REGULARIZAÇÃO DE TERRENOS E IMÓVEIS

Transcrição

1 REGULARIZAÇÃO DE TERRENOS E IMÓVEIS A regularização tira o imóvel da clandestinidade. Se o imóvel estiver irregular, pode sofrer ação da fiscalização a qualquer momento e ser multado pela infração que está cometendo ou ainda ter o seu negócio fechado. Uma vez regularizada a edificação ou o uso do imóvel, o proprietário pode registrar sua casa, ter legalizado o funcionamento da atividade comercial, ter acesso a financiamentos para reformar o imóvel ou comercializá-lo, caso contrário não será possível realizar estas atividades. O PEDIDO DE REGULARIZAÇÃO Deve-se preencher, sem rasuras, o requerimento que pode ser retirado na Internet ( nas Subprefeituras ou na SEHAB. Recolher as taxas de expediente e de regularização (cobrada por metro quadrado a ser regularizado) e protocolar o pedido na Subprefeitura ou na SEHAB, dependendo do caso o ISS será enviado para cobrança posteriormente. O proprietário do imóvel ou o profissional com procuração do proprietário (está pode ser de próprio punho) deverá protocolar o pedido na Subprefeitura correspondente no bairro, ao qual reside (para imóveis com menos de 500 m² da área construída e os usos R1 residência unifamiliar, R2-01 residência agrupada, R2-03 casas superpostas com qualquer área) ou na Secretaria da Habitação (imóveis com mais de 500 m² de área construída). Há diferentes exigências de documentos e valores de taxas dependendo do tamanho da edificação a ser regularizada. Se a área construída já constar no cadastro do IPTU, a regularização será automática, não sendo necessário fazer o pedido de regularização. Caso o proprietário queira ou tenha que requerer a regularização, o processo é simplificado.

2 RESTRIÇÕES: Não será permitida a regularização de edificações sem as mínimas condições de habitabilidade e segurança de uso, como condições de estabilidade, higiene, salubridade, permeabilidade, acessibilidade, segurança de uso das edificações e respeito ao direito da vizinhança. Usos que não sejam permitidos pela legislação de uso e ocupação de solo em vigor. Ou seja, se o imóvel estiver localizado em zona estritamente residencial não poderá ser regularizado caso seja destinado a comércio ou a serviço. Edificações que invadam logradouros (praças, ruas) ou que estejam em terrenos públicos. Instalações de Central Telefônica, Distribuição de Sinais de TV DISTV (a cabo), Torre de Comunicações, Estações de Telecomunicações, Torres de Telecomunicações, Antenas de Telecomunicações, Equipamentos de Telecomunicações, inclusive Equipamentos de Radiofrequência (0Khz a 300 Ghz zero quilohertz a trezentos gigahertz), Estações de Rádio Celular, Mini-Estações de Rádio Celular e Microcélulas de Rádio Celular, que são objeto de legislação específica.

3 AS PRINCIPAIS DÚVIDAS DOS MUNÍCIPES NA HORA DE REGULARIZAR O IMÓVEL: - É preciso planta para regularizar o imóvel? Sim, em todos os casos são necessárias duas vias. Nos desenhos é preciso identificar a parte a regularizar e aparte existente já regular, quando houver. Para edificações com até 150 m² a planta pode ser simplificada, sem a exigência da assinatura de um profissional habilitado. Para edificações com mais de 150 m² e menos de 500 m² são necessárias plantas baixas e cortes, sem a exigência da assinatura de um profissional habilitado. Para edificações com 500 m² ou mais é necessário que as plantas sejam assinadas por profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações dentro das atribuições de cada um).

4 - Como deve ser a planta? Em que escala deve estar? A planta simplificada é um desenho da edificação em que o imóvel é visto de cima e deve conter as dimensões das paredes, com sinalização de portas e janelas. Na planta também deve haver a localização do terreno em relação a quadra e um quadro legenda. As áreas a serem regularizadas precisam estar demarcadas. A escala deve ser de 1:100 (lê-se um para cem, ou seja, cada um centímetro no desenho equivale a 1 metro real). - É preciso pagar despachante? Não é necessário contratar despachante. O próprio munícipe pode preencher os requerimentos e levar plantas e documentos até a Subprefeitura ou a SEHAB. No caso de construções com área total construída igual ou maior que 500 m², as plantas precisam ser assinadas por profissional habilitado, como engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações, dentro das competências de cada profissional. - O que fazer se não tiver todos os documentos necessários? Esses documentos poderão ser apresentados num segundo momento, atendendo a um comunicado da Prefeitura. No entanto, isso significa atraso na análise do pedido. - Quem deve pagar a outorga onerosa? Pagam outorga onerosa as construções com mais de 500 m² que tenham infringido o coeficiente de aproveitamento permitido na zona de uso em que o imóvel está localizado. - Quanto custa a outorga onerosa? O cálculo será feito caso a caso, levando em conta a área excedente e sua localização.

5 - Em quais situações há isenção de outorga onerosa? A outorga onerosa para regularização de edificação não incidirá nas seguintes situações: Em conjuntos habitacionais de interesse social; Em imóveis em comodato, cessão ou permissão de uso, destinados ao uso institucional sem fins lucrativos das categorias E1.2, E1.4, E1.5,, S1.4, E2.2, E2.4, E2.5 e S2.4, executando os que tenham sido dados em locação por meio de instrumento escrito ou não. E1 - Instituições de âmbito local; - E1.2 Lazer e cultura; - E1.4 Assistência social; E1.5 Culto; E2 Instituições diversificadas; - E2.2 Lazer e cultura; - E2.4 Assistência social; - E2.5 Culto; S1 Serviços de âmbito local; - S1.4 Serviços sócio culturais; S2 Serviços diversificados; - S2.4 Serviços sócio culturais. - Quais edificações estão isentas de pagar a taxa de serviço? Edificações residenciais e as com uso misto, nos termos da Legislação de Uso e Ocupação do Solo, desde que permitido na zona de uso, com área construída total de até 150 m², localizadas em terrenos com lançamento fiscal para o exercício de 2002 já desdobrado e no qual conste essa área construída. A regularização é automática, independente da solicitação ou de protocolamento do requerimento.

6 - Para onde vai o dinheiro arrecadado com a regularização? Os valores arrecadados com a outorga onerosa serão transferidos para o Fundo Municipal de Habitação - FMH para a execução de programas habitacionais, como urbanização de favelas. - O que é considerado área construída? Considera-se área construída locais onde houver piso com cobertura. Por exemplo, um corredor lateral com piso só será considerado área construída se estiver coberto. Caso contrário não é considerado área construída. - Como saber se o imóvel está irregular? Uma das maneiras é verificar o campo COD* da guia de IPTU. Se constarem os códigos 31,32 ou 33 significa que existem algumas irregularidades. Outra alternativa é procurar informações na Subprefeitura. - Como saber se o imóvel está em área de tombamento ou de mananciais? Há duas formas: consultar o setor de cadastro da Subprefeitura em que o imóvel está localizado ou o Departamento de Cadastro Setorial (CASE) na Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano. Imóvel em área de risco pode ser regularizado? Como saber se a casa está nessa situação? Se a casa estiver sem condições de segurança não pode ser regularizada. Para saber se o imóvel está em local seguro, entre em contato com o Núcleo de Defesa Civil ou setor de cadastro na Subprefeitura em que o imóvel estiver localizado.

7 - O que pode ser regularizado? Será regularizada, edificação com área construídas superior ao permitido ou infração de recuos, taxa de ocupação ou coeficiente de aproveitamento. - É possível regularizar um comércio que está irregular? Sim, desde que o uso (comércio, serviço, instituições) seja permitido na zona em que o imóvel está localizado. Para saber qual é a categoria de uso do imóvel, consulte o decreto /02. - O que acontece se a regularização não for pedida agora? O proprietário que estiver com o imóvel irregular está sujeito a multas e punições previstas no Código de Obras e Edificações. - É possível regularizar um apartamento se o prédio não concordar? Sim, desde que o pedido não envolva mudança de fachada ou áreas comuns.

8 - É possível pedir regularização em condomínio sem a concordância dos vizinhos? Sim, desde que o pedido de regularização não envolva aumento de área e fique restrita a sua área privativa. Caso contrário, o proprietário deve obter a anuência do condomínio. - O que acontece com quem pediu a regularização em 1994 e ainda não recebeu resposta? Os proprietários que tenham processos em andamento podem juntar ao processo um pedido para que o processo seja analisado com os parâmetros da nova lei nº (13.558/03). Uma vez pedida a análise do pedido antigo à luz da nova lei, o proprietário pode pagar novamente as taxas de expediente e regularização e o processo volta a ser analisado na primeira instância. Se ele não pagar novamente as taxas, o processo prossegue na instância em que estiver, ou seja, será reenquadrado na nova lei. Edificações em loteamentos irregulares podem ser beneficiadas pela lei? As edificações em lotes pertencentes a loteamentos implantados irregularmente, até 30 de abril de 2000, e com processo em andamento no RESOLO, da Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano SEHAB, poderão ser regularizadas após a emissão do Auto de Regularização do Loteamento.

9 - O que é Contrato de gaveta? O contrato de gaveta é um acordo entre uma pessoa que está pagando um bem e outra que vende este bem por meio de uma combinação verbal ou mesmo um contrato particular. Mas é um acordo de alto risco, que depende de extrema confiança entre as partes pois o contrato permanece em nome do vendedor. - Quais os documentos necessários para formalizar a Escritura no registro de imóveis? Obra regularizada: Escritura antiga; Cópia do contrato de compra e venda do imóvel; Iptu atual (2007); Planta do Imóvel aprovada pela prefeitura; Auto de Regularização do imóvel; CPF e RG de todos os envolvido na transação; Certidão de casamento de todos os envolvidos na transação. Se a obra é irregular e possui os recuos? Se a obra é irregular, possui os recuos: frontal, lateral e de fundos, a taxa de ocupação ate 50% e coeficiente de aproveitamento até 1.0 esta poderá ser regularizada pela Lei Anistia 8.382/76. Se a obra é irregular e não possui recuos? Se a obra é irregular, não possuir os recuos: frontal, lateral e de fundos, conforme o código de obras, mas comprovava a área atual através do IPTU de 2002, está poderá ser regularizada através da Lei 8.382/76, alterada pela Lei 9.843/82, combinada pela Lei /04 e decreto /04. O que é auto de regularidade?

10 projeto. Documento expedido pela prefeitura desde que a obra esteja em conformidade com o Como se faz a averbação de uma edificação? Averbação é o ato de registrar no livro de notas a situação atual do lote em questão, para isto é necessário comparecer ao cartório de imóveis com a planta aprovada e alvará de regularidade onde será efetivada, este registro também será micro-filmado e encaminhado para Brasília, para que houver algum sinistro estas informações sejam resgatadas. - Se a metragem do meu lote estiver diferente do que consta na matrícula? Quando os técnicos (engenheiros ou arquitetos), após analisarem e constatam que o lote em questão é maior que o exibido na matrícula como, por exemplo, em planta são exibidos m², mas na matrícula constam 250,00m², então o técnico comunica o munícipe interessado, para que seja feita à unificação das áreas em questão, se existirem área construída, que a mesma também seja computada para efeito de cálculo de ISS entre outras taxas. Os confrontantes do lado direito, esquerdo e dos fundos, devem ser mostrados na planta, os munícipes interessados devem assinar as peças gráficas. Também será exigido memorial descritivo de desdobro de lote. ALVARÁ DE LICENÇA PARA CONSTRUÇÃO DE OBRA NOVA: Quando o munícipe não comprova a área construída, este deve entrar com o processo de obra nova, embora a construção já esteja construída, o fator negativo desta ação é a majoração das taxas de ISS, porque na anistia o ISS é reduzido em mais de 50%, podendo chegar até 100%, mas é necessário obedecer ao código de obras com relação a iluminação e ventilação, recuos frontais, laterais e de fundo para obter a aprovação do projeto e consequentemente o habite-se. Registro: Sem sua devida regularização - habite-se -, o imóvel não pode ser averbado no Registro

11 Geral de Imóveis, ou seja, não existe juridicamente Venda: Não é possível vender o imóvel legalmente sem tê-lo regularizado. Isso pode ainda afugentar interessados e desvalorizar o imóvel Financiamento: Entidades que trabalham com financiamentos imobiliários não liberam empréstimos sem a apresentação do habite-se Herança: Imóveis sem habite-se não podem ser herdados, doados ou ainda participar de quaisquer tipos de negociação Seguro: Seguradoras não fecham seguros residenciais sem os devidos alvarás. Caso o dono do imóvel omita as irregularidades, o serviço pode ser cancelado, e os danos, não são reparados. Veja que a Lei de Regulamentação de Imóveis tem como objetivo regularizar edificações que passaram a infringir as regras de uso e ocupação do solo porque a legislação não acompanhou a dinâmica de crescimento da cidade. Uma vez regularizada a edificação ou o uso instalado, o proprietário pode registrar o seu imóvel legalizado e o funcionamento da atividade comercial. Para a Prefeitura, é importante que haja essa regularização para que a cidade esteja preparada para essa nova ordem que está sendo estabelecida. No caso específico de terrenos, existe o USUCAPIÃO, a partir de 11 de janeiro de 2003, o código civil estabeleceu que, ao invés de esperar vinte anos para dar entrada na ação de

12 usucapião, a posse pode ser exercida por quinze anos. Em casos especiais, como quando a posse é domicílio, o prazo passa a ser de dez anos. Se o ocupante não possuir outro imóvel, o prazo cai ainda mais, desta vez para cinco anos. Portanto, tendo em vista a possibilidade jurídica de se converter posse de imóveis situados na ilha de Santa Catarina, Florianópolis, em propriedade (domínio), o possuidor deve constituir um advogado a fim de que seja ajuizada a respectiva ação de usucapião, devendo para tanto instruir o processo com os devidos documentos. Após, cumpridas as exigências o juízo competente designa audiência para ouvida das testemunhas e prolata a sentença que servirá de título da propriedade no Cartório. A propriedade, com registro de matrícula individualizada passa a ter além de maior valor financeiro a segurança no direito da propriedade. Confira sempre as novidades aqui no SITE DA REFORMA, e lembre-se que a SR PROJETOS E ENGENHARIA tem uma equipe de profissionais que podem ajudar na regularização de seu terreno / imóvel. Engenheiro Jairo Brito