Ei-las, cada qual de per se.

Transcrição

1 ENCOL - EM CASO DE FALÊNCIA Rénan Kfuri Lopes É tema constante de consulta ao articulista as conseqüências que advirão em caso de decretar-se falência da empresa construtora e incorporadora imobiliária ENCOL S.A., cuja atuação no mercado de imóveis é intensa em quase todo território pátrio. Importante destacar que os pontos argüidos pelos consulentes consideram sempre a hipótese de falência da ENCOL S.A., pelo que os pareceres são emitidos dentro desta suposição. As questões mais apresentadas são as seguintes: I COMO FICARIAM OS ADQUIRENTES DE IMÓVEIS QUE PAGARAM INTEGRALMENTE O PREÇO, RECEBERAM AS UNIDADES, MAS NÃO OBTIVERAM ESCRITURAS PORQUE A EMPRESA NÃO AS TRANSMITIU OU EM VIRTUDE DE HAVEREM INSCRITAS HIPOTECAS EM FAVOR DE BANCOS, INADIMPLIDOS PELA ENCOL? II COMO FICARIAM OS ADQUIRENTES QUE QUITARAM OS IMÓVEIS, MAS NÃO OS RECEBERAM, POIS INACABADOS? III COMO FICARIAM OS COMPRADORES QUITES QUE PAGARAM, MAS NÃO TÊM INTERESSE EM RECEBER OS IMÓVEIS PELA INEXECUÇÃO DAS OBRAS? Ei-las, cada qual de per se. Detendo-se á situação do tópico I acima, urge de estalo apartar que os credores da massa falida deverão convergir para o juízo universal da falência a fim de habilitarem seus direitos no pólo passivo da massa (art. 23 a L.F.).

2 Deste modo, os bancos, na qualidade de credores hipotecários, ocuparão a categoria denominada pela lei de quebra como créditos com direitos reais de garantia (art. 102, inciso I, da L.F.). E neste concurso de credores, participarão os bancos com crédito hipotecário, entretanto, tendo preferência na ordem legal os créditos trabalhistas, fiscais e por encargos ou dívidas da massa falida (art.102, caput c.c., art. 186, Cód. Tributário Nacional). Assim, desenha-se que a hipoteca garantidora dos imóveis perderá seu tônus com o decreto da falência da devedora/encol, cabendo aos bancos/credores apenas a alternativa no juízo falimentar de habilitarem seus créditos (RJSTJ/TRF, ed.lex 53:52), sem prejuízo de intentar execução contra os fiadores no juízo cível. Frise-se a impossibilidade de execução da hipoteca por expressa vedação da lex specialis falitária (art. 24 caput), reforçando ainda mais a assertiva da perda de força da garantia hipotecária nestas situações. E tão pouco há de vingar o procedimento do art.125 da Lei de Falências quanto à venda dos bens objeto de garantia real, pois os mesmos NÃO MAIS PERTENCEM À FALIDA, mas sim aos adquirentes/compradores. Por outro lado, os compradores dos imóveis (equivocadamente chamados por associações ou pela mídia como mutuários da Encol, quando nenhum empréstimo de bem fungível devem à empresa...) pelo fato de regularmente adquirirem e quitarem o preço dos imóveis, induvidosamente, têm direito a seu favor das escrituras públicas e transferências definitivas de domínio nos registros de imóveis locais. Presumivelmente, está previsto nos contratos de compra e venda a obrigação da ENCOL outorgar escritura pública em favor dos adquirentes ou cessionários (se sobrevieram cessões com sua anuência). 2

3 Assim, ad cautelam, tanto para os imóveis que tenham hipoteca gravada ou naqueles livres, os adquirentes deverão promover contra a MASSA FALIDA DA ENCOL S.A., não mais a empresa ENCOL, mas sim a Massa Falida, sob a representação processual do síndico (CPC, art.12,inc.iii), uma ação ordinária de outorga de escritura, tendo como objeto a determinação de que seja a massa falida, através do síndico, compelida a outorgar escritura pública definitiva de compra e venda e posterior registro no cartório de imóveis, bem como cancelando a indisponibilidade porventura recaída na matrícula do imóvel em face da quebra, por força do art.215 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). Esta é a realidade legal no caso de falência da ENCOL para os adquirentes, que ao sentir do signatário, como sempre opinou, sub censura, a quebra seria o melhor caminho e mais seguro no interesse dos compradores. Justifica-se, na visão de que só com a falência restaria vislumbrado por textos legais específicos e claros, seguros, o destino dos adquirentes diante das hipotecas gravadas e descumpridas pela devedora/encol. Venia permissa, não prospera a forjada histeria dos bancos de que retomariam os imóveis dos adquirentes se a ENCOL falisse. Tudo falso e sem amparo legal, pois, como dito, não poderão executar o título que dispõem; a garantia hipotecária sucumbe aos créditos trabalhistas, fiscais e encargos na ordem de privilégio, e, finalmente, não tem aplicação o art.125 (venda dos bens hipotecários em leilão), já que o direito à propriedade é de terceiros (leia-se adquirentes) e não da massa falida. Na colocação esquadrinhada na hipótese II, dos imóveis inacabados, a solução depende exclusivamente dos adquirentes. Poderão em primeira proposição habilitarem seus créditos (prestações pagas do imóvel não terminado) perante o juízo falimentar, calculados pelo que pagaram devidamente atualizado, integrando o pólo devedor da massa na qualidade de credores privilegiados (art.43,inc.iii, da Lei de Condomínio e Incorporação c.c. art.102, inc. II). 3

4 Alternativamente, poderão os adquirentes ainda sob o comando da primeira parte do inciso III, do art. 43, da Lei de Condomínio e Incorporação, se assim desejar a MAIORIA dos compradores que forma o condomínio do empreendimento, prosseguir na construção das edificações. Para tanto, deverão ingressar perante o juízo falimentar e veicular tal pretensão, pedindo, desde já, a substituição da construtora e incorporadora por outra que melhor lhes aprouver, outorga de escritura e registro da fração ideal de cada unidade a ser averbada à margem do registro de imóvelmatriz, até que posteriormente, após concluído o edifício, sejam desmembradas as matrículas por cada unidade. O seguimento das obras é um direito inarredável dos promitentes-compradores e só através desta sugerida sede processual têm oportunidade de alcançar autorização judicial para o intento, valendo-se do magistério autorizado de J. NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO, a falência do incorporador, equiparando-se à inadimplência, confere aos adquirentes o direito de pagar à massa falida o saldo devedor da fração ideal do terreno e o custo das obras, até o ponto em que elas se encontrem, dando-lhes, daí por diante, andamento por intermédio de comissão eleita em assembléia geral, POR MAIORIA SIMPLES (Incorporações Imobiliárias, 3ªed., ed. Rev.Trib., p.116/117). Em substancioso aresto, o ínclito Supremo Tribunal Federal ementou: CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALÊNCIA DO INCORPORADOR. Interrompida a incorporação pela falência do incorporador, os titulares de promessas de venda decorrentes dessa incorporação têm opção para prosseguir, eles próprios, desde que em maioria, na construção e operações faltantes da incorporação (art.43, III, da Lei 4.591, de ) ou habilitarse na falência do incorporador, privilegiadamente, pelas quantias pagas. (RTJ 109:273). 4

5 Na análise de que os adquirentes quites não se interessarem em dar continuidade à finalização da obra inacabada, tópico III, deverão habilitar seus créditos na qualidade de credores com privilégio (art.124, inciso II), tendo como objeto o que pagaram atualizado monetariamente. Rénan Kfuri Lopes, adv. DEZEMBRO DE