DEFINE O DIREITO DO CORRETOR DE IMÓVEIS DE REALIZAR PERÍCIAS JUDICIAIS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Ilmo. Sr. CARLOS VALENTINO Repórter do Jornal O Serrano : PARECER 019.P.2006 Aprovado na 28ª Reunião Plenária aos 30.08.2006 Pelo presente, acusamos o recebimento de vossa correspondência datada de 18 de julho corrente e, em atendimento ao quanto solicitado, informamos que o autor do texto titulado de A QUEM CABE FAZER A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA labora em evidente equívoco, pois, ao contrário do que lá se encontra afirmado, inexiste qualquer dúvida no mercado imobiliário sobre esse tema e sua assertiva de que essa atividade seria atribuição exclusiva do engenheiro de avaliações, é diametralmente oposta ao entendimento de nossos Tribunais. Com efeito, já nos idos anos de 1988, o E. 2º TACSP negou provimento a recurso que objetivava a anulação de laudo de avaliação de imóvel elaborado por um corretor de imóveis, conforme ementa que se transcreve: PROVA - Perícia - Avaliação de imóvel - Atribuição não privativa de engenheiro - Exigência apenas de conhecimento técnico ou científico - Possibilidade de ser realizada por corretor de imóveis - Nulidade do laudo afastada - Inteligência dos arts. 420, I e 424, I, do CPC e 1º e 7º da Lei 5.194/66 e da Res. CREA-218/73. A legislação processual de forma simples, estabelece que o perito deve ter conhecimento técnico ou científico. Assim, a avaliação de imóvel não é atribuição privativa de engenheiro, não conduzindo à nulidade do laudo o fato de ter sido realizado por corretor de imóveis (Agr. Instr. 233.398-7 - 1a. Câmara - julgado em 17.08.1988 - Relator Juiz Ruiter Oliva - RT 635/264). Alguns anos depois, outra tentativa de anulação de laudo elaborado por corretor de imóveis, também foi rechaçada, e desta vez pelo Superior Tribunal de Justiça, deixando o Ministro Dias Trindade consignado em seu voto que, 01
!"!# $ %!# & ' ( ' # & ) ) * + *, -!!!. (Rec. Esp. nº 21.303-8 - STJ - 3a. Turma - julgado em 02.06.1992). E esse entendimento restou confirmado pelo mesmo Tribunal, através de voto lançado pelo Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, nos autos do Recurso Especial 130.790, quando mais uma vez se pretendia a anulação do laudo pericial elaborado por um corretor de imóveis, sob alegação de que a avaliação de imóveis se incluiria entre os atos privativos de engenheiros, agrônomos e arquitetos. E, apenas a título de referência, transcrevemos parte do texto de seu voto, como segue: / +!0 * + * 1 (STJ - 4a. Turma - julgado em 05.08.1999). Como se tal não bastasse, quando do julgamento de um Mandado de Segurança interposto perante o C. 2º TACSP, a E. 8a. Câmara, através do voto do Juiz Narciso Orlandi, pacificou o entendimento de que a avaliação de imóveis seria uma especialidade do corretor de imóveis, eternizada através de ementa que segue: PROVA - PERÍCIA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - ESPECIALIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. O melhor perito para a avaliação de imóveis é o corretor de imóveis e não o engenheiro (MS 443.362 - julgado em 19.10.1995). Pela relevância ao assunto em debate, insta mencionar que, em razão das reiteradas decisões favorecendo os corretores de imóveis, houve por bem a Corregedoria Geral da Justiça de Santa Catarina, em atendimento ao pleito do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 11a. Região, editar em data de 08.janeiro.1999 o Provimento nº 01/99, acrescentando um parágrafo único ao artigo 1º, do Provimento nº 07/85, que era assim redigido: 02
2 + * + 0 3 4 " 5 0 3 4 " 5 6 0. E o parágrafo único acrescentado, trouxe ao Provimento o seguinte texto atual: / * 0 3 4 " -0 3 4 ".,, 4! 7!8 7 6 0 9 : 0. Com isso, - por ato da própria Corregedoria Geral da Justiça -, passaram os corretores de imóveis a ter o direito de integrar a lista dos peritos auxiliares do Poder Judiciário no Estado de Santa Catarina, sempre que o objeto da causa viesse a envolver a avaliação de imóveis. Desnecessário dizer que o mencionado Provimento não foi bem recebido por aqueles que defendiam a exclusividade que até então era reservada aos profissionais engenheiros, tendo sido inclusive objeto de medida judicial pelo CREA/SC e pelo IBAPE/SC (casualmente da mesma origem do autor do texto em debate), que restou decidida de forma desfavorável aos corretores de imóveis, inclusive perante o Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Entretanto, levada ao Superior Tribunal de Justiça, em grau de Recurso Extraordinário, foi a decisão reformada pelo E. Ministro Francisco Falcão, sob fundamento de que " +! 2 * + * 1! 7 2 0 ; 8 6 0 + + 0 3 4 " * (Rec. Esp. nº 277443 - STJ - decisão monocrática - julgado em 11.06.2002). 03
Escassas tentativas de alterar o quadro já existente restaram infrutíferas, trazendo como exemplo algumas decisões encontradas nos arquivos dos Tribunais do País, como segue: PROCESSO CIVIL. PAPEL DO PERITO. IMPORTÂNCIA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. CORRETOR DE IMÓVEIS. PREFERÊNCIA. 1. Sendo órgão auxiliar do juiz, reveste-se o perito do papel de avaliador de determinada prova, atuando, naquele momento específico, como se julgador o fosse. Eis porque a escolha do perito pelo magistrado não é aleatória, mas assentada em seu livre convencimento. 2. Pretendendo a parte exato numerário correspondente ao valor venal do imóvel, melhor se afigura como perito o corretor de imóveis, pois seu ofício cinge-se, justamente, à corretagem de bens. Afasta-se, em conseqüência, a nomeação do engenheiro civil, cuja atribuição atine-se à construção imobiliária, no sentido de averiguação estritamente técnica, quanto a cálculos matemáticos e elaboração de estruturas (TJDF - 1a. Turma Cível - Ag. Instr. nº 2001.00.2.006279-0 - Rel. Des. Valter Xavier - j. 01.07.2002). AGRAVO DE INSTRUMENTO - PERITO OFICIAL - QUALIFICAÇÃO TÉCNICA - ARTIGO 7º, INCISO G, DA LEI 5194/66 - NULIDADE DA PERÍCIA - INEXISTÊNCIA - PRECLUSÃO. Não compromete a avaliação de imóvel, realizada por corretor de imóveis. A função de avaliador de imóvel não é privativa de engenheiro, podendo ser exercida por profissional que detenha conhecimento técnico ou científico sobre o assunto. Não se manifestando a parte, no momento oportuno, contra a nomeação do perito oficial, perde o direito de fazê-lo, operando-se a preclusão (TAMG - 1a. Câmara Cível - Ag. Instr. nº 2.0000.00.338977-3/000(1) - Rel. Juiz Silas Vieira - j. 18.09.2001). Agravo. Cobrança de despesas condominiais. Avaliação Possibilidade de realização por corretor de imóveis, visando desonerar o credor de despesas processuais elevadas. Desnecessidade de laudo complexo, elaborado por engenheiro. Recurso provido (2º TASP - 8a. Turma - Ag. Instr. nº 699140-00/6 - Rel. Juiz Ruy Coppola - j. 21.06.2001). AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. HABILITAÇÃO DO PERITO. O avaliador deve possuir conhecimento técnico a respeito do mercado imobiliário para efeitos de alienação, inclusive o corretor de imóveis. Nova avaliação. Deve-se proceder a nova avaliação pelo perito judicial quando ocorrer a diminuição do valor do bem, conforme disposto no artigo 683, II, do Código de Processo Civil. Agravo não provido (TJRGS - 17a. Câmara Cível - Ag. Instr. nº 70012686598 - Rel. Des. Alzir Felippe Schmitz - j. 01.11.2005). 04
Destarte, extreme de dúvida que inexiste qualquer necessidade da presença de um engenheiro para proceder a avaliação de imóveis. Muito ao contrário, o próprio Poder Judiciário vem reconhecendo de forma reiterada, que a melhor pessoa para essa função é o corretor de imóveis, ficando-se sem saber as razões pelas quais o autor do texto em debate teria feito a afirmação que deu origem a este. Outrossim, incorre também em erro o autor, ao afirmar que ao corretor de imóveis caberia apenas vender os imóveis, ficando reservada ao engenheiro de avaliações a tarefa de exarar parecer sobre o valor dos imóveis. Em primeiro, porque o corretor de imóveis não poderia jamais ser considerado um simples vendedor de imóveis, visto que, a partir da edição da Portaria nº 3.245, do Ministro de Estado do Trabalho (08.julho.1986), a categoria econômica autônoma de Corretor de Imóveis foi transposta para o 3º Grande Grupo do Plano da Confederação Nacional das Profissões Liberais. Atualmente, com a nova edição da CBO (Classificação Brasileira de Ocupações), o Corretor de Imóveis integra o Grande Grupo 3 (técnicos de nível médio), do Subgrupo Principal 35 (ciências administrativas) e Subgrupo 354 (operações comerciais), cumprindo ressaltar que a classe possui uma Federação Nacional (FENACI), subordinada a Confederação Nacional dos Profissionais Liberais (CNPL), com sede em Brasília. Logo, como profissional liberal, que antes de exercer sua profissão se obriga ao registro de sua inscrição num Conselho Profissional e se sujeita a regras específicas de um Código de Ética Profissional, não poderia o corretor de imóveis ser considerado um vendedor, pois, essa profissão, sem qualquer demérito aos que a exercem, é autônoma. Segundo nosso entendimento, vendedor do imóvel é o seu proprietário e não o corretor de imóveis. Sua atividade, - caso nos seja permitido esclarecer -, envolve inúmeros outros atos além da venda em si, tais como a pesquisa sobre a regularidade da documentação do imóvel e a capacidade do vendedor (ou vendedores), além de uma inspeção no mesmo, a fim de constatar suas condições e assim definir o seu valor de mercado. 05
De posse de todos estes dados, passa então a ofertá-lo de forma pública, no sentido de obter algum interessado na sua compra. Surgindo este, seu trabalho prossegue com a obtenção de uma proposta, a qual, uma vez aceita, exigirá a elaboração de um contrato ou na tomada de providências para a outorga da escritura. Isso sem falar nas intermediações que possam envolver o pagamento de parte do preço mediante a obtenção de financiamentos ou a entrega de imóveis, além de possíveis permutas. E todas essas atividades exigem um razoável conhecimento, não só do mercado imobiliário, mas também da legislação que rege a espécie. E tal tipo de atividade, sendo executada de forma rotineira pelo corretor de imóveis, - incrementada ainda pela freqüência a cursos específicos de avaliações imobiliárias - sem sombra de dúvida o torna um verdadeiro especialista no assunto, acreditando-se ser essa a razão da preferência que os Juízes vêm dando a esses profissionais, sempre que houver necessidade de nomeação de um perito na área de avaliação de imóveis. É o nosso parecer. São Paulo, 24 de julho de 2006 Dr. Paulo Hugo Scherer CRECI 2a. Região Procurador Geral