AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

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1 MESTRADO EM CONSTRUÇÃO E REABILITAÇÃO DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL Folhas de Apoio da Disciplina AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Pedro Manuel Gameiro Henriques 2012/2013

2 1. INTRODUÇÃO 1.1 A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Objectivos da Avaliação Critérios de Valorização Classificação da Propriedade Imobiliária TIPOS DE VALOR NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E PREÇO Conceito Finalidade da Avaliação Tipos de Valor 12 Valor Venal ou de Capital 13 Valor de Mercado 13 Valor Intrínseco 14 Valor Locativo ou de Rendimento 14 Valor Potencial Óptimo 14 Valor de garantia 15 Valor económico 15 Valor residual 15 Comentários A AVALIAÇÃO NO CONTEXTO DOS MERCADOS IMOBILIÁRIOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA NECESSIDADE DE REALIZAR COMPARAÇÕES MÉTODOS DE AVALIAÇÃO CORRENTE Tipos de Métodos PROCESSO DE AVALIAÇÃO Procedimentos Relatório da Avaliação MÉTODO COMPARATIVO OBJECTIVO A IMPORTÂNCIA DA INFORMAÇÃO NO MÉTODO COMPARATIVO

3 3.2.1 A Quantidade e Qualidade da Informação A Prospecção APLICAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO SELECÇÃO E HOMOGENEIZAÇÃO DA INFORMAÇÃO EXEMPLOS DE HOMOGENEIZAÇÃO Plano de Pagamentos Correcção dos Valores de Oferta Homogeneização da Localização Homogeneização do Tempo Homogeneização de Outras características Cálculo do Valor Homogeneizado Exemplos de aplicação ANÁLISE ESTATÍSTICA AVALIAÇÃO DE TERRENOS COM O MÉTODO COMPARATIVO CONCLUSÕES MÉTODO DO RENDIMENTO INTRODUÇÃO Processos de Cálculo Determinantes do Valor no MR APLICAÇÃO DO MÉTODO DO RENDIMENTO Estimativa dos Rendimentos Fixação da Taxa de Capitalização ESTIMATIVA DO VALOR Conceito da Taxa de Capitalização INFORMAÇÃO NO MÉTODO DO RENDIMENTO E A HOMOGENEIZAÇÃO Homogeneização 43 3

4 4.5. BEM IMOBILIÁRIO COMO INVESTIMENTO Método do Rendimento do Negócio CONCEITO DO MÉTODO DO CUSTO APLICAÇÃO DO MDOC TERRENO Preço do terreno Encargos conexos com o terreno E T CUSTO DA CONSTRUÇÃO Tipos de custos Componentes do Custo de Construção Custo directo de produção CD Custo indirecto de produção CI e Margem Líquida ML Margem Industrial (MI ou K) e o Valor de Venda Vv Encargos Conexos com a Construção Encargos administrativos Encargos financeiros Custo Global da Construção nova C G Custo Global da Construção Depreciada/Apreciada Depreciação Apreciação Cálculo da Depreciação Depreciação Física Depreciação Funcional e Ambiental Cálculo da apreciação ENCARGOS DE COMERCIALIZAÇÃO E COM LUCRO DE OPERAÇÃO L FORMULÁRIO DO MÉTODO DO CUSTO MÉTODO DO VALOR RESIDUAL CONCEITO Modelo de Cálculo 60 4

5 6.3 ABORDAGEM ESTÁTICA E DINÂMICA Abordagem Estática Abordagem Dinâmica Exemplo de Aplicação 62 BIBLIOGRAFIA DE APOIO

6 1. INTRODUÇÃO Neste texto são discutidos os conceitos básicos da engenharia da avaliação de imóveis, os métodos de avaliação imobiliária correntes incluindo as suas aplicações. No que refere aos métodos de avaliação são apresentados os princípios subjacentes a cada um desses métodos, os seus pressupostos e a sua formulação. Esta apresentação é completada com exemplos de aplicação. 6

7 Capítulo A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Enquanto mercado e parte integrante do universo da construção, o sector imobiliário - que engloba uma grande variedade de transacções de terrenos e edifícios, existentes ou construídos pelo empreendedor - distingue-se dos outros sectores de investimento por uma série de factores tais como: Mobilização de Fundos Elevados; Ciclo de Exploração Longo; Bens (propriedade) não facilmente divisíveis; Propriedade objecto de interferência por medidas políticas e administrativas, que, associadas ao longo prazo dos investimentos, tende a aumentar a incerteza e o risco; Tendência para a valorização da propriedade com o tempo, acima da inflação; Propriedade usada muitas vezes como garantia de empréstimos. Como características específicas pode-se dizer ainda que este mercado é localizado (porque a propriedade é imóvel e está condicionada pelo seu enquadramento físico) e segmentado (porque diferentes utilizadores têm necessidades diferentes e dispõem de diferentes recursos). A segmentação pode acontecer pelo uso, localização, preço, qualidade do produto ou pelo tipo de motivação do investimento. O Imobiliário é, apesar dos factores acima descritos, uma área de investimento muito apetecível: Por um lado, a rentabilidade dos investimentos desta natureza é geralmente bem recompensada; Por outro, existe uma enorme variedade de bens transaccionados, desde a simples compra e venda até à aquisição de bens para lhe acrescentar um mais-valia e assim rentabilizar o investimento. Estes factores, associados ao facto de tendencialmente mais pessoas se fixarem em meios urbanos, conduziu à necessidade de se estudarem formas de apurar o valor dos bens transaccionados e diferentes técnicas para lidar com a infinidade de situações que poderão ocorrer. Neste capítulo examinam-se alguns conceitos da avaliação imobiliária com interesse para os profissionais do ramo Objectivos da Avaliação Avaliar é sempre fazer uma estimativa de valor (por exemplo, o Valor de Mercado), normalmente com base no maior e melhor uso, tendo em vista o fim a que se destina. Esta actividade responde, em geral, a uma necessidade de Espaço por parte de todas as pessoas ou actividades produtivas, levando-as a adquirir terrenos, ou espaço construído. No processo, torna-se necessário saber quanto vale o imóvel que se está a vender ou a comprar, quer para os intervenientes directos nas transacções, quer para as entidades que financiam essas operações ou seguram as propriedades. Por outro lado, para um investidor apostar num projecto de investimento na área do imobiliário, necessita de saber se este é rentável ou quais serão os rendimentos que dele possa retirar no futuro. Assim, pode dizer-se que a avaliação é uma parte integrante do processo de desenvolvimento 7

8 imobiliário, quer a montante como a jusante do projecto construído: auxilia o promotor a entrever custos e receitas e a decidir a melhor altura para iniciar o investimento; é indispensável para as trocas que depois se dão, na perspectiva das diversas partes e das entidades que intervêm no processo (seguros, banca, etc.). O processo de avaliação imobiliária não é separado dos intervenientes no mercado, na medida em que são eles que tendem a fixar o preço dos bens imobiliários. A operação do mercado no imobiliário e o preço pago pelos imóveis só poderão ser justificados se o mercado for eficiente o que é, se os preços de mercado reflectirem completamente os efeitos das decisões tomadas no mercado. A avaliação ou a estimativa do valor do investimento imobiliário não é apenas baseada no mercado, ela é também baseada nas decisões dos investidores individuais e reflecte as sua estimativas subjectivas de factores relevantes. A avaliação imobiliária em Portugal visa estimar o seu valor e, pode ter fins diversos. De acordo com Figueiredo (1996), os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diversos objectivos ou perspectivas, obtendo-se diferentes valores conforme a perspectiva considerada. Um perito avaliador pode ser solicitado a dar sua estimativa do valor sobre propriedades de tipos diferentes e para finalidades distintas. Dada a multiplicidade de situações a abordagem usada para estimar o valor em um dado caso poderá não ser apropriada para outro caso de avaliação. Em consequência disso foram desenvolvidas várias abordagens distintas que deram origem aos métodos de avaliação correntemente usados Critérios de Valorização A maior parte das avaliações que se fazem destinam-se a cobrir empréstimos ou fins relacionados com seguros e, quer a Banca, quer as companhias de Seguros, não podem correr o risco de ter um imóvel avaliado por excesso. Assim, em qualquer processo de Avaliação Imobiliária recomenda-se Prudência (só é válida informação que puder ser atestada documentalmente, pois os promotores, proprietários ou inquilinos podem dizer o que quiserem) e veracidade. A Avaliação não pode estar sujeita a nenhuma condição e deve ter um prazo de validade. A seguir descrevem-se um conjunto de princípios que devem ser seguidos na valorização dos imóveis: Princípio do maior e melhor uso Muitas vezes, quando se avalia, nem sempre o edifício está afecto ao uso que maximiza o seu valor no mercado imobiliário não se constrói sempre para esgotar todas as possibilidades de rendimento previstas legalmente, mas sim para o que foi possível em dada altura. Assim o valor de um imóvel susceptível de albergar diferentes usos, ou de ser construído com diferentes intensidades edificatórias, é o que resulta (dentro das possibilidades legais e físicas) ao seu uso mais provável e financeiramente aconselhável, com a intensidade que permita obter o maior valor. Princípio de Substituição 8

9 O valor de um imóvel é sempre referenciado ao valor de outros activos similares com características substitutivas daquele. Princípio da Temporalidade ou de Mercado O Valor de uma propriedade ou imóvel é variável ao longo do tempo. Como corolário, pode dizer-se, que o valor de uma propriedade ou imóvel que esteja a gerar rendimentos é função das expectativas de rendimentos que, previsivelmente, irá gerar no futuro. Princípio do Justo Valor A finalidade e o tipo de imóvel, com que se faz uma avaliação condiciona o método e as técnicas a seguir. O valor de um imóvel, pode ser único, contudo a sua avaliação poderá ter vários valores mediante a sua finalidade Classificação da Propriedade Imobiliária A classificação da propriedade imobiliária, do ponto de vista técnico-administrativo, na actual legislação portuguesa é feita através de três diferentes documentos legais. Esses documentos são: Código Civil Decreto-Lei /66, de 25/11. CIMI Código do Imposto Municipal sobre Imóveis - Decreto-Lei 287/2003, de 12/11. Código de Expropriações Decreto-Lei 438/91, de 9/11 e Lei 168/99 de 18/09 Código Civil O código civil, define o que deve entender-se por coisas imóveis, classifica assim os imóveis: (Artº 204) Os prédios rústicos e urbanos; As águas; As árvores, os arbustos e as fontes naturais, enquanto estiverem ligados ao solo; Os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores; As partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos. Código do Imposto Municipal sobre Imóveis A noção de prédio é aqui objecto de definição própria (Art. 2º, 1º), que consiste em: toda fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva e, em circunstâncias normais, tenha valor económico, bem como as águas, plantações, edifícios ou construções nas circunstâncias anteriores, dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial Para efeitos de aplicação deste código, os prédios classificam-se em rústicos, urbanos e mistos (art.º 3º,4º e 5º), havendo ainda uma subdivisão dos prédios urbanos segundo a sua espécie (art.6º). Desta forma, este código divide os prédios urbanos em: 9

10 Habitacionais; Comerciais, industriais ou para exercício de actividades profissionais independentes; Terrenos para construção; Outros. Código das Expropriações Este código trata separadamente de expropriações de solos e de edifícios ou construções e não inclui qualquer definição específica de prédio, nem de bens imóveis e de direitos inerentes. Contudo, relativamente aos solos, classifica-os do seguinte modo (art. 24º): Solos aptos para a construção; Solo para outros fins Considera-se solos apto para a construção aquele: que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir; que pertença a núcleo urbano não equipado com todas as infra-estruturas referidas na alínea anterior, mas que se encontre consolidado por as edificações ocuparem dois terços da área apta para o efeito; que esteja destinado, de acordo com o plano municipal de ordenamento do território plenamente eficaz, a adquirir as características descritas na alínea i); que, não estando abrangida pelo disposto nas alíneas anteriores, possua, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública. A característica da propriedade, constitui entre outros, um dos parâmetros que concorrem para apreciação do seu valor. Com efeito a classificação da propriedade e respectivas incidências na apreciação do seu valor é nos instrumentos de gestão da coisa pública citados acima, reduzido á simplicidade das designações Rústico e Urbano, integrando essencialmente na primeira a propriedade em que é predominante o terreno/solo e na segunda a propriedade em que é predominante o edifício/construção TIPOS DE VALOR NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E PREÇO Conceito O valor de um imóvel é uma entidade complexa que é encarada sob várias perspectivas. Existem duas "correntes ou escolas" sobre a natureza do valor: uma dita "univalente" e a outra, "plurivalente". A primeira afirma que o valor de um determinado bem é único num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Certos fins exigirão abordagens particulares, mas não constituem uma excepção ao princípio do valor único. (NBR-5676 Norma Brasileira para avaliações de imóveis urbanos- ABTN) Por exemplo, as instituições financeiras, para segurança dos créditos a conceder, poderão 10

11 fixar para o imóvel objecto do empréstimo, um "valor de garantia" calculado com base num coeficiente minorativo aplicado sobre o valor único (de mercado) do imóvel. O "valor de garantia" será assim um valor com existência apenas "teórica" e não corresponderá ao valor absoluto do imóvel que será um e um só e independente da finalidade da avaliação. A segunda corrente, por sua vez, afirma que o valor pode mudar em função do objetivo da avaliação. É então um conceito mutável cujo significado variava em função da finalidade da avaliação, envolvendo aspectos psicológicos. Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser vendida. Portanto, mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preço (quantidade de moeda), bastando-se considerar as taxas de remuneração do capital, caso sejam transacionadas em épocas diferentes. Preço é a expressão monetária de um bem Finalidade da Avaliação Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diferentes perspectivas, não sendo fixos nem permanentes. De facto, o valor não é uma propriedade intrínseca dos objectos, mas algo conferido pelo homem e neste sentido pode-se identificar diferentes perspectivas nas análises de valor. Referem-se em seguida as perspectivas mais correntes segundo as quais os bens imobiliários são objecto de avaliação: 1. Avaliações no âmbito da actividade creditícia Nesta categoria, destacam-se as avaliações no âmbito do crédito hipotecário para segurança dos créditos a conceder; as instituições de crédito (bancos e outras instituições) avaliam o imóvel (edifício, apartamento) com vista a financiar a sua aquisição ou a fixar garantias reais para cobertura de operações comerciais. 2. Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade pública Neste caso, a entidade que expropria, avalia ou solicita a avaliação do bem a expropriar tendo em vista determinar o montante a atribuir ao expropriado; este por seu lado, também poderá fazer ou solicitar a avaliação da propriedade em apreço, com vista a determinar a compensação a que tem direito. 3: Avaliações do âmbito fiscal Destacam-se as avaliações que visam a determinação do valor patrimonial dos prédios classificados segundo o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, para efeitos da actualização dos seus valores matriciais. 4. Avaliações no âmbito da actividade seguradora Estas avaliações visam o estabelecimento de prémios de seguros e são realizadas pelas seguradoras com o fim de se determinar o valor do risco que irão cobrir (neste caso, o valor da propriedade inclui apenas o das benfeitorias, não incluindo no geral, o valor do terreno). 5. Avaliações no âmbito do processo civil Embora não corresponda a uma exigência legal é prática frequente o recurso à avaliação tanto no processo executivo comum como no processo de execução universal (falência e 11

12 insolvência), com o fim de fixar-se o valor mínimo que irá servir como base de licitação na venda executiva de imóveis ou direitos imobiliários, no primeiro caso, e para avaliação dos bens da massa falida, no segundo. Também são frequentes as avaliações no âmbito dos processos de inventário (por morte ou conjugal). 6. Avaliações no âmbito das transacções Estas avaliações são feitas com uma certa regularidade nos processos de compra e venda de bens imobiliários. São requeridas pelo comprador e/ou vendedor do imóvel. 7. Avaliações no âmbito dos fundos de investimento imobiliário O Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro e Decreto-Lei nº 13/2005 de 07 de Janeiro, concede uma importância acrescida às avaliações dos imóveis dos fundos de investimento imobiliário. Não é possível a aquisição de qualquer imóvel sem que previamente sejam produzidos dois pareceres de peritos independentes. (Artº 30º) Mas mais importante do que isto é a circunstância de diariamente dever a Sociedade Gestora publicar uma cotação da unidade de participação do Fundo que administra, valor que é afinal aquele que os bancos depositários praticam também diariamente na compra e venda das respectivas unidades de participação. O apuramento deste valor-cotação corresponde não a qualquer preço que decorra da interacção entre a procura e a oferta de unidades de participação, mas simplesmente, do que deriva da mera operação aritmética consistente na divisão do valor do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. O relevo do papel dos avaliadores nesta matéria, justifica-se pelo facto de, nesse valor mensal do Fundo, dever estar apurado também o valor mensal dos imóveis que o constituem. Valor esse que, ainda de acordo com a lei, deve ser o valor venal determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido, se fosse vendido, em condições normais de mercado no momento da avaliação. Ou seja, a intervenção dos Peritos avaliadores no processo de desenvolvimento dos Fundos de Investimento Imobiliário, opera-se em duas situações distintas: por um lado, como suporte de uma compra ou de uma venda de um prédio; por outro lado, como suporte da garantia que os participantes do Fundo devem ter de que o valor publicado de cada unidade de participação corresponde ao valor de mercado dos imóveis que integram os seu património. Deve-se ainda assinalar que, nos casos de promoção imobiliária, está ainda sujeita a avaliação de perito, a execução de projectos de construção de forma a assegurar que o investimento não ultrapasse o valor venal dos imóveis a construir. Finalmente, refira-se que o património imobiliário dos Fundos de Investimento deve ser avaliado pelo menos uma vez em cada ano civil. Como se pode constatar do que foi dito acima, a avaliação poderá ser feita segundo diversas perspectivas, sendo portanto necessário, sempre que se encomenda uma avaliação, indicarse ao avaliador quais os objectivos que se pretendem com a realização da estimação do valor do imóvel Tipos de Valor 12

13 Para cada uma das perspectivas de avaliação e para o mesmo bem imobiliário corresponderá um valor não necessariamente igual ao das outras perspectivas. Indicam-se a seguir, alguns tipos de valor utilizados na prática da engenharia de avaliação imobiliária. Eles são: Mais utilizados valor venal ou de capital; valor de mercado; valor intrínseco; valor locativo ou de rendimento; Valor patrimonial. Valor residual Menos utilizados valor efectivo actual; valor potencial óptimo; Valor de garantia; Valor económico Valor Venal ou de Capital O valor venal ou de capital de qualquer bem é o valor em mercado livre, pelo qual o bem foi transaccionado (sendo assim dado pelo preço que se pagou e recebeu no momento da concretização dessa transacção). Refere-se que, evidentemente, nem sempre esse valor coincide com o valor que é aceite pela generalidade dos eventuais interessados no bem, e que vulgarmente é conhecido pelo valor de mercado. Valor de Mercado O valor de mercado ou preço de mercado de um bem de acordo com o TIAVSC (The International Valuation Standards Committee) é: "Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm`s-length transaction after proper marketing between the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion ". Ou seja: Valor de Mercado é o montante pelo qual se estima que uma propriedade adequadamente publicitada seja transaccionada à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados cada um dos quais actuando independentemente um do outro, com prudência, sem coacção e com pleno conhecimento do mercado. A independência entre as partes envolvidas, comprador e vendedor, significa que não existem relações particulares ou especiais entre as mesmas (familiares, outra) que possam estabelecer um nível de preço não característico do mercado. O valor de mercado não é intrínseco mas resulta de estimativas feitas subjectivamente pelos compradores capazes e desejando gozar do benefício ou a satisfação que eles obterão pela posse do bem imobiliário. A sua medida pode ser estimada com base no valor pelo qual se tem vindo a transaccionar a maioria dos bens com características semelhantes às do bem em apreço; cada uma dessas transacções deverá ser efectuada sem coacção entre o vendedor que quer vender e o comprador que quer comprar, devendo estes ser conhecedores das alternativas possíveis no 13

14 mercado e seus valores, e dever-se-ão excluir da amostra as transacções relativas a situações anómalas do mercado, como, por exemplo, as que a seguir se indicam: Transacções precipitadas e apressadas, que não permitem em geral, a realização de um estudo aceitável de mercado por parte de quem quer vender e/ou de quem quer comprar, nem o apuramento dos valores praticados nesse mercado. Transacções comandadas por razões de natureza sentimental, doença, divórcio, etc. Vendas restringidas a um só comprador ou a um grupo pequeno de compradores, que assim podem manipular o negócio. Transacções precipitadas e apressadas, que não permitem em geral, a realização de um estudo aceitável de mercado por parte de quem quer vender e/ou de quem quer comprar, nem o apuramento dos valores praticados nesse mercado. Transacções comandadas por razões de natureza sentimental, doença, divórcio, etc. Vendas restringidas a um só comprador ou a um grupo pequeno de compradores, que assim podem manipular o negócio. Valor Intrínseco O valor intrínseco de um imóvel é definido como o custo necessário para a construção de um bem semelhante ou igual ao em apreço (incluindo custos com estudos, projectos, construção, taxas e demais encargos), afectado de um factor que traduza a depreciação física e funcional ocorrida e acrescido ainda, do valor da parcela de terreno onde o bem está implantado. O custo de construção de um bem semelhante ou igual ao imóvel que se pretende avaliar é designado respectivamente por valor de substituição e por valor de reprodução. No geral, é o primeiro destes valores que se determina, pois traduz o custo de um edifício construído com materiais e técnicas actuais e que em relação ao vários requisitos formulados ou impostos apresenta desempenho (performances) iguais ou superiores aos verificados no edifício em questão. Esta medida de valor, é muito utilizada nas avaliações de propriedades nunca ou muito raramente transaccionadas (hospitais, escolas, castelos, mosteiros, igrejas, etc.) e para as quais, portanto, existe nenhum valor de mercado. Valor Locativo ou de Rendimento O valor de rendimento também conhecido como valor locativo, ou de exploração, é o valor que resulta da capitalização a uma taxa conveniente, dos rendimentos líquidos médios proporcionados (em geral, anualmente) pela propriedade através de uma renda que é paga periodicamente. Valor Efectivo Actual O valor efectivo actual refere-se ao valor do bem correspondente à utilização que lhe está afecto (isto é, não considerando o respectivo valor potencial, mesmo que exista). Valor Potencial Óptimo O crescimento urbano, o crescente aumento das pressões da procura e a interacção entre esta e a oferta, são os responsáveis pelas sucessivas conversões, alterações ou ampliações do uso da propriedade, até se obter a sua utilização mais lucrativa (possível ou consentida). Estas transformações podem ser concretizadas por um dos seguintes mecanismos: alteração do tipo de usos, por exemplo, passagem de edifícios de habitação a 14

15 edifícios de escritórios; conversão do uso, por exemplo, passagem de uso rural a uso urbano; ampliação da utilização; por exemplo, aumento do índice de ocupação, ou do nível de qualidade da utilização. Desta forma define-se como valor potencial óptimo de um imóvel, num dado momento, o valor correspondente ao melhor e máximo aproveitamento desse imóvel previsto e legalmente consentido nesse momento. Valor patrimonial É o valor atribuído pela autoridade tributária ao imóvel seja ele urbano ou rústico e que consta da caderneta predial do prédio. Valor de garantia É o valor atribuído a um imóvel, por uma instituição de crédito, e que procura garantir que o mesmo possa em qualquer altura, em caso de incumprimento, ressarcir a entidade financiadora. Valor económico É o valor, que traduz o máximo preço por que deverá ser adquirido um terreno para construção, propriedade a reabilitar ou outra, para que o investimento imobiliário a desenvolver seja rentável. Valor residual Valor residual de um bem é o valor de sucata ou de demolição que resta desse bem ao fim da sua vida útil. O valor residual de um bem é também igual ao valor do imóvel quando o horizonte de tempo de exploração do investidor é inferior à sua vida remanescente ou à sua vida útil. Comentários De todos os tipos de valores indicados é sem dúvida o "Valor de Mercado" aquele que merece a atenção e preocupação do "Método Comparativo". Muitos outros tipos de valor poderiam ter sido enunciados e caracterizados nomeadamente: valor de reposição; valor de uso alternativo; valor contabilístico; valor histórico; valor de expropriação; valor em uso continuado; valor sentimental; valor de liquidação imediata. 1.3 A AVALIAÇÃO NO CONTEXTO DOS MERCADOS IMOBILIÁRIOS A avaliação de propriedades imobiliárias para estimativa quer de valores de troca quer de valores de uso, requer geralmente a necessidade de recolha de dados no mercado imobiliário apropriado. Um mercado imobiliário que proporciona a interacção entre compradores/inquilinos e vendedores, é um conjunto de mecanismos pelos quais: direitos e títulos de propriedade são transferidos; os preços são estabelecidos; 15

16 e o espaço é distribuído entre os vários usos urbanos ou rústicos em competição. Geralmente um mercado imobiliário é localizado e segmentado. É localizado porque a propriedade é imóvel e está condicionada pelo seu enquadramento físico. É segmentado porque diferentes utilizadores têm diferentes necessidades e dispõem de diferentes recursos. A segmentação pode ocorrer de várias formas, dentre as quais se destacam as seguintes: pelo uso (habitação, comércio, escritório, etc.); pela localização; pelo preço; pela qualidade do produto; pelo tipo de motivação do investimento Existem outras características dos mercados imobiliários comparados com outros mercados que importa destacar. Elas incluem as seguintes: A natureza do investimento imobiliário tende a ser de longo prazo, (o que tem a ver com a própria vida física dos bens imóveis) Os custos associados à transacção de propriedades são relativamente altos. O tempo envolvido nas transacções é geralmente longo. O capital necessário na aquisição é normalmente elevado e os bens não são facilmente divisíveis. A propriedade é objecto de interferência por medidas políticas administrativas por vezes de difícil previsão; aumentado a incerteza e o risco. Os valores da propriedade tendem a valorizar-se no tempo, a longo prazo, geralmente acima da inflação. A propriedade é muitas vezes usada com garantia para empréstimos. Por outro lado, não há elasticidade na oferta imobiliária, no curto prazo, atendendo à localização fixa e à duração relativamente longa dos processos de aprovação urbanística e de construção. Quando a procura aumenta e os preços sobem é muito difícil aumentar rapidamente a quantidade de espaço construído num determinado mercado imobiliário. Do mesmo modo em situações de excesso de oferta num determinado segmento os preços podem manter-se em recessão por vários anos até que o excesso de oferta seja absorvido. Todos estes factores implicam que o perito avaliador esteja consciente das alterações das condições de mercado e das suas tendências a prazo e que os dados de mercado sejam selectivamente recolhidos, de forma a reflectirem as condições do segmento de mercado a que se referem as propriedades que estão a ser avaliadas, identificando-se os aspectos conjunturais de curto prazo, os ciclos de mercado e os aspectos estruturais que a prazo alargado caracterizam os mercados imobiliários. Na estimação do Presumível Valor de Transacção (valor de mercado que reflecte a conjuntura de curto prazo), no curto prazo, é menos relevante a informação relativa aos ciclos de mercado. Contudo, no que respeita à determinação do Valor de Mercado em equilíbrio, há 16

17 que ter em consideração o ciclo de mercado de modo que o valor estimado não reflicta apenas a conjuntura do mercado. 17

18 Capítulo 2 2. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Neste capítulo indicam-se os principais métodos de avaliação imobiliária correntemente usados para estimar os valores das propriedades imobiliárias NECESSIDADE DE REALIZAR COMPARAÇÕES Não obstante, como veremos à frente, os métodos de avaliação diferirem entre si, contudo, o que é comum é a necessidade de fazer comparações e isto é o ingrediente essencial para se obter o valor de uma dada propriedade. Em qualquer mercado os vendedores competem entre si para atrair o comprador e assim, o comprador na maioria dos casos tem que fazer face a uma escolha. O comprador para chegar a uma decisão comparará aquilo que está disponível no mercado e a que preço ele irá adquirir o bem que na sua opinião dá o melhor retorno para o preço pago: ele procura o melhor valor para a sua aplicação O avaliador, para chegar a uma opinião sobre o valor de um bem, deve julgar que preços os vendedores geralmente procuram e obtêm e que escolhas fazem os compradores: O avaliador ainda mais, deve avaliar, aquilo que está presentemente ou que esteve recentemente disponível no mercado e fazer comparações. Esta evidência de transacções comparáveis no mercado de propriedades imobiliárias é designado por comparáveis e, como se verá mais à frente, a disponibilidade e a natureza dos comparáveis fornece uma base para qualquer método de avaliação que seja adoptado e, na verdade, a própria escolha do método MÉTODOS DE AVALIAÇÃO CORRENTE Tipos de Métodos Os métodos de avaliação imobiliária destinam-se à estimação do valor da propriedade imobiliária. Fundamentalmente existem cinco métodos de avaliação, a saber: Método Comparativo Método do Rendimento Método do Rendimento do Negócio Método do Custo Método do Valor Residual Aos métodos referidos estão associados diferentes tipos de valor respectivamente os seguintes tipos de valor: valor de mercado; valor locativo; valor intrínseco; e valor residual. A escolha do método de avaliação a utilizar dependerá de vários factores, entre quais os que a seguir se indicam: tipo de direito ou interesse sobre a propriedade; 18

19 a óptica ou perspectiva considerada para a avaliação; tipo de direito ou interesse sobre a propriedade; nível de precisão exigido para a análise em questão; número de transacções efectuadas e análogas ao imóvel em apreço; a natureza ou tipo de propriedade a avaliar, por exemplo, uma propriedade produtiva ou um imóvel para reabilitar. Se os mercados da propriedade imobiliária fossem perfeitos, isto é, se não existissem imperfeições que o perturbassem, seriam iguais as estimativas de valor obtidas pela aplicação dos cinco métodos de avaliação. Contudo, estes mercados não são perfeitos, e portanto os valores estimados pelos diferentes métodos são em geral distintos. Por exemplo, onde exista um mercado relativamente grande de propriedades similares ao bem em apreço e que são transaccionadas numa base regular, será possível fazer uma comparação directa dos valores das propriedades. Nestas situações o avaliador poderá aplicar o método comparativo para estimar o valor da propriedade naquela data. Onde exista um mercado relativamente grande de propriedades similares ao bem em apreço e que são transaccionadas numa base regular, e ainda, onde a propriedade em apreço está arrendada e é tida com o propósito de investimento, o avaliador, neste caso, poderá aplicar o método do rendimento. Onde o terreno tem potencial para futuro desenvolvimento, ele poderá ser avaliado usando o método do custo, cujo resultado final indica um tecto para o montante que poderá ser pago pelo terreno ou também onde existe a situação em que o motivo para o lucro não é a força motora do trabalho levado a cabo no edifício - por exemplo, um hospital ou uma escola o método adequado a este caso será também o método do custo. Aconselha-se, sempre que possível, a utilização de pelo menos dois dos métodos referidos acima, para ser possível obter, por conciliação dos diferentes valores estimados, o valor mais provável do imóvel. Os métodos tradicionais (de capitalização directa) têm algumas limitações que tem sido objecto de críticas. O criticismo dos métodos tradicionais inclui os seguintes: Não contemplam alterações no timimg dos pagamentos das rendas. A taxa de capitalização necessita de ser ajustada para a frequência com que são feitos os pagamentos. A abordagem tradicional assume que os rendimentos são recebidos anualmente; O efeito dos impostos sobre os rendimentos recebidos não são tidos em consideração nos métodos tradicionais; Os métodos tradicionais não tratam o crescimento do valor das rendas, a inflação, as variações nos rendimentos brutos, e variações no rendimento líquidos PROCESSO DE AVALIAÇÃO Procedimentos O processo de avaliação de propriedades é um processo ordenado que inclui um conjunto de etapas distintas. Essas etapas incluem as seguintes: 19

20 1. Definição do problema: consiste da definição do objectivo da avaliação; definição do tipo de valor pretendido; identificação da propriedade e estatuto legal; tipo de direito a avaliar; data da avaliação. 2. Preparação do plano da avaliação: consiste em determinar os dados necessários e na identificação do método ou métodos de avaliação apropriado (s). 3. Recolha e verificação dos dados: consiste da recolha e verificação dos: dados da área envolvente; aspectos legais e administrativos; dados económicos (receitas, despesas, vendas); tendências de desenvolvimento sócio-económico e urbanístico e movimentos do nível das rendas; transacções recentes; e identificação e caracterização de propriedades similares à propriedade em apreço. 4. Estabelecimento de pressupostos. 5. Aplicação do método de avaliação e cálculo do valor. 6. Conciliação que envolve a: revisão dos factos e dados; conciliação de valores; e julgamento e estimativa final de valor. 7. Elaboração do relatório da avaliação. Claro que uma maior precisão implicará a necessidade de um prazo mais alargado. Assim o processo avaliatório pode incluir três níveis de precisão que se descrevem a seguir: a) O primeiro nível corresponderá às situações ditas normais, em zonas relativamente tipificadas no que respeita aos valores de mercado e para avaliações de fracções isoladas, de prédios de fácil abordagem, ou ainda de terrenos em que se aplicam incidências conhecidas. b) O segundo nível será considerado sempre que haja necessidade de proceder a verificações resultantes de uma menor tipificação dos valores de mercado, ou quando existindo essa tipificação se pretenda um maior rigor, ou ainda no caso específico de avaliação de terrenos. c) O terceiro nível, só utilizável em situações muito particulares, conjuga vários métodos de avaliação e corresponde sempre à exigibilidade do máximo rigor, conduzindo nalguns casos ao estudo da própria rentabilidade do empreendimento. A cada nível considerado corresponderá a aplicação de um método ou vários métodos de avaliação específicos Relatório da Avaliação O relatório deve conter referência aos seguintes aspectos: a) identificação da entidade que procede à avaliação; b) identificação clara do objecto da avaliação, incluindo fotografias e descrição das suas características físicas, funcionais, etc ; c) finalidade da avaliação, com referência à entidade ou pessoa para quem se efectua a avaliação; d) bases e pressupostos para a avaliação; e) data da última visita ao imóvel e data da avaliação; f) advertências (em relação à discrepância entre a realidade física e a descrição no registo matricial, quando existem dúvidas na identificação do imóvel ou em relação à estrutura e estado de conservação, sempre que o que se avalia não está de acordo com a legislação vigente, ou tem um uso não possível de determinar, quando há dúvidas em relação às fontes de informação, ao titular do imóvel no momento da avaliação e às condições de arrendamento ou cedência); 20

21 g) método escolhido; h) cálculo justificativo, intervalo de erro admitido justificado; i) valor do bem (número e por extenso), quando a avaliação incida sobre um bem que constituído por diferentes propriedades cadastrais ou fracções para efeitos de registo, deve dar-se o valor total da propriedade e descriminar o valor parcial de cada uma das partes que o constituem (ex. Valor por cada fracção ou garagem de estacionamento); j) assinatura do avaliador; 21

22 Capítulo 3 3. MÉTODO COMPARATIVO O Método Comparativo (MC), também por vezes designado de método directo ou de comparação, fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais se têm vindo a transaccionar as propriedades análogas à que se pretende avaliar. Neste método, o valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário OBJECTIVO O objectivo é enunciar o valor de mercado ou mais correctamente o presumível valor de mercado da propriedade em apreço. A utilização do método comparativo pressupõe, no entanto: 1. A existência de um mercado imobiliário activo 2. A obtenção de informação correcta 3. A existência de transacções de imóveis semelhantes As propriedades imobiliárias podem ser similares mas cada propriedade é única e assim elas não são totalmente iguais. As razões para as diferenças são: A localização da propriedade; As áreas brutas, úteis e complementares; O estado físico da propriedade; O tipo de interesse sobre a propriedade; O período de tempo em que tem lugar a avaliação. O MC método traduz a fixação do valor de avaliação pela determinação dos valores médios de mercado na zona em questão, quer a partir de banco de dados disponível, quer pela pesquisa directa efectuada; os valores pesquisados tanto podem revestir a forma de valores globais (valores de transação ou rendas), como a de valores unitários; poderão utilizar-se, sempre que existam, curvas de preços ajustadas a cada zona; ter-se-á ainda em consideração determinados aspectos específicos relacionados com: a localização relativa, o estado de conservação/depreciação, o tipo de ocupação e de utilização, ónus existente tais como rendas, hipotecas, servidões, não constituição de propriedade horizontal, direito de superfície, etc. A inexistência, raridade ou falta de constância de transacções de bens análogos em apreço assume, no MC, uma importância fulcral. Em muitos países (Estados Unidos da América, Reino Unido, etc.), o "Método de Comparação" é considerado o de maior confiança pois é sem dúvida o método que melhor traduz o "pensamento do mercado imobiliário" no momento da avaliação, isto é, o que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre, sujeito à lei da oferta e da procura, e tendo em conta as diversas imperfeições que caracterizam este mercado. 22

23 Quanto à insuficiência de transacções em termos numéricos, a mesma conduz a uma caracterização inadequada do comportamento do mercado local, e por conseguinte não permite uma avaliação fundamentada de forma satisfatória do imóvel em causa. Como caso particular, refira-se a situação dos bens arrendados quando se torna necessário calcular os valores de venda para arrendatários, o valor das indemnizações ou dos trespasses envolvidos: trata-se de questões em que a análise é casuística e que envolve parâmetros subjectivos, onde a experiência acumulada é determinante. Outra situação é o da determinação de rendas a aplicar, ou que em função das rendas existentes se torne necessário fixar valores de transacção; trata-se nestes casos de considerar taxas de correlação ajustadas, tendo em conta os tipos de ocupação e as condições de mercado existentes; esta técnica também conhecida como Método Comparativo da Rendas constitui uma variante do método comparativo. No caso da avaliação dos terrenos considerar-se-ão determinadas incidências, nomeadamente em termos de valor por fogo autorizado, valor por metro quadrado de área, ou ainda no caso de terrenos para lotear, pela definição da percentagem mais correcta do terreno infraestruturado. A aplicação do método comparativo na sua forma mais evoluída utiliza as técnicas de homogeneização e de análise estatística. As técnicas de homogeneização, ao ajustarem os dados recolhidos, permitem comparar propriedades que entre si apresentam características diversas, nomeadamente em relação à idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção e nível de acabamentos, uma vez que homogeneíza os dados recolhidos. Trata-se em resumo de recolher um número significativo de amostras no mercado, proceder ao seu tratamento de modo a poderem ser comparáveis (homogeneização de áreas, formas de pagamento, localizações, níveis de qualidade, e idade) As técnicas de análise estatística permitem, por sua vez, descrever a população dos dados, através da determinação de certos parâmetros estatísticos (média, moda, desvio padrão, percentis e outros), e possibilitam, para uma dada margem de segurança (confiança) enunciar um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel em apreço A IMPORTÂNCIA DA INFORMAÇÃO NO MÉTODO COMPARATIVO No método comparativo o valor do imóvel é obtido por comparação com os valores de padrões (referências) de mercado, comprovados em transacções já realizadas. Deste modo, a informação é o "calcanhar de Aquiles" da profissão de avaliador. "Sem informação não há avaliação" A informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias tem de necessariamente obedecer aos seguintes dois requisitos: a) Quantidade: isto é, deverá ser suficientemente volumosa, sob o risco de não se obter uma caracterização correcta e credível do mercado; b) Qualidade: isto é, deverá ser recolhida com prudência, de forma a poder ser utilizada de forma adequada. 23

24 3.2.1 A Quantidade e Qualidade da Informação O primeiro requisito enunciado procura afastar os juízos de valor baseados num número bastante restrito de transações envolvendo propriedades análogas à que se avalia. Num universo tão limitado é provável que algumas das transações ocorridas e que servem de referência, tenham sido norteadas por razões afectivas, de aflição, estratégicas ou de outra natureza, que não as condicionadas pelas forças de oferta e procura actuando num mercado livre. Deste modo, o valor obtido com base naquelas referências, poderá não reflectir o verdadeiro "pensar do mercado". Só com uma quantidade adequadamente volumosa de informação imobiliária é possível assegurar uma caracterização adequada e fiável do mercado em análise (local, regional ou nacional). Vejamos quais as hipóteses de erro em que podem incorrer as avaliações de imóveis através deste método: Erro Tipo I O avaliador baseia-se numa amostra de reduzido volume que, por esse facto, não caracteriza o mercado imobiliário local dos imóveis de forma credível e abrangente. Erro Tipo II O avaliador tem a sua disposição uma amostra relativamente bem alargada mas não tão suficientemente alargada para neutralizar a utilização de um ou mais dos elementos da amostra descaracterizador do mercado. (tratava-se seguramente de uma transação motivada por razões anómalas, aflição ou outra) Tais elementos mal recolhidos tornam incorrecto o resultado obtido para a avaliação. A avaliação correcta será aquela em que a amostra é suficientemente alargada e bem homogeneizada. O valor da avaliação corresponde à média aritmética dos valores da amostra, representando o pensar do mercado. Como vimos, é fundamental para o suporte e fundamentação do trabalho de avaliação, com base no "Método Comparativo", a utilização de um volume significativo de informação imobiliária de qualidade. A qualidade da informação é particularmente importante pois avaliações feitas com base em informação, de qualidade duvidosa seguramente conduzirão a valores distorcidos do pensamento do mercado. Muitas vezes, a deficiente qualidade da informação resulta simplesmente do facto de não existir um entendimento único no tocante à definição e determinação de uma das mais importantes variáveis explicativas do valor dos bens imobiliários a área. Por este motivo, é importante o avaliador definir a forma como considerou o cálculo da área na sua análise. De uma forma geral, e em síntese, os desvios dos valores das avaliações efectuadas por 24

25 avaliadores diferentes ocorrem devido a uma ou mais das seguintes três razões: i) divergência entre os valores encontrados para a área do imóvel em apreço por esta ser medida de forma diversa pelos avaliadores; ii) divergência entre os indicadores de apoio à avaliação utilizados e calculados pelos avaliadores, dado os mesmos serem obtidos com base em amostras diferentemente caracterizadoras do mercado; iii) divergência entre os indicadores de apoio à avaliação calculados pelo diversos fornecedores da informação em resultado da diferença com que são medidas, pelos mesmos, as áreas dos imóveis de referência A Prospecção Os avaliadores deverão recolher a informação imobiliária que, por diversas vias, tiveram acesso, tratá-la e armazená-la. Os relatórios deverão também explicitar a informação que serviu de base ao trabalho de avaliação (prática não muito frequente em Portugal). A recolha de informação pode ser feita a partir de diversas fontes (bases de dados, revistas, jornais e agentes imobiliários, bolsas de valores imobiliários, e outras fontes) mas a mais segura é a que o avaliador realiza no próprio local, com base num trabalho de prospecção. Apresenta-se, a seguir, um excerto de um hipotético relatório de avaliação onde se exemplifica o trabalho de prospecção efectuado na avaliação de uma fracção habitacional. Referência : Localização: 8º Esq do prédio contíguo Tipologia: T2 Idade: 24 anos (+ 2 anos do que a fracção em apreço) Área: da ordem de grandeza da fracção em apreço (± 90 m 2 ) Conservação: algumas obras feitas Garagem: Não tem Arrecadação: Sim (área) Contacto: (Srº Joaquim) Valor de oferta: Valor negocial provável 95% x = Índice unitário de venda : 90,00 m ,00 /m2 Tais elementos sempre que possível deverão fazer parte integrante do relatório de avaliação. 3.3 APLICAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO No método comparativo o avaliador deve em primeiro lugar analisar a informação disponível sobre transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis com aquela que está a ser objecto de avaliação para posteriormente, baseando-se na sua experiência e intuição, estimar o valor desse bem. O resultado deverá em princípio reflectir o valor do bem em mercado livre, sujeito às condições de procura e da oferta, e tendo em conta as imperfeições que caracterizam este mercado. 25

26 A aplicação do Método Comparativo requer a sua execução em seis etapas: 1. Estabelecer um quadro de características e qualidades próprias do imóvel a avaliar. No caso de edifícios de carácter histórico ou artístico, deverão ainda tomar em linha de conta o valor particular dos elementos que lhe conferem esse carácter. 2. Descrever o imóvel a avaliar com base nas características identificadas no passo Recolha de informação do segmento de mercado relativo aquele que se está a avaliar, identificando exemplos comparáveis ao objecto da avaliação por via da localização, uso e tipologia, baseando-se em informações concretas sobre transacções reais, ou em ofertas de venda (um indicador não tão seguro), que tenham ocorrido num curto período de tempo anterior; 4. Selecção de uma amostra representativa de imóveis comparáveis à que se está a avaliar, rejeitando os casos de distorção produzidos por preços anormais ou por dados não comparáveis. Descrever os imóveis da amostra com base nas características identificadas no passo Homogeneização dos preços unitários obtidos na amostra com o valor do imóvel a avaliar, considerando o factor tempo e as diferenças ou semelhanças das características dos mesmos (área, idade, tipologia, envolvente, acabamentos, etc.). 6. Análise estatística dos preços unitários homogeneizados. Descrever os preços unitários da amostra em termos de parâmetros estatísticos. a) Atribuição do valor da propriedade, em função dos preços de já homogeneizados, deduzindo todos os valores que não tenham sido tomados em conta nos passos precedentes. 3.4 SELECÇÃO E HOMOGENEIZAÇÃO DA INFORMAÇÃO A informação recolhida pelos avaliadores no trabalho de prospecção ou disponibilizada por outros meios nem sempre é imediatamente comparável com a propriedade que se analisa. E isto, porque como é óbvio, só muito dificilmente os imóveis de referência serão iguais ao que é objecto de avaliação. Para que seja possível comparar será necessário que o avaliador efectue os ajustamentos que decorrem das diferenças entre propriedades de referência e a propriedade em apreço. Este trabalho de ajustamento designado por homogeneização, consiste afinal, num tratamento a que os elementos de referência devem ser submetidos de modo a torná-los homogéneos, isto é a torná-los comparáveis ao imóvel em apreço. A homogeneização permite comparar propriedades que entre si apresentam características diversas, em relação à forma, idade, estado de conservação, área (tipologia), áreas acessórias tipo, tipo de uso, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos, nível de benfeitorias, nível de equipamentos, exposição solar, etc. Algumas das características que poderão ser consideradas na homogeneização de dados incluem as seguintes: O Uso Tipologia Para se poder comparar, a coincidência deve ser absoluta: não é possível comparar uma loja com uma habitação. A única excepção possível reside na comparação entre Primeira habitação e Segunda habitação, porque, sendo em rigor dois usos diferentes, têm estreitas relações entre si e são facilmente convertíveis um no outro. Se, em termos genéricos, se pode admitir que o preço inferior de uma vivenda coincida com o limite superior de um apartamento, normalmente não são 26