Contratos Built to Suit

Transcrição

1 Alexandre Junqueira Gomide Especialista e Mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, em Portugal. Mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (Largo de São Francisco). Advogado. alexandre@junqueiragomide.com.br

2 Nomenclatura Built to suit Build to suit Contrato de construção ajustada BTS Conceito Cristiano de Souza Zanetti: por força do contrato built to suit, dada pessoa se obriga a levar a efeito certa construção, conforme determinadas especificações e, em seguida, conferir o direito de uso e fruição ao outro contratante, contra o pagamento de determinado valor. Alexandre Gomide: O contrato built to suit é modelo de negócio jurídico em que o empreendedor imobiliário reforma ou edifica determinado imóvel sob medida ao ocupante e, finalizada a obra, cede o uso da edificação por período determinado ou indeterminado.

3 Projetos de Lei Antecedentes: PL 6.562/2009, de autoria do Dep. Carlos Bezerra: Afirmou que essa modalidade contratual, por trazer obrigações decorrentes de um contrato de locação, estaria sendo entendida, inadvertidamente, por alguns, como hipótese de contrato locatício. Ainda segundo o projeto, as particularidades dessa modalidade de contratação mostram-se incompatíveis com algumas disposições da Lei do Inquilinato, em especial aquelas atinentes ao prazo máximo de vigência, à denúncia, à ação revisional e à multa compensatória.

4 Projetos de Lei Antecedentes: PL 6.562/2009, de autoria do Dep. Carlos Bezerra: Art. 76-A. Não se aplicam as disposições desta lei aos contratos em que a locação decorre de operações em que a contratada adquire ou constrói, por si ou por terceiros, o imóvel indicado pela contratante e cede a ela o uso do imóvel por tempo determinado (built to suit), salvo se as partes expressamente dispuserem em contrário.

5 Lei /2012 Art. 1º Esta Lei altera a redação do art. 4º e acrescenta o art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, a fim de tratar da locação nos contratos de construção ajustada. Art. 2º O caput do art. 4º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação: Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.... (NR) Art. 3º A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar acrescida dos seguintes arts.:

6 Lei /2012 Art. 54 A. Na locação de imóvel urbano destinado a fim não residencial e naquelas em que a locação decorra de operações em que o empreendedor adquira, construa ou reforme substancialmente, por si ou por terceiros, o imóvel indicado pelo pretendente a locação, locando-o por prazo determinado, prevalecerão às condições livremente pactuadas nos contratos respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 3º Os valores relativos aos aluguéis a receber até o termo final contratado serão livremente negociáveis pelo locador junto a terceiros, desde que devidamente registrado o contrato de locação no registro de títulos e documentos da situação do imóvel, na forma dos arts. 286 a 298 do Código Civil, responsabilizando-se o locatário e eventuais garantidores pelo respectivo adimplemento. (VETADO) Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

7 Qualificação jurídica Prestações obrigacionais do contrato: Empreitada + Locação = Built to Suit Compra e Venda + Empreitada + Locação = Built to suit Contrato típico ou atípico? Existe alguma prestação preponderante? Built to suit e contrato de shopping center

8 Doutrina a favor da tipicidade Paula Miralles de Araujo, em posição com a qual não concordamos, afirma que à luz da análise tipológica, a solução legislativa vai no sentido de recondução do contrato built to suit à tipicidade do contrato de locação, sem negar, todavia, a necessidade de afastamento de algumas das regras próprias a esse tipo contratual. (ARAUJO, Paula Miralles de. Contratos built to suit: qualificação e regime jurídico. Dissertação de Mestrado apresentada à Faculdade de Direito do Largo de São Francisco. São Paulo, p. 108/109). No mesmo sentido, Luiz Antonio Scavone Junior sustenta que o simples fato de se alterar o nome de um contrato ou de sua contraprestação não altera a sua natureza jurídica. Ainda segundo Scavone, a natureza jurídica do contrato built to suit é pura e simplesmente de locação de imóvel. SCAVONE JUNIOR, Luis Antonio. Contrato built to suit e a Lei do Inquilinato. Disponível em: Acesso em 7 de julho de 2015.

9 Doutrina a favor da atipicidade Rodrigo Xavier Leonardo defende a evidente inadequação na adoção de uma legislação protecionista ao usuário para reger as relações contratuais built to suit. Para o autor, as circunstâncias précontratuais, as particularidades do contrato e da operação econômica do built to suit são sensivelmente diversas daquelas verificadas na locação imobiliária, ou seja, a causa do contrato built to suit é diversa da causa do contrato de locação. Nesses termos, entende Rodrigo Xavier Leonardo que o contrato built to suit deve ser qualificado como um contrato atípico e misto. (LEONARDO, Rodrigo Xavier. O contrato built to suit. In: CARVALHOSA, Modesto. Tratado de Direito Empresarial. t. IV. São Paulo: Revista dos Tribunais - Thomson Reuters, 2016, p. 431).

10 Disciplina jurídica aplicável aos contratos built to suit Fontes dos contratos atípicos (i) antes de mais nada, as regras fixadas pelos contraentes, desde que lícitas; (ii) as normas e princípios fixados na lei para categorias contratuais, dentro das quais o contrato se inclua; (iii) se tal não bastar, às normas e princípios estabelecidos na lei para a generalidade dos contratos e, em geral, para os negócios jurídicos e obrigações; (iv) ao final, só depois de esgotadas essas possibilidades se deve atender às normas reguladoras do tipo ou dos tipos contratuais com que o contrato apresente mais afinidades, aplicando-se, por analogia, as disposições não excepcionais desse ou desses tipos contratuais.

11 Disciplina jurídica aplicável aos contratos built to suit Fontes dos contratos built to suit Art. 54 A. Na locação de imóvel urbano destinado a fim não residencial e naquelas em que a locação decorra de operações em que o empreendedor adquira, construa ou reforme substancialmente, por si ou por terceiros, o imóvel indicado pelo pretendente a locação, locando-o por prazo determinado, prevalecerão às condições livremente pactuadas nos contratos respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

12 Disciplina jurídica aplicável aos contratos built to suit A Lei /2012, que alterou o artigo 4º e inseriu o art. 54-A, na Lei 8.245/91, a cujos limites estarão adstritas as partes, inclusive nas disposições procedimentais da Lei (à exceção da ação revisional que as partes poderão renunciar). as condições livremente pactuadas no contrato respectivo (art. 54-A); as normas e princípios estabelecidos no Código Civil para a generalidade dos contratos; usos e costumes da operação econômica dos contratos built to suit e por fim, valendo-nos de uma aplicação analógica, (a) as demais disposições da Lei 8.245/91; (b) as disposições do contrato de empreitada no Código Civil (artigos 610 a 626) e (c) as disposições do contrato de compra e venda no Código Civil (artigos 481 a 504) e (d) as disposições do contrato de locação previsto no Código Civil (artigos 565 a 578).

13 Disciplina jurídica aplicável aos contratos built to suit Relevância do princípio da autonomia privada nos contratos built to suit. Risco contratual dos contratos empresariais

14 Autonomia privada e a renúncia de direitos materiais da Lei do Inquilinato Cumulação de garantias Caução em dinheiro limitada a três alugueis Direito de preferência

15 Built to suit e os procedimentos da Lei 8.245/91 Ação revisional de alugueis Fundamentos para a renúncia Revisão contratual (arts. 317 a 478, do CC)

16 Built to suit e os procedimentos da Lei 8.245/91 Ação renovatória de alugueis Indenização em caso de ausência de renovação (art. 75). É possível renúncia? É possível a renúncia da ação renovatória? Qual o prazo para a renovação no contrato BTS? Disciplina jurídica do contrato quando da renovação do contrato (built to suit ou locação)?

17 Built to suit e o registro imobiliário Direitos pessoais, quando registrados, adquirem oponibilidade erga omnes e, por consequência, eficácia real. Ex. direito de preferência; cláusula de vigência A LRP autoriza o registro do contrato de locação Atos registráveis e a questão do numerus clausus.

18 Built to suit e a administração pública Lei /2011 (alterado pela Lei /2015). Art. 47-A: a administração pública poderá firmar contratos de locação de bens móveis e imóveis, nos quais o locador realiza prévia aquisição, construção ou reforma substancial, com ou sem aparelhamento de bens, por si mesmo ou por terceiros, do bem especificado pela administração. Há necessidade de licitação?

19 Built to suit e a administração pública O art. 24, inciso X, da Lei 8.666/93 autoriza a dispensa de licitação para locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha [...]. Art. 47-A, 1º: a contratação referida no caput sujeita-se à mesma disciplina de dispensa e inexigibilidade de licitação aplicável às locações comuns.

20 Built to suit residencial Vantagens e desvantagens Art. 54-A, da Lei do Inquilinato na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição [...]. Disciplina jurídica não seria mais o art. 54-A, mas apenas o art. 425, do CC e o Código de Defesa do Consumidor (em caso de relação de consumo).

21 Extinção do contrato Built to suit: Art. 54-A: [...] 2 o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. Quem pode denunciar? Ocupante apenas?

22 Extinção do contrato Built to suit: Cláusula penal: 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, comprometese este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. Limitação: soma dos alugueis a receber até o termo final

23 Extinção do contrato Built to suit: Cláusula penal: Seria possível defender uma aplicação analógica do art. 413, do Código Civil? Redução equitativa pelo juiz? Aplicação excepcionalíssima Seria possível aplicação analógica do art. 416? Valor mínimo de indenização? Regra geral (art. 416) versus regra especial (art. 54- A, 2º)

24 Extinção do contrato Built to suit: Cláusula penal (conclusões): (i) o contrato built to suit permite que os contratantes fixem cláusula penal em caso de extinção unilateral e imotivada exercida por uma das partes; (ii) a multa estipulada no contrato built to suit não sofre a redução proporcional dos contratos típicos de locação; (iii) contudo, as partes podem fixar, contratualmente, a redução da multa (dependendo, por exemplo, do momento em que a resilição é realizada); (iv) não havendo estipulação contratual para redução da multa, deve prevalecer o valor previsto contratualmente, com a limitação imposta no art. 54-A, 2º, (soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação);

25 Extinção do contrato Built to suit: Cláusula penal (conclusões): (iv) como medida excepcionalíssima, a considerar que seria possível uma interpretação de que o art. 413 não pode ser derrogado, na hipótese de o caso concreto demonstrar que a multa, mesmo diante da limitação do art. 54-A, 2º, continua elevada, o juiz poderá realizar a redução da multa, com aplicação analógica daquele dispositivo, observando-se, com cautela, as peculiaridades do built to suit; (v) caso o valor da multa seja insuficiente para ressarcir os prejuízos da parte lesada e havendo previsão contratual nesse sentido, as partes poderão valer-se do art. 416, parágrafo único, do Código Civil, para que a parte lesada pleiteie indenização suplementar, desde que a indenização não ultrapasse a limitação imposta no art. 54-A, 2º (soma da remuneração a vencer até o termo do contrato).

26 Obrigado!