A extinção dos Contratos de Compra e Venda em tempos de Crise

Transcrição

1 Crise imobiliária e o Direito A extinção dos Contratos de Compra e Venda em tempos de Crise Rubens Leonardo Marin 27/04/2017

2 Plano de aula As extinções contratuais e suas formas Crise no mercado imobiliário Exercício de soluções à questão Alerta. Por solicitação técnica esta é uma aula expositiva e não de debate Esta é uma exposição datada -feita para a realidade atual

3 Plano de aula As extinções contratuais e suas formas Crise no mercado imobiliário Exercício de soluções à questão Alerta. Por solicitação técnica esta é uma aula expositiva e não de debate Esta é uma exposição datada -feita para a realidade atual

4 As extinções contratuais e suas formas

5 As extinções contratuais e suas formas O cumprimento contratual

6 As extinções contratuais e suas formas Fatos que afetam a formação do contrato Invalidades contratuais Contratos nulos art. 166 e 167 Código Civil Contratos anuláveis art 171 Código Civil

7 As extinções contratuais e suas formas Fatos que afetam a formação do contrato Cláusula de Arrependimento Surge pela autonomia da vontade das partes no Código Civil. E pelo art. 49 do CDC: Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

8 As extinções contratuais e suas formas Fatos que afetam a formação do contrato Cláusula resolutiva expressa Art A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

9 As extinções contratuais e suas formas Fatos posteriores a formação do contrato e afetam sua execução. Inadimplemento contratual Resolução Contratual Art A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

10 As extinções contratuais e suas formas Fatos posteriores a formação do contrato e afetam sua execução. Inadimplemento contratual Resolução por Onerosidade excessiva Art Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

11 As extinções contratuais e suas formas Fatos posteriores a formação do contrato e afetam sua execução. Resilição Poder de extinguir o contrato Bilateral - Distrato Art O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

12 As extinções contratuais e suas formas Fatos posteriores a formação do contrato e afetam sua execução. Resilição Poder de extinguir o contrato Unilateral poder especial concedido a uma parte Revogação de mandato. art 682,I Código Civil Renúncia do mandato. art. 688, Código Civil Exoneração da fiança por prazo indeterminado. art 835 do Código Civil Denúncia do contrato de trabalho.

13 As extinções contratuais e suas formas Fatos posteriores a formação do contrato e afetam sua execução. Resilição Poder de extinguir o contrato Art A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

14 2. A crise no mercado imobiliário

15 2. A crise no mercado imobiliário

16 2. A crise no mercado imobiliário Falta de credito imobiliário Ao adquirente para seu financiamento Ao construtor para conclusão de obras Aumento dos juros

17 2. A crise no mercado imobiliário Estabilização ou queda de preços dos imóveis Venda dos imóveis prontos Insegurança jurídica impede decisão empresarial

18 2. A crise no mercado imobiliário Inadimplemento contratual - gerando resolução. Pelo incorporador Atraso de obra

19 2. A crise no mercado imobiliário Inadimplemento contratual - gerando resolução. Pelo incorporador Atraso de obra Antes: prazo de tolerância Após: Possibilidade de resolução e indenização art 475 Código Civil

20 2. A crise no mercado imobiliário Inadimplemento contratual - gerando resolução. Pelo incorporador Atraso de obra Antes: prazo de tolerância Após: Possibilidade de resolução e indenização art 475 Código Civil Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

21 2. A crise no mercado imobiliário Inadimplemento contratual - gerando resolução. Pelo incorporador Atraso de obra Antes: prazo de tolerância Após: Possibilidade de resolução e indenização art 475 Código Civil Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

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24 2. A crise no mercado imobiliário Inadimplemento contratual - gerando resolução. Pelo incorporador Atraso de obra Antes: prazo de tolerância Após: Possibilidade de resolução e indenização art 475 Código Civil Indenização. Multa ou perdas e danos mais lucros cessantes apurados. Art Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo. Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.

25 2. A crise no mercado imobiliário Inadimplemento contratual - gerando resolução. Pelo comprador Atraso nos pagamentos. Fato: renegociação e resgate da negociação Possibilidade de resolução e indenização art 475 Código Civil

26 2. A crise no mercado imobiliário Inadimplemento contratual - gerando resolução. Pelo comprador Atraso nos pagamentos. Fato: renegociação e resgate da negociação Possibilidade de resolução e indenização art 475 Código Civil Indenização. Multa ou perdas e danos mais lucros cessantes apurados.

27 2. A crise no mercado imobiliário Inadimplemento contratual - gerando resolução. Pelo comprador Atraso nos pagamentos. Fato: renegociação e resgate da negociação Possibilidade de resolução e indenização art 475 Código Civil Indenização. Multa ou perdas e danos mais lucros cessantes apurados. Multa abusiva?

28 2. A crise no mercado imobiliário Inadimplemento contratual - gerando resolução. Multa abusiva e a regra simplificadora.

29 CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART I - A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. STJ; AgRg no REsp nº /SP; Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado em 9/9/01

30 Percentual de retenção é atrelado ao caso concreto. Seu percentual é estabelecido tomando em consideração a demonstração de prejuízos pelas empreendedoras e a quantidade de prestações quitadas (...) é inviável a disciplina coletiva para uma questão individual e patrimonial Des. Donegá Morandini AI

31 2. A crise no mercado imobiliário Inadimplemento contratual - gerando resolução. Pelo comprador Atraso nos pagamentos. Fato: renegociação e resgate da negociação Possibilidade de resolução e indenização art 475 Código Civil Indenização. Multa ou perdas e danos mais lucros cessantes apurados. Custos recuperáveis e irrecuperáveis.

32 Fonte Valor Econômico 26/04/2017

33 2. A crise no mercado imobiliário Resilição Bilateral Distratos

34 2. A crise no mercado imobiliário Resilição Bilateral Distratos Transação e abusividade Reserva mental de um dos distratantes

35 2. A crise no mercado imobiliário Resilição Unilateral Poder especial concedido para extinção contratual por uma das partes.

36 2. A crise no mercado imobiliário Resilição Unilateral é diferente de resolução antecipada. Critérios. o devedor pode propor a demanda quando fundamentar o pedido na superveniente modificação da circunstancias, com alteração da base objetiva do negócio, com base nos arts. 317 e 478 do Código Civil. É o que tem sido feito com muita intensidade relativamente aos contratos de longa duração para aquisição das unidades habitacionais, em que os compradores alegam a insuportabilidade das prestações, reajustadas por índices superiores aos adotados para atualização dos salários. Os tribunais de São Pulo foram os primeiros a admitir a procedência dessas ações, e seus acórdãos têm sido confirmados no Superior Tribunal de Justiça. Ruy Rosado de Aguiar Júnior, Comentários ao Novo Código Civil, diversos autores coordenados por Sálvio de Figueiredo Teixeira, Editora Gen Forense, vol VI, tomo II, p. 615

37 Fonte: Estado de SP 28/01/2017

38 Fonte DCI 26/04/2017

39 Fonte: Folha de SP 02/03/2017

40 3. Soluções perenes e sustentáveis. Obrigatoriedade dos contratos.

41 3. Soluções perenes e sustentáveis. Obrigatoriedade dos contratos Alteração do modelo de contratação?

42 3. Soluções perenes e sustentáveis. Obrigatoriedade dos contratos Alteração do modelo de contratação? Pacto nacional com caráter temporário

43 3. Soluções perenes e sustentáveis. Obrigatoriedade dos contratos Alteração do modelo de contratação? Pacto nacional com caráter temporário Obedecer a disciplina de cada instituto, estimulando e coibindo condutas conforme as situações.

44 3. Soluções perenes e sustentáveis. Obrigatoriedade dos contratos Alteração do modelo de contratação? Pacto nacional com caráter temporário Obedecer a disciplina de cada instituto, estimulando e coibindo condutas conforme as situações. Alteração legislativa.

45 Obrigado! Debates e dúvidas: Rubens@rlmarin.com.br