SENTENÇA. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Edward Albert Lancelot D C Caterham Wickfield. Vistos.

Transcrição

1 fls. 1 SENTENÇA Processo nº: Classe - Assunto Revisional de Aluguel - Locação de Imóvel Requerente: Hospilal e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes S/A Requerido: Fundo de Investimento Imobiliário Hospital Nossa Senhora de Lordes Juiz(a) de Direito: Dr(a). Edward Albert Lancelot D C Caterham Wickfield Vistos. HOSPITAL E MATERNIDADE NOSSA SENHORA DE LOURDES S/A, qualificada nos autos, propôs a presente AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL em face de FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO HOSPITAL NOSSA SENHORA DE LOURDES, também qualificado nos autos, alegando, em síntese, que mantém com o réu contrato de locação do imóvel de sua propriedade, situado na Rua das Perobas nº 342/344, nesta Capital, matrícula do 8º Cartório de Registro de Imóveis da Capital (com terreno de 3.941,10 m² e área construída de ,61 m²), firmado em 21/03/2006 e pelo prazo de 20 anos, com início na data da obtenção da autorização da CVM para a constituição e funcionamento do Fundo. O aluguel inicial foi fixado em R$ ,00 ou o equivalente a 8% da receita bruta do hospital, o que for maior. Posteriormente foi ajustada nova locação, em decorrência da expansão do imóvel, sendo encerrada a matrícula e unificadas as propriedades na nova matrícula de nº A nova área do terreno passou a ser de 4.395,50 m² e a área construída de ,61 m². Diante disso, as partes firmaram aditamento ao contrato de locação de imóvel não residencial (fls. 63/66), em 14/07/2008, lauda 1

2 fls. 2 ajustando o aluguel suplementar inicial no valor de R$ ,00 a vigorar a partir de 20/04/2009 com o devido reajuste. Assim, em 14/07/2008, o valor total do aluguel do imóvel expandido passou a ser de R$ ,41. Em 21/12/2009 firmaram segundo aditivo ao contrato (fls. 67/70) por conta de nova expansão do imóvel, ao qual foi acrescido área de 3.734,85 m². O aluguel passou a ser de R$ ,82 (atualização do valor anterior) mais o valor de R$ ,67 (pela área acrescida), perfazendo o valor total de R$ ,40. Esta importância corresponde, portanto a 52,49% referente à locação original, 24,50% da segunda locação e 23,01 da terceira locação. Nunca houve revisão do valor do aluguel para cada uma das áreas, ocorrendo somente os respectivos reajustes previstos nos contratos. A pretensão é de revisão das duas primeiras locações, firmadas em 21/03/2006 e 14/07/2008, posto que já contam com mais de três anos, conforme previsão legal (art. 19 da Lei 8.245/91). O valor atual total do aluguel (das três locações) é de R$ ,05, muito acima dos praticados no mercado. Conforme laudo encomendado pelo autor, o valor do aluguel apurado para o imóvel todo é de R$ ,00 (em 14/10/2011) o qual, atualizado, monta a R$ ,20. Foi encomendado, também, um segundo laudo, o qual apurou o valor de R$ ,00 para a locação do imóvel todo, em 17/10/2011. Nunca vigorou a alternativa de pagamento de 8% do faturamento do hospital, vez que sempre inferior aos valores nominais fixados lauda 2

3 fls. 3 Requer seja o valor do aluguel revisto para R$ ,20, o qual corresponde aos valores da primeira e segunda locação (R$ ,38 e R$ ,34, já revistos) mantido o aluguel no valor de R$ ,50 referente à terceira locação. Requereu fixação de aluguel provisório. Com a inicial juntou os documentos de fls. 15/197. Foi fixado o aluguel provisório, conforme consta à fls. 202, mantido nos termos de fls Em audiência de conciliação não houve acordo (fls. 223), tendo o réu apresentado contestação (fls. 225/238). Sustenta, em preliminar, carência da ação porque não transcorrido o prazo de 3 anos previsto no art. 19 da Lei de Locação. No mérito aduz, em síntese, que sempre existiu apenas um contrato de locação, com três aditamentos (o último apenas para corrigir erro) sendo que o segundo, de 21/12/2009, alterou, dentre outros, o valor do aluguel e padronizou a data de reajustes. Assim, o último aditamento ocorreu em 21/12/2009, não tendo, portanto, decorrido o prazo legal de três anos para a ação revisional. O valor do aluguel não tem como parâmetro a metragem do terreno ou da área construída (cláusula 4.1.3). Os laudos apresentados pelo autor são inservíveis por conter erros conceituais que comprometem seu resultado. Conforme laudo encomendado pela contestante, o valor atualmente praticado está em acordo com os imóveis do mesmo padrão. O aluguel provisório deve ser revisto porque considerou 80% do valor total do imóvel, quando a revisão é somente de parte dele. Requer a improcedência da ação. Juntou documentos (fls. 239/497). Réplica às fls. 499/513. Determinada a realização de perícia (fls. 223), as lauda 3

4 fls. 4 partes indicaram assistentes técnicos e formularam quesitos (fls. 515/516 e 536/540). Laudo Pericial juntado às fls. 582/1000, com anexos de fls. 1004/1017. Manifestaram-se as partes às fls. 1024/1145 e 1148/1177. Encerrada a instrução processual (fls. 1202) as partes se manifestaram em alegações finais, nas quais mantiveram suas posições iniciais (fls. 1212/1217 e 1219/1224). É o relatório. Decido. Visa a presente ação a revisão dos valores dos aluguéis pagos pelo autor ao réu, referentes ao contrato original, firmado em 21/03/2006, (fls. 45/62) e ao primeiro aditamento, firmado em 14/07/2008, pelo qual foi ajustado o valor do aluguel decorrente do acréscimo de área construída do imóvel (fls. 63/66). Deixa claro o autor que a presente ação não abrange o segundo aditamento, de 21/12/2009, pelo qual houve novo acréscimo de área e valor específico de aluguel para ela (fls. 67/70). Assim, a primeira questão a enfrentar diz respeito a se tratar de locações diversas, como alega o autor, ou de uma única locação, como sustenta o réu. A questão tem relevância no que concerne o cumprimento, ou não, do prazo mínimo de três anos previsto no art. 19 da Lei de lauda 4

5 fls. 5 Locação. Como já antecipado à fls. 215, entendo se tratar de um único contrato de locação, sendo os demais ajustes seguintes apenas aditamentos ao contrato em razão do aumento da área do imóvel e, por consequência, ajuste de valor locatício para a determinada área acrescida. Assim, o primeiro aditamento não reajustou o valor inicial da locação. Apenas acresceu valor decorrente do aumento da área do imóvel, sem, todavia, caracterizar novo contrato de locação, como quer o autor. O mesmo ocorreu em relação ao segundo aditamento ao contrato de locação. O próprio contrato original, aliás, já previa o acréscimo no valor do aluguel; não por revisão do valor original, mas acréscimo pela expansão da área construída do imóvel, conforme cláusula (fls. 48). Por isso, a carência da ação arguida em preliminar à contestação deve ser rejeitada. O aditamento que acrescentou outra parcela de locação tem data de 14/07/2008. Vencido, portanto, o prazo do artigo 19 referido. Como sabido a ação revisional poderá ser exercitada a cada três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado quanto à majoração ou diminuição do valor do aluguel. Registre-se que a lei não mais discute se o valor alcançado nesse acordo, amigável ou judicial, atingiu ou não preços de mercado. Se as partes combinaram um valor menor ou maior do que aqueles vigentes no mercado, é porque entenderam que no caso concreto o valor fixado era o suficiente para adaptar a locação aos seus interesses particulares. Portanto, nova revisão só poderá ocorrer depois de três anos, a não ser que as partes amigavelmente novamente se componham, em novo acordo. Superada a questão quanto ao prazo para a lauda 5

6 fls. 6 propositura da ação revisional, passa-se ao exame do mérito da ação. aluguéis fixados originalmente e no primeiro aditamento. Como dito, a pretensão do autor é revisão dos No extenso Laudo Pericial de fls. 582/1000, concluiu o Perito Judicial que o valor locativo mensal do imóvel é de R$ ,00, para o mês de fevereiro de 2010, data da citação (fls. 977). O autor apresentou crítica ao laudo pericial, aduzindo, em resumo, que não se considerou a idade da construção; que a comparação foi feita com prédios modernos cujas instalações muito diversas das do imóvel em questão os tornam caríssimos. Deveria, nesse caso, ter sido feita a equalização de valores ou compensação em face da necessidade de investimento que os equiparassem. Sustenta, também, que a taxa de renda de 10% ao ano não é compatível com a praticada no mercado, que não passa de 6% ao ano. Houve, ainda, super aproveitamento, visto que para utilização plena do imóvel tornou-se imprescindível a locação de área próxima para acomodação de 418 vagas para estacionamento, devendo o valor desta locação de vagas ser diminuído da renda esperada do imóvel. As críticas não devem ser acatadas. Inicialmente observo que o Perito, no capítulo III de seu exame, discorreu sobre os critérios de avaliação, bem como o mais adequado à avaliação buscada nestes autos. Apontou a existência do método da remuneração de capital e o método comparativo. Entendeu o Perito que a utilização do método comparativo é inadequada, tendo em vista a natureza do imóvel (complexo hospitalar), não havendo elementos comparativos de imóveis similares em número suficiente e com características equivalentes que o permitisse lauda 6

7 fls. 7 Assim, adotou o Perito o método de remuneração de capital e por esse método que se desenvolveu todo o trabalho. As partes deixaram a critério do perito avaliador o método e meios de avaliação a ser utilizado para o fim buscado. As partes nada requereram nesse sentido nem direcionaram seus quesitos para um ou outro método de avaliação. Ao contrário do reclamado pelo autor, a depreciação e o estado de conservação do imóvel foram considerados pelo Perito para aferir seu valor locatício (fls. 925/929). Diante disso, toda a crítica apresentada pelo autor, relacionada à comparação imprópria com prédios modernos, não se sustenta visto o método utilizado pelo Perito. No tocante à utilização da taxa de renda de 10% ao ano, o Perito apresentou ampla fundamentação para sua aplicação (fls. 942/976), discorrendo em detalhes sobre as bases de cálculos utilizadas e o estudo mercadológico constante no item III do laudo (fls. 907/941). De outra parte, a crítica do autor está fundada somente em matéria jornalística, que, por sua própria natureza é genérica e não pode ser aplicada ao caso específico dos autos. Por fim, a pretensão de dedução do valor locativo do imóvel em exame do valor da locação de área para estacionamento com 418 vagas, por constituir tal área agregadora de renda para utilização plena do imóvel, não procede. Isso porque para a avaliação do valor de locação do imóvel foi ele já considerado como destituído de área de estacionamento e também porque para se estacionar nesta área o autor é remunerado pelo usuário, lhe gerando renda própria e específica. Ou seja, o estacionamento locado à parte (com terceiro) não pode ser lauda 7

8 fls. 8 considerada para cálculo de renda agregada porque, exigido pagamento do usuário. A crítica apresentada pelo réu resume-se à notória valorização imobiliária nos últimos anos e divergência conceitual de aplicação de coeficiente de aproveitamento construtivo. Quanto à valorização imobiliária, em geral, não há como acatar tal argumento, posto que era necessário a demonstração de que esta valorização, de forma genérica, também atingiu o imóvel em questão e, especificamente, em que patamar. O Laudo Pericial foi minucioso no exame de todos os fatores incidentes no cálculo do valor do imóvel, considerado o método adotado pelo Perito para o presente exame. No mais, não cabe exame de divergências conceituais de métodos de cálculos, posto que a crítica deveria demonstrar exatamente em quê os cálculos e conclusões do Perito Judicial estavam equivocados, não bastando apontar as fórmulas utilizadas por um e outro e simplesmente eleger as suas como as corretas. O Laudo Pericial, enfim, deve ser acolhido integralmente. O valor locativo mensal para o imóvel apurado pelo Perito Judicial é de R$ ,00, para o mês de fevereiro de O pedido revisional, no entanto, é de parte do imóvel e não de sua integralidade. O que busca o autor revisar são os valores dos aluguéis do contrato original e do primeiro aditamento, cujos valores iniciais eram R$ ,00 e R$ ,00, os quais, quando do ajuizamento da ação, corrigidos pelos índices de reajustes previstos no contrato, montavam a R$ ,30 e R$ ,17. Tais valores correspondiam a 52,49% e 24,50% do lauda 8

9 fls. 9 imóvel, respectivamente. O restante correspondente a 23,01% (R$ ,50) se refere ao segundo aditamento, o qual não é objeto desta ação. Assim, para que se obtenham os novos valores referentes ao contrato original e seu primeiro aditamento, do valor encontrado pelo Perito deve ser deduzida a importância relativa ao segundo aditamento, resultando na importância de R$ ,50. Com a redução somente dos valores referentes ao contrato e primeiro aditamento, há alteração no percentual correspondente a cada um dos ajustes no valor total da locação, posto que o valor do aluguel firmado no segundo aditamento permanece intacto por não ter sido objeto de revisão. Assim, para o contrato original e primeiro aditamento o locatício mensal é de R$ ,50 e o referente ao segundo aditamento permanece a importância de R$ ,50 (que estava em vigor quando da propositura da ação), perfazendo o valor total de R$ ,00. Permanece intocada, também, a cláusula 4.1 do contrato em relação ao valor alternativo da locação, correspondente a 8% da receita bruta do hospital, valendo a que for maior, posto que ela não é, também, objeto da ação, e, considerando o extraordinário incremento das rendas do hospital, como sustentado pelo réu em suas alegações finais, poderá tal opção lhe ser mais vantajosa. Com razão o réu em relação ao valor provisório fixado à fls. 202, posto que o referido valor correspondeu a 80% do valor total da locação então vigente (R$ ,05) quando deveria ser de 80% do valor do aluguel cuja revisão se buscava, ou seja, sobre a importância de R$ ,50 (posto que deveria ser deduzido o valor do aluguel cuja parcela não é objeto da ação) lauda 9

10 fls. 10 Assim, o aluguel provisório deveria ser de R$ ,00 (relativo à parcela da revisional) acrescido do valor de R$ ,50, que não foi objeto da ação, perfazendo o valor provisório total devido de R$ ,50. Deve o autor pagar a diferença entre o valor correto e o efetivamente pago devidamente corrigido. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação, com resolução do mérito nos termos do art. 269, I, CPC, para o fim de fixar para a parte do imóvel objeto da ação o aluguel mensal de R$ ,50, válido a partir da citação, permanecendo inalteradas as demais cláusulas contratuais. O termo inicial do novo aluguel retroage à data da citação nos termos do artigo 69, "caput", da Lei nº 8.245/91. Tendo em vista que o aluguel fixado não se aproximou do proposto por ambas as partes, considero ter havido sucumbência recíproca, razão pela qual cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais e com os honorários advocatícios de seus respectivos patronos. P.R.I. São Paulo, 20 de agosto de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 10