Fls. 1 Coordenação-Geral de Tributação Solução de Consulta nº 214 - Data 21 de julho de 2014 Processo Interessado CNPJ/CPF ASSUNTO: NORMAS GERAIS DE DIREITO TRIBUTÁRIO INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET). OPÇÃO. PRAZO. É admissível a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004, enquanto houver receitas a receber, relativas à incorporação imobiliária objeto da opção, sujeitas ao pagamento mensal unificado. Dispositivos Legais: Lei 10.931, de 2004, arts. 1º, 2º e 4º, 5º; Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013, arts. 3º e 5º, 1º, 8º e 9º. Relatório 1. O interessado, pessoa jurídica de direito privado, formula consulta sobre interpretação da legislação tributária, atualmente regulamentada pela Instrução Normativa RFB nº 1.396, de 16 de setembro de 2013 (norma de regência do presente processo, conforme explicita o seu art. 34), acerca da opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004. 2. Informa que atua no ramo de incorporação imobiliária e possui um empreendimento em andamento, o qual teve início em 01.04.2011. Diz que não fez a opção pelo RET no início do empreendimento e, ao consultar a legislação ficou em dúvida se poderia optar pelo Regime, com o empreendimento em andamento, pois os artigos objetos da dúvida não deixam clara a possibilidade ou não de opção com o empreendimento em curso (reportase aos arts. 1º e 2º da Lei nº 10.931, de 2004, e aos arts. 1º e 2º da Instrução Normativa RFB nº 934, de 27 de abril de 2009). 3. Entende que, atendidos os requisitos estabelecidos na Lei nº 10.931, de 2004, e na Instrução Normativa RFB nº 934, de 2009, poderá ainda optar pelo RET. Pergunta se está correto em seu entendimento. 1
Fls. 2 Fundamentos 4. O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004, consiste no pagamento mensal unificado, equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), da Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (Contribuição para o PIS/Pasep) e da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins). Até 27 de dezembro de 2012, o pagamento mensal era equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas (art. 4º, caput, da Lei nº 10.931, de 2004; art. 4º da Medida Provisória nº 601, de 28 de dezembro de 2012; arts. 16 e 49, inciso I, da Lei nº 12.844, de 19 de julho de 2013; Ato do Presidente da Mesa do Congresso Nacional nº 36, de 5 de junho de 2013, publicado no Diário Oficial da União de 6 de junho de 2013). 4.1. No caso de projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009 (sublinhou-se), o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos antes referidos será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, até 31 de dezembro de 2014 (art. 4º, 6º, da Lei nº 10.931, de 2004, com a redação do art. 52 da Lei nº 12.350, de 20 de dezembro de 2010). 4.2. O 7º do art. 4º da Lei nº 10.931, de 2004, estabelece que se consideram projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, de até determinado valor. 4.3. Tomadas em consideração as diversas alterações do texto do 7º do art. 4º da Lei nº 10.931, consolidadas no 5º do art. 5º da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 30 de dezembro de 2013, que majoraram o valor comercial das unidades habitacionais, a incorporadora ficou autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida pelo contrato de incorporação de unidades residenciais de interesse social de valor comercial de: a) até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), caso a construção tenha sido iniciada a partir de 31 de março de 2009 até 27 de julho de 2010; b) até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), caso a construção tenha sido iniciada a partir de 28 de julho de 2010 até 30 de novembro de 2011; c) valor comercial de até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), caso a construção tenha sido iniciada a partir de 1º de dezembro de 2011 até 27 de dezembro de 2012; e d) valor comercial de até R$ 100.000,00 (cem mil reais), caso a construção tenha sido iniciada a partir de 28 de dezembro de 2012. 5. A Instrução Normativa RFB nº 934, de 27 de abril de 2009, disciplinava o RET até a edição da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 30 de dezembro de 2013, norma 2
Fls. 3 atualmente vigente. Os requisitos exigidos para formalização da opção pelo Regime estão consignados no art. 2º da Lei nº 10.931, de 2004, e no art. 3º da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013. 5.1. Convém destacar que não se está aqui a tratar da opção pelo regime destinado às empresas construtoras contratadas para construir unidades habitacionais no âmbito do PMCMV, previsto no art. 2º da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009, a qual está regulada no art. 13 da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013. 6. No que diz respeito aos aspectos temporais da opção pelo RET, cumpre analisar os arts. 1º, 2º e 4º, 5º, da Lei nº 10.931, de 2004 (sublinhou-se): Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. Art. 2º A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. (...) Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013.) (...) 5º A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005.) 7. É mister acrescentar que o art. 3º da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013 (art. 2º da Instrução Normativa RFB nº 934, de 2009), dita que a opção pela aplicação do RET à incorporação imobiliária será considerada efetivada quando atendidos os requisitos listados no seu caput, na ordem nele apresentada, consistindo, entre outros, na apresentação do formulário Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação, acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis (o que se deve dar na forma prevista nos seus 3º e 4º). 8. Essas disposições, em especial, e as demais atinentes ao RET (constantes da Lei nº 10.931, de 2004, e da norma que o regulamenta), levam às constatações que se seguem. 3
Fls. 4 8.1. A partir do mês em que efetivada a opção pela aplicação do RET a determinada incorporação, o contribuinte fica obrigado ao recolhimento dos tributos a ela pertinentes nos moldes desse regime (art. 4º, 5º, da Lei nº 10.931, de 2004). 8.2. O valor devido mensalmente no RET é calculado com base na receita mensal recebida, ou seja, segundo o regime de caixa (art. 4º, caput, da Lei nº 10.931, de 2004). Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação; as demais receitas recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, inclusive as decorrentes de aplicações no mercado financeiro, serão tributadas na incorporadora (art. 5º, 1º, 8º e 9º, da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013; art. 4º, 5º, 7º e 8º da Instrução Normativa RFB nº 934, de 2009). 8.3. A opção pelo RET é irretratável e implica a sujeição da incorporação ao pagamento unificado de tributos enquanto houver receitas a receber (art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004). 8.4. Não é estipulada qualquer vinculação temporal da opção pelo RET ao início das obras, da comercialização dos imóveis ou da percepção das receitas correspondentes à incorporação imobiliária. 9. Diante dessas constatações, impõe-se a conclusão de que é admissível a opção pelo RET enquanto houver receitas a receber, relativas à incorporação imobiliária objeto da opção, sujeitas ao pagamento mensal unificado. 10. Vale lembrar que não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação, uma vez que a incorporação imobiliária consiste na venda de fração ideal do terreno, vinculada a uma unidade imobiliária autônoma do edifício a ser construído, ou em construção, sob regime condominial, com a promessa de entrega do imóvel concluído, a certo prazo, preço e determinadas condições (arts. 28 e 29 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964). Conclusão 11. Ante o exposto, responde-se ao consulente que é admissível a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004, enquanto houver receitas a receber, relativas à incorporação imobiliária objeto da opção, sujeitas ao pagamento mensal unificado. À consideração superior. MARCOS VINICIUS GIACOMELLI Auditor-Fiscal da RFB 4
Fls. 5 De acordo. Encaminhe-se à Coordenadora da Cotir. IOLANDA MARIA BINS PERIN Auditora-Fiscal da RFB - Chefe da SRRF10/Disit De acordo. Ao Coordenador-Geral da para aprovação. CLAUDIA LUCIA PIMENTEL MARTINS DA SILVA Auditora-Fiscal da RFB - Coordenadora da Cotir Ordem de Intimação Aprovo a Solução de Consulta. Publique-se e divulgue-se nos termos do art. 27 da Instrução Normativa RFB nº 1.396, de 16 de setembro de 2013. Dê-se ciência ao interessado. FERNANDO MOMBELLI Auditor-Fiscal da RFB - Coordenador-Geral da 5