MARKETBEAT MERCADO IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS OUTONO 2010 UMA PUBLICAÇÃO DE RESEARCH DA CUSHMAN & WAKEFIELD

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1 MARKETBEAT MERCADO IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS UMA PUBLICAÇÃO DE RESEARCH DA CUSHMAN & WAKEFIELD OUTONO 21

2 MARKETBEAT PORTUGAL ÍNDICE MAPA DE PORTUGAL Sumário executivo... 3 Economia... RETALHO... Enquadramento... Principais indicadores... escritórios... Enquadramento... Principais indicadores... industrial Enquadramento Principais indicadores investimento Enquadramento Principais indicadores CUSHMAN & WAKEFIELD CONTACTOS Portugal localiza-se na Península Ibérica, fazendo fronteira com o Oceano Atlântico a Oeste e a Sul, e com Espanha a Norte e a Este. Além do território continental, o país inclui ainda os arquipélagos dos Açores e da Madeira. Com uma população de 1,6 milhões de habitantes, Portugal tem uma densidade populacional de 115 habitantes por km². LISBOA E MARGEM SUL O território português organiza-se administrativamente em três níveis: o primeiro inclui 18 distritos e as regiões autónomas dos Açores e da Madeira. Estes são depois subdivididos em 38 concelhos e, subsequentemente, em 4.26 freguesias. Lisboa é a capital de Portugal e a maior cidade do país, com cerca de 48. habitantes (2 milhões na área da Grande Lisboa). O Porto, na Região Norte, é a segunda maior cidade, com aproximadamente 21. habitantes (1.3 milhões na área do Grande Porto). Portugal é um estado democrático cujos órgãos de soberania são o Presidente da República, a Assembleia da República, o Governo e os Tribunais. O Presidente da República, eleito a cada 5 anos, é actualmente Aníbal Cavaco Silva. A eleição dos 23 deputados da Assembleia da Republica ocorre a cada 4 anos, com a consequente nomeação do Primeiro-Ministro (actualmente José Sócrates) que seguidamente constitui o Governo. O país é membro da União Europeia desde 1986, é um dos membros fundadores da NATO (1949) e é membro das Nações Unidas desde

3 PORTUGAL OUTONO 21 SUMÁRIO EXECUTIVO A evolução do mercado imobiliário em Portugal nos primeiros seis meses de 21 foi profundamente marcada pelo enquadramento económico do país, que a partir de Abril sofreu uma viragem dramática, na sequência da crise de confiança internacional sobre o risco soberano. As projecções de Verão do Banco de Portugal assentam numa desaceleração forte da economia já a partir da segunda metade de 21, com um acentuar desta tendência em 211. Ao invés das previsões de Primavera, em que se vislumbrava um começo tímido da recuperação em 211, hoje as perspectivas para o próximo ano e meio são mais conservadoras. No sector imobiliário, após um primeiro trimestre relativamente animador tanto nos mercados ocupacionais como na actividade de investimento, a desconfiança face à Europa do Sul teve um efeito quase imediato. Hoje, os principais intervenientes neste mercado retomaram a atitude de cautela que os tinha caracterizado durante todo o ano de 29. O mercado de retalho tem sido ao longo desta crise o que mais rapidamente evidencia os seus efeitos, através das alterações nas estratégias de expansão dos operadores, cuja resposta às variações das condições de mercado tem sido célere. O primeiro trimestre de 21 trouxe algum ânimo ao sector, as notícias relativamente positivas sobre as principais economias internacionais provocaram nos retalhistas um maior dinamismo que, em muitos casos, resultou num reatar das estratégias de expansão. Mas a resposta destas mesmas empresas às dúvidas sobre a economia nacional foi igualmente rápida e a partir de Maio o mercado sofreu nova mudança. A procura voltou a abrandar, tendo sido retomada a estratégia de esperar para ver, já adoptada em 29 por parte de retalhistas e investidores. No que se refere às rendas, os valores para os centros comerciais de primeira linha e em velocidade cruzeiro mantiveram-se estáveis durante o primeiro semestre do ano, sendo certo que são os projectos novos ou ainda não consolidados, os que mais têm vindo a sofrer. Os dados dos primeiros seis meses do ano no sector de escritórios, numa primeira abordagem, podem ser interpretados como um sinal de retoma. De Janeiro a Junho de 21 o volume de procura bruta retrata uma evolução muito positiva face a 29, com um crescimento de cerca de 5% em área transaccionada. Considerando a tradição do mercado lisboeta de concentrar grande parte dos negócios de ocupação no segundo semestre, seria possível concluir que no fecho do ano se registasse uma subida considerável do volume de área transaccionada. No entanto, a dinâmica do mercado neste primeiro semestre e o tipo de negócios efectuados, aliados a um enquadramento económico de uma enorme incerteza, fazem antever um segundo semestre atípico, que muito dificilmente replicará a actividade verificada em anos anteriores. Acreditamos que o ano de 21 registará volumes de procura de espaços de escritórios semelhantes aos verificados em 29, ou mesmo inferiores. Os valores das rendas retratam a situação de incerteza vivida no mercado, tendo-se registado novas quebras na renda prime, praticada na Zona 1, que desceu para os 18,5 /m2/mês. O Parque das Nações manteve os valores de renda do final de ano de 29. Já o Corredor Oeste verificou novas quebras nas rendas prime e média, que em Junho de 21 se situaram, respectivamente, nos 13 /m2/mês e 11 /m2/mês. A crise que o país atravessa afectou também o sector industrial, tendo em conta que o seu principal impulsionador, a actividade logística, tem o seu potencial de crescimento limitado pelo actual enquadramento económico. Como consequência, a tendência de renegociação de condições por parte dos ocupantes, já retratada em 29, manteve-se em 21. As perspectivas para fecho do ano no sector não são animadoras, pois a situação actual da economia indicia uma continuação das quebras no consumo privado que irão ter o seu impacto na actividade dos operadores logísticos e, consequentemente, no mercado industrial. Em linha com a evolução da actividade no sector, é hoje visível uma pressão sobre as rendas dos espaços industriais. A actividade de investimento imobiliário em Portugal nos primeiros seis meses do ano teve uma evolução semelhante à retratada para o mercado ocupacional. Apesar da crise económica vivida desde 28, o primeiro trimestre foi consideravelmente dinâmico com os investidores a evidenciarem um maior optimismo e a procurarem de forma activa produto no nosso país. As notícias reveladas em Abril sobre a economia europeia, a inclusão de Portugal no grupo dos PIGS, e as perspectivas de crescimento futuro do país mudaram a dinâmica sentida até à data. Os investidores estrangeiros adiaram em parte os planos de investimento que tinham para Portugal ou, mantendo-se nas negociações que tinham em curso, encaram hoje o nosso país com um nível de risco acrescido. Ainda assim, hoje é possível obter financiamento bancário a um custo inferior ao da actual taxa das obrigações de tesouro da república portuguesa, facto que poderá contribuir para manter Portugal no radar de vários investidores internacionais que, ainda hoje, reconhecem as vantagens e especificidades do nosso mercado imobiliário., Os valores de mercado dos activos imobiliários retrataram no último ano a evolução do sector, de Junho de 28 a Junho de 21 os prime yields subiram 15 pontos base, situando-se, no final do primeiro semestre de 21, nos 7% para escritórios, 6,25% para retalho e 8,25% para industrial. As perspectivas para a evolução do mercado imobiliário em Portugal nos próximos meses não são animadoras, estando directamente relacionadas com a evolução da economia, cujos problemas estruturais têm um efeito directo ao nível do sector. No entanto, importa manter a confiança num mercado que ao longo dos últimos 2 anos tem provado a sua resiliência e qualidade. Por outro lado, as medidas de austeridade postas em prática pelo governo português foram consideradas credíveis pelos principais organismos internacionais. Neste enquadramento, importa retomar a confiança numa recuperação lenta mas sustentada, que possa pôr fim aos fortes desequilíbrios da economia nacional que há muito davam sinais de alerta aos nossos economistas. 3

4 MARKETBEAT ECONOMIA O Boletim Económico de Verão 21, publicado pelo Banco de Portugal no passado mês de Junho, retrata um cenário adverso para a economia portuguesa nos próximos anos. O relativo optimismo nas projecções da Primavera, assentes em indicadores económicos favoráveis, sobretudo ao nível da procura interna, foi posto em causa com a crise de confiança internacional sobre o risco soberano. Estes acontecimentos questionaram muitos dos pressupostos formulados no primeiro trimestre, obrigando a uma revisão profunda das projecções para a evolução da economia. O novo enquadramento da dívida soberana portuguesa nos mercados internacionais obriga a que os desequilíbrios macroeconómicos nacionais se tornem hoje uma questão urgente, sendo a sua correcção fundamental para a sustentabilidade do crescimento económico em Portugal, ainda que o custo a pagar no curto prazo seja particularmente elevado neste enquadramento. Assim, as projecções do Banco de Portugal assentam hoje numa desaceleração forte da economia já a partir da segunda metade de 21, com um acentuar desta tendência em 211. Ao invés das previsões de Primavera, em que se vislumbrava um começo tímido da recuperação em 211, hoje as perspectivas para o próximo ano e meio são especialmente negativas. Variação Anual % indicadores económicos PIB Inflação (Taxa Efectiva) Consumo Público * 21* 211* Fonte: Banco de Portugal - Boletim de Verão (Junho 1); OCDE (Maio 1) * Previsão Taxa Desemprego (Taxa Efectiva) Consumo Privado O crescimento do PIB foi revisto em alta para 21, fruto de uma procura interna mais forte que o esperado no primeiro semestre, situando-se nos,9%, face aos,4% projectados em Março. Para 211 as previsões de crescimento foram revistas em baixa, sendo hoje esperado um crescimento praticamente nulo, na ordem dos,2%. As projecções de crescimento para o Consumo Privado foram revistas em alta para 21, situando-se hoje nos 1,3%. Em oposição, a evolução esperada para 211 revela uma forte retracção, na ordem dos -,9%. As previsões para a evolução do Consumo Público são as que maior correcção sofreram, estando hoje nos -.9% para 21 e -1,4% para 211, fruto das políticas de consolidação orçamental previstas que passam por fortes restrições ao investimento público. Apesar das quebras esperadas para o consumo público e privado, foi projectado um crescimento da taxa de inflação para 21 e 211, devendo este indicador situar-se na ordem dos 1,4% em 21 e 2% em 211. O aumento da taxa do IVA no passado mês de Julho é a principal razão para esta evolução positiva da taxa de inflação. De acordo com a OCDE, o desemprego irá manter-se em níveis elevados nos próximos dois anos, ainda que se espere uma ligeira correcção da taxa de desemprego já em 211, para os 1,4%. No entanto, as projecções do Banco de Portugal não assentam numa evolução positiva para este indicador, e é expectável que também a OCDE reveja em alta estas projecções. Os planos de consolidação orçamental necessários, e urgentes, para restituir o equilíbrio à economia nacional foram já postos em prática pelo governo português. As ferramentas utilizadas foram consideradas credíveis pelos principais organismos internacionais e pode afirmar-se com relativa segurança que a estabilidade política no país não terá sido especialmente afectada pelas medidas tomadas. Neste enquadramento, e não obstante os sacrifícios que todos os agentes económicos terão que fazer nos próximos anos, importa a confiança numa recuperação lenta mas sustentada que possa pôr fim aos fortes desequilíbrios da economia nacional que há muito davam sinais de alerta aos nossos governantes. Lisboa Ponte 25 de abril 4

5 PORTUGAL RETALHO OUTONO 21 RETALHO Enquadramento Após um ano particularmente difícil, o primeiro trimestre de 21 trouxe algum ânimo ao sector de retalho em Portugal. As notícias relativamente positivas sobre as principais economias internacionais provocaram sobre o mercado em geral, e em especial nos retalhistas, um maior dinamismo que, em muitos casos, resultou num reatar das estratégias de expansão. Nos primeiros meses de 21 verificou-se um retomar das negociações de novos espaços e, frequentemente, foram concluídas transacções. Mas este optimismo moderado foi rapidamente contrariado em Abril de 21. As notícias que chegaram da Grécia provocaram a desconfiança em toda a zona do Sul da Europa, tendo-se posteriormente confirmado as reservas dos mercados internacionais quanto a Portugal e Espanha, com a consequente revisão do rating da dívida soberana e posteriores efeitos nas condições de financiamento do governo e empresas nacionais. A partir de Maio, o mercado sofreu nova mudança. A procura voltou a abrandar, tendo sido retomada a estratégia de esperar para ver, já adoptada em 29 por parte de retalhistas e investidores. Os indicadores económicos confirmavam esta tendência, bem como as perspectivas dos principais organismos internacionais quanto à evolução futura da economia nacional. Particularmente relacionado com o sector de retalho, o Índice do Volume de Negócios do Comércio a Retalho, após uma recuperação ligeira entre Novembro e Janeiro de 21, retomou a sua queda a partir de Fevereiro, atingindo em Março valores negativos, inferiores ao ano de base de 25. O sector dos produtos alimentares tem oferecido maior resistência às quebras na facturação, mantendo-se ao longo dos últimos anos sempre acima do valor do ano de base. Não sendo expectável que até ao final do ano se verifique uma melhoria nos níveis de procura, importa valorizar a solidez deste sector no nosso país. Os principais projectos comerciais em Portugal são casos de estudo para a indústria europeia, e o desempenho dos retalhistas, promotores e investidores tem sido muito positivo. Embora não seja credível admitir uma recuperação rápida, o potencial do mercado e a experiência dos seus intervenientes irão seguramente contribuir para a retoma dos sucessos do passado. Será necessária uma resposta firme de retalhistas, promotores e investidores à crise actual, resposta essa que não poderá definitivamente consistir num replicar das estratégias passadas - que não resultarão numa realidade tão diferente - mas sim estratégias inovadoras e que se adeqúem aos novos desafios que hoje vivemos. Esta resposta terá que se concentrar em dar um maior destaque ao cliente final. Hoje os consumidores assumem uma postura de maior exigência, e os retalhistas terão que ser mais agressivos na captação de clientes, uma vez que as regras do jogo não são mais a expansão, ganhar quota de mercado ou internacionalização. Trata-se agora de uma questão de concorrência, de diferenciação e de redução de margens. Para o sucesso não bastará apenas a negociação de boas condições do lado do promotor. Será crucial optimizar a operação e dar um sério enfoque no consumidor. Principais indicadores No final do 1º semestre de 21 os conjuntos comerciais em funcionamento em Portugal totalizavam 3,5 milhões de m 2, dos quais a grande maioria correspondia a centros comerciais (2,9 milhões de m 2 ), seguida dos retail parks, com 12% da oferta, e dos factory outlet centres, formato pouco presente em Portugal e que representa apenas 5% da oferta. O crescimento face ao ano anterior espelha a situação actual do mercado. À retracção sentida na procura nos últimos dois anos, promotores e investidores responderam com o adiamento ou cancelamento de projectos futuros. Após o ano de 29, em que se atingia novo recorde de conjuntos comerciais inaugurados em Portugal, o crescimento da oferta no primeiro semestre do ano foi de apenas,1%. De Janeiro a Junho de 21 somente foi inaugurado em Portugal um único conjunto comercial: o LeiriaShopping, promovido pela Sonae Sierra Dez 6 VOLUME DE NEGÓCIOS NO COMÉRCIO A RETALHO ÍNDICE MENSAL Comércio a retalho excepto combustíveis Comércio a retalho de produtos não alimentares excepto combustível Mar 7 Jun 7 Set 7 Dez 7 Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE) Crescimento ABL (m 2 ) * Estimativa Mar 8 Jun 8 Set 8 Comércio a retalho de produtos alimentares, bebidas e tabaco Dez 8 Mar 9 Jun 9 Set 9 EVOLUÇÃO CONJUNTOS COMERCIAIS ( *) Crescimento ABL (m 2 ) ABL Acumulada (m 2 ) Até * 211* 212* Dez 9 Mar Jun 1 ABL Acumulada (m 2 ) 5

6 MARKETBEAT A rápida resposta da oferta ao decréscimo acentuado na procura é um sinal do bom funcionamento deste segmento do imobiliário em Portugal. A grande maioria dos agentes que opera no retalho em Portugal, sejam retalhistas, promotores ou investidores, revelam uma grande maturidade e profissionalismo, facto que de algum modo poderá minimizar os efeitos da crise e potenciar a capacidade do sector em ultrapassar as actuais dificuldades. O LeiriaShopping, única abertura do semestre, é também um bom exemplo do sucesso da indústria dos centros comerciais em Portugal. Este centro comercial, localizado na cidade de Leiria e resultante da expansão de um hipermercado Continente, abriu em Março de 21 com 19.4 m 2 de ABL. A exemplo da grande maioria dos conjuntos comerciais promovidos pela Sonae Sierra, este centro inaugurou 1% comercializado e trouxe insígnias como a Fnac ou a H&M ainda não presentes na cidade de Leiria. Apesar da crise severa que Portugal tem vindo a atravessar, o negócio dos centros comerciais é um dos mais bem sucedidos no nosso país, e projectos de qualidade, inseridos em localizações adequadas, continuarão a fazer parte do historial de sucesso do retalho em Portugal. A análise da oferta futura retrata a actual situação do mercado de promoção imobiliária em Portugal, sendo visível uma quebra acentuada da curva de crescimento da oferta de conjuntos comerciais em Portugal para o período Para os próximos dois anos estão previstos para Portugal cerca de 7. m 2 de novos projectos comerciais, sendo que a grande maioria, mais de 4. m 2, tem inauguração prevista para 212, com uma grande parte destes ainda em fase de projecto. À semelhança de anos anteriores, alguns destes projectos podem vir a ser adiados, atenuando ainda mais o crescimento futuro da oferta. Este decréscimo da oferta futura face ao pipeline a que o mercado nos tinha vindo a habituar no passado, é um efeito natural da lei da oferta e da procura, mas também da escassez de financiamento sentida no sector nos últimos dois anos. Centro Ilhas ABL PREVISTA POR REGIÃO (21*-212) Grande Lisboa Norte Sul Grande Porto Península de Setúbal ABL ACTUAL POR REGIÃO (21*) (TODOS OS FORMATOS) Região ABL (m 2 ) % ABL Total Norte (exclui Grande Porto) ,1% Grande Porto ,9% Centro ,3% Grande Lisboa ,% Península de Setúbal ,3% Sul ,9% Ilhas ,4% Portugal % 15% 1% 17% 5% 24% 7% 31% * 2º Semestre No que se refere à distribuição geográfica da oferta comercial pelo território nacional, é notória a primazia dos grandes centros urbanos de Lisboa e Porto, que, juntamente com a Península de Setúbal, concentram cerca de 6% do total da oferta de conjuntos comerciais. As ilhas e o Algarve mantêm uma oferta reduzida face ao total nacional, decorrente da menor densidade habitacional destas regiões. No caso do Algarve, os projectos em pipeline indiciam que nos próximos anos esta zona contará com um maior volume de oferta, em parte vocacionada para a população sazonal que durante os meses de Verão visita esta região. A retracção na nova oferta será mais uma vez evidente no segundo semestre de 21, para o qual se esperam apenas duas aberturas: o Barreiro Retail Planet, um projecto misto que inclui um retail park e uma pequena galeria comercial, desenvolvido em parceria pela Milligan e pela Eiffage com 36. m 2 de ABL, e o Liberdade Street Fashion. Promovido pelo Grupo Regojo na cidade de Braga, este último projecto irá inaugurar até ao final do ano. Situado numa das melhores localizações do centro da cidade está inspirado no conceito de comércio de rua. Após ser considerado como o parente pobre do sector de retalho por um longo período, o Comércio de Rua foi nestes últimos dois anos o responsável por trazer ao mercado notícias bastante positivas. Este facto é especialmente sentido na cidade de Lisboa, com o renascer do comércio de rua no Chiado cada vez mais evidente. Desde 1998, com a inauguração dos novos Armazéns do Chiado, centro comercial promovido pela Multi Development, esta zona começou lentamente a recuperar do dinamismo que a caracterizava no passado longínquo. Hoje o Chiado é novamente uma zona de referência para o comércio na cidade de Lisboa, atraindo um número crescente de visitantes, nacionais e estrangeiros, fruto da atractividade turística desta zona. Mas esta não é a única localização de comércio de rua que tem vindo a atrair retalhistas. O Parque das Nações, com o desenvolvimento de um novo mercado de escritórios, a Rua Castilho, cada vez mais uma referência para as grandes marcas internacionais, e a Avenida da Liberdade, que mantém ainda hoje o estatuto de localização prime para os retalhistas de luxo, são todas elas localizações que têm registado uma maior afluência de visitantes e uma maior procura de espaços. 6

7 PORTUGAL RETALHO OUTONO 21 Hoje é possível afirmar que o comércio de rua tem vindo a reconquistar, embora muito gradualmente, algum do domínio que tinha na era pré-centros comerciais. São várias as razões que contribuíram para este fenómeno, como as recentes reformas à Lei do Arrendamento, ainda que de um modo geral os efeitos positivos tenham sido bastante menos do que os esperados pelo mercado. Apesar disso, a retirada de valor à figura do trespasse terá sido um grande contributo para libertação de espaços no comércio de rua. Outro aspecto importante é a saturação que começa já a ser sentida nos consumidores quanto ao formato de centro comercial, existindo um sentimento de urgência na renovação deste conceito que, apesar de tudo, tem já surgido nos novos projectos e em remodelações de centros existentes. No entanto, é latente a necessidade de diversificação por parte do consumidor. Rendas Prime de Retalho (21) Formato /m 2 /mês Centros Comerciais 75 Retail Parks 9 Comércio de Rua - Lisboa (Chiado / Av. Liberdade) 8 Comércio de Rua - Porto (Rua de Santa Catarina) 45 Leiriashopping A actual crise de financiamento também teve o seu aspecto positivo. Ao retrair o crescimento da oferta futura, os retalhistas estão conscientes de uma possibilidade de carência de espaço no futuro, tendo em conta a dificuldade de garantir localizações nos centros em cruzeiro. Este facto leva-os a considerar o comércio de rua como alternativa de expansão. Todos estes aspectos contribuíram para o crescimento do formato de comércio de rua, em especial em Lisboa, destino natural para os retalhistas internacionais que abrem a sua primeira loja em Portugal. Assim, em 21 foram vários os negócios conhecidos, trazendo à cidade de Lisboa novas insígnias que contribuirão para potenciar ainda mais o crescimento deste formato. A zona do Chiado foi a que mais novas marcas recebeu, sendo a Santini a grande novidade do Verão - a geladaria centenária de Cascais iniciou este ano um projecto de expansão com abertura da primeira loja na Rua do Carmo. Também na Rua do Carmo, a Nespresso abriu a sua segunda unidade no Chiado, e na Rua Garrett abriu a M Store, a primeira Apple Premium Reseller em Portugal com o design de loja de 3ª geração. Na Rua Nova do Almada abriu a Miss Sixty, conhecida insígnia de moda de origem italiana. Na renovada Estação do Rossio, que desde a sua inauguração em 27 tem vindo a atrair novos lojistas e um número acrescido de visitantes, a Starbucks inaugurou em Junho a sua 6ª unidade em Portugal. A Avenida da Liberdade continua a ser a referência para as grandes marcas de luxo internacionais, tendo a Prada, após um longo processo de procura, escolhido esta localização no passado mês de Junho para a sua primeira flagship store em Portugal. Até ao final do ano são esperadas novas aberturas no comércio de rua lisboeta. A marca Custo Barcelona irá abrir no Chiado e a conhecida cadeia de restauração nacional H3 ira inaugurar a sua primeira loja de rua no Edifício Mythos, no Parque das Nações. Esta última abertura é um bom exemplo de lojistas que após uma estratégia de expansão bem sucedida no formato de centros comerciais, optam pelo comércio de rua como o caminho natural para prosseguir o seu crescimento. O Edifício Mythos, localizado junto ao Centro Comercial Vasco da Gama, irá contar também com uma nova unidade da Nespresso e com a Chateau D ax, retalhista no sector do mobiliário. Fonte: Sonae Sierra Os valores de mercado para os centros comerciais de primeira linha e em velocidade cruzeiro conseguiram manter-se estáveis durante o primeiro semestre do ano. Já nos projectos novos ou ainda não consolidados, a comercialização assumiu uma dificuldade acrescida e os valores verificaram pressões consideráveis. No que diz respeito aos retail parks, a quebra na procura é ainda mais evidente neste formato, que sofre actualmente de algum desinteresse por parte dos operadores. O comércio de rua é o segmento que maior dinamismo tem verificado, conseguindo manter os valores praticados apesar do actual enquadramento. Importa ainda referir a recente alteração legislativa, aprovada em Julho deste ano em Assembleia da República, que liberaliza a abertura das grandes superfícies. Após vários anos de debates públicos sobre esta questão, o governo decidiu deixar ao critério das autarquias a autorização de abertura aos Domingos e Feriados para as unidades comerciais com áreas superiores a 2. m 2. Trata-se de mais um passo que confirma o favorável enquadramento legal do sector de retalho em Portugal, que tem contribuído em grande parte para o seu desenvolvimento. 7

8 MARKETBEAT ESCRITÓRIOS 8

9 PORTUGAL ESCRITÓRIOS OUTONO 21 Enquadramento Os dados dos primeiros seis meses do ano no sector de escritórios, numa primeira abordagem, podem ser interpretados como um sinal de retoma sobretudo se a análise se limitar a uma leitura da evolução da procura. De Janeiro a Junho de 21 o volume de procura bruta retrata uma evolução muito positiva face a 29 (ano com um mau desempenho) com um crescimento de cerca de 5% em área transaccionada. Considerando a tradição do mercado lisboeta de concentrar grande parte dos negócios de ocupação no segundo semestre do ano, seria possível concluir que no fecho do ano se registasse uma subida considerável do volume de área transaccionada. No entanto, a dinâmica do mercado neste primeiro semestre e o tipo de negócios efectuados, aliados a um enquadramento económico de uma enorme incerteza, fazem antever um segundo semestre atípico, que muito dificilmente replicará a actividade verificada em anos anteriores. Acreditamos que o ano de 21 registará volumes de procura semelhantes aos verificados em 29, ou mesmo inferiores. Por outro lado, uma análise de mercado limitada por registos de área transaccionada tende a ser redutora, correndo o risco de ignorar aspectos importantes retratados por outros indicadores. A taxa de desocupação em Lisboa tem vindo a registar aumentos sucessivos, dado que indicia um desequilíbrio latente entre a oferta e a procura. As quebras sucessivas nas rendas, acompanhadas por correcções em alta nos yields, provocaram nos últimos dois anos importantes quebras de valor nos activos, facto que condiciona o normal funcionamento do mercado. A pressão da desocupação tem tido um efeito negativo não só nas rendas, mas na totalidade do rendimento auferido pelos proprietários, tendo em conta a crescente tendência de concessão de incentivos aos ocupantes, que com o agravar da crise se têm tornado extremamente competitivos. Todos estes aspectos devem ser tidos em conta ao avaliar a evolução do mercado de escritórios. O resultado da análise não é satisfatório, criando incerteza quanto à verdadeira retoma do sector. O mercado de escritórios apenas conseguirá recuperar ou melhorar os indicadores do passado relativamente à procura, aos níveis de desocupação e aos valores de renda, uma vez retomadas as estratégias de expansão das empresas e consolidado o seu processo de redução de custos. Tudo indica que esta retoma estará ainda longe, tendo em conta as recentes notícias da economia portuguesa. Principais indicadores Em Junho de 21 existiam em Lisboa 4,4 milhões de m 2 de espaços de escritórios, número que representa um crescimento face a 29 de mais de 6. m 2 de ABL, correspondentes à inauguração de novos edifícios que se concentraram essencialmente no Parque das Nações e no Corredor Oeste. A Teixeira Duarte foi o promotor mais activo em 21, prosseguindo a expansão do parque de escritórios Lagoas Park, na Zona 6, tendo inaugurado mais dois novos edifícios que totalizam mais de 18. m 2 e que concluem este projecto. Ainda no Corredor Oeste destaque para o m /LPI * 1º Semestre ESCRITÓRIOS GRANDE LISBOA - ABSORÇÃO 1º Semestre 2º Semestre * ESCRITÓRIOS GRANDE LISBOA OFERTA TOTAL (m 2 ) Zona 29 21* 1. Prime Central Business District Central Business District Novas Zonas de Escritórios Zonas Secundárias de Escritórios Parque das Nações Corredor Oeste Sub-Total (1-6) Zonas não consolidadas Total * 1º Semestre Escritórios grande lisboa PRINCIPAIS EDIFÍCIOS CONCLUÍDOS EM 21 Empreendimento Zona Promotor Área (m 2 ) Lagoas Park - E14 6 Teixeira Duarte 12. Lagoas Park - E15 6 Teixeira Duarte 6.4 Natura Towers - Torre Sul 7 MSF 4.4 Edifício Pavilhão Virtual 5 LMSA 6.2 Edifício Bloom 3 Scoha - Promoção Imobiliária 4.7 Edifício Alto dos Moinhos 3 J.A. Santos Carvalho 3. Edifício Atlantis 5 IOSA Inmuebles 8.1 Edifício Espace 5 Bouygues Imobiliária 9.7 Edifício Explorer 5 Bouygues Imobiliária 3.6 Duo Miraflores Premium 6 Geril 8.1 Duo Miraflores Premium, promovido pela Geril e acrescendo à oferta da Zona 6 mais 8. m 2 de ABL. No Parque nas Nações foram concluídos quatro novos edifícios que totalizam cerca de 28. m 2 de ABL; o Edifício Atlantis, o Edifício Pavilhão Virtual e os Edifícios Espace e Explorer. Por último, as Zonas 3 e 7 receberam o Edifício Bloom, o Edifício Alto dos Moinhos e a Torre Sul das Natura Towers. 9

10 MARKETBEAT Ao contrário da tendência verificada em 29, a nova oferta concluída no primeiro semestre tinha um peso pouco relevante de espaços pré-arrendados, apenas 1%, facto que colocou naturalmente pressão sobre os níveis de desocupação no mercado. 29 Escritórios Grande Lisboa TAXA DE DESOCUPAÇÃO 21* No final do primeiro semestre, a taxa de desocupação ultrapassou a barreira psicológica dos dois dígitos, situando-se nos 1%, reflectindo um volume de espaços desocupados que se aproximava dos 45. m 2 de ABL. De forma nada inesperada, foram precisamente as zonas que maior volume de nova oferta receberam em 21, aquelas que maior agravamento registaram na taxa de desocupação. O Corredor Oeste atingiu um valor não ultrapassado desde 25 para este indicador, com 2% dos seus espaços desocupados. No Parque das Nações, a taxa de desocupação registou também uma subida, mantendo-se em valores já habitualmente elevados. Em Junho de 21 esta zona contava com cerca de 7. m2 de espaços disponíveis, correspondentes a uma taxa de desocupação de 22%. As Zonas 1 e 4 verificaram ligeiras melhorias neste indicador, fruto da ausência de novos projectos inaugurados e da habitual atractividade dos espaços no centro de cidade. A actividade de promoção imobiliária no sector de escritórios tem vindo a ser atenuada nos últimos anos, resultado da evolução natural do mercado, tendo em conta os níveis de desocupação bem como a qualidade e volume da oferta actual de edifícios de escritórios na cidade de Lisboa. Desde 26 que o volume de oferta futura prevista num horizonte de 3 anos tem vindo a reduzir, em especial nos últimos dois anos, nos quais se verificaram os valores mais baixos desta década. Hoje, estão previstos até 212, um total de 14. m 2 de novos espaços de escritórios nas sete zonas do mercado lisboeta. De entre este volume de projectos em curso, apenas 59% se encontra em construção, facto que permite concluir eventuais adiamentos e/ou cancelamentos de projectos. 2% 15% 1% 5% % Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 *1º Semestre escritórios grande lisboa EVOLUÇÃO PIPELINE * * Oferta futura prevista por ano num horizonte de 3 anos ESCRITÓRIOS GRANDE LISBOA OFERTA FUTURA (21*-212) A Zona 3 é aquela que maior volume de nova oferta tem previsto para os próximos 3 anos, sendo a Torre Ocidente das Torres do Colombo responsável por grande parte da área projectada para esta zona. m A Zona 2 é a que se segue em volume de oferta projectada, totalizando cerca de 4. m 2, nos quais se inclui o Edifício República 25, promovido pela Cerquia e com conclusão prevista para o 1º trimestre de 211. No Corredor Oeste, Zona 6, estão previstos cerca de 1. m 2 de novos edifícios de escritórios, valor bastante conservador tendo 2. * 2º Semestre Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 escritórios grande lisboa PRINCIPAIS EMPREENDIMENTOS EM CONSTRUÇÃO Empreendimento Zona Promotor Área (m 2 ) Conclusão Prevista Torre Ocidente - Torres do Colombo Zona 3 Sonae Sierra / ING Real Estate / Iberdrola / CGD Amoreiras Jardim Zona 2 Temple Báltico Office Center Zona 5 Mota-Engil Restelo Business Centre Zona 7 Scoha - Promoção Imobiliária The Tower Zona 6 Grupo Rui Ribeiro República Center Zona 2 Sonangol

11 PORTUGAL ESCRITÓRIOS OUTONO 21 em conta a dimensão do pipeline para esta zona em anos anteriores. A evolução da taxa de desocupação nesta zona out-of-town tem sido uma das principais razões para uma atitude mais cautelosa por parte dos promotores imobiliários face a novos projectos no Corredor Oeste. No primeiro semestre de 21 foram transaccionados no mercado de escritórios da cidade de Lisboa 54. m 2 de espaços, valor que corresponde a um aumento de quase 5% face a igual período do ano anterior, que foi um dos piores da última década. Esta recuperação é positiva para o mercado. No entanto é ainda prematuro o anúncio de uma retoma no sector. A natureza das transacções efectuadas no primeiro semestre, bem como as negociações que actualmente decorrem no mercado, fazem antever uma segunda metade do ano parca em transacções, sendo muito provável um volume total de procura no final de ano idêntico ao nível de 29, ou mesmo ligeiramente inferior. O Corredor Oeste manteve uma vez mais a primazia no ranking das zonas mais procuradas, excedendo os 15. m 2 de área transaccionada, valor que representa um crescimento de 67% face à procura verificada nos primeiros seis meses de 29. Seguiu-se o Parque das Nações, na qual foram fechados negócios que totalizaram um volume de procura ligeiramente inferior ao verificado no Corredor Oeste. O crescimento excepcional da procura na Zona 5 deveu-se no entanto quase exclusivamente ao arrendamento da totalidade do Edifício Báltico, com uma ocupação de mais de 14. m 2. As restantes zonas do mercado verificaram crescimentos ligeiros face a igual período do ano passado, à excepção das Zonas 3 e 4 que registaram quebras na área procurada, em especial a Zona 4 que reduziu para mais de metade os novos arrendamentos. O Top 1 dos negócios reflectem a reduzida actividade do semestre. À excepção do já referido arrendamento do Edifício Báltico, as restantes 9 transacções de maior dimensão de Janeiro a Junho de 21 são todas de áreas inferiores a 2. m 2. A Zona 2, Central Business District, recebeu o 2º maior negócio, a ocupação pela Accenture de 1.8 m 2 no Amoreiras Square. No Corredor Oeste, a Philips protagonizou o 3º maior negócio do mercado, com a ocupação de 1.79 m 2 de ABL no Edifício 14 do Lagoas Park. A área média transaccionada no primeiro semestre do ano aumentou consideravelmente face a 29, situando-se nos 52 m 2 de ABL. No entanto este é apenas o resultado da grande transacção do Edifício Báltico, pois os arrendamentos neste primeiro semestre foram, no geral, de pequena dimensão. Cerca de 8% das transacções ocorridas foram de dimensão inferior a 5 m 2, e apenas 9 de áreas superiores a 1. m 2. Os valores das rendas retratam a situação de incerteza vivida no mercado, tendo-se registado novas quebras na renda prime, praticada na Zona 1, que desceu para os 18,5 /m 2 /mês. O Parque das Nações manteve os valores de renda do final de ano de 29. Já o Corredor Oeste verificou novas quebras nas rendas prime e média, que em Junho de 21 se situaram, respectivamente, nos 13 /m 2 /mês e 11 /m 2 /mês. m 2 EsCRITÓRIOS GRANDE LISBOA - ABSORÇÃO POR ZONA * /LPI * 1º Semestre ABL (m 2 ) * Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 EsCRITÓRIOS GRANDE LISBOA TRANSACÇÕES POR DIMENSÃO (21*) ABL (m 2 ) /LPI * 1º Semestre Até ao final do ano não se esperam novas descidas nas rendas prime. No entanto é possível que se verifique uma descida na renda média das Zonas do CBD, nas quais têm vindo a surgir edifícios obsoletos, com qualidade inferior à normalmente encontrada nos edifícios novos, e que naturalmente são comercializados a valores mais reduzidos. No Parque das Nações, cuja renda média se mantém sem quebras desde o 1º trimestre de 29, poderá também assistir-se a uma ligeira correcção em baixa deste valor. /m 2 /mês Nº Transacções RENDAS PRIME Zona 1 Zona 5 Zona Nº Transacções 11

12 MARKETBEAT INDUSTRIAL Industrial & logística grande lisboa - oferta total (milhões de m 2 ) Zona 1 Alverca - Azambuja Zona 1 (Alverca - Azambuja) 3,5 Zona 2 Almada - Setúbal Zona 2 (Almada - Setúbal) 3,4 Zona 3 Loures Zona 3 (Loures) 1,4 Zona 4 Montijo - Alcochete Zona 4 (Montijo - Alcochete) 1,1 Zona 5 Sintra - Cascais Zona 5 (Sintra - Cascais) 2,6 Global 11,9 12

13 PORTUGAL INDUSTRIAL OUTONO 21 Enquadramento A actividade industrial há muito que tem vindo a perder terreno em Portugal, fruto da fuga das principais indústrias para países com custo de mão-de-obra mais atractivo. Este aspecto provocou alterações de fundo no mercado imobiliário industrial, tendo a tendência para o outsourcing da operação logística iniciada nos anos 9 colmatado esta quebra em termos de ocupação imobiliária, passando este sector a depender muito dos operadores logísticos. Após alguns anos de crescimento sustentado, o mercado atravessou uma fase de desequilíbrio, provocada por um crescimento especulativo da oferta não acompanhado pela procura, especialmente a partir de 25/26. Em resposta a esta situação, os promotores adoptaram uma postura mais cautelosa, sendo cada vez menos frequente a promoção sem pré-arrendamento. Este decréscimo na nova oferta contribuiu para um maior equilíbrio no mercado, e até 29 os níveis de ocupação, apesar de modestos quando comparados com outros sectores, foram satisfatórios. A crise que o país atravessa afectou inevitavelmente o segmento industrial, tendo em conta que o seu principal impulsionador, a actividade logística, tem o seu potencial de crescimento limitado pelo actual enquadramento económico. O crescimento do desemprego e os baixos níveis de confiança da população provocam uma redução no consumo, conduzindo a menores volumes de carga transportada e, consequentemente, a quebras na procura de espaços de armazenagem. Estes efeitos começaram a ser sentidos durante o primeiro semestre de 21, sendo já visível a situação de vários operadores logísticos com excesso de área nos armazéns que ocupam, ainda que até à data não se tenha verificado um movimento massivo de libertação de espaços. Como consequência, a tendência de renegociação de condições por parte dos ocupantes, já retratada em 29, manteve-se em 21. As perspectivas para fecho do ano no sector não são animadoras, pois a situação actual da economia indicia uma continuação das quebras no consumo privado que irão ter o seu impacto na actividade dos operadores logísticos e, consequentemente, no mercado industrial. O stock total de espaços industriais e logísticos no mercado da Grande Lisboa situa-se próximo dos 12 milhões de m 2, valor que supera em grande escala o stock dos sectores de escritórios ou de retalho nesta zona. O domínio do segmento de armazenagem e logística é claro em todas as zonas, representando aproximadamente 7% da oferta. Em termos de dimensão, as Zonas 1 (Alverca-Azambuja) e 2 (Almada- Setúbal) lideram claramente o mercado, reunindo cerca de 6% do total da oferta. O eixo Sintra-Cascais (Zona 5) é a localização que se segue em termos de dimensão, tendo as restantes zonas uma menor expressividade na oferta total da Grande Lisboa. INDUSTRIAL & LOGÍSTICA grande lisboa oferta por zona Zona 1 - Alverca-Azambuja Zona 3 - Loures Zona 5 - Sintra-Cascais 9% 22% 11% 28% Zona 2 - Almada-Setúbal Zona 4 - Montijo-Alcochete 29% Eco-Industrial Park Azambuja Principais Indicadores Não obstante a situação difícil no sector, durante o primeiro semestre de 21 foram concluídas algumas transacções de dimensão considerável. Estas não se limitaram à Grande Lisboa, sendo que na zona do Grande Porto, mais especificamente na Zona Industrial da Maia, a Gefco Transitários ocupou um armazém com 6.5 m 2. Em Lisboa, destaque para a ocupação de um armazém com 1. m 2 no Parque Industrial do Passil, na Zona 4 Eixo Montijo/Alcochete, por parte da Garcias, empresa de distribuição de produtos alimentares. Importa também referir a inauguração da primeira fase do Eco-Industrial Park Azambuja, plataforma logística com 52. m 2, desenvolvida pela Turiprojecto e ocupada integralmente pela Modis, a operadora logística do Grupo Sonae. Esta plataforma contará ainda com uma 2ª fase, cuja conclusão está prevista para o primeiro semestre de 211, com uma área de 61. m 2. Fonte: Turiprojecto 13

14 MARKETBEAT A taxa de desocupação global do mercado situa-se nos 15%, representando mais de 1,7 milhões de m 2 de espaços disponíveis. A Zona 4, Montijo Alcochete, é a que apresenta o valor mais elevado para este indicador, que se situa nos 24%. A Zona 3, Loures, tem a taxa de desocupação mais baixa, cerca de 9%. Seguem-se a Zona 1, reconhecida como a localização prime do mercado, mas que ainda assim apresenta um nível de desocupação considerável, na ordem dos 13%, e a Zona 2, com 16%. Não obstante a oferta se encontrar hoje em maior equilíbrio com a procura registada, o volume de área desocupada é ainda considerável na Grande Lisboa, tendo este aspecto um efeito claro sobre os valores praticados. Em linha com a evolução da actividade no sector, é hoje visível uma pressão sobre as rendas dos espaços em comercialização, fruto de um mercado com um dinamismo modesto. Até ao final do ano não são esperadas mudanças nas rendas das diferentes zonas. No entanto, a médio prazo é possível que se assista a uma variação nos valores de mercado praticados; fruto de alterações de enquadramento do mercado que provocarão em breve um aumento dos custos de construção dos espaços de armazenagem e logísticos. superiores. Esta limitação, no actual enquadramento de mercado, em que existe uma maior margem de negociação nos valores de arrendamento por serem abundantes espaços usados e desocupados, irá dificultar em muito a colocação de novos projectos no futuro. Não obstante uma maior exigência do lado da procura, a diferença entre os valores de espaços usados versus espaços novos pode ser de tal forma elevada que não justifique a mudança. A solução para esta situação terá naturalmente que passar por novas e inovadoras concepções de modelos de negócios que permitam optimizar a estrutura de custos dos empreendimentos, bem como pela oferta de projectos verdadeiramente diferenciadores, que consigam atrair ocupantes pela qualidade em detrimento do preço. Industrial & Logística Grande Lisboa Taxa de desocupação Zona 1 - Alverca-Azambuja Zona 3 - Loures Zona 5 - Sintra-Cascais Zona 2 - Almada-Setúbal Zona 4 - Montijo-Alcochete Recentemente foi introduzido em Portugal um novo enquadramento legislativo, que definiu, para este tipo de espaços, novos e mais exigentes requisitos técnicos e de segurança, cujo impacto nos custos de construção foi directo. Por outro lado, é hoje clara uma maior preferência, por parte dos inquilinos, por armazéns com maior área dedicada ao uso de escritórios, nos quais os requisitos de acabamentos são também hoje mais exigentes. Estes dois aspectos podem fazer com que os custos de construção no sector sejam superiores, facto que obriga a que projectos novos tenham que praticar rendas 16% 24% 13% 9% 16% PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS - grande LISBOA Intervalo de Rendas Praticadas /m²/mês Zona Eixo Zonas Oferta Procura 1 Alverca Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja, Carregado 3,75-5, Elevada Moderada 2 Almada-Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal 2,75-3,25 Elevada Reduzida 3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal, MARL 4,-4,5 Reduzida Moderada 4 Montijo-Alcochete Montijo e Alcochete 3,25-4, Moderada Moderada 5 Sintra-Cascais Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora 4,-5, Moderada Moderada 6 Lisboa Cidade Entre Sta. Apolónia e Parque das Nações - Reduzida Reduzida 14

15 PORTUGAL INVESTIMENTO OUTONO 21 INVESTIMENTO Enquadramento A actividade de investimento imobiliário em Portugal nos primeiros seis meses do ano foi de algum modo atípica. Apesar da crise económica vivida desde 28, os primeiros três meses do ano foram consideravelmente dinâmicos e os investidores evidenciaram um maior optimismo, procurando de forma activa produto no nosso país. Os fundos nacionais concretizaram grande parte das transacções registadas, fruto de uma maior disponibilidade de liquidez sentida já desde o segundo semestre de 29. Também vários investidores estrangeiros estudaram activamente o mercado e potenciais negócios. À semelhança do sucedido na actividade ocupacional, as notícias reveladas em Abril sobre a economia europeia, a inclusão de Portugal no grupo dos PIGS, e as perspectivas de crescimento futuro do país mudaram de forma drástica a dinâmica sentida no primeiro trimestre. Os investidores estrangeiros adiaram em parte os planos de investimento que tinham para Portugal ou, mantendo-se nas negociações que tinham em curso, encaram hoje o nosso país com um nível de risco acrescido. Ainda assim, é possível afirmar que Portugal está no radar para vários investidores internacionais que reconhecem as especificidades do nosso mercado imobiliário. Os fundos de investimento imobiliário nacionais adoptaram também uma postura de maior cautela. Apesar dos níveis de liquidez confortáveis na grande maioria dos veículos, a estratégia de hoje aposta em activos de maior qualidade, maior avaliação do risco do inquilino, e contratos de maior duração, em detrimento de uma estratégia que até há poucos anos era orientada para uma menor aversão ao risco. De acordo com dados da CMVM, a partir de Julho de 29 os Fundos de Investimento Imobiliário Fechados em Portugal registaram um crescimento dos níveis de liquidez em carteira, situando-se em Junho de 21 nos 8,5%, face aos 6% verificados 12 meses antes. Os Fundos abertos mostram um crescimento ainda mais acentuado nesta variável, evoluindo de rácios de liquidez na ordem dos 3% em Junho de 29 para mais de 9% em Junho deste ano. O financiamento na actividade de promoção imobiliária manteve-se um bem escasso e de difícil acesso, sendo certo que este é um dos segmentos do sector que mais sofreu com a crise económica. Após quase uma década de crescimento exponencial e rentabilidades elevadas, desde 28 que os promotores têm vivido uma situação especialmente difícil. As perspectivas para o fecho de ano na actividade de investimento imobiliário são incertas. Se é certo que a crise económica está a afectar o nosso país, estando a própria evolução da economia europeia também posta em causa, é também um facto que as correcções de valor efectuadas nos activos imobiliários em Portugal disponibilizaram no mercado activos de grande qualidade a valores muito competitivos. A dúvida que hoje ainda persiste é se a disponibilidade de capitais, seja através de financiamento bancário, ou via capitais próprios irá ser uma realidade para o investimento imobiliário. 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Jul 7 Set 7 FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RÁCIOS LIQUIDEZ Nov 7 Jan 8 Mar 8 Mai 8 Jul 8 Set 8 Fonte: Comissão do Mercado de Valores Imobiliários (CMVM) Investimento Total (Milhões ) Fundos Abertos Fundos Fechados Nov 8 PRINCIPAIS INDICADORES No primeiro semestre de 21 foram registados em Portugal negócios de investimento que totalizaram um valor na ordem dos 241 milhões, volume semelhante ao verificado de Janeiro a Junho do ano anterior. A disparidade sentida entre o optimismo moderado do 1º trimestre face a uma postura de esperar para ver no 2º trimestre é confirmada também pelos volumes de investimento, com mais de 7% do volume de negócios transaccionado no semestre a corresponder a transacções fechadas nos primeiros 3 meses do ano. Embora em 21 se tenha sentido em Portugal um maior interesse por parte das principais casas de investimento imobiliário europeias, apenas dois dos 18 negócios efectuados foram responsabilidade de investidores não nacionais. No entanto, estas duas transacções representaram mais de 5% do volume negociado no semestre, dado que reforça a pequena dimensão das transacções fechadas pelos investidores nacionais. É um facto que o valor médio por negócio subiu para os 13 milhões na primeira metade de 21 face aos 11 milhões registados em 29. No entanto considerando apenas o investimento nacional, este indicador desce para os 7 milhões. Jan 9 Mar 9 Mai 9 Jul 9 Set 9 INVESTIMENTO TOTAL POR SEMESTRE 1º Semestre 2º Semestre Nov 9 Jan 1 Mar 1 Mai

16 MARKETBEAT As transacções efectuadas por investidores nacionais foram em grande parte originadas por Fundos de Investimento Imobiliário Abertos, que representaram cerca de 7% do investimento nacional. Os Fundos Fechados estiveram pouco activos no primeiro semestre, representando os seus negócios cerca de 8% do volume de investimento efectuado por nacionais. Os investidores particulares representaram o investimento remanescente, 21%, distribuído por apenas 2 negócios. Nesta categoria, especial destaque para a compra do Edifício D. Luís I em Lisboa, pela empresa Habitat Vitae. A análise do investimento por sector de actividade retrata um regresso à preeminência do retalho, que representou 57% no total de investimento, com uma parte importante deste montante investida em centros comerciais. Segue-se o sector industrial, ao qual foram destinados 28% do volume total investido e o sector de escritórios, com 12% do montante total. O sector residencial recebeu o menor volume transaccionado, pouco acima de 2%, retratando uma menor dinâmica dos Fundos de Investimento Imobiliário em Arrendamento Habitacional. A maior transacção do semestre foi no sector de retalho, correspondendo à venda do conjunto comercial Espaço Guimarães pela parceria Multi Development / Bouygues Imobiliária aos investidores holandeses Corio. A compra do Espaço Guimarães fez parte de um portfolio alargado de projectos comerciais da Multi Development espalhados pela Europa. A 2ª maior transacção, em termos de valor, envolveu um Fundo de Investimento Imobiliário nacional, o ES Logística gerido pela ESAF, que adquiriu a plataforma logística Eco-Industrial Park Azambuja à Turiprojecto. A Azambuja, principal localização logística do nosso país, foi também o palco para o 3º maior negócio efectuado no semestre. Os investidores britânicos Aprirose, estreando-se desta forma no mercado comercial português, compraram à Sonae Retail Properties a plataforma ocupada pela actividade logística do grupo numa operação de sale & leaseback que envolveu um montante de 33,2 milhões. Desde meados de 27 que os yields prime em Portugal vinham a subir de uma forma generalizada, a par do resto da Europa. O início do ano trouxe boas expectativas de evolução do mercado * 1º Semestre 1% 8% 6% 4% INVESTIMENTO POR SECTOR (21*) Retalho Industrial 2,4% 57,1% 28,2% Escritórios Residencial 12,3% Evolução das PRIME YIELDS (2-21*) *1º Semestre Industrial (Yield Bruto) Escritórios (Yield Bruto) Centros Comerciais (Yield Líquido) imobiliário, provocando uma descida ténue dos yields prime para escritórios e centros comerciais. Em Abril, as más notícias sobre as economias do Sul da Europa, provocaram uma regressão neste optimismo cauteloso que se vivia no início do ano. Hoje, a incerteza quanto ao momento em que se irá dar a inversão na curva de crescimento das economias, qual a evolução das taxas de juro e de inflação e quais os custos reais que esta crise pode ter provocado, levou a uma retoma de maior cautela por parte de investidores e financiadores, não sendo previsível uma alteração de valores nos próximos meses. Principais Negócios de Investimento* (21) Edifício Vendedor Comprador Valor Espaço Guimarães Multi Development / Bouygues Imobiliária Corio 91.. Eco-Industrial Park Azambuja Turiprojecto ESAF - Espírito Santo Fundos de Investimento Imobiliário Sonae - Plataforma Logística Azambuja Sonae Retail Properties Aprirose Real Estate Investment Edifício D. Luís I Santander Asset Management Habitat Vitae Loja - Edifício Panoramic Orchidea BPN Imofundos Virgin Active - Vila Nova de Gaia Teixeira Duarte Square Asset Management 1.. * Acima de 1 milhões 16

17 PORTUGAL CUSHMAN & WAKEFIELD OUTONO 21 CUSHMAN & WAKEFIELD A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários do mundo. Fundada em 1917, a firma tem 23 escritórios em 6 países, contando com mais de 13. profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar, implementar e gerir activamente todas as etapas do processo imobiliário, em representação de proprietários, inquilinos e investidores. Estas soluções incluem não só aconselhamento para venda, compra, financiamento, arrendamento e gestão de activos imobiliários, mas também avaliações, planeamento estratégico e research, análise de portfólios e assistência na selecção de localizações, entre muitos outros serviços. Managing Partner Eric van Leuven eric.vanleuven@eur.cushwake.com contactos Retalho Sandra Campos sandra.campos@eur.cushwake.com Escritórios Carlos Oliveira carlos.oliveira@eur.cushwake.com Industrial e Terrenos Ana Gomes ana.gomes@eur.cushwake.com Investimento Luis Antunes luis.antunes@eur.cushwake.com Research e Consultoria Marta Leote marta.leote@eur.cushwake.com Avaliações Ricardo Reis ricardo.reis@eur.cushwake.com Gestão Imobiliária Bruno Silva bruno.silva@eur.cushwake.com Gestão de Projectos Matthew Smith matthew.smith@eur.cushwake.com Marketing Filipa Mota Carmo filipa.carmo@eur.cushwake.com Chief Operations Officer André Cid andre.cid@eur.cushwake.com Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: Filipa Mota Carmo, Marketing filipa.carmo@eur.cushwake.com Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 2º Lisboa Portugal Tel.: Fax: Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correcta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros. Para uma informação mais detalhada e actualizada sobre os variados sectores de imobiliários aceda ao Knowledge Center da Cushman & Wakefield: 21 Cushman & Wakefield. Direitos reservados. 17