Norma Técnica SABESP NTS 297

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1 Norma Técnica SABESP NTS 297 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO PARA INDENIZAÇÃO DE FAIXAS DE SERVIDÃO Procedimento São Paulo Agosto : revisão 1

2 NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP S U M Á R I O 1 OBJETIVO CAMPO DE APLICAÇÃO REFERÊNCIAS NORMATIVAS DEFINIÇÕES E SIGLAS REQUISITOS GERAIS REQUISITOS ESPECÍFICOS... 2 ANEXO A LOTES URBANOS ANEXO B GLEBAS URBANIZÁVEIS ANEXO C INCLUSÃO DA PARCELA VC - GLEBAS URBANIZÁVEIS ANEXO D GLEBAS RURAIS /05/2016

3 Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO PARA INDENIZAÇÃO DE FAIXAS DE SERVIDÃO 1. OBJETIVO Esta Norma tem por objetivo definir critérios de avaliação para instituição de faixa de servidão de passagem em decorrência da implantação de tubulação subterrânea de adutoras, redes de distribuição, emissários, coletores tronco, redes coletoras ou interceptores. 2. CAMPO DE APLICAÇÃO Esta norma se aplica quando as faixas de servidão que ocorrem em lotes urbanos, glebas urbanizáveis ou glebas rurais. 3. REFERÊNCIAS NORMATIVAS As normas citadas a seguir são indispensáveis à aplicação desta norma. Para referências datadas aplicam se somente as edições citadas. Para as demais referências aplicam se as edições mais recentes das referidas referências (incluindo emendas). NTS 132 Faixas de Servidão e de Desapropriação para Sistemas Lineares de Água e de Esgotos NBR Avaliação de bens Procedimentos gerais NBR Avaliação de bens Imóveis urbanos NBR Avaliação de bens Imóveis rurais NBR Avaliação de bens Empreendimentos PI0021 Política Institucional - Patrimônio PE- PR 0022 Regularização Imobiliária 4. DEFINIÇÕES E SIGLAS SERVIDÃO Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outra DESAPROPRIAÇÃO Transferência unilateral e compulsória da propriedade de um bem ou direito, do detentor do mesmo para o poder público, ou por sua delegação, por utilidade pública ou interesse social, mediante indenização prévia e justa. INDENIZAÇÃO Justo valor obtido na avaliação da servidão e demais ônus dela decorrentes, desde que devidamente comprovados. LOTE URBANO Porção de terreno proveniente de parcelamento de solo urbano GLEBA URBANIZÁVEL - Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimentos. GLEBA RURAL - Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização. ÁREA EDIFICANTE (AE) Projeção do terreno passível de receber edificação conforme legislação específica. ÁREA EDIFICANTE DEPRECIADA (AD) - Projeção do terreno passível de receber edificação conforme legislação específica, excluída a porção coincidente com a faixa de servidão. TESTADA EQUIVALENTE (TEQ) Corresponde à projeção da testada edificável do terreno até o limite da faixa de servidão acrescida do recuo lateral imposto pela legislação específica, quando couber. 1

4 NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP TESTADA DE REFERÊNCIA (TREF) Medida de frente do imóvel para o módulo padrão da região conforme normas específicas. PROFUNDIDADE EQUIVALENTE (PEQ) - Corresponde à projeção da profundidade do terreno até o limite da faixa de servidão acrescida do recuo de frente imposto pela legislação específica, quando couber. PROFUNDIDADE REFERÊNCIA (PREF) Intervalo para a profundidade do imóvel para o módulo padrão da região conforme normas específicas. APROVEITAMENTO EFICIENTE Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, dentre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. ÁREA DE SERVIDÃO (As) - Correspondente à faixa determinada pelo cadastro de propriedade, necessária à operação da obra línea. VALOR UNITÁRIO (Vu) Volume unitário do imóvel, ou da porção do móvel, onerado pela obra linear. 5. CONSIDERAÇÕES GERAIS O avaliador deve verificar a existência de eventuais áreas não atingidas pela servidão que fiquem prejudicadas e/ou inaproveitáveis em razão da implantação da faixa previamente cadastrada, devendo nesses casos estender a indenização a tais porções, podendo inclusive sugerir a retificação do cadastro de propriedade com a inclusão da mesma. Cabe ao avaliador efetuar análise crítica dos resultados obtidos a partir da aplicação dessa norma. Essa norma se propõe a estabelecer limites para indenização de faixa de servidão de passagem para os casos apresentados no item 6 da mesma, cabendo ao avaliador ponderar critérios complementares, devidamente justificados, para outras situações. 6. REQUISITOS ESPECÍFICOS 6.1 Lotes Urbanos Posição da tubulação e ônus serviente No presente trabalho serão estudados os casos de servidão de passagem com alinhamento aproximadamente longitudinal e/ou transversal ao lote urbano, cabendo ao avaliador ponderar situações intermediárias entre tais posições. Neste contexto, busca-se definir critérios que possibilitem ponderar de forma homogênea os seguintes ônus decorrentes da instituição da servidão de passagem: 1. Perda da exclusividade; 2. Perda de área edificante do lote e/ou edificante inaproveitável após a instituição de servidão; 3. Redução da testada edificante do lote, para o caso de servidão aproximadamente longitudinal; 4. Afastamento da edificação em relação ao alinhamento do logradouro público, para o caso de servidão aproximadamente transversal. Havendo a sobreposição de efeitos (ex.: redução de área, testada, profundidade), a indenização corresponderá, a princípio, à soma de cada uma das parcelas especificadas, cabendo ao avaliador verificar e excluir eventual parcela simultaneamente ponderada por um ou mais efeitos.

5 Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016 Na impossibilidade de aproveitamento eficiente do imóvel em face da instituição da faixa de servidão deve se desapropriar integralmente o imóvel em consonância com as normas técnicas vigentes. Para o entendimento dos esquemas ilustrativos apresentados a seguir deve-se consultar a legenda abaixo: LEGENDA Recuo Servidão Área Edificante Área Edificante Prejudicada Área Remanescente Prejudicada Prejudicada não atingida pela servidão atingida pela servidãoingida pela servidão NOTA: A delimitação e cálculo da área edificante está apresentada no ANEXO A deste procedimento CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO a) Avaliação de faixas de servidão longitudinais: Casos 1, 2 e 3. SITUAÇÃO DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO 1º CASO Instituição de Servidão: LOGRADOU RO ÁREA EDIFICANTE Faixas de servidão totalmente coincidente com o recuo lateral imposto pelas posturas municipais. Vu. As 3

6 NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP a) Avaliação de faixas de servidão longitudinais: Casos 1, 2 e 3(continuação). SITUAÇÃO DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO Instituição de Servidão: 2º CASO Faixa de servidão longitudinal, parcialmente coincidente com o recuo lateral imposto pelas posturas municipais, sem redução da área edificante do lote e eventual redução da testada equivalente. As Vu. 3 Redução da testada equivalente: LOGRADOU RO ÁR EA EDIFIC ANT E NOTA: A linha tracejada (- - -) define a região onde é possível localizar a área edificante obedecendo aos recuos impostos pelas posturas municipais. A porção destacada em verde corresponde a área edificante que atende à taxa de ocupação. Para detalhes da locação e cálculo da área edificante vide ANEXO A. t Vu. At. Onde: t 0,25 0,25 eq Antes eq Depois t 0,25 ref t eq : testada equivalente; t ref : testada de referência.

7 Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016 a) Avaliação de faixas de servidão longitudinais: Casos 1, 2 e 3(continuação). SITUAÇÃO DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO 3º CASO Faixa de servidão longitudinal, parcialmente coincidente com o recuo lateral imposto pelas posturas municipais, com redução da área edificante do lote e eventual redução da testada equivalente. Instituição de Servidão: As Vu. 3 LOGRADOU RO ÁR EA EDIFIC ANT E A Área Edificante Depreciada (Ad) está indicada em vermelho na ilustração ao lado, e corresponde à diferença entre a Área Edificante original do lote (Ae), e esta mesma área após a servidão; Deve-se incluir na Área Edificante Depreciada do lote (Ad), eventual trecho edificante que não tenha sido atingido pela referida servidão, mas que não comporte aproveitamento construtivo; Recomenda-se a elaboração de croqui do lote, apresentando os recuos construtivos e a posição da faixa de servidão, para a determinação e visualização da Área Edificante Depreciada (Ad). Perda da área edificante: V u A d. k1. Ae Valores sugeridos para K1 Testada K 1 (m) 5, , , , , , Redução da testada equivalente: 2 t Vu. At. t 0,25 0,25 eq Antes eq Depois t 0,25 ref

8 NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP b) Avaliação de faixas de servidão transversais (casos 1 e 2) SITUAÇÃO DESCRIÇÃO INDENIZAÇÃO 1º CASO LOGRADOU RO Faixa de servidão transversal, coincidente com o recuo de frente imposto pelas posturas municipais. Instituição de Servidão: As Vu. 3 ÁREA EDIFICANTE 2º CASO LOGRADOURO ÁREA EDIFICANTE Faixa de servidão transversal, parcialmente coincidente com o recuo de frente imposto pelas posturas municipais, com redução da área edificante do lote e eventual afastamento da edificação em relação ao recuo de frente do lote (redução da profundidade equivalente). NOTA : Deve-se incluir na Área Edificante Depreciada do lote (Ad), eventual trecho edificante que não tenha sido atingido pela referida servidão mas que não comporte aproveitamento construtivo (destacado em azul); Para o cálculo da profundidade equivalente do lote consultar Anexo A Valores sugeridos para K1 Testada K 1 (m) 5, , , , , , Perda da exclusividade: As Vu. 3 Perda da área edificante: V u A d. k1. Ae Redução da Profundidade Equivalente: Se P ref.(min.) < P eq(depois) < P ref.(máx) = 0 Se P eq(depois) < P ref.(min.) t Vu. At. t 0,25 0,25 eq Antes eq Depois t 2 0,25 ref Onde: P eq : profundidade edificante. P ref : profundidade de referência.

9 Norma Técnica SABESP NTS 297: Glebas urbanizáveis Face às características inerentes a este tipo de imóvel, admite-se a segmentação do mesmo em duas porções, a saber: a) Porção diretamente desmembrável: compreende o segmento do imóvel que confronta com logradouro público oficial e cujo parcelamento é feito pelo simples desdobro em lotes, atendendo à legislação pertinente. Neste caso, os lotes oriundos do referido segmento se beneficiam pela preexistência dos melhoramentos públicos. b) Porção interna ou loteável: compreende o segmento restante do imóvel que, pela posição interna ao imóvel, prescinde de prévia abertura de ruas e implementação de melhoramentos públicos para o parcelamento em lotes Convenções e nomenclatura Considerando o exposto no item anterior e, com o intuito de facilitar o entendimento expresso nesta norma, adota - se as seguintes convenções e nomenclaturas, indicadas na figura A. LOGRADOURO PÚBLICO EXISTENTE SEGMENTO DIRETAM ENTE DESMEM BRÁVEL (SD) SEGMENTO LOTEÁVE L (SL) Figura A Segmentação da gleba urbanizável Admite-se que o segmento diretamente desmembrável da gleba (S D ) constitui a porção de maior valor do imóvel, em face de confrontação com o logradouro público existente e respectivos melhoramentos públicos. A profundidade deste segmento é definida pela profundidade de referência (P r ) limite da região na qual se enquadra o imóvel, podendo se estender até duas vezes (2) este limite se detectado potencial de aproveitamento na região. Na avaliação da gleba, contudo, deve-se considerar este tipo de parcelamento mediante correção no valor unitário do lote resultante. O segmento loteável da gleba (S L ) constitui a porção "interna", cujo parcelamento é admitido, quanto for possível, em lotes enquadrados no padrão de ocupação estabelecido para a região do imóvel.

10 NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP Considerações gerais sobre a instituição de servidão de passagem em glebas urbanizáveis a) Na avaliação para instituição de servidão de passagem deve-se ponderar a localização da obra linear em relação à gleba. Se a faixa avaliada estiver inserida na porção frontal da gleba (porção desmembrável), ou no miolo da gleba (porção interna ou loteável), deve-se adotar o respectivo valor unitário da porção atingida. Caso a obra linear esteja inserida em ambas as porções deve-se adotar o valor unitário médio da gleba. b) Na apuração do valor unitário da porção da gleba urbanizável atingida pela obra linear dar-se-á prioridade ao Método Comparativo Direto; c) Na impossibilidade de utilização do Método Comparativo Direto pode ser feito o uso do Método Involutivo, considerando as eventuais despesas com urbanização da(s) porção(ões) atingida(s). d) Os valores unitários das porções diretamente desmembrável da gleba (V UGD ) e interna ou loteável (V UGL ), podem ser apurados através pelos seguintes métodos: Estatístico; Involutivo; Composto. e) No uso do Método Involutivo ou Composto, o prazo total do empreendimento deve ser admitido igual para os cálculos dos segmentos desmembráveis e loteáveis, uma vez que se trata de um único empreendimento. Tal distinção é meramente didática, para fins de cálculo. f) Para a apuração do valor unitário de glebas urbanizáveis de grandes dimensões, cujo aproveitamento urbano não se dará de forma homogênea e contemporânea em toda a extensão da gleba, o avaliador pode adotar, para fins de cálculo do respectivo valor unitário, a situação paradigma de uma "gleba ideal", com dimensões adaptadas à realidade do mercado local Critérios para apuração do valor unitário da gleba A determinação do valor unitário da gleba nos segmentos que a constituem (porção desmembrável e loteável) pode ser obtida pela aplicação dos seguintes critérios: Método Estatístico (Mínimos Quadrados); Método Involutivo; Método Composto. a) Método estatístico Para a formulação deste método pressupõe-se a existência de um número significativo de elementos de pesquisa (glebas), cujas características físicas e a segmentação em porção desmembrável e loteável é de conhecimento do avaliador. A formulação deste método parte das premissas básicas apresentadas nos itens 2 e 3 deste procedimento, onde admite-se que o valor total da gleba (V TG ) é composto pelo valor do segmento desmembrável (V GD ) e do segmento loteável (V GL ), sendo que o segmento desmembrável possui valor unitário k vezes superior ao do segmento loteável (V UD = k V UGL ). Assim teremos:

11 Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016 V TG (1) = S D (1) V UGD(1) + S L(1) V UGL(1) substituindo V UD(1) por k V UL(1) e considerando n elementos de pesquisa V TG(1) = S D(1) k V UGL(1) + S L(1) V UGL(1) V TG(2) = S D(2) k V UGL(2) + S L(2) V UGL(1) V TG(n) = S D(n) k V UGL(n) + S L(n) V UGL(1) Resolvendo o conjunto de equações acima pelo Método dos Mínimos Quadrados obtém- se os valores estimados para V UGD e V UGL. O Anexo B apresenta um exemplo da aplicação desse método b) Método involutivo Admite-se a avaliação individual de cada segmento da gleba, adotando um conjunto de parâmetros que represente a eventual valorização pela venda dos lotes, e os respectivos custos e prazos pertinentes ao segmento em estudo. Torna-se oportuno observar que os valores unitários obtidos por este procedimento devem conduzir a um valor unitário médio ponderado da gleba próximo daquele que seria obtido a partir dos parâmetros médios urbanísticos, admitido a avaliação da gleba como um todo. Quando fizer uso do Método Involutivo, o avaliador deve considerar as posturas municipais vigentes na definição das porções desmembráveis e internas da gleba c) Método composto Consiste em obter o valor unitário médio de mercado para glebas urbanizáveis através de pesquisa de preços. A relação entre os valores unitários da porção desmembrável (V UGD ) e a porção interna ou loteável (V UGL ) é obtida com auxílio do método involutivo, considerando, para cada uma das porções, o mesmo prazo para a urbanização e respectiva venda dos lotes. Admite-se, portanto, que a urbanização das porções desmembrável e loteável ocorram concomitantemente Cálculo do valor indenizatório devida à Instituição de servidão de passagem Para as avaliações de faixas de servidão cabe aplicar o exposto nas alíneas de a até f do item dessa norma, para a determinação do valor unitário da gleba, acrescido dos seguintes itens complementares: a) Para o cálculo do montante indenizatório devido à instituição de servidão de passagem aplica-se a fórmula seguinte: Montante Indenizatório = V S + V c + D R Onde: V S : valor corresponde à instituição de servidão, fixado em 1/3 do valor de mercado da referida faixa (ônus exclusivo sobre a faixa); V c : Em casos excepcionais, é admitida a inclusão de uma parcela Vc ; (vide Anexo C). D R : valor correspondente a eventual desvalorização da área não atingida pela faixa, calculado de acordo com os critérios de desvalorização apresentados neste procedimento.

12 NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP b) Nos casos gerais de instituição de servidão de passagem, onde a implantação da obra é compatível com o uso mais eficiente da gleba, o montante indenizatório corresponde exclusivamente a 1/3 do valor da faixa onerada; c) Considera-se como uso compatível os seguintes casos: - Servidões de tubulação subterrânea em que a faixa se estenda em segmento da gleba absorvível por ruas, áreas verdes ou institucionais do futuro loteamento, ou mesmo aquelas que situadas dentro dos hipotéticos lotes, não lhe causem prejuízo além daquele suportado pela alíquota de 1/3, conforme procedimentos específicos de lotes urbanos; - Acessos que se estendam por ruas ou áreas institucionais do futuro loteamento, salvo caso descrito abaixo; d) Ocorrendo o cercamento do acesso, este deverá preferencialmente ser avaliado como desapropriação, cabendo ainda estudo da eventual desvalorização da porção do terreno não atingida pela faixa, quer por encravamento ou outro prejuízo observado no momento da análise. Recomenda-se evitar o referido cercamento; Desvalorização da área não onerada Caso o avaliador tenha usado o conceito de gleba ideal para efeito de cálculo, deve também ponderar a eventual posição da servidão nesta gleba ideal para cálculo de desvalorização. 6.3 Glebas rurais Determinação do valor unitário da gleba rural A determinação do valor unitário de glebas rurais deve ser pautada no "Método Comparativo de Dados de Mercado", mediante adequada homogeneização e saneamento de pesquisa de preços de imóveis assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas Considerações gerais sobre a avaliação de glebas rurais a) Instituição de servidão de passagem Para a apuração do montante indenizatório devido à instituição de servidão de passagem incidente sobre imóvel rural, aplica-se a fórmula seguinte: Montante Indenizatório = V S + V C + D R Onde: V S : valor corresponde à instituição de servidão, fixado em 1/3 do valor de mercado da referida faixa (ônus exclusivo sobre a faixa); V C : valor complementar, apurado em função do tipo de uso permitido sobre a faixa, de acordo com a tabela 2 constante no Anexo D; Obs: Em casos excepcionais é admitida a consideração de uma parcela devido à desvalorização da área não atingida diretamente pela faixa "DR", desde que devidamente justificados no corpo do laudo. b) Considerações gerais a) Nos casos gerais de instituição de servidão de passagem de tubulações ou acessos, onde a implantação da obra é compatível com o uso mais eficiente da gleba, o montante indenizatório corresponde exclusivamente a 1/3 do valor da faixa onerada;

13 Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016 b) Ocorrendo o cercamento de acesso, este deverá preferencialmente ser avaliado como desapropriação, cabendo ainda estudo da eventual desvalorização da porção do terreno não atingida pela faixa, quer por encravamento ou outro prejuízo observado no momento da análise. Recomenda-se evitar o referido cercamento; c) O estudo de eventual desvalorização complementar que considere o imóvel além da faixa onerada deve, preferencialmente, estar pautado no critério "Antes e Depois". d) No caso de acesso aflorante, deve ser verificado o seccionamento físico do imóvel e eventualmente a inclusão do custo de obras compensatórias para o reestabelecimento da ligação física entre as partes, caso não estejam contempladas em projetos.

14 25,00m 30,00m 35,00m 40,00m NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP ANEXO A LOTES URBANOS 1. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA EDIFICANTE Para efeito deste procedimento, a área edificante (Ae) de um lote urbano será definida como o menor valor entre o produtório da área total (At) pela taxa de ocupação (To), definida pela legislação municipal, ou a área total do lote (At) excluída a área coincidente com os recuos obrigatórios (Ar): Ae = To At (Eq. 1) e/ou Ae = At Ar (Eq. 2) Geralmente a área edificante (Ae) é limitada pela taxa de ocupação (To), e nestes casos, seu posicionamento no lote poderá assumir diversas configurações, conforme exemplos das figuras 1;2;3 e 4: 10,00m Logradouro (Fig. 1) 10,00m 10,00m 10,00m Logradouro Logradouro Logradouro (Fig. 2) (Fig. 3) (Fig. 4) Considerando a variedade de posições que a área edificante (Ae) poderá assumir no interior de um lote urbano, para a sua correta definição sugere-se o seguinte roteiro: 1º Passo Define-se a vocação de uso do imóvel, conforme características da região e possibilidades legais; 2º Passo Define-se, de acordo com as posturas legais e para o uso proposto, a taxa de ocupação e os recuos construtivos do imóvel;

15 25,00m 30,00m Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016 ANEXO A LOTES URBANOS (continuação) 3º Passo Calcula-se a área edificante de acordo com as equações 1 e 2, adotandose o menor valor entre elas. Exemplificando o roteiro sugerido, constata-se através das figuras anteriores que, a medida que o lote ganha profundidade a área edificante (Ae), permitida pela legislação municipal, torna-se inferior à área delimitada pelos recuos. Nestes casos, sendo necessário recuar a posição original da área edificante, de modo a compatibilizá-la com eventual faixa de servidão, cabe ao avaliador ponderar eventual desvalorização do lote, decorrente da perda de área edificante ou recuo da edificação, que será calculada de acordo com os critérios estabelecidos neste procedimento. Especial atenção deve ser dada aos casos de uso R1 (residência unifamiliar), posto que a legislação do município de São Paulo permite a utilização dos fundos do lote para erguer construções. Neste caso, a área edificante do lote poderá assumir as seguintes configurações, exemplificada nas figuras 5 e 6, cabendo ao avaliador ponderar a compatibilidade desta configuração com o padrão da região: 10,00m 10,00m Logradouro (Fig. 5) Logradouro (Fig. 6) 2. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA EDIFICANTE APÓS A INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO Para o cálculo da área edificante após a instituição de servidão pode-se seguir os passos sugeridos no item anterior, ponderando a influência da faixa de servidão proposta. A área edificante depreciada (Ad) corresponderá à diferença entre as áreas, antes e depois da instituição de servidão de passagem. Ad = Ae (antes) Ae (depois)

16 NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP ANEXO A LOTES URBANOS (continuação) Eventual porção do terreno não atingida pela faixa cuja forma inviabilize à sua adequada ocupação em relação ao padrão estabelecido para região deve ser acrescido à área edificante depreciada (Ad). 3. CARACTERIZAÇÃO DA TESTADA EQUIVALENTE DE UM IMÓVEL (T eq ) Considera-se testada equivalente (Teq) de um lote urbano o somatório da testada edificante (Te) e aos recuos laterais (Rl) impostos pelas posturas municipais. Via de regra, a testada equivalente, antes da instituição da servidão, corresponde à testada física do terreno. Te q Te Rl T eq = Te + Rl (Eq. 3) LOGRADOU RO NOTA: Para fins deste procedimento, considera-se testada edificante (Te) ao segmento do terreno perpendicular aos lados do terreno, quando paralelos, lindeiro ao alinhamento predial. Para o cálculo do montante indenizatório devido à redução da testada equivalente do lote, de acordo com o 2º Caso do item 6.1.2, alínea a deste procedimento utiliza-se a ilustração abaixo.

17 Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016 ANEXO A LOTES URBANOS (continuação) Te q. (depo is) = Te (depois ) + Rl Te (depois) Rl Redução da testada equivalente: Te q. (a ntes) = Te (a ntes) + Rl Te (antes) Rl LOGRADOURO LOGRADOURO Teq( Antes) Teq( Depois) Vu. At. 0,25 Tref 0,25 0,25 ÁR EA EDIFIC ANT E ÁR EA EDIFIC ANT E NOTA: A testada equivalente depois (Teq. (depois)) correspondo ao somatório da testada edificante após a servidão (Te (depois) ) ao recuo lateral (Rl) obrigatório imposto pelas posturas municipais. Neste cálculo, a perda da testada edificante, devido à servidão, é excluída do cálculo. Nos casos de servidão de passagem longitudinal, cuja redução da testada edificante (Te) inviabilize a construção de edificações compatíveis com o padrão de ocupação estabelecido para a região, cabe ao avaliador verificar a necessidade de desapropriação integral do lote. Recomenda-se que a testada edificante (Te) de um lote, após a instituição de servidão nunca seja inferior a 3,00m, acrescido dos respectivos recuos laterais. 4. CARACTERIZAÇÃO DA PROFUNDIDADE EQUIVALENTE DE UM IMÓVEL (P eq ) Considera-se profundidade equivalente (P eq ) de um lote urbano ao somatório da profundidade edificante (Pe) aos recuos de frente (Rft) e fundos (Rfd) impostos pelas posturas municipais.

18 Rfd Rfd Pe q. (depois) = Pe (depois) + Rft + Rfd Pe (depois) Pe q. (a ntes) = Pe (a ntes) + Rft + Rfd Pe (antes) Rft Rft Rfd Pe q. Pe (antes) Rft (antes) NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP ANEXO A LOTES URBANOS (continuação) LOGRADOURO P eq = Pe + Rft + Rfd (Eq. 4) ÁREA EDIF ICANTE NOTA: (1) Via de regra, a profundidade equivalente, antes da instituição da servidão, corresponde à profundidade física do terreno. (2) Para fins deste procedimento, considera-se profundidade edificante (Pe) ao segmento do terreno perpendicular à frente do terreno, quando aproximadamente paralelos, onde é possível erguer construções. Para o cálculo da montante indenizatório devido à redução da profundidade equivalente do lote, de acordo com o 2º Caso do item 6.2.1, alínea b deste procedimento, utiliza-se a ilustração abaixo. LOGRADOURO LOGRADOURO Redução da Profundidade Equivalente: se P ref.(min.) < P eq(depois) < P ref.(máx) = 0 se P eq(depois) < P ref.(min.) ÁREA EDIFICANTE ÁREA EDIFICANTE Peq( Antes) Peq( Depois) Vu. At. 0,50 Pref 0,50 0,50 NOTA: Para fins deste procedimento, limita-se a redução da profundidade edificante até o seu valor médio (1/2 Pe). Cabe ao avaliador, nestes casos, verificar eventual necessidade de desapropriação integral do lote se não houver possibilidade de uso do lote nos termos deste procedimento. NOTA: A profundidade equivalente depois (Peq. (Depois)) corresponde ao somatório da profundidade edificante depois (Pe(Depois)) aos recuos de frente (Rft) e fundos (Rfd). Analogamente ao cálculo da redução da testada, a perda da profundidade edificante é excluída do somatório.

19 Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016 ANEXO B GLEBAS URBANIZÁVEIS I UTILIZAÇÃO DO MÉTODO ESTATÍSTICO PARA A DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA GLEBA I.1 PESQUISA DE PREÇOS Para fins deste exemplo comparativo admite-se CONSTANTE as demais características das glebas (localização, topografia, superfície, etc). 1 Área Total = ,00m² Área Desmembrável = ,00m² Área Loteável = ,00m² Valor Total = R$ ,00 2 Área Total = ,00m² Área Desmembrável = ,00m² Área Loteável = ,00m² Valor Total = R$ ,00 3 Área Total = ,00m² Área Desmembrável = ,00m² Área Loteável = ,00m² Valor Total = R$ ,00 4 Área Total = ,00m² Área Desmembrável = ,00m² Área Loteável = ,00m² Valor Total = R$ ,00 I.2 RESULTADO DO MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS RESUMO DOS RESULTADOS Estatística de Regressão Valor R múltiplo 0, R-Quadrado 0, R-quadrado ajustado 0, Erro padrão 19579,71197 Quantidade de observações 4 ANOVA gl SQ MQ F F de significação Regressão 2 3,2E+10 1,6E+10 41,974 0, Resíduo 2 7,7E+08 3,8E+08 Total 4 3,3E+10 Erro 95% 95% Coeficientes Stat t valor-p padrão inferiores superiores Interseção 0 #N/D #N/D #N/D #N/D #N/D - V UD 11, , , , , , V UL 10, , , , , ,

20 NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP ANEXO B GLEBAS URBANIZÁVEIS (Continuação) Resultados de Resíduos Observação Previsto (a) VTG Resíduos Resíduo padrão , ,4444-0, , ,11-1, , ,111 1, ,14757 Resultados de Probabilidades Percentil VTG 12, , ,

21 Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016 ANEXO C INCLUSÃO DA PARCELA VC ( GLEBAS URBANIZÁVEIS) I ALÍQUOTAS PARA INDENIZAÇÃO As alíquotas apresentadas a seguir têm por objetivo Indenizar eventual ônus incidente exclusivamente sobre a faixa, não se prestando para cobrir desvalorização da área não atingida, que é objeto de parcela própria. Sugere-se a aplicação das alíquotas complementares (V C ), descritas abaixo em casos excepcionais, tais como: tubulação total ou parcialmente aflorante, acesso em circunstancias particulares não se justificam a desapropriação. A tabela 1 sugere valores complementares de indenização. TABELA 1 Valores sugeridos para a alíquota indenizatório das parcelas V S e V C Situação Tubulação enterrada, superfície livre para o uso praticado na propriedade. Tubulação enterrada, superfície livre, porém com restrições ao uso praticado na propriedade (sem interesse ao proprietário). Tubulação enterrada, superfície livre, porém com restrições ao uso praticado na propriedade (com algum uso para o proprietário). Tubulação aparente, porém não impedindo a passagem. Tubulação aparente, obstruindo significativamente na passagem. Acesso cercado. Acesso pavimentado, não útil ao proprietário. Acesso pavimentado, útil ao proprietário. Acesso não pavimentado, não útil ao proprietário. Acesso não pavimentado, útil ao proprietário ou coincidente com caminho existente. Exemplo Alíquota (V S ) 0,333 Complementar (V C ) Indenização (V S + V C ) 0,333 Plantio de cultura. 0,333 0,667 Plantio de cultura. 0,167 0,500 Desapropriação 0,333 0,467 0,800 0,617 0,950 0,617 0,950 0,333 0,617 0,950-0,333

22 NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP ANEXO D GLEBAS RURAIS I ALÍQUOTAS PARA INDENIZAÇÃO As alíquotas apresentadas a seguir têm por objetivo Indenizar eventual ônus incidente exclusivamente sobre a faixa, não se prestando para cobrir desvalorização da área não atingida, que deverá ser objeto de análise própria. Sugere-se a aplicação da alíquota complementar (V C ) em casos excepcionais, tais como: tubulação total ou parcialmente aflorante, acesso em circunstancias particulares que não se justifica a desapropriação. A tabela 2 sugere valores complementares de indenização. TABELA 2 Valores sugeridos para a alíquota indenizatório das parcelas V S e V C Complementar Situação Exemplo (V C ) Tubulação enterrada, superfície livre para o uso praticado na propriedade. Tubulação enterrada, superfície livre, porém com restrições ao uso praticado na propriedade (sem interesse ao proprietário). Tubulação enterrada, superfície livre, porém com restrições ao uso praticado na propriedade (com algum uso para o proprietário). Tubulação aparente, porém não impedindo a passagem. Tubulação aparente, obstruindo significativamente na passagem. Acesso cercado. (Vide item 4.3 c) Acesso não útil ao proprietário. Acesso útil ao proprietário ou coincidente com caminho existente. Alíquota (V S ) Indenização (V S + V C ) 0,333 Plantio de cultura. 0,333 0,667 0,333 Plantio de cultura. 0,167 0,500 Desapropriação 0,333 0,467 0,800 0,617 0,950 0,617 0,950 0,333

23 Norma Técnica SABESP NTS 297: 2016 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO PARA INDENIZAÇÃO DE FAIXAS DE SERVIDÃO Considerações finais: 1) Esta norma técnica, como qualquer outra, é um documento dinâmico, podendo ser alterada ou ampliada sempre que for necessário. Sugestões e comentários devem ser enviados ao Departamento de Acervo e Normalização Técnica, no [email protected] 2) Tomaram parte na 1ª revisão desta Norma: DIRETORIA UNIDADE NOME M M T P Silvana Martins dos Santos M MPD Marcos Almir de Oliveira M M L E D Nilson de Almeida Sobrinho M M L E D Marcelo Souza Marinho M M A G 1 1 Daniel A.S.Gonçalves M M C E D Mauro Santos M M S E D Franscisco C. Alves R R O P Sérgio R. Gambale R R S O 1 4 Marcelo José Garcia Fernandes T T X A Marco Aurélio Lima Barbosa T TXA Reinaldo Putvinskis T T G A Victor Hugo Jampaulo Hajnal T T G A Leandro Ramos Jordão T T G A José Carlos Máximo de Lima T T B 4 Leandro Santos de Araújo C C P I Gabriela Vadja Rodrigues

24 NTS 297: 2016-rev.1 Norma Técnica SABESP Sabesp - Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo Diretoria de Tecnologia, Empreendimentos e Meio Ambiente - T Superintendência de Pesquisa, Desenvolvimento Tecnológico e Inovação TX Departamento de Acervo e Normalização Técnica - T X A Rua Nicolau Gagliardi, CEP São Paulo, São Paulo - Brasil - Palavras Chave: avaliação; faixa de servidão; indenização páginas