Responsabilidade Civil na Incorporação Imobiliária (Continuação)

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1 Turma e Ano: 2016 (Master A) Matéria / Aula: Responsabilidade Civil - 16 Professor: Rafael da Mota Monitor: Paula Ferreira Aula 16 Responsabilidade Civil na Incorporação Imobiliária (Continuação) Art Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. Percebe-se que o empreiteiro fica vinculado ao dono da obra por cinco anos. Este prazo não é para demandar em face do empreiteiro, e sim um prazo de constatação, isto é, prazo que o dono da obra tem para tomar ciência de vícios daquela obra. O parágrafo único traz o prazo decadencial de 180 dias para o dono da obra reclamar vícios na obra do empreiteiro, computados a partir da ciência deste vício, desde que a ciência ocorra no prazo máximo de 5 anos. O CC admite a sub empreitada, assim, a empreitada não é um contrato personalíssimo. Quando há a sub empreitada, e a obra possui algum vício, quem responde perante o dono da obra é o empreiteiro. O pagamento feito pelo dono da obra ao empreiteiro pode ser global ou proporcional. Mesmo na empreitada global, é possível a revisão em razão da teoria da imprevisão. - Da Construção por Administração Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

2 I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção; II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato. O contrato de construção por administração, nos dizeres do prof. Hely Lopes, é aquele em que o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual do custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento. Na execução por administração, o construtor (ou administrador) se responsabiliza apenas pela execução técnica do projeto, e é o dono da obra (proprietário) que o custeia. A grande diferença entre a empreitada e a administração é a independência que o construtor tem. Na empreitada, a independência do construtor é muito maior. Este deve seguir o projeto, porém, possui autonomia, principalmente no que se refere aos custos. Já na administração, o construtor acaba atuando mais como um representante do incorporador/proprietário, ele faz a execução técnica nos termos orientados pelo proprietário e todos os custos serão repassando a este. Na construção por administração, é o pagamento realizado pelos adquirentes que irá custear a obra. Por isso, quando o inadimplemento é muito grande, acaba inviabilizando a obra. Quando a construção é por administração, a responsabilidade do incorporador perante os adquirentes é maior, uma vez que o administrador apenas se apresenta como preposto daquele incorporador. Já na construção por empreitada, a responsabilidade do empreiteiro é maior, pois este tem mais autonomia em relação a obra. Finda a explanação acerca do contrato de construção, outro contrato que temos é o de incorporação propriamente dita. Este contrato é de comercialização das unidades. É neste momento que a atividade de incorporar se concretiza, se exterioriza. Via de regra, é concretizado por uma promessa de compra e venda (art /1.418) de uma fração ideal de uma unidade imobiliária que ainda não existe, mas que deverá ser construída a partir dos moldes especificados no memorial.

3 O incorporador é o proprietário da coisa, portanto, tal promessa de compra e venda é celebrada por ele. O art. 483, CC autoriza que o objeto da compra e venda seja coisa atual ou futura. A única coisa futura que não pode ser objeto de compra e venda é herança de pessoa viva. Mesmas regras valem para a promessa de compra e venda, porém, lembrar que este é um contrato preliminar, disciplinado no art. 462/466 do CC. No caso do adquirente ficar inadimplente, o art. 63 da L permite que a fração ideal dessa unidade imobiliária futura vá a leilão, inclusive, extrajudicial e, com o valor da venda, serão liquidadas as parcelas em atraso (havendo saldo, será colocado a disposição do devedor). Isto evita o comprometimento de toda a construção. Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio. O parágrafo terceiro deste artigo permite o próprio condomínio que se forma entre os adquirentes, adjudique aquela unidade imobiliária que vai a leilão. Esta questão é polêmica, uma vez que há quem entenda que o condomínio é um ente despersonalizado, portanto, não poderia adjudicar. Entretanto, a orientação atualmente majoritária (enunciado 90 CJF) dá personalidade jurídica própria ao condomínio. O incorporador pode celebrar contrato de corretagem, entrando em campo os corretores (imobiliárias), para comercializar essas unidades imobiliárias futuras. Discussão clássica que se tem diz respeito a comissão de corretagem. Esta é obrigação de meio ou de fim? Neste diapasão, destaca-se o seguinte trecho do Resp :

4 4. Embora o serviço de corretagem somente se aperfeiçoe quando o negócio é concretizado, dado o risco inerente à atividade, não se pode perder de vista que, nos negócios imobiliários - os quais dependem de registro do ato negocial no Cartório de Registro de Imóveis para fins de transferência e aquisição da propriedade e de outros direitos reais (CC/2002, arts , )-, a intermediação da corretora pode encerra-se antes da conclusão da fase de registro imobiliário. Por certo, quando as partes firmam, de algum modo, atos, com mediação da corretora, que geram obrigatoriedade legal de proceder-se ao registro imobiliário, tal como ocorre no caso de celebração de promessa de compra e venda ou de pagamento de sinal, torna-se devida a percepção de comissão de corretagem, mormente quando eventual desfazimento do negócio não decorrer de ato praticado pela corretora. 4. Da Responsabilidade Civil na Incorporação Primeira hipótese de responsabilidade é do incorporador com o construtor no contrato de construção. Se for construção por empreitada, o principal artigo é o 618; se for por administração, os riscos correm todos por conta do dono da obra, a menos que seja comprovada a culpa do administrador. Há também a responsabilidade civil na relação do incorporador com o adquirente. Se este fica inadimplemento, aquela unidade imobiliária futura pode ir a leilão. No caso do incorporador ficar inadimplemento frente aos adquirentes, por exemplo, não entregando a obra no prazo ou a entregando com vícios, trata-se de hipótese de responsabilidade civil contratual objetiva, sendo aplicada a teoria dos vícios do produto, em razão da natureza consumerista da relação, e, subsidiariamente, é possível trabalhar com a teoria dos vícios redibitórios. A questão é contra quem o adquirente irá demandar diante de vícios de qualidade da obra, apenas contra o incorporador ou em face deste e do construtor também? A orientação majoritária entende pela responsabilidade civil solidária entre incorporador e construtor. Esta solidariedade decorre do contrato de construção, seja construção por empreitada ou por administração (neste sentido, Resp /RJ). Um terceiro aspecto da responsabilidade civil é no contrato de corretagem, e um quarto e último aspecto diz respeito a responsabilidade extracontratual. Isto é, danos que esta atividade de incorporação causa a terceiros. Se estes terceiros forem vizinhos, aplicam-se as normas de direito de vizinhança (artigos e ss. CC). Porém, sendo um não vizinho, há duas possibilidades:

5 (i) Aplicam-se as regras da responsabilidade civil por fato da coisa (art. 937/938, CC) o art. 937 traz a responsabilidade subjetiva do dono do edifício e o art. 938, responsabilidade objetiva. Art O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. Art Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido. (ii) Aplica-se o art. 17, CDC que fala de consumidor por equiparação fato do serviço (art. 14, CDC).