Relatório de Avaliação TERRENO PARA CONSTRUÇÃO

Relatório de Avaliação TERRENO PARA CONSTRUÇÃO QUARTEIRÃO COMPREENDIDO ENTRE AS AVENIDAS 5 DE OUTUBRO, REPÚBLICA E FORÇAS ARMADAS E RUA DR. EDUARDO NEVES (TERRENO DA ANTIGA FEIRA POPULAR) LISBOA 13/04/2015

SUMÁRIO EXECUTIVO OBJETIVO CLIENTE O objetivo do presente relatório de avaliação é o de emitir uma estimativa do Valor de Mercado de um terreno, sito no quarteirão compreendido entre as Avenidas 5 de Outubro, República, Forças Armadas e a Rua Dr. Eduardo Neves, freguesia das Avenidas Novas, concelho de Lisboa. Este relatório de avaliação foi solicitado pela Câmara Municipal de Lisboa. INFORMAÇÃO DO IMÓVEL Tipo de Imóvel: Elementos Registrais: Elementos Cadastrais: O terreno em causa é constituído por duas parcelas, uma com 20.700 m² (terreno norte) e outra com 23.7268,5 m² (terreno sul), com capacidade construtiva e usos definidos pela INF/27/DMPRGU/DPRU/15 e outra informação disponibilizada pela C.M. de Lisboa (interpretativa e complementar à INF/27/DMPRGU/DPRU/15). Prédio Urbano número 298/20050623, inscrito na CRP de Lisboa. N.D ELEMENTOS FACULTADOS Os elementos disponibilizados para conclusão deste relatório de avaliação foram: Certidão de Teor da Conservatória do Registo Predial (cópia); Informação do Departamento do Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa acerca do potencial construtivo do terreno em análise; Foi efetuada uma visita ao imóvel dia 16-03-2015 UTILIZAÇÃO DO RELATÓRIO PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES E PRESSUPOSTOS O presente relatório é para uso exclusivo do solicitante no âmbito do objetivo descrito neste relatório. O relatório deverá ser entendido e interpretado no seu conjunto. A interpretação ou análise de partes isoladas deste relatório poderá estar desvirtuada e redundar em conclusões erróneas e diferentes das decorrentes da leitura do relatório na sua globalidade. Considera ainda que não existem outros ónus e encargos sobre o imóvel para além dos explicitamente identificados e analisados no âmbito do presente relatório. As outras considerações, pressupostos e declarações devem ser consultados no anexo que faz parte integrante do presente relatório. P. 2 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

METODOLOGIA Na avaliação deste imóvel é utilizado o Método do Rendimento (Discounted Cash-Flows). MERCADO A oferta é significativa quer de escritórios, quer de apartamentos e espaços comerciais. O mercado regista um número reduzido de transações sendo o período de exposição no mercado relativamente longo (em média mais de 18 meses). ÁREAS OBSERVAÇÕES Área Bruta de Construção Acima do Solo: Área do terreno: 143.712 m² 44.468,5 m² VALOR DE AVALIAÇÃO 13/04/2015 O valor de mercado estimado é de: VALOR DE MERCADO 105.254.141 *** Paulo Martinho (Consultant) João Nunes (Director) P. 3 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

ÍNDICE ÍNDICE 4 LOCALIZAÇÃO 5 IMÓVEL 7 DESCRIÇÃO 7 ESTADO DE CONSERVAÇÃO 8 ÁREAS 8 MERCADO IMOBILIÁRIO 10 LEVANTAMENTO DE MERCADO 10 AVALIAÇÃO 17 AVALIAÇÃO QUALITATIVA 17 AVALIAÇÃO QUANTITATIVA 17 CONCLUSÃO 22 ANEXO 24 OUTRAS CONSIDERAÇÕES, PRESSUPOSTOS E DECLARAÇÕES 24 METODOLOGIAS E CONCEITOS 25 MAPAS DE VALORIZAÇÃO 27 REPORTAGEM FOTOGRÁFICA 40 P. 4 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

LOCALIZAÇÃO A zona das Avenidas Novas é tida, no plano habitacional, como uma das localizações de maior nobreza e prestígio da Cidade de Lisboa, encontrando-se associada a um posicionamento alto e com forte conotação social, com construção dos anos 50 de grande qualidade e com reconhecida qualidade arquitetónica, sendo sistematicamente procurada para desenvolvimento imobiliário, seja na área da recuperação, seja na construção nova. Trata-se de uma localização perfeitamente consolidada em termos urbanísticos, onde os projetos de reabilitação (em número crescente) têm acompanhado ainda assim as necessidades de intervenção, não obstantes de existirem alguns casos pontuais com necessidade urgente de intervenção. Com uma estrutura urbana e uma ocupação funcional de matriz residencial e de atividade terciária, sobretudo na área de serviços, a zona encontra-se bem servida em termos de equipamentos: estabelecimentos de ensino, serviços de saúde, serviços públicos de natureza diversa, infraestruturas desportivas e zonas de lazer. As acessibilidades classificam-se de boas, possuindo ainda diversos parques de estacionamento que garantem parqueamento, para além do estacionamento existente na via pública. Os transportes públicos classificam-se como muito bons, encontrando-se a zona abrangida por carreiras de autocarros, pelo metropolitano de Lisboa, com circulação frequente (estação de Entrecampo) que estabelecem a ligação aos diferentes pontos da cidade, e pelos transportes ferroviários (estação de Entrecampo) que fazem a ligação entre Lisboa e o resto do País. Todos estes transportes públicos encontram-se a cerca 2 min a pé do terreno. LOCALIZAÇÃO ESPECÍFICA Fonte: Bingmaps P. 5 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

LOCALIZAÇÃO ALARGADA Fonte:.Google Maps As coordenadas GPS do imóvel são: 38 44'45.5"N 9 08'57.0"W P. 6 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

IMÓVEL DESCRIÇÃO O imóvel em processo de avaliação diz respeito a um terreno (da antiga feira popular) constituído por duas parcelas. Uma com uma área de 20.700 m² (terreno norte) e outra com 23.768,5 m² (terreno sul). Ambas as parcelas de terreno situam-se na contiguidade de espaço consolidado. Possui as seguintes confrontações: Norte: Av. das Forças Armadas e prédio n.º 1 de Entrecampos: Sul: Rua Cordeiro de Sousa; Nascente: Av. da República e prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos; Poente: Av. 5 de Outubro ENQUADRAMENTO URBANÍSTICO Segundo a informação constante no documento disponibilizado pelo Departamento Urbanismo, desde que seja efetuada uma única operação urbanística que abranja ambas as parcelas, é possível efetuar a seguinte operação urbanística: Operação urbanística de loteamento No caso de se fazer uma operação urbanística de loteamento é necessário aplicar as seguintes normas do Plano Diretor Municipal de Lisboa, definidas segundo o descrito no n.º INF/276/DMPRGU/DPAVP/15: Segundo o artigo n.º 60, do PDM, o índice de edificabilidade é de 1,7, com possibilidade de majoração a 2,0 caso a operação gere e/ou utilize créditos de construção ou seja promovida pelo Município, Artigo n.º 60, PDM; Segundo o artigo n.º 3, do PDM, a superfície vegetal ponderada tem de ser igual ou superior a 0,4 e uma área permeável verde de 0,1; Segundo o artigo n.º 59, alínea 3, a operação de loteamento fica obrigada a prever que 30% da superfície de pavimento seja afeta a outros usos diferentes do predominante; De acordo com as regras anteriormente mencionadas, a superfície de pavimento poderá ser de 75.596,45 m², aplicando o índice de 1,7 ou de 88.937 m², no caso majoração do índice. P. 7 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

Obra de Edificação A segunda operação de urbanística permitida é a chamada Obra de Edificação. Segundo a informação de urbanismo n.º INF/276/DMPRGU/DPAVP/15 informa-se o seguinte: O terreno encontra-se inserido em espaços consolidados, especificamente em espaço central e residencial traçado B ; A profundidade máxima das empenas, sem considerar as varandas e os corpos balançados, é de 15 metros, com exceção dos estabelecimentos hoteleiros e equipamentos de utilização coletiva, cuja empena pode atingir os 18 metros. (artigo, n.º 43 do RPDM) A área encontra-se abrangida pelo sistema húmido, pelo que a área vegetal ponderada tem de ser igual ou superior a 0,7 da área do logradouro resultante e área verde permeável ser igual ou superior a 0,4 da área do logradouro resultante. Os usos possíveis são o habitacional, terciário, turismo, equipamento, industrial compatível e micro logístico. Na formulação do Cenário de edificabilidade, 60% terá de ser afeto a serviços (comercio e escritório). A superfície de pavimento acima do solo máxima poderá ser de 143.712 m² (artigo, n.º 42 alínea B, subalínea II, do RPDM) O n.º de estacionamento encontra-se regulamentado segundo a RPDM, artigos n.º 73, 74, 75, 76, 77, 78 e 79. ESTADO DE CONSERVAÇÃO O terreno encontra-se praticamente limpo, com exceção de algumas edificações em ruina a demolir (caso do antigo teatro Vasco Santana, etc.). A área das construções existentes e demolidas ou a demolir foi calculada via Google earth (ver ponto avaliação quantitativa). ÁREAS Os quadros de áreas apresentados abaixo e cujas áreas foram obtidas através da documentação disponibilizada pelo cliente, referem-se aos 3 cenários equacionados na avaliação quantitativa do imóvel a descrever ao longo do relatório. P. 8 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

Cenário 1 QUADRO DE ÁREAS QUADRO RESUMO DE ÁREAS Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²) Área Total do Terreno (prédio n.º 298) Coeficiente de Ocupação do Solo Áreas existentes Área Bruta de Construção acima do solo 44.468,5 3,23 1.874,00 143.712 Área Bruta de Construção abaixo do solo 46.994 Área para uso terciário 60% 86.227 Serviços 30% 43.114 90% 38.802 Comercio 30% 43.114 90% 38.802 Área para uso habitacional 40% 57.485 90% 51.736 Cenário 2 QUADRO RESUMO DE ÁREAS Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²) Área Total do Terreno (prédio n.º 298) Coeficiente de Ocupação do Solo Áreas existentes Área Bruta de Construção acima do solo 44.468,5 3,23 1.874,00 143.712 Área Bruta de Construção abaixo do solo 59.928 Área para uso terciário 60% 86.227 Serviços 30% 43.114 90% 38.802 Centro Comercial 30% 43.114 60% 25.868 Área para uso habitacional 40% 57.485 90% 51.736 Cenário 3 QUADRO RESUMO DE ÁREAS Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²) Área Total do Terreno (prédio n.º 298) Coeficiente de Ocupação do Solo Áreas existentes Área Bruta de Construção acima do solo Área Bruta de Construção acima do solo (Com hotel) 44.468,5 3,23 1.874,00 143.712 145.272 Área Bruta de Construção abaixo do solo 47.717 Área para uso terciário 60% 86.227 Serviços 30% 43.114 90% 38.802 Comercio 30% 43.114 90% 38.802 Área para uso habitacional 40% 51.245 90% 46.120 Área para uso Hoteleiro 7.800 P. 9 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

MERCADO IMOBILIÁRIO LEVANTAMENTO DE MERCADO A consolidação urbanística da zona tem influenciado o comportamento da oferta, nomeadamente no que refere à dimensão e características do produto oferecido em cada empreendimento. A reabilitação de edifícios antigos e em mau estado de conservação, com intervenções que vão desde remodelações correntes à manutenção da fachada ou fachadas principais, tem assumido particular importância. Não muito distantes do sítio do projeto em análise foram identificados alguns projetos imobiliários habitacionais em desenvolvimento, alguns ainda em fase de construção e a grande maioria deles no lugar de edifícios antigos. As políticas de produto e preço encontram-se, de uma maneira geral, ajustadas a uma procura potencial identificada com as franjas de maior capacidade aquisitiva. HABITAÇÃO Através da análise realizada no local e da consulta da base de dados interna da Colliers International, conclui-se que para apartamentos com funções semelhantes, situados na mesma zona e em zonas próximas e comparáveis, os valores médios de venda rondam em termos gerais os 3.500 e os 5.500 /m², variando essencialmente em função da área, idade e estado de conservação, qualidade da construção e nível de acabamentos, acessibilidades, enquadramento urbano e paisagístico associado. Os valores pedidos de venda de imóveis destinados a habitação são apresentados no seguinte quadro: QUADRO DE PROSPECÇÃO Tipo de Imóvel Tipo de Negócio Estado Área Bruta (m 2 ) Preço Pedido ( ) Preço Unitário ( /m 2 ) Contacto T1, Em Entrecampos Apartamento Venda Novo 84 395.000 4.702 Cobertura - 213121520 T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 154 650.000 4.221 Sétimo Ambiente - 217971395 T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 148 680.000 4.595 Sétimo Ambiente - 217971395 T6, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 460 2.475.000 5.380 Consultan Portuguesa - 213173880 T6, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 460 2.300.000 5.000 Consultan Portuguesa - 213173880 T4, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 176 700.000 3.977 Sétimo Ambiente - 217971395 T4, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 165 650.000 3.939 FunnyHouse - 212508833 T5, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 319 2.400.000 7.524 insluxuryestates - 214659600 T2, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 120 400.000 3.333 Scalla - 219551304 T1, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 81 300.000 3.704 Scalla - 219551304 T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 201 620.000 3.085 Scalla - 219551304 T4, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 232 730.000 3.147 Scalla - 219551304 T5, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 385 2.275.000 5.909 Quintela & Penalva - 212454059 T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 181 625.000 3.453 Algarmed - 289588825 P. 10 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

ESCRITÓRIOS De acordo com o Lisbon Prime Index (LPI), temos: Zona 1: CBD Av. da Liberdade, Saldanha Zona 2: CBD Av. da Republica, Amoreiras Zona 3: Área de Expansão Praça de Espanha, 2ª Circular Zona 4: Centro histórico, Av. Almirante Reis Zona 5: Parque das Nações Zona 6: Corredor Oeste Fonte: LPI Escritorios.com.pt O imóvel encontra-se inserido na Zona 2 CBD Av. República Amoreiras, de acordo com o quadro de zoneamento de escritórios de Lisboa, definido pelo LPI. De acordo com os dados recolhidos de 2010 a 2014 (3º trimestre), apresenta-se o gráfico da renda média unitária por zona: P. 11 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

Zonas - LPI Zona 6 Zona 5 Zona 4 Zona 3 Zona 2 Zona 1 8,4 9,5 10,0 11,0 11,9 13,7 12,5 13,9 15,4 15,6 9,5 9,5 13,6 13,6 13,6 12,8 11,3 13,6 14,3 13,4 11,6 12,1 12,5 13,3 12,6 14,6 16,1 15,7 15,7 17,1 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 Renda Média - Lisboa 2014-3T 2013 2012 2011 2010 De acordo com os dados recolhidos de 2010 a 2014 (3º trimestre), apresenta-se o gráfico da vacancy rate por zona: De acordo com os dados recolhidos do 3º trimestre de 2014, apresenta-se o gráfico da prime rent por zona: P. 12 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

Prime Rent > 200m -Lisboa Zona 6 11,0 Zona 5 14,0 Zona 4 13,0 Zona 3 14,0 Zona 2 14,5 Zona 1 18,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0 De acordo com os dados recolhidos do 3º trimestre de 2014, apresenta-se o gráfico da renda máxima por zona: Renda Maxima - Lisboa Zona 6 11,0 Zona 5 14,0 Zona 4 15,5 Zona 3 14,0 Zona 2 14,5 Zona 1 20,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 Apresenta-se de seguida um mapa de prospeção, respeitante aos mercados imobiliários assumidos como relevantes, que se pretende exemplificativo das rendas pedidas para escritórios na zona em análise e em localizações equiparáveis: Tipo de Imóvel Tipo de Negócio Estado Área Bruta (m 2 ) Preço Unitário ( /m 2 ) Contacto Av. 5 de Outubro 202 Escritório Arrendamento Bom 137 a 1.905 12 Aguirre Newman - 213139000 Av. 5 de Outubro 124-126 Escritório Arrendamento Bom 235 a 600 12 Silfiducia SMI - 213555555 Av. Casal Ribeiro nº 50 Escritório Arrendamento Bom 86 a 393 15 JLL - 213583222 Av. Defensores de Chaves Escritório Arrendamento Bom 500 a 1600 14 JLL - 213583222 Av. Duque d Avila 46 Escritório Arrendamento Bom 243 a 976 16 JLL - 213583222 Av. Barbosa du Bocage, Escritório Arrendamento Bom 350 a 703 15 Bdotprime - 211570000 Av. 5 de Outubro Escritório Arrendamento Bom 234 15 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 101 Escritório Arrendamento Bom 55 a 452 12 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 59 Escritório Arrendamento Bom 248 15 JLL - 213583222 Av. João Crisostomo Escritório Arrendamento Bom 270 a 420 16 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 81 Escritório Arrendamento Bom 3.552 15 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 90-96 Escritório Arrendamento Bom 192 a 349 11 JLL - 213583222 P. 13 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

ESPAÇOS COMERCIAIS Para espaços comerciais com funções semelhantes, situados na mesma zona e em zonas próximas e comparáveis, os valores médios de renda pedidos rondam os 10 e os 15 /m². A variação é essencialmente em função da área, idade e estado de conservação, qualidade da construção e nível de acabamentos, acessibilidades, enquadramento urbano e paisagístico associado. O quadro de amostras recolhidas é o seguinte: QUADRO DE PROSPECÇÃO Tipo de Imóvel Tipo de Negócio Estado Área (m 2 ) Preço Pedido ( ) Preço Unitário ( /m 2 ) Contacto Junto à Av. 5 de Outubro Espaço Comercial Arrendamento Bom 407 4.700 12 Quintela & Penalva - 212454059 Entre a Av. de Roma e o Campo Pequeno Espaço Comercial Arrendamento Bom 140 2.250 16 Porta da Frente - 214826830 Avenidas Novas Espaço Comercial Arrendamento Bom 300 2.750 9 A Predial Liz - 217816920 Av. da República Espaço Comercial Arrendamento Bom 314 6.000 19 A Predial Liz - 217816920 Av 5 de outubro Espaço Comercial Arrendamento Novo 750 6.900 9 Zona 10-213156036 Av 5 de outubro Espaço Comercial Arrendamento Novo 375 4.900 13 Zona 10-213156036 CENTROS COMERCIAIS Neste segmento, devido à quebra verificada no consumo e nas vendas, tem-se sentido uma diminuição no investimento. Ainda assim existem alguns projetos anunciados para um futuro próximo, recentemente construídos e outros em construção, donde se destacam: Alegro Setúbal, Évora Shopping, o Centro Comercial de Alvalade, o Forte Center, entre outros. Através da análise realizada no local e da consulta da base de dados interna da Colliers, conclui-se que, para lojas de dimensão média inseridas em centros de comerciais situados na mesma zona e em zonas próximas e comparáveis, os valores médios de arrendamento situam-se no intervalo entre os 20,0 e os 75,0 /m². Estes valores variam essencialmente em função da visibilidade, centralidade e prestígio da localização, capacidade de exposição, área total, idade e estado de conservação, qualidade da construção e nível de acabamentos, flexibilidade de ocupação do espaço interior. ENQUADRAMENTO TURÍSTICO E HOTELEIRO PORTUGAL O consumo turístico tem registado um peso significativo no PIB (Produto Interno Bruto) português nos últimos anos. Por esse motivo, é importante que as orientações estratégicas deste sector estejam atualizadas, pelo que, em 2013, se impôs a necessidade de rever o Plano Estratégico Nacional do Turismo (PENT), para o horizonte temporal 2013-2015. A promoção do destino Portugal, enquanto agregador de várias ofertas, assume um papel central na definição estratégica do sector. Também a Organização Mundial do Turismo (OMT) aponta Portugal como um dos 10 principais destinos turísticos mundiais no ano 2020, indiciando que se trata, claramente, de um sector com grande potencial de crescimento. P. 14 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

Em 2013, em Portugal, atingiram-se 14,9 milhões de hóspedes, o que representa uma variação homóloga positiva face a 2012, em cerca de 4,2%. Os hóspedes nacionais mantiveram a tendência negativa do ano anterior e decresceram 1,0%. Os hóspedes residentes no estrangeiro tiveram uma variação positiva face ao ano de 2012, de 8,3%. Os hóspedes estrangeiros representaram 58% do total no ano de 2013 enquanto que os hóspedes portugueses representaram perto de 42%. Os hóspedes residentes no estrangeiro que mais visitaram Portugal são oriundos do Reino Unido com 16,7% do total de hóspedes estrangeiros, tendo registado um aumento face ao ano de 2012 de 7,5%. Dentro do universo de hóspedes da União Europeia que visitaram Portugal em 2013, destaca-se o crescimento dos hóspedes oriundos de França, Alemanha e Irlanda com variações na ordem dos 12,3%, 11,9% e 9,8% respetivamente. Em tendência inversa encontram-se os hóspedes italianos, cuja variação negativa foi de -7,6% face a 2012. Dos hóspedes fora da União Europeia, verifica-se a continuação da tendência crescente de hóspedes oriundos do Brasil, com um crescimento face a 2012 de 6,7% e dos EUA com uma variação positiva de 11,9%. As estatísticas mais recentes, referentes ao primeiro trimestre de 2014, divulgadas pelo Turismo de Portugal, apontam para uma variação favorável no número de hóspedes o que originou um crescimento de 4,2% no número de dormidas, face ao mesmo período em 2013. Verifica-se, até final de Março de 2014, um aumento face ao ano de 2013 de 7,1% de hóspedes estrangeiros e 5,1% de hóspedes nacionais. Todas as regiões (NUTSII) registaram um aumento no número de hóspedes, com exceção dos Açores ( - 2,1%) e da região Centro ( - 0,7%). A região com REVPAR mais elevado corresponde à Madeira (30,2 ), seguida de Lisboa (28,5 ). Os Açores e a região Centro apresentam os valores mais baixos, 9,2 e 10,4, respetivamente. Lisboa Da consulta efetuada ao Hotel Monitor apresentam-se, pela ordem indicada, os seguintes indicadores relativos a hotéis de 4 estrelas (de acordo com o cenário adotado), sitos em Lisboa, no período de 2013 a 2015 (até Fevereiro): Ocupação quarto ARR; REVPAR. 2015 Indicador Janeiro Fevereiro Acumulado [MO] OCUPAÇÃO QUARTO 55.35% 65.30% 59.58% [MO] ARR 61.39 60.14 60.81 [MO] REVPAR 33.98 39.27 36.23 Amostra no Universo Monitor 59 59 59 Universo Pesquisa 47 42 47 Percentagem Amostra 79,66 71,19 79,66 2014 Indicador Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Acumulado [MO] OCUPAÇÃO QUARTO 50.10% 55.99% 68.31% 83.03% 91.89% 82.87% 87.77% 91.65% 95.50% 91.33% 72.43% 58.10% 77.62% [MO] ARR 57.32 57.31 58.00 68.34 79.15 65.75 64.24 65.22 74.88 72.03 61.66 61.32 66.61 [MO] REVPAR 28.72 32.09 39.63 56.74 72.73 54.49 56.39 59.77 71.51 65.79 44.66 35.63 51.7 Amostra no Universo Monitor 54 54 54 54 53 53 53 53 53 53 53 53 54 Universo Pesquisa 48 48 48 47 48 47 48 48 48 48 48 47 48 Percentagem Amostra 88,89 88,89 88,89 87,04 90,57 88,68 90,57 90,57 90,57 90,57 90,57 88,68 88,89 P. 15 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

2013 Indicador Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Acumulado [MO] OCUPAÇÃO QUARTO 42.73% 50.29% 63.68% 73.33% 85.76% 83.37% 76.40% 81.95% 88.45% 85.70% 62.16% 48.60% 70.66% [MO] ARR 59.03 55.24 58.80 64.15 68.61 77.59 62.12 60.80 67.41 66.16 60.80 61.31 64.44 [MO] REVPAR 25.23 27.78 37.44 47.04 58.85 64.69 47.46 49.83 59.63 56.70 37.80 29.80 45.53 Amostra no Universo Monitor 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 Universo Pesquisa 48 48 48 48 48 48 47 47 46 45 43 39 48 Percentagem Amostra 90,57 90,57 90,57 90,57 90,57 90,57 88,68 88,68 86,79 84,91 81,13 73,58 90,57 Em 2014, para hotéis de 4 estrelas, na zona de Lisboa, segundo dados da AHP (Associação Hotéis de Portugal), a ocupação média por quarto até ao mês de Agosto foi de 77,62%, o custo médio por quarto foi de 66,61 e o REVPAR médio por quarto de 51,7. Para efeitos de comparação com o ano anterior (2013), a ocupação média por quarto registada foi de 70,66%, o custo médio por quarto foi de 64,44 e o REVPAR médio por quarto de 45,53. P. 16 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO QUALITATIVA AVALIAÇÃO QUALITATIVA Pontos Fortes Pontos Fracos Localização e centralidade; Boas Acessibilidades; Terreno confina com o interface de Metro, comboio e autocarros de Entrecampos; Visibilidade e exposição Oferta de diversidade de segmentos imobiliários (habitação, comércio, serviços, turismo). Dimensão da promoção imobiliária para a escala Nacional. Zona central mas não com características históricas; Peso excessivo da componente terciaria fase a componente habitacional na realidade atual do mercado imobiliário. Ruido proveniente do trânsito, fundamentalmente da frente da Av. da República; AVALIAÇÃO QUANTITATIVA Em linha com a solicitação do cliente, a avaliação quantitativa do imóvel comporta três cenários de avaliação distintos, sendo que, em todos os casos, a metodologia utilizada assenta no Método do Rendimento e Método de Mercado associado ao conceito de Discounted cash-flows. Utilizou-se este método associado a uma análise Discounted cash-flows, atualizando os fluxos financeiros resultantes da promoção a uma taxa que reflete o risco da operação. A utilização da análise Discounted cash-flows pressupõe uma utilização mista entre o Método de Rendimento e o Método de Mercado, visto que os inputs se obtêm através do levantamento, análise e síntese de variáveis de mercado. De forma a determinar o maior e melhor uso para o terreno em processo de análise, foram efetuados 3 cenários distintos baseados na Obra de edificação da documentação disponibilizada pelo cliente. O cenário Obra de edificação permite um índice de construção de 3,23 de ABC acima do solo (sem majorações prevenientes de aumento de profundidade de empena, etc. etc.) VS um índice de 1,7 da Operação urbanística de loteamento, podendo no limite atingir 2. Devido à diferença significativa de capacidade construtiva os três cenários mais favoráveis apresentados foram consubstanciados nos parâmetros definidos para a Obra de edificação. No primeiro dos cenários, adiante denominado de Cenário 1, considera a avaliação quantitativa do imóvel pressupondo que 30% da capacidade construtiva é afeta a escritórios, 30% afeta a comércio de rua e 40% para habitação. No segundo cenário em análise, designado de Cenário 2, avalia o imóvel em apreciação, pressupondo que 30% da capacidade construtiva é afeta a escritórios, P. 17 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

30% é afeta na construção de um centro comercial e os restantes 40% é afeta a habitação. No terceiro cenário em análise, designado de Cenário 3, avalia o imóvel em apreciação, pressupondo que 30% da capacidade construtiva é afeta a escritórios, 30% afeta a comércio de rua, 35% afeta habitação e os restantes 5% afetos à construção de uma unidade hoteleira de 4*. O enquadramento legal de referência destes cenários baseia-se na informação urbanística fornecida pelo cliente. Independentemente do cenário em estudo, existe um conjunto pressupostos estabelecidos que são basilares na presente avaliação: A estrutura de custos e receitas estimada pressupõe uma construção de elevada qualidade para o posicionamento percecionado; As áreas utilizadas na presente avaliação foram as indicadas na documentação fornecida pelo cliente; As receitas foram estimadas atendendo nomeadamente a: estudo de mercado imobiliário realizado; a posição competitiva da localização; atual contexto macroeconómico e perspetivas quanto à sua evolução; As áreas comercializáveis foram estimadas atendendo às necessidades de criação de áreas e espaços de circulação comuns (elevadores, caixas de escadas, etc.). Note-se que em empreendimentos voltados para segmentos com maior nível de rendimento, estas áreas tendem a ser superiores; A área de demolição foi calculada através de meios informáticos, nomeadamente com recurso à ferramenta Google Earth; As receitas unitárias homogeneizadas consideradas (baseadas em rendas médias) foram previstas atendendo, nomeadamente, ao atual contexto macroeconómico e sectorial; aos resultados da prospeção de mercado realizada; à posição competitiva do imóvel e da localização. As receitas consideradas são as provenientes da estimativa do Valor de Mercado do imóvel após conclusão de obras; A estrutura de custos considerada resulta quer do estudo e análise do mercado imobiliário local, quer do conhecimento detido pela Colliers sobre projetos imobiliários similares; Assume-se um horizonte temporal de 10 anos para o desenvolvimento do projeto imobiliário: conceção, execução e comercialização; Devido à dimensão do projeto imobiliário, e segundo o PDM de Lisboa, é necessário realizar um estudo de impacte de tráfego e transportes. Na realização da avaliação foram considerados os índices da última categoria em que não era necessário a realização do estudo. P. 18 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

O faseamento considerado para o projeto constitui um pressuposto de análise e foi estimado atendendo nomeadamente ao seguinte: posição competitiva da localização específica; atual comportamento dos segmentos de mercado imobiliário de referência; perspetivas de evolução do contexto macroeconómico durante o período em análise; A estimativa da taxa de atualização atendeu, nomeadamente, à rentabilidade e risco associados a investimentos alternativos. Procede-se de seguida à exposição de cada um dos cenários. 1. Cenário Neste cenário pressupõe-se que a totalidade da área bruta de construção acima do solo (área contabilizável para efeitos de edificabilidade) é afeta as seguintes funções imobiliárias: 30% Para escritório; 30% Para comércio; 40% Para habitação. Os mapas de avaliação encontram-se em anexo e, relativamente a eles se estabelecem as seguintes considerações complementares: Um dos pressupostos principais do faseamento da área comercial assenta na captação de lojas âncoras aproveitando a sua localização central na cidade de Lisboa. Relativamente a área afeta a serviços, devido a conjetura macroeconómica e ao excesso de oferta, foi considerado uma percentagem de construção mais prolongada nos dois primeiros anos. Face ao exposto estima-se que, de acordo com este cenário de avaliação, o Valor de Mercado do imóvel em apreço seja: VALOR DE MERCADO DO CENÁRIO 1 CENÁRIO 1 - VALOR DE MERCADO 105.254.141 2. Cenário Neste cenário pressupõe-se que a totalidade da área bruta de construção acima do solo (área contabilizável para efeitos de edificabilidade) é afeta as seguintes funções imobiliárias: 30% Para escritório; 30% Para centro comercial; 40% Para habitação. P. 19 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

Os mapas de avaliação encontram-se em anexo e, relativamente a eles se estabelecem as seguintes considerações complementares: O coeficiente de eficiência utilizado no calculo da área bruta locável do espaço destinado a centro comercial foi baseado na experiencia da Colliers em projetos similares. Devido a conjetura macroeconómica foi considerado um ano de exploração do centro comercial antes de ser possível a sua alineação. As receitas unitárias homogeneizadas consideradas no centro comercial foram obtidas através da consulta de base de dados interna, e na experiencia em projetos similares. Este valor teve em conta nomeadamente a centralidade do projeto, a qualidade futura do projeto considerada na avaliação, o mercado local e nacional, entre outros. Face ao exposto estima-se que, de acordo com este cenário de avaliação, o Valor de Mercado do imóvel em apreço seja: VALOR DE MERCADO DO CENÁRIO 2 CENÁRIO 2 - VALOR DE MERCADO 86.605.599 3. Cenário Neste cenário pressupõe-se que a totalidade da área bruta de construção acima do solo (área contabilizável para efeitos de edificabilidade) é afeta as seguintes funções imobiliárias: 30% Para escritório; 30% Para Comercial; 35% Para habitação. 5% Para Unidade hoteleira Relativamente às áreas afetas a escritório, comércio e habitação, mantem-se os pressupostos descritos no primeiro cenário. Relativamente à unidade hoteleira foram consideradas as seguintes considerações complementares: A área afeta à construção da unidade foi baseada em unidades hoteleiras consideradas similares e na experiencia da Colliers no mercado imobiliário. Através de uma análise efetuada ao mercado hoteleiro de Lisboa, foi possível concluir que a categoria que melhor se adequava ao projeto em análise seria a de 4 estrelas. Desta forma, a unidade hoteleira analisada no presente relatório encontra-se nessa categoria. Face ao exposto estima-se que, de acordo com este cenário de avaliação, o Valor de Mercado do imóvel em apreço seja: VALOR DE MERCADO DO CENÁRIO 3 CENÁRIO 3 - VALOR DE MERCADO 101.358.625 P. 20 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

Valor de Venda Forçada A CM de Lisboa solicitou um valor de venda forçada. A Colliers considerada que uma adequada exposição do imóvel para o mercado imobiliário deve durar no mínimo um ano. O valor de venda forçada assume o pressuposto de que a venda do imóvel em análise, não terá um período de exposição e comercialização no mercado superior a 6 meses. Valor de Venda Forçada 78.800.000 P. 21 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

CONCLUSÃO VALOR DE AVALIAÇÃO 13/04/2015 O valor de avaliação do imóvel é o seguinte: VALOR DE MERCADO 105.254.141 P. 22 COLLIERS VALUATION DEPARTMENT

ANEXOS

ANEXO OUTRAS CONSIDERAÇÕES, PRESSUPOSTOS E DECLARAÇÕES O(s) perito(s) avaliador(es) tem suficiente conhecimento do mercado local, regional e nacional, bem como as aptidões e conhecimento necessários para avaliar de forma competente, regendo-se pro princípios de independência, integridade e objectividade. A presente avaliação considera que o imóvel não possui quaisquer ónus ou encargos, além dos explicitamente mencionados e considerados na mesma. Os parâmetros urbanísticos (capacidade e usos) foram definidos com base na informação disponibilizada pela C.M. de Lisboa, a maior parte da qual consubstanciada na INF/27/DMPRGU/DPRU/15. Um dos pressupostos basilares da presente avaliação, de acordo com indicações da Câmara Municipal de Lisboa (CML), é de que o terreno em análise ficará isento de áreas de cedências e/ou de pagamento de eventuais compensações. Não foi analisado, em termos geológicos, o terreno onde o edifício se encontra implantado. A avaliação assume, igualmente, que não existem condições adversas do solo ou do subsolo e a respectiva capacidade de carga é adequada à construção existente ou projecto de construção proposto. Os dados disponibilizados pelo cliente foram considerados como correctos e verdadeiros não tendo sido efectuada nenhuma investigação sobre os mesmos. A Colliers International não assume responsabilidade por omissões totais ou parciais na informação disponibilizada. A avaliação foi baseada nas características específicas do imóvel e a realidade do mercado imobiliário à data actual descritos no presente relatório. O Cliente não está autorizado a reproduzir e/ou utilizar este relatório, seja parcial ou integralmente, para fins diversos daqueles para os quais foi elaborado, salvo com o consentimento prévio e escrito da Colliers International.

METODOLOGIAS E CONCEITOS O Valor de Mercado é definido como o montante estimado pelo qual um imóvel será transaccionável à data da avaliação, depois de exposto comercialmente no mercado por um período de tempo adequado, entre um potencial comprador e um potencial vendedor, numa situação em que ambas as partes não têm interesses específicos no imóvel, têm conhecimento de todos os dados relativos ao imóvel e actuam de forma consciente, prudente e sem coerção. A Área Bruta é a área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores, enquanto que a Área Útil é a área medida pelo perímetro interior das paredes exteriores excluindo a área de implantação de pilares e área das paredes interiores. A Área Bruta Locável é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção. Neste conceito, encontram-se incluídas instalações sanitárias e todas as divisões de uso exclusivo do edifício ou fracção. As escadas, elevadores, coretes, corredores, arrecadações isoladas, garagens, varandas ou terraços encontram-se excluídas. O Valor de Venda Forçada pode ser definido como o montante estimado de transação entre um potencial vendedor e um potencial comprador em que o vendedor, por circunstâncias diversas, não teve o tempo adequado para desenvolver todas as estratégias de exposição do produto imobiliário no mercado, indo aliená-lo perante um número reduzido de vendedores ou perante vendedores que não dispuserem do tempo adequado para estudar o imóvel em todas as suas vertentes de forma a potenciarem e maximizarem o seu valor. Perante esta falta e tempo de estudo do imóvel os vendedores, na dúvida, optam por cenários mais prudentes / seguros que lhes permitem salvaguardar-se de situações pouco estudas / trabalhadas / pouco desenvolvidas e que não lhes permitiu eliminar eventuais riscos ou explorar eventuais oportunidades que um pouco mais de tempo permitiria ultrapassar. Para um projeto desta natureza e desta dimensão consideramos que o tempo mínimo de comercialização será de um ano. A Área de Construção de um edifício é a soma das áreas de cada um dos pisos que o compõem medidas pelo exterior das paredes exteriores. Terciário Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º 4, alínea c) é considerado como uso terciário, todas as áreas afetas a comércio e serviços, com exclusão das áreas afetas a uso logístico. Segundo o mesmo artigo, é considerado como comércio todos os locais abertos ao público destinados à venda a retalho, prestação de serviços pessoais e estabelecimentos de restauração e bebidas, quando não integrados em empreendimentos turísticos. Ainda segundo o mesmo artigo, é compreendido como serviços, todos os escritórios e atividades administrativas em geral, incluindo os serviços públicos. Habitação - Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º 4, alínea c) é compreendido como uso habitacional as áreas afetas à residência unifamiliar e coletiva, incluindo instalações residenciais especiais (estabelecimentos de alojamento local e residências destinadas a estudantes ou a idosos, que, em função da dimensão da área e dos serviços prestados, manifestem especial compatibilidade com o uso habitacional). Turismo -Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º 4, alínea c), o uso de turismo compreende os empreendimentos turísticos e serviços complementares, bem como equipamentos de carácter lúdico que se destinem à afirmação de Lisboa enquanto destino turístico. Equipamento - Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º 4, alínea c), o uso de turismo compreende as áreas destinadas à provisão de bens e serviços destinados à satisfação das necessidades coletivas dos cidadãos,

designadamente nos domínios da saúde, da educação, da cultura, do desporto, da justiça, da segurança social, da segurança pública e da proteção civil. A metodologia de avaliação compreendeu a análise dos dados fornecidos pelo Cliente e o levantamento local das características do imóvel e da sua envolvente. A avaliação quantitativa do imóvel será efectuada com recurso aos métodos nacional e internacionalmente reconhecidos como válidos: O Método Comparativo de Mercado compara a propriedade a avaliar com outras propriedades semelhantes e que exerçam a mesma função, transaccionadas há pouco tempo no local ou em zonas equiparáveis. Os valores conhecidos são ajustados para tornar pertinente a comparação, sendo consideradas as variáveis: dimensão, localização, infra-estruturas existentes, estado de conservação e outras, que possam ser de alguma forma relevantes. O Método de Rendimento assume que o valor do património imobiliário corresponde ao valor actual de todos os direitos a benefícios futuros decorrentes da sua posse. Para concretizar este método de capitalização, deve seleccionar-se um período adequado para a realização da análise (tendo em conta a vida útil expectável para o imóvel e a forma de aproveitamento do mesmo), prever todos os cash-flows futuros ou padrões de cash-flow (de entre os quais poderá fazer parte um montante destinado a reflectir o valor residual do imóvel), e escolher uma taxa de capitalização adequada, convertendo os rendimentos futuros num valor actual, através do desconto individual de cada fluxo de caixa por aplicação de uma taxa de capitalização que reflicta o rendimento padrão. Importa referir que a abordagem preconizada neste método assume que a gestão e exploração do imóvel se baseiam em princípios de legalidade, racionalidade e competência. O Método do Rendimento (nesta aplicação também identificado como Método Residual), porém associado ao conceito de Discounted Cash-Flow, tem como ponto de partida a determinação da promoção imobiliária que melhor se adequa a uma propriedade e que maximize a sua utilização. Contudo, o conhecimento de um destino (adequado à legalidade urbanística definida para a propriedade) prevalece sobre a equação de outros cenários. Uma vez definido esse potencial, estimam-se todas as receitas que essa simulação será capaz de gerar, bem como todos os custos que o promotor deverá suportar para gerar as receitas antes estimadas. Os proveitos e custos são devidamente faseados tendo em conta a evolução normal de uma promoção imobiliária e as características particulares da propriedade em avaliação. No final, esse mapa de fluxos é actualizado para o momento presente, através da aplicação de uma taxa representativa da rentabilidade máxima passível de ser obtida na simulação efectuada, considerando um desenvolvimento normal e com utilização de capitais próprios. A taxa de actualização é composta por uma taxa sem risco (Obrigações do Tesouro com prazo semelhante ao da simulação efectuada) acrescida de um prémio de risco que afere o risco sistémico e o ajusta à simulação e à propriedade em avaliação. Do valor actual desta operação resulta o valor de mercado da propriedade.

MAPAS DE VALORIZAÇÃO i. Cenário 1 ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: QUADRO DE VALORES QUADRO RESUMO DE ÁREAS Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²) Área Total do Terreno (prédio n.º 298) Coeficiente de Ocupação do Solo Áreas existentes Área Bruta de Construção acima do solo 44.468,5 3,23 1.874,00 143.712 Área Bruta de Construção abaixo do solo 46.994 Área para uso terciário 60% 86.227 Serviços 30% 43.114 90% 38.802 Comercio 30% 43.114 90% 38.802 Área para uso habitacional 40% 57.485 87% 50.012 Área para uso habitacional N.º Fogos ABC média / fogo ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar) N.º Estacionamentos (1 por cada 100m² S.P) Habitação Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²) 57.485 50.012 383 150 17.245 575 Área para uso serviços ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar) N.º Estacionamentos (0,8 por cada 100m² S.P) Serviços Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²) 43.114 38.802 10.347 345 Área para Comércio acima do solo ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar) N.º Estacionamentos (1,5 por cada 100m² S.P) Comércio Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²) 43.114 38.802 19.401 647 QUADRO DE RECEITAS Área para uso habitacional Área para uso de Serviços Área para uso Comércio TOTAL Val. Unit. ( /m²) Val. Total ( ) 4.270 245.460.096 2.190 84.991.800 2.106 81.721.100 412.172.996 QUADRO DE CUSTOS CUSTOS DIRECTOS (IVA excl.) Val. Unit. ( /m²) Val. Total ( ) Infraestruturação e Arranjos Exteriores ( /m²) Área para uso habitacional 35,00 1.556.398 48.488.429 Área acima do solo 770,00 44.263.296 Área abaixo do solo Área para uso de Serviços 245,00 4.225.133 32.714.600 Área acima do solo 700,00 30.179.520 Área abaixo do solo Área para uso Comércio 245,00 2.535.080 21.936.200 Área acima do solo 450,00 19.401.120 Área abaixo do solo TOTAL 245,00 2.535.080 104.695.626 Demolição ( /m²) Projecto: Arquitectura, Especialidades (%) TRIU Outros Gestão de Obra (%) Custos Imprevistos (%) Custos Comerciais (%) Custos com Publicidade (%) TOTAL SUB-TOTAL DE CUSTOS TOTAL DE IVA CUSTOS TOTAIS MARGEM DO PROMOTOR Val. Unit. Val. Total ( ) 50,00 93.700 f. Área existente 5% 5.234.781 f. C. C. Directos 10.989.409 Anexo 300 2% 1.570.434 f. C. C. Directos 2% 2.093.913 f. C. C. Directos 2% 8.243.460 f. Vendas 1% 4.121.730 f. Vendas 32.347.727 137.043.352 23,00% 28.992.338 166.035.690 15,00% 24.905.354 CENÁRIO 1 - VALOR DE MERCADO 105.254.141

ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: MAPA DE FASEAMENTO DE FLUXOS QUADRO DE FASEAMENTO Anos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Total Projecto 95,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100% Demolição 100,0% 100% Infraestruturação e Arranjos Exteriores 80,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100% Construção Habitacão 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 100% Construção Comércio 30,0% 20,0% 20,0% 20,0% 10,0% 100% Construção Serviços 15,0% 15,0% 25,0% 25,0% 20,0% 100% Venda 0% Venda habitação 0,0% 6,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 14,0% 2,0% 100% Receita de Venda habitação 0,0% 0,0% 0,0% 6,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 14,0% 2,0% 0,0% 100% Venda Comércio 0,0% 30,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 0,0% 100% Receita Comércio 0,0% 0,0% 0,0% 30,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 0,0% 0,0% 100% Venda Serviços 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 100% Receita Serviços 0,0% 0,0% 0,0% 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 0,0% 100% Fluxos Financeiros Proveitos Venda Habitação - - - 14.727.606 44.182.817 49.092.019 49.092.019 49.092.019 34.364.413 4.909.202-245.460.096 Venda Comercial - - - 24.516.330 16.344.220 16.344.220 8.172.110 8.172.110 8.172.110 - - 81.721.100 Venda Serviços - - - 7.649.262 11.473.893 17.848.278 20.398.032 18.698.196 7.224.303 1.699.836-84.991.800 Total dos Proveitos - - - 46.893.198 72.000.930 83.284.517 77.662.161 75.962.325 49.760.826 6.609.038-412.172.996 Custos - Projecto: Arquitectura e Especialidades - 6.116.842 64.388 64.388 64.388 64.388 64.388 - - - - 6.438.781 Demolição - 115.251 - - - - - - - - - 115.251 Infraestruturação e Arranjos Exteriores - - 1.531.495 95.718 95.718 95.718 95.718 - - - - 1.914.369 Construção Habitacão - - 11.928.153 11.928.153 11.928.153 11.928.153 11.928.153 - - - - 59.640.767 Construção Comércio - - 8.094.458 5.396.305 5.396.305 5.396.305 2.698.153 - - - - 26.981.526 Construção Serviços - - 6.035.844 6.035.844 10.059.739 10.059.739 8.047.792 - - - - 40.238.958 TRIU - 10.989.409 - - - - 10.989.409 Outros - 300 - - - - 300 Gestão de Obra - - 396.775 355.692 416.961 416.961 345.244 - - - - 1.931.634 Custos Imprevistos 286.168 286.168 286.168 286.168 286.168 286.168 286.168 286.168 286.168 2.575.512 Custos Comerciais - - - 1.153.573 1.771.223 2.048.799 1.910.489 1.868.673 1.224.116 162.582-10.139.456 Custos com Publicidade - - - 576.786 885.611 1.024.400 955.245 934.337 612.058 81.291-5.069.728 Total dos Custos - 17.507.970 28.337.281 25.892.628 30.904.268 31.320.632 26.331.349 3.089.178 2.122.343 530.042-166.035.690 2.3. Margem do Promotor - - - 2.833.499 4.350.621 5.032.427 4.692.698 4.589.987 3.006.774 399.348-24.905.354 2.4. Cash-Flows Antes de Juros e Impostos - - 17.507.970-28.337.281 18.167.071 36.746.041 46.931.458 46.638.113 68.283.161 44.631.710 5.679.648-221.231.952 V.A.L. (antes de IMT) 113.148.201 VALOR DO TERRENO 105.254.141 Taxa de Actualização (Anual) 10,00% Custos de Transacção (IMT, Registo, etc.) 7,50% Taxa de Actualização (Semestral) 4,88% Valor m² (repercussão acima do solo) 732,4 Valor m² (terreno) 2.366,94 Margem Lucro / Investimento 51,93% n = número de períodos 9 Preço de Venda / Investimento 1,52

Apartamentos TOTAL Tipo de produto QUADRO DE RECEITAS HABITACIONAL Área N.º de Área média por % total por Apartamentos tipo (m²) tipo (m²) Val. Unit. ( /m²) Val. Total ( ) T1 10% 5.748 68 85 4.500,00 25.868.160 T2 30% 17.245 172 100 4.500,00 77.604.480 T3 30% 17.245 128 135 4.100,00 70.706.304 T4 20% 11.497 64 180 4.100,00 47.137.536 Outras tipol. 10% 5.748 23 250 4.200,00 24.143.616 100% 57.485 383 150 4.270,00 245.460.096 Dados do Imóvel Custos Taxas Rendimento Potencial V. Residual Fracção Área Bruta locavel (m²) Custos de Cons. e Manut. (Reg. CMVM 8/2002 anexo III n.º 2 f)) Yield Cap Rate MÉTODO DE RENDIMENTO - ESCRITÓRIOS Vacancy Rate Renda Unitária Renda Mensal Bruta Renda Mensal Liq. Meses Valor Actualiz. Valor Bruto Venda Valor Líquido Actual Valor de Mercado (m²) ( ) (%) (%) (meses) ( /m²) ( ) ( ) (nº) ( ) ( ) ( ) ( ) Escritorios Estacionamento (345 lugares) TOTAIS 38.802 3.585.327 7,5% 7,75% 0 14,00 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 81.128.578 10.347 170.730 7,5% 7,75% 0 75,00 25.868 24.445 120 2.081.855 3.785.096 1.781.410 3.863.266 38.802 3.585.327 7,5% 7,8% 0 14 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 84.991.800 Valor de Mercado do Imóvel (ótica de arrendado) 84.991.800 Taxa de actualização (%) Taxa Isenta de Risco (proxy - OT's Alemãs 10 anos - 10/04/2015) Componente de Risco 7,50% 0,16% 7,34%

MÉTODO DE RENDIMENTO -COMERCIO Dados do Imóvel Custos Taxas Rendimento Potencial V. Residual Fracção Área Bruta locavel (m²) Custos de Cons. e Manut. (Reg. CMVM 8/2002 anexo III n.º 2 f)) Yield Cap Rate Vacancy Rate Renda Unitária Fixa Renda Mensal Bruta Renda Mensal Liq. Meses Valor Actualiz. Valor Bruto Venda Valor Líquido Actual Valor de Mercado (m²) ( ) (%) (%) (meses) ( /m²) ( ) ( ) (nº) ( ) ( ) ( ) ( ) Comercio acima do solo Estacionamento (647 lugares) TOTAIS 38.802 3.329.232 7,75% 8,00% 0 13,00 504.429 476.686 120 40.180.121 71.502.828 32.879.270 73.059.391 19.401 320.118 7,75% 8,00% 0 75,00 48.503 45.835 120 5.500.218 6.875.272 3.161.468 8.661.686 38.802 3.329.232 7,8% 8,0% 0 504.429 476.686 120 40.180.121 71.502.828 32.879.270 81.721.100 Valor de Mercado do Imóvel (ótica de arrendado) 81.721.100 Taxa de actualização (%) Taxa Isenta de Risco (proxy - OT's Alemãs 10 anos - 10/04/2015) Componente de Risco 7,75% 0,16% 7,59%

ii. Cenário 2 ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: QUADRO DE VALORES QUADRO RESUMO DE ÁREAS Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²) Área Total do Terreno (prédio n.º 298) Coeficiente de Ocupação do Solo Áreas existentes Área Bruta de Construção acima do solo 44.468,5 3,23 1.874,00 143.712 Área Bruta de Construção abaixo do solo 83.553 Área para uso terciário 60% 86.227 Serviços 30% 43.114 90% 38.802 Centro Comercial 30% 43.114 65% 28.024 Área para uso habitacional 40% 57.485 87% 50.012 Área Bruta de comercio abaixo do solo 13.500 65% 8.775 Habitação Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²) Área para uso habitacional 57.485 50.012 N.º Fogos ABC média / fogo ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar) N.º Estacionamentos (1 por cada 100m² S.P) 383 150 17.245 575 Área para uso serviços ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar) N.º Estacionamentos (0,8 por cada 100m² S.P) Serviços Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²) 43.114 38.802 10.347 345 Área para uso centro comercial ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar) N.º Estacionamentos (2,5 por cada 100m² S.P) Centro Comercial Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²) 56.614 36.799 42.460 1.415 QUADRO DE RECEITAS Renda Comércio Área para uso habitacional Área para uso de Serviços Área para uso Comércio TOTAL Val. Unit. ( /m²) Val. Total ( ) 169 6.221.292 4.908 245.460.096 2.190 84.991.800 110.277.700 446.950.888 QUADRO DE CUSTOS CUSTOS DIRECTOS (IVA excl.) Val. Unit. ( /m²) Val. Total ( ) Infraestruturação e Arranjos Exteriores ( /m²) Área para uso habitacional 35,00 1.556.398 48.488.429 Área acima do solo 770,00 44.263.296 Área abaixo do solo Área para uso de Serviços 245,00 4.225.133 32.714.600 Área acima do solo 700,00 30.179.520 Área abaixo do solo Área para uso Comércio 245,00 2.535.080 50.032.269 Área acima do solo 700,00 30.179.520 Área de comercio do solo 700,00 9.450.000 Área abaixo do solo TOTAL 245,00 10.402.749 132.791.695 Demolição ( /m²) Projecto: Arquitectura, Especialidades (%) TRIU Outros Gestão de Obra (%) Custos Imprevistos (%) Custos Comerciais (%) Custos com Publicidade (%) TOTAL SUB-TOTAL DE CUSTOS TOTAL DE IVA CUSTOS TOTAIS MARGEM DO PROMOTOR Val. Unit. Val. Total ( ) 50,00 93.700 f. Área existente 5% 6.639.585 f. C. C. Directos 10.989.409 Anexo 300 2% 1.991.875 f. C. C. Directos 2% 2.655.834 f. C. C. Directos 2% 8.939.018 f. Vendas 1% 4.469.509 f. Vendas 35.779.229 168.570.924 23,00% 36.243.680 204.814.604 15,00% 30.722.191 CENÁRIO 2 - VALOR DE MERCADO 86.605.599