UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES PÓS-GRADUAÇÃO LATO SENSU PROJETO A VEZ DO MESTRE

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1 UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES PÓS-GRADUAÇÃO LATO SENSU PROJETO A VEZ DO MESTRE RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR E CONSTRUTOR A LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Por: Rosiane Venâncio de Castro Orientador Prof. Dr. Willian Rocha Rio de Janeiro 2010

2 UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES PÓS-GRADUAÇÃO LATO SENSU PROJETO A VEZ DO MESTRE 2 RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR E CONSTRUTOR A LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Apresentação de monografia à Universidade Candido Mendes como condição prévia para a conclusão do Curso de Pós-Graduação Lato Sensu em Direito nas Relações de Consumo. Por: Rosiane Venâncio de Castro.

3 AGRADECIMENTOS 3 Ao meu bom Deus acima de todas as coisas, pela força e determinação que me tem concedido. A minha adorável mãezinha que sempre me ensinou a lutar pelos meus idéias, e nunca desistir dos mesmos, seja em qualquer fase da vida.

4 DEDICATÓRIA 4 dedico este trabalho aos meus professores do curso IAVM, com maior carinho pela atenção despendida, ao meu orientador professor Willian Rocha. Vai também à homenagem aos meus adoráveis sobrinhos.

5 RESUMO 5 A preocupação com a tutela dos consumidores se deu no início da Revolução Industrial, em meados do século XIII. Naquela época houve consideráveis mudanças nas relações sociais. O Estado foi obrigado intervir nas relações de consumo, pois havia uma enorme desigualdade nessas relações. Assim, visando à proteção desses consumidores, foi promulgado com amparo no art. 5º XXXII, art. 170, inciso V, bem como no art. 48 das disposições transitórias o Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/90, considerado um dos melhores do mundo, o CDC veio traçar consideráveis inovações no campo das relações de consumo, reconhecendo o consumidor como parte vulnerável nas relações consumeristas. A proteção do consumidor tem início na fase pré-contratual, quando apenas existe uma expectativa de consumo, prolongando-se até a fase posterior da execução do contrato, ou seja, além do prazo de garantia. Isto porque, o incorporador/construtor deve responder pela segurança e qualidade da obra. Não obstante, o prazo de garantia começa a fluir a partir da entrega das chaves ao adquirente. Importa esclarecer, que a responsabilidade do incoporador/construtor é objetiva, isso implica, que ao provocar um prejuízo para o consumidor pela má execução do contrato, eles terão que responder independentemente de culpa. A propósito, nas incorporações imobiliárias, respondem solidariamente pelos defeitos da construção o incorporador e o construtor. O primeiro por ser o contratante, o segundo, não só em razão da garantia legal imposta por questão de ordem pública, mas, também, por ser o substituto do incorporador na execução do contrato de construção.

6 METODOLOGIA 6 Quando resolvi me aprofundar no campo da Responsabilidade Civil, procurei um autor, que em minha opinião, fosse uma referência no assunto. Assim, após folhear várias obras, decidi pela que mais alcança, de uma maneira didática e precisa, o profissional iniciante. A obra de Sergio Cavalieri Filho, em seu Programa de Responsabilidade Civil, muito me ajudou a entender o assunto. Ressaltando que o considero um dos melhores autores no campo da Responsabilidade Civil. Pesquisei vários autores na Biblioteca do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, obtive cópia de várias obras, como José Aguiar Dias, Silvio de Salvo Venosa, Carlos Roberto Gonçalves, Melhim Namem Chalhub, Carlos Pinto Del Mar. Também comprei as obras de Luiz Cláudio Silva/Karla Dagma Cerqueira Barroco e Claudia Lima Marques, a fim de obter uma base mais profunda no tema escolhido. Pesquisei Artigos sobre a Evolução Histórica da Responsabilidade Civil no Brasil. Enfim, procurei me aprofundar em cada assunto aqui apresentado. Espero conseguir alcançar o fim objetivado de uma forma coerente e explicita.

7 SUMÁRIO 7 INTRODUÇÃO CAPÍTULO I - Evolução Histórica da Responsabilidade Civil Da responsabilidade civil contratual Da responsabilidade civil extracontratual CAPÍTULO II - Incorporação Imobiliária algumas considerações CAPÍTULO III Da Responsabilidade Civil do construtor e do incorporador Responsabilidade do construtor Obrigação de resultado do construtor Responsabilidade do Incorporador Obrigação do incorporador Solidariedade entre o incorporador e o construtor CAPÍTULO IV - Breve Enfoque do surgimento do Código de Defesa do Consumidor no Brasil CAPÍTULO V - Incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de incorporação imobiliária Incidência do Código de Defesa do Consumidor quanto á segurança e qualidade da obra Do prazo de garantia estabelecido no art. 618, do código civil/ DO PRAZO PRESCRICIONAL PREVISTO NO ART. 27 DO CDC EM CONSONÂNCIA COM O ART. 205 DO CC/ CONCLUSÃO BIBLIOGRAFIA CONSULTADA ANEXOS... 35

8 INTRODUÇÃO 8 O presente trabalho tem por escopo dirimir dúvidas com relação à existência ou não da solidariedade entre incorporador e construtor nas incorporações imobiliárias. A oportunidade não seria a melhor, senão pelo grande desenvolvimento imobiliário que tem ocorrido nos tempos modernos. A luz do Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/90, o incorporador e o construtor são considerados fornecedores de serviço. Isso implica em que toda as vezes que houver prejuízo decorrentes de defeitos no imóvel, seja pela não aplicação de uma mão de obra especializada, seja pelo uso inadequado de materiais utilizados, o prejudicado deverá se calcar nesse Ordenamento, tendo em vista que o CDC foi elaborado para nortear as relações consumeristas. Como bem destaca o ilustre desembargador Sergio Cavalieri Filho, que [...] O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo, respondendo pela qualidade e segurança dos mesmos. Daí infere-se o nítido caráter contratual da relação que existe entre o incorporador/construtor com o adquirente de uma unidade imobiliária. Muitos autores têm discorrido a respeito da responsabilidade civil do incorporador/construtor, porém, muitas dúvidas ainda pairam sobre esse tema tão difundido em nossos Tribunais, haja vista, por ser o tema de suma importância em uma sociedade capitalista. Assim, procurarei em poucas palavras trazer a baila, alguns temas controvertidos, como por exemplo, o prazo para se pleitear a reparação dos danos decorrentes dessa relação.

9 Capítulo I 9 Evolução Histórica da Responsabilidade Civil. O desenvolvimento da sociedade e o mundo capitalista têm exigido progressivamente modificações no campo da responsabilidade civil. Durante milênios o dano foi repudiado pelo lesado e a maneira de se combatêlo foi se transformando com o passar do tempo, culminando assim, para o agente causador do dano, o dever de repará-lo. Assim já se pronunciava o mestre José de Aguiar Dias: "Os novos inventos, a intensidade da vida e a densidade das populações aproximam cada mais os homens, intensificando sua relações, o que acarreta um aumento vertiginoso de motivos para a colisão de direitos e os atritos de interesse, do que surge a reação social contra a ação lesiva, de modo que a responsabilidade civil tornou-se uma concepção social, quando antes tinha caráter individual. (2006) Nos primórdios o ofendido reagia ao dano de maneira brutal, através de atos violentos contra o agente causador do dano, movido quase que por instinto. Os danos e prejuízos eram assim compensados de forma animalesca, era a chamada vingança privada. O Código de Hamurabi, dois milênios a.c. e o Código de Manu, no século XIII a.c., previam sanções baseadas na Leia de Talião, aos quais consagravam o princípio do olho por olho, dente por dente, estabelecendo que o ofendido pudesse causar ao agente responsável pelo dano, o mesmo mal ao qual fora exposto. Nessa época não havia distinção entre a responsabilidade civil da penal, podendo se afirmar que a primeira evoluiu da segunda. Também não se levava em consideração o elemento culpa, o qual era absolutamente irrelevante para se caracterizar a responsabilidade do agente.

10 10 Com o surgimento da Lei das XII tábuas, cerca do ano 450 a.c., época em que o Ocidente passa a desfrutar de um ordenamento onde se procura estipular responsabilidades e delimitar sanções, tendo em vista que os sacerdotes, e os magistrados eram os únicos interpretes dos costumes e dos preceitos religiosos, os plebeus proclamam por uma Lei escrita, a qual contemple em igualdade entre os patrícios e os plebeus, propondo a fixação de valores a serem restituídos pelos agentes causadores dos danos as suas vítimas. Cumpre ressaltar, que no Código de Manu e na Lei das XII Tábuas, a responsabilidade era objetiva, a qual pendia da verificação da existência da culpa pelo agente. É com a Lei de Aquilia que veio despontar um princípio geral da reparação do dano, sendo dessa época as primeiras noções de culpa. Dotada de um rigor processual extremado, ela veio cristalizar a idéia de reparação pecuniária do dano, estabelecendo as bases da responsabilidade extracontratual e criando uma forma pecuniária de indenização do prejuízo. É a responsabilidade civil ganhando traços subjetivos. Fundamentado nos conceitos e ensinamentos do Direito romano, foi promulgado em o Código Francês, também chamado de Código Napoleônico. É de suma importância mencionar, que esse Código serviu de ponto de partida das várias legislações vigentes, inclusive no Brasil, causando grande influência em nosso Direito Civil, mais precisamente no tange a responsabilidade civil. Ressalte-se que desde o seu surgimento, foi possível distinguir a responsabilidade civil da penal. Pelo Código Napoleônico os elementos da responsabilidade civil são a conduta do agente (comissiva ou omissiva), a culpabilidade em seu sentido amplo, o nexo causal e o dano. Nessa concepção criou-se a idéia de que a comissão ou omissão gerariam o dever de indenizar para o agente, caso

11 11 origina-se em um dano ao ofendido. Seguindo esse contexto foi instituída a culpa in abstrato e também a distinção da responsabilidade contratual da extracontratual. A primeira situa-se no âmbito da inexecução da obrigação e com o dever de cumprir o pactuado. A segunda também denominada responsabilidade Aquiliana, consiste no desrespeito ao direito alheio e às normas que regem a conduta humana. A responsabilidade civil em nosso Código Civil de 1916 era totalmente subordinada ao Código Napoleônico, nesse contexto, o art. 159 do mesmo diploma legal, consagrou como regra geral a responsabilidade subjetiva, onde reza que Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano. Com a promulgação do Novo Código Civil Brasileiro de 2002, em seus arts. 186 e 927 caput manteve-se como regra a teoria da responsabilidade civil subjetiva, porém, com desenvolvimento industrial e tecnológico do mundo moderno houve um aumento de danos e prejuízos, ocasionando assim, o surgimento de outras teorias que buscam a total satisfação desses danos. Nesse aspecto, nasce a responsabilidade civil objetiva, onde não se exige a necessidade da comprovação da culpa, bastando que somente estejam presentes o dano e o nexo de causalidade. Apesar da responsabilidade civil subjetiva e da responsabilidade civil objetiva caminharem juntas em nosso ordenamento jurídico, aquela que antes era regra, hoje é exceção.

12 1.1- Da responsabilidade civil contratual. 12 A responsabilidade civil se origina da inexecução contratual. Pode advir tanto de um negócio jurídico bilateral quanto unilateral. Resulta, entretanto, de um ilícito contratual, ou seja, da falta de adimplemento no cumprimento de uma obrigação contratual. È uma infração a um dever especial estabelecido pela vontade dos contratantes, por tal motivo, decorre da relação obrigacional preexistente e pressupõe a capacidade de contratar. Ressalte-se que a responsabilidade civil contratual é o resultado da violação de um dever jurídico preexistente, ou melhor, de uma obrigação estabelecida entre os contratantes. Não obstante, nessa modalidade contratual, uma vez ocorrida a inexecução de uma das cláusulas estabelecidas no contrato, não será necessário provar a culpa do inadimplente para se obter a reparação por danos, basta ficar provado o inadimplemento. Sendo certo, que o ônus da prova competirá ao devedor, que por sua vez, para eximir-se do dever de reparar o dano à vítima, terá que demonstrar uma das excludentes de responsabilidade.

13 1.2- Da responsabilidade civil extracontratual. 13 A responsabilidade extracontratual também é conhecida como aquiliana. Ela resulta do inadimplemento normativo, ou seja, da prática de um ato ilícito resultante da violação de um dever fundado em um principio geral de direito, visto que não há vínculo anterior entre as partes, tendo em vista não existir uma relação contratual preexistente. Nesse diapasão conclui-se, que essa responsabilidade baseia-se na Lei. Uma vez configurada a lesão a um direito entre a vítima e seu agente, independe a existência de uma relação jurídica preexistente. Nessa modalidade, ao contrário da responsabilidade contratual, caberá a vítima provar a culpa do agente. Entretanto, para que subsista o dever de reparar o dano, é necessário estar presente, os pressupostos do dever de indenizar, tais como: a comissão ou omissão do agente, a relação de causalidade, a existência do dano, o dolo ou a culpa. Ressalte-se a responsabilidade extracontratual baseia-se na culpa do agente, o lesado deverá provar que o agente agiu com imprudência, imperícia ou negligência, a fim de que possa fazer jus à reparação.

14 Capítulo II 14 Incorporação Imobiliária algumas considerações. As incorporações imobiliárias são regidas pela Lei de 16 de dezembro de 1964, e são consideradas como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio. Cumpre notar que incorporação é toda atividade destinada a alienar frações ideais de um terreno, vinculando-se a unidades autônomas, sem edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, podendo ou não o incorporador também efetivar a construção do prédio. Segundo o art. 29, da mencionada Lei, considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações idéias de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob o regime condominial, ou que meramente aceite proposta para a efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Podemos concluir com a definição dos dispositivos em comento, que a incorporação imobiliária é um negócio jurídico, ao qual uma das partes, denominada como incorporadora, assume a obrigação de promover e realizar a venda fracionada das unidades autônomas a uma ou mais pessoas, físicas ou jurídicas, que ao adquiri-las, assumem a obrigação de pagar o preço

15 15 estipulado, a vista ou a prazo de acordo com o que fora avençado pelos contratantes. Cumpre esclarecer, que conforme preceituado no art. 32 da Lei 4.561/64, o incorporador somente poderá negociar sobre as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os documentos elencados em suas alíneas. Registre-se que o prazo para averbação da documentação e iniciada a incorporação é de 180 dias. Ainda com relação ao art. 32 da Lei 4.561/64, alíneas d e g, o incorporador será responsável por qualquer dano resultante da inexecução ou má execução da obra. Em sendo assim, uma vez constata que a obra foi executada com vícios de construção, seja pela má qualidade dos matérias empregados, seja pela falta de conhecimento técnico, o incorporador responderá solidariamente com o construtor pelos prejuízos causados ao adquirente. A incorporação imobiliária envolve uma relação jurídica entre varas pessoas, físicas ou jurídicas, daí surge à responsabilidade civil para cada uma das pessoas envolvidas no contrato. Frise-se que o incorporador responde pelo empreendimento até o seu término, construção e venda. Apesar de a construção ser de responsabilidade do construtor, o incorporador irá responder solidariamente com aquele, pelos prejuízos causados aos adquirentes das unidades, portanto, sujeitos aos preceitos estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista tratar-se de relação de consumo, onde o incorporador terá que responder pelos atos do construtor, cabendo-lhe Ação de regresso contra o mesmo, é o que se extrai do art. 43, inciso II e IV da Lei em comento.

16 CAPITULO III 16 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR E DO INCORPORADOR Responsabilidade do construtor. O construtor tem obrigação de resultado porque se obriga pela boa execução da obra. A responsabilidade contratual decorre do contrato de empreitada. Na prestação de serviços tem-se o serviço em si, na empreitada, busca-se o resultado. No resultado de prestação de serviço, quem fiscaliza as diferentes etapas da obra é o locatário, o dono da obra, cabendo ao empreiteiro a fiscalização da obra e suportar os riscos dela decorrentes. O empreiteiro pode obrigar-se a fornecer os materiais e o trabalho, ou somente este. Segundo Cavalieri (2009, pág. 345), daí a clássica distinção entre empreiteiro de materiais e execução e empreiteiro de lavor Obrigação de resultado do construtor. A responsabilidade do construtor é de resultado, como dito alhures, porque se obriga pela boa execução da obra e garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para o qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos, que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantia (ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiros (não cabe fortuito interno).

17 17 Seguindo lições do mestre Mário Moacyr Porto, A obrigação que o construtor assume em face da lei e o contrato, é de fim ou de resultado, e não apenas, uma obrigação de meio de prudência e diligência. O seu compromisso não é apenas de executar os trabalhos da construção, mas executálos de modo satisfatório, de maneira que a obra contratada seja sólida, segura e funcional nos termos de ajuste. Consequentemente, se o dono da obra argúi defeito dentro do prazo de garantia, cabe ao construtor o ônus de provar a improcedência da reclamação, ou provando que os defeitos ocorreram por força de causa estranha, não havendo uma relação de causalidade entre o defeito ou defeitos constatados e a execução dos trabalhos de construção. (apud Cavalieri 2009, p. 346) 3.5- Responsabilidade do Incorporador. O incorporar tem a obrigação de entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo (art. 32, d, e g, da lei 4.591/64 bem como art. 43, II e IV). Assim, a responsabilidade do incorporador decorre da própria lei. Ele assume obrigação de fazer; dessa forma não pode escusarse da responsabilidade dizendo-se mero intermediário. Responde o incorporador por dano que resulte da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação entrega retardada, construção defeituosa, inadimplemento total isso porque é ele quem figura no pólo da relação contratual oposto àquele em que se coloca o adquirente da unidade autônoma. O construtor não se exime porque tem responsabilidade legal, de ordem pública, de garantir a solidez e segurança da obra em benefício de seu dono e da incolumidade coletiva. Observe-se que o incorporador se faz substituir ao construtor, e Aguiar Dias, (Apud Cavalieri, 2009), diz que quem se faz substituir na execução de uma tarefa é responsável, juntamente com o substituto, pelos danos que

18 18 este vier a causar, quer decorram de falta contratual, quer de falta delitual, desde que relacionados com o exercício da substituição Obrigação do incorporador. O incorporador tem a obrigação de entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e memorial descritivo, conforme prelecionado no art. 32, alíneas d e g, da Lei 4.561/64. Frise-se que a demora na entrega da obra, configura mora do devedor e consequentemente, este estará obrigado a indenizar aquele que sofreu prejuízos decorrentes da mora ou inadimplemento. Oportuno esclarecer, que o incorporador poderá também ser o construtor ou contratar terceiros para a execução da obra, sendo certo, que quando a construção for executada pelo regime de empreitada, não estará o incorporador isento de responsabilidade, pois é dele a responsabilidade pelo empreendimento, respondendo o mesmo por qualquer dano resultante da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação. Assim, não sendo executada a obra ou executada com vícios de construção ou má qualidade dos materiais utilizados, deverá o incorporador ser responsabilizado solidariamente com o construtor pelos prejuízos causados aos adquirentes. Segundo lições do ilustre desembargador Sérgio Cavalieri Filho, [...] a responsabilidade do incorporador, sem falar no contrato, decorre da própria lei, que, por sua clareza, dispensaria maiores considerações. Ele assume a obrigação de fazer, cujo último ato é a entrega de uma ou várias unidades construídas e correspondentes a frações idéias do terreno em se erguem e assentam. (FILHO, Sergio Cavalieri, 2009, pag. 357). Segundo Caio Mario (apud Cavalieri, 2009, p. 357), quem contrata uma incorporação, tem de guardar fidelidade ao prometido, e não pode, unilateralmente, fugir dos termos avençados. Dentro da filosofia da Lei de Incorporações, é a chave do empreendimento, ao qual se vincula em caráter permanente.

19 3.7 Solidariedade entre o incorporador e o construtor 19 De há muito está pacificado na doutrina e na jurisprudência que, o incorporador e construtor respondem solidariamente pelos danos causados aos adquirentes das unidades pactuadas. Segundo entendimento do desembargador Sérgio Cavalieri Filho, in verbis: Em nada altera esta conclusão o fato de ter sido a construção cometida ao construtor. O incorporador continua responsável porque é o contratante. Responde também o construtor, porque é causador direto do dano, e tem responsabilidade legal, de ordem pública, de garantir a solidez e segurança da obra em benefício do seu dono e da incolumidade coletiva, conforme já demonstrado (2009, p. 357) Partindo dessa premissa, pressupõe-se, que a conduta do incorporador e, por extensão, do construtor, configura-se como violação da norma, suscetível de punição cível ou criminal, esta se dá na forma do que a lei expressamente define. De outro modo, caso tal conduta venha a violar direitos ou causar danos ao adquirente, o responsável está sujeito a indenizar o prejuízo, segundo os princípios do direito comum, que compreendem o dano emergente e o lucro cessante, incluindo, ainda, o dano moral. Dessa forma, quando o incorporador celebra contrato com o construtor, nada mais faz que estender-lhe a sua obrigação, passando ambos a ser responsáveis pela construção. Segundo Sergio Cavalieri Filho, O incorporador, na realidade, está apenas se fazendo substituir pelo construtor. E quem se faz substituir na execução de uma tarefa, pondera Aguiar Dias, [...] é responsável, juntamente com o substituto, pelos danos que este vier a causar, quer decorram de falta contratual, quer de falta delitual, desde que relacionados com o exercício da substituição. O mecanismo da substituição prossegue o Mestre, estabelece verdadeira identificação entre o cérebro ou direção, que orienta, e o braço que executa. O ato do dirigido é o ato do dirigente; o ato do substituto é ato do substituído. (apud Cavalieri, 2009, p. 358),

20 20 Nessa linha, tem-se que nas incorporações imobiliárias, respondem solidariamente pelos defeitos da construção o incorporador e o construtor. O primeiro por ser o contratante, o segundo, não só em razão da garantia legal imposta por questão de ordem pública, mas, também, por ser o substituto do incorporador na execução do contrato de construção.

21 Capítulo IV 21 Breve Enfoque do surgimento do Código de Defesa do Consumidor no Brasil. As relações de consumo durante décadas foram regidas por regramentos liberais que, diante das inúmeras desigualdades, ocorriam consideráveis prejuízos para o consumidor. Em decorrências dessas desigualdades e preocupado em conferir a proteção do consumidor, visando uma posição de igualdade, o Estado foi obrigado a intervir, instituindo normas de ordem pública e interesse social, que limitaram a liberdade de contratar, determinando no art. 5º da Constituição da República Federativa do Brasil, inciso XXXII, que o Estado promoverá na forma da Lei, a defesa do consumidor, bem como, no art. 170, inciso V, onde eleva a defesa do consumidor ao principio geral da ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios. Os direitos do consumidor são direitos estabelecidos constitucionalmente. A preocupação do Estado com o ideal implemento desses princípios, revela-se no art. 48 das disposições transitórias da Magna Carta, onde o constituinte estabeleceu prazo para a elaboração do Código de Defesa do Consumidor. Assim, foi instituída no Brasil, em 11 de setembro de 1990, a Lei 8.078, intitulada como Código de Defesa e Proteção do Consumidor, um dos maiores avanços para o Universo Jurídico no Brasil. Considerado um dos melhores do mundo, o CDC veio traçar consideráveis inovações no campo das relações de consumo, reconhecendo o consumidor como parte vulnerável nas

22 22 relações consumeristas. Como bem pondera Silvio de Salvo Venosa, in verbis: Segundo a nova ordem constitucional, a defesa do consumidor é um dos ditames básicos da ordem econômica. Trata-se de codificação moderna, na qual muitos de seus princípios são inovadores, mesmo se comparados com a ordem internacional. Os direitos do consumidor surgem como forma de proteção do individuo perante o desenvolvimento que as sociedades de consumo atingiram. A vulnerabilidade do consumidor é sua própria essência. (VENOSA, Silvio de Salvo, 2006, pag. 215) Nessa concepção, podemos destacar alguns conceitos e princípios básicos norteadores do direito consumerista, como por exemplo, o conceito de consumidor, disposto no art. 2º da mencionada Lei, onde dispõe que consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtos ou serviços como destinatário final. Assim podemos entender que o CDC considera como consumidor final, aquele que adquiri produtos ou serviços, desde que não esteja visando lucro com a sua aquisição, ou seja, se a aquisição desses produtos ou serviços não for para a revenda ou para fins profissionais, essa relação estará amparada pela Lei 8.078/90. Verificamos também, o conceito de fornecedor em seu art. 3º, caput, onde preconiza que fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. Extraímos com esse conceito, que será considerado fornecedor, somente as pessoas físicas ou jurídicas que ofertem produtos ou serviços, mediante a remuneração de sua atividade. Prevê ainda a Lei em comento, o princípio da inversão do ônus da prova, onde estabelece que o juiz deva aplicá-la segundo as regras de experiência, quando verificar a presença da verossimilhança das alegações do consumidor ou sua hipossuficiência técnica. Verificamos ainda, o principio da Boa fé Objetiva, que deve prevalecer em todos os contratos. Entende-se por

23 23 boa-fé objetiva, a honestidade, a transparência, a lealdade e a expectativa de que as partes ajam de acordo com os fins a que se destina o contrato, tendo em vista, não apenas a constatação por um dos contratantes de que está agindo de acordo com o seu direito, mas tão-somente, de que não está violando os direitos da outra parte. Feito essas considerações, observe-se, que sua principal finalidade não é privilegiar o sujeito que participa da relação de consumo é, contudo, estabelecer um equilíbrio entre as partes contratantes. Ao reconhecer a vulnerabilidade do consumidor, a mencionada Lei, coloca ao seu dispor institutos e instrumentos que garantirão as efetivas e integrais prevenção e reparação dos danos que por ventura possam ser causados pelo fornecedor de produtos ou serviços. Isso ocorre porque como dito alhures, suas normas são de ordem pública e de interesse social, versando sobre direitos indisponíveis, a ensejar a sua observância de ofício. Recaem, assim, sobre um tema que se considera direitos e garantias fundamentais do cidadão.

24 CAPÍTULO V 24 INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NOS CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. O incorporador e o construtor é um fornecedor de produtos ou serviços à luz do art.3, CDC, dispondo que fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. Podemos dizer com a leitura deste dispositivo, sem sombra de dúvidas, que a incidência do CDC não será afastada do âmbito da incorporação imobiliária. Como bem leciona o Mestre Sérgio Cavalieri Filho, ao comentar a definição de fornecedor, o seguinte: Quando ele vende e constrói unidades imobiliárias, assume uma obrigação de dar coisa certa, e isso é da essência do conceito de produto; quando contrata a construção dessa unidade, quer por empreitada, quer por administração, assume uma obrigação de fazer, o que se ajusta ao conceito de serviço. E sendo essa obrigação assumida com alguém que se posiciona no último elo do ciclo produtivo, alguém que adquire essa unidade imobiliária como destinatário final, para fazer dela a sua moradia e da sua família, está formada a relação de consumo que torna impositiva a aplicação do Código do Consumidor, porque as sua normas são de ordem pública. (2009, p. 359). E ainda o art. 12 do CDC, que se refere expressamente ao construtor, uma vez tratar-se especificamente da responsabilidade pelo fato do produto e do serviço. O dispositivo em comento reza que, o construtor como responsável, nas condições fixadas. Com isso, menciona o doutrinador Carlos Roberto Gonçalves, em sua obra Responsabilidade Civil, 8ª edição, editora Saraiva:

25 25 Percebe-se desde logo que os contratos de construção, em que o fornecedor desenvolva tal atividade, em benefício de pessoa física ou jurídica que utilize seus produtos ou serviços como destinatário final, tipificam-se perfeitamente, como relações de consumo. (2008, p. 419) Ressalva-se que o contrato de incorporação é regulamentado pela Lei 4.591/64, para os casos específicos, devendo incidir ainda o Código de Defesa do Consumidor particularmente, quanto à questão de realçar a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa fé objetiva. Dessa forma, os inúmeros instrumentos jurídicos de proteção ao consumidor, previstos no Código de Defesa do Consumidor, como inversão do ônus da prova, aplicação do sistema de cláusulas abusivas, entre outras, são perfeitamente aplicáveis. Assim, visualizada a relação de consumo, a vinculação do construtor ou incorporador, será no âmbito do Direito do Consumidor. Nessa concepção, devemos observar todos os deveres atinentes à contratação leal, respeitando a função social do contrato, a boa fé objetiva, bem como todos os deveres decorrentes do Código de Defesa do Consumidor, contidos no art. 6º do mesmo diploma legal, como por exemplo, o dever de informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, entre outros. Assim tem-se entendido, desde a entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor, as relações jurídicas entre as partes contratantes, dos contratos de incorporação imobiliária, as quais passaram a ser reguladas diretamente por esse diploma legal, sendo certo, que o Novo Código Civil terá aplicação subsidiária, desde que não contrarie norma ou principio da Lei em comento. Como vemos, a proteção aos direitos do consumidor nos contratos de incorporação imobiliária, tem início desde a fase pré-contratual, ou seja, quando ainda existe uma expectativa de consumo, disciplinando nos arts. 30 e 31º do CDC, a publicidade e a oferta feita pelo incorporador. Veda a

26 26 publicidade enganosa ou abusiva por força dos princípios da transparência e da boa-fé, princípios basilares nas relações consumeristas, e irá se estender até a fase posterior à contratação, indo além da entrega da obra. È o que veremos no item 8 deste capítulo. O Código de Defesa do Consumidor apresenta importante regra de hermenêutica em relação aos contratos de consumo, esclarece a douta Claudia Lima Marques, em sua obra intitulada Manual de Direito do Consumidor, 2ª edição, 2008, ed. RT. Conforme dispõe o art. 47 do CDC, que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. Embora a ilustre autora não mencione o contrato de incorporação imobiliária, ela ressalta que a regra da interpretação mais favorável ao consumidor incide em qualquer espécie de contrato firmado com o consumidor. Nessa concepção, é vedado à atividade do incorporador à prática de cláusulas abusivas, como as dispostas nos arts. 51 e 53 do CDC. Portanto, infere-se que uma obra que não estipular um prazo razoável para a entrega da obra, e quando da prorrogação injustificadamente, as cláusulas que estabelecem reajustes aleatórios, com base em índices a serem escolhidos pelo incorporador, cláusula de decaimento, dentre outras que não podem ser regidas pela autonomia da vontade dos contraentes, são plenamente repudiadas nas relações consumeristas Incidência do Código de Defesa do Consumidor quanto á segurança e qualidade da obra. Concluída e entregue a obra, subsiste a responsabilidade do incorporador/construtor, durante o prazo de 05 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. É o que se dispõe com a leitura do art. 6l8 do CC/02. Inclui-se na garantia qüinqüenal todo defeito que compromete a destinação do imóvel, pois a segurança também significa garantia de que a

27 27 construção serve ao fim a que foi destinada. Inclui o conceito de segurança também ao soco. O construtor não se exime ao dever de analisar o solo, para saber se este poderá receber uma construção, pois sua obrigação é analisar o terreno com toda a sua técnica; utilizando as formas legais e formais para que aquela obra tenha garantida sua solidez e segurança. Quando a lei fala em solidez e segurança do trabalho, devemos interpretar de uma maneira genérica, naqueles casos em que há risco de ruína da obra, e não somente nos casos em que há perigo de desabamento de teto, rompimento de paredes, pisos ou escadas também as infiltrações, vazamentos, quedas de blocos e de revestimentos. Com relação ainda a segurança da obra, os arts 12 e 14 do CDC, regulam a matéria decorrente do defeito do produto ou do serviço. Desta forma, o defeito da obra irá incidir a responsabilidade objetiva. Quanto à qualidade da obra, a lei se reporta ao material de baixa qualidade empregado em sua construção, bem como em quantidade insuficiente e a má técnica utilizada, a fim de que possa provocar sua ruína. Pois, como, mormente ocorre, no momento da entrega da unidade, esta pode parecer perfeita, vindo aparecer defeitos posteriores. Às vezes são vícios de pequeno monta, não comprometendo a estrutura da obra, entretanto, irá diminuir-lhe o valor e afeta sua utilidade. Observa Sérgio Cavalieri Filho, in vervis: A responsabilidade pelo vício do produto ou serviço decorre da falta de conformidade ou qualidade da coisa ou serviço com sua perspectiva de durabilidade e utilidade. Enquanto na responsabilidade pelo defeito da obra, por sua gravidade, visase a proteger a integridade pessoal do consumidor e dos seus bens, na responsabilidade pelo vício protege-se a equivalência entre a prestação e a contraprestação. (2009, p. 347) Assim, não sendo executada a obra ou executada com vícios de construção ou de qualidade do material empregado, contrariando o contratado, deve ser responsabilizado o incorporador, e a responsabilidade pode ser

28 28 exclusiva ou solidária com o construtor quando este também concorreu com culpa, pois toda relação contratual celebrada com o construtor se dá entre ele e o incorporador. Ao contrário do Código Civil/02, o Código de Defesa do consumidor não estabeleceu prazos fixos dentro dos quais os vícios de construção devem apresentar. Determina que a durabilidade e a utilidade do produto ou serviço devem corresponder ás expectativas do consumidor criadas pelo fornecedor; devem corresponder ao prazo normal e razoável de durabilidade do produto ou serviço. Se o defeito se manifestar dentro desse período, e não for decorrente do seu mau uso ou ainda, do desgaste normal do tempo, o fornecedor deve por ele responder DO PRAZO DE GARANTIA ESTABELECIDO NO ART. 618, DO CÓDIGO CIVIL/02. O prazo qüinqüenal estabelecido no art. 618 do CC/02, é um prazo de garantia pela solidez da obra, de matéria de ordem pública. A garantia por cinco anos significa que durante esse prazo, independentemente de ter que se provar a culpa do agente, haverá responsabilidade do construtor, pois como já mencionado, sua responsabilidade será objetiva. Ressalte-se por oportuno, que o prazo de 05 (cinco) anos previsto no caput do art. 618, é prazo de garantia pela solidez e segurança da obra. Assim, ocorrido um dano dentro desse prazo, o adquirente ainda terá o prazo prescricional de 10 anos, previsto no art. 205 do Código Civil/02, para o exercício da ação, a fim de exigir a indenização cabível. Portanto, no entendimento de Sergio Cavalieri Filho, o construtor, qualquer que seja a modalidade de construção (por empreitada, por administração ou por atividade própria), responde durante o prazo de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil/02, sem necessidade de se questionar sobre a culpa pela solidez e segurança da obra.

29 29 Se a obra assim realizada, apresentar vícios de solidez e segurança se entende que outro não pode ser o responsável pelos defeitos, senão o construtor. Contra ele milita uma presunção legal e absoluta de culpa, por todo e qualquer defeito de estabilidade na obra que venha a se apresentar dentro prazo de cinco anos, a contar da entrega da unidade ao proprietário. Respondendo, inclusive, pelos erros do projeto, enquanto não demonstrar a sua origem. Muito se discutiu sobre a natureza jurídica do prazo de cinco anos descrito no art. 618, do Código Civil/02. Mas generalizou-se que esse prazo não foi estabelecido para atender exclusivamente aos interesses do proprietário, mas também, e principalmente, ao interesse de toda a coletividade. Tratou-se de prazo imperativo, de ordem pública, não sendo possível deixar o construtor eximir-se, não podendo reduzir a uma cláusula contratual, portanto, não admite modificação entre as partes. Hoje já está pacificado que o prazo fixado no mencionado dispositivo é de garantia e não de prescrição. Assim, o prazo em questão não deriva da necessidade de certeza nas relações jurídicas, nem do propósito de impor penalidade ou punição ao titular responsável pela obra. O verdadeiro pretexto desse artigo é a deliberação de tornar efetiva a responsabilidade do construtor pela obra executada. Portanto, trata-se de garantia legal e de ordem pública, que durante cinco anos o construtor fica obrigado a assegurar a solidez e segurança da construção, respondendo por todos os prejuízos, vícios ou defeitos que se manifestem nesse período, podendo, ainda, ser responsabilizado por qualquer dano causado a terceiros. Entretanto, o prazo prescricional para solicitar a responsabilização do construtor, ou seja, o direito de ação por parte do adquirente do imóvel é de 10 (dez) anos, segundo o art. 205 do CC/02.

30 30 Quanto ao prazo decadencial estabelecido no parágrafo único do art. 618 do CC/02, é para o exercício do direito de ação em relação aos vícios e defeitos que a obra apresentar no período de cinco anos. Se ocorrer vários defeitos ou vícios nestes cinco anos, a cada novo defeito, terá um prazo de cento e oitenta dias para utilizar-se do direito de ação. Porém, esse prazo vale somente para o dono da obra em relação ao empreiteiro, não afetando a ação de terceiros contra o construtor DO PRAZO PRESCRICIONAL PREVISTO NO ART. 27 DO CDC EM CONSONÂNCIA COM O ART. 205 DO CC/02. Conforme estabelece o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, prescreve em (05) cinco anos a pretensão do consumidor que tem por objeto a reparação de danos causados pelo fato do produto ou serviço, cujo prazo começara a fluir a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. Por obvio, esse prazo se inicia do conhecimento do defeito e de sua autoria cumulativamente, e não a partir da aquisição do produto ou serviço. Isto porque, o início da contagem do prazo prescricional dá-se de modo flexível, estando intimamente ligado à garantia dos produtos e serviços, sendo certo que a contagem do prazo estabelecido no dispositivo em comento, passa a fluir após o prazo de garantia legal ou contratual. Oportuno esclarecer que a garantia legal é de caráter obrigatório, prevista no art. 24 do CDC, enquanto que a garantia contratual é de natureza complementar a legal, prevista no art. 50 do CDC. Dessa forma, havendo prazo de garantia contratual, contar-se-á de seu término o prazo para ingressar com o pleito, como disposto no art. 27 do CDC.

31 31 A prescrição é causa extintiva da pretensão do direito material pelo seu não exercício no prazo estipulado por lei. Em nosso ordenamento jurídico há distinção entre a decadência e a prescrição. Utilizando o critério mais divulgado para se fazer tal distinção, citando Agnelo Amorim Filho segundo o qual a prescrição extingue a ação, e a decadência extingue o direito. Como visto, o artigo 27 CDC, prescreve as questões especificadas na seção II do CDC, que trata da responsabilidade pelo fato do produto ou serviço. Entretanto, este prazo não é absoluto, pois, o STJ já se manifestou a respeito da utilização do prazo geral de 10 anos, disposto no art. 205 do CC/02. A combinação dos artigos 7º do CDC com o art. 205 do NCC/02, tem aplicação nas relações de consumo, especificamente no tema aqui abordado, tendo em vista que o art. 7º do CDC permitir a aplicação de normas inseridas em outro diploma legal, que seja mais vantajosa para o consumidor. É a chamada Teoria do diálogo das Fontes. Como bem pondera LEAL, Bruno Bianco, in verbis: A Teoria do Diálogo das Fontes, idealizada pelo Alemão Erik Jayme, e importada ao Brasil pela Profa. Claudia Lima Marques, prega, em apertada síntese, que as normas gerais mais benéficas supervenientes à norma especial, a qual foi concebida para dar um tratamento mais privilegiado a certa categoria, a esta deve preferir, em homenagem à coerência do sistema. Noutras palavras: se o legislador entendeu por bem dar um tratamento privilegiado a certa categoria, caso a norma geral, por conta de inovações não acompanhadas pela especial, se torne mais benéfica que aquela, certamente deverá ser aplicada ao caso, mesmo à revelia do que dispõe a norma especial ( Nesse entendimento, já está pacificado em nossos Tribunais, a utilização do prazo previsto no art. 205 do CC/02, como fundamento para aplicação do prazo mais favorável ao consumidor, considerando, portanto, a prescrição decenal prevista no mencionado dispositivo, para os casos de

32 32 responsabilidade civil do incorporador/construtor, ficando claro a necessidade da interação dos dispositivos legais mencionados, com o objetivo de uma ideal compreensão dos fatos e do direito do consumidor.

33 CONCLUSÃO: 33 Como vimos, o contrato de incorporação imobiliária deve ser interpretado concomitante com o Código de Defesa do Consumidor, em respeito aos princípios norteadores desse Ordenamento, com o fim precípuo de se preservar o equilíbrio das relações de consumo e o principio da boa fé objetiva que deve prevalecer em todos os contratos. Podemos ainda concluir, que a responsabilidade do incorporador/construtor será sempre objetiva, respondendo os mesmos independentemente de culpa, solidariamente, no prazo de garantia previsto no art. 618 do Código Civil/02. Ressalte-se que após o decurso do prazo qüinqüenal, nada obsta que o prejudicado exerça seu direito de pleitear em ação própria, a reparação de danos advinda da má execução do contrato, com respaldo no prazo geral prescricional previsto no art. 205 do CC/02. Nesse sentido, já está pacificado pela Súmula do STJ 194, prescreverá em, 20 anos a ação para se obter do construtor, indenização por defeitos na obra.

34 BIBLIOGRAFIA CO SULTADA 34 BENJAMIN, Antonio Herman V; MARQUES, Claudia Lima; BESSA, Leonardo Roscoe, Manual de Direito do Consumidor, 2ª ed. Revista, atualizada e ampliada, São Paulo, Revista dos Tribunais, 2008; CHALHUB, Melhim, Namem, Da Incorporação Imobiliária, 2ª ed. Revista e Atualizada, Rio de Janeiro, Renovar, 2005; DEL MAR, Carlos Pinto, Falhas, Responsabilidades e Garantias na Construção Civil, São Paulo, ABDR, 2007; DIAS, José de Aguiar, Da Responsabilidade Civil, 11ª ed. Rio de Janeiro, Renovar, 2006; GONÇALVES, Carlos Roberto, Responsabilidade Civil, 8ª ed. Rio de Janeiro, Saraiva, 2008; FILHO, Luiz Paulo da Silva Araújo, Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 2ª ed. Revista e Atualizada, Rio de Janeiro, Saraiva, 2008; FILHO, Sergio Cavalieri, Programa de Responsabilidade Civil, 8ª ed. Revista e Ampliada, São Paulo, Atlas, 2009; LEAL, Bruno Bianco, ( SILVA, Luiz Cláudio; BARROCO, Karla Dagma Cerqueira, Responsabilidade Civil, Teoria e Prática, 4ª ed. ampliada e atualizada, Rio de Janeiro, GZ Editora, 2009; VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil, Responsabilidade Civil, 6ª ed. São Paulo, Atlas, 2006;

35 JURISPRUDÊNCIAS: ( ) - APELACAO DES. SERGIO CAVALIERI FILHO - Julgamento: 22/11/ SEGUNDA CAMARA CIVEL RESPONSABILIDADE CIVIL DESABAMENTO DE PREDIO CONSTRUCAO DEFEITUOSA DANOS CAUSADOS A PROPRIEDADE VIZINHA DESVALORIZACAO DO IMOVEL RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR SOLIDARIEDADE DESCONSIDERACAO DA PERSONALIDADE JURIDICA C. DE DEFESA DO CONSUMIDOR Responsabilidade do incorporador/construtor. Defeitos da obra. Solidariedade passiva entre o incorporador e o construtor. Incidência do Código do Consumidor. Desconsideração da personalidade jurídica. Incorporador, consoante definição legal, e' não somente o que compromissa ou efetiva a venda de frações ideais de terrenos objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, como também, e principalmente, o construtor e o proprietário do terreno destinado ao empreendimento. Essa vinculação legal entre todos os que participam da incorporação decorre do fato de ser a edificação o seu objeto final, de sorte que quando o incorporador celebra, posteriormente, contrato de empreitada com o construtor, esta', na realidade, se fazendo substituir por este. E quem se faz substituir e' responsável, solidariamente com o substituído, pelos danos que este vier a causar. Em face do conceito claro e objetivo constante do art. 3, par. 1. do Código do Consumidor, o incorporador e' um fornecedor de produtos, pois quando vende e constrói unidades imobiliárias assume uma obrigação de dar coisa certa, e isso é a própria essência do conceito de produtos. E quando essa obrigação e' assumida com alguém que se coloca no ultimo elo do ciclo produtivo, alguém que adquire essa unidade para dela fazer a sua residência e da sua família, esta' fechada à relação de consumo, tornando-se impositiva a disciplina do CDC, cujas normas são de ordem publica. Sendo assim, nenhuma das partes - quer o incorporador quer o comprador - pode invocar em seu favor clausulas contratuais que, a luz do Código do Consumidor, são abusivas e nulas de pleno direito. A desconsideração da personalidade jurídica, a luz do artigo 28 do CDC, pode ter lugar não apenas no caso de falência ou estado de insolvência da sociedade, mas também, e principalmente, quando esta estiver sendo utilizada abusivamente, em detrimento do consumidor, para infração da lei ou pratica de ato ilícito. Configurados esses pressupostos, pode e deve o Juiz desconsiderar a pessoa jurídica em qualquer fase do processo em garantia da efetividade do provimento jurisdicional. Destarte, sendo publico e notório que as empresas responsáveis pela tragédia imobiliária do Palace II integram um mesmo grupo, a

36 36 propiciar a atuação do sócio principal no ramo da construção civil, que as utilizava para encobrir e mascarar os seus abusos, impoe-se a desconsideração da personalidade jurídica para buscar o verdadeiro e principal responsável pelos danos, como se a pessoa jurídica não existisse. Reforma parcial da sentença. (GAS) TRIBUNAL DE JUSTIÇA APELAÇAO CÍVEL Nº ( DES. LEILA MARIANO - Julgamento: 27/02/ SEGUNDA CAMARA CIVEL OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONSTRUTOR PELOS DEFEITOS DA CONSTRUÇÃO. INFILTRAÇÕES E VASAMENTOS OCORRENTES, DESDE OS PRIMEIROS MESES DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL, CULMINANDO COM O DESMORONAMENTO DO TETO DE GESSO DO BANHEIRO SOCIAL EM RAZÃO DO REFLUXO DE ÁGUA PLUVIAL. IMÓVEL EM CONSTANTE REPAROS PELA CONSTRUTORA, QUE, ATÉ A PRESENTE, NÃO SOLUCIONOU OS PROBLEMAS DE IMPERMEABILIZAÇÃO. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES PLENAS DE HABITABILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE AMBAS AS RÉS, CONSTRUTORA E INCORPORADORA, EX VI DO ART.18 DO CDC. PEDIDO DE DANOS MORAIS POR ATRASO NA ENTREGA NÃO ACOLHIDO PORQUE O IMÓVEL FOI ENTREGUE DENTRO DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO CONTRATUALMENTE PREVISTO. CARACTERIZAÇÃO DO DANO MORAL, CUJO QUANTUM SE MAJORA ANTE A EXTENSÃO DOS TRANSTORNOS SOFRIDOS PELA FAMÍLIA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA TAMBÉM PARA CONTEMPLAR OS DEMAIS PEDIDOS DE REPAROS, SENDO QUE APENAS EM PARTE NO QUE TOCA A TROCA DA TUBULAÇÃO DE ESCOAMENTO DAS ÁGUAS PLUVIAIS. FIXAÇÃO ADEQÜADA DO PERCENTUAL DE HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PARCIAL PROVIMENTO DO 1º APELO. DESPROVIMENTO DO 2º.