CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CRECI 2ª Região

Transcrição

1 DEFINE A OBRIGATORIEDADE DE INSCRIÇÃO NO CRECI DE JURÍDICA INCORPORADORA E ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS Ilmos. Srs. UNIVERSUM - ASSESSORIA E ADMINISTRAÇÃO S/C LTDA. N/P da Sra. M.C.A.D. Av. dos Imarés nº São Paulo - SP PARECER Nº 019.P.2002 Aprovado na 27ª Reunião Plenária aos Prezados Srs: Em atendimento ao contido em ofício sem número e protocolado nesse Conselho em data de 05.setembro.2002, solicitando avaliação sobre eventual obrigatoriedade de registro de vossa empresa nesse Conselho, em face dos termos do contrato social, temos a informar o quanto segue. DA INSCRIÇÃO EM CONSELHO PROFISSIONAL Tratando-se de profissão regulamentada e tendo sido criado o respectivo conselho profissional, a inscrição em seus quadros é condição essencial para o exercício da atividade, seja no setor privado, seja no público, desde que vinculado àquela profissão. De parte da pessoa física, nenhuma dúvida existe quanto ao conselho profissional competente para acolher o seu pedido de inscrição, pois a própria denominação de sua profissão a remete àquele que possui a delegação legal para a fiscalização de sua atividade, sendo regra geral, que a inscrição se faça naquele que tenha jurisdição no lugar pretendido para o exercício da profissão. O mesmo, entretanto, não acontece quando se trata de pessoa jurídica, pois sobre ela reside a maior fonte de dissídios envolvendo os conselhos profissionais. Parte deles seria decorrente da imprecisão e da amplitude dos termos utilizados pelos legisladores na elaboração das leis que disciplinam o exercício das profissões. Mas, a bem da verdade, expressivo número dos conflitos tem origem na atuação imprópria de alguns conselhos, não só objetivando o aumento de suas receitas, mas também buscando trazer para a classe que representam vantagens inexistentes para os inscritos ou estabelecer indevida reserva de mercado. 01

2 Os desajustes decorrem, evidentemente, da má interpretação da lei: Alguns conselhos defendem que, sempre que a pessoa jurídica tenha a seu serviço profissional sujeito à inscrição, deve também ela estar inscrita; ou ainda, que, praticando no seu processo produtivo qualquer atividade privativa da profissão tutelada, a pessoa jurídica está sujeita a inscrição no conselho profissional correspondente (RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA E OUTROS, Conselhos de Fiscalização Profissional, RT, 2000, p. 174). Com o objetivo de sanar em definitivo esses conflitos, que se avolumavam de forma desmesurada, houve por bem o Poder Executivo editar a Lei 6.839/80, que em apenas um único artigo, tentou esclarecer em definitivo a questão, conforme texto que se reproduz: Art. 1º - O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços à terceiros. Art. 2º - Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação. Art. 3º - Revogam-se as disposições em contrário. Entretanto, mesmo com a clareza do texto da lei que passou a viger, os conflitos envolvendo alguns conselhos prosseguiram, tentando compelir determinadas empresas a se inscrever em seus quadros, - mesmo não sendo obrigadas ou já estando inscritas em outro conselho -, pela simples razão de manterem sob seus serviços, profissionais nele inscritos ou sujeitos a nele se inscreverem. Em todas as oportunidades que coube ao Judiciário se manifestar, tais investidas foram rechaçadas, consagrando-se de forma pacífica o entendimento de que só existiria obrigação de inscrição se a atividade-fim da empresa estivesse em relação direta com determinada profissão de inscrição também obrigatória, ao passo que a prevalência para a inscrição em determinado conselho, seria decorrência da atividade básica da prestação de serviços a terceiros a que se propôs a empresa. Assim sendo, com a repetida manifestação dos Tribunais Pátrios sobre o tema, - inclusive do Supremo Tribunal Federal -, firmou-se mansa e remansosa jurisprudência em torno do assunto, inexistindo assim qualquer dúvida de que a inscrição da pessoa jurídica em conselho profissional seria 02

3 obrigatória, sempre que o seu objetivo social fosse direcionado à exploração de uma profissão sujeita a fiscalização de um conselho, seja praticando atividade-fim privativa da profissão, seja prestando serviços profissionais a terceiros. Ao contrário, se a pessoa jurídica, na sua atividade produtiva, apenas se utiliza dos serviços desses profissionais como meio de atingir os seus objetivos, não se encontra sujeita a inscrição em conselho, obrigando-se apenas a manter em seus quadros um profissional, empregado ou prestador de serviço, devidamente habilitado e inscrito, que responda por essa atividade meio. Vê-se, assim, que é a finalidade da pessoa jurídica que determina o seu registro em conselho profissional. E mais: para estar efetivamente sujeita a registro em conselho profissional, a finalidade da pessoa jurídica deve corresponder à atividade própria da profissão, assim definida na respectiva lei regulamentadora. (...). E, como os fins da pessoa jurídica sempre devem constar do registro de seus estatutos (arts. 18 e 19 do CC), muitas vezes pela simples verificação dos estatutos ou contrato social da pessoa jurídica se tem elementos suficientes para a determinação da necessidade ou não do registro em conselho profissional (RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA E OUTROS, ob. cit., p. 177). DA QUESTÃO SUSCITADA Esclarecidos assim os aspectos básicos a envolver os conselhos profissionais e as causas que originariam a obrigatoriedade de inscrição, já teríamos condições de debater a questão suscitada, bastando aplicar as hipóteses analisadas ao caso concreto. Sabendo-se que compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda opinar quanto à comercialização imobiliária, segundo estabelece o artigo 3º, da Lei 6.530/78 e em face do que dispõe a Lei 6.839/80, fica evidente que, sempre que uma empresa vier a se constituir com esses ou com algum desses objetivos, estaria ela obrigada, não só a promover sua inscrição nesse Conselho, mas também a indicar um profissional legalmente habilitado para assumir a sua responsabilidade técnica. 03

4 No caso de vossa empresa, uma acurada análise do objetivo social proposto na cláusula terceira do estatuto social, demonstra ao final a obrigatoriedade de registro nesse Conselho Profissional. Com efeito, pela leitura da mencionada cláusula, se tem ciência de que, muito embora seja mencionada a palavra objetivo no singular, na verdade a empresa se propôs à exploração de vários objetivos, que se iniciam pela administração de bens próprios e se completam pela atividade de compra e venda, incorporação imobiliária e locação de imóveis próprios. Como a administração de bens próprios é uma atividade que não envolve nenhuma profissão sujeita a fiscalização de um conselho, desnecessário se torna qualquer comentário sobre a dúvida que poderia assomar ao intérprete, quanto ao tipo de bens a serem administrados, pois a expressão foi usada de forma genérica. O mesmo, porém, já não ocorre com as demais atividades, pois todas elas envolvem a profissão do corretor de imóveis e, conseqüentemente, a obrigatoriedade de sua inscrição nesse Conselho. Já de início, cumpre ressaltar que a atividade de compra e venda, muito embora utilizada também de forma genérica, só poderia ter por objetivo o ramo de imóveis, pois se encontra inserida no contexto de outras atividades imobiliárias (incorporação e locação), afastando qualquer possibilidade de relação com outros ramos de atividade comercial. E nessa condição, a presença do profissional imobiliário se faz necessária, mesmo que os imóveis viessem a ser próprios da empresa. Isso porque, a garantia constitucional da propriedade, confere ao proprietário apenas o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, afastando a hipótese de compras e vendas sucessivas, pois nessa condição estar-se-ia frente a legítimos atos de comércio, com objetivo de lucro. Impossível se imaginar que para essa atividade não viesse a empresa se utilizar de pessoal competente para o atendimento do público interessado, - seja para informar os preços e condições dos negócios, seja para mostrar os imóveis em carteira -, para a captação de novos imóveis, para a aferição da regularidade documental e para a elaboração dos contratos, além de anúncios para a pública oferta, atividade essa que só poderia ser praticada pelo corretor de imóveis, nos exatos termos do artigo 3º, da Lei 6.530/78. 04

5 Como se tal não bastasse, o objetivo social da empresa inclui ainda a incorporação imobiliária, outra atividade que necessita, obrigatoriamente, da presença do corretor de imóveis. Essa idéia, tem por base o entendimento unânime da doutrina em geral, de que O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem dizer na rua ou no alto dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete dos juristas ou no salão dos julgadores. Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incutelhe a idéia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo. (...). De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas deles recebe uma proposta de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e outras minúcias. (...). Diante desta variedade polimorfa de atividades, era com efeito impossível definir o incorporador dentro de fórmula tradicional das figuras componentes de qualquer contrato típico. Ele é um corretor, porque efetua a aproximação do dono do terreno com os compradores; (...). (in CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, Condomínio e Incorporações, Forense, 1981, p. 232). E segue o autor, Efetivamente, o Tribunal de Justiça do antigo Distrito Federal, em 1944, equiparou o incorporador ao corretor, acrescentando que nenhuma responsabilidade lhe advinha dos contratos que firma, porque traduzem simples promessa. (...) E na linha do voto vencido a doutrina medrou, com a tese de que não é mero corretor, pois financia, constrói o edifício, adquire apartamento para revenda, é, numa palavra, o propulsor do empreendimento (idem, p. 234) (os destaques são nossos). E como o texto a que nos reportamos se refere à pessoa física do incorporador, esclarece o festejado autor mais adiante: Mas aqui nos assalta uma pergunta: pode o incorporador ser empresa? A razão da indagação está em que, operando em negócio imobiliário, o incorporador, em última análise, estaria comerciando com imóveis. 05

6 Não nos parece procedente qualquer dúvida a respeito, porque entendemos não haver razão para afastar-se o imóvel do negócio jurídico mercantil (idem, p. 238) (destacamos). E apenas por amor ao debate, transcrevemos a definição dada por DE PLÁCIDO E SILVA para o termo incorporação, como sendo Na terminologia dos negócios, é aplicada a expressão para designar a iniciativa tomada por alguém com o intuito de realizar a construção de edifício de apartamentos, sob regime de condomínio, promovendo a colocação dos mesmos apartamentos entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição (Vocabulário Jurídico, Forense, 1973, v. II, p. 813) (destaques nossos). Como se tal não bastasse, a simples leitura do artigo 29, da Lei 4.591/64, nos informa que, Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas. Ora, sabendo-se que O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele que aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o imóvel (in ALEXANDRE RAPOSO, Situações Jurídicas da Profissão de Corretor de Imóveis, Ed. Imobiliária, 1995, p. 36), fácil de se concluir que o incorporador, - que tem por objetivo compromissar ou efetivar a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, promovendo para isso a colocação das mesmas unidades entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição -, estaria praticando atos de intermediação imobiliária. Destarte, seja pela doutrina, seja pelos próprios termos da Lei, forçoso reconhecer que a atividade de incorporação imobiliária invade atribuições privativas do Corretor de Imóveis. E, como as atribuições do Corretor de Imóveis podem ser exercidas também por pessoa jurídica, desde que inscrita nos termos da Lei (parágrafo único, do artigo 3º, da Lei 6.530/78), indubitável que estaria vossa empresa, só pelo exercício dessa atividade, sujeita à inscrição nesse Conselho 06

7 E como vosso objetivo social ainda contempla a atividade de compra e venda de imóveis, forçoso reconhecer estar ela sujeita à fiscalização desse Conselho Profissional, com a conseqüente obrigação de promover sua inscrição em seus quadros, além de ter como seu responsável técnico um profissional corretor de imóveis. Diante desse fato, deixa-se de tecer qualquer comentário sobre a última atividade inserida no objetivo social da empresa, qual seja, a de locação de imóveis próprios, por despicienda ao caso em análise. É o nosso parecer. São Paulo, 19.setembro.2002 Dr. Paulo Hugo Scherer Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região Encarregado