MANUAL DO PROPRIETÁRIO, CAFM, A OPERAÇÃO E A MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES: UMA CONTRIBUIÇÃO À DISCUSSÃO

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1 QUALIDADE DE PROJETO NA ERA DIGITAL INTEGRADA DESIGN QUALITY IN A DIGITAL AND INTEGRATED AGE III Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído VI Encontro de Tecnologia de Informação e Comunicação na Construção Campinas, São Paulo, Brasil, 24 a 26 de julho de 2013 MANUAL DO PROPRIETÁRIO, CAFM, A OPERAÇÃO E A MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES: UMA CONTRIBUIÇÃO À DISCUSSÃO PAPER 152 RESUMO Este trabalho faz parte de uma pesquisa que vem se desenvolvendo no contexto de um projeto mais amplo sobre soluções inovadoras em tecnologia da informação e comunicação aplicadas à construção e arquitetura, visando à melhoria da qualidade e produtividade do segmento da habitação de interesse social, com destaque para: Building Information Modeling (BIM) que tem como objetivo elaborar metodologia de gestão de manutenção predial no contexto BIM e a sua aplicação na Habitação de Interesse Social. A proposta deste artigo é fomentar discussões junto ao uso da tecnologia CAFM (Computer Aided Facilities Management) na elaboração do manual do proprietário de edificações, esta tecnologia se destaca por oferecer uma estrutura baseada em banco de dados e referência espacial, facilitando o acesso às informações por parte do usuário na forma de proprietário ou prestador de serviços, gerando a satisfação do cliente pela agilidade na tomada de decisões e redução de custos com manutenções desnecessárias, contribuindo para a integridade da edificação e concomitantemente segurança dos usuários. Foram destacadas algumas vantagens na utilização da tecnologia CAFM no desenvolvimento do manual do proprietário, transformando este documento estático para impressão em um documento virtual com atualizações rotineiras. Palavras-chave: Facility Management. Modelagem da Informação da Construção. Manual do Proprietário de Edifícios. ABSTRACT This work is part of a research that has been developed in the context of a wider project on innovative solutions in information technology and communication applied to the construction and architecture, aiming to improve the quality and productivity of the segment of social housing, especially to: Building Information Modeling (BIM), which aims to develop management methodology in the context of building maintenance BIM and its application in Social Housing. The purpose of this article is to foster discussions with the use of technology CAFM (Computer Aided Facilities Management) in preparing the owner's manual of buildings, this technology stands out by offering a structure-based database and spatial reference, facilitating access to information by the user as owner or service provider, generating customer satisfaction by agility in decision making and reducing unnecessary maintenance costs, contributing to the integrity of the building and safety of concurrent users. We highlight some advantages in the use of technology in the development of CAFM owner's manual, transforming this static document to print a document with virtual routine updates. Keywords: Facility Management. Building Information Modeling. Owner's Manual.

2 1 INTRODUÇÃO Com o avanço tecnológico e novos valores da sociedade, uma série de novas exigências, recursos e equipamentos são incorporados às edificações, o que requer gerenciamento, operação e manutenção compatíveis, de modo a permitir o funcionamento eficiente de todos os recursos. Para isto é importante a agilidade na tomada de decisão, o que está necessariamente subordinado à disponibilidade e qualidade da informação. Hoje, a forma normalmente utilizada para auxiliar na operação e manutenção das edificações é o manual do proprietário, incorporado como exigência legal em atendimento ao que dispõe o Código de Defesa do Consumidor (CDC), a partir da edição de 1992 e o Código Civil Brasileiro, além das normas NBR 5674 (ABNT, 1999), sobre a manutenção de edificações, e a norma NBR (ABNT, 1998), sobre o manual de operação, uso e manutenção das edificações. A partir da prática de desenvolvimento de manuais do proprietário para construtoras no mercado nacional, identificou-se um grande potencial na utilização de ferramentas CAFM (Computer Aided Facilities Managment) por se tratar de uma tecnologia que dentre os recursos oferecidos encontra-se uma estrutura baseada em banco de dados e referências espaciais. Estes recursos são bastante úteis na compilação e disponibilização de informações importantes como, por exemplo, as especificações, contatos dos fornecedores, manuais de uso e manutenção dos materiais aplicados em toda a edificação, características e localização dos equipamentos, sistemas de segurança, automação, garantias, informações técnicas necessárias à elaboração de um manual do proprietário de imóveis, eficaz e consistente, visto que muitos destes dados são perdidos durante a obra. O controle de qualidade aliado à consolidação do processo de defesa do consumidor, a partir da promulgação do Código de Defesa do Consumidor, em 1992, tem como meta proteger o consumidor contra produtos ou serviços que não funcionem como deveriam, ou que podem causar danos ao proprietário ou a outrem quando de sua utilização. Estas precauções promovem a melhoria da qualidade das edificações e ampliação da vida útil do imóvel e contribuem para menores custos de operação e de manutenção. A melhoria da qualidade das edificações visa atender às necessidades dos usuários e proprietários, principais interessados em identificar e sanar possíveis falhas em seu imóvel. Desta forma, é essencial que ele esteja munido de informações necessárias à operação e à manutenção da sua unidade ou empreendimento. O objetivo do "manual do usuário" é transmitir ao proprietário ou ao usuário, noções básicas para a correta utilização e manutenção da sua propriedade, visando assegurar maior durabilidade, segurança e economia, prevenindo-o sobre possíveis danos causados por uso inadequado e/ou falta de conservação ao seu imóvel, ou ao de terceiros.

3 Assim, é primordial que durante a obra sejam realizados registros de todas as informações que futuramente serão incorporadas ao manual do proprietário, estes dados devem estar atualizadas e coerentes com o projeto. Os projetos devem estar atualizados conforme construído as built. Entretanto, na prática, este acompanhamento não se dá a contento, sendo muitas vezes estes trabalhos terceirizados e contratados em fase adiantada da obra. Isto ocorre devido às limitações de cronograma e outras intercorrências da construção. Devido ao atraso na contratação desses serviços existe dificuldade em reunir informações precisas e atualizadas, bem como detectar as alterações in loco que não foram devidamente registradas. A introdução e uso do paradigma BIM (Building Information Modeling) ou como é traduzido no Brasil, Modelagem da Informação da Construção, implica num processo que propõe significativas mudanças na indústria da construção civil. Este paradigma salienta a importância do elemento Informação ao longo do ciclo de vida da edificação, que envolve desde as fases iniciais do projeto, o planejamento e a execução da obra, bem como a operação e manutenção do empreendimento, e até mesmo a sua demolição, ou reforma para cumprir um novo ciclo de vida. Nesse contexto, assume particular importância a etapa de uso, por ser a mais longa e a mais importante do ciclo de vida da edificação, pois é nesta fase que se concretiza o objetivo final da obra, o uso propriamente dito, e especialmente a satisfação do usuário. A operação e a manutenção adequadas da edificação requerem informações precisas e atualizadas que deverão estar contidas e disponíveis no modelo BIM. Assim, este deverá ser atualizado continuamente ao longo da construção, constituindo as built, a ser usado nessas etapas, sendo realimentado continuamente de forma a manter a sua integridade e isomorfia com a edificação. Na operação e manutenção estão envolvidos vários aspectos e disciplinas, entre os quais assume importância crescente o gerenciamento de facilities, ou mais especificamente Computer-aided Facility Management (CAFM), que tornase especialmente oportuno e promissor o seu uso numa abordagem BIM. As vantagens na operação e manutenção são inúmeras: fidelidade das informações técnicas fornecidas pela atualização do modelo (as built), rápido acesso a informações: identificação dos equipamentos, fabricantes, fornecedores, garantias, procedimentos de manutenção, fácil visualização dos setores, informações atualizadas para possíveis modificações, etc. O termo facilities é de difícil tradução para o português, onde é descrito como gestão de facilidades, ou melhor, combinação otimizada de esforços que visam facilitar as atividades de todas as áreas de uma organização. Pela definição do International Facilities Management Association IFMA, gestão de "facilidades" é uma atividade que engloba múltiplas disciplinas, para assegurar a funcionalidade do ambiente construído, por meio da integração de pessoas, locais, processos e tecnologia. Este artigo discute as possibilidades e contribuição do CAFM na confecção do manual do

4 proprietário, ou mesmo, a sua eventual substituição num futuro próximo, por sistemas informatizados. A partir da experiência de desenvolvimento de manuais do proprietário e na de revisão de literatura sobre a aplicação de CAFM em empreendimentos imobiliários no país, são traçadas as bases para as proposições aqui estabelecidas, buscando ampliar as discussões na área visto que a bibliografia nacional ainda é escassa. Com o avanço dos estudos notou-se o grande potencial e utilidade da tecnologia CAFM na gestão de empreendimentos de grande porte, facilitando a tomada de decisões, o controle e operação de sistemas heterogêneos e complexos, além da gestão dos custos de operação e de manutenção. Deste modo, espera-se contribuir para a formulação de procedimentos fundamentados em recursos automatizados, avançados e confiáveis, que assegurem a operação e a manutenção segura e eficiente dos empreendimentos a custos compatíveis, buscando sempre a satisfação do cliente. 2 MANUAL DO PROPRIETÁRIO No Brasil as normas técnicas são formuladas e regulamentadas pelos comitês da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A utilização de normas técnicas favorecem o controle de qualidade na indústria da construção civil, como exemplo deste processo surge o "Manual do Proprietário de Imóveis" como exigência após a edição do Código de Defesa do Consumidor, na década de O Manual do Proprietário de Imóveis atende ao disposto no Código de Defesa do Consumidor CDC (Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990), em conformidade com a NBR Manutenção de edificações - Procedimento, de setembro de 1999 e a NBR Manual de operação, uso e manutenção das edificações - Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação, de março de Estes documentos possuem como meta promover e assegurar a melhoria da qualidade da edificação e ampliação de sua vida útil. Segundo a NBR (ABNT, 1998, p. 3), o manual do proprietário, é o documento que reúne apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação, e tem por finalidade: informar aos usuários as características técnicas da edificação construída; descrever procedimentos recomendáveis para o melhor aproveitamento da edificação; orientar os usuários para a realização das atividades de manutenção; prevenir a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes de uso

5 inadequado, e contribuir para o aumento da durabilidade da edificação. Este manual costuma reunir informações de toda a edificação em uma linguagem simples e direta, com vocabulário preciso e adequado aos leitores não habituados a termos técnicos da arquitetura e da construção civil. Geralmente é composto por plantas conforme construído (as built) de ambientes definidos por áreas molhadas (cozinha, sanitários, serviço, drenos de ar condicionado, varandas, lavabos, refeitórios, piscina, sauna, jardins) com as tubulações de hidráulica e de esgoto, como também áreas de circulação por onde passam as tubulações de gás, e demais instalações que precisam ser preservadas para o bom funcionamento e a segurança do imóvel. Cabe também ressaltar a este documento informar ao usuário do imóvel as garantias dos materiais e equipamentos, aspectos da manutenção e da utilização adequadas para um funcionamento duradouro e seguro, especificações, contatos dos fornecedores e procedimentos de manutenção. Finalmente, o manual deve permitir a localização segura e precisa de elementos ocultos nas alvenarias etc., de modo a evitar que estes componentes possam vir a ser perfurados ou danificados de forma acidental. As orientações de uso e manutenção sugerem uma operação apropriada ao bom funcionamento da edificação, evitando o desgaste prematuro e a depreciação do imóvel, prolongando assim o seu ciclo de vida, e contribuindo para menores custos de manutenção. Este ciclo pode ser decomposto em duas grandes etapas: a primeira da produção da edificação, e do manual, que engloba: planejamento, projeto e construção e, posteriormente, a etapa de uso, compreendendo: operação, manutenção preventiva e corretiva. E, é na etapa de uso da edificação que o manual do proprietário deve demonstrar a sua utilidade. A qualidade promovida a partir da fase de produção, aliada ao bom desempenho na etapa de uso e operação do imóvel, promove um aumento no nível de satisfação do cliente, e, em consequência, a consolidação da marca da construtora ou da incorporadora responsável pela edificação. Daí a importância de não se encarar o manual do proprietário como mera obrigação e formalidade no momento de entrega do imóvel, hoje atendido muitas vezes apenas para cumprir um protocolo oficial determinador por força de lei. O serviço de elaboração do manual do proprietário é na maioria das vezes acionado no último momento do processo de produção do empreendimento. A proximidade da entrega, muitas vezes estressante, dispara o início do desenvolvimento do manual, tornando o trabalho muito mais penoso do que realmente deveria ser, por se tratar de informações produzidas ao longo de todo o período do projeto e da obra, e muitas vezes não adequadamente sistematizadas e armazenadas. Nesta etapa final

6 informações são eventualmente esquecidas, e os profissionais envolvidos já foram relocados em outras atividades. Não faz parte da cultura dominante na construção civil que a documentação produzida sobre a edificação seja catalogada, organizada, atualizada e disponibilizada a serviço do usuário. Uma outra característica dos manuais produzidos no mercado é que após a sua entrega não existe retroalimentação dos dados. As informações são estáticas, o que contradiz a realidade de uma edificação complexa e em plena utilização. A partir da experiência adquirida na elaboração de manuais do proprietário e o estudo sobre os recursos oferecidos pela tecnologia CAFM, é possível identificar uma relação entre ambos. São recursos de banco de dados com fácil acesso a informações importantes ao desenvolvimento de manuais e a vinculação dessas informações aos desenhos. Com este intuito vislumbra-se um incremento na elaboração dos manuais. E, adicionalmente, a perspectiva de controle dos custos de operação e de manutenção da edificação. 3 O CONTEXTO BIM Building Information Modeling (BIM) é a proposta inovadora na construção civil, ainda em fase inicial de estudo de sua aplicação e de sua adaptação à realidade brasileira, mas com promessas promissoras. A etapa de operação e manutenção da edificação é a mais longa do ciclo de vida da edificação, e para potencializar esta etapa deve-se empregar os sistemas e ferramentas CAFM numa abordagem BIM, fazendo surgir a figura do "Gestor de Facilities", que munido das informações contidas no modelo BIM desenvolvido ao longo do ciclo de vida, desempenha o papel de gerente de operação e manutenção da edificação. Segundo Khemlani (2011), a Autodesk defendia em 2003 que os benefícios do BIM poderiam ser estendidos para além da fase de projeto e construção da edificação, para a sua operação e manutenção. A proposta era utilizar BIM no processo de gestão do ciclo de vida da edificação. Os fornecedores de ferramentas BIM defendiam a ideia de que o modelo poderia ser remunerado se utilizado para Facilities Management (FM), pois durante a sua elaboração já seriam incorporadas informações da edificação que poderiam ser utilizadas sem a necessidade de recriação ou reentrada de dados. Por exemplo, se existe uma especificação de revestimento cerâmico, as informações de projeto no memorial descritivo e também no modelo são de dimensões, cor, natureza da superfície, qualidade e Índice PEI 1, fornecedor e linha do produto. Entretanto, se este mesmo modelo passa a ser reaproveitado para uso em FM, deveriam ser adicionadas informações 1 Conceito que se refere à Classe de Resistência ao Desgaste por Abrasão (Índice PEI), por exemplo, são importantes para definir em que local o revestimento cerâmico pode ser utilizado (piso ou parede, tráfego do local,...) e, portanto, o consumidor deve ter acesso a elas, a fim de selecionar aquele que melhor se adeque às suas necessidades. Disponível em: < produtos/revestimentos.asp>. Acesso em: mar 2013.

7 de contatos do fornecedor, lote do produto, número de série e identificação, período da compra, garantias, prazo de validade do produto, condições de uso e de manutenção. Com relação à manutenção e orientação de uso as informações fazem parte do escopo do manual do proprietário, mas não do modelo BIM. Este se apresenta como um dos dois maiores obstáculos para a integração BIM-FM. A falta de dados necessários ao sistema FM no modelo BIM preexistente, é outro obstáculo encontrado, bem como a falta de atualização no modelo BIM, em função das alterações executivas pertinentes ao processo da obra. Estes aspectos remetem os pesquisadores a questões como: a quem pertence o modelo? Quem vai se responsabilizar pelas atualizações do modelo após a conclusão da obra? Levando-se em conta que a fase mais importante do ciclo de vida da edificação é a de uso - que não deixa de ser o objetivo primordial do projeto e da construção - entregar o modelo com estes ajustes deveria ser incorporado ao contrato celebrado entre as partes, considerando-se uma réplica da obra conforme construída as built. Entretanto, esta é ainda uma questão indefinida. Por outro lado, já existem no mercado internacional ferramentas FM que trabalham no contexto BIM, capazes de realizar operações e transações com o modelo da edificação. No entanto, isto não acontece na escala desejada, ou mesmo na que poderia, devido aos aspectos apresentados. 4 CAFM (Computer-aided Facility Management) Os sistemas CAFM evoluíram no final de 1980 com os computadores pessoais, neste período foi iniciada a automação da coleta de dados em campo durante os trabalhos de manutenção (WIKIPEDIA). Estes sistemas atendem tradicionalmente a vários segmentos: governo, saúde, educação, comércio e indústria, e são dotados de características do tipo: Integração dos dados gráficos (desenhos) com o banco de dados alfanuméricos, de preferência único / central para evitar duplicidade de informações; Recursos gráficos para edição e visualização de desenhos em CAD; Muitas vezes são programas baseados na web com interface de fácil manuseio; Poucos sistemas utilizam o modelo BIM como fonte de dados para FM. Exemplo de dados de alimentação dos sistemas CAFM: Dados gráficos: projetos de arquitetura, plantas de pavimentos, layouts, etc.; Tabelas com o controle das datas de manutenção, contatos de fornecedores, especificações por ambiente, etc.; Relatórios de rotinas de manutenção, relatório com as datas de

8 realização das ordens de serviço (OS), controle de gastos, relatório de peças substituídas, etc.; Imagens digitais fotografias dos espaços e das pessoas que trabalham na instituição; Entrevistas, por exemplo, de controle de qualidade, para saber se as ordens de serviço foram atendidas de acordo à necessidade e no prazo estimado, pois muitos dos serviços são realizados por empresas terceirizadas; Informações armazenadas durante o período de construção; Características dos espaços e seus usos; Dados dos funcionários e suas atividades (equipamento de trabalho e localização no organograma da instituição); Ativos no local de trabalho (mobiliário e equipamentos); Consumo de energia; Informações de segurança, telecomunicações e outros dados críticos de infraestrutura. Com a inserção destes dados é possível gerar recursos para o desempenho da atividade de gerenciamento de facilities, tais como: Gerenciamento do espaço, ocupação, alterações de layout, manutenção, locação de imóveis; Controle de custos e de atividades de manutenção; Satisfação interna dos clientes; Aumento da produtividade da empresa; Sistema Help Desk 2 ; Controle de ativos; Manutenção preventiva; Gestão de manutenção; Relatórios realizados a partir de uma interface na web. Historicamente os produtos foram projetados para serem instalados em ambientes com recursos de servidores qualificados ao desempenho do serviço, com a popularização da internet algumas ferramentas evoluíram para operações cloud-based 3. Serviços "em nuvem" permitem que os clientes terceirizem a prestação de serviço CAFM e serviços de dados, sem a necessidade de demandar funcionários com a expertise da operação e manutenção da atividade e recursos / espaço físico para manter servidores 2 Serviço de apoio a usuários para suporte e resolução de problemas técnicos. Wikipedia, Disponível em: < Acesso em: mar Termo que se refere a aplicações, serviços ou recursos disponibilizados aos usuários sob demanda através da internet a partir de servidores de um provedor de serviços de TIC remoto.

9 para o armazenamento destes dados. De uma forma geral as ferramentas CAFM compõem um ambiente de criação, gerenciamento e comunicação de informações que constituem um banco de dados que organiza, armazena e distribui de forma eficiente as informações sobre a edificação e as empresas, tais como: equipamentos, sistemas de segurança, mobiliário, ocupação, uso e manutenção do espaço, custos, etc. 5 CAFM e Manual do Proprietário de Imóveis Na media em que foram destacadas as aplicações e recursos oferecidos pela tecnologia estudada e também sobre as necessidades para a elaboração do manual do proprietário, na sequência serão listados alguns procedimentos que foram identificados como relacionais. Procedimentos comuns: Registros de especificações identificação e contatos dos fornecedores, informações técnicas, manuais de uso e manutenção dos equipamentos, termos de garantias; Projeto arquitetônico e projetos complementares; Projetos atualizados após a execução da obra as built das unidades e das áreas comuns (Manual do Condomínio); Registros fotográficos; Objetivos comuns aos dois processos: Satisfação do cliente seja ele proprietário ou usuário; Redução de custos com manutenção; Agilidade na tomada de decisão relatórios rápidos e precisos; Maior segurança; Durabilidade do imóvel. São várias as ferramentas que trabalham com facilities no mercado de AEC, seguem como exemplo duas ferramentas que possibilitam a interfase com o BIM. Exemplo de duas ferramentas FM/BIM: ArchiFM - Graphisoft, posteriormente vintocon (Khemlani), ferramenta que Integra FM com solução da Graphisoft BIM ArchiCAD. Módulos do sistema: ArchiFM Asset Planning: usados para administrar imóveis e edifícios com mobiliário e equipamentos; ArchiFM Maintenace: foco em manutenção das instalações e controle de custos;

10 ProFM Reporting Services: geram relatórios em tempo real, exibidos e editados em um navegador web, sem a necessidade de instalar aplicativos nas empresas dos clientes para executar, exportar ou imprimir relatórios, estes são realizados via web; ProFM Helpdesk: serviços de gestão de manutenção ou operações integrados a ferramentas GIS, para aplicação em cidades e sistemas de infraestrutura em rede (vias urbanas, dutos, etc.). Bentley Facilities (Khemlani) Gestão de espaços organizacionais, ativos corporativos, instalações relacionadas com documentos. Elaborado na plataforma MicroStation, composto por cinco módulos de aplicações: Bentley Facilities Space Planner (Bentley): permite acesso rápido a informações sobre localização e estado do espaço / recurso, com visualização em mapas ou através de relatórios alfanuméricos, está focada no espaço e gestão de ativos; Bentley Facilities Manager: ferramenta para acessar e editar o banco de dados alfanuméricos da empresa; Bentley Facilities Inquirer: este módulo permite através do recurso da web que o cliente altere os dados de facilities dos relatórios da empresa; Bentley Facilities Web Reports: servidor de relatórios por funções para todo o ambiente Bentley Facilities a partir da web; Estas ferramentas ilustram alguns exemplos de uma área repleta de recursos a serem associados à elaboração dos manuais do proprietário de edifícios, ambas podem utilizar o modelo BIM como base para a implantação do CAFM. ArchiFM é uma ferramenta que integra FM com o ArchiCAD, permitindo que o modelo BIM possa ser usado como fonte de dados e para qualquer tipo de relatórios gráficos necessários para FM. O ArchiFM é um aplicativo no ArchiCAD, quando aberto são transferidas todas as informações do modelo para o desenvolvimento de um novo projeto, agora de Facilities Manager. (Khemlani) Já a ferramenta Bentley Facilities foi construída com base no MicroStation e integrado com o ProjectWise da Bentley - ligação entre o banco de dados de facilities, projetos e demais documentos - (Khemlani). Ferramentas associadas ao BIM da Bentley - Bentley Architecture, ProjectWise, Bentley Electrical e outros complementares as informações do modelo são compartilhadas com a Bentley Facilities. (WIKIPEDIA) No entanto, ambas as ferramentas precisam que o modelo BIM esteja atualizado, sendo este o maior impasse para o desenvolvimento de aplicações CAFM vinculadas ao modelo BIM.

11 6 CONCLUSÃO A partir da experiência de elaboração de manuais do proprietário e da revisão de literatura sobre sistemas e tecnologia CAFM, foi possível estabelecer uma possível ligação entre os dois processos, visto que, os recursos de banco de dados, peças gráficas de as built e informações técnicas são comuns aos dois sistemas, sendo que o Manual do Proprietário como é conhecido atualmente é um meio estático de informações, e o Sistema de CAFM apresenta a possibilidade de ser atualizado continuamente, na medida em que as informações são modificadas na edificação, que em função do uso está sempre em mudança de estado. Além disto, empreendimentos como hospitais e outros, apresentam baixa tolerância a falhas e exigem soluções efetivas em curtíssimo prazo. São grandes as vantagens de utilização desta tecnologia na elaboração do manual: se propõe a manter atualizadas as informações para conservação da edificação; redução dos custos operacionais pela rápida tomada de decisões; prolongamento da vida útil dos equipamentos gerenciamento da manutenção; manter atualizado o banco de dados alfanuméricos, a satisfação do cliente e usuário do imóvel e além de todos estes itens pontuados vale salientar que este é um recurso que facilita o cumprimento das normas e padrões de segurança estabelecidos a partir da manutenção de vários elementos diretamente associados a possíveis tragédias ocorridas. Com relação à tecnologia BIM, existe o entrave da atualização dos dados alfanuméricos e gráficos do modelo, para posterior aproveitamento na elaboração de facilities como apoio à etapa de uso e operação do edifício. Como o paradigma BIM ainda está em fase de implementação no Brasil, destaca-se esta dificuldade de continuidade do trabalho de FM na etapa final e mais importante. Enquanto estas questões estão sendo amadurecidas no contexto BIM, a tecnologia FM cresce a cada dia, mesmo que em plataformas tradicionais de desenho. Neste sentido, sair do modelo de manual do proprietário em formato para impressão, já é um grande avanço na eficiência e eficácia dos processos. AGRADECIMENTOS A autora registra o agradecimento ao Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico CNPq pelo período concedido de bolsa DTI-C do Programa de Encomendas MCT/FINEP COENG, em apoio ao projeto de Tecnologias da Informação e Comunicação aplicadas à Habitação de Interesse Social. REFERÊNCIAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5.674: Manutenção de Edificações Procedimentos. Rio de Janeiro: 1999.

12 . NBR : Manual de operação, uso e manutenção das edificações conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. Rio de Janeiro: BRASIL. Código Civil Lei de 10 de jan Institui o Código Civil. Disponível em: < Acesso em: mar Código de Defesa do Consumidor Lei de 11 set Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: < Acesso em: mar Khemlani, Lachimi. BIM FOR FACILITIES MANAGEMENT, AECbytes, Setembro, Disponível em: < Acesso em: mar WIKIPEDIA. Facility Management. Disponível em: < Facility_management>. Acesso em: ago Bentley Systems. Disponível em: < Acesso em: mar 2013.