OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

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1 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Professora Esp. Claudete Cristina Iwata GRADUAÇÃO Unicesumar

2 Reitor Wilson de Matos Silva Vice-Reitor Wilson de Matos Silva Filho Pró-Reitor de Administração Wilson de Matos Silva Filho Pró-Reitor de EAD Willian Victor Kendrick de Matos Silva Presidente da Mantenedora Cláudio Ferdinandi C397 CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ. Núcleo de Educação a Distância; IWATA, Claudete Cristina. Operações Imobiliárias. Claudete Cristina Iwata. Maringá-Pr.: UniCesumar, Reimpresso em p. Graduação - EaD. 1. Operações Imobiliárias. 2. Locação. 3. Avaliação de Imóveis. 4. EaD. I. Título. ISBN Ficha catalográfica elaborada pelo bibliotecário João Vivaldo de Souza - CRB CDD - 22 ed. 658 CIP - NBR AACR/2 NEAD - Núcleo de Educação a Distância Direção Operacional de Ensino Kátia Coelho Direção de Planejamento de Ensino Fabrício Lazilha Direção de Operações Chrystiano Mincoff Direção de Mercado Hilton Pereira Direção de Polos Próprios James Prestes Direção de Desenvolvimento Dayane Almeida Direção de Relacionamento Alessandra Baron Head de Produção de Conteúdos Rodolfo Encinas de Encarnação Pinelli Gerência de Produção de Conteúdos Gabriel Araújo Supervisão do Núcleo de Produção de Materiais Nádila de Almeida Toledo Supervisão de Projetos Especiais Daniel F. Hey Coordenador de Conteúdo Paulo Pardo Design Educacional Camila Zaguini Silva Fernando Henrique Mendes Nádila de Almeida Toledo Rossana Costa Giani Iconografia Isabela Soares Silva Projeto Gráfico Jaime de Marchi Junior José Jhonny Coelho Arte Capa Arthur Cantareli Silva Editoração André Morais de Freitas Qualidade Textual Hellyery Agda Ana Paula da Silva Jaquelina Kutsunugi Ilustração Robson Yuiti Saito

3 Em um mundo global e dinâmico, nós trabalhamos com princípios éticos e profissionalismo, não somente para oferecer uma educação de qualidade, mas, acima de tudo, para gerar uma conversão integral das pessoas ao conhecimento. Baseamo-nos em 4 pilares: intelectual, profissional, emocional e espiritual. Iniciamos a Unicesumar em 1990, com dois cursos de graduação e 180 alunos. Hoje, temos mais de 100 mil estudantes espalhados em todo o Brasil: nos quatro campi presenciais (Maringá, Curitiba, Ponta Grossa e Londrina) e em mais de 300 polos EAD no país, com dezenas de cursos de graduação e pós-graduação. Produzimos e revisamos 500 livros e distribuímos mais de 500 mil exemplares por ano. Somos reconhecidos pelo MEC como uma instituição de excelência, com IGC 4 em 7 anos consecutivos. Estamos entre os 10 maiores grupos educacionais do Brasil. A rapidez do mundo moderno exige dos educadores soluções inteligentes para as necessidades de todos. Para continuar relevante, a instituição de educação precisa ter pelo menos três virtudes: inovação, coragem e compromisso com a qualidade. Por isso, desenvolvemos, para os cursos de Engenharia, metodologias ativas, as quais visam reunir o melhor do ensino presencial e a distância. Tudo isso para honrarmos a nossa missão que é promover a educação de qualidade nas diferentes áreas do conhecimento, formando profissionais cidadãos que contribuam para o desenvolvimento de uma sociedade justa e solidária. Vamos juntos!

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5 Seja bem-vindo(a), caro(a) acadêmico(a)! Você está iniciando um processo de transformação, pois quando investimos em nossa formação, seja ela pessoal ou profissional, nos transformamos e, consequentemente, transformamos também a sociedade na qual estamos inseridos. De que forma o fazemos? Criando oportunidades e/ou estabelecendo mudanças capazes de alcançar um nível de desenvolvimento compatível com os desafios que surgem no mundo contemporâneo. O Centro Universitário Cesumar mediante o Núcleo de Educação a Distância, o(a) acompanhará durante todo este processo, pois conforme Freire (1996): Os homens se educam juntos, na transformação do mundo. Os materiais produzidos oferecem linguagem dialógica e encontram-se integrados à proposta pedagógica, contribuindo no processo educacional, complementando sua formação profissional, desenvolvendo competências e habilidades, e aplicando conceitos teóricos em situação de realidade, de maneira a inseri-lo no mercado de trabalho. Ou seja, estes materiais têm como principal objetivo provocar uma aproximação entre você e o conteúdo, desta forma possibilita o desenvolvimento da autonomia em busca dos conhecimentos necessários para a sua formação pessoal e profissional. Portanto, nossa distância nesse processo de crescimento e construção do conhecimento deve ser apenas geográfica. Utilize os diversos recursos pedagógicos que o Centro Universitário Cesumar lhe possibilita. Ou seja, acesse regularmente o Studeo, que é o seu Ambiente Virtual de Aprendizagem, interaja nos fóruns e enquetes, assista às aulas ao vivo e participe das discussões. Além disso, lembre-se que existe uma equipe de professores e tutores que se encontra disponível para sanar suas dúvidas e auxiliá-lo(a) em seu processo de aprendizagem, possibilitando-lhe trilhar com tranquilidade e segurança sua trajetória acadêmica.

6 AUTORA Professora Esp. Claudete Cristina Iwata Graduação em Curso de Bacharelado em Direito pela Universidade Estadual de Maringá (1987), graduação em Pedagogia - Universidade do Oeste Paulista (1997) e graduação em Letras pela Fundação Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras de Jandaia do Sul (1987) e pós-graduada em Direito Empresarial.

7 APRESENTAÇÃO OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS SEJA BEM-VINDO(A)! SUCESSO PROFISSIONAL e REALIZAÇÃO PESSOAL são duas metas que podem ser atingidas ao mesmo tempo. Para um Gestor Imobiliário, sucesso representa o exercício da profissão dentro das normas éticas de conduta, o respeito aos clientes e à sociedade, o cumprimento da responsabilidade social e, é claro, o retorno financeiro. Esse sucesso exige alguns elementos básicos: LER, ESTUDAR, PESQUISAR, FAZER CUR- SOS, ASSISTIR PALESTRAS, PARTICIPAR DE CONGRESSOS, SEMINÁRIOS, MESAS REDON- DAS, FEIRAS DE IMÓVEIS, DOMINAR A LEGISLAÇÃO APLICÁVEL À PROFISSÃO, CONHE- CER E APLICAR O CÓDIGO DE ÉTICA, TER BONS PARCEIROS, entre muitos outros. Aqui na Unicesumar, você obterá muitas informações técnicas e teóricas importantes e conhecerá caminhos que o(a) levarão ao conhecimento, dependendo apenas de seu esforço o cumprimento dos outros itens. Consciente da necessidade de qualificação, com certeza, a cada passo que der, você vai sentir que aumenta sua realização pessoal e a vontade de continuar caminhando. O passo mais importante você já deu, está na Comunidade do Conhecimento. Agora, aproveite cada momento, cada palavra, cada atividade para conquistar seu lugar no mercado imobiliário e elevar nossa profissão ao mais alto grau de respeito a que faz jus. Seja muito bem-vindo(a) à nossa caminhada!

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9 SUMÁRIO 09 UNIDADE I O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA 13 Introdução 14 Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel 24 Estudo dos Preceitos Éticos para o Bom Desempenho das Operações Imobiliárias 28 Considerações Finais UNIDADE II COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO 33 Introdução 34 Aspectos da Compra e os Atos do Gestor 50 De que forma ocorre a Permuta? 55 Considerações Finais UNIDADE III LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 63 Introdução 63 Aspectos da Locação e os Atos do Gestor 67 A Administração e suas Características 68 O COFECI e o PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 75 Considerações Finais

10 SUMÁRIO UNIDADE IV LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA 81 Introdução 81 Loteamentos e as Funções do Gestor Imobiliário 90 Lei de Incorporações, Modalidades e Papel do Gestor Imobiliário 94 Considerações Finais UNIDADE V AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS 101 Introdução 101 As Novas Tendências do Mercado Imobiliário 103 Apresentação dos Modelos Básicos de Documentos Para a Realização das Operações Imobiliárias 109 Considerações Finais 113 CONCLUSÃO 115 REFERÊNCIAS 116 ANEXO

11 Professora Esp. Claudete Cristina Iwata O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA UNIDADE I Objetivos de Aprendizagem Entender o conceito de IMÓVEL, formas de aquisição e perda. Compreender os preceitos de Ética. Plano de Estudo A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: Conceito e propriedades do imóvel, formas de adquirir e perder um imóvel Estudo dos preceitos éticos para o bom desempenho das Operações Imobiliárias

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13 13 INTRODUÇÃO Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de O IMÓVEL é a base de todas as Operações Imobiliárias. Quando o Estado garante ao cidadão o Direito de Propriedade, legitima o desejo de assegurar a casa própria, o lugar para desenvolver suas atividades profissionais e também o sonho de conquistar estabilidade financeira com investimento seguro, que sofre valorização e ainda proporciona renda. Ao assistir filmes épicos, constatamos que, desde os primórdios da civilização, o maior motivo para guerras, lutas e conflitos é o domínio de terras. Os líderes, como reis, imperadores, presidentes e sultões, que possuíam o domínio de grandes áreas, eram admirados e respeitados. Essas áreas precisavam de vigília constante, pois haviam invasões, combates e disputas, na maior parte das vezes, à base de confrontos mortais. O mundo evoluiu, mas muita coisa continua como antes. Até hoje, vemos invasões e tomadas de terras por parte de movimentos como o MST, os índios, para demarcação de áreas para exploração e oportunistas que vendem áreas imaginárias, ou trabalham de forma a levar as pessoas ao erro e ao engodo. É esse objeto de desejo, o IMÓVEL, a base do trabalho de um Gestor de Imóveis. Para isso, é preciso que haja o domínio completo de suas características, formas de aquisição e perda, para depois, explorar ao máximo as suas possibilidades. Munidos das informações básicas sobre o imóvel, enfim, começaremos a abordar as Operações Imobiliárias, mas, afinal, o que são OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS? São todas as ações que o profissional tem direito de desempenhar. Veja o que diz nossa legislação COFECI Conselho Federal de Corretores de Imóveis, LEI Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei. Um Gestor de Imóveis não restringe seu trabalho à compra e venda, permuta e locação de imóveis e à emissão de opinião quanto à comercialização, ele também Introdução

14 I pode trabalhar em administração de imóveis, avaliação, incorporações, loteamentos, consultoria e assessoria, porém, da mesma forma que ele tem o DIREITO, tem o DEVER de desenvolver seu trabalho a contento. São essas OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS, com suas características, direitos e deveres, que estudaremos nesta unidade. CONCEITO E PROPRIEDADES DO IMÓVEL, FORMAS DE ADQUIRIR E PERDER UM IMÓVEL O Novo Código Civil define: Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente (BRASIL, 2002). Com base nisso, para nós, Gestores, BENS IMÓVEIS compreendem: TERRENOS CASAS SOBRADOS APARTAMENTOS LOJAS Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de SALAS COMERCIAIS SOBRELOJA SALAS EM SHOPPING SALÃO BARRACÃO CHÁCARA SÍTIO FAZENDA O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA

15 15 A Constituição Federal, nossa lei maior, define: Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XXII - é garantido o direito de propriedade; XXIII - a propriedade atenderá a sua função social; Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição (BRASIL, 1988). O ser humano, por natureza, tem muitas aspirações, algumas de ordem natural inconsciente, como respirar, comer etc, e outras de ordem material e emocional. Abraham Maslow, psicólogo de grande destaque, por causa de seu estudo relacionado às necessidades huma nas, é o autor da famosa Pirâmide de Maslow, que traz ordenada, em grau de importância, cada uma dessas necessidades. Podemos observar que a segurança da família e a propriedade são necessidades que estão em segundo lugar, logo após as fisiológicas, como respirar, comer etc. Assim, nossa Constituição Federal nos garante o direito à propriedade e é a propriedade de um imóvel a base de todas as operações imobiliárias. wikipédia Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel

16 I Conforme o Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que, injustamente, a possua ou detenha, ou seja, a PROPRIEDADE permanece sendo direito do proprietário, mesmo que ele esteja alugando essa propriedade. Em outras palavras, o que mais nos interessa é saber que, por meio do contrato de locação, o PROPRIETÁRIO transfere a posse do imóvel ao locatário. Lembrando que POSSE e PROPRIEDADE são termos diferentes que representam situações diferentes. Art Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Art O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. 2 o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. 3 o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente. 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores (BRASIL, 2002). O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA

17 17 Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Os aspectos da dominialidade, os conceitos de propriedade e domínio, da propriedade imobiliária, da aquisição da propriedade imóvel, assim como os princípios que norteiam os Registros Públicos, são assuntos que precisam ser claramente compreendidos pelo gestor imobiliário. O bom profissional ao dominar esses princípios básicos desenvolverá o seu trabalho com maior propriedade. Um imóvel não é transferido de propriedade apenas através da compra e venda, existem outras formas que mesmo fazendo parte das operações imobiliárias, nos dizem respeito. Segue sugestão de um link que vale a pena ser lido. Disponível em: < Acesso em: 05 maio, FORMAS DE ADQUIRIR UM IMÓVEL O Código Civil elenca todas as formas de adquirir um imóvel. Apresento a você os artigos pertinentes, não com intenção de que memorizem tudo, mas que tenham, pelo menos, uma noção do que diz a lei. CAPÍTULO II Da Aquisição da Propriedade Imóvel Seção I Da Usucapião Art Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Art Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel

18 I de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Art Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe- -á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Art A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº , de 2011) 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 2 o (VETADO). (Incluído pela Lei nº , de 2011) Art Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel. Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Art Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Art O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art ), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art , com justo título e de boa-fé. O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA

19 19 Art Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião. Seção II Da Aquisição pelo Registro do Título Art Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Art O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. Art Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. Seção III Da Aquisição por Acessão Art A acessão pode dar-se: I - por formação de ilhas; II - por aluvião; III - por avulsão; IV - por abandono de álveo; V - por plantações ou construções. Subseção I Das Ilhas Art As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel

20 I I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais; II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram. Subseção II Da Aluvião Art Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem. Subseção III Da Avulsão Art Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida. Subseção IV Do Álveo Abandonado Art O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA

21 21 dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo. Subseção V Das Construções e Plantações Art Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Art Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé. Art Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização. Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. Art Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões. Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua. Art O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio. Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor. Art Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente. Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel

22 I Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção. Art Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro (BRASIL, 2002). Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA

23 23 FORMAS DE PERDER UM IMÓVEL CAPÍTULO IV Da Perda da Propriedade Art Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade: I - por alienação; Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de II - pela renúncia; III - por abandono; IV - por perecimento da coisa; V - por desapropriação. Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis. Art O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições. 1 o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize. 2 o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais (BRASIL, 2002). Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel

24 I ESTUDO DOS PRECEITOS ÉTICOS PARA O BOM DESEMPENHO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS RESOLUÇÃO-COFECI N.º 326/92 CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional. Art. 2 - Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias. Art. 3 - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas: I - considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade; II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade; III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão; IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos; Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de V - observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade; VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares; VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe; VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional; IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência; O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA

25 25 X - não se referir desairosamente sobre seus colegas; XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe; XII - colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão. Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio; III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; IV - comunicar, imediatamente, ao cliente, o recebimento de valores ou documentos a ele destinados; V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas; VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente; VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite; VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título; IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais; X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição. Art. 5 - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas. Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis: I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude; Estudo dos Preceitos Éticos para o Bom Desempenho das Operações Imobiliárias

26 I II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções; III - promover a intermediação com cobrança de over-price ; IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente; V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados; VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe; VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis; VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos; IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias; X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas; XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei; XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente; XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas; XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes; Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito; XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir; XVII - anunciar capciosamente; XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo; XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe; XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA

27 27 expressamente autorizado para tanto. Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor. Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX, e transgressão de natureza leve o que desatender os demais preceitos deste Código. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais. Art As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética. Brasília-DF, 25 de junho de WALDYR FRANCISCO LUCIANO Presidente RUBEM RIBAS Diretor 1º Secretário Homologada em Sessão Plenária de 07 de agosto de Ética são regras de condutas de ordem social que, se seguidas corretamente, proporcionam convívio sadio e pacífico entre as pessoas. O cumprimento dessas regras e a atenção a elas dependem da vontade, consciência e atitude de cada um. Nosso código de ética, além de determinar regras de ordem social, elenca situações que, se não forem cumpridas, ensejam em aplicação de penalidades. O profissional qualificado, comprometido com sua categoria, dificilmente irá transgredir regras, normas e leis, porque é conhecedor de seus deveres e direitos. No final, o bom andamento do mercado imobiliário depende de um conjunto de fatores, dentre eles, a divulgação do Código de Ética que, infelizmente, ainda é desconhecido por muitos colegas atuantes. Situações como falta de respeito com o trabalho do outro, omissão de informações, promessa de coisas que não se pode cumprir e difamação de outros profissionais são alguns exemplos de situações que enfrentamos no dia a dia, mas que podem ser reduzidas de forma eficaz e efetiva, com o comprometimento de todos. Estudo dos Preceitos Éticos para o Bom Desempenho das Operações Imobiliárias

28 I CONSIDERAÇÕES FINAIS Conhecendo o caminho, o percurso fica mais fácil, assim é o gestor de imóveis. É preciso conhecer, em primeiro lugar, nosso objeto de trabalho, o IMÓVEL, saber que ele tem muitas formas de ser adquirido, mas também muitas formas de ser perdido. Todo cuidado do gestor é pouco dentro do mundo das palavras, documentos e leis. Uma questão esquecida, errada ou mal feita, poderá causar muitos prejuízos e dissabores. Ao participar da Unicesumar, nossa comunidade do conhecimento, você está sendo apresentado ao mundo das letras. Esse mundo das letras é específico para nosso mercado imobiliário. Não tem como o gestor ter a pretensão de executar um bom trabalho se desconhecer as normas. Após tomar conhecimento de tantas informações, é hora de estudar cada uma delas, compreender, assimilar e colocar em prática. Para isso, é preciso que o gestor tenha muita dedicação e faça muita leitura. Está consciente de seu papel? Então vamos continuar com nossas OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA

29 29 1. Você estudou sobre o IMÓVEL e viu que PROPRIEDADE e POSSE são direitos reais do proprietário, mas que a POSSE pode ser transferida. Afinal, qual é a diferença entre PROPRIEDADE e POSSE? 2. Pesquise na internet os casos mais frequentes de infração ao Código de Ética.

30 MATERIAL COMPLEMENTAR Observe a jurisprudência abaixo e a importância da consultoria feita pelo gestor imobiliário sobre os direitos e deveres de LOCADOR e LOCATÁRIO. TJ-PR - Apelação Cível : AC PR Apelação Cível INDENIZAÇÃO - RÉU, LOCADOR DE IMÓVEL, QUE INVADE A CASA DA AU- TORA, LOCATÁRIA, SEM ESTAR MUNIDO DE MANDADO DE IMISSÃO DE POSSE E DALI RETIRA SEUS PERTENCES, SEM DEVOLVÊ-LOS - INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS, CONSISTENTES NO VALOR DOS OBJETOS SUB- TRAÍDOS, BEM COMO DE DANOS MORAIS EM VALOR EQUIVALENTE A CEM SALÁRIOS MÍNIMOS - JUNTADA DE DOCUMENTO INFRINGÊNCIA AO AR- TIGO 398 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - INOCORRÊNCIA DE NULIDADE - DOCUMENTO IRRELEVANTE AO DESLINDE DA QUESTÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA E DECISÃO CITRA PETITA - INOCORRÊNCIA - IMPROVIMENTO DO RECURSO. Disponível em: < Acesso em: 23 abr Isabel Sander é advogada e autora do artigo: Contratos de Locação: regras que devem ser observadas (pelo locador e pelo locatário) Vale a pena ler, visto que as informações são bem sucintas. Acesse o link: < contratos-de-locacao-regras-que-devem-ser-observadas-pelo-locador-e-pelo-locatario/>. Assista a um vídeo muito interessante da TV COFECI sobre o Mercado de Locações , com esse vídeo, você poderá obter informações e esclarecimentos para prestar uma boa acessoria. Acesse o link: <

31 Professora Esp. Claudete Cristina Iwata COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO UNIDADE II Objetivos de Aprendizagem Estudar os aspectos da COMPRA. Entender que COMPRA e VENDA são operações imobiliárias diferentes. Compreender de que forma ocorre a PERMUTA. Conhecer o que o Novo Código Civil legisla sobre essas operações. Plano de Estudo A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: Aspectos da COMPRA e os atos do gestor A VENDA e suas características De que forma ocorre a PERMUTA O Novo Código Civil e as operações imobiliárias

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33 33 INTRODUÇÃO Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Um bom gestor imobiliário deve saber desenvolver todas as operações imobiliárias. Os profissionais que já estão atuando no mercado há muito tempo ingressaram no mercado imobiliário quando as atividades mais desenvolvidas eram a compra, venda, locação e administração de imóveis. O mercado imobiliário evoluiu muito e os interesses de nossos clientes também mudaram. Você pode perceber que o mundo do mercado imobiliário não gira somente em torno dessas atividades, mas de muitas outras possibilidades. Podemos ter uma noção das principais operações imobiliárias: VENDA COMPRA PERMUTA LOCAÇÃO ADMINISTRAÇÃO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA LOTEAMENTOS INCORPORAÇÕES ASSESSORIA CONSULTORIA Cada uma dessas operações tem suas peculiaridades e merece nossa total atenção e dedicação. Com o conteúdo estudado nesta unidade, você terá condições de exercer bem sua função e irá compreender a necessidade de continuar com seus estudos para uma melhor qualificação. Introdução

34 II ASPECTOS DA COMPRA E OS ATOS DO GESTOR COMPRA Quando decide comprar um imóvel, o cliente bem informado sabe que é fundamental poder contar com o profissional que ele já conhece e confia. Em todas as situações em que a realização do negócio imobiliário conta com a participação de um corretor, a comissão será devida. Então, o melhor a ser feito é contratar o corretor para auxiliar na compra. O cliente expõe suas necessidades, interesses, preferências, valor pretendido, forma de pagamento e demais detalhes e o corretor, com base nos dados, preenche Contrato de Prestação de Serviços para Compra de Imóvel e dá início à busca. Essa prática é reconhecida pelo Código Civil Brasileiro, no Art. 722, porém, não é muito utilizada por falta de cautela do corretor. Muitas vezes, o profissional é procurado e solicitado para obter negócios, conforme as instruções dadas pelo cliente, mas não tem o hábito de firmar contrato por escrito. Então, ele procura em jornais, entra em contato com parceiros por meio de telefone, desloca-se até os locais indicados e depois de todo trabalho desenvolvido, recebe a notícia de que o cliente já comprou o imóvel por meio de outro profissional. Todo tempo, dedicação e despesas feitas com a procura terão sido em vão. Esse é o retrato da falta de profissionalismo. Cabe ao corretor explicar para o cliente de que forma se dá a busca e as vantagens que ele terá em contar com seus préstimos e convencê-lo a assinar o contrato. Sem essa prática, o mercado continuará na mesma e o trabalho de um bom profissional nunca será devidamente reconhecido. Firmado o contrato, o desenvolvimento da compra é similar ao da venda, segue-se a: Visitação do imóvel. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Proposta de Compra. Aceitação por parte do proprietário. COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

35 35 Recolhimento dos documentos para envio ao Tabelionato. Análise da documentação. A VENDA E SUAS CARACTERÍSTICAS Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de É a modalidade na qual o cliente procura o corretor de imóveis para auxiliar na promoção da venda de um imóvel. Ao contrário do que possa parecer, essa, assim como as outras modalidades de operações imobiliárias, requer alguns cuidados. É preciso conhecer dados do imóvel, do vendedor e também a situação do mercado imobiliário. O domínio de todas as informações dará segurança ao cliente comprador e credibilidade sobre a competência do corretor. LISTA DE CHECAGEM PARA OS PRINCIPAIS ITENS A SEREM CONSIDERADOS 1. Tipo de imóvel: apartamento, casa, sobrado, sobreloja, loja, terreno, salão, barracão, chácara etc. 2. Fim a que se destina: comercial, residencial, industrial, rural etc. É preciso que o comprador saiba, principalmente, se o imóvel é exclusivamente residencial. Nesse caso, se ele compra para fins residenciais e almeja um dia utilizá-lo para comércio, estará sujeito a ser multado pela prefeitura, sem contar que, no momento de determinar o preço do imóvel, o fato de ele poder ser utilizado para mais de uma finalidade é característica que agrega valor. 3. Motivo da venda: em geral, o comprador pergunta o motivo da venda. Muitas pessoas têm restrições de ordem cultural, espiritual e também desconfiança de tudo. Por exemplo, se o motivo da venda for a separação do casal, algumas pessoas acham que dá azar para o casamento, se o motivo for a morte de um dos cônjuges, então, o local está tomado por espíritos, se não tem motivo aparente e o valor estiver bom, o comprador Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

36 II pode desconfiar que o local é inseguro, ou que o imóvel tem problemas estruturais, enfim, a mente humana é uma fábrica de quimeras. Cabe ao corretor de imóveis filtrar as informações e saber fornecê-las da forma mais branda possível. Nesse momento, não é interessante a mentira, aliás, a mentira não é interessante em hipótese alguma. É preciso que o corretor tenha presença de espírito e saiba levar a situação da melhor forma. Optando pela omissão, ou seja: na dúvida, convém não dizer nada, vale lembrar que os vizinhos, normalmente, sabem de tudo e mais cedo ou mais tarde o comprador conhecerá a verdade e pode ficar aborrecido com a atitude do corretor. Além de não mais procurá-lo para nenhum negócio, desencorajará todos que tiverem a intenção de contratá-lo. 4. Verificar se o proprietário já tem um valor certo para a venda ou pretende que o corretor avalie. Que existem muitos corretores merecedores do título de picaretas não resta dúvida, mas é certo que, para muitos proprietários, cabe bem esse predicado. Há casos em que o proprietário já sabe por qual preço pretende vender o imóvel, preço esse que está mais para valor do que para preço. O valor, no mercado imobiliário, deve ser entendido com o caráter subjetivo qualitativo. É o caso de valorizar o imóvel em função de uma escada feita de pedra nobre ou importada, um piso feito com madeira que, atualmente, não tem autorização para ser comercializada, um acabamento feito à mão, enfim, qualidades que sem dúvida nenhuma merecem uma apreciação, porém, a absorção desses itens na formação do preço, para o mercado imobiliário, não tem muita relevância. Não se trata de falta de sensibilidade, fineza ou requinte e sim de compra e venda: comércio! Caso o proprietário insista na valorização, para a formação de preço, cabe ao profissional explicar ao cliente que a venda não se fará de forma muito rápida, porque o universo de clientes compradores que entenderão que o preço do imóvel está mais alto, em função de alguns itens, é muito mais restrito. Outra forma de prestar um bom serviço é levar o proprietário ao raciocínio, usando a empatia. Convém perguntar: No lugar do cliente comprador, podendo adquirir, com o mesmo valor pretendido, outros imóveis que Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

37 37 Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de oferecem mais benefícios revertidos em forma de benfeitorias úteis do que uma pedra importada, madeiramento nobre e acabamentos feitos como obras de arte, porque você compraria o seu imóvel?. Essa tática normalmente funciona, ou melhor, nada como se colocar no lugar da pessoa para saber como ela se sente. Existe também o proprietário que supervaloriza o imóvel. É aquele típico personagem que para os bens de terceiros não agrega valor, pagar pouco ainda é muito, mas para o dele, o muito ainda é pouco. O cuidado deve ser redobrado ao atender esse tipo de cliente, pois ele pode atribuir a dificuldade da venda à falta de competência do corretor e não ao alto preço. Mais uma vez, a saída é a empatia. Não dando certo, vale ponderar e analisar custo e benefício. Será que vale a pena? Sendo necessária a avaliação do corretor, para iniciação nas operações imobiliárias, vale a aplicação do método comparativo. Trata-se da coleta de dados e valores de imóveis semelhantes na região e comparação com o imóvel avaliado. A determinação do preço se dará após a homogeneização das amostras, ou seja, procura-se ponderar pontos de valorização e depreciação, para tentar obter uma equivalência. São fatores de valorização: estado de conservação, tipo e tempo de construção, número de cômodos, benfeitorias, como churrasqueira, edícula, piscina, existência de armários, segurança, privacidade, posição do imóvel na quadra, insolação, entre outros. Fatores de depreciação: imóvel mal conservado, construção velha e fora de uso, poucos cômodos e/ou mal divididos, instalações elétricas e hidráulicas necessitando de reparos, falta de insolação etc. Feita a análise, o corretor aplicará o último elemento para a formação do valor, sua experiência e domínio do mercado imobiliário. Esse elemento é determinante. A defasagem entre a oferta e procura, por exemplo, se não for considerada, poderá levar o corretor ao erro. 5. Investigar se o proprietário já fez alguma tentativa de venda sozinho ou por meio de outro profissional. O cliente comprador evoluiu muito (lembrando que clientes todos nós somos) e está atualizado sobre os itens de seu interesse. A compra de imóvel é peculiar, porque é o sonho de consumo da maior Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

38 II parte da população mundial e se dá, em muitos casos, apenas uma vez na vida. Por esse motivo, a compra é precedida de muita procura e pesquisa. Podem ocorrer algumas situações: a. Venda sozinho: O proprietário tenta colocar placa e anunciar no classificado do jornal, mas não obtém êxito e opta por contratar um profissional. Esse caso é muito bom para o corretor, pois ele terá a oportunidade de mostrar suas habilidades e, quiçá, efetivar o negócio. b. Troca de profissional ou empresa: O proprietário sente que não foi muito bem atendido ou que os profissionais contratados não estavam atuando a contento e decide contratar outra empresa ou profissional. Vai se sair bem quem trabalhar melhor, sem dúvida nenhuma. A deficiência de uns destaca a habilidade de outros. c. Venda sozinho com majorações de preço constantes: Inseguro sobre o valor do imóvel e pretendendo levar vantagem, é o típico caso do proprietário que, de tempos em tempos, aumenta o valor do imóvel e, diante da dificuldade de venda, decide contratar um profissional. Nesse caso, é preciso explicar o novo perfil do consumidor e auxiliar o proprietário a ajustar o preço do imóvel de acordo com o mercado imobiliário de forma justa. d. Troca de profissional ou empresa com abordagem desleal: No intuito de angariar imóvel para venda, maus profissionais procuram o proprietário e hipervalorizam o imóvel, na tentativa de que ele os contrate. Assim, iludido com a possibilidade de ganho maior, o proprietário muda de empresas ou profissionais. Essa atitude é reprovável, mas, infelizmente, corriqueira no mercado imobiliário. Conhecedor de seus direitos e muito mais esclarecido, o cliente conhece as práticas acima e sabe se houve a majoração do imóvel pretendido, se houve mudança de empresa imobiliária ou corretor autônomo que estava promovendo a venda, inclusive quanto tempo o imóvel está à venda. O que acontece nesse caso? Os maus corretores acabam ficando marcados por essas condutas e o imóvel também. Na verdade, a expressão popular utilizada é: O imóvel fica queimado (todos já conhecem a verdade). Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

39 39 Nem por isso, deve-se descartar o produto. Existe solução para tudo. O desafio está lançado e cabe ao corretor lançar mão de todo seu conhecimento e potencial para reverter a situação e mostrar como se faz uma venda de verdade, com ética e profissionalismo. 6. Visita ao imóvel para avaliação (caso em que o proprietário ainda não tem o valor), confirmação do valor pretendido ou retificação do valor após parecer técnico. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de a. Terreno: observar área, frente, profundidade, coeficiente de aproveitamento (de acordo com a taxa de ocupação do solo legislação encontrada na Prefeitura local), topografia [terreno com aclive (caído para frente) ou declive (caído para trás)], formato (regular, irregular, comprido ou curto) e uso permitido pela prefeitura (comercial, residencial, industrial, consultórios, escritórios, escolas, igrejas etc.). As características variáveis são formadoras de preço muito importantes e devem ser analisadas com critério. Podem agregar valor ou depreciar o imóvel. Tudo vai depender do fim a que ele se destina. Para ficar mais claro: um terreno com a frente maior que a profundidade é muito valorizado em logradouro comercial, quando se pretende usar a frente como vitrine, mas pode não interessar para um comércio que necessite de depósito ou cozinha, por exemplo, uma loja de materiais elétricos e um restaurante. Da mesma forma, em relação à topografia, o aclive acentuado é muito interessante para uma residência, por proporcionar uma vista boa, ao mesmo tempo em que o declive é muito útil para uma construção com garagem no subsolo, porque não necessitará fazer a remoção da terra. b. Construção: divisão e tamanho dos cômodos, alternativas para possíveis reformas, idade e estado de conservação, arquitetura e aproveitamento de área. c. Atividades existentes no entorno: ponto de ônibus, escola, comércio, igrejas, farmácias, lanchonetes, padarias, restaurantes, supermercados, centros universitários e outros. d. Acessibilidade e fluência no trânsito de autos: análise do grau de dificuldade de trânsito de automóveis, acessibilidade às áreas de necessidade e interesse e grau de fluência do tráfego. Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

40 II e. Móveis e benfeitorias: normalmente, em casas de padrão médio e alto, que já foram habitadas, o proprietário vendedor possui móveis planejados nos quartos, cozinha e banheiros. Os móveis do quarto, às vezes, permitem uma adaptação em outro local, mas os da cozinha e banheiro acabam ficando. Da mesma forma, os acessórios de benfeitorias, como churrasqueira, piscina, sauna etc. f. Receptividade do mercado imobiliário atual: termo usado para análise da situação do mercado. O corretor bem informado sabe interpretar o momento e perceber se o mercado está comprador e para que tipo de imóvel. g. Termo de Vistoria do imóvel: todos os dados colhidos acima serão devidamente anotados em termo próprio e registrados por meio de fotos que deverão proporcionar a visão mais fidedigna possível do imóvel. Essas imagens ilustrarão a publicidade pela internet e serão muito úteis para o cliente internauta. 7. Verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao proprietário. O corretor deve solicitar ao proprietário os documentos relativos ao imóvel que comprovam a propriedade e certificam o desimpedimento para venda, conforme explicitado na unidade anterior. Deve solicitar também os documentos do proprietário e do cônjuge, se for casado, para preenchimento do contrato. Anexo ao Contrato de Prestação de Serviços para Venda de Imóvel ou Opção de Venda de Imóvel deve vir a cópia da escritura e, se possível, dos documentos pessoais do vendedor ou vendedores. É interessante solicitar o auxílio de um Tabelionato de Notas, por meio do qual é possível fazer algumas consultas prévias sobre a situação do imóvel e do proprietário, como existência de ônus, débitos de impostos, certidões positivas, averbação de construções etc. Se um imóvel estiver penhorado ou hipotecado não pode ser vendido, porque está servindo de garantia para alguma ação judicial ou bancária. Assim como a existência de certidão positiva em nome do proprietário. Dependendo da natureza da ação, pode ser motivo de impedimento da venda. É preciso que o corretor tenha noção da existência de possíveis gravames, mas é impossível que ele saiba interpretar todas as situações, razão pela Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

41 41 qual o auxílio de um tabelião e advogado de confiança é fundamental. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Vencidas as fases acima, é hora de oferecer seus serviços para promoção da venda, deixando claro o percentual a ser recebido, caso concretizada essa venda. Nessa oportunidade, o corretor deve explicar ao cliente de que forma ele pretende promover a venda, quais meios de publicidade utilizará (jornal local, tabloides especializados, revistas, internet, placas, s etc.) explicitar suas habilidades: segurança, qualificação, conhecimentos técnicos, honestidade ética dentre outras, e firmar CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA VENDA DE IMÓVEL ou OPÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL. O contrato deve ser preenchido por completo e devem ser esclarecidas todas as cláusulas e condições para o cliente. Não deixe o proprietário com nenhuma dúvida e forneça sempre uma cópia do contrato. 9. Direito de Preferência do locatário. Se o imóvel a ser vendido estiver locado, é preciso oferecer ao locatário o Direito de Preferência na compra. Conforme o artigo 27 e seguintes da Lei 8.245/1991 do Código Civil Brasileiro: Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

42 II deles, se um só for o interessado. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1 o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº , de 2004) Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário (BRASIL,1991). Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Assinado o contrato, tem início a segunda etapa: PUBLICIDADE A legislação do COFECI não permite a publicidade de imóveis, sem a devida autorização por escrito, ou seja, sem o Contrato de prestação de Serviços para venda de imóvel ou Opção de Venda de Imóvel COM exclusividade. Além disso, exige a menção do número da inscrição no CRECI. Decreto nº /78 Art Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: I - transgredir normas de ética profissional; COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

43 43 II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos; IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; V - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número de inscrição (BRASIL, 1978). Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Atendidas as exigências acima, é feita a publicidade. Os dados devem ser escritos de forma clara, objetiva e completa. Muita atenção com a ortografia. Nesse momento, a criatividade e espírito inovador do corretor contam muito. Essas ações de publicidade ficarão melhores com o uso da empatia. MEIOS DE PUBLICIDADE: Jornal local no caderno de classificado. Em função do alto custo, não é possível disponibilizar todos os dados, então, opta-se pelos principais, como localização, área, algum chamariz e, claro, o preço. Tabloide especializado. Por ser publicação independente e direcionada a um único segmento, possibilita um espaço maior, permitindo a colocação de mais dados, inclusive fotos. Revistas. Atualmente, existem muitas iniciativas particulares de revistas, voltadas para salas de espera, em clínicas médicas, odontológicas, laboratórios, empresas de plano de saúde, hospitais etc. Da mesma forma que os tabloides, é possível disponibilizar mais informações e pelo tipo do papel utilizado, fotos nítidas e com resolução mais alta. Internet. Atualmente, é o veículo de publicidade mais utilizado. É a grande oportunidade de fazer uma publicidade completa. Daí a necessidade de fotos com qualidade e alta resolução, vistas totais dos cômodos ou com a maior captação possível, demonstração de detalhes importantes e sob vários ângulos. O cliente que utiliza a internet como meio de busca de imóvel quer informações completas e muitas fotos. Placas. Elas devem estar sempre limpas e bem conservadas, por isso, Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

44 II devem ser trocadas sempre que a ação do sol, chuva ou outras intempéries modificarem as cores, textura e boa apresentação. Devem ser afixadas em locais estratégicos e atender a dimensões razoáveis e de acordo com o tipo de imóvel. Um imóvel grande requer uma placa proporcional e um pequeno da mesma forma. O importante é chamar a atenção do cliente sem cometer exagero. s. É um tipo de ação interessante ao profissional bem organizado, que possui sua carteira própria de clientes e com permissão prévia para o envio de oportunidades de bons negócios. Além de possibilitar a publicidade do imóvel à venda, permite uma ação promocional pessoal ou da empresa e a lembrança constante do nome ou marca. 11. Cliente interessado na compra do imóvel. Depois de uma publicidade bem feita, surge o cliente comprador. Ao atendê-lo, você se certificará da importância do preparo e profissionalismo. Você estará pronto(a) para responder a todos os questionamentos e esclarecer todas as dúvidas. Atualmente, alguns cuidados adicionais se fazem imprescindíveis. No primeiro momento, o cliente colhe dados do imóvel e, se for do seu interesse, manifestará a intenção de visitá-lo. Antes de levar o cliente para conhecer o imóvel, é fundamental o preenchimento do TERMO DE VISITA, estando o imóvel ocupado ou desocupado. Esse documento tem várias funções: a. Documentará o trabalho do corretor, demonstrando que ele está se empenhando na venda. Caso real: o proprietário contratou o corretor de imóveis para promover a venda por um prazo determinado. Durante esse prazo, algumas pessoas se interessaram e foram visitar esse imóvel, tendo para tanto preenchido o Termo de Visita. O contrato venceu e nenhum cliente fez proposta concreta. Após um mês de vencido o contrato, o proprietário vendeu o imóvel, diretamente, para o mesmo cliente (ou seja, sem a participação do corretor). O cliente tomou conhecimento do imóvel e o visitou quando ainda estava em vigência o Contrato. O corretor, munido do Contrato de Prestação de serviços para Venda de Imóvel e do Termo de Visita, comprovou ser o justo merecedor da comissão e fez valer seus direitos, conforme lhe asseguram a lei específica COFECI e o Código Civil Brasileiro. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

45 45 A RESOLUÇÃO-COFECI Nº 005/78, trazia em seu artigo 1º alínea h, o seguinte texto: Art. 1º - Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluirá, dentre outros, os seguintes dados: Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de g)1- prazo de validade do instrumento; h)- previsão de até 6(seis) meses de subsistência da remuneração, depois de vencido o prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com a pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento (BRASIL, 1978). A alínea h foi revogada pela RESOLUÇÃO-COFECI Nº 811/2003, que dispõe o que segue: O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFE- CI, no uso de suas atribuições legais e regimentais, CONSIDERANDO que a Lei nº , de , atual Código Civil, introduziu em seu bojo o contrato de corretagem disciplinado nos artigos 722 à 729; CONSIDERANDO que o artigo 727 do Código Civil dispõe que se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor não fixando prazo para o direito do corretor de receber a sua remuneração; R E S O L V E : Art. 1º. Revogar o item h do artigo 1º da Resolução-COFECI nº 005/78. Art. 2º - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário. Brasília (DF), 24 de abril de JOÃO TEODORO DA SILVA Presidente CURT ANTONIO BEIMS Diretor Secretário Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

46 II Desde 1978, o direito do corretor que intermediou o negócio está garantido, por meio da RESOLUÇÃO 005/78 e, em 2003, foi revogada essa resolução, porque o novo Código Civil Brasileiro, que entrou em vigor em 10 de janeiro de 2002, dedicou um capítulo para tratar da corretagem e proteger os direitos do profissional. É dever do corretor estar munido de documentos comprobatórios de sua prestação de serviços. O que parece excesso de zelo deve ser entendido como procedimento profissional. b. Possibilitará a identificação do cliente, se for necessário, garantindo a segurança do imóvel e das pessoas que o ocupam. O corretor passa a conhecer o cliente no momento em que ele entra na empresa ou em que eles se encontram em um local previamente marcado para a visita do imóvel. Esse primeiro contato é selado com um aperto de mãos e troca de nomes e/ou cartões. Passa-se, então, à visita do imóvel. Com a onda de violência que assola o país, não se concebe a ideia de o corretor levar o cliente para conhecer um imóvel, que não lhe pertence e está sob sua responsabilidade, sem ter colhido sequer os dados mínimos de identificação desse cliente, como nome completo, número do Registro Geral, do Cadastro de Pessoas Físicas, endereço, telefone, profissão e local onde trabalha. Imagine, então, se o imóvel estiver ocupado? A situação requer zelo ainda maior. Ninguém ficaria tranquilo, sabendo que o corretor de imóveis está mostrando sua casa, com seus filhos presentes, sem saber de quem se trata. Pessoalmente, assusta muito a ideia de que muitos amigos do proprietário nunca adentraram em seu quarto, banheiro e closet, por exemplo, e que pessoas que ele nunca viu passeiam tranquilamente no interior de sua residência, abram portas de armários, guarda roupas e gavetas (no caso dos móveis serem deixados). Essa atitude não é habitual do corretor, mas é urgente a imposição dessa prática. Caso o cliente se recuse a preencher a ficha, cabe ao corretor a decisão de correr o risco de ser responsabilizado por eventual dano. O risco, com certeza, não vale a pena. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

47 47 Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de c. Isentará o corretor de responsabilidade, no caso do Contrato de prestação de serviços para venda de imóvel ter sido feito sem exclusividade. É o caso de o imóvel estar sendo vendido por mais de um corretor, situação em que não é permitido a nenhum dos contratados fazer a publicidade, apenas a venda. Caso real: autorizado a promover a venda pelo proprietário, o corretor, bem preparado, levou clientes para visitar o imóvel e preencheu o Termo de Visita. O proprietário, aspirando melhor preço, havia recentemente trocado o piso da sala, tendo utilizado um laminado de madeira. Por descuido, um dos corretores autorizados para a venda deixou a janela da sala aberta e, lamentavelmente, choveu durante a noite. O piso ficou danificado. Visando ser ressarcido, o proprietário passou a cobrar dos corretores indenização pelos danos causados, porém, o corretor do caso citado possuía prova de que a visita com os seus clientes acontecera dois dias antes da chuva. 12. Proposta de Compra feita por escrito. Realizada a visita, analisados preço e condições de pagamento e esclarecidas as dúvidas, o cliente faz a Proposta de Compra. Muitos negócios se desfazem, porque o corretor deixa de documentar a proposta no momento em que ela é feita. É preciso que o profissional tenha em mãos os documentos básicos para cada ocasião. Em uma venda, o horário de trabalho é ilimitado, portanto, é prudente e recomendável não deixar nada para depois. Se a proposta for feita à noite, ela deve ser preenchida, assinada pelo comprador e, se possível, assinada também com o aceite do vendedor. Cabe ao bom profissional explicar às partes que uma transação imobiliária é muito séria e que deve ser cercada dos cuidados necessários. É claro que a honra, a palavra e o fio de bigode tem o seu valor, mas também é fato que o profissional prudente deve transformar essa moral em documento, porque ele está no desempenho de seu trabalho. Caso real: a família interessada em comprar uma casa fez várias visitas com todos os membros que nela iriam residir. Fizeram projetos de acomodação para todos, já estabelecendo, inclusive, quem iria ocupar qual cômodo, a disposição dos móveis, a cor das tintas etc. Na última visita, feita no final da tarde, comprador e vendedor se encontraram e, conversando, entraram em um acordo sobre o preço. O corretor incauto, não Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

48 II tinha uma Proposta de Compra em mãos. Avisados sobre a falta do documento, as partes se manifestaram, dizendo serem pessoas honradas para as quais a palavra bastava. No dia seguinte, logo pela manhã, o corretor procurou o comprador para assinar a proposta nas condições combinadas e ele prontamente o fez. Com a Proposta de Compra em mãos, dirigiu-se ao proprietário para exarar seu aceite, qual não foi sua surpresa, ante a recusa na assinatura. O proprietário alegou que, durante a noite, pensou bem e que a proposta não era interessante para ele, portanto, não iria aceitar. Indagado pelo corretor incrédulo sobre a palavra dada, ele respondeu que continuava tendo palavra, mas que não era do seu interesse a realização do negócio. É indispensável o preenchimento completo e imediato da PROPOSTA DE COMPRA. 13. Aceite do proprietário. Essa fase da negociação é o ponto máximo da venda, pois caberá ao corretor corrigir a diferença entre os interesses das partes, levando, a um e a outro, propostas e contra propostas, até que fique a contento de ambos e o proprietário aceite a proposta. 14. Escritura de Compra e Venda. Cabe ao corretor encaminhar os documentos das partes e do imóvel, para o tabelionato escolhido por ambos, para a confecção da ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. O corretor deverá disponibilizar seus préstimos para o escrevente, caso ele solicite documentos complementares, e acompanhar o processo até o efetivo registro da escritura em Cartório de Registro de Imóveis competente. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Termo de Recebimento do Imóvel Com a documentação de propriedade do imóvel em mãos, pago o valor do imóvel e da comissão a que fez jus o corretor, passa-se a posse do imóvel. As chaves são entregues ao comprador, juntamente com a assinatura do Termo de Recebimento do Imóvel. Esse é mais um documento que antes não era muito utilizado, mas hoje tem sua importância reconhecida. No momento da visitação, nem sempre o comprador observa todos os detalhes do imóvel e algumas coisas passam despercebidas. Depois que COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

49 49 ele toma posse, presta atenção em alguns detalhes e começa a reivindicar que o imóvel não está como ele tinha visto. Procuram o corretor com insistência e ameaçam, inclusive, desfazer o negócio, se providências não forem tomadas imediatamente. Nem tudo que o comprador requer implica em obrigação de fazer do vendedor, por isso, o Termo de Recebimento do Imóvel deve ser feito. Em todas as negociações, o bom senso deve ser o instrumento mais utilizado. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de CASO REAL: O comprador, conforme ia detectando os problemas, procurava o corretor para que ele os resolvesse: A falta do cadeado na janela. Tinha, agora, não tem mais e ele quer, afinal comprou o imóvel com o cadeado. A tampa do vaso sanitário, que também não está mais lá. A tomada do banheiro, que não funciona e ele quer que o vendedor conserte. O vazamento da torneira da cozinha. O interruptor da churrasqueira que está quebrado. Os limões que carregavam o pé e que foram colhidos. É claro que muitos fatos merecem acolhida e empenho do corretor, mas outros não. Para não aguçar a curiosidade do leitor, vale dizer que a maior parte dos problemas acima foi resolvida pelo próprio corretor. Sobre o cadeado, como foi o primeiro acontecimento e julgando ser o único, o corretor falou com o proprietário que, depois de esbravejar sobre importância ínfima do objeto em relação ao valor do imóvel, resolveu comprar um e dar para o corretor entregar para o comprador. Inquirido sobre a tampa do vaso sanitário, a reação do proprietário foi mais intensa, chegando a concordar com o desfazimento do negócio, ante a atitude que ele julgava mesquinha e amadora, tanto do corretor quanto do comprador. Diante da situação e da iminência de causar um mal-estar que poderia custar a perda dos clientes, o corretor decidiu arcar com as demais despesas. Será que cabe ao corretor arcar com essas despesas? Vale a pena ficar de um Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

50 II lado para o outro tentando resolver probleminhas? Para evitar constrangimentos, vale a pena o preenchimento do termo de recebimento das chaves do imóvel. Ao solicitar que as partes assinem o termo, o corretor explicará a utilidade do documento. É uma espécie de declaração que o comprador visitou o imóvel no momento da compra e não terá direito a reclamações, a não ser por vício oculto. DE QUE FORMA OCORRE A PERMUTA? PERMUTA A permuta é uma operação imobiliária não muito frequente, em função de sua própria natureza. Por meio dela, os contratantes permutam imóveis de igual valor, por meio de transferência de título de propriedade. Partindo do princípio de que a escolha de um imóvel para compra não é tarefa fácil, imagine então a probabilidade de duas pessoas gostarem uma do imóvel da outra, simultaneamente, e ambos terem o mesmo valor de venda? Por meio da permuta, acontece uma troca de propriedade imóvel. Em tese, a permuta deve ser feita entre imóveis de valores equivalentes. Quando a permuta não for perfeita, (situação em que os valores são próximos, mas não iguais), e a diferença for de pouca monta, é possível que o complemento se faça por meio de pagamento em espécie, móveis e eletrodomésticos instalados nos imóveis ou mesmo com a transferência de automóveis. Uma vez realizada a permuta, os procedimentos são iguais aos expostos nos casos de compra e venda, ou seja, procede-se a visitação e a troca de títulos de propriedade, tudo em conformidade com a lei, contando com os serviços do tabelião e os documentos devidamente registrados. No que diz respeito à comissão devida, o assunto é polêmico e motivo de discussões judiciais. Algumas tabelas estabelecem que o valor devido ao corretor Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

51 51 Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de é 6% (seis por cento), como valor mínimo, e deverá ser pago por cada uma das partes e outras que o valor é de 3% (três por cento) para cada uma das partes. Lembrando que cada CRECI tem autonomia para aprovar a Tabela de Honorários apresentada pelos sindicatos, logo, nem sempre os valores são os mesmos. Eles variam conforme a região. Existe uma corrente de corretores, juristas e advogados que entendem ser justo o pagamento de 6% como valor mínimo e deve ser feito por cada uma das partes, em função do trabalho ser, literalmente, dobrado. Outra linha segue o raciocínio de que, caso venha a ser cobrado 6% de cada parte, o corretor estaria recebendo em duplicidade, logo o mais justo seria receber metade de cada lado, ou seja, 3% de cada permutante. Cabe ao corretor analisar o grau de complexidade de cada caso e ajustar o valor, obedecendo à tabela (aprovada pelo CRECI em que está registrado), por meio de contrato escrito de forma inequívoca, a fim de evitar constrangimentos e ações judiciais futuras. O NOVO CÓDIGO CIVIL E AS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS O Novo Código Civil Brasileiro, Lei Nº , de 10 de janeiro de 2002, pela primeira vez, em seu capítulo XII, aborda o título Da Corretagem, conforme reproduzido abaixo e comentado capítulo a capítulo. CAPÍTULO XIII Da Corretagem Art Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (BRASIL, 2002). O legislador deixa claro que o vínculo será formado, por meio de contrato de corretagem e que o corretor deverá obter um ou mais negócios, de acordo com as instruções recebidas. Ao mesmo tempo em que impõe o dever do contrato e da atenção às instruções, reconhece o trabalho do corretor como intermediário do negócio. De que forma ocorre a Permuta?

52 II Art O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência (BRASIL, 2002). Os deveres do corretor são explicitados um a um. O uso da diligência (cuidado, zelo) e prudência (moderação) é obrigatório e deve ser adequado ao tipo de negociação. Também é dever do corretor manter o cliente informado sobre o andamento dos negócios. O legislador impõe ao profissional essa obrigação, mesmo ele não tendo sido questionado, ou seja, de forma espontânea. Abre possibilidade para o corretor responder por perdas e danos, caso omita esclarecimentos relevantes que tem conhecimento ou ainda não tem, mas que poderia ter sobre a segurança ou não do negócio, alteração de valores ou outros. Isso se deve ao fato de o corretor ter acesso a informações privilegiadas, em função da profissão, como: Instalação de Shopping Center, Unidade de Ensino Superior, Centro Médico, calçadão, Centro Cívico, abertura ou alargamento de vias públicas, desapropriações, enfim, ações que influenciam o mercado imobiliário, valorizando ou depreciando os imóveis existentes no entorno, em função das novas construções. É inegável que a instalação de atividades que proporcionarão grande fluxo ou concentração de pessoas acaba influenciando a circunvizinhança. Art A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (BRASIL, 2002). Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de O respeito do profissional para com a profissão, a atenção às leis e o uso da ética garantirão a remuneração justa, porque a lei assegura o direito à remuneração, porém, se não fixada em lei, por meio das ações dos sindicatos, nem previamente ajustada entre as partes, por meio de contrato, seguirá a natureza do negócio e os usos locais. Quais são os usos locais da cidade onde você exerce sua profissão? Por que um profissional qualificado deve ficar à mercê dos usos e costumes, quando existe legislação aplicável? O despertar da consciência do profissional será a garantia da remuneração justa por um trabalho competente. COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

53 53 Art A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (BRASIL, 2002). Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Enfim, a coroação da justiça. Na venda de um imóvel, a parte mais difícil é o ajuste entre as partes. A intermediação feita pelo corretor é crucial, pois os interesses estão sendo analisados. Feita a proposta e dado o aceite, caso uma das partes venha a se arrepender, a remuneração é mais que devida. São três componentes do negócio, cada qual com seus direitos e deveres. Cabe ao vendedor transferir a propriedade e receber o valor pretendido, ao comprador, pagar o valor e receber o título de propriedade e ao corretor, aproximar as partes, dirimir as diferenças entre os interesses e receber a justa remuneração. Tendo cumprido seus deveres, é mais que justo o cumprimento do direito. Art Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade (BRASIL, 2002). Muitos corretores desconhecem a expressão COM EXCLUSIVIDADE e SEM que são características dos Contratos de prestação de Serviços para Venda de Imóveis. O próprio Código Civil reconhece que, na vigência de um contrato com exclusividade, o corretor terá direito à remuneração, mesmo que não o tenha mediado. Esse artigo serve de alerta para os proprietários que elegem a Lei da Vantagem como sua legislação maior. Ao se julgarem espertos, contratando um profissional ou empresa para promover a venda com exclusividade (ficando por conta do corretor a DIVULGAÇÃO), enquanto simultaneamente tentam promover a venda sozinhos para evitar a comissão, podem se deparar com um profissional devidamente qualificado que, conhecedor dos dispositivos legais, fará valer os seus direitos. Art Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor (BRASIL, 2002). De que forma ocorre a Permuta?

54 II Conforme a unidade anterior, a legislação do COFECI já garantia ao corretor o direito abordado nesse artigo de receber a corretagem em contratos sem prazo determinado ou após vencimento, no caso de prazo contratual, vindo o negócio a se realizar como fruto de sua mediação. A grande diferença está no fato da legislação específica do COFECI garantir o direito pelo prazo de até seis meses, depois de vencido o contrato, e não tratar da hipótese de não haver prazo determinado. Essa lacuna propiciava aos desonestos a isenção de responsabilidade, tendo que para isso, apenas aguardar o decurso de seis meses. Com o advento da nova lei, o corretor tem respaldo legal para garantir que a justiça seja feita. Vale lembrar que a lei tem por base documentos, razão pela qual todas as ações realizadas devem ser devidamente registradas. Se não for possível a formalização dos documentos no escritório, vale a anotação, mesmo que manuscrita, em folha de bloco ou similar. Art Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. (BRASIL, 2002). Esse artigo confirma a importância do trabalho feito em parceria. O conceito do sucesso profissional como fruto da união de forças chegou, enfim, ao mercado imobiliário e com tendência a se firmar. Para isso, os profissionais envolvidos precisam seguir a mesma linha ética e trabalhar com seriedade e comprometimento. As parcerias vão além das pessoas físicas. Empresas imobiliárias estão se unindo para venda de incorporações, de loteamentos, qualificação e treinamento de pessoal. Art Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. (BRASIL, 2002). Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de A legislação COFECI tem vigência e aplicabilidade garantidas pelo próprio Código Civil. Isso significa que ambas devem ser obedecidas pelos corretores, sem que uma exclua a outra, pelo contrário, elas se complementam. Está provada a importância da qualificação do profissional. Com certeza, muitos incautos continuam tomando os conhecimentos empíricos como verdades jurídicas aplicáveis. Os artigos acima comentados e, claro, o Código Civil Brasileiro devem fazer parte do acervo bibliográfico de um profissional sério. COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

55 55 CONSIDERAÇÕES FINAIS Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Gostou do conteúdo desta unidade? Para nós, gestores, é o reconhecimento do Poder Legislativo à importância da nossa profissão. Pela primeira vez, o Código Civil dedica um capítulo à nossa profissão. É verdade que instituiu deveres e responsabilidades ao desempenho de nossa atividade profissional. Por outro lado, ofereceu garantias que nos dão respaldo jurídico para fazer valer nossos direitos. Nossa legislação específica já nos garantia direito de recebimento de comissão, no caso de arrependimento das partes, porém, com a tutela do Código Civil, temos mais força. Atualmente, os corretores de imóveis desavisados estão tendo que se qualificar, pois a responsabilidade deles nos negócios aumentou. O profissional deverá, obrigatoriamente, desempenhar seu papel com responsabilidade e seriedade, caso contrário, responderá civil, criminal e ainda pecuniariamente. Considerações Finais

56 1. O Novo Código Civil Brasileiro reza o que segue: Art O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº , de 2010 ). Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº , de 2010 ). Embora o legislador se preocupe com o aspecto legal da profissão, muitos profissionais desconhecem ou ignoram a imposição regulamentar que exige a inscrição junto ao CRECI. Para se habilitar como profissional, a lei exige que o corretor tenha concluído: Assinale a alternativa correta. a. ( ) ENSINO MÉDIO. b. ( ) CURSO TÉCNICO DE TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS apenas, não sendo permitido outro equivalente. c. ( ) CURSO SUPERIOR DE GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS apenas, não sendo permitido outro equivalente. d. ( ) CURSO TÉCNICO DE TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS OU CURSO SUPERIOR DE GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS.

57 57 2. O texto proposto para aula traz o parágrafo: A lei que regulamenta a profissão dos corretores de imóveis (6.530/1978) é clara: o exercício da profissão é permitido ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias e o exercício da profissão sem o registro profissional no Creci configura contravenções relativas à organização do trabalho (artigo 41 do Código Civil), cuja pena é de prisão simples, de 15 dias a três meses de detenção ou pagamento de multa. Segundo o coordenador de fiscalização do Creci-PR, Edson Gonçal ves da Silva, é importante ressaltar que os conselhos fazem a apuração administrativa, mas quem pune é a Justiça. Quem faz a instrução é a Justiça Civil, que elabora um termo de contravenção e encaminha para o Juizado Especial Criminal, que chama a pessoa para depor e aplica a pena. Além das disposições acima, sabemos que atuar em profissão para a qual não possui habilitação caracteriza: Assinale a alternativa correta. a. ( ) EXERCÍCIO ILEGAL DA PROFISSÃO. b. ( ) EXERCÍCIO SUPER LEGAL DA PROFISSÃO. c. ( ) EXERCÍCIO PÚBLICO DA PROFISSÃO. d. ( ) EXERCÍCIO PRIVADO DA PROFISSÃO. 3. Os conselhos regionais são autorizados a conceder um registro temporário (de estagiário), enquanto a pessoa termina o curso técnico ou até mesmo o superior em Gestão Imobiliária, porém, há algumas exigências. Assinale a alternativa correta: a. ( ) O estagiário deve ter concluído no mínimo 6 disciplinas. b. ( ) O estagiário deve estar com as atividades extracurriculares com, no mínimo, 70 horas. c. ( ) O estagiário deve atuar sob a supervisão de corretor credenciado, que responderá por seus atos. d. ( ) O estagiário pode ter o registro, mas está proibido de atuar no mercado, mesmo sob supervisão.

58 4. Muitas pessoas ainda pensam que o papel do gestor de negócios imobiliários é, simplesmente, aproximar as partes. Em razão disso, julgam-se merecedoras de recompensa em dinheiro por fazer essa aproximação, sem estar devidamente habilitado (inscrição junto ao CRECI) e, principalmente, qualificado. Com base nessa afirmação, assinale a alternativa incorreta: a. Se os próprios profissionais não valorizam seu trabalho, é claro que os clientes também não irão valorizar. Por isso, é fundamental saber exercer, de forma correta, sua profissão e obedecer à tabela de cobrança divulgada pelo órgão competente. b. É legítima a cobrança de comissão de venda por parte de porteiros e síndicos de condomínios, quando indicam algum imóvel para a venda e a negociação é concluída. c. Os chamados picaretas são aquelas pessoas que circulam pela cidade, fazendo especulações acerca de imóveis disponíveis para locação e venda e também de clientes. Por exercerem essa função há muito tempo, autointitulam-se corretores de imóveis, mesmo sem estarem devidamente habilitados. d. Tanto um gestor de negócios imobiliários quanto um picareta são merecedores legítimos da comissão de venda, desde que concluída a transação imobiliária. 5. As transações imobiliárias acontecem a todo o momento e em qualquer lugar do país, desde as grandes metrópoles até as pequenas cidades. Essas transações vão desde pequenos lotes até grandes propriedades rurais, de modestas moradias até mansões e prédios. Independente do motivo da venda ou da compra, quem vende quer sempre o melhor preço e quem compra o menor valor. Uma grande variedade de imóveis troca de mãos e o elemento de ligação é o corretor de imóveis. Um bom profissional não se improvisa, se constrói. Essa construção é feita em razão da capacidade do profissional em dominar as habilidades concernentes à sua atividade. Assinale as habilidades a serem dominadas por um bom profissional: a. Conhecimento das leis que determinam seus direitos e deveres: COFECI, LEI DO INQUILINATO, CÓDIGO CIVIL ETC. b. Parceria com profissionais não credenciados. c. Ter bom relacionamento com os fiscais para trabalhar na informalidade, isentando-se assim de anualidades e do rigor das normas. d. Esperteza, traquejo, jogo de cintura e lei da vantagem.

59 59 A parceira é muito importante para o desenvolvimento e realização de negócios imobiliários. O Sr. Rony de Lima Meneses fez, de forma assertiva, as seguintes considerações: Corretor de imóveis Vamos utilizar as parcerias para vencer a concorrência O mercado imobiliário está, a cada dia, mais competitivo e o corretor de imóveis vem ganhando mais concorrentes não só de outros corretores ou imobiliárias mas também construtoras e incorporadoras. Para isso, temos que contar com alternativas. As parcerias se apresentam como ótima opção para conseguir novos negócios e não ficar tão dependente de uma ou outra empresa, enfrentar a escassez de produtos e aumentar as vendas. A tecnologia é uma ótima ferramenta para o gestor que pode oferecer imóveis para clientes em qualquer lugar do Brasil e do mundo. Esse trabalho ficaria muito mais rápido, eficaz e seguro, mas, para isso dar certo, é necessário ter parceiros em todo lugar. Uma boa dica para conseguir parceiros é a nossa UNICESUMAR. O EAD nos proporciona conhecer gente de todo Brasil. Sou parceira de muitos alunos. Temos também como vantagem o aumento de competitividade, pois temos mais pessoas trabalhando com um número maior de produtos. O cuidado que devemos ter é com profissionais que não trabalham com ética nem respeitando os preceitos legais. Segue link interessante para pesquisa: Disponível em: < Acesso em: 29 abr

60 MATERIAL COMPLEMENTAR Criando Competêcias - Corretagem Imobiliária Ari Travassos Editora: All Print Sinopse: com este livro, o autor espera conseguir transmitir toda a técnica adquirida ao longo de sua experiência profissional, por meio de suas empresas e, em grande parte, desenvolvida nas maiores cidades brasileiras, em forma de cursos que fornecessem um conteúdo de maior profundidade teórica a todos os corretores de imóveis. Essa obra é destinada também aos iniciantes da corretagem, aos veteranos e até aos leigos que se interessam pelo conhecimento das matérias específicas e necessárias ao desenvolvimento da cultura da corretagem de imóveis, oferecendo um fundamento teórico ao mercado imobiliário. Assista ao vídeo: Mercado de Locações Bons profissionais explicam o mercado de locações e aconselham os gestores no momento do atendimento e consultoria. Acesse o link: <

61 Professora Esp. Claudete Cristina Iwata LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS UNIDADE III Objetivos de Aprendizagem Estudar os aspectos da LOCAÇÃO. Entender que LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO são operações imobiliárias diferentes. Conhecer o PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Plano de Estudo A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: Aspectos da LOCAÇÃO e os atos do gestor A ADMINISTRAÇÃO e suas características O COFECI e o PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

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63 63 INTRODUÇÃO Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de As operações imobiliárias de LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO são as que requerem mais atenção e cuidado, porque nosso trabalho não termina com a execução do Contrato de Locação, permanece até a efetiva entrega das chaves. A locação de imóveis tem muitos pormenores e cuidados. Por essa razão, nosso cliente opta por contratar nossos serviços. Para que nosso trabalho seja feito dentro das expectativas de nossos clientes, é preciso que a Lei de Locação seja uma velha conhecida nossa. Todos os direitos e deveres do LOCADOR e LOCATÁRIO estão descritos na lei. Ela é muito completa e abrangente, dentro de nosso mercado. Por essa razão, não deve ser conhecida apenas de quem trabalha com LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO, mas por todos os profissionais que atuam em todas as OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Muitas vezes, é a taxa de LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO que paga os custos mensais de uma empresa. Os negócios de venda e compra não acontecem todos os dias e não temos a certeza de quando acontecerão, porém, nosso trabalho sendo bem executado, as taxas mensais são, para nós, segurança e garantia. Vamos estudar com muito afinco essa unidade e nos preparar para um bom atendimento. ASPECTOS DA LOCAÇÃO E OS ATOS DO GESTOR O corretor ou a empresa imobiliária podem ser contratados somente para promover a LOCAÇÃO do imóvel. Nesse caso, a operação se encerra com a execução do contrato de locação e acessórios que seguem na lista de checagem. Introdução

64 III LISTA DE CHECAGEM PARA OS PRINCIPAIS ITENS A SEREM CONSIDERADOS 1) Tipo de imóvel: apartamento, casa, sobrado, sobreloja, loja, terreno, salão, barracão, chácara etc. 2) Fim a que se destina: comercial, residencial, industrial, rural etc. O locatário deve estar ciente da destinação. A desatenção ao uso do imóvel, para o fim a que se destina, constitui infração contratual passível de rescisão. 3) Intenções futuras: cabe ao corretor investigar quais são as intenções do proprietário. Saber se o imóvel é destinado à locação como investimento, se a pretensão é de alugar somente pelo prazo contratual, sem interesse em prorrogação, ou se tem a intenção de vender durante ou depois da locação. O locatário deve se adaptar ao caso específico. Na locação residencial, por exemplo, em contratos com prazo inferior a trinta meses, a retomada se dá obedecendo a alguns requisitos, como infração contratual (denúncia cheia), falta de pagamento, realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público e que não possam ser executados com a permanência do locatário, para uso próprio dentre outros constantes dos artigos 9º, 44 e 47 da Lei de Locação. A simples vontade do proprietário em reaver o imóvel não é requisito legal, logo, ele não poderá retomá-lo sob pena de incorrer em crime de ação pública. As partes devem estar de acordo e bem informadas. Outro exemplo é a locação comercial. Ao contrário da residencial, com prazo inferior a 30 meses, o proprietário pode reaver o imóvel locado tão logo vença o contrato. Se o locatário pretende investir em reformas e adaptações para o exercício de sua atividade comercial e o proprietário não pretende renovar o contrato, cabe ao corretor alertar o locatário para que ele não venha a perder os valores empregados. 4) Verificar se o proprietário já tem um valor definido para a locação ou pretende que o corretor avalie: é o mesmo caso da venda. Caso o valor pretendido pelo proprietário esteja acima do praticado no mercado, vale a consultoria do corretor, no sentido de informar a relação custo benefício. Em se tratando de um bom locatário (definido como tal por meio de cadastro), é de se considerar o fato do imóvel que está sujeito à taxas condominiais e/ou impostos de valor significativos ficar desocupado por um longo período. Essa é a oportunidade do Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

65 65 Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de profissional demonstrar sua habilidade em cálculos. Exemplo: Valor da locação de um apartamento pretendido pelo proprietário R$ 800,00. Valor praticado no mercado R$ 700,00. Valor este que é proposto para pagamento pelo locatário. Valor da taxa de condomínio R$ 280,00. Se o imóvel permanecer desocupado por mais de quatro meses e meio, seria o mesmo que alugar por R$ 700,00. Significa que em períodos em que a locação não está tão fácil, vale a pena, para o locador, diminuir um pouco o valor pretendido. 5) Investigar se o proprietário já fez alguma tentativa de locação sozinho ou por meio de outro profissional: as tentativas anteriores devem ser conhecidas para que o profissional saiba qual estratégia irá adotar para promover a locação com sucesso. 6) Visita ao imóvel para avaliação (caso em que o proprietário ainda não tem o valor), confirmação do valor pretendido ou retificação do valor após parecer técnico: processo igual ao adotado para venda. Não há que se falar em operações imobiliárias sem que a vistoria seja realizada. 7) Verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao proprietário: nem sempre quem se apresenta como proprietário do imóvel realmente o é. Acontece de o proprietário solicitar que um parente se encarregue de administrar seus bens apenas por meio de mandato verbal, sendo que a procuração é fundamental. 8) Vencidas as fases acima, é hora de oferecer os serviços para promoção da locação, deixando claro o percentual a ser recebido quando concretizada a locação: nesta oportunidade, o corretor deve explicar ao cliente de que forma ele pretende promover a locação, quais meios de publicidade utilizará (jornal local, tabloides especializados, revistas, internet, placas, s etc.), explicitar suas habilidades: segurança, qualificação, conhecimentos técnicos, honestidade, ética, e se responsabilizar pela análise de cadastro, controle de clientes para locação por meio de fichas de visitação, confecção de vistoria e confecção de CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL. O contrato deve ser preenchido por completo e devem ser esclarecidas todas as cláusulas e condições para o cliente. O valor a ser cobrado para a LOCAÇÃO deverá ser verificado no CRECI da região onde o corretor atua. Normalmente, o valor mínimo cobrado é o equivalente a um mês de aluguel que deverá ser pago pelo LOCADOR. 9) Assinado o contrato, tem início a segunda etapa: PUBLICIDADE: a Aspectos da Locação e os Atos do Gestor

66 III publicidade deve obedecer às mesmas normas aplicáveis para a venda e os mesmos meios: Jornal local, tabloide especializado, revistas, internet, placas e . 10) Visitação ao imóvel: é aconselhável que a visita seja acompanhada por corretor de imóveis, deixando para trás, de forma definitiva, a prática de entregar as chaves para que o cliente visite sozinho. O corretor receberá comissão sobre a taxa de locação, ficando mais comprometido com o processo e responsabilizando-se pela escolha de um bom candidato. Toda visita deve ser documentada por meio de competente termo de visitação. 11) Cadastro do locatário e fiador(es): o preenchimento do cadastro deve ser precedido de entrevista com o corretor. A experiência na locação é muito importante. O profissional é capaz de analisar as respostas e saber se a pessoa tem boas intenções e histórico pautado em condutas retas. O cadastro deve ser acompanhado de documentos comprobatórios. Caso o proprietário insista em liberar o preenchimento do cadastro e/ou apresentação de documentos comprobatórios, recomenda-se que ele preencha um termo de responsabilidade, isentando o corretor de culpa, caso venham a acontecer infrações contratuais ou inadimplência no pagamento dos aluguéis. 12) Contrato de Locação e Termo de Vistoria de entrada: o Contrato de Locação deve ser devidamente preenchido e assinado pelas partes, com o reconhecimento de firmas. Todas as partes deverão estar de posse de uma cópia: LOCADOR, ADMINISTRADORA, LOCATÁRIO e FIADOR(es). Para evitar esquecimentos futuros, ao receber a cópia, o cliente deverá assinar protocolo de recebimento no livro de protocolos da empresa ou do corretor. O Termo de vistoria também segue assinado pelas partes. A assinatura do(s) fiador(es) é fundamental, porque irá evitar a isenção de responsabilidade. 13) Efetiva entrega das chaves: a partir desse momento, a posse passa a ser do LOCATÁRIO. Mesmo sendo proprietário do imóvel, o LOCADOR somente terá acesso a ele por meio de solicitação prévia, com determinação de data e horário. A entrega das chaves deve ser feita por meio de recibo. Os prazos contratuais na locação tendem a ser de, no mínimo, 12 meses (com exceção de locações por temporada), e com o passar do tempo, as partes acabam se esquecendo de detalhes, como a quantidade de chaves e controles remotos entregues. 14) A locação está concluída. Resta somente receber pelos serviços prestados. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

67 67 A ADMINISTRAÇÃO E SUAS CARACTERÍSTICAS Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de A falta de conhecimento das normas aplicáveis à locação e também a comodidade em ter um intermediário para resolver problemas oriundos do contrato levam muitos proprietários a optar pelos serviços de uma administradora ou corretor de imóveis autônomo. Todas as questões referentes ao Contrato de Locação deverão ser intermediadas pelo profissional, evitando que as partes entrem em contato. São atividades exercidas na administração: Recebimento dos aluguéis do LOCATÁRIO. Efetuação de descontos em taxas de condomínio que são de obrigação do LOCADOR. Repasse do valor para o LOCADOR, retendo o valor da administração, que é definido por meio de tabela emitida pelo sindicato e referendada pelo COFECI. Renovação do Contrato de Locação, cálculo e aplicação do índice de reajuste por meio de ADITAMENTO CONTRATUAL. Execução do termo de Vistoria de Saída do imóvel. Comparação entre as Vistorias de entrada e saída. Indicação dos reparos a serem feitos pelo LOCATÁRIO. Conferência do trabalho executado. Cálculo dos pagamentos finais como: saldo do aluguel (diferença de dias), Certidão negativa de débitos condominiais (emitido pelo síndico ou administrador de condomínios), recebimento dos comprovantes de quitação das taxas de água, energia elétrica e outros. Recebimento das chaves, após a confirmação de que o LOCATÁRIO restituiu o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal. As Operações Imobiliárias de LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO foram abordadas uma após a outra, para que fique clara a possibilidade de elas serem executadas individualmente. A Administração e suas Características

68 III Pode ocorrer de o profissional ser contratado apenas para realizar a LOCAÇÃO, como também é possível que o LOCADOR já possua LOCATÁRIO e queira somente a administração. É mais corriqueira a prática das duas modalidades de Operações: a LOCAÇÃO e a ADMINISTRAÇÃO. O COFECI E O PTAM PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA AVALIAÇÃO O assunto é muito polêmico, tendo, inclusive, desencadeado muitas discussões acerca da competência para efetuar a avaliação ser dos engenheiros ou dos corretores de imóveis de forma excludente um do outro. É inegável, até pelas atividades operacionais que exerce, que o corretor está mais próximo das práticas imobiliárias, logo, tem noção exata dos valores que estão sendo praticados. Para a engenharia de avaliações, o valor do negócio recém- -efetivado é a amostra que oferece mais segurança para a realização de Laudos do que o valor pretendido ou anunciado. Todavia, existem situações em que se faz necessário o domínio de técnicas que são específicas de um engenheiro. Como se vê, cada qual exerce as funções inerentes à sua formação. No intuito de minimizar essa contenda, o COFECI editou normas para a confecção do que achou mais apropriado denominar de PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. O domínio que o corretor de imóveis possui sobre as questões do mercado imobiliário deve ser devidamente valorizado. Não se concebe mais que o parecer sobre o valor de um imóvel seja feito verbalmente e sem justa remuneração. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

69 69 Desde 2007, nenhum corretor deveria emitir parecer em desacato às normas, muito menos sem contrapartida dos honorários devidos. O PTAM também deve obedecer à tabela de honorários. SEGUE RESOLUÇÃO-COFECI N 1.066/2007. DO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários CNAI, cuja organização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis-Creci s. Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente: possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária. 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal. 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis. Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão, em conta corrente bancária do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 30% (trinta por cento) do valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, para cada um dos serviços abaixo relacionados: O Cofeci e o Ptam Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

70 III I - inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis; II - registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I deste artigo não será cobrada cumulativamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores. DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente. Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos: I. identificação do solicitante; II. objetivo do parecer técnico; III. identificação e caracterização do imóvel; IV. indicação da metodologia utilizada; Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de V. valor resultante e sua data de referência; VI. identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador. 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização. 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo: I. medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações; LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

71 71 II. descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver; III. contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível; IV. aproveitamento econômico do imóvel; V. data da vistoria. 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados: I. mapa de localização; Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de II. certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; III. relatório fotográfico. DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo. DO CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários será expedido Certificado de Registro contendo: IV. nome por extenso do Corretor de Imóveis; V. menção ao Conselho Regional em que está inscrito, número e data de inscrição; O Cofeci e o Ptam Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

72 III VI. tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional; VII. órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária, se houver; VIII. data limite de validade do Certificado de Registro; IX. data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do profissional, do Presidente e do Diretor Secretário do Conselho Federal. DO SELO CERTIFICADOR 1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade de 03 (três) anos, contados de sua emissão. 2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis. 3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário poderá ser substituído ou complementado, a critério do Conselho Federal, com a mesma validade, pelo Cartão de Identidade de Avaliador Imobiliário. Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo Conselho Regional da jurisdição, para afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de sua emissão. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Parágrafo Único - O selo certificador terá numeração individual e sequenciada, com mecanismo que permita autenticação e certificação de código de segurança. Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o fornecimento do selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez) por cento do valor da anuidade-base do exercício. Art O fornecimento do selo certificador, em três vias, condiciona-se ao preenchimento, pelo Corretor de Imóveis Avaliador, de Declaração de Avaliação Mercadológica, em documento eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo Conselho Regional. LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

73 73 1º - O Conselho Regional arquivará uma via da Declaração de Avaliação Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente Selo Certificador. 2º - O Selo Certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação Mercadológica, vedada a utilização de qualquer outro para o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica correspondente. 3º - O Selo Certificador poderá ser emitido eletronicamente. Art É responsabilidade do Corretor de imóveis Avaliador inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários: Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de I. requerer junto ao Conselho Regional a expedição do selo certificador; II. fixar o Selo Certificador nas respectivas vias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAÇÃO Art O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação Mercadológica e do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser apresentados, se e quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis. DISPOSIÇÕES FINAIS Art O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis regrará, através de Ato Normativo de observância obrigatória: I. a forma de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários; O Cofeci e o Ptam Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

74 III II. a instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis; III. a instituição de modelos dos documentos e do Selo Certificador previstos nesta Resolução; IV. a instituição de modelo básico de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Art O Corretor de Imóveis inscrito no CNAI submete-se, espontaneamente, aos regramentos estabelecidos nesta Resolução, sendo que a transgressão a quaisquer de seus dispositivos, assim como a constatação de comportamento antiético que comprometa a dignidade da instituição Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, serão considerados infração ética de natureza grave, nos termos definidos pela Resolução-Cofeci nº 326/92 (Código de Ética Profissional). Art Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições contrárias. Salvador (BA), 22 de novembro de JOÃO TEODORO DA SILVA Presidente CURT ANTONIO BEIMS Diretor Secretário Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

75 75 CONSIDERAÇÕES FINAIS Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de O trabalho do gestor em LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO é muito gratificante, pois atendemos e lidamos com muitas pessoas e temos o prazer de ter a sensação do dever cumprido quanto à nossa responsabilidade social. Muitas pessoas precisam de casas para morar, imóveis para desenvolver seu trabalho e tantas outras atividades. Atualmente, existem imóveis alugados para muitos fins, como hospitais, hotéis, clínicas médicas, escolas, instituições bancárias, concessionárias de veículos, supermercados e tantos outros. O que seria do mercado sem os gestores? Aliás, como seria o mercado com todos os profissionais qualificados e cientes de todas as normas de conduta e leis aplicáveis? Parece uma ideia utópica, porém essa realidade pode ser atingida. Cabe a nós, gestores, deixar todos os nossos clientes envolvidos muito satisfeitos. São nossos clientes: LOCADORES, LOCATÁRIOS, FIADORES e todos os envolvidos. Vocês perceberam que não é difícil, porém, assim como tudo o que diz respeito ao conhecimento, as operações imobiliárias merecem toda nossa dedicação. No caso da LOCAÇÃO e da ADMINISTRAÇÃO, é imprescindível o domínio total da LEI DE LOCAÇÃO, portanto, mãos à obra e vamos estudar! Considerações Finais

76 1. No caso de você estar prestando uma consultoria para locação e o LOCADOR pedir sua opinião quanto ao tempo que deve ter um Contrato de Locação Residencial, para que fique interessante para ele, o que você responde? 2. De quem é a obrigação de providenciar a Vistoria? 3. O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter quais requisitos mínimos?

77 MATERIAL COMPLEMENTAR O Site O GESTOR IMOBILIÁRIO, de autoria e responsabilidade de MARCOS MASCARENHAS, é uma fonte de informações. Existe, no site, um texto muito bom sobre o imposto de renda em casos de locação. O tema é complexo e requer dos gestores atendentes muita atenção. Uma falha na comunicação ou a falta de conhecimento pode levar as partes a prejuízos pecuniários, além de multas aplicadas pela Receita Federal. Vale a pena a leitura. FONTE: < MERCADO IMOBILIÁRIO Técnicas de Precificação e Comercialização Luiz Paulo Fávero Editora: Saint Paul Editora Sinopse: A importância da identificação de atributos de diferenciação em mercados competitivos tem sido uma exigência cada vez maior para a sustentação das práticas organizacionais das empresas. E, no mercado imobiliário, tal consideração não poderia ser diferente. Esse trabalho destina-se a realizar um estudo sobre os impactos dos atributos de diferenciação no mercado imobiliário de lançamentos residenciais, tendo como base a utilização de modelos de precificação e comercialização hedônica. Três contribuições significativas são dignas de registro neste livro. A primeira diz respeito ao desenvolvimento do critério de amostragem. Por certo, a técnica desenvolvida para a criação dos estratos amostrais é, por si só, um elemento que subsidiará muitos outros trabalhos. A segunda contribuição está relacionada à excelente revisão da literatura sobre preços hedônicos. As linhas de pesquisa, suas bases conceituais e resultados estão organizados de modo que o leitor possa formar rapidamente uma visão panorâmica sobre o assunto. Finalmente, há uma contribuição prática expressiva para o setor imobiliário. As políticas de lançamento de imóveis podem ser estruturadas e avaliadas a partir dos referenciais gerados pela extensa e profunda pesquisa realizada. O vídeo intitulado Dicas Gerais para Mercado de Locação de Imóveis residenciais, comerciais e temporada apresenta informações sobre a locação de imóveis para temporada. Fonte: < Material Complementar

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79 Professora Esp. Claudete Cristina Iwata LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA UNIDADE IV Objetivos de Aprendizagem Compreender os processos de viabilização de loteamentos e incorporações imobiliárias. Assimilar as ações a serem desenvolvidas na Assessoria e Consultoria Imobiliária. Plano de Estudo A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: Loteamentos e as funções do Gestor Imobiliário Lei de incorporações, modalidades e papel do Gestor Imobiliário Preparo para prestação de Assessoria Imobiliária Qualificação do profissional para prestar Consultoria Imobiliária

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81 81 INTRODUÇÃO Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de A população cresce dia a dia e, na mesma proporção, cresce a necessidade de um lugar para morar. Todos sonham com a segurança de uma casa própria, mas imóveis bem localizados são muito caros. A cidade cresce e logo a área urbana vai invadindo a área rural. Assim, surgem novos loteamentos. A Lei Federal 6766/79 estabelece as condições do parcelamento do solo para fins urbanos, destacando que Estados, Distrito Federal e Municípios podem e devem estabelecer as normas complementares da ocupação do solo municipal, adequando essa lei às particularidades locais e regionais. Mais especificamente, o parcelamento do solo em zonas urbanas, para fins residenciais, será definido pelo Plano Diretor do Município e/ou aprovadas por Lei Municipal. LOTEAMENTOS E AS FUNÇÕES DO GESTOR IMOBILIÁRIO Conhecendo a legislação aplicável aos loteamentos, o desenvolvimento do trabalho será mais eficaz e seguro. As questões de parcelamento seguem normas Federais, Estaduais e Municipais que devem ser obedecidas rigorosamente. DEFINIÇÃO Na definição do que é Loteamento, a Lei 6766/99 diferencia dois tipos de divisão do solo: Loteamento e Desmembramento, assim dispostos: Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. Parágrafo Único Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento Introdução

82 IV do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais. Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das Legislações Estaduais e Municipais pertinentes. 1º - Considera-se loteamento a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. 2º - Considera-se desmembramento a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento modificação ou ampliação dos já existentes. 3º - Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. 4º - Consideram-se infraestrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não. 5º - A infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: I vias de circulação; Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de II escoamento das águas pluviais; III rede para o abastecimento de água potável; e IV soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. Art. 3º - Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (...assim definidas por Lei Municipal). Parágrafo Único Não será permitido o parcelamento do solo: I em terrenos alagadiços e inundações, antes de tomadas as providên- LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

83 83 cias para assegurar o escoamento das águas; II em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; III em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades; IV em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de V em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção (BRASIL, 1999). Assim, podemos definir como: LOTEAMENTO: a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. LOTEAMENTO E SUA FUNÇÃO PÚBLICA: o loteamento é modalidade de urbanificação, forma de ordenação urbanística do solo ou, segundo Silva (1995), atividade deliberada de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo para fins urbanos, quer criando áreas urbanas novas pelo beneficiamento do solo ainda não urbanificado, quer modificando solo já urbanificado. Distingue-se da urbanização, que é um fenômeno espontâneo de crescimento das aglomerações urbanas em relação com a população rural. DESMEMBRAMENTO: subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. TERRENO LOTEÁVEL: a ocupação e loteamento não podem ocorrer em qualquer tipo de solo. Independente da questão de Zoneamento, que define os usos do solo em cada setor da cidade, as condições físicas do solo, muitas vezes, se tornam obstáculos à ocupação, isso quando não apresentam, ainda, perigo aos ocupantes. RESPONSABILIDADE SOCIAL: os profissionais envolvidos em um projeto de loteamento devem ter responsabilidade social. No caso dos gestores de negócios imobiliários em especial, a responsabilidade social em um loteamento Loteamentos e as Funções do Gestor Imobiliário

84 IV é vista como uma estratégia para o desenvolvimento social da comunidade em um primeiro momento, da cidade em relação ao plano diretor e em consequência da garantia do futuro do profissional do corretor de imóveis. Dessa forma, o profissional passa a assumir papel de agente do desenvolvimento local, junto com outros profissionais, entidades comunitárias e o próprio governo em suas esferas, razão pela qual o profissional qualificado deve entender bem a matéria abordada. PLANO DIRETOR: é um plano criado por um grupo de planejadores urbanos, o qual tem impacto válido para toda a comunidade da cidade, por certo período de tempo. Durante o processo de elaboração do plano diretor, os planejadores urbanos, representados por profissionais de várias áreas, como engenheiros, arquitetos e urbanistas, economistas, sociólogos, geógrafos, juristas, estatísticos, biólogos, analisam a realidade existente do município e, com a participação da sociedade civil, representada por comerciantes, agricultores, associações de moradores, ONGs e movimentos sociais, propõem novos rumos de desenvolvimento do município, buscando alcançar a realidade desejada por toda a população. Desde 2001, a legislação brasileira exige que a elaboração e a revisão de um plano diretor sejam realizadas de forma participativa e democrática, por meio de debates públicos, audiências, consultas e conferências. Se não houver participação da sociedade civil, o plano diretor pode ser invalidado. Atualmente, muitos especialistas em planejamento urbano usam computadores no trabalho. Esses computadores processam a informação que os planejadores analisam, ao formar o plano diretor e são usados também para a criação de mapas. Geralmente, em pequenas cidades, um plano diretor é desenvolvido por uma companhia privada que, então, manda o plano para o governo ou município, para aprovação. Já em cidades maiores, é uma agência pública que desenvolve o plano diretor. Grandes cidades costumam possuir um departamento próprio para o planejamento urbano, que é responsável por desenvolver, alterar e implementar o plano diretor. INFRAESTRUTURA BÁSICA: para a ocupação do solo, seja para uso residencial, comercial, institucional ou industrial, é necessário que haja uma infraestrutura que garanta boas condições de ocupação. Essa infraestrutura mínima se refere a: Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

85 85 a. Vias de circulação: são as vias públicas de acesso que separam as quadras onde estão os lotes, permitindo o fluxo de pessoas no bairro e entre bairros. São as ruas e avenidas que podem ter diferentes larguras, conforme o número de veículos que nelas venha a trafegar, ligando o loteamento (bairro) às outras vias de circulação da cidade. Idealmente são asfaltadas, podendo, entretanto, ter pavimentação de concreto, de blocos de concreto intertravados, ou mesmo somente ter o piso em cascalhos de pedra. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de b. Galeria de águas pluviais: é o sistema de tubulação por onde escoam as águas das chuvas. Normalmente, não as vemos, pois são subterrâneas, abaixo do nível da calçada, sendo que as bocas de lobo ou bueiros são os coletores externos dessas águas. A função dessas galerias é coletar as águas, retirando-as da superfície em que circula e habita a população, evitando enchentes, alagamentos, erosões de terra e acúmulo de água, na qual podem proliferar insetos e outros animais. c. Água potável: trata-se do sistema de abastecimento de água potável, cujo serviço deve ser garantido à população do loteamento. A água que abastece uma cidade é coletada em rios, ribeirões etc. Essa água é levada para uma central de tratamento, para ser transformada em água potável. Depois, é distribuída por um sistema de abastecimento composto por tubulações subterrâneas e caixas d águas e deve chegar aos lotes mais distantes do município. d. Esgoto Sanitário: a água utilizada nas edificações segue por ralos, vasos sanitários e caixas de inspeção até chegar a um sistema de tubulação de esgoto que tratará os resíduos antes de despejá-los de volta nos rios. Entretanto, é muito comum que ligações irregulares, muitas vezes clandestinas, As ligações clandestinas ocorrem não somente em pequenas, mas também nas grandes cidades, por exemplo, no poluído Rio Tietê, que corta a cidade de São Paulo. Loteamentos e as Funções do Gestor Imobiliário

86 IV despejem os esgotos residenciais e até industriais, sem tratamento, nos rios, causando enormes prejuízos ambientais e provocando poluição desses rios. e. Energia elétrica: a energia elétrica, utilizada para iluminação pública (postes de luz) e nas residências, empresas ou indústrias, chega por um sistema de transmissão de energia. Começa nas usinas hidrelétricas, junto a rios, passando por cabos de alta tensão, que são transformados em subestações para baixa tensão, até chegarem aos transformadores nas ruas que a levam em baixa tensão às referidas edificações. Há cidades onde tais cabos são distribuídos em tubulações subterrâneas, sendo que normalmente correm externos e aéreos, por postes junto às ruas, nas calçadas. Os loteamentos não podem ser oferecidos à alienação sem que tenham as mínimas condições de infraestrutura necessárias à ocupação. Antes da lei, era prática comum dos loteadores adquirirem terrenos distantes do perímetro da Zona Urbana, dividi-los e oferecê-los à aquisição particular, sem prover tais itens de infraestrutura básica. O que ocorria é que, com o tempo, a Prefeitura do Município em questão via-se obrigada a prover tais equipamentos urbanos por seu próprio custo, quando o fazia. Desta forma, os terrenos contíguos a esse loteamento sofriam valorização, na medida em que a infraestrutura que agora era provida beneficiaria toda a vizinhança. A cidade crescia de maneira desordenada, muitas vezes, com isolamento dos bairros, pois o loteamento fora feito distante dos demais bairros onde os terrenos eram mais baratos. Existem ainda outros equipamentos urbanos, porém, muitas vezes, fica a cargo da iniciativa privada a instalação e exploração desses equipamentos, a partir de interesses econômicos e viabilidade técnica, por meio de concessões que podem acontecer ou por licitação ou contrato direto com a Prefeitura ou Governo do Estado. Esses equipamentos são: Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Telefonia fixa: sistema de dutos, cabos, postes, armários e centrais, por onde se processam as conexões das ligações telefônicas. Telefonia móvel: para a transmissão de telefonia móvel (celular) são necessárias antenas de transmissão de dados, não necessitando de cabos ou dutos, por se tratar de transmissão por ondas eletromagnéticas. Gás canalizado: não muito comum em muitas cidades brasileiras, trata-se de um sistema de distribuição de GLP (gás liquefeito de petróleo), utilizado nas casas e empresas para fins de cocção e aquecimento de água. LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

87 87 Por meio de um sistema de tubulações, o GLP chega a todas as edificações, eliminando a necessidade dos botijões de gás. TV a cabo: os cabos das TVs pagas correm junto às tubulações telefônicas e são instalados conforme a necessidade e demanda do bairro ou região em questão. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Por que o Poder Público ainda corre o risco de conviver com a ocupação desordenada? REQUISITOS PARA O LOTEAMENTO Além de provimento de infraestrutura básica, e de restrições em relação a que tipo de terreno é passível de parcelamento, a Lei 9785/99 ainda define outras condições necessárias para os loteamentos. Examinaremos essa lei para melhor entendimento dessas condições. Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem (BRASIL, 1999). Isso significa que quando o loteamento é projetado, a área reservada para a ocupação não será total, mesmo por conta da existência das áreas de vias públicas. Dentro da divisão das áreas de um loteamento, parte será destinada à ocupação comercial, residencial ou mesmo industrial, parte será destinada às vias públicas, parte para equipamentos urbanos, e parte para espaços livres de uso público, como praças. Loteamentos e as Funções do Gestor Imobiliário

88 IV II os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quanto a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes (BRASIL, 1999). Esse item serve como orientação federal, porém, submete-se à legislação municipal, que define a dimensão mínima de cada unidade de terreno no parcelamento (loteamento). Na prática, muitas cidades adotam outro tipo de dimensão mínima, estabelecida no seu Plano Diretor. III ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica. (BRASIL, 1999). Quando o loteamento tiver dentro de si, ou for contíguo a cursos d água (rios, riachos, ribeirões etc.), bem como rodovias, ferrovias e dutos de passagem, a lei federal exige que uma faixa de quinze metros não edificada seja resguardada. IV as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local (BRASIL, 1999). Como exposto anteriormente na definição de loteamento, ele implica no parcelamento do solo, em que há a abertura de novas vias de circulação, como ruas e avenidas. Entretanto, essas vias devem se conectar de maneira coerente com as vias existentes nas áreas vizinhas ao loteamento proposto, e obedecer às condições topográficas do solo. A percentagem de áreas públicas previstas no inciso I deste artigo não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que m² (quinze mil metros quadrados), caso em que a percentagem poderá ser reduzida (BRASIL, 1999). Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Isso significa que a proporção de áreas públicas dentro da área total do loteamento deverá ser de, no mínimo, 35%. Essas áreas públicas darão lugar às vias de circulação, praças e também aos equipamentos públicos, que se dividem em dois tipos: LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

89 89 a. Equipamentos comunitários: são os equipamentos destinados ao uso da comunidade local do loteamento novo ou mesmo da vizinhança na cidade. São destinados para educação, cultura, saúde, lazer etc. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de b. Equipamentos urbanos: são os equipamentos necessários para que a comunidade seja atendida de serviços importantes para a ocupação do loteamento, como abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado. A legislação municipal poderá exigir para cada loteamento a reserva de áreas não edificáveis, destinada à instalação de equipamentos urbanos, conforme necessidade e conveniência. Ao Gestor, não cabe a implantação do Loteamento e sim o conhecimento do processo que foi executado, as características e a viabilização desse loteamento por meio da venda dos lotes. Os loteamentos normalmente são divulgados por meio da mídia em geral e também com os plantões de venda no local. O preparo do profissional e sua capacitação e qualificação para atender bem o cliente são pontos fundamentais. Pesquise na Prefeitura do seu Município o Plano Diretor, para isso acesse o site da Prefeitura ou dirija-se ao Paço Municipal no setor de atendimento ao público e solicite. Enquanto isso, observe o Plano Diretor da nossa cidade de Maringá-PR no site: < sessao=692a48676f0969>. Loteamentos e as Funções do Gestor Imobiliário

90 IV LEI DE INCORPORAÇÕES, MODALIDADES E PAPEL DO GESTOR IMOBILIÁRIO REGIMES DE EXECUÇÃO DA CONSTRUÇÃO A Lei 4591/64 estabelece os parâmetros legais das incorporações. Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei, poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor (BRASIL, 1964). Devem fazer parte integrante e complementar do contrato de construção o projeto e o memorial descritivo da edificação. No contrato também deve constar o prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação. A lei também define duas modalidades para o contrato de construção da edificação por incorporação: 1. Contrato por Empreitada Nas incorporações pelo regime de empreitada, poderá ser contratada a edificação a preço fixo ou a preço reajustável por índices previamente determinados. Na empreitada a preço fixo, o preço da construção não sofrerá reajustes, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas, o que atualmente está em desuso. Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas expressamente previstas nesse contrato, em função da variação dos índices adotados, também prevista, obrigatoriamente, no contrato. Nessa modalidade, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao projeto e especificações, exercendo as demais obrigações inerentes à função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção, podendo fiscalizar, também, o cálculo do reajustamento nos contratos sob regime reajustável. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

91 91 Em toda publicidade e propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Se você fosse construir sua casa, o que seria melhor: contratar a construção com um preço fechado, ou contratar o construtor pagando por serviços, materiais e honorários diretamente faturados a você? 2. Contrato por Administração Nas incorporações em que a construção foi contratada pelo regime de administração, também chamado preço de custo, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral da obra, observadas as seguintes disposições: I Todas as faturas e documentos que comprovem despesas em favor do empreendimento, como aquisição de material ou pagamento de serviços, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção. II Todas as contribuições dos condomínios, para qualquer fim relacionado com a construção, serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato. Nesse caso, em que o regime de construção é o por administração, será obrigatório constar no respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas, e a data em que iniciará efetivamente a obra. As revisões das estimativas de custo da obra serão efetuadas, pelo menos, semestralmente, em conjunto, pela Comissão de Representantes e pelo construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra, sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à Lei de Incorporações, Modalidades e Papel do Gestor Imobiliário

92 IV distribuição no tempo das prestações. Havendo majoração das prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas. Nessa modalidade, o construtor responde pela administração da obra e recebe, a título de remuneração, um percentual sobre o seu valor ou então uma importância fixa. Papel do Gestor Imobiliário No caso das incorporações, o domínio do gestor na matéria deve ser pleno, de forma a transmitir segurança ao cliente. Sendo assim, O PAPEL DO GESTOR NAS INCORPORAÇÕES é fundamental, visto que se trata de um trabalho em equipe, em que todos os elementos são muito importantes. O sucesso de uma incorporação depende de uma boa localização para o imóvel, um projeto arquitetônico moderno, funcional e com respeito ao meio ambiente, construtora de credibilidade sólida e equipe de vendas qualificada e ética. Muitas pessoas confundem incorporações com Empreitada e com Administração, mas um bom profissional sabe bem a diferença entre ambas e, com segurança, propriedade e firmeza, irá auxiliar o cliente na tomada pelo melhor investimento. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de PREPARO PARA PRESTAÇÃO DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA A Assessoria imobiliária consiste em uma operação imobiliária que requer do profissional conhecimentos técnicos e o domínio de todas as outras operações. Por assessoria, entende-se o conhecimento especializado dos trâmites e documentos. É a forma correta de fazer. LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

93 93 O profissional será solicitado para tarefas e informações como: Confecção de Contrato de Locação. Auxílio em consultas e análise de cadastros. Termo de Vistoria de entrada e saída de imóvel. Recibos de pagamento e recebimento de aluguel. Solicitações. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Avisos. Notificações. Comunicados. Notificação do Direito de Preferência do locatário na compra do imóvel. Termo de recebimento de Imóvel em Compra e Venda. Contrato de Compra e Venda. Proposta de Compra e Venda. Auxílio no preparo de documentos do comprador, vendedor e imóvel para financiamentos. Auxílio para a regularização de documentos de imóveis. Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Análise de Taxas de condomínio. Verificação sobre IPTU, entre outras. Assessorar significa assistir, auxiliar o cliente em questões técnicas que são do domínio de conhecimento específico do corretor de imóveis. É preciso que o Gestor conheça a legislação aplicável a todas as operações imobiliárias e esteja pronto para trabalhar com eficácia na confecção dos documentos solicitados. Lei de Incorporações, Modalidades e Papel do Gestor Imobiliário

94 IV QUALIFICAÇÃO DO PROFISSIONAL PARA PRESTAR CONSULTORIA IMOBILIÁRIA Ao contrário do que pensam muitos corretores, CONSULTORIA é uma modalidade de operação imobiliária completamente diferente da ASSESSORIA. Enquanto uma fundamenta-se em opinião, parecer e aconselhamento, ou seja, é de caráter subjetivo e pessoal, dependendo apenas e tão somente do conhecimento adquirido, a outra tem como base ações de natureza técnica e objetiva. Por se tratar de operação imobiliária de caráter subjetivo, requer muito preparo, ética, consciência profissional e prudência. Partindo do pressuposto de que quando se procura uma opinião, um parecer ou aconselhamento, a pessoa escolhida precisa ser de confiança, assim, ao ser consultado, o corretor deve estar muito seguro do que irá falar e mais seguro ainda para deixar de falar, caso não tenha domínio completo sobre o assunto, ou falta de conhecimento ou dados para exarar sua opinião. Consultoria, então, é o aconselhamento que o Gestor presta ao seu cliente sobre riscos, vantagens, desvantagens, lucros ou prejuízos com relação aos investimentos imobiliários. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

95 95 CONSIDERAÇÕES FINAIS Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Depois do boom imobiliário, tendo as incorporações como principal produto, chegou a vez dos loteamentos. O mercado imobiliário, como todo o comércio, gira em torno da Lei da Oferta e da Procura. As áreas que até então eram utilizadas para exploração rural, hoje, estão destinadas à ocupação urbana e, para isso, precisam ser dividas em partes menores por meio de loteamentos. Cabe ao bom profissional conhecer as normas que regem um loteamento, os processos de implantação, como projetos, análise de viabilidade, plano diretor, lei de uso e ocupação do solo, entre outros, porque o trabalho do gestor imobiliário não se restringe a ficar nos plantões de venda. O cliente quer e tem o direito de conhecer as informações técnicas e legais do loteamento e, para isso, conta com o preparo do profissional. O mercado imobiliário é dinâmico e a natureza dos imóveis procurados varia também. Embora o momento seja propício para os loteamentos, as incorporações estarão sempre surgindo e o ponto alto das incorporações é o conhecimento que o Gestor possui sobre as modalidades de incorporações. O domínio da matéria proporcionará ao cliente a segurança necessária para a realização do negócio. Esse mesmo domínio será fundamental para a realização da Assessoria e Consultoria Imobiliária. É muito importante que o gestor tenha consciência de que a sua formação é constante. Então, precisa estar sempre lendo, estudando e acompanhando o desenvolvimento do mercado imobiliário. Considerações Finais

96 1. Assinale ( V ) para verdadeiro e ( F ) para falso: ( ) A Lei 6766/99, em seu art. 1º, reza que somente o Estado poderá estabelecer normas relativas ao parcelamento do solo municipal, pois o Estado é soberano. ( ) Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal, para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais. ( ) Cabe aos profissionais e tão somente a eles, engenheiros, arquitetos e gestores de negócios imobiliários, legislar sobre o parcelamento do solo municipal, em razão de serem os detentores de todos os conhecimentos técnicos e práticos do loteamento. 2. As incorporações que foram contratadas de acordo com os itens I e II têm qual denominação? I Todas as faturas e documentos que comprovem despesas em favor do empreendimento, como aquisição de material ou pagamento de serviços, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção. II Todas as contribuições dos condomínios, para qualquer fim relacionado à construção, serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato. Nesse caso em que o regime de construção é o por administração, será obrigatório constar, no respectivo contrato, o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas, e a data em que iniciará efetivamente a obra. a. ( ) ADMINISTRAÇÃO A PREÇO FECHADO. b. ( ) IMÓVEL NA PLANTA. c. ( ) ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO. d. ( ) ADMINISTRAÇÃO DE ALTO RISCO.

97 97 3. A Assessoria imobiliária consiste em uma operação imobiliária que requer do profissional conhecimentos técnicos e o domínio de todas as outras operações. Por assessoria, entende-se o conhecimento especializado dos trâmites e documentos. É a forma correta de fazer. São ações de ASSESSORIA: a. ( ) CONTRATOS DE LOCAÇÃO, VISTORIAS, NOTIFICAÇÕES ETC. b. ( ) ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO, ESTUDO SOBRE A VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTO. c. ( ) ANÁLISE SOBRE AS VANTAGES E DESVANTAGENS DE ALUGAR UM IMÓVEL COMERCIAL PARA INSTITUIÇÕES BANCÁRIAS. d. ( ) OPINIÃO SOBRE O BOOM IMOBILIÁRIO.

98 MATERIAL COMPLEMENTAR Plano Diretor Teoria e Prática Carlos Henrique Dantas da Silva Editora: SARAIVA Sinopse: O autor tem o intuito de apresentar uma metodologia para a criação de Planos Diretores, a legislação pertinente ao assunto e algumas contribuições que possam reforçar o entendimento e a aplicabilidade desses instrumentos de planejamento urbano. Vale dizer que o paradigma estabelecido nessa obra é pensar a cidade como um espaço integrado e simbiôntico, isto é, um lugar onde as partes da cidade, apesar das diferenças que existem dentro dela, são interligadas e interdependentes entre si. Neste trabalho, é utilizada a teoria normativa de Kevin Lynch para a construção da boa forma da cidade com seus critérios e metacritérios de execução. Além disso, cumpre destacar que foram analisados, desde os aspectos de ordem constitucional, orçamentária e fiscal sobre o assunto, até as leis pertinentes ao uso do solo urbano e da propriedade urbana, passando pela compreensão da função social da propriedade, das leis de desapropriação e uso do solo e pelo Estatuto da Cidade; enfim, as legislações mais recentes. Na parte final do livro, temos uma demonstração de como utilizar as teorias apresentadas para a criação do Plano Diretor. O vídeo sugerido abaixo explica de forma bem clara o conceito básico de Plano Diretor: Veja como funciona o Plano Diretor de uma cidade. Acesse: <

99 Professora Esp. Claudete Cristina Iwata AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS UNIDADE V Objetivos de Aprendizagem Observar as novas tendências do mercado. Analisar os pontos que podem e devem ser explorados e compreendidos no mercado atual. Ter conhecimento dos tipos de documentos utilizados no mercado imobiliário. Plano de Estudo A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: Quais são as novas tendências do mercado imobiliário Apresentação dos modelos básicos de documentos para a realização das Operações Imobiliárias

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101 101 INTRODUÇÃO Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Será que o mundo está tão diferente assim que exige que os profissionais do mercado imobiliário observem as mudanças, para que, com base nelas, desenvolvam suas atividades? A análise das novas tendências pode nos auxiliar sobremaneira no sucesso do nosso trabalho, afinal, as composições familiares já não são as mesmas da época de nossas avós, que se casaram com 15 anos e tinham uma dúzia de filhos. Os cômodos das casas mudaram de tamanho e de função. Já não contamos mais com a mão de obra doméstica que residia ou pernoitava no local de trabalho, tornando obsoleto o quarto de serviço, que hoje é utilizado como despensa ou mesmo escritório. As composições familiares foram reduzidas e a necessidade de quartos transformou-se em necessidade de mais suítes, de forma a dar autonomia àqueles que optam, inclusive, por se casar mais tarde, isso quando se casam. A necessidade de segurança e o aproveitamento do tempo fizeram com que os condomínios investissem cada vez mais em áreas de lazer completas, oferecendo aos condôminos, além do tradicional playground, o espaço fitness, o espaço Zen, o espaço pet, o espaço Gourmet, entre outros espaços. Quanto melhor for nossa leitura desse novo cenário, tanto melhor será o nosso sucesso no mercado imobiliário. AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO O avanço da tecnologia, assim como o aumento da expectativa de vida do brasileiro resultaram em uma sociedade diferente, moderna e com necessidades específicas. É o super novo com o velho, o acesso às informações em uma velocidade alucinante, o clima mudando, os fenômenos naturais acontecendo em todo mundo de forma nunca antes vista, a globalização e, principalmente, as mudanças nos comportamentos sociais. Introdução

102 V Tantas informações são sinais de que nós também precisamos mudar. Temos que ter olhos clínicos para vislumbrar, em cada situação nova, uma nova oportunidade de negócio. Considerando o fato de que a sociedade está em constante processo de movimento e as transformações ocorrem rapidamente e provocam mudanças, observa-se que novas tendências do mercado vão se firmando. A evolução deve ocorrer simultaneamente em todas as esferas. Quando a sociedade muda, tudo ao seu redor deve adaptar-se a essa mudança. No mercado imobiliário, as novas tendências podem ser percebidas facilmente. O cliente contemporâneo está muito mais exigente e consciente, acima de tudo, do seu valor. Ele sabe que é cobiçado e disputado pelos corretores. Obterá êxito quem estiver mais bem preparado e conseguir fazer uma boa leitura dessa evolução, traduzindo-a em atitude vanguardista. A análise deve ser feita item por item, de forma a levar o profissional a compreender qual é o reflexo do fato no mercado imobiliário. Observe a tabela: FATO Avanço da tecnologia. Acessibilidade a informações. REFLEXO NO MERCADO IMOBILIÁRIO Materiais de construção modernos, como elevadores inteligentes, janelas à prova de som, materiais de construção que conservam a temperatura interna, piso aquecido, aspirador de pó central, automação para quase todas as funções etc. Consulta ao imóvel desejado, via internet, a qualquer hora, com a possibilidade de visualização por meio de fotos, vídeos e contato com o corretor, inclusive com a possibilidade de fechamento de negócios online. Parte das negociações pode ser feita via internet, incluindo consultas cadastrais, processos de financiamentos, reserva de chaves, agendamento de visitas, entre outras. Comunicação mais ampla e abrangente, podendo atingir um número ilimitado de pessoas em um curto espaço de tempo. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS

103 103 Responsabilidade ecológica e ambiental. Globalização. Materiais de construção que respeitam a natureza, aproveitamento da luz do sol para iluminação interna, aquecimento solar, reaproveitamento de água, materiais de construção feitos de material reciclado. Investidores estrangeiros. Internacionalização da construção civil no país. Fonte: a autora Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Atento aos acontecimentos, o profissional poderá adotar ações que o permitirão sair à frente e estar preparado para atender às necessidades dessa clientela com novo perfil e necessidades diversas. APRESENTAÇÃO DOS MODELOS BÁSICOS DE DOCUMENTOS PARA A REALIZAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS O desenvolvimento de todas as operações imobiliárias é traduzido em documentos escritos. A Lei permite contratos verbais, porém, para um profissional, convém que as ações sejam transcritas, permitindo eventuais consultas, estudos ou mesmo ser utilizadas como provas. Os modelos apresentados não devem ser utilizados como fórmulas rígidas, mas como parâmetros que devem ser devidamente adaptados às necessidades de cada profissional. O intuito desta unidade é auxiliar o profissional a ter um princípio básico para que possa dar início ao desenvolvimento de seu trabalho. Principais Contratos utilizados no mercado imobiliário: Termo de Vistoria para venda. Opção de venda COM e SEM exclusividade. Direito de preferência do Locatário na aquisição do imóvel. Termo de Visita para Venda. Proposta de Compra e Venda de Imóvel. Apresentação dos Modelos Básicos de Documentos Para a Realização das Operações Imobiliárias

104 V Recibo de Sinal de Negócio e Princípio de Pagamento. Termo de Recebimento de Imóvel (compra). Contrato de Prestação de serviços para Compra de Imóvel. Contrato de Prestação de serviços para Locação de Imóvel. Termo de Visita para Locação. Cadastro do Locador. Cadastro do Fiador. Contrato de Locação. Termo de Vistoria de Entrada / saída. Termo de Recebimento/entrega do imóvel e entrega das chaves. Aditivo Contratual. PTAM. A seguir, apresento as principais aplicações de cada um desses contratos: TERMO DE VISTORIA PARA VENDA É de suma importância que o gestor faça a vistoria no imóvel, para observar características, como tempo de construção, qualidade da obra, manutenção, conservação e, principalmente, a localização, analisando os serviços disponibilizados nas proximidades, como restaurantes, bancos, comércio, supermercados etc. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de OPÇÃO DE VENDA COM E SEM EXCLUSIVIDADE A opção é o documento que garante os direitos de todos os envolvidos na relação imobiliária. Por meio dela, o profissional firma o compromisso de zelar pela boa prestação de serviços, ao mesmo tempo em que assegura o recebimento da comissão, quando devida. AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS

105 105 DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL O direito de preferência, a ser exercido pelo locatário na aquisição do imóvel locado, dará segurança e tranquilidade para o vendedor e para o gestor, porém, sem a documentação feita por escrito e assinada, não tem valor. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de TERMO DE VISITA PARA VENDA Trata-se de uma forma de documentar nosso trabalho e oferecer segurança ao proprietário do imóvel, no que diz respeito à qualificação do interessado na compra, para evitar roubos, sequestros ou outro tipo de fraude ou violência. PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL É o primeiro documento que nos sinaliza a real intenção do cliente na compra, sendo assim, não pode ser esquecido nunca. RECIBO DE SINAL DE NEGÓCIO E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO Vale ressaltar que o gestor precisa estar autorizado por escrito no contrato de opção de prestação de serviços. Caso contrário, poderá ser penalizado civil e criminalmente. TERMO DE RECEBIMENTO DE IMÓVEL (COMPRA) Muitas vezes, o cliente comprador não vistoria muito bem o imóvel que tem intenção de comprar, depois, cobra do gestor imobiliário itens que fizeram parte do negócio e não se encontram no imóvel, avarias em janelas, portas, fechaduras Apresentação dos Modelos Básicos de Documentos Para a Realização das Operações Imobiliárias

106 V etc. A melhor forma de prevenir esses acontecimentos é aconselhar o comprador a olhar com calma os detalhes do imóvel antes da compra e, após assinada a escritura, não poderá requerer nada que não seja vício oculto. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA COMPRA DE IMÓVEL E CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL São documentos sem os quais não se inicia nenhum tipo de trabalho. O Código Civil é bem claro, garantindo nossos honorários, desde que contratados por escrito. É a conhecida opção que, conforme estudamos, pode ser COM ou SEM exclusividade. TERMO DE VISITA PARA LOCAÇÃO É equivalente ao TERMO DE VISITA PARA A VENDA, por meio do qual documentamos nosso trabalho e oferecemos segurança ao proprietário do imóvel, no que diz respeito à qualificação do interessado na locação, para evitar roubos, sequestros ou outro tipo de fraude, violência ou avarias. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de CADASTRO DO LOCADOR Não é apenas o LOCATÁRIO e o FIADOR que devem ser cadastrados, mas o LOCADOR também. Os dados do imóvel e do LOCADOR são imprescindíveis para a confecção do Contrato de Locação, forma do repasse do aluguel, informações bancárias, entre outros. AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS

107 107 CADASTRO DO FIADOR O CADASTRO auxilia a análise das condições financeiras e possíveis impedimentos do LOCATÁRIO e do garantidor da locação, o FIADOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de No anexo, apresento um modelo que, aos poucos, você irá adaptar conforme sua forma de trabalho e peculiaridades de cada caso. Nenhum contrato é exatamente igual ao outro. TERMO DE VISTORIA DE ENTRADA / SAÍDA A melhor forma de constatar as obrigações estabelecidas na Lei de Locação, como entrega do imóvel, pelo LOCADOR, em condições a ser utilizado ao fim a que se destina e também pelo LOCATÁRIO, no término do contrato, da mesma forma que recebeu. TERMO DE RECEBIMENTO/ENTREGA DO IMÓVEL E ENTREGA DAS CHAVES No final da locação, pagos todos os valores, comparadas as vistorias e executados todos os reparos indicados, o TERMO DE RECEBIMENTO E ENTREGA é fundamental, não somente para LOCADOR, LOCATÁRIO e FIADOR, mas também para o Gestor. Apresentação dos Modelos Básicos de Documentos Para a Realização das Operações Imobiliárias

108 V ADITIVO CONTRATUAL ADITIVO CONTRATUAL ou TERMO DE ADITAMENTO CONTRATUAL é o documento que altera ou modifica cláusulas do contrato original. Ele serve, principalmente, para renovações de Contratos de Locação. PTAM Apresentado exatamente no formato exigido pelo COFECI, assim como o Contrato de Locação, pode ser adaptado às características pessoais de redação do autor, porém, não pode ser suprimido nenhum dos itens. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS

109 109 CONSIDERAÇÕES FINAIS Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Atualmente, contamos com o auxílio de várias ferramentas, nosso trabalho tornou-se muito mais dinâmico. Podemos visitar os imóveis e contatar as pessoas em um simples toque de botão. Toda percepção de mudanças comportamentais, sociais e tecnológicas que tivermos será um diferencial de competitividade. São imóveis descritos de forma mais detalhada e de fácil compreensão, fotos bem tiradas, com resolução alta, de forma a oferecer ao cliente uma visão mais precisa do imóvel, atenção às necessidades das novas composições familiares. Diante de tantos itens a serem assimilados, chamo atenção para o mais importante: a ÉTICA. Tudo muda e tudo evolui, mas a ética deve persistir a cada passo que o mundo der. Sua postura ilibada e sua conduta reta, aliadas aos conhecimentos adquiridos, o levarão aos patamares almejados com maior velocidade e consistência. Vocês pôde ter contato com os modelos dos principais documentos necessários para o desenvolvimento de sua profissão, porém, não se acomode em copiar os modelos. Os contratos estão todos de acordo com as legislações aplicáveis e isso não pode ser modificado, mas algumas características são pessoais. Esses modelos que disponibilizei não são exatamente os que uso, porque adaptei conforme minha forma de trabalhar. Você deve fazer a mesma coisa, adaptar os modelos conforme suas necessidades e sua forma de desenvolver seu trabalho. Não tenha preguiça, mãos à obra, você tem conhecimento suficiente para elaborar seus próprios documentos e, assim, estar pronto para prestar uma boa assessoria. Finalmente, você poderá analisar vários modelos de documentos, como autorização de venda com exclusividade, recibo de entrega de chaves, contrato de locação, recibo de sinal e princípio de pagamento, entre outros. Os modelos apresentados servirão de base para o início de seu trabalho. Caso você já atue no mercado, poderá compará-lo aos que já utiliza, podendo fazer alterações ou modificações. Considerações Finais

110 1. O que torna a presença do corretor de imóveis indispensável na negociação? 2. Vimos que QUALIFICAÇÃO, SEGURANÇA, CONHECIMENTOS TÉCNICOS e ÉTICA são fatores que tornam a presença do corretor de imóveis indispensável na negociação, porém, são muitos os profissionais que atuam no mercado imobiliário. Qual deve ser a atitude do profissional que deseja FAZER A DIFERENÇA? 3. O mundo evoluiu, o mercado imobiliário está em um momento de muito crescimento e prosperidade. O profissional acompanhou essa evolução ou ainda acha que é uma profissão muito fácil de exercer e que se ganha dinheiro com facilidade? Em sua opinião, o profissional hoje é mais respeitado? 4. Além do curso de Gestão Imobiliária, o que mais pode o Gestor fazer para se qualificar? 5. O Gestor Imobiliário precisa estar atento às mudanças na forma de negociar. Qual é a melhor forma para utilizar a internet? A forma incorreta de utilização dessa ferramenta, ao invés de ajudar, pode atrapalhar? De que forma? 6. Os clientes, os profissionais relacionados à nossa profissão ADVOGADOS/TABE- LIONATOS/REGISTRO DE IMÓVEIS/BANCOS/CONSÓRCIOS/JORNAIS/PROFISSIO- NAIS NA ÁREA DE INFORMÁTICA etc. perceberam que: SOMOS MAIS QUE UM CORRETOR DE IMÓVEIS?

111 MATERIAL COMPLEMENTAR Apresento, mais uma vez, um artigo do site O GESTOR IMOBILIÁRIO de autoria de MARCOS MASCARENHAS, sobre as OBRIGAÇÕES DO FIADOR NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. Veja alguns trechos e acesse o link abaixo para conhecer na íntegra. O Supremo Tribunal Federal tem feito muitos julgados sobre a responsabilidade do fiador. Temos o conhecimento de que a garantia da fiança é a mais segura em um contrato de locação. A lei também trazia a informação de que o fiador é o responsável pelo contrato, até a entrega das chaves, porém, com as mudanças em relação à obrigação dos cônjuges e do mundo contemporâneo, muitos julgados foram proferidos sem conformidade com a lei e se tornaram jurisprudências muito importantes. Em 2012, a Lei de Locação sofreu algumas alterações, permitindo a exoneração da fiança, ou seja, a extinção da obrigação do fiador em alguns casos. O texto sugerido é muito interessante e vale a pena ser lido. Disponível em: < A REDE GLOBO apresentou, por meio do Jornal Nacional, uma série sobre a Compra de Imóveis. Assista e veja como são importantes os documentos. Disponível em: < watch?v=hwqsaokje3s>. Contrato de Corretagem Imobiliária Antonio Carlos de Mathias Coltro Editora: ATLAS Sinopse: o crescimento econômico atual e especialmente o desenvolvimento da atividade comercial, tanto nos pequenos como nos grandes centros, fazem com que a atividade do intermediário de negócios adquira relevo cada vez maior, acabando por tornar-se ela própria uma forma de acelerar ainda mais o crescimento da atividade negocial, especialmente no âmbito da compra e venda de imóveis, que, a partir do Código Civil (Lei nº /02), passou a contar com previsão legislativa expressa e tendente à regulamentação do contrato de corretagem imobiliária. Nesta obra, com referência ao entendimento da doutrina nacional e estrangeira, bem como da jurisprudência, são examinados, de forma prática, os aspectos que interessam ao tema da intermediação de imóveis, com propostas para solução das dúvidas que o assunto propicia, de maneira a facilitar sua compreensão tanto por estudantes, como por profissionais do Direito e da corretagem imobiliária, segundo, inclusive, a jurisprudência que passou a se firmar a partir do Código Civil de 2002 (Lei nº /02). A partir da 3ª edição, acrescentou-se um capítulo, tratando do exercício irregular da corretagem imobiliária e as consequências penais a tanto inerentes.manual de consulta indispensável para profissionais envolvidos com negócio imobiliário. Leitura complementar para as disciplinas Direito Civil e Direito Imobiliário do curso de Direito. Material Complementar

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113 CONCLUSÃO 113 As Operações Imobiliárias são atividades fascinantes e gratificantes. Cumprir a função social, aliando realização profissional com remuneração, é o ideal. Para se atingir essa plenitude, é preciso ter a mente e o espírito de um eterno aprendiz. É preciso se empenhar na busca constante de conhecimento, treinamento e aperfeiçoamento. Além disso, a probidade fará toda diferença. O mercado imobiliário não precisa de mais um corretor e sim do corretor que fará a diferença. Colabore com a profissão e comece a exercer as atividades do profissional com qualificação e competência. Tenha consciência de que você e apenas você é o responsável pelo seu sucesso e que toda vitória é precedida de muito esforço e dedicação. Dedique-se a estudar e compreender cada uma das operações imobiliárias, porque elas são complementares entre si. Não é possível realizar uma operação imobiliária sem outra que a complemente. É muito confortável para nós, profissionais, atendermos um cliente, seguros do que devemos fazer e da melhor forma que utilizaremos para isso. Agora que você conhece todas as operações imobiliárias, dedique um pouco de tempo para melhorar o seu desempenho. Faça uma lista de checagem para cada uma delas. É muito fácil, basta se imaginar atendendo um cliente do início até o final e vá anotando os itens. Um cliente satisfeito é um cliente fiel e também uma propaganda viva do seu trabalho. Invista no seu futuro e em você mesmo. Para isso, monte uma pasta para cada operação imobiliária. Inicie arquivando a lista de checagem, depois, vá anexando um a um os documentos utilizados, modelos e o que achar interessante. Além de conhecer e dominar o passo a passo de todas as transações, o falar bem também faz toda diferença. É muito bom conversar com alguém que fala com clareza, tem bom vocabulário e está atualizado. Atenção, ter bom vocabulário, não significa falar de forma difícil, com palavras não muito utilizadas em nosso cotidiano, pelo contrário, a pessoa fala bem quando é facilmente compreendida. Tenho notado que os argumentos de venda, a forma de expressão de ideias e a postura têm me auxiliado muito quando proponho ao vendedor uma autorização de venda com exclusividade. Com o tempo, aprendi a falar com segurança e a ser acima de tudo verdadeira. Como ferramentas para o aprendizado, contamos hoje com um número muito grande de obras, como o Dicionário Analógico da Língua Portuguesa, Dicionário Etimológico da Língua Portuguesa, Nova gramática do Português Brasileiro, além, é claro, do material disponível na internet. Não podemos deixar de falar na leitura. Para os gestores de negócios imobiliários, é fundamental que tenhamos conhecimentos gerais. Os clientes são muito diferentes uns dos outros e temos que estar prontos para os mais variados tipos de diálogos.

114 CONCLUSÃO Atendemos pessoas de várias classes sociais e de níveis intelectuais diversos. A leitura aprimora o vocabulário e nos mantém atualizados. Adquira o bom hábito de ler jornais, revistas e, principalmente, livros. Não deixe de escrever, quer seja para enviar s, fazer anotações ou enviar cartões. A tecnologia tem nos deixado preguiçosos e mal acostumados. Quando temos que escrever nos damos conta de que temos muitas dúvidas e cometemos muitos erros. Caro(a) aluno(a), a responsabilidade de tornar nosso mercado melhor e mais respeitado é nossa. Vamos à luta! Vamos parar de reclamar e começar a tomar atitude!

115 REFERÊNCIAS 115 BRASIL. Constituição (1998). Constituição da República do Brasil. Brasília, DF: Senado, Disponível em: < constituicao.htm>. Acesso em: 23 abr BRASIL. Lei n , de 10 de janeiro de Novo Código Civil Brasileiro. Disponível em: < Acesso em: 18 Dez Brasil. Lei n. 4591, de 16 de dezembro de Estabelece os parâmetros legais das incorporações.< Acesso em: 23 abr BRASIL. Lei n. 8245, de 18 de outubro de Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. < br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 29 abr COFECI. Disponível em: < Acesso em 29 abr CRECI-PR. Disponível em: < Acesso em 29 abr DINIZ, Curso de direito civil brasileiro, 4º volume: direito das coisas/ Maria Helena Diniz. 22. ed. rev. e atual. De acordo com a Reforma do CPC São Paulo: Saraiva, FENACI. Disponível em: < Acesso em: 29 abr SECOVI. Disponível em: < Acesso em: 29 abr SECOVI-PR. Disponível em: < Acesso em 29: abr SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileir., 2. ed. São Paulo: Malheiros, SINDIIMÓVEIS-PR. Disponível em: < Acesso em: 29 abr

116 ANEXO ANEXO I ANEXOS REFERENTES À UNIDADE V TERMO DE VISTORIA DE IMÓVEL PARA VENDA PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL: ENDEREÇO RESIDENCIAL: FONE RESIDENCIAL: ENDEREÇO COMERCIAL: FONE COMERCIAL: CELULAR: ENDEREÇO DO IMÓVEL: BAIRRO: Cidade: ENTRE RUAS: FIM A QUE SE DESTINA: ÁREA: DIMENSÕES: Frente: Profundidade: FORMATO DO TERRENO: Topografia: INDICAÇÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS: CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO: Tipo da construção: Tempo de construção: Estado de conservação: Área do imóvel principal: Área das benfeitorias: Benfeitorias: Aproveitamento de área: Número de cômodos: Detalhamento dos cômodos (um a um, discriminando estado de conservação, piso, paredes, lustres, móveis (se tiver), esquadrias, portas e batentes, metais, tipo de banheira, box etc.)

117 ANEXO 117 SALA: COZINHA: ESCRITÓRIO: SUíTE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO: ACESSIBILIDADE E FLUÊNCIA: LOCAL/DATA ASSINATURAS TESTEMUNHAS CORRETOR/ANGARIADOR CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA VENDA DE IMÓVEL COM EXCLUSIVIDADE CONTRATADA: ENDEREÇO: FONE: FAX: CONTRATANTE: Nacionalidade: Estado Civil: Profissão: R.G.: C.P.F. Data Nasc.: Cônjuge: Nacionalidade: Profissão: R.G.: C.P.F.: Data Nasc.: End. Res.: Cep: Bairro: Fone: Cidade: FONE RESIDENCIAL: CELULAR: ENDEREÇO COMERCIAL: End. Com: Cep: Bairro:

118 ANEXO Fone: Cidade: IMÓVEL: CEP: BAIRRO: Cidade: Nº MATRÍCULA: REGISTRO DE IMÓVEIS: DATA: QUADRA: ENTRE RUAS: FIM A QUE SE DESTINA: ÁREA: DIMENSÕES: Frente: Profundidade: FORMATO DO TERRENO: Topografia: CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO: Tipo da construção: Tempo de construção: Estado de conservação: Área do imóvel principal: Área das benfeitorias: Benfeitorias: Aproveitamento de área: Número de cômodos: Detalhamento dos cômodos (um a um, discriminando estado de conservação, piso, paredes, lustres, móveis (se tiver), esquadrias, portas e batentes, metais, tipo de banheira, box etc.) SALA: COZINHA: ESCRITÓRIO: SUÍTE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO: ACESSIBILIDADE E FLUÊNCIA: Obs.: (Esse campo é importante para complementar informações)

119 ANEXO 119 ( ) IMÓVEL QUITADO ( ) IMÓVEL FINANCIADO AGENTE FINANCIADOR Data base: / / nº do Contrato Total de prest. Saldo devedor: Valor da Prest. nº de prest. Pagas Prest. Atrasadas Pelo presente instrumento de CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA VENDA DE IMÓVEL COM EXCLUSIVIDADE, o CONTRATANTE contrata a empresa/corretor qualificada acima, para promover a venda do imóvel de sua propriedade, devidamente especificado acima, conforme as seguintes cláusulas: CLÁUSULA PRIMEIRA: a CONTRATADA promoverá a venda do imóvel, podendo, para tanto, anunciar de forma pública, obedecendo ao preço e às condições estipuladas pelo CONTRATANTE. CLÁUSULA SEGUNDA: o presente Contrato terá a vigência de (por extenso o tempo, que pode ser dias, meses ou anos) a contar da data de assinatura do presente. CLÁUSULA TERCEIRA : o CONTRATANTE autoriza a CONTRATADA, a RECEBER sinal de negócio e emitir recibo 20. CLÁUSULA QUARTA: ocorrendo a efetivação da transação imobiliária, o CONTRATANTE pagará a CONTRATADA a comissão de venda, no valor equivalente a 6% (seis por cento) sobre o valor da venda do imóvel, no ato da assinatura do contrato ou da escritura. CLÁUSULA QUINTA: o presente contrato obriga em todos os termos e disposições as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores. CLÁUSULA SEXTA: as partes elegem o foro da comarca para dirimir eventuais dúvidas. LOCAL/DATA ASSINATURAS : CONTRATANTE / CONTRATADA TESTEMUNHAS 20 Em conformidade com RESOLUÇÃO COFECI Nº 005/78

120 ANEXO CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA VENDA DE IMÓVEL SEM EXCLUSIVIDADE CONTRATADA: ENDEREÇO: FONE: FAX: CONTRATANTE: Nacionalidade: Estado Civil: Profissão: R.G.: C.P.F.: Data Nasc. Cônjuge: Nacionalidade: Profissão: R.G.: C.P.F.: Data Nasc.: End. Res. Cep.: Bairro: Fone: Cidade: FONE RESIDENCIAL: CELULAR: ENDEREÇO COMERCIAL: End. Com: Cep: Bairro: Fone: Cidade: IMÓVEL: BAIRRO: Cidade: Nº MATRÍCULA: REGISTRO DE IMÓVEIS: DATA: QUADRA: ENTRE RUAS: FIM A QUE SE DESTINA: ÁREA: DIMENSÕES: CEP:

121 ANEXO 121 Frente: Profundidade: FORMATO DO TERRENO: Topografia: CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO: Tipo da construção: Tempo de construção: Estado de conservação: Área do imóvel principal: Área das benfeitorias: Benfeitorias: Aproveitamento de área: Número de cômodos: Detalhamento dos cômodos (um a um, discriminando estado de conservação, piso, paredes, lustres, móveis (se tiver), esquadrias, portas e batentes, metais, tipo de banheira, box etc.) SALA: COZINHA: ESCRITÓRIO: SUÍTE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO: ACESSIBILIDADE E FLUÊNCIA: Obs.: (Esse campo é importante para complementar informações) ( ) IMÓVEL QUITADO ( ) IMÓVEL FINANCIADO AGENTE FINANCIADOR Data base: / / nº do Contrato: Total de prest.: Saldo devedor: Valor da Prest.: nº de prest. Pagas: Prest. Atrasadas: Pelo presente instrumento de CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA VENDA DE IMÓVEL SEM EXCLUSIVIDADE, o CONTRATANTE contrata a empresa/corretor qualificada acima, para promover a venda do imóvel de sua propriedade, devidamente especificado acima, conforme as seguintes cláusulas:

122 ANEXO CLÁUSULA PRIMEIRA: a CONTRATADA promoverá a venda do imóvel, obedecendo ao preço e às condições estipuladas pelo CONTRATANTE, NÃO podendo, para tanto, anunciar de forma pública. CLÁUSULA SEGUNDA: o presente Contrato terá a vigência de (por extenso o tempo, que pode ser dias, meses ou anos) a contar da data de assinatura do presente. CLÁUSULA TERCEIRA : o CONTRATANTE autoriza a CONTRATADA a RECEBER sinal de negócio e emitir recibo. CLÁUSULA QUARTA: ocorrendo a efetivação da transação imobiliária, o CONTRATANTE pagará à CONTRATADA a comissão de venda no valor equivalente a 6% (seis por cento) sobre o valor da venda do imóvel, no ato da assinatura do contrato ou da escritura. PARAGRAFO ÚNICO: a comprovação da apresentação do comprador se dará mediante termo de visitação. CLÁUSULA QUINTA: o presente contrato obriga, em todos os termos e disposições, as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores. CLÁUSULA SEXTA: as partes elegem o foro da comarca para dirimir eventuais dúvidas. LOCAL/DATA: ASSINATURAS : CONTRATANTE / CONTRATADA TESTEMUNHAS: ENDEREÇAR PARA O LOCATÁRIO:

123 ANEXO 123 NOTIFICAÇÃO, proprietário do imóvel localizado na Rua, bairro: cidade/estado, registrado sob matrícula nº, no Registro de Imóveis do ofício, vem pela presente, nos termos da Lei 8.245/1991, CONCEDER o DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇAO DO IMÓVEL, e NOTIFICAR Vossa Senhoria do quanto segue: VALOR DO IMÓVEL e CONDIÇÕES DE PAGAMENTO A documentação do imóvel pertinente à venda estará disponível no endereço do proprietário, no período das às hs. Sendo assim, caso haja interesse de Vossa Senhoria na aquisição do imóvel, essa intenção deverá ser manifestada por escrito. O direito de preferência caducará, se não manifesto de maneira inequívoca, no prazo de trinta dias, conforme Art. 28 da lei acima. Sendo o que tínhamos para o momento, subscrevemo-nos. Atenciosamente, LOCAL/DATA ASSINATURA DO PROPRIETÁRIO

124 ANEXO TERMO DE VISITAÇÃO DE IMÓVEL PARA COMPRA Cliente: R.G: C.P.F: Endereço Residencial: Fone : Celular: Endereço Comercial: Fone : IMÓVEL VISITADO: Corretor: CRECI: NOME DOS ACOMPANHANTES: Colocar nota de rodapé com observação para o caso do comprador estar acompanhado Declaro, para os devidos fins de direito e demais que se fizerem necessários, que, tendo interesse em comprar, VISITEI o imóvel acima por meio da imobiliária. Data da visita / / Entrada no imóvel hs Saída do imóvel hs LOCAL/DATA Cliente Corretor

125 ANEXO 125 PROPOSTA PARA COMPRA DE IMÓVEL 1 PROPONENTE Nome: Est. Civil : Data de nasc. / / Nac.: Nat: Filiação: Profissão: R.G.: C.P.F : End.Res.: Bairro: Cidade: Estado: Cônjuge : Data de nasc. / / Nac: Nat: Profissão: R.G.: C.P.F.: 2 IMÓVEL PRETENDIDO Endereço: Edifício: Andar : Bairro: Zona: Quadra : Data : Terreno (m 2 ): Construção (m 2 ): Proprietário: 3 NEGOCIAÇÃO Preço total R$ ( ) Sinal em: / / de R$ ( )Condições de pagamento: Validade da proposta: dias, a partir da data de sua assinatura.

126 ANEXO 4 DAS OBRIGAÇÕES 4.1. Aceita a presente proposta para compra do imóvel acima descrito e exibido o título aquisitivo, livre e desembaraçado, juntamente com as certidões negativas de ônus, inclusive da Prefeitura Municipal, pagarei a título de sinal de negócio e princípio de pagamento a importância acima citada A partir da assinatura desta, se houver desistência do negócio por minha parte, pagarei à, a taxa de 6% sobre o valor da venda, a título de despesas efetuadas, em conformidade com art. 725 do Código Civil Brasileiro Para dirimir as questões resultantes dessa proposta, fica eleito o Foro da. LOCAL/DATA ASSINATURA DO PROPONENTE / CORRETOR TESTEMUNHAS

127 ANEXO 127 TERMO DE ACEITAÇAO DA PROPOSTA VENDEDOR: Est. Civil: Data de nasc. / / Nac.: Nat: Filiação: Profissão: R.G.: C.P.F : End.Res.: Bairro: Cidade: Estado: Cônjuge: Data de nasc. / / Nac.: Nat: Profissão: R.G.: C.P.F.: Reconheço a comissão de 6 % (seis por cento), sobre o valor total da negociação a, que será paga no momento da assinatura da Escritura de Compra e Venda do Imóvel. Declaro que a partir da assinatura desse Termo de Aceitação, se houver desistência do negócio por minha parte, pagarei à, a taxa de 6% sobre o valor da venda, em conformidade com art. 725 do Código Civil Brasileiro. Por fim, aceito a proposta do comprador conforme foi apresentado REPETIR OS TERMOS DA PROPOSTA, OU OFERECER CONTRA PROPOSTA. LOCAL/DATA ASSINATURA DO VENDEDOR e do CÔNJUGE/CORRETOR TESTEMUNHAS

128 ANEXO RECIBO DE SINAL DE NEGÓCIO E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO DE IMÓVEL PROPRIETÁRIO/VENDEDOR: Est. Civil : Data de nasc. / / Nac.: Nat: Filiação: R.G.: Profissão: C.P.F.: End.Res.: Bairro: Cidade: Estado: Cônjuge: Data de nasc. / / Nac.: Nat: Profissão: R.G.: C.P.F.: COMPRADOR: Est. Civil: Data de nasc. / / Nac.: Nat: Filiação: R.G.: Profissão: C.P.F.: End.Res.: Bairro: Cidade: Estado: Cônjuge: Data de nasc. / / Nac.: Nat: Profissão: R.G.: IMÓVEL: BAIRRO: C.P.F.: CEP: CIDADE/ESTADO: Nº MATRÍCULA: REGISTRO DE IMÓVEIS: DATA: QUADRA:

129 ANEXO 129 Por este instrumento, os VENDEDORES, neste ato representados por (NOME DO CORRETOR/EMPRESA), declaram, que receberam, nesta data, do COMPRADOR, a quantia de R$ (valor por extenso), a título de SINAL DE NEGÓCIO E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO DO Imóvel acima. Os VENDERORES são legítimos proprietários do imóvel e declaram estar livre e desembaraçado de qualquer ônus judicial ou extrajudicial. Os VENDEDORES obrigam-se, por meio deste, comprometendo-se a vendê-lo aos COMPRADOR pelo preço certo de R$, nas condições deste instrumento. O COMPRADOR declara que pagará o restante do preço, ou seja, R$ (valor por extenso), na data da outorga e assinatura da Escritura Definitiva de Compra e Venda do imóvel, oportunidade em que os VENDEDORES entregarão o imóvel totalmente desocupado. Os VENDEDORES obrigam-se a apresentar, no Tabelionato, todos os documentos solicitados para a elaboração da Escritura de Compra e Venda. Até a data da assinatura da Escritura de Compra e Venda, os impostos, taxas e contribuições são de responsabilidade dos VENDEDORES, depois correrão à custa do COMPRADOR. Por estarem assim, justos e contratados, as partes firmam o presente, na presença de duas Testemunhas, dando tudo por bom firme e valioso., de de 20. VENDEDOR CÔNJUGE CORRETOR Nº DO CRECI Testemunhas:

130 ANEXO TERMO DE ENTREGA E RECEBIMENTO DE IMÓVEL PROPRIETÁRIO/VENDEDOR Est. Civil : Data de nasc. / / Nac.: Nat.: Filiação: Profissão: R.G.: C.P.F.: End.Res.: Bairro: Cidade: Estado: Cônjuge: Data de nasc. / / Nac.: Nat: Profissão: R.G.: C.P.F.: COMPRADOR: Est. Civil: Data de nasc. / / Nac.: Nat: Filiação: Profissão: R.G.: C.P.F.: End.Res.: Bairro: Cidade: Estado: Cônjuge: Data de nasc. / / Nac.: Nat: Profissão: R.G.: C.P.F.: IMÓVEL: CEP: BAIRRO: CIDADE/ESTADO: Nº MATRÍCULA: REGISTRO DE IMÓVEIS: DATA: QUADRA: Pelo presente Termo de Recebimento de Imóvel que, entre si, fazem as partes acima descritas, fica certo e ajustado o que segue: a) Por meio de competente Contrato de Compra e Venda, o COMPRADOR adquiriu o imóvel acima descrito. b) Autorizado pelo VENDEDOR, o COMPRADOR vistoriou o imóvel e o recebe na presente data, nas condições em que se encontra,

131 ANEXO 131 declarando não ter nada a reclamar ou a reivindicar do antigo proprietário, isentando-o de qualquer responsabilidade por danos supervenientes, salvo o caso vício oculto do produto, que será resolvido de acordo com os dispositivos legais aplicáveis. c) O COMPRADOR recebe, neste, ato cópia das NORMAS, REGULAMENTAÇÃO e LEGISLAÇÃO DO CONDOMÍNIO, bem como CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS, CHAVES DO IMÓVEL E CÓPIAS e CONTROLES REMOTOS. Lido e achado conforme, segue assinado pelas partes, na presença de duas testemunhas. Local e data COMPRADOR VENDEDOR CORRETOR Nº DO CRECI TESTEMUNHAS:

132 ANEXO CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA COMPRA DE IMÓVEL CONTRATADO: ENDEREÇO: FONE: FAX: CONTRATANTE: Nacionalidade: Estado Civil: Profissão: R.G C.P.F. Data Nasc. Cônjuge: Nacionalidade: Profissão: R.G. C.P.F. Data Nasc. End. Res. Cep: Bairro Fone: Cidade: FONE RESIDENCIAL: CELULAR: ENDEREÇO COMERCIAL: End. Com: Cep: Bairro Fone: Cidade: CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL PRETENDIDO: TIPO DO IMÓVEL DIMENSÕES: FORMATO DO TERRENO: Topografia:

133 ANEXO 133 ÁREA TOTAL: ÁREA CONSTRUÍDA: CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO: Tipo da construção: Tempo de construção: Benfeitorias: Aproveitamento de área: NÚMERO DE CÔMODOS: VALOR: OBS: Pelo presente instrumento de CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA COM- PRA DE IMÓVEL, O CONTRATANTE contrata a empresa/corretor qualificada acima, para promover a COMPRA de imóvel, conforme as instruções acima. CLÁUSULA PRIMEIRA: a CONTRATADA promoverá a busca do imóvel, obedecendo ao preço e as condições estipuladas pelo CONTRATANTE. CLÁUSULA SEGUNDA: o presente Contrato terá a vigência de (por extenso o tempo que podem ser dias, meses ou anos) a contar da data de assinatura do presente. CLÁUSULA TERCEIRA: ocorrendo a efetivação da transação imobiliária, o CONTRA- TANTE pagará à CONTRATADA a comissão no valor equivalente a 6% (seis por cento) sobre o valor do imóvel, no ato da assinatura do contrato ou da escritura. CLÁUSULA QUARTA: o presente contrato obriga em todos os termos e disposições as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores. CLÁUSULA SEXTA: as partes elegem o foro da comarca para dirimir eventuais dúvidas. LOCAL/DATA ASSINATURAS: CONTRATANTE / CONTRATADA TESTEMUNHAS

134 ANEXO CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA LOCAÇAO DE IMÓVEL CONTRATADA: ENDEREÇO: FONE: FAX: CONTRATANTE: Nacionalidade: Estado Civil: Profissão: R.G C.P.F. Data Nasc. Cônjuge: Nacionalidade: Profissão: R.G. C.P.F. Data Nasc. End. Res. Cep: Bairro Fone: Cidade: FONE RESIDENCIAL: CELULAR: ENDEREÇO COMERCIAL: End. Com: Cep: Bairro Fone: Cidade: IMÓVEL: BAIRRO: Cidade: Nº MATRÍCULA: REGISTRO DE IMÓVEIS: DATA: QUADRA: CEP:

135 ANEXO 135 ENTRE RUAS: FIM A QUE SE DESTINA: ÁREA: DIMENSÕES: Frente: Profundidade: FORMATO DO TERRENO: Topografia: CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO: Tipo da construção: Tempo de construção: Estado de conservação: Área do imóvel principal: Área das benfeitorias: Benfeitorias: Aproveitamento de área: Número de cômodos: Detalhamento dos cômodos (um a um, discriminando estado de conservação, piso, paredes, lustres, móveis (se tiver), esquadrias, portas e batentes, metais, tipo de banheira, box etc.) SALA: COZINHA: ESCRITÓRIO: SUITE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO: ACESSIBILIDADE E FLUÊNCIA: Obs.: (Esse campo é importante para complementar informações) Pelo presente instrumento particular de CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL que, entre si, fazem, de um lado denominada ADMINISTRADORA, e de outro lado Denominado PROPRIETÁRIO, fica justa e contratada a prestação de serviços com exclusividade para LOCAÇÃO do imóvel ACIMA, mediante cláusulas e condições a seguir expostas:

136 ANEXO CLÁUSULA 1ª: o PROPRIETÁRIO pagará à ADMINISTRADORA, a Título de taxa de locação, 100 % (cem por cento) sobre o valor do 1º (primeiro) aluguel. CLÁUSULA 2ª : o presente Contrato terá a vigência de ( ) dias úteis. CLÁUSULA 3ª: a ADMINISTRADORA promoverá a publicação do imóvel para locação por meio de jornais locais, tabloide especializado, revistas, internet, placas e . CLÁUSULA 4ª: as visitas ao imóvel serão feitas sempre com o acompanhamento do corretor e registradas por meio de Termo de Visita. CLAUDULA 5ª: a ADMINISTRADORA compromete-se ainda a prestar os serviços abaixo relacionados: - Avaliar o imóvel, indicando o valor do aluguel de forma justa e compatível com o mercado. - Analisar os cadastros do LOCATÁRIO e FIADOR(ES) com critério, solicitando para tanto documentos comprobatórios e levará à apreciação do PROPRIETÁRIO como condição sem a qual inexistirá o Contrato de Locação. - Providenciar O termo de vistoria do imóvel em forma de Relatório, determinando seu estado de conservação (com fotografias), por ocasião da entrada do LOCATÁRIO. - Confeccionar o Contrato de Locação, providenciando cópias para as partes. - Emitir Recibo de Entrega das chaves. E por estarem assim justas contratadas, as partes firmam o presente contrato em duas vias de igual valor, teor e forma, na presença de 02(duas) testemunhas, obrigando seus herdeiros e sucessores, dando tudo por bom, firme e valioso. LOCAL/DATA ASSINATURA DO PROPRIETÁRIO(S) / ADMINISTRADORA - CORRETOR TESTEMUNHAS

137 ANEXO 137 TERMO DE VISITAÇÃO DE IMÓVEL PARA LOCAÇÃO OBSERVAÇÃO: MODELO PARA VISITA COM ACOMPANHAMENTO DO CORRETOR Cliente: R.G: C.P.F.: Endereço Residencial: Fone: Celular: Endereço Comercial: Fone: IMÓVEL VISITADO: Corretor: CRECI NOME DOS ACOMPANHANTES: Colocar nota de rodapé com observação para o caso do LOCATÁRIO estar acompanhado Declaro, para os devidos fins de direito e demais que se fizerem necessários, que, tendo interesse em comprar, VISITEI o imóvel acima por meio da imobiliária acompanhado pelo corretor. Data da visita / / Entrada no imóvel Saída do imóvel hs hs LOCAL/DATA ASSINATURA DO CLIENTE / CORRETOR TESTEMUNHAS

138 ANEXO TERMO DE VISITAÇÃO DE IMÓVEL PARA LOCAÇÃO OBSERVAÇÃO: MODELO PARA VISITA SEM ACOMPANHAMENTO DO CORRETOR IMÓVEL VISITADO: Corretor: CRECI CLIENTE: R.G: C.P.F.: Endereço Residencial: Fone: Celular: Endereço Comercial: Fone: NOME DOS ACOMPANHANTES: Colocar nota de rodapé com observação para o caso do LOCATÁRIO estar acompanhado Declaro, para os devidos fins de direito e demais que se fizerem necessários, que, tendo interesse em alugar, VISITAREI o imóvel acima por meio da imobiliária e me declaro ciente das normas abaixo: Normas para visitar o imóvel: 01 O prazo para visitar o imóvel é de 02 (duas) horas após o recebimento das chaves. 02 O VISITANTE é responsável pelo imóvel durante a visita, inclusive pelo fechamento das portas, janelas, vitrôs, torneiras, registros ou similares, evitando assim, ocorrência de sinistros. 03 Quaisquer danos ou estragos provocados ao imóvel, por ocasião desta visita, é de responsabilidade total e exclusiva do visitante. 04 Deverão ser devolvidas ( ) chaves. 05 É proibida a retirada de qualquer pertence do imóvel e alteração do segredo das fechaduras. Data da visita / / Entrada no imóvel hs

139 ANEXO 139 Saída do imóvel hs LOCAL/DATA ASSINATURA DO CLIENTE E DO CORRETOR RESPONSÁVEL CADASTRO DO LOCATÁRIO Imóvel pretendido Cliente: R.G: C.P.F.: Profissão: Endereço Comercial: Fone: Endereço Residencial: Fone: Celular: Cônjuge: R.G: C.P.F.: Profissão: Endereço Comercial: Fone: Celular: Imóvel Próprio: Bairro: Número da Matrícula cidade: Reg. De Imóveis

140 ANEXO Valor R$ Automóvel próprio Modelo: marca: Ano: valor R$ Modelo: marca: Ano: valor R$ Possui animal de estimação? Referências comerciais: 1) Empresa Fone: contato: 2) Empresa Fone: contato: 3) Empresa Fone: contato: Referências bancárias: 1) Banco agência Fone: contato: 2) Banco agência Fone: contato:

141 ANEXO 141 3) Banco agência Fone: contato: Referências pessoais: 1) Nome: Fone: 2) Nome: Fone: 3) Nome: Fone: LOCAL / DATA ASSINATURAS Obs: solicitar cópias dos documentos pessoais e do imóvel e automóvel (se possuir).

142 ANEXO CADASTRO DO FIADOR Imóvel pretendido Locatário: Cônjuge: Parentesco em que grau? Conhecidos há quanto tempo? Fiador: R.G: C.P.F.: Profissão: Endereço Comercial: Fone: Endereço Residencial: Fone: Celular: Cônjuge: R.G: C.P.F.: Profissão: Endereço Comercial: Fone: Celular: Imóvel Próprio: 1) Endereço: Bairro: Número da Matrícula Valor R$ cidade: Reg. De Imóveis 2) Endereço:

143 ANEXO 143 Bairro: Número da Matrícula Valor R$ cidade: Reg. De Imóveis 3) Endereço: Bairro: Número da Matrícula Valor R$ cidade: Reg. De Imóveis Automóvel próprio Modelo: marca: Ano: valor R$ Modelo: marca: Ano: valor R$ Referências comerciais: 1) Empresa Fone: contato: 2) Empresa Fone: contato: 3) Empresa Fone: contato:

144 ANEXO Referências bancárias: 1) Banco agência Fone: contato: 2) Banco agência Fone: contato: 3) Banco agência Fone: contato: Referências pessoais: 1) Nome: Fone: 2) Nome: Fone: 3) Nome: Fone: LOCAL / DATA ASSINATURAS Obs: solicitar cópias dos documentos pessoais e dos imóveis e automóveis.

145 ANEXO 145 CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualificação completa. LOCATÁRIO: nome e qualificação completa. FIADORES: nome e qualificação completa do casal. IMÓVEL: endereço. PRAZO DE LOCAÇÃO: (por extenso) meses. INÍCIO: de de TÉRMINO: de de VENCIMENTO: todo dia (por extenso) de cada mês. VALOR MENSAL DE LOCAÇÃO: R$ (valor por extenso) que deverá ser pago no vencimento acima por meio de boleto bancário ou na sede da Administradora. REAJUSTE: anual, de acordo com a variação do (especificar o índice adotado), Pelo presente instrumento particular de Contrato de Locação de Imóvel que, entre si, fazem as partes signatárias acima qualificadas, fica certa e ajustada a presente LOCAÇÃO, mediante cláusulas e condições a seguir expostas: CLÁUSULA PRIMEIRA: o LOCADOR é legítimo proprietário do imóvel acima descrito, e por este ato, cede em locação para o LOCATÁRIO para exclusivo fim. CLÁUSULA SEGUNDA: a presente locação se destina a fim exclusivamente. CLÁUSULA TERCEIRA: a presente locação vigerá pelo período estabelecido no pre-

146 ANEXO âmbulo deste instrumento, devendo o LOCATÁRIO restituí-lo, findo o prazo, independente de notificação judicial ou extrajudicial. CLÁUSULA QUARTA: além do aluguel, são encargos do LOCATÁRIO, a taxa de energia, água, saneamento básico, esgoto, condomínio e quaisquer outras que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel locado, que deverão ser pagas a quem de direito. 1º Finda a locação, o LOCATÁRIO deverá apresentar junto com as chaves, certidões negativas dos encargos acima, de tal forma que ele possa imediatamente ser utilizado. 2º A parcela da taxa de condomínio correspondente ao fundo de reserva será deduzida do aluguel do mês subsequente. Para isso. o locatário deve apresentar prova de quitação com o valor pago devidamente discriminado. CLÁUSULA QUINTA: fica vedado ao LOCATÁRIO, ceder ou sublocar o imóvel no todo ou em parte, devendo fazer bom uso do mesmo, de tal forma a não prejudicar as condições de segurança, bem estar, moral e bons costumes dos vizinhos e/ou condôminos. CLÁUSULA SEXTA: o LOCATÁRIO recebe, neste ato, o imóvel em perfeito estado de conservação e limpeza, de acordo com o Termo de Vistoria anexo, devendo trazê-lo nas mesmas condições, responsabilizando-se pela imediata reparação de qualquer dano causado por si, seus prepostos ou visitantes, obrigando-se ainda a restituí-lo, finda ou rescindida a locação no mesmo estado em que estava. PARÁGRAFO ÚNICO: qualquer reparo pertinente ao imóvel, que seja de responsabilidade do LOCADOR, deverá ser imediatamente comunicado por escrito. O silêncio implicará em responsabilidade do LOCATÁRIO. CLÁUSULA SÉTIMA: o LOCADOR ou seu mandatário poderá vistoriar o imóvel mediante combinação prévia de dia e hora, cabendo ao LOCATÁRIO, ainda, permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros no caso de venda, conforme Art. 23, IX da Lei 8.245/91. CLÁUSULA OITAVA: conforme art.22 inciso VIII da lei 8.245/91, correrá por conta

147 ANEXO 147 do LOCATÁRIO o premio de seguro complementar contra fogo, que incida ou venha incidir sobre o imóvel. CLÁUSULA NONA: antes do vencimento do prazo ajustado, não poderá o LOCA- DOR retomar o imóvel, salvo se por infração contratual do LOCATÁRIO e nem este poderá restituí-lo ao LOCADOR sob pena de multa equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da soma dos aluguéis vincendos. CLÁUSULA DÉCIMA: estando a locação prorrogada por tempo indeterminado, não poderá o LOCATÁRIO restituir o imóvel locado sem aviso por escrito, com antecedência de 30 (trinta) dias, sob pena de responder pelo valor do aluguel e encargos referentes a este período. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: como fiadores e principais pagadores de todas as obrigações do LOCATÁRIO, decorrentes deste contrato, obrigam-se conjunta e solidariamente os fiadores já qualificados, cujas responsabilidades somente cessarão no ato da efetiva restituição do imóvel locado e entrega das chaves ao LOCADOR, nas exatas condições neste contrato estipuladas. Os FIADORES, desde já, declaram que não se opõem que o LOCATÁRIO faça, acordos com o LOCADOR, para reajustar os aluguéis, aceitando a responsabilidade pelo ônus deste ato decorrente, declarando, ainda que assumem integral responsabilidade pelas despesas processuais e honorários advocatícios derivados da sucumbência de processos oriundos desta locação. Declaram mais, que renunciam expressamente ao beneficio de ordem constantes dos artigos 827 e 828, do Código Civil Brasileiro, isto é, os bens do fiador poderão ser executados independentemente da execução dos bens do locatário, CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: no caso de falência, insolvência, ou morte dos FIADORES, obriga-se o LOCATÁRIO a apresentar outro fiador idôneo, a critério do LOCADOR, no prazo máximo de 15 (quinze) dias, sob pena de incorrer em infração contratual e sujeito às penalidades estipuladas nesse contrato, podendo o LOCA- DOR considerar rescindida a presente locação. CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: na hipótese de haver desapropriação do imóvel, caberá ao LOCATÁRIO tão somente o direito de pleitear eventual indenização do Poder Expropriante. CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: as partes contratantes obrigam-se por si, seus herdeiros e sucessores a manter o presente contrato sempre firme e bom, elegendo o

148 ANEXO foro da Comarca de - para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios referentes ao presente, renunciando a qualquer outro por mais privilegiado que seja. E por estarem justas e contratadas, as partes firmam o presente em 04(quatro) vias de igual valor, teor e forma, dando tudo por bom firme e valioso para as finalidades de direito. LOCAL/DATA ASSINATURAS LOCADOR/ADMINISTRADORA LOCATÁRIO FIADORES TESTEMUNHAS TERMO DE VISTORIA DE ENTRADA ENDEREÇO DO IMÓVEL: LOCATÁRIO: FIADOR(ES): SUÍTE TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ:

149 ANEXO 149 PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: MÓVEIS: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto telefônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado, suporte p/ cortina etc. OBSERVAÇÕES: BWC da SUÍTE TETO: PAREDE: PISO: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: BOX: espelho GABINETE: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâmico, lâmpada etc. INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação, tampo, torneira, balcão, vaso sanitário, assento, tipo de descarga válvula, suportes, ganchos etc. OBSERVAÇÕES: QUARTO 01 TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: MÓVEIS: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto telefônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado, suporte p/ cortina etc.

150 ANEXO OBSERVAÇÕES: QUARTO 02 TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: MÓVEIS: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto telefônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado, suporte p/ cortina etc. OBSERVAÇÕES: BWC SOCIAL TETO: PAREDE: PISO: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: BOX: espelho GABINETE: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâmico, lâmpada, etc. INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação, tampo, torneira, balcão, vaso sanitário, assento, tipo de descarga válvula, suportes, ganchos etc. OBSERVAÇÕES: CORREDOR TETO: PAREDE:

151 ANEXO 151 PISO: RODAPÉ: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptor, soquete cerâmico, lâmpada etc. OBSERVAÇÕES: COZINHA TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: ARMÁRIOS: ELETRODOMÉSTICOS: DEPURADOR: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto telefônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado, suporte p/ cortina. INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação, tampo, torneira, balcão, suportes, ganchos, filtro de água etc. OBSERVAÇÕES: ÁREA DE SERVIÇO TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: ARMÁRIOS: ESTENDAL: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-

152 ANEXO fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado, suporte p/ cortina. INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo e marca de tanque e estado de conservação, torneira, balcão, suportes, ganchos, instalações para máquina de lavar e secar roupas etc. OBSERVAÇÕES: DESPENSA TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: ARMÁRIOS: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâmico, lâmpada, suporte p/ cortina. OBSERVAÇÕES: O LOCATÁRIO tem o prazo de 10 (dez) dias, contando a partir da data de entrega e assinatura da presente, para observações e solicitação de reparos nas instalações do imóvel, equipamentos etc. Decorrido este prazo, as despesas referentes a reparos correrão por conta do LOCATÁRIO, salvo vícios ocultos conforme Código de Defesa do Consumidor. LEITURA DE ENERGIA ELÉTRICA: LEITURA DE ÁGUA: LOCAL/DATA ASSINATURA DO LOCATÁRIO, DOS FIADORES, DO CORRETOR E DO VISTORIADOR.

153 ANEXO 153 TERMO DE VISTORIA DE SAÍDA ENDEREÇO DO IMÓVEL: LOCATÁRIO: FIADOR(ES): SUÍTE TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: MÓVEIS: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto telefônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado, suporte p/ cortina etc. OBSERVAÇÕES: REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS: BWC da SUÍTE TETO: PAREDE: PISO: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: BOX: espelho GABINETE: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâ-

154 ANEXO mico, lâmpada, etc. INSTALAÇÃO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação, tampo, torneira, balcão, vaso sanitário, assento, tipo de descarga válvula, suportes, ganchos etc. OBSERVAÇÕES: REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS: QUARTO 01 TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: MÓVEIS: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto telefônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado, suporte p/ cortina etc. OBSERVAÇÕES: REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS: QUARTO 02 TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: MÓVEIS:

155 ANEXO 155 INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto telefônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado, suporte p/ cortina etc. OBSERVAÇÕES: REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS: BWC SOCIAL TETO: PAREDE: PISO: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: BOX: espelho GABINETE: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâmico, lâmpada etc. INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação, tampo, torneira, balcão, vaso sanitário, assento, tipo de descarga válvula, suportes, ganchos etc. OBSERVAÇÕES: REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS: CORREDOR TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptor, soquete cerâmico, lâmpada etc.

156 ANEXO OBSERVAÇÕES: REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS: COZINHA TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: ARMÁRIOS: ELETRODOMÉSTICOS: DEPURADOR: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto telefônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado, suporte p/ cortina. INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação, tampo, torneira, balcão, suportes, ganchos, filtro de água etc. OBSERVAÇÕES: REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS: ÁREA DE SERVIÇO TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA:

157 ANEXO 157 ARMÁRIOS: ESTENDAL: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto telefônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado, suporte p/ cortina. INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo e marca de tanque e estado de conservação, torneira, balcão, suportes, ganchos, instalações para máquina de lavar e secar roupas etc. OBSERVAÇÕES: REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS: DESPENSA TETO: PAREDE: PISO: RODAPÉ: PORTA: fechadura: Nº de chaves JANELA: ARMÁRIOS: INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâmico, lâmpada, suporte p/ cortina. OBSERVAÇÕES: REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS: O LOCATÁRIO deverá realizar os reparos, apontados abaixo, dos itens vistoriados, de tal forma a entregar o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, de acordo com o Art. 23,III da Lei 8.245/1991 Lei de Locação. Enquanto as chaves do imóvel permanecerem de posse do LOCATÁRIO, o prazo contratual correrá normalmente, sendo que o Contrato cessará no momento em que o PROPRIETÁRIO receber as chaves do imóvel e der quitação plena de débitos, inclusive de fornecimento de água, energia elétrica, taxas condominiais e demais,

158 ANEXO de responsabilidade do LOCATÁRIO. LEITURA DE ENERGIA ELÉTRICA: LEITURA DE ÁGUA: LOCAL/DATA ASSINATURA DO LOCATÁRIO, DOS FIADORES, DO CORRETOR E DO VISTORIADOR. TERMO DE RECEBIMENTO DO IMÓVEL E DAS CHAVES LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualificação completa. LOCATÁRIO: nome e qualificação completa. IMÓVEL: endereço. O LOCATÁRIO declara estar recebendo, neste ato, o imóvel acima citado nas condições discriminadas no Termo de Vistoria de Entrada, juntamente com (número de chaves por extenso) chaves e (por extenso) controle remoto, todos em bom funcionamento. Por ser esta a expressão da verdade, firma o presente. LOCAL/DATA ASSINATURA DO LOCATÁRIO VISTO DO CORRETOR

159 ANEXO 159 TERMO DE ADITAMENTO CONTRATUAL LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualificação completa. LOCATÁRIO: nome e qualificação completa. FIADORES: nome e qualificação completa do casal. IMÓVEL: Endereço. Pelo presente Termo de aditamento do Contrato de Locação, acima caracterizado, fica estabelecido o que segue: O Contrato de Locação ficará renovado por mais um período de (por extenso)meses de / /, e o valor do aluguel reajustado será de R$ (valor por extenso). Todas as demais cláusulas ficam ratificadas. E por estarem justos e contratados, após leitura e esclarecimento de eventuais dúvidas, cientes e de comum acordo, assinam a presente em 04 (quatro) vias de igual teor e forma, obrigando-se ao seu fiel cumprimento. LOCAL/DATA LOCADOR/ADMINISTRADORA LOCATÁRIO FIADORES TESTEMUNHAS

160 ANEXO TERMO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E DAS CHAVES LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualificação completa. LOCATÁRIO: nome e qualificação completa. IMÓVEL: endereço. O LOCATÁRIO declara estar DEVOLVENDO, neste ato, o imóvel acima citado, nas condições discriminadas no Termo de Vistoria de Saída, juntamente com (número de chaves por extenso) chaves e (por extenso) controle remoto, todos em bom funcionamento. Horário : hs Por ser esta a expressão da verdade, firma o presente. LOCAL/DATA ASSINATURA DO LOCATÁRIO VISTO DO CORRETOR

161 ANEXO 161 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 1 IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2 OBJETIVO DO PARECER 3 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 3.1 Identificação do proprietário 3.2 Indicação do número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis 3.3 Endereço com detalhamento de sua localização e confrontações 3.4 Medidas perimétricas, medida da superfície (área) 3.5 Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver 3.6 Contextualização do imóvel na vizinhança 3.7 Infraestrutura disponível 3.8 Aproveitamento econômico do Imóvel 3.9 Data em que foi realizada a vistoria 4 INDICAÇÃO DA METODOLOGIA UTILIZADA MÉTODOS DE AVALIAÇÃO èmétodo Comparativo : é aquele em que o valor do imóvel é obtido por meio da comparação de dados de mercado, relativos a outros de características similares. (Fatores de homogeneização: profundidade, testada, topografia, esquina,localização, natureza, idade, peculiaridades de valorização e depreciação). èmétodo de Custos: é aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado da composição de custos de reprodução. èmétodo da Renda: é aquele em que o valor de imóvel é obtido pela capitalização de sua renda líquida, real ou prevista. èmétodo Residual: é aquele em que, a partir do valor total do imóvel, o valor do terreno é obtido por meio da subtração do valor das benfeitorias. 5 VALOR RESULTANTE 6 DATA DA VISTORIA 7 IDENTIFICAÇÃO breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador

162 ANEXO 8 CONCLUSÃO 9 ANEXOS 9.1 Mapa De Localização 9.2 Certidão Atualizada Da Matrícula No Cartório Do Registro De Imóveis 9.3 Relatório Fotográfico LOCAL/DATA ASSINATURA DO CORRETOR COM O NÚMERO DO CRECI