TRANSFORMANDO OPORTUNIDADES EM RESULTADOS:

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2 TRANSFORMANDO OPORTUNIDADES EM RESULTADOS: O Médio Vale do Itajaí é uma das regiões mais desenvolvidas de SC. Um fator primordial para esse potencial econômico é a sua tradição industrial, que faz com que a região seja comparada a cidades como Joinville e Jaraguá do Sul. Uma economia baseada na indústria permite um melhor desenvolvimento dos comércios e serviços, aumentando o poder aquisitivo das pessoas e, consequentemente, impulsionando a procura por imóveis e a constante valorização da Região.

3 IMÓVEIS: COMO INVESTIR E GANHAR MUITO DINHEIRO. Investir em imóveis pode parecer simples, mas requer um estudo de vários fatores que serão responsáveis pela valorização do seu imóvel. Por isso, antes de sair procurando imóveis e acabar fechando qualquer negócio, é preciso analisar cada um destes fatores para se ter a garantia de fazer um investimento com segurança. A seguir, você encontra alguns passos que vão lhe ajudar a realizar um bom investimento imobiliário, independente do valor que você tenha para investir. Este guia foi elaborado com base no livro Imóveis: Como Investir e Ganhar Muito Dinheiro do autor Ken McElroy, que pertence à coleção O Guia do Pai Rico.

4 PRIMEIRO PASSO: QUAL RETORNO PRETENDO OBTER? Valorização: Comprar imóveis que valorizam constantemente em função da localização e do desenvolvimento da região, como terrenos e apartamentos na planta. Rendimentos: Comprar imóveis que geram rendimentos imediatos, se locados, e que também podem ter uma boa valorização, como casas, apartamentos, salas comerciais e galpões. Suponhamos que seu objetivo seja o rendimento. Agora, você deve quantificar seu objetivo, para que saiba como alcançá-lo. Exemplo: Comprar um imóvel que gere uma renda de até R$ 5.600,00 por mês e R$ ,00 por ano, durante os próximos 5 anos. Usaremos este objetivo como base para as próximas etapas. 4 Guia para Investimentos em Imóveis

5 SEGUNDO PASSO: QUEM DEVE ME AUXILIAR? Para realizar um investimento seguro, é aconselhável você formar uma equipe de investimentos: Corretor de imóveis e administrador de imóveis: Serão responsáveis por buscar o imóvel ideal para atingir seu objetivo, além de avaliá-lo, confirmar se é um bom investimento e ainda gerenciá-lo depois que você comprá-lo. Advogado: Auxiliará na questão jurídica, como contratos e escritura. Contador: Passará as melhores formas de economizar impostos. Engenheiro: Avaliará a qualidade e o estado da construção. Arquiteto: Melhorará a fachada e a imagem do imóvel. Financiadora: Poderá fazer empréstimos a taxas acessíveis em casos de você não possuir todo o capital. O número um é pequeno demais para alcançar a grandeza. John C. Maxwell, escritor. Guia para Investimentos em Imóveis 5

6 TERCEIRO PASSO: QUAL TIPO DE IMÓVEL PRETENDO POSSUIR? Você deve escolher o tipo e a quantidade de imóveis ideais para alcançar o rendimento desejado: Oito apartamentos que rendam R$ 700,00 cada (R$ 700,00 x 8). Quatro salas que rendam R$ 1.400,00 cada (R$ 1.400,00 x 4). Dois galpões que rendam R$ 2.800,00 cada (R$ 2.800,00 x 2). Ambas as opções renderão R$ 5.600,00 por mês, mas vamos considerar que você escolheu investir em galpões. Seu objetivo ficará assim: Comprar 2 galpões que rendam um total de R$ 5.600,00 por mês e R$ ,00 por ano, durante os próximos 5 anos. 6 Guia para Investimentos em Imóveis

7 QUARTO PASSO: EM QUAL CIDADE E LOCAL VOU INVESTIR? Existem dois tipos ideais de cidade onde você pode investir em imóveis: Cidades que estejam crescendo a altas taxas: Nestas cidades a demanda por imóveis é crescente, fazendo com que eles se valorizem constantemente. Cidades que estejam em crise econômica, mas que poderão reagir rapidamente: Nestas cidades você compra imóveis a preços baixos, e aguarda o crescimento das cidades. Quanto mais cresce a cidade, mais cresce o valor do imóvel que você comprou. Escolhida a cidade, você deve selecionar um segmento de mercado, ou seja, um bairro da cidade que possui um potencial de crescimento maior em relação a outros bairros, e onde você possa encontrar os galpões desejados. Para tanto, preste atenção na LEI DA OFERTA E DEMANDA. O local deve apresentar uma baixa oferta de imóveis para uma demanda alta, pois esta relação fará com que o valor da locação sempre aumente, além de aumentar o valor do imóvel. Guia para Investimentos em Imóveis 7

8 Três fatores que limitam a oferta e aumentam a demanda de uma determinada área: Emprego: O emprego leva à habitação e, se a oferta de imóveis não aumentar, os imóveis próximos aos locais de emprego serão muito procurados. População: É sempre aconselhável investir em imóveis para locação nos lugares onde existem mais pessoas. Há diversos fatores que atraem população e, com ela, diversos outros negócios: 1 - Emprego, como a Área Industrial e os bairros próximos, como Quintino e Araponguinhas. 2 - Lugares com personalidade e diferente estilo de vida, como Balneário Camboriú e Jurerê Internacional. 3 - Grandes eventos, como a Oktoberfest em Blumenau e o Festival de Dança de Joinville. 4 - Criação e expansão de universidades, como a ampliação da UNIASSELVI e a criação de centros de pesquisa. 5 - Chegada de grandes empresas, como a vinda da BMW para Araquari e a construção do Blumenau Norte Shopping. 6 - Construção ou ampliação de estradas, como a construção do anel viário do Bairro Araponguinhas e a duplicação da Rodovia BR Bases militares, como o quartel do 23º Batalhão de Infantaria de Blumenau. 8 - Construção de centros esportivos, como um estádio de futebol ou uma vila olímpica. 9 - Portos e aeroportos, como o porto de Itajaí e o aeroporto de Navegantes Diversidade econômica: Quanto mais segmentos movimentarem a economia, como comércios, serviços, indústrias e turismo, menor a chance de desemprego e maior a procura de imóveis na cidade. O Médio Vale do Itajaí é uma região que possui a economia altamente diversificada Altos custos de aquisição: Olhe para mercados onde o custo de ser proprietário do imóvel excede muito os custos de locação, e você alugará seu imóvel rapidamente. Em cidades com pouca oferta de imóveis, os terrenos são caros, dificultando a compra de casas e conduzindo as pessoas a morarem de aluguel. Isto aconteceu em Timbó nos últimos anos, onde os altos preços dos terrenos induziram as pessoas a comprarem ou alugarem apartamentos. Localização: Existem imóveis com localização exclusiva, como o único que possui 200 metros de frente para o mar ou o único que possui a visão de toda a cidade. Estas características agregam muito valor ao imóvel e atraem muitas pessoas que procuram moradias diferenciadas. Se você encontrou um desses, avalie seus rendimentos de locação e faça a proposta. 8 Guia para Investimentos em Imóveis

9 Como os imóveis que você procura são galpões, você deve procurá-los na Área industrial da cidade. Vamos retomar então nosso objetivo, agora com a cidade e local definidos: Comprar 2 galpões, na Área Industrial da Cidade de Timbó, que rendam um total de R$ 5.600,00 por mês e R$ ,00 por ano, durante os próximos 5 anos. Segundo o autor Ken McElroy, O mercado sempre será mais importante do que o imóvel, pois o imóvel se valoriza em função do quanto se valoriza o local. Você pode até encontrar bons imóveis por bons preços, mas se a região não for próspera, seu imóvel dificilmente valorizará. QUINTO PASSO: Após escolher a cidade e o segmento de mercado que você irá investir, é hora de encontrar o imóvel desejado. Muitas vezes o preço do imóvel parece alto, mas a lucratividade gerada por este imóvel também é alta e, neste caso, o preço se torna viável. APRENDENDO A AVALIAR O IMÓVEL Por isso, para avaliar um imóvel e concluir se ele é rentável, calcule primeiro o fluxo de caixa gerado por ele, ou seja, a sua lucratividade, que é a diferença entre o total de receitas e o total de despesas geradas pelo imóvel. As Receitas provém dos aluguéis, e são classificadas de duas formas: Receita Corrente: O total de receita gerada pelo imóvel nos últimos doze meses. Receita Potencial Futura: O total de receita que a propriedade poderia ter gerado se tivesse cobrado o valor de aluguel atualizado pelo mercado, e se estivesse com todas as unidades ocupadas. As Despesas representam os custos mensais, que envolvem manutenção do imóvel, impostos e seguros. Guia para Investimentos em Imóveis 9

10 Assim, suponhamos que você tenha encontrado dois galpões que rendem um valor total de R$ 5.900,00 mensais. Esta é sua Receita Corrente. Porém, os galpões possuem um custo mensal de R$ 300,00. Esta é sua Despesa. Agora, vamos calcular a lucratividade do imóvel: Lucro Líquido = Receita Despesa Lucro Líquido = R$ 5.900,00 R$ 300,00 Lucro Líquido = R$ 5.600,00 Os dois galpões que você encontrou renderam um lucro mensal de R$ 5.600,00, nos últimos doze meses. Agora vem a etapa mais importante: Saber se o preço pedido pelo proprietário do imóvel é justo. Para isso, precisamos saber o preço de venda do imóvel e a taxa de retorno do investimento, que representa o percentual mensal que você receberá do valor investido na compra do imóvel. A taxa de retorno hoje praticada pelo mercado é de aproximadamente 0,65% ao mês. Então, considere que o preço de venda do imóvel é de R$ ,00, e que você vai utilizar a taxa de retorno do mercado. Para saber se o preço é justo, divida o Lucro Líquido gerado pelo imóvel pela taxa de retorno: Preço de Venda = Lucro Líquido / Taxa de Retorno Preço de Venda = R$ 5.600,00 / 0,65% Preço de Venda = R$ ,00 Este cálculo mostra que, se o imóvel gera um lucro mensal de R$ 5.600,00, o valor máximo que você poderá pagar pelo imóvel é de R$ ,00. Isto prova que o preço pedido pelo proprietário, de R$ ,00, é um pouco caro. Mas antes de pedir desconto, lembre-se que o lucro que calculamos é com base na Receita Corrente do imóvel. E em todo imóvel locado sempre é possível maximizar a receita, que neste caso é a Receita Potencial Futura. E é justamente este processo que permitirá você aumentar a lucratividade do imóvel. 10 Guia para Investimentos em Imóveis

11 Portanto, se a Receita Potencial Futura for muito maior que a Receita Corrente, a lucratividade do imóvel possui um grande potencial de crescimento. E neste caso, vale à pena você pagar um pouco mais na compra do imóvel, pois você poderá recuperar facilmente este valor aumentando a geração de lucros do imóvel. Vamos considerar então que você já escolheu em qual imóvel investir. Seu objetivo se apresentará desta forma: Comprar 2 galpões com 400,00m² cada, próximos da Rua Fritz Lorenz, na Área Industrial de Timbó, que rendam um total de R$ 5.600,00 por mês e R$ ,00 por ano, durante os próximos 5 anos. SEXTO PASSO: NEGÓCIO FECHADO! Concluindo que a lucratividade do imóvel é alta e após vistoriá-lo de forma detalhada, o imóvel certamente é uma boa oportunidade de investimento. Agora deixe o corretor verificar a documentação do imóvel e do proprietário. Se os documentos estiverem regularizados, peça para o corretor iniciar a negociação, encaminhando uma proposta de compra ao proprietário. Fechando o negócio e transferindo a escritura, é hora de contratar uma empresa especializada na administração de imóveis para realizar as melhorias necessárias, sempre focando o aumento de receitas e a economia de despesas, sem alterar a qualidade dos serviços prestados aos inquilinos. É desta forma que você aumentará o fluxo de caixa do imóvel e fará com que ele se valorize. O objetivo da administração de imóveis é maximizar a geração de caixa. Ken McElroy Boa sorte e bons negócios! Guia para Investimentos em Imóveis 11

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