GESTÃO DE RISCOS EM NEGÓCIOS DE INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO

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Luana Morais Belmonte
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2 GESTÃO DE RISCOS EM NEGÓCIOS DE INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO Ciclo imobiliário; Cenários; Riscos; Gestão do ciclo e mitigação de riscos; Exemplo / Estudo de caso; A Laguna.

3 CICLO IMOBILIÁRIO Ciclo longo (>5 anos) + prazo pós entrega (relacionamento); Grande dependência de financiamentos (produção) e linhas de crédito (consumidor); Sensível à oscilações econômicas / crises mundiais; Oscilação com influência direta no preço final do produto (barganha cliente ou valorização), preço de insumos, mão de obra (disponibilidade para barganha construtor ou falta de fornecedores); Risco entre data base orçamento e data execução (orçar na baixa e executar na alta);

4 CICLO IMOBILIÁRIO

CICLO IMOBILIÁRIO PARAMÉTRICO PROJETO BÁSICO

5 CICLO IMOBILIÁRIO PARAMÉTRICO PROJETO BÁSICO PROJETO LEGAL PROJETO EXECUTIVO PROJETO PRODUÇÃO (LO) RETRO ALIMENTAÇÃO Inteligência de Mercado/ Prospecção Concepção de Produto / Aprovação Marketing/ Comercialização Engenharia/ Construção Pós Entrega Incorporação Engenharia

6 CENÁRIOS Nov/2009 Atualmente...

7 ANTES DA CRISE Alta velocidade de vendas (VSO); Investimento Imobiliário; Ganho de preço / Valorização do Produto; Oscilação da Margem compensada pelo preço (mascaravam os erros);

8 ANTES DA CRISE

9 ANTES DA CRISE

10 MOMENTOS ATUAIS - CRISE Baixa velocidade de vendas (VSO); Cliente mais seletivo (decisão mais lenta); Margens mais baixas / aumento do risco; Aumento em distratos.

11 MOMENTOS ATUAIS - CRISE

12 MOMENTOS ATUAIS - CRISE

13 RISCOS Custo de Construção; Prazo de Obra; Qualidade / Imagem; NBR 15575; SSTMA (Segurança do Trabalho); Velocidade de Vendas; Financiamento à Produção; Inadimplência; Crédito; Distratos; Estoque.

14 RISCOS ENGENHARIA Custo de Construção; Prazo de Obra; Qualidade / Imagem; NBR 15575; Financiamento à Produção; SSTMA (Segurança do Trabalho). INCORPORAÇÃO Velocidade de Vendas; Inadimplência; Crédito; Distratos; Estoque.

15 RISCOS ENGENHARIA Custo de Construção; Prazo de Obra; Qualidade / Imagem; NBR 15575; Financiamento à Produção; SSTMA (Segurança do Trabalho). INCORPORAÇÃO Velocidade de Vendas; Inadimplência; Crédito; Distratos; Estoque. Maiores possibilidades de ação e mitigação dos riscos.

16 GESTÃO DO CICLO E MITIGAÇÃO DOS RISCOS Incorporação x Engenharia / Incorporação + Engenharia; Desenvolvimento de Produto em conjunto com Desenvolvimento Técnico; Engenharia à Montante / Antecipação dos estudos técnicos das disciplinas, logística de canteiro, segurança do trabalho, etc; Opções construtivas para todas as disciplinas, analisando as vantagens e desvantagens de cada uma delas antes de tomar a decisão por alguma de forma isolada ou por ser o padrão da Construtora ;

17 GESTÃO DO CICLO E MITIGAÇÃO DOS RISCOS Certificações Ambientais / Impactos / Diferenciais; Envolvimento da equipe de obra ao longo do desenvolvimento (se possível Laguna 6 a 8 meses); Participação / envolvimento de fornecedores de material e mão de obra na fase do desenvolvimento Técnico; Assertividade no prazo pactuado;

18 GESTÃO DO CICLO E MITIGAÇÃO DOS RISCOS Busca por sistemas racionalizados; Foco em produtividade; Diminuir a quantidade de funcionários no canteiro (custo canteiro / riscos trabalhistas e segurança do trabalho); Estudo logístico para todas as fases da obra;

GESTÃO DO CICLO E MITIGAÇÃO DOS RISCOS BIM:

Resultados / Margem do negócio (Ex: TIR, VPL,

19 GESTÃO DO CICLO E MITIGAÇÃO DOS RISCOS BIM: Compatibilização, Planejamento e Orçamento; Folder / Imagens, pós ou em conjunto com Desenvolvimento Técnico, emissão PL, PB; Resultados / Margem do negócio (Ex: TIR, VPL, ML) fazendo parte da meta da Incorporação e Construção;

20 GESTÃO DO CICLO E MITIGAÇÃO DOS RISCOS RISCO DESENVOLV. DE PRODUTO + DESENVOLV. TÉCNICO

21 GESTÃO DO CICLO E MITIGAÇÃO DOS RISCOS

22 EXEMPLO DEFINIÇÃO DAS VEDAÇÕES DE UM EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL Estudo deve ser na fase de concepção e elaboração dos projetos iniciais (a decisão pelo tipo de bloco não pode estar no canteiro); NBR / desempenho térmico e acústico; Certificação ambiental (LEED, AQUA ); Impacto direto em outras disciplinas e possibilidades de ganhos (estrutura e fundação); Envolvimento de potenciais fornecedores (homologação, ensaios, logística de obra, etc).

Forro e fundo abas: Pintura cor Azul Surreal / Dulux 30BB 45/015.

23 FACHADA COM COR ESCURA Torre: Massa raspada, SWD#20 (Spray Wall Desempenado #20) cor Cinza Nobre / Dulux 30BB 10/019. Forro e fundo abas: Pintura cor Azul Surreal / Dulux 30BB 45/015. Embasamento: Massa raspada, SWD#20 (Spray Wall Desempenado #20) cor Sierra / Dulux 30YY 20/029

24 PLANTA PAVTO TIPO (4 UNID/ANDAR 145M²) Alvenaria 19 Alvenaria 14 Alvenaria 09 Shaft/Drywall

25 PREMISSAS PARA ESCOLHA DO TIPO DO BLOCO Bloco de Concreto ou Bloco Cerâmico (?); Custo (R$); Produtividade; Racionalização; Logística; Conforto térmico NBR e AQUA Conforto acústico

26 PREMISSAS PARA ESCOLHA DO TIPO DO BLOCO Carga nas fundações. ALVENARIA COM BLOCO DE CONCRETO TORRE CARGA (tf) TOTAL ALVENARIA COM BLOCO CERÂMICO TORRE CARGA (tf) TOTAL Alívio = 3,602% estacas hélice blocos de fundação ECONOMIA (R$) mão de obra concreto aço TOTAL R$ ,85

27 PREMISSAS PARA ESCOLHA DO TIPO DO BLOCO Custo dos blocos de Concreto (Oterprem). BLOCO DE CONCRETO tipo quantidade R$ unit R$ TOTAL 9 x 19 x , ,00 9 x 19 x , ,00 9 x 19 x , ,00 9 x 19 x , ,00 14 x 19 x , ,00 14 x 19 x , ,00 14 x 19 x , ,00 14 x 19 x , ,00 19 x 19 x , ,00 19 x 19 x , ,00 19 x 19 x , ,00 19 x 19 x TOTAL 0, , ,00

28 PREMISSAS PARA ESCOLHA DO TIPO DO BLOCO Custo dos blocos Cerâmicos (Gresca). Economia = R$ 3.676,60 BLOCO CERÂMICO tipo quantidade R$ unit R$ TOTAL 9 x 19 x , ,00 9 x 19 x , ,20 9 x 19 x , ,00 9 x 19 x , ,20 14 x 19 x , ,00 14 x 19 x , ,00 14 x 19 x , ,00 14 x 19 x , ,00 19 x 19 x , ,00 19 x 19 x , ,00 19 x 19 x , ,00 19 x 19 x TOTAL 0, , ,40

29 PREMISSAS PARA ESCOLHA DO TIPO DO BLOCO Desempenho Térmico: NBR ítem 11 Crítico: Fachadas com alvenaria e = 14 cm / Legalização (recuos). Cores escuras para FACHADA α > 0,6 / CT > 130 (Capacidade Térmica) U < 2,5 W/m².k (Transmitância / Condutividade Térmica) Simulações das vedações: Bloco de concreto CT = 161 U = 2,64 W/m².k Bloco Cerâmico CT = 142 U = 2,44 W/m².k

30 PREMISSAS PARA ESCOLHA DO TIPO DO BLOCO Simulação em software:

31 PREMISSAS PARA ESCOLHA DO TIPO DO BLOCO Desempenho Acústico: NBR ítem 12. Crítico: Fachadas com alvenaria 14 cm e divisa de unidades por dormitórios. FACHADA exigências NBR Rw > 40 db AQUA HQE nível mínimo Rw > 35 db AQUA HQE nível intermediário Rw > 40 db AQUA HQE nível superior Rw > 45 db Simulações das vedações: (nível de ruído classe II, conforme relatório acústico) Bloco de concreto Rw = 46 db Bloco Cerâmico Rw = 40 db

32 PREMISSAS PARA ESCOLHA DO TIPO DO BLOCO Simulação em software:

33 PREMISSAS PARA ESCOLHA DO TIPO DO BLOCO VEDAÇÃO DE DIVISA DE UNIDADES PELO DORMITÓRIO exigências NBR Rw > 50 db AQUA HQE nível mínimo Rw > 50 db AQUA HQE nível intermediário Rw > 55 db AQUA HQE nível superior Rw > 60 db Simulações das vedações: (considerando nível de ruído classe II, conforme relatório acústico) Bloco de concreto cheio* Rw = 53 db Bloco Cerâmico cheio* Rw = 50 db * 2 vedações por pavimento

34 PREMISSAS PARA ESCOLHA DO TIPO DO BLOCO Simulação em software:

35 POTENCIAIS FORNECEDORES PRODUTO / FÁBRICA / PROCESSO

36 POTENCIAIS FORNECEDORES PRODUTO / FÁBRICA / PROCESSO

37 POTENCIAIS FORNECEDORES DISTÂNCIA À OBRA FORNECEDOR KM TEMPO JUNDIAÍ 53 km 51 minutos

38 POTENCIAIS FORNECEDORES DISTÂNCIA À OBRA FORNECEDOR KM TEMPO JUNDIAÍ 53 km 51 minutos ITÚ 97 Km 1h 18 min

39 ESTUDO LOGÍSTICO OPERAÇÃO CANTEIRO

40 ESTUDO LOGÍSTICO OPERAÇÃO CANTEIRO

ESTUDO LOGÍSTICO OPERAÇÃO CANTEIRO Diretriz de não parar nenhum caminhão na rua nessa Fase; Local para descarga dos blocos de vedação; Local para

41 ESTUDO LOGÍSTICO OPERAÇÃO CANTEIRO Diretriz de não parar nenhum caminhão na rua nessa Fase; Local para descarga dos blocos de vedação; Local para descarga de aço; Local para silos de argamassa; Local para descarga noturna de transição; Balança de concreto; Central de moldagem de corpos de prova; Lava rodas.

42 LAGUNA CONSTRUTORA E INCORPORADORA Curitiba PR; Empreendimentos Residenciais, Comerciais e Hoteleiros; Segmento alta renda; Foco em Inovação, Diferenciação e Sustentabilidade.

43 LAGUNA CONSTRUTORA E INCORPORADORA MISSÃO Desenvolver ativos imobiliários diferenciados, com orientação de qualidade e posicionamento premium, gerando valor para os acionistas, colaboradores, clientes e sociedade em geral. VISÃO Ser percebida como uma marca de referência em empreendimentos imobiliários diferenciados no sul do Brasil em 10 anos. FILOSOFIA Sempre Diferente.

44 LAGUNA CONSTRUTORA E INCORPORADORA

45 LAGUNA CONSTRUTORA E INCORPORADORA

46 LAGUNA CONSTRUTORA E INCORPORADORA

47 LAGUNA CONSTRUTORA E INCORPORADORA

48 LAGUNA CONSTRUTORA E INCORPORADORA O LLUM é o primeiro empreendimento residencial do Brasil a receber a Pré-certificação Internacional de Sustentabilidade LEED GOLD.

49 OBRIGADO! FABIO GIAMUNDO (41)

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