba.com.br Nota: dados trabalhados pelos autores AGLOMERADO METROPOLITANO SEM CURITIBA Gráfico 3 Total de terrenos à venda segundo faixas de tamanho Aglomerado Metropolitano de Curitiba - 2007 160 140 120 100 80 até 125m² 60 de 125,01 a 250m² 40 de 250,01 a 360m² de 360,01 a 600m² 20 de 600,01 a 1500m² de 1500,01 a 3000m² 0 acima de 3000m² Campo Magro Quatro Barras Fazenda Rio Grande Piraquara Araucária Campo Largo Pinhais Colombo Almirante Tamandaré São José dos Pinhais
Fonte: www.imoveiscuritiba.com.br Nota: dados trabalhados pelos autores CURITIBA Mapa 3 Terrenos à venda segundo faixas de preço Curitiba - 2007 Preços em U$ / m2
Tabela 1 Média de preço dos terrenos na faixa de tamanho com maior oferta Aglomerado Metropolitano de Curitiba - 2007 MUNICÍPIO DIMENSÃO (m2) PREÇO MÉDIA (U$/m2) POPULAÇÃO / TX CRESC (%) CURITIBA 360,00 / 600,00 139 1.587.315 2,11 > 600,00 / 1500,00 150 SÃO JOSÉ DOS PINHAIS 360,00 / 600,00 73 183.366 5,64 ALMIRANTE TAMANDARÉ 360,00 / 600,00 14 84.755 4,09 COLOMBO 360,00 / 600,00 31 174.962 5,26 PINHAIS > 600,00 /1500,00 106 100.726 - CAMPO LARGO 360,00 / 600,00 62 77.223 4,08 ARAUCÁRIA 360,00 / 600,00 29 86.111 5,27 PIRAQUARA 360,00 / 600,00 19 33.829-10,46 FAZENDA RIO GRANDE 125 / 250 38 59.196 - QUATRO BARRAS > 3.000,00 13 14.520 6,65 CAMPO MAGRO > 3.000,00 5 2.501-2,00
11 9 10 6 4 7 1 3 2 8 5
MERCADO FORMAL PREÇOS CAMPO MAGRO ALMIR ANTE TAMANDARE COLOMBO CAMPINA GRANDE DO SUL CAMPO MAGRO ALMIRANTE TAMANDARÉ COLOMBOS CAMPO LARGO CAMPO LARGO QUATRO BARRAS PINHAIS PINHAIS PIRAQUARA PIRAQUARA ARAUCÁRIA ARAUCÁRIA FAZENDA RIO GRANDE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS FAZENDA RIO GRANDE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS CUSTO DA TERRA (em R$/m ) 0-10 10-25 25-50 50-100 100-200 Acima de 200 Fonte: Cities Alliance/IPPUC 2 MANDIRITUBA PREÇO DA TERRA (em R$/m ) 0-10 10-25 25-50 50-100 100-200 Acima de 200 Fonte: Levantamento de campo LAURB- 2007 RMC - 2002 RMC - 2007
TEMA 2: MERCADO IMOBILIÁRIO INFORMAL OCUPAÇÕES IRREGULARES ITEM MEIO FONTES - Distribuição espacial das ocupações irregulares na RMC (recuperação histórica das localizações) - Características das ocupações: população; renda; tempo existência; condicionantes naturais da área; situação fundiária; inserção ou não em programas de regularização - Comercialização dos imóveis: quantidade de oferta, preços, características dos imóveis à venda - Áreas com maior oferta - Características dessas áreas: (localização; grau de consolidação; condicionantes ambientais; disponibilidade equipamentos, serviços - mapas - dados estatísticos - dados documentais - mapa das áreas em estudo - boletins pesquisa campo - mapa - dados documentais - Distribuição espacial dos preços - mapa - dados documentais - PDI - Documentos COMEC - Plano Regularização COHAB/IPPUC - pesquisa campo - Cities Alliance - pesquisa campo - pesquisa campo
REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA OCUPAÇÕES IRREGULARES LEVANTAMENTO DE CAMPO FONTE: UFPR,2004. Urbanização e recursos hídricos na RMC. Curitiba: Editora da UFPR
Fonte: UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ. (2004) Urbanização e recursos hídricos na Região Metropolitana de Curitiba. Curitiba, p. 63. AGLOMERADO METROPOLITANO DE CURITIBA Tabela 1 Ocupações Irregulares Aglomerado Metropolitano de Curitiba 1992/1998 MUNICÍPIO NÚMERO DE DOMICÍLIOS POPULAÇÃO RESIDENTE 1992 1998 1992 1998 Almirante Tamandaré 1.536 4.785 6.451 17.705 Araucária 509 1.552 2.102 5.742 Campina Grande do Sul 188 584 788 2.161 Campo Largo 423 730 1.709 2.701 Campo Magro 0 1.723 0 6.375 Colombo 3.303 6.253 13.740 23.136 Curitiba 44.713 53.162 165.438 196.699 Fazenda Rio Grande 440 1.557 1.874 5.761 Pinhais 1.556 2.293 6.302 8.484 Piraquara 197 4.199 648 15.536 Quatro Barras 0 0 0 0 São José dos Pinhais 581 3.838 2.353 14.201 Total 53.446 80.676 201.405 298.501
FONTE: ALBUQUERQUE, A. F., 2007
MERCADO INFORMAL PESQUISA CAMPO
PREÇOS MERCADO INFORMAL CURITIBA NOME DA ÁREA BAIRRO Tamanho Médio(m) terreno + casa Preço Médio R$ / m2 Alto Barigui Cidade Industrial 8 X 18 104 a 173 Nova Conquista Cidade Industrial 8 x 18 104 a 173 Preço Médio proximidades R$/m2 88 Vila Rose Cidade Industrial 10 X 20 100 88 Bela Vista I São Miguel 150 m2 86 a 167 10 a 25 Bela Vista II São Miguel 91 m2 28 a 134 10 a 25 Esperança São Miguel 8 X 18 104 a 81 173 Campo Cerrado Sítio Cercado 8 X 20 40 a 75 94 Osternack Sítio Cercado Só a casa 10 94 Jdim Progresso Campo Comprido 10 X 20 60 a 75 81 23 Agosto Ganchinho 8 X 20 40 a 75 94 Vila Estrela Fazendinha 10 X 20 125 93 Real II A Orleans 210 m2 175 a 25 a 50 204 Vila Dantas Caximba 200 m2 100 10 a 25 1 Setembro Caximba 250 m2 273 a 10 a 25 300 Ordem Tatuquara 95 m2 31 a 83 10 a 25 III Pinheiros Butiatuvinha 153 m2 90 a 250 25 a 50 Fonte: LAURB / UFPR, Levantamento de Campo Ocupações Irregulares, 2001 / 2006 88
COORDENAÇÃO COORDENAÇÃO Profa. Dra. Gislene Pereira Profa. gislene.pereira@ufpr.br Dra. Gislene Pereira Profa. Profa. MsC. Madianita N. N. Silva Silva madianita@gmail.com PESQUISADORES Fernanda Souza Flora A. Santos Helio Gobara Lilian Ferri Viviane de Lara Reis