PALAVRAS - CHAVE Uso e ocupação do solo, parcelamento, loteamento.

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1 PARCELAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO NO MUNICÍPIO DE CAMPINA GRANDE DO SUL PR THE URBAN LAND INSTALLMENT, USE AND OCCUPATION IN THE MUNICIPALITY OF CAMPINA GRANDE DO SUL IN THE PARANÁ STATE Julio Cesar Gonçalves Rispoli 1 Renata Marins de Oliveira 2 RESUMO Este artigo visa a orientar o procedimento para o parcelamento do solo urbano, referente ao Município de Campina Grande do Sul; busca a análise dos diversos tipos de parcelamento, desde a sua aprovação na Prefeitura Municipal, até o devido e necessário registro no Cartório Imobiliário. Tem como enfoque principal o loteamento e o desmembramento, com a utilização de conceitos e diretrizes normativos no âmbito municipal. PALAVRAS - CHAVE Uso e ocupação do solo, parcelamento, loteamento. ABSTRACT This article aims to guide the procedure for the urban land installment, referring to the Municipality of Campina Grande do Sul; It looks for the analysis of the various types of installment, from its approval in the City Hall, to the due and necessary registration in the Property Registry. It has as main focus, the subdivision and the dismemberment, with the use of concepts and normative guidelines in the municipal scope. KEY WORDS - The urban land Use and occupation, installment, allotment. 1 Advogado formado pela FESPPR; juliorispoli@gmail.com 2 Advogada formada pela FESPPR; renata.martinsdeoliveira@yahoo.com.br 1

2 1 INTRODUÇÃO A regulamentação do parcelamento do solo urbano é de suma importância para o desenvolvimento econômico e social, seja ele em âmbito municipal ou estadual. O amparo legal é dado pela Lei Federal nº /79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, as formas de subdivisão, as quais poderão atender de forma complementar as regulamentações de cada região, (Estados, Distrito Federal e Municípios), conforme seu art. 1º, Parágrafo Único. Em conexão com a Lei Federal, é utilizada a Lei Municipal nº. 50/2004, que dispõe acerca do Parcelamento do Solo Urbano no Município de Campina Grande do Sul. Não apenas no Município de Campina Grande do Sul, como em outros Municípios, é possível encontrar certas peculiaridades em relação ao parcelamento do solo, especialmente quanto aos tipos de subdivisão e seus requisitos, sendo que, em alguns casos, essas peculiaridades colidem frontalmente com a Lei Federal. O parcelamento do solo deve atender alguns requisitos para que possa atender ao seu objetivo, ou seja, o uso adequado, dentro da função social da propriedade. Tais requisitos vão desde a aprovação do projeto na Prefeitura até o devido registro. Contudo, no que concerne a aprovação, essa seguirá os requisitos estipulados pelo Município; já o registro no Cartório Imobiliário deverá atender os requisitos impostos na Lei /79 e na Lei nº /73 (Lei de Registros Públicos). O intuito é explicitar, de forma simples, as espécies de parcelamento, suas características e requisitos, utilizando como base as três leis já mencionadas. 2 DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO 2

3 O Parcelamento do Solo Urbano é regulamentado pela Lei nº 6.766/79, sendo que em seu art.1º essa regulamentação, também, se estende aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios, atendendo a competência complementar prevista na CF/88: Art. 1º: Parágrafo Único: Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais. 3 Da ótica da Lei Federal, o parcelamento do solo poderá ocorrer de duas formas: o Loteamento e o Desmembramento. Ambas estão conceituadas em seu art. 2º 1º e 2º. Em contrapartida, o Município de Campina Grande do Sul entende que o parcelamento poderá ser feito de acordo com o art. 2º da Lei Municipal nº. 50/2.004, em quatro tipos: I Loteamento; II Desmembramento; III Desdobramento e IV Loteamento em forma de condomínio urbanístico. A lei local apresenta a definição de loteamento e desmembramento na mesma linha da Lei Federal, com os seguintes conceitos: -Desdobro como: subdivisão de lote urbano em 02 (dois) a 04 (quatro) lotes destinados à edificação. - Loteamento em forma de condomínio urbanístico como: condomínio constituído a partir de frações ideais ou unidades autônomas de um lote ou de uma gleba, composto por mais de duas unidades domiciliares, instaladas em edificações distintas, quer sejam horizontais ou verticais. A Lei Municipal, ainda, contempla outra modalidade denominada de remembramento, ou seja, o reagrupamento de lotes contíguos, constituição de unidades maiores. 4 para 3 LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO 3 Disponível: Acesso 21 jun Lei n. 50/2.004, Lei de Parcelamento do Solo Urbano no Município de Campina Grande do Sul. 3

4 São duas as hipóteses de parcelamento do solo urbano, que estão previstas tanto na Lei Federal 6.766/79 quanto na Lei Municipal de Campina Grande do Sul nº. 50/2.004, sendo que esta última buscou dar o mesmo entendimento que a primeira acerca do assunto. A Lei Federal traz em seu art. 2º, 1º e 2º, a definição de loteamento e desmembramento, de forma a apontar as diferenças essenciais entre eles, explicitando: 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes 5 2º considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes 6 Após definir qual tipo de subdivisão será realizado, o loteador procederá de acordo com os requisitos apontados na Lei nº 6.766/79, Capítulo II. A Lei Federal, em seu art. 4º, inciso II, determina a metragem mínima de área que cada lote deve conter, delimitando em 125 m 2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros; porém a lei faz uma ressalva, permitindo que possa haver uma adaptação de tais metragens de acordo com cada área específica. No município de Campina Grande do Sul essa área poderá ser estendida para até 450 m 2 dependendo da localização, de acordo com a Tabela Anexo II, retirada da Lei Municipal nº 50/04, Quadro integrante da Lei Municipal 50/04 (anexo II, quadro de parâmetros para dimensionamento de lotes e quadras). 5 Disponível: Acesso 21 jun Disponível: Acesso 21 jun

5 4 D A ROVAÇÃO DO PROJETO DE LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO A P Para dar início à subdivisão de uma área, é necessário que se tenha um projeto, podendo ser de loteamento ou desmembramento, desde que cumpra as exigências impostas na Lei n /79, em seus artigos 6º ao 10. Art. 6º - Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: I - as divisas da gleba a ser loteada; 5

6 II - as curvas de nível a distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; III - a localização dos cursos d'água, bosques e construções existentes; IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários, existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas. Art. 7º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal: I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e do Município relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas; II - o traçado básico do sistema viário principal; III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público; IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis; V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis. Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos. (Redação dada pela Lei nº 9.785, ) Art. 8º Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6º e 7º desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 9.785, ) Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no 4º do art. 18. (Redação dada pela Lei nº 9.785, ) 1º - Os desenhos conterão pelo menos: I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração; II - o sistema de vias com a respectiva hierarquia; III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, ponto de tangência e ângulos centrais das vias; IV - os perfis longitudinais, e transversais de todas as vias de circulação e praças; 6

7 V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas; VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais. 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos: I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante; II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas; III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do Município; (Redação dada pela Medida Provisória nº 514, de 2010) IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências. 3º Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das conseqüências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações conseqüentes. (Incluído pela Lei nº 9.785, ) CAPÍTULO IV Do Projeto de Desmembramento Art. 10º. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, Após a elaboração do projeto, esse deve ser encaminhado para aprovação na Prefeitura Municipal (salvo em algumas hipóteses) de acordo com a Lei Federal em seu art. 12º, assim, cabendo ao Município regulamentar os documentos necessários para sua aprovação. Art. 12º - O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os artigos 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte. Parágrafo único. O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação. (Incluído pela Lei nº 9.785, ) A Lei Municipal de Parcelamento do Solo Urbano, em seu art. 8º, exige uma consulta prévia para a aprovação de anteprojetos em elaboração e 7

8 documentos, estando nos artigos 9º e 10º a documentação necessária e a forma para que se possa proceder essa consulta. Art. 8º. A consulta prévia para avaliação de anteprojetos em elaboração e documentos é obrigatória para aprovação do projeto de parcelamento e não garante direitos de nenhuma espécie. Art. 9º. Para a consulta prévia o interessado deverá apresentar ao setor municipal competente requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: I as divisas da gleba ou terreno a ser parcelado; II as curvas de nível, de metro em metro; III a localização de cursos d água, nascentes ou áreas alagadiças, quando existirem no local ou em sua proximidade; IV a localização de remanescentes de vegetação nativa e mata ciliar ou árvores frondosas, quando existentes; V as vias de circulação contíguas à gleba ou ao terreno, em todo o seu perímetro; VI a localização de áreas livres, de equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser parcelada; VII tipo de uso predominante a que o parcelamento se destina, em conformidade com a lei de uso do solo vigente; VIII as características de uso das áreas contíguas; IX outras indicações que possam interessar à orientação geral do parcelamento, a critério do setor municipal competente; Art. 10º. A resposta à consulta prévia quando admitida a viabilidade do parcelamento, deverá conter diretrizes urbanísticas para adequar o parcelamento do solo às previsões contidas na legislação municipal para desenvolvimento urbano e ambiental. Parágrafo único. As diretrizes referidas no caput deste artigo para o loteamento deverão conter, no mínimo: I sistema viário no entorno do parcelamento pretendido, identificando a classe funcional das vias e os eixos de interligação ao parcelamento; II a especificação e a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamentos urbanos e comunitários e áreas livres de uso público; III as faixas de terrenos necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis; IV a indicação dos usos compatíveis com a área de entorno e de acordo com as diretrizes e normas de controle do uso e ocupação do solo urbano; V as diretrizes e normas do Plano Diretor de Desenvolvimento Local de Campina Grande do Sul relativas ao sistema de mobilidade e ao sistema ambiental incidentes na área do parcelamento pretendido; VI as diretrizes expressas em outros instrumentos, como o Plano Municipal Integrado de Transportes, o Código Ambiental de Campina Grande do Sul e condições de saneamento ambiental incidentes na área do parcelamento pretendido. 8

9 O art. 11º diz que, tendo sido julgados legalmente e formalmente satisfatórios os documentos apresentados na consulta prévia, o interessado poderá iniciar o processo de pedido da concessão do parcelamento, com a apresentação do projeto, juntamente com os documentos necessários para sua aprovação, após o pagamento das taxas correspondentes à autorização para parcelamento. 7 Para a aprovação do projeto, o interessado deverá apresentar os documentos exigidos na Lei n. 50/2004, quais sejam: Art. 11º. Para solicitação de análise e aprovação do projeto de parcelamento, o interessado ou seu representante legal deverá apresentar ao setor municipal competente, requerimento acompanhado dos respectivos projeto e documentos. Parágrafo único. O requerimento referido no caput deste artigo deverá ser assinado pelo titular da propriedade da gleba ou terreno, contento: I nome do requerente; II a natureza do parcelamento; III endereço da obra. Nos casos de desmembramento e desdobro, consideram-se apenas como divisões, sem implicar aberturas de novas vias ou outro meio que se possa denominar como obra. Em casos especiais, o Poder Executivo poderá solicitar para aprovação do projeto, quando estipulado em Lei Federal, Estadual ou Municipal, a apresentação de: Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança - EIV; e Estudo Prévio de Impacto Ambiental - EIA. O art. 14º descreve o que deverá conter no projeto nos casos de loteamento, desmembramento e loteamento em forma de condomínio urbanístico: Art. 14º. Exceto no caso de desdobramento, o projeto de parcelamento deverá conter: I memorial descritivo; II - desenhos técnicos; III cronograma de execução das obras. 7 Lei n. 50/2.004, Lei de Parcelamento do Solo Urbano no Município de Campina Grande do Sul. 9

10 Parágrafo único. O memorial descritivo e os desenhos técnicos deverão observar os requisitos mínimos exigidos em ato do Poder Executivo. Nos casos de parcelamento do solo em forma de loteamento ou desmembramento, de forma mais específica, o projeto deverá indicar: Art. 15º. I solução individual ou coletiva para esgotamento sanitário; II solução individual ou coletiva para abastecimento de água; III solução para distribuição de energia elétrica; IV solução para iluminação pública; V locação do alinhamento e do meio-fio; VI solução para calçamento; VII numeração dos lotes. 8 Apenas o inciso VII se encaixa como desmembramento pois, como exposto na Lei federal, o parcelamento da área em forma de desmembramento aproveitará do sistema viário existente, não precisando, portanto, indicar as soluções contidas nos demais incisos. Encontra-se no art. 17º o prazo para que o Município aprove ou recuse o projeto de parcelamento, o qual será no máximo de 30 (trinta) dias, contados a partir da data da apresentação do projeto com a prévia anuência dos órgãos estaduais. 9 Após aprovado o projeto, o prazo máximo para execução do parcelamento no Município de Campina Grande do Sul será de 03 (três) anos. Caso não ocorra o parcelamento, o Município decretará a caducidade do ato de aprovação do projeto; mas se a execução for incompleta, o Município executará as obras restantes, requerendo como garantia a caução DO REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO De acordo com a Lei Federal /79, o loteamento ou desmembramento deverá ser encaminhado, após aprovação, ao Registro de 8 Lei 50/2004, Lei de Parcelamento do Solo Urbano no Município de Campina Grande do Sul. 9 Lei 50/2004, Lei de Parcelamento do Solo Urbano no Município de Campina Grande do Sul. 10 Lei 50/2004, Lei de Parcelamento do Solo Urbano no Município de Campina Grande do Sul. 10

11 Imóveis no prazo de 180 (cento e oitenta) dias. Para efetuar o registro, o interessado deverá comparecer com os documentos exigidos no art. 18º: Art. 18º. I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos 4º e 5º; (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, ) II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes; III - certidões negativas: a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública; IV - certidões: a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos; b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; c) de ônus reais relativos ao imóvel; d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos; V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da, aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, ) VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei; VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento. 11 Em consonância com a Lei Federal 6.015/73, art. 167, o Registro de Imóveis efetuará o registro dos loteamentos urbanos e rurais e averbará os desmembramentos. 12 Os artigos 19º ao 24º da Lei 6.766/79 especificam o procedimento interno do Ofício de Registro de Imóveis, para concretização do registro do loteamento. 11 Disponível: Acesso 21 jun Disponível: Acesso 22 jul

12 Não cumpridas as exigências para venda ou promessa de venda do loteamento ou desmembramento, impostas na Lei n /79, caberão as penalidades estipuladas na referida Lei, em seu capítulo IX. 6 CONCLUSÃO A regulamentação do Parcelamento do Solo é uma forma de garantir um desenvolvimento urbano mais sustentável, de acordo com cada região, atendendo sempre suas peculiaridades. Por isso, a importância da Lei Federal 6.766/79 e das regulamentações feitas pelos Estados, Distrito Federal e pelos Municípios. Tendo sempre como base a Lei Federal, o Município de Campina Grande do Sul busca adotar um procedimento rígido para fazer a subdivisão de determinadas áreas, adotando como obrigatória a consulta prévia, para que se possa efetuar posteriormente a aprovação do projeto de parcelamento, se cumpridos todos os requisitos. O objetivo é garantir o crescimento da qualidade de vida da sociedade como um todo, e melhorar o quadro urbano-ambiental não apenas no Município de Campina Grande do Sul, mas em âmbito Nacional, atendendo de forma mais objetiva e plena a função social da propriedade. REFERÊNCIAS BRASIL.Planalto. BRASIL. Leis Municipais. Paraná 12