SERVIDÕES CALCULO DA INDENIZAÇÃO

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1 SERVIDÕES CALCULO DA INDENIZAÇÃO Autores: Engenheiro Civil JOSÉ TARCÍSIO DOUBEK LOPES: e Arquiteto e Urb. JOSÉ TARCÍSIO DOUBEK LOPES FILHO: [email protected] IBAPE/Brasil Os Autores dão sua integral concordância aos termos do Regulamento de Apresentação dos Trabalhos.

2 RESUMO A indenização em virtude da instituição de servidão parcial ou total em um imóvel deve corresponder à efetiva perda de valor que o mesmo sofra. Para tanto, este estudo procura sair do empirismo de alíquotas impostas sem comprovação técnica ou de mercado. O objetivo deste estudo é então apresentar metodologias para cálculos das indenizações devidas, em virtude da instituição de servidão em lotes, glebas e áreas rurais. Os métodos deixam claro que ocorrências eventuais devem ser analisadas para indenização somente quando dos fatos, pois podem ser de extensão e indenização variadas, de impossível mensuração prévia. No caso de lotes urbanos, analisa perdas de área construída ou a construir, ponderando as situações antes e depois da servidão instituída, obtendo daí a indenização correspondente. Para as glebas urbanizáveis, dependendo da existência ou não de projeto de aproveitamento e grau de implantação, são propostas indenizações compatíveis com tal situação. Para as áreas rurais, o prejuízo com a proibição do cultivo de determinadas culturas economicamente viáveis é que vai embasar o cálculo da indenização. Os métodos estudados referem-se tão somente à perdas com a terra, devendo o avaliador considerar em separado os danos com edificações, culturas, etc. Os métodos propostos requerem, na sua aplicação, uma análise significativamente mais detalhada do caso, quando comparado com a simples adoção de alíquotas, como ocorre presentemente. Entretanto, o autor tem a certeza de que, com os critérios aqui propostos, o avaliador terá mais segurança nos trabalhos que irá elaborar, pois levarão a indenizações mais precisas, justificáveis e, portanto, mais justas. 2/27

3 INDICE RESUMO OBJETIVO DEFINIÇÕES CRITERIOS TÉCNICOS PROCEDIMENTOS GERAIS LOTE GLEBA URBANIZÁVEL IMÓVEL RURAL CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES BIBLIOGRAFIA /27

4 1 OBJETIVO Trata o presente estudo de metodologia para o cálculo da indenização devida, em virtude da instituição de servidão em imóveis. Para tanto, analisa perdas efetivas que um imóvel venha a sofrer, ponderando as situações sem e com ou antes e depois da servidão instituída, deduzindo daí a indenização que venha repor o valor perdido pelo imóvel. Sem detalhar a finalidade da servidão, deixa claro que ocorrências eventuais tais como rompimento de rede de dutos, queda de cabos ou torres de linhas de transmissão devem ser analisadas para indenização quando dos fatos, pois podem ser de extensão e, portanto, de indenização variada, de impossível mensuração prévia. Assim, defendem os autores que tais ocorrências eventuais não podem ser alegadas para cálculo de indenização a maior. Ainda que na proposta sejam consideradas ponderações sobre perda de área construída ou a construir, ou ainda culturas que não poderão mais ser desenvolvidas na faixa, os métodos apresentados referem-se tão somente à perdas com o lote, gleba ou área rural, devendo o avaliador considerar em separado perdas com edificações, culturas e outras comprovadas. Os métodos propostos requerem, na sua aplicação, uma análise significativamente mais detalhada do caso, quando comparado com a simples adoção de alíquotas, como ocorre usualmente. Entretanto, os autores tem a certeza de que, com os critérios aqui propostos, que retratam o que ocorre em realidade e com uma abordagem e justificativa claras e simples, o avaliador terá mais segurança nos trabalhos que irá elaborar, pois levarão a indenizações mais precisas, justificáveis e, portanto, justas. Cabe registrar que o ideal seria levantar dados referentes a imóveis também afetados por servidão e localizados nas proximidades. As características de cada um e em particular das áreas objeto de servidão comporiam as variáveis explicativas de um modelo matemático. A dificuldade residiria no fato de que todos os imóveis estudados precisariam estar no mercado, à venda ou negociados, o que dificilmente ocorre. 4/27

5 2 DEFINIÇÕES 2.1 DA NBR , DA ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas: Servidão: Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem. 2.2 DA NBR , DA ABNT: Área de servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão. Imóvel dominante: Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote encravado). Imóvel serviente: Imóvel que sofre restrição imposta por servidão. Percentual de comprometimento de área: Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel. Percentual de comprometimento de valor: Relação entre valores do imóvel serviente por um gravame, antes e depois de sua instituição. 2.3 DOS AUTORES Servidão: É algo que priva a liberdade de pleno uso de parte ou da totalidade da propriedade, em beneficio de alguém, e não a secciona, ou seja, não impede a comunicação entre as partes não afetadas. 3 CRITÉRIOS TÉCNICOS De acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, temos: O cálculo da indenização devida, em virtude da instituição de servidão em imóveis, deve retratar a perda efetiva que venha a sofrer. Assim, deve ser demonstrado o que ocorre com a parcela de terreno, com cálculo à luz da legislação de uso e ocupação do solo e das normas de avaliação, acrescida das perdas com benfeitorias atingidas total ou parcialmente. 5/27

6 Por sua vez, a Norma NBR da ABNT estipula: Critérios alternativos: a) antes e depois, com consideração de circunstâncias especiais, tais como alteração de uso, ocupação, acessibilidade e aproveitamento; b) diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos relativos ao uso do imóvel antes e depois da instituição da servidão. Prejuízos causados às benfeitorias. Indo de encontro aos ditames de tais normas, partimos então do princípio segundo o qual todo e qualquer imóvel vale pelo que pode proporcionar de aproveitamento ou renda, seja ele terreno, gleba ou área rural, edificado ou não. Assim, a metodologia a ser apresentada para os principais tipos básicos de imóveis e de servidões, tem então por objetivo a busca do quantum referente à perda de valor, em virtude da alteração nas condições de aproveitamento ou renda que o prédio matriz venha a apresentar, em decorrência da instituição de servidão. Então, A INDENIZAÇÃO: DEVE ABRANGER TUDO O QUE FOR COMPROVADO E PONDERÁVEL TECNICAMENTE, OU ATRAVÉS DE DADOS DE MERCADO. ASSIM, REGISTRAMOS QUE OCORRÊNCIAS EVENTUAIS, COMO POR EXEMPLO BLOQUEIO DE CAMINHO, QUEDA DE CABOS OU DESCARGAS DE LINHAS DE TRANSMISSÃO OU VAZAMENTO EM OLEODUTOS, NÃO ESTÃO CONTEMPLADOS PELA PROPOSTA. ISTO PORQUE, SE OCORREREM, A EXTENSÃO DOS CONSEQÜENTES DANOS NÃO PODE SER PREVIAMENTE AQUILATADA OU DIMENSIONADA. NA OCORRÊNCIA, TERÃO AS RESPONSABILIDADES APURADAS E OS CONSEQÜENTES PREJUÍZOS LEVANTADOS PARA INDENIZAÇÃO. Ressalta-se que a proposta leva em conta que toda a área afetada deve ser analisada e ser objeto de indenização; o fato de ter aproveitamento já comprometido parcial ou totalmente por algum impedimento qualquer não é motivo para que deixe de ser estudada indenização pela instituição da servidão. De qualquer maneira, ao avaliador cabe calcular a indenização somente caso tenha como comprová-la. 6/27

7 4 PROCEDIMENTOS GERAIS Não existe procedimento único para o cálculo da indenização, pois os imóveis servientes podem ter as mais variadas extensões, formatos e restrições ao uso e ocupação do solo, além da servidão atingir os terrenos, glebas ou áreas rurais em posições as mais diversas. Assim, procuraremos dar um panorama geral da forma de conduzir o processo avaliatório. 4.1 CADASTRO Ao avaliador deverá ser fornecida planta e descrição completas do imóvel serviente (terreno e construções) e sobreposta à mesma, a posição da área que é ou será objeto da instituição da servidão, com metragens e descrição completas. Deverá ainda ser fornecida a completa especificação do objeto da servidão finalidade e restrições de uso da área objeto da servidão. 4.2 VISTORIA De posse dos dados e análise detalhada da questão, deve o avaliador vistoriar a região, o imóvel serviente e particularmente a parte do mesmo que será gravada pela servidão. 4.3 CONSULTAS O avaliador deverá consultar todos os órgãos municipais, estaduais e federais que estabelecem restrições de uso e ocupação do solo. 4.4 ANÁLISE Sobre a planta cadastral do prédio matriz, com a posição da área de servidão indicada, deve o avaliador desenhar o que apurar com respeito às condições atuais ou futuras de uso, ocupação e acesso ao remanescente. Dessa maneira, poderá verificar e demonstrar a perda que sofrerá o imóvel não só em área de terreno, mas também em alteração da localização e extensão da área construída 7/27

8 eventualmente existente ou passível de edificar, cotejando a situação anterior com a que será possível no remanescente. Deve ainda o avaliador analisar a extensão e formato da área remanescente sob o aspecto de vocação e mercado imobiliário do entorno. No caso de seccionamento do prédio matriz em duas ou mais partes, analisar a possibilidade de uso de cada uma. Caso conclua pela impossibilidade de aproveitamento de uma ou mais áreas remanescentes, tal fato deve ser muito bem relatado no laudo e avaliadas para inclusão na indenização. Tratar-se-ão, portanto, de uma ou mais partes que deverão ser indenizadas por inteiro, pois em tais casos não caberiam servidões. Dessa maneira, deverá com clareza expor suas ponderações, que levarão ao critério a adotar e indenização decorrente. 4.5 METODOLOGIA AVALIATÓRIA Para cada um dos três tipos de imóveis, lote, gleba ou área rural, vale o descrito anteriormente, no que couber, além daquilo que iremos discorrer na metodologia específica, que a nosso ver é a mais adequada e que portanto deve levar ao mais justo valor de indenização pela instituição da servidão. Em cada um deles, procuramos apresentar soluções que atendam a maior parte das situações que se apresentam na prática. Os estudos enfocam a indenização correspondente ao que ocorre com o imóvel, seja devido à perda de parte da sua área, seja em decorrência de alteração de aproveitamento do remanescente. Cabe ao avaliador acrescentar o valor devido pela perda de construções, culturas ou jazidas existentes na área de servidão ou as que, estando fora da área diretamente afetada, tenham sofrido alterações. Incluir ainda verbas para readaptação, muros, ligações novas de luz, água, etc., assim como eventuais obras de travessias, definidas pelo imóvel dominante ou pelo titular da servidão administrativa (concessionária de serviço público), que requereu a servidão. Nos capítulos seguintes, apresentamos as propostas para cada um dos citados tipos de imóveis. 8/27

9 5 LOTE Conforme definição da NBR da ABNT: Porção de terreno resultante de parcelamento de solo urbano. 5.1 USO E OCUPAÇÃO DO SOLO O avaliador deve consultar a Prefeitura local, sobre a Legislação de Uso e Ocupação do Solo vigente, bem como projetos existentes e que poderão alterar a condição de aproveitamento ou de acesso ao imóvel. Cabe ainda buscar a legislação estadual e federal em vigor e que possam estabelecer condições especiais de uso do imóvel. Ressalta-se aqui como muito importantes as condições de uso e ocupação da área remanescente, que dependem da legislação, quando existente, ou da análise do avaliador quanto a: Possibilidade de inclusão da metragem quadrada da área de servidão, no cálculo do coeficiente de aproveitamento, para construção no; Possibilidade de inclusão da área objeto da servidão no calculo da taxa de ocupação aplicável ao remanescente; Possibilidade de permanência ou não de área remanescente, caso tenha metragens inferiores ao lote mínimo conforme a legislação municipal; Recuos a considerar para edificação, na área não gravada pela servidão, em especial junto à mesma. 5.2 MÉTODO Tendo em vista que a implantação da servidão em parte do lote afeta as condições de aproveitamento da área como um todo, o estudo relaciona o valor da indenização à avaliação da área do terreno original. Assim, podemos propor a seguinte relação direta: Vi = Vt x K 9/27

10 Onde: Vi = valor da indenização correspondente à perda do valor do terreno pela instituição da servidão; Vt = valor do terreno original, sem a existência da servidão; K = coeficiente de servidão. O coeficiente K deve então retratar a alteração que haverá nas condições de aproveitamento do lote e que será calculado pelo avaliador, conforme detalhado a seguir. De acordo com o princípio do antes e depois, na proposta para cálculo da indenização, referente à instituição de servidão em lotes, partiremos do princípio segundo o qual a redução do aproveitamento do mesmo provoca uma diminuição no seu valor de mercado, na mesma proporção: DA REDUÇÃO DA ÁREA CONSTRUÍDA EXISTENTE OU DA MÁXIMA PERMITIDA LEGALMENTE; ou DA REDUÇÃO DA PROJEÇÃO DA CONSTRUÇÃO EXISTENTE, OU DA MÁXIMA PERMITIDA LEGALMENTE. Em outras palavras, o método parte da realidade segundo a qual quanto menos for possível edificar, menos passará a valer o lote. Traduzimos então tais propostas pelas expressões a seguir: K1 = (ACa ACd) / ACa K2 = (APa APd) / APa,onde: K1 = coeficiente que traduz a perda de área construída pela instituição da servidão. ACa = área construída existente ou a máxima legalmente permitida antes da instituição da servidão. ACd = área construída que remanescer ou a máxima que legalmente seja permitida depois da instituição da servidão. K2 = coeficiente que traduz a perda de área de projeção da construção pela instituição da servidão. 10/27

11 APa = área de projeção da construção existente ou a máxima legalmente permitida antes da instituição da servidão. APd = área de projeção da construção que remanescer ou a máxima que legalmente seja permitida depois da instituição da servidão. Matematicamente, tais expressões levam ao cálculo da perda na forma de fração decimal (ou percentual) da área construída ou da ocupação que não poderão mais existir. Partindo do princípio segundo o qual a indenização deve corresponder à maior perda que o lote possa sofrer, devemos utilizar o valor maior entre K1 e K2. EXEMPLO DE APLICAÇÃO LOTE vide no ANEXO I OBSERVAÇÃO IMPORTANTE: A posição da faixa de servidão com relação aos limites do terreno será levada em conta ao serem estudados os recuos e demais condições urbanísticas que definirão a área possível de edificação com a servidão instituída. 11/27

12 6 GLEBA URBANIZÁVEL Conforme definição da NBR da ABNT, temos o seu significado: Terreno possível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, por meio de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento. 6.1 MÉTODO Enfocamos aqui, glebas cujo melhor aproveitamento sob o enfoque legal e de mercado seja o loteamento, por exemplo. Distinguimos 3 casos básicos que serão abordados a seguir: Gleba sem projeto de loteamento ou com anteprojeto ainda não submetido à aprovação. Gleba com projeto em fase de aprovação ou aprovado, porém não implantado. Gleba com projeto de loteamento aprovado e implantado Gleba bruta sem projeto de loteamento Tendo em vista a inexistência de projeto, cabe admitir que a área de servidão atingiria o prédio matriz em porções teóricas correspondentes às partes que seriam destinados a lotes, a sistema viário, a áreas institucionais e a áreas verdes. Assim, caso estas totalizem, por exemplo, 35% conforme a legislação urbanística do município onde se encontra o imóvel em estudos, o calculo da indenização seria: 35% da área da servidão que seria doada à municipalidade, devendo ser indenizada à razão de 20% do unitário de gleba (indenização mínima adotada neste estudo); 65% da área da servidão destinada a lotes, devendo ser indenizada à razão de 100% do unitário de gleba. É importante frisar que não se aplica unitário de lote, pois este não existe sob nenhum aspecto, legal ou de fato. EXEMPLO Vide no ANEXO II. 12/27

13 6.1.2 Gleba urbanizável com projeto de loteamento em fase de aprovação ou aprovado, porem não implantado Sendo viável a aprovação do projeto apresentado aos órgãos públicos ou se o mesmo estiver aprovado, porém não implantado, o cálculo da indenização será feito lote a lote, da forma proposta no item referente à LOTE, porém com unitário básico de lote, descontada a infra-estrutura que não foi implantada Gleba urbanizável com projeto de loteamento aprovado e implantado O cálculo da indenização se dará lote a lote, com unitário coerente com a localização e infra-estrutura disponível a cada um, da forma proposta no capítulo referente à LOTE, deste estudo. Quadro resumo para glebas Vide no ANEXO IV. 7 IMÓVEL RURAL Conforme definição da NBR da ABNT: Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização. MÉTODO No caso das áreas rurais, vale também a premissa básica, segundo a qual o proprietário deve ser indenizado pela implantação da servidão, na razão direta das perdas que venha a sofrer. Neste caso, falaremos da redução da renda que a área de servidão esteja ou poderia estar proporcionando ao proprietário. O Eng. José Carlos Pellegrino desenvolveu um critério que toma por base a rentabilidade do imóvel, segundo o qual: A indenização pela instituição de servidão, deve ser num montante tal que propicie ao proprietário uma remuneração líquida, pela aplicação da mesma no mercado 13/27

14 financeiro, igual àquela que vinha auferindo com a exploração da área objeto da servidão. Assim, concordamos com o critério do Eng. Pellegrino, especificamente para cálculo de indenização em virtude de estabelecimento de servidão em imóveis rurais, e cuja formulação é: i. V i = t. V s, onde i = taxa de renda líquida anual, que possa ser auferida com a aplicação do montante da indenização; V i = valor da indenização, pela instituição da servidão (incógnita); t = taxa de renda líquida anual sobre o valor da terra nua, que possa ser obtida na atividade considerada (arrendamento); V s = valor de mercado da área da servidão obtido com unitário válido para área com extensão do imóvel serviente. Assim, o valor da indenização será obtido pela expressão a seguir, que se resume numa relação de taxas, aplicada ao valor pleno da faixa: V i = V s.t / i Quadro resumo para cálculo de indenização de servidão em imóveis rurais segue no ANEXO V. Exemplo de aplicação do critério proposto consta do ANEXO III. 8 CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES De acordo com o exposto, verifica-se que é possível a avaliação da indenização pela implantação de servidão em imóvel, com procedimento técnico e ponderando os reais prejuízos pela redução no uso e ocupação decorrentes. Representa um ganho significativo em precisão e embasamento legal e técnico sobre o procedimento simplista de cálculo, que adota pura e simplesmente alíquotas provenientes de tabelas e trabalhos empíricos. Assim, recomendamos a adoção das propostas básicas deste trabalho, que deverão ser complementadas, em função das características particulares de cada caso. 14/27

15 BIBLIOGRAFIA NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP-2011 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo; NBR Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas; NBR Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas; NBR Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais da ABNT; GLOSSÁRIO DE TERMINOLOGIA BÁSICA APLICÁVEL À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERICIAS DO IBAPE/SP; ÁREAS SERVIENDAS Trabalho de Conclusão de Curso da 1ª Turma de Pós Graduação em Perícias de Engenharia e Avaliação, da FAAP Fundação Armando Alvares Penteado setembro/1997; AVALIAÇÃO DE FAIXAS DE SERVIDÃO DE PASSAGEM Eng. José Carlos Pellegrino Engenharia de Avaliações Editora Pini 1ª edição abril/ /27

16 ANEXO PAG.1/12 ANEXO I EXEMPLO SERVIDÃO EM LOTE 16/27

17 ANEXO PAG 2/12 Seja um lote de 500,00 m 2, que tenha uma edificação térrea com 200,00 m 2, atingido por servidão em 100,00 m 2 do terreno, e 50,00 m 2 da construção. O remanescente é construível, a área da servidão não pode ser edificada, porém utilizada com restrições. A área da servidão pode ser incluída no cálculo do coeficiente de aproveitamento futuro (não há perda de área edificada). Não pode ser incluída no calculo da projeção da construção (taxa de ocupação). Admitindo ser de 100% ou 1,00 o coeficiente de aproveitamento permitido e de 50% ou 0,5 sobre a área do terreno, a taxa de ocupação ou área de projeção máxima (legislação de uso e ocupação do solo), indaga-se qual o valor da indenização devida, pela implantação da servidão e a interpretação do valor da mesma. 17/27

18 ANEXO PAG 3/12 RESOLUÇÃO Coef. de aproveitamento = 1 Taxa de ocupação = 0,5 ATa = 500,00m²(antes) ATs = 100,00m² (servidão) ATd = 400,00m² (depois) CÁLCULO DO K1 (perda de área construída) ACa = 200,00m² (existente) ACd = 150,00m² (remanescente) ACap = 500,00m² x 1 = 500,00m² (máxima permitida) ACdp = 500,00m² x 1 = 500,00m² (máxima permitida) Redução existente / remanescente: K1 = (ACa ACd) / ACa K1 = (200,00-150,00) / 200,00 = 0,25 Redução permitida / permitida: K1 = (ACap - ACdp) / ACap K1 = (500,00-500,00) / 500,00 = 0,00 Vale o maior: K1 = 0,25 CALCULO DO K2 (perda de projeção da construção) APa = 200,00m² (existente) APd = 150,00m² (remanescente) APap = 500,00m² x 0,5 = 250,00m² (máxima permitida) APdp = 400,00m² x 0,5 = 200,00m² (máxima permitida) 18/27

19 ANEXO PAG 4/12 Redução existente / remanescente: K2 = (APa APd) / APa K2 = (200,00-150,00)/200,00 = 0,25 Redução permitida / permitida: K2 = (APap APdp) / APap K2 = (250,00-200,00) / 250,00 = 0,20 Vale o maior: K2= 0,25 Sendo K1 = K2, adotamos K= 0,25 CÁLCULO DA INDENIZAÇÃO: Chamando de Vu o unitário médio do terreno original (valor de avaliação dividido pela sua área), temos: Vi = Vt x K Onde : Vt = ATa x Vu Vt = 500,00 m² x Vu K = 0,25 Substituindo, vem: Vi = 500,00 m² x Vu x 0,25 Vi = 125,00 x Vu ANÁLISE DO RESULTADO: A área objeto da servidão isoladamente valia: Va = 100,00 x Vu A indenização vale: Vi = 125,00 x Vu Assim, tais cálculos mostram que a indenização pode superar o valor pleno de venda da área de servidão (neste caso 25% a mais), pois inclui a indenização pela redução da capacidade construtiva do imóvel, o que comumente se intitula de depreciação do remanescente. Devem ser acrescidos os valores correspondentes à parte construída que deverá ser demolida, adaptações do projeto interno e externo da construção remanescente, alem de verbas referentes a outras perdas decorrentes. 19/27

20 ANEXO PAG 5/12 ANEXO II EXEMPLO SERVIDÃO EM GLEBA BRUTA SEM PROJETO DE LOTEAMENTO 20/27

21 ANEXO PAG 6/12 Seja uma gleba sem projeto de loteamento, e que foi atingida parcialmente por servidão. Área da servidão = ,00 m 2 Unitário válido para toda a gleba, tendo em vista suas dimensões e características: R$ 5,00/m 2 Parte teórica destinada a sistema viário, áreas institucionais e área verde (35%): V 1 = ,00m 2 x 0,35 x R$ 5,00/m 2 x 0,20 = R$ 5.250,00 Parte teórica destinada a lotes (65%): V 2 = ,00m² x 0,65 x R$ 5,00/m² x 1,00 = R$ ,00 Total da indenização: V = V 1 + V 2 V = R$ 5.250,00 + R$ ,00 = R$ ,00 21/27

22 ANEXO PAG 7/12 ANEXO III EXEMPLO SERVIDÃO EM ÁREA RURAL 22/27

23 ANEXO PAG 8/12 Seja uma área rural na qual é desenvolvida cultura de cana de açúcar, atingida em 1,5 ha por servidão. Efetuadas pesquisas, concluímos que a terra vale R$ ,00/ha e que o arrendamento de propriedades na região, para a mesma finalidade, corresponde a 3% de renda líquida ao ano, calculado sobre o valor da terra, ou seja: R$ ,00/ha x 0,03 = R$ 600,00/ha/ano Para área da servidão, teríamos a renda líquida anual de: R$ 600,00/ha/ano x 1,5ha = R$ 900,00/ano O proprietário deve receber uma indenização de montante tal que, aplicado no mercado financeiro, obtenha a mesma receita de R$ 900,00/ano. Se admitirmos possível obter no mercado financeiro receita líquida de 6% ao ano, temos que a indenização deve corresponder a: R$ 900,00 / 0,06 = R$ ,00 23/27

24 ANEXO PAG.9/12 ANEXO IV QUADRO RESUMO PARA GLEBAS 24/27

25 ANEXO PAG.10/12 CASO CONSEQUENCIA CALCULO INDENIZATORIO SEM PROJETO DE LOTEAMENTO ATINGINDO PARCIALMENTE A GLEBA COM UNITARIO DE GLEBA, SENDO 20% SOBRE O % DAS ÁREAS A SEREM DOADAS E 100% SOBRE O % DAS DESTINADAS A LOTES COM PROJETO DE LOTEAMENTO EM APROVAÇÃO OU APROVADO, NÃO IMPLANTADO COM PROJETO DE LOTEAMENTO APROVADO E IMPLANTADO APROVAÇÃO NÃO VIÁVEL DA FORMA PROPOSTA APROVADO OU APROVAÇÃO VIAVEL DA FORMA PROPOSTA ADOTAR O CÁLCULO DO CASO SEM PROJETO DE LOTEAMENTO ACIMA ADOTAR O CONSTANTE DO ITEM LOTES, COM UNITARIO DE LOTE, DESCONTADA A INFRA-ESTRUTURA INEXISTENTE LOTE A LOTE ATINGIDO, CONFORME ITEM LOTES 25/27

26 ANEXO PAG. 11/12 ANEXO V QUADRO RESUMO PARA IMÓVEIS RURAIS 26/27

27 ANEXO PAG. 12/12 CASO CONSEQUÊNCIA CÁLCULO INDENIZATÓRIO ÁREA DA SERVIDÃO COM UTILIZAÇÃO POR OCASIÃO DA AVALIAÇÃO USO ATUAL PODE CONTINUAR Não há perdas USO ATUAL NÃO PODE CONTINUAR INDENIZAÇÃO PELO MÍNIMO DE 20% DO VALOR DA ÁREA DA SERVIDÃO INDENIZAÇÃO CALCULADA CONFORME PROPOSTA ÁREA DA SERVIDÃO SEM UTILIZAÇÃO POR OCASIÃO DA AVALIAÇÃO PERMITIDO USO EXISTENTE NA REGIÃO Não há perdas NÃO PERMITIDO O USO EXISTENTE NA REGIÃO INDENIZAÇÃO PELO MÍNIMO DE 20% DO VALOR DA ÁREA DA SERVIDÃO INDENIZAÇÃO CALCULADA CONFORME PROPOSTA 27/27