PRODUÇÃO URBANA, CUSTOS E RENDA FUNDIÁRIA

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Madalena Chagas
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1 PRODUÇÃO URBANA, CUSTOS E RENDA FUNDIÁRIA I. PRODUÇÃO URBANA II. SOLO, QUE VALOR? III. CUSTOS DE INFRAESTRUTURA, QUEM OS SUPORTA? IV. RENDA FUNDIÁRIA, COMO É DISTRIBUÍDA?

2 I. PRODUÇÃO URBANA INFRAESTRUTURAR SOLO PARCELAR USOS EDIFICAR

3 I. PRODUÇÃO URBANA custo INFRAESTRUTURAR SOLO PARCELAR USOS valor de base EDIFICAR custo

4 I. PRODUÇÃO URBANA custo INFRAESTRUTURAR criação de mais valias criação de mais valias SOLO PARCELAR USOS valor de base EDIFICAR custo criação de mais valias

5 II. SOLO, QUE VALOR? Usos do Solo Função Social do Solo Remuneração económica da propriedade Ambiental 0 Produtivo Baixa Suporte (edificatório, ) Alta

6 II. SOLO, QUE VALOR? ESPECIFICIDADES DO MERCADO FUNDIÁRIO O solo é um bem não produzido, de dimensão limitada O solo não tem CUSTO; tem um PREÇO, função do VALOR (despesa necessária) CUSTO + Lucro normal * PREÇO (de mercado) função do VALOR depende de: utilidade capacidade de troca afectividade escassez quantidade de trabalho incorporado

7 II. SOLO, QUE VALOR? OUTRAS ESPECIFICIDADES DO MERCADO FUNDIÁRIO Cada terreno constitui um bem relativamente único. O solo é um bem infungível. Forte relação entre Mercado de Solo e Mercado de Edifícios. ( - Mercado Imobiliário) Mercado muito pouco transparente Mercado de natureza especulativa Valor do solo muito e inevitavelmente dependente de actos da Administração Pública.

8 III. CUSTOS DE INFRAESTRUTURA, QUEM OS SUPORTA? 1. Conceito de Infraestruturas 2. Tipologia de Infraestruturas 3. Tipologia de Custos 4. Possíveis Financiadores 5. Referencial para um Modelo de Financiamento

9 III. CUSTOS DE INFRAESTRUTURA, QUEM OS SUPORTA? 1. CONCEITO 2. TIPOLOGIA DE INFRAESTRUTURAS a) por funções b) por abrangência geográfica MUNICIPAL LOCAL MUNICIPAL GERAL SUPRAMUNICIPAL 3. TIPOLOGIA DE CUSTOS de CONSTRUÇÃO INICIAL de GESTÃO/ CONSERVAÇÃO/ ADAPTAÇÃO de AMORTIZAÇÃO/ RECONSTRUÇÃO

10 III. CUSTOS DE INFRAESTRUTURA, QUEM OS SUPORTA? 4. POSSÍVEIS FINANCIADORES QUEM? PORQUÊ? COMO?

11 III. CUSTOS DE INFRAESTRUTURA, QUEM OS SUPORTA? 4. POSSÍVEIS FINANCIADORES QUEM? PORQUÊ? COMO? Proprietários Imobiliários Renda Fundiária Impostos sobre a propriedade Promotores Imobiliários Necessidade; Mais-valias Obras + Cedências de terreno + Taxas

12 III. CUSTOS DE INFRAESTRUTURA, QUEM OS SUPORTA? 4. POSSÍVEIS FINANCIADORES QUEM? PORQUÊ? COMO? Proprietários Imobiliários Renda Fundiária Impostos sobre a propriedade Promotores Imobiliários Necessidade; Mais-valias Obras, Cedências e Taxas Utilizadores Interesse directo Tarifas Contribuintes Interesse geral Impostos (em geral)

13 Possíveis Financiadores I. Local I. Geral Gestão/ Conservação Reconstrução III. CUSTOS DE INFRAESTRUTURA, QUEM OS SUPORTA? 5. REFERENCIAL PARA UM MODELO DE FINANCIAMENTO Custos Construção Inicial Proprietários Imobiliários Promotores imobiliários Utilizadores Contribuintes

14 Possíveis Financiadores I. Local I. Geral Gestão/ Conservação Reconstrução III. CUSTOS DE INFRAESTRUTURA, QUEM OS SUPORTA? 5. REFERENCIAL PARA UM MODELO DE FINANCIAMENTO Custos Construção Inicial Proprietários Imobiliários X X Promotores imobiliários X X Utilizadores Contribuintes X X X

15 IV. RENDA FUNDIÁRIA, COMO É DISTRIBUÍDA? 1. Usos que valorizam o solo 2. Atitudes a esperar de proprietários (e possuidores) de solo 3. Mais valias fundiárias, como se criam 4. Razões, em síntese, das deficiências do mercado fundiário 5. Mais valias fundiárias, quem as arrecada/ deve arrecadar 6. Como melhorar e tornar mais equitativo o mercado fundiário

16 IV. RENDA FUNDIÁRIA, COMO É DISTRIBUÍDA? 1. USOS QUE VALORIZAM O SOLO Usos do Solo Função Social do Solo Remuneração económica da propriedade Ambiental 0 Produtivo Baixa Suporte (edificatório, ) Alta

17 IV. RENDA FUNDIÁRIA, COMO É DISTRIBUÍDA? 2. ATITUDES A ESPERAR DE PROPRIETÁRIOS E POSSUIDORES DE SOLO CONTRADIÇÕES ENTRE INTERESSE COLETIVO (FUNÇÃO SOCIAL DO SOLO) E INTERESSES INDIVIDUAIS (DOS PROPRIETÁRIOS) consequências: Proprietários (ou possuidores) do solo conseguem, não raro, contrariar interesse coletivo (ineficácia do Ordenamento do Território) Exemplos: Edificação dispersa criando renda fundiária Densidade edificatória excessiva criando renda fundiária Solo urbano sem utilização remunerado pela renda fundiária (entesouramento)

18 IV. RENDA FUNDIÁRIA, COMO É DISTRIBUÍDA? 3. MAIS VALIAS FUNDIÁRIAS, COMO SE CRIAM Planos de Ordenamento Licenciamento Urbanístico Investimentos públicos e privados - Infraestrutura ( - Edificação ) Atos da Administração Criação de Mais Valias Mercado pouco transparente especulativo Externalidades

19 IV. RENDA FUNDIÁRIA, COMO É DISTRIBUÍDA? 4. RAZÕES, EM SÍNTESE, DAS DEFICIÊNCIAS DO MERCADO FUNDIÁRIO Interesses de proprietários (e possuidores) de solo gera frequentemente dinâmicas contrárias aos desígnios da Função Social do Solo (prosseguidos pelo Ordenamento do Território): Enquanto mercado é muito pouco racional porque: - É sujeito a entesouramento - Arrecada (e produz) muitas externalidades - É, por natureza, especulativo

20 IV. RENDA FUNDIÁRIA, COMO É DISTRIBUÍDA? 5. MAIS VALIAS FUNDIÁRIAS, QUEM AS ARRECADA / DEVE ARRECADAR? Facto: A transformação do solo rural em urbano aumenta a renda fundiária, cria mais valias. Questões: Quem arrecada / deve arrecadar essas mais valias? Estado? Proprietários? Promotores Imobiliários? E, se forem arrecadadas (em parte ou no todo) por proprietários, como se repartem / devem repartir entre eles?

21 IV. RENDA FUNDIÁRIA, COMO É DISTRIBUÍDA? 6. COMO MELHORAR E TORNAR MAIS EQUITATIVO O MERCADO FUNDIÁRIO Cálculo e distribuição transparente e equitativa da renda fundiária Internalizar as externalidades através de distribuição transparente e equitativa do custo das infraestruturas Contrariar o entesouramento Promover as operações urbanísticas de que a Cidade necessita (programa e localização adequados às necessidades) Solo Privado Critérios de licenciamento urbanístico Impostos de mais valias Fiscalidade e/ou Venda Forçada Operação Privada e/ou Parceria Solo Público Programa de cedência de solo e de lotes urbanos Automática Exigir uso Reversão Operação Pública e/ou Parceria

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