Enfi m, você poderá contar com a AMSPA, entidade que lhe prestará toda a assistência necessária, para não ter dor de cabeça ao fi nanciar o imóvel.

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1 Cartilha Informativa da AMSPA

2 A AMSPA pretende com esta cartilha, ajudá-lo, de modo simples e prático sobre o crédito habitacional. Para isso, apresenta 26 perguntas e respostas de extrema importância para você, mutuário, que deseja obter fi nanciamento imobiliário ou para aqueles que já o contrataram. Enfi m, você poderá contar com a AMSPA, entidade que lhe prestará toda a assistência necessária, para não ter dor de cabeça ao fi nanciar o imóvel. A AMSPA poderá me ajudar se eu tiver algum problema no meu financiamento com a construtora ou banco? Sim. A AMSPA é a entidade que possui mais conhecimento sobre os problemas dos mutuários em todo o Brasil. Com seus 23 anos de experiência e, por meio de seu corpo de profissionais, já resolveu centenas de casos com uma larga vitória para os seus associados. 2

3 Cartilha Informativa da AMSPA 1) Quais são as modalidades para financiar a casa própria? O mutuário pode escolher entre o SFH Sistema Financeiro da Habitação, SFI Sistema Financeiro Imobiliário, Programa Minha Casa Minha Vida, sistema de consórcio ou financiamento direto com a construtora. 2) O que é preciso fazer para financiar o imóvel pelo Minha Casa Minha Vida? Para aderir ao programa do governo, o comprador deve ter renda entre R$ a R$ 5 mil e adquirir imóvel com o teto máximo de R$ 190 mil para residências nas cidades de São Paulo, Brasília e Rio de Janeiro. Nas regiões com mais de um milhão de habitantes, o teto é de R$ 170 mil. Nos municípios com população acima de 250 mil, o valor é R$ 145 mil. Nas cidades com mais de 50 mil habitantes o valor é de R$ 115 mil. Nas demais regiões, o teto é de R$ 90 mil. Ao se enquadrar no MCMV, o consumidor terá o subsídio entre R$ 18 mil a R$ 25 mil e poderá financiar até 100% do imóvel no período de 120 meses e máximo de 360 meses. É essencial que adquirente vá até uma agência da Caixa Econômica Federal (CEF) para verificar se o empreendimento está de acordo com as normas do programa. 3) Quando vale a pena financiar pelo SFH - Sistema Financeiro de Habitação? O valor da residência para obter a linha de crédito do SFH não pode ultrapassar a R$ 750 mil. Ao optar pela modalidade, o mutuário terá o prazo para o pagamento de até 35 anos, juros de até 12% ao ano, financiamento de até 90% do bem e poderá utilizar o FGTS para abater as prestações e o saldo devedor. 3

4 Além disso, o comprador tem o direito de ganhar descontos de 50% na taxa de registro em cartório e do ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, no caso da primeira compra do imóvel. É importante frisar que o financiamento só poderá ser feito com o Habite-se emitido, pois os bancos exigem o documento no momento de conceder o empréstimo. 4) Qual linha de crédito posso optar, no caso do meu imóvel exceder o valor de R$750 mil? Uma opção é o SFI Sistema Financeiro Imobiliário. Na modalidade, os juros são negociados, caso a caso, e há a possibilidade de financiar até 100% da moradia. Nessa situação, o uso do FGTS só é valido para quitar o saldo devedor. Apesar do SFI permitir o financiamento em até 35 anos, o ideal para quem escolher a modalidade é quitar as parcelas em um período curto, que deve ser no máximo de cinco anos. 5) Quando é válido aderir ao sistema de consórcio? Esse modelo de financiamento é indicado para quem não tem pressa para adquirir a casa própria, pois tanto pode ser o primeiro como o último a ser contemplado. As vantagens da modalidade são: os juros são mais baixos, possibilidade de usar o FGTS para dar lances e receber a carta de crédito antes, o prazo para a liberação (varia entre 60 a 180 meses) é menor, se comparado a outros financiamentos que chega há 35 anos. No entanto, as desvantagens da modalidade são quanto às taxas de administração e adesão, os seguros e o fundo de reserva que podem comprometer até 20% das prestações. 4 Vale alertar que, quando a carta de crédito for liberada, muitas vezes, o valor não seja suficiente para aquisição do bem. Nesses casos, em que houver a valorização do imóvel e a quantia ficar acima do crédito recebido, o dono da propriedade terá que ter reservas próprias para completar o pagamento. Caso contrário será forçado a comprar o imóvel em outro local não desejado.

5 Cartilha Informativa da AMSPA 6) Posso financiar o imóvel direto com a construtora? Sim. Nesse caso, a opção é válida para quem adquirir o bem no valor acima de R$ 500 mil e quer quitar as parcelas em pouco tempo. O benefício dessa escolha é a facilidade de negociação com o incorporador. Também inclui menor rigidez para conseguir a concessão do crédito e, no caso da impossibilidade de cumprir o contrato, há a alternativa de se fazer um acordo. O problema desse modelo está na cobrança dos juros, de 12% ao ano mais o IGP-M Índice Geral de Preços-Mercado, após as chaves, que leva a um aumento considerável do preço final, além de receber a escritura somente após quitar as prestações. Outro risco ao financiar com a construtora é de não ser possível conseguir recuperar o dinheiro, na hipótese da construtora ir à falência, antes da entrega da propriedade. 7) Quais os cuidados devo ter antes de financiar um imóvel para evitar a inadimplência? É aconselhável pedir uma planilha ao banco com a projeção de todas as parcelas do financiamento, incluindo as taxas extras e os seguros que compõem a prestação. Também é essencial colocar todas as despesas no papel e, junto com a família, verificar se as prestações não vão comprometer mais do que 30% da renda familiar. Além disso, o futuro mutuário precisa manter um fundo de reserva para se precaver de dificuldades imprevistas, que podem comprometer o pagamento do débito. 8) Quanto o valor das parcelas do financiamento pode comprometer minha renda? O ideal é que não seja mais de 30% do rendimento familiar, se essa for superior a R$ 10 mil. Quem tem ganhos entre R$ 5 e 10 mil, o limite da prestação deve ficar entre 11 e 15%. Com renda menor que R$ 5 mil, não arrisque a assumir prestações superiores a 5% desse valor. É fundamental que o futuro proprietário do imóvel converse com sua família antes de aderir ao crédito, levando sempre em conta as despesas fixas, como alimentação, educação, transportes, pagamento de prestações, entre outros gastos. 5

6 9) Quais documentos vou precisar para fazer o financiamento? No geral, é necessário apresentar RG, CPF, Certidão de Nascimento ou Casamento, comprovante de endereço e renda, cópia do recibo da última declaração do Imposto de Renda e extrato bancário dos últimos três meses. Também se deve incluir documentos do bem, como Certidão da Matrícula do Imóvel, IPTU, Certidão Negativa de Tributos Imobiliários. Caso opte por utilizar o FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço na aquisição da propriedade, providencie ainda extrato do FGTS, autorização para o saque, carteira de trabalho e carta do empregador. 10) O que pode impedir o financiamento? Entre os motivos que podem levar à recusa da liberação do crédito estão: - Nome da pessoa que vai adquirir a moradia está no cadastro negativo do Serasa e do SCPC - Serviço Central de Proteção ao Crédito; - O valor das prestações do financiamento comprometer mais do que 30% dos rendimentos do comprador; - A propriedade ter algum impedimento jurídico ou está hipotecada; - A residência não está registrada no Cartório de Registro de Imóveis do município onde está localizada. 6

7 Cartilha Informativa da AMSPA 11) Quando é válido usar o FGTS? A utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço pode ser uma boa alternativa para dar entrada no imóvel, amortizar o saldo devedor a cada dois anos ou até mesmo quitar a moradia. Além disso, será essencial para se precaver contra imprevistos, que podem comprometer o pagamento das prestações. 12) Qual sistema de amortização devo optar? É bom dar preferência aos contratos com uma taxa de juros fixa mais a TR Taxa Referencial, ou seja, pós-fixada e pelas correções feitas pela tabela SAC ou SACRE. Parcelas decrescentes e juros menores ganham diferencial competitivo diante da tabela Price e das taxas pré-fixadas. 13) Posso pedir desconto ao quitar as parcelas do imóvel? Sim. Tanto a regra do Banco Central (BC) como o artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) asseguram o direito do abatimento dos referidos juros, ao proprietário de um imóvel que decide quitar as suas prestações antes do final de seu empréstimo. Contudo, a redução só é válida para as parcelas que ainda vão vencer. As prestações vencidas, obviamente, não têm direito ao desconto, pelo contrário, estão sujeitas aos juros de mora, à correção monetária e à multa de 2%. 14) O que é Fundo Garantidor? Para quem escolheu financiar pelo Minha Casa Minha Vida, a iniciativa permite a cobertura de parte do pagamento das prestações nos casos de desemprego, redução de renda, morte e invalidez permanente e nas despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel. Para ter a cobertura do Fundo Garantidor é preciso atender os seguintes critérios: 7

8 - Renda entre três e cinco salários mínimos - cobertura de até 36 prestações; - Renda entre cinco e oito salários mínimos - cobertura de até 24 prestações; - Renda entre oito e dez salários mínimos - cobertura de até 12 prestações. Durante o tempo do auxílio, é necessário o pagamento mínimo de 5% das prestações, ter quitado ao menos seis prestações do contrato, comprovar situação a cada três prestações requeridas e estar adimplente nos meses anteriores. 15) Estou inadimplente com as parcelas do financiamento. O que fazer? Quando o comprador perceber que vai atrasar mais de três prestações do financiamento ou estiver inadimplente, o ideal é procurar à Justiça. Até que o Poder Judiciário resolva a questão, o imóvel não poderá ser levado a leilão. Mesmo assim, se caso ocorrer, o juiz terá de suspendê-lo. Outra alternativa para essa situação é pedir a rescisão do contrato. Nesse caso, o reembolso do valor pago deverá ser imediato, com a correção monetária devida, e em parcela única. Além disso, a construtora só poderá reter 10% da quantia, para cobrir despesas administrativas, e o cálculo deve ser feito sobre a quantia paga até o momento do cancelamento. 16) Posso perder meu imóvel se atrasar as prestações do financiamento? 8 Postergar a resolução do débito, além de acarretar juros e a inclusão do nome em entidades de proteção ao crédito, pode levar à perda do imóvel. No SFH Sistema Financeiro da Habitação, após a falta de pagamento de três prestações, o dono do imóvel é notificado por escrito. Já no SFI Sistema Financeiro Imobiliário, se atraso for superior a 30 dias, o mutuário é intimado a pagar via Cartório de Títulos e Documentos. Caso não o faça no prazo de 15 dias, o banco terá a posse do bem e o levará ao leilão extrajudicial, ao qual o comprador não tem direito a qualquer defesa.

9 Cartilha Informativa da AMSPA 17) Tenho direito de renegociar o contrato por perda de renda? Sim. A Lei 8.629/93 garante o direito dos proprietários de imóvel de pedir revisão dos contratos do SFH Sistema Financeiro da Habitação, quando há alteração da renda. Os mutuários que estiverem nessa situação podem renegociar a dívida de acordo com seu rendimento atual, conforme o percentual inicialmente acordado que, por lei, não pode ultrapassar 30%. 18) O que é DFI e MIP? Nos acordos firmados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) são incorporados na prestação do financiamento os seguros contra Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e por Morte e Invalidez Permanente (MIP). O DFI cobre os prejuízos causados por incêndio, queda de raio, explosão, inundação e alagamento, destelhamento, desmoronamento total e parcial e a sua ameaça, ou seja, todos os danos causados ao imóvel por fatores externos. Já o MIP é a proteção ao mutuário, ocasionada pelo seu falecimento ou incapacidade de trabalhar. Nesses casos, o MIP quita o financiamento, desde que haja apenas um responsável pelo seu pagamento, se houver mais de um, a indenização será proporcional. No geral, os seguros habitacionais (MIP e DFI) costumam representar em torno de 3% do valor total da prestação. 9

10 19) Vale a pena trocar de banco durante o financiamento? Depende. Se o percentual dos juros, oferecido por outras instituições bancárias para realizar a portabilidade, for muito pequeno, vale a pena tentar um acordo com a financeira atual. Com a decisão, o mutuário evita o desgaste para levantar a documentação e depois correr o risco de ter a transferência negada pela instituição financeira, principalmente por seu histórico mostrar perigo de inadimplência. Na hipótese da mudança do agente financeiro ser benéfica, é indicado ao consumidor pedir para o banco a planilha de cálculo do Custo Efetivo Total (CET), que vai mostrar todos os encargos e despesas do empréstimo. 20) O Que é INCC? É legal a sua correção? O INCC - Índice Nacional de Custo da Construção tem a finalidade de apurar a evolução dos custos dos materiais usados nas construções habitacionais. O índice é usualmente utilizado para corrigir as prestações do imóvel ainda na planta. Sua correção está prevista em lei até a expedição do Habite-se. Após, o reajuste das parcelas é realizado pelo IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado). 21) Como é feita a correção do INCC? Na verdade deve-se pegar o saldo devedor e somar com o índice do mês. Com isso será apurado um novo saldo devedor. Para verificar a prestação, basta dividir esse valor atualizado pelo número de parcelas faltantes. 22) Qual percentual que devo pagar para a construtora antes da entrega das chaves? 10 O aconselhável é o mutuário pagar, no máximo, 30% do valor total do imóvel.

11 Cartilha Informativa da AMSPA 23) Vale a pena comprar em leilão? Sim, pois pode representar uma economia, em média, de 20% em relação aos valores de mercado. No entanto, a compra é válida desde que o imóvel esteja desocupado e livre de pendências judiciais. 24) Devo juntar dinheiro para amortizar o saldo devedor? Sim, já que o pagamento dos juros ao final do prazo será reduzido, bem como o valor das prestações e do prazo para quitação do financiamento. 25) Vou comprar um imóvel, quanto de sinal devo oferecer? Nesse momento não é recomendado dar um sinal alto, pois o consumidor pode correr o perigo de perder o investimento por ter o financiamento negado, problemas na documentação da propriedade ou até mesmo o vendedor agir de má-fé. O ideal é que o valor da entrada não ultrapasse a R$ 10 mil. É importante não se esquecer de colocar no contrato uma cláusula de devolução, no caso de haver problemas na documentação do vendedor. 26) Devo pagar as taxas Sati e de Corretagem? Infelizmente sim, pois sem o pagamento das taxas não há como comprar o imóvel. No entanto, após desembolsar a quantia, o adquirente deve procurar o auxílio jurídico da AMSPA para ingressar com ação objetivando a restituição do valor com as devidas correções e em dobro. É importante frisar, que o corretor de imóveis tem todo o direito de receber a comissão quando é fechado o negócio. Mas, a responsabilidade do pagamento cabe à construtora. 11

12 Como ser associado da AMSPA? Para tornar-se associado da AMSPA é simples! Os interessados devem ir a uma de nossas subsedes levando os seguintes documentos: CPF, RG e comprovante de endereço Contrato do financiamento CNPJ da construtora. A Associação fará todo levantamento sobre o seu caso e tomará todas as medidas necessárias em defesa de seus direitos e interesses! Filie-se. Para mais informações, entre em contato com uma de nossas subsedes: Sé - Praça Dr. João Mendes, 52-5º Andar, conj Centro São Paulo - SP Tel.: (11) Tatuapé - Praça Silvio Romero, 190-A Tatuapé - São Paulo - SP Tel.: (11) Faria Lima - Rua Paes Leme, 136 Conj Pinheiros SP Tel.: (11) Baixada Santista - Rua Dr. Carvalho de Mendonça, 224 sala 11 - Vila Belmiro - Santos - SP Tel.: Campinas - Rua Antônio Cesarino, 133 Bosque - Campinas - SP Tel.: Outros Estados EXPEDIENTE Cartilha do Mutuário - Financiamento DIREÇÃO GERAL AMSPA Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências Presidente: Marco Aurélio Luz Fundador: João Bosco Brito da Luz Diretora de atendimento: Ana Carolina Gomes Diretora de atendimento (Santos e Campinas): Tathiana Cromwell ARTE LINK Portal da Comunicação Redação: Marcia Brandão Revisão final: Clarice Pereira Arte e diagramação: Marcel Briani DISTRIBUIÇÃO Associados da AMSPA e mutuários em geral 12