CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE

Transcrição

1 RAPORT DE EVALUARE pentru CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE -S.C. NYDAWA S.R.L.- SEBES str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba SCOPUL EVALUARII: Determinarea valorii de piata MAI 2012

2 RAPORT DE EVALUARE pentru CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE S.C. NYDAWA S.R.L. SEBES str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba Beneficiar: S.P EURO QUALITY INSOLVENCY s.p.r.l. -DEVA - Executant : ing.vladut FELICIA Expert evaluator societati comerciale Expert evaluator bunuri mobile Expert evaluator imobiliare Membru titular A.N.E.V.A.R. Legitimatia nr MAI 2012

3 CUPRINS Certificare Sumar Partea I -Aspecte generale 1.1Obiectul evaluarii.scopul si utilizarea raportului. Destinatar 1.2 Ipoteze si conditii limitative 1.3Valoarea estimata. Data evaluarii 1.4 Dreptul de proprietate 1.5Responsabilitatea fata de terti 1.6Clauza de nepublicare 1.7Surse de informatii 2. Partea II Proprietatea evaluata 2.1 Aspecte legale 2.2 Descrierea amplasamentelor 2.3 Cea mai buna utilizare 2.4 Analiza pietei imobiliare 3. Partea III Evaluarea 3.1 Procedura de evaluare 3.2 Etapele de evaluare 3.3 Metoda patrimoniala 3.4 Metoda capitalizarii directe 4. Partea IV Concluzii Anexe - Fisa de evaluare constructii - Contract de vinzare-cumparare - Carti tehnice masini - Plan ansamblu - Imagini foto (cladiri, masini, utilaje)

4 CERTIFICARE Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific ca faptele prezentate in prezentul raport sunt adevarate si corecte. De asemenea certific ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile personale, neinfluentate de nici un factor. In plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perspectiva care face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile implicate. Analizele si opiniile personale au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardel, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR. Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In intocmirea raportului de evaluare evaluatorul se situeaza pe pozitia de evaluator extern Expertul evaluator are incheiat un contract de asigurare profesionala pentru eventualele daune izvorite in urma activitatii prestate pentru client Evaluator : ing.vladut Felicia Membru ANEVAR MAI 2012

5 SUMAR Obiectul evaluării: Constructii, teren si mijloace fixe S.C.»NYDAWA«S.R.L. SEBES Scopul evaluării: Determinarea valorii de piata a proprietatii Dreptul evaluat Dreptul de proprietate asupra cladirilor, terenului si utilajelor Data evaluarii Valori obtinute Cladiri si constructii speciale 1.Abordarea prin metoda costurilor 2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe = lei = lei Teren 1. intravilan = mp - Abordarea prin metoda reziduala = lei - abordarea prin metoda comparatiei de piata = lei 2. intravilan = mp = lei 3. intravilan = 949 mp = lei Valoare echipamente (bunuri mobile) - mijloace de transport - alte utilaje = lei Valoare propusă: 1. pentru compenentele proprietatii (conform tabelului centralizator) cladiri si constructii speciale = lei ( EURO) teren = lei ( EURO) bunuri mobile = lei ( EURO) TOTAL = lei ( EURO) 2. pentru proprietatea evaluata, ca societate comerciala = lei ( EURO) Valorile nu includ T.V.A. Cursul leu / EURO la data evaluarii a fost de : 1 EURO =4,4463 lei ( )

6 Partea I - Aspecte generale 1.1 Obiectul evaluarii. Scopul şi utilizarea raportului. Destinatarul raportului de evaluare Proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare este reprezentata de Cladiri, teren si mijloace fixe, active ce apartin societatii comerciale S.C. NYDAWA OIL s.r.l. SEBES Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii, apartinind S.C NYDAWA OIL s.r.l. SEBES Prezentul raport de evaluare se adresează. societatii profesionale.euro QUALITY INSOLVENCY sprl, in calitate de destinatar si client. 1.2 Ipoteze si conditii limitative Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele: IPOTEZE: 1. Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Se presupune ca drepturile de proprietate asupra proprietatii evaluate sunt valabile si marketabile. 2. Informatiile furnizate de catre terti sunt considerate de incredere, dar nu se acorda garantii pentru acuratete. 3. Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte. 4. Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii. 5. Se presupune ca nu exista contaminanti si costul activitatii de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase. Evaluatorul nu a expertizat cladirile si nu a efectuat studii geotehnice ale terenului in cauza, considerand datele puse la dispozitia lui de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. 6. Se presupune ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate ulterior evaluarii. 7. Nu s-au luat in considerare implicatiile pe care le poate avea schimbarea destinatiei activului dupa vanzare. 8. In calculele de evaluare nu s-a tinut cont de obligatiile de mediu din Planul de Conformare existent in Bilantul de mediu. 9. Estimarile de exploatare continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietii; prin urmare, datorita instabilitatii pietei, acestea se pot schimba functie de conditiile viitoare. 10. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, fiind posibila existenta si a altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta. CONDITII LIMITATIVE: 1. Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport. 2. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia. 3. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta privind subiectul evaluarii, in afara cazului cand s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil. 4. Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitoare la valori si identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris al evaluatorului. 1.3 Valoarea estimată. Data evaluării Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a activelor,

7 asa cum aceasta este definita in standardul IVS-1 (care are caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR) Acest standard este aplicabil valorii de piata a unei proprietati, de obicei imobiliare si a elementelor conexe. Conform standardului amintit prin valoarea de piata se intelege: Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate poate fi schimbata la data evaluarii,intre un cumparator decis si un vanzator hotarat,intr-o tranzactie cu un pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ, estimata fara luarea in considerare a costurilor de vinzare sau de cumparare si fara includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e) Intru-cit societatea este la data evaluarii in faliment, vinzarea nu va beneficia de o activitate de marketing corespunzatoare, iar vinzatorul va fi constrins sa vinda intr-o perioada de comercializare inadecvata fara o publicitate rezonabila. In aceste conditii evaluatorul isi exprima cu rezerve in ceea ce priveste valoarea de piata Evaluarea a fost facuta in luna mai Dreptul de proprietate Proprietarul constructiilor si a mijloacelor fixe este societatea comerciala «NYDAWA«s.r.l.Sebes, conform Listelor de inventariere anexate, a Extrasului CF nr Sebes, nr. topo 8245/2/2; 8247/2-; 8248/1- ; 8249/1- statie distributie carburanti, proprietar S.C.NYDAWA Oil s.r.l., in 1/1 parti cumparare, act 439/2006, inch. 924/2006, a extrasului CF 71793, nr. topo 8247/1/2 ; a extrasului CF 71791, nr. topo 8246/2, 8247/1/1si a Cartilor de identitare a vehiculelor, anexate 1.5 Responsabilitatea faţă de terţi Prezentul raport de evaluare a fost realizat în baza informaţiilor furnizate de proprietar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanţele din România, valoarea estimată de către evaluator este valabilă la data prezentată în raport şi într-un interval de timp limitat după această dată. Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat şi numai pentru uzul destinatarului menţionat la pct.1.1. Raportul este confidenţial, strict pentru destinatar şi evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o altă persoană, în nici o circumstanţă. 1.6Clauza de nepublicare Raportul de evaluare sau oricare altă referire nu poate fi publicat şi nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris al evaluatorului, cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. 1.7 Surse de informaţii Sursele de informaţii utilizate în raportul de evaluare sunt: -documentele puse la dispoziţie de către beneficiar. -informatii privind situatia juridica a cladirilor si mijloacelor fixe -inspecţia realizată la faţa locului de către evaluator -catalog de standarde europene -indicii de actualizare a valorii constructiilor elaborati de Corpul Expertilor Tehnici din Romania si aprobati de M.L.P.A.T. -Evaluarea rapida a constructiilor - MATRIX ROM -Evaluarea proprietatii imobiliare-apprasail INSTITUTE (editia romana) Veridicitatea si corectitudinea informatiilor primite de la beneficiar sunt in exclusivitate responsabilitatea acestuia. 1.8 Pozitionare si vecinatati

8 Proprietatea evaluata este situata in Sebes, str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba. Accesul se face cu mijloace auto direct din artera rutiera de prima importanta DN 7. Partea II Proprietatea evaluata 2.1 Aspecte legale Constructiile, terenul si mijloacele fixe evaluate sunt proprietate S.C. NYDAWA OIL s.r.l. SEBES. Societatea se afla in procedura de insolventa. Societatea cu sediul in Sebes, judetul Alba, a fost inscrisa la Oficiul Registrului Comertului cu numarul J20/363/1999 si are cod unic de inregistrare RO Obiectul principal de activitate al societatii este :»comert cu amanuntul al carburantilor pentru autovehicule in magazine», conform codului CAEN Descrierea amplasamentului Statia distributie carburanti- apartine S.C.NYDAWA OIL s.r.l. Situata in Sebes, str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba. Proprietatea este formata din teren in suprafata de mp, spatiu comercial (bar-restaurant + magazin si spatii administrative) cu suprafata construita de 197,35 mp si suprafata utila de 166,79 mp ; copertina pompe cu suprafata desfasurata de 236,5 mp, rezervoare combustibil cu volumul de 517 mc ; separator hidrocarburi cu volumul de 10 mc ; platforma betonata cu suprafata de circa 2300 mp, cit si teren in suprafata de 1600 mp si 949 mp (cele 2 terenuri se afla sub liniile de inalta tensiune) Imobilele se gasesc in municipiul Sebes, jud. Alba. Terenul are in plan o forma poligonala. Accesul la proprietate se face din drumul principal de legatura intre localitatea Pian si municipiul Sebes. Proprietatea este complet dotata cu utilitati (telefonie, energie electrica, gaz metan, apa, canalizare) si dispune de separator de hidrocarburi propriu. Starea fizica a retelelor este buna. Amplasamentul terenului este ideal pentru destinatia actuala, deci este potrivit scopului in care este folosit. Descrierea cladirii Constructiile de evaluat din SEBES sunt : - spatiu comercial (bar-restaurant+magazin si spatii administrative) cu suprafata construita de 197,35 mp si suprafata utila de 166,79 mp - platforma betonata cu suprafata de circa mp (aproape toata incinta este betonata Descrierea, caracteristicile tehnice si functionale ale constructiilor a fost facuta in fisele de evaluare anexate 2.3. Cea mai buna utilizare Cand scopul unui raport de evaluare este acela de a estima valoarea de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica utilizarea cea mai profitabila, competitiva a proprietatii. Conceptul de cea mai buna utilizare (CBU) este definit de Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC), astfel: utilizarea cea mai probabila a unui activ (proprietate) care este posibila din punct de vedere fizic, permisibila din punct de vedere legal, fezabila din punct de vedere financiar justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare valoare a actvului supus evaluarii. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: -cea mai buna utilizare a terenului liber -cea mai buna utilizare a proprietatii construite Conditiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari, au fost urmatoarele: -legal permisa

9 -fizic posibila -financiar fezabila -maxim profitabila. Evaluatorul considera ca, in cazul activelor care fac obiectul prezentului raport, este necesara analiza celei mai bune utilizari a proprietatii. Motivul pentru care se face analiza celei mai bune utilizari a proprietatii este de a decide daca constructiile de pe amplasament ar trebui demolate, renovate sau daca trebuie pastrate in starea actuala. Ele trebuie pastrate in starea actuala doar atunci cand au valoare, adica venitul unei proprietati depaseste venitul ce ar putea fi obtinut printr o noua utilizare, dupa deducerea costului demolarii vechii constructii si construirea alteia noi sau renovarii si recompartimentarii celei existente. 2.4.Analiza pietei imobiliare Analiza de piata se realizeaza in scopul estimarii cererii pentru tipul de proprietate imobiliara supuse evaluarii. In acest scop se poate defini piata imobiliara ca interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice ) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor. Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente (este foarte sensibila la situatia pietei de munca si stabilirea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare, durata rambursarii si rata dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza, ci este afectata de multe reglementari guvernamentale si locale,informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat disponibile, exista decalaj intre cerere si oferta ) Analiza cererii Cererea este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara care se doreste a fi cumparata sau inchiriata la diferite preturi, pe o anumita piata si intr-o anumita perioada de timp. Principalii factori luati in considerare in analiza cererii au fost : Populatia in aria pietei locale rata de crestere relativ constanta cu tendinta de scadere Atractivitatea zonei pentru investitii imobiliare zona linistita Tipologia locurilor de munca mici investitori Structura taxelor locale nu este diferita de restul pietei Disponibilitatea facilitatilor de transport acces auto Facilitati urbane toate Disponibilitatea fortei de munca- zona cu somaj Evolutia veniturilor populatiei din zona Modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica terenurile intravilane libere sunt deficitare Analiza ofertei Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara disponibila pentru vanzare sau pentru inchiriere, la diferite preturi, pe o piata data, la o anumita perioada de timp..analiza ofertei porneste de la inventarierea proprietatilor imobiliare care sunt comparabile cu cea supusa vanzarii si anume : - stocul de proprietati existente ; - stocul de proprietati in constructie sau in curs de amenajare. Oferta competitiva a cuprins studierea si analizarea urmatorilor factori : - cantitatea si calitatea concurentei disponibile ; - volumul constructiilor noi,concurente sau complementare - disponibilitatea sau pretul terenului liber ; - costurile de constructie (preturi unitare practicate )

10 - proprietati oferite curent (constructii vechi si noi ) - gradul de ocupare realizat - cauzele si numarul de proprietati vacante - transformarea pentru utilizari alternative - imprejurarile sociale - disponibilitatea creditelor pentru constructii - impactul reglementarilor locale asupra zonarii urbanistice si asupra volumului si costului constructiilor Echilibrul pietei Principiul echilibrului mentioneaza ca valoarea este creata si sustinuta atunci cand elemente contrastante, opuse sau care interactioneaza intre ele sunt in stare de echilibru. O problema care afecteaza echilibrul pietei este dificultatea finantarii achizitiei de proprietati imobiliare in actualele conditii cand rata dobanzii bancare este inca ridicata.acest lucru se reflecta si in valoarea si volumul tranzactiilor, destul de scazute la data evaluarii. In urma analizei pietei imobiliare rezulta ca cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare evaluate o reprezinta cea prezenta, dar nu este exclus transformarea utilitatii existente intr-una alternativa : spatii comerciale, spatii de productie sau depozitare 3.1 Procedura de evaluare Partea III - Evaluarea Baza evaluarii realizata in acest raport este valoarea de piata, asa cum este definita in standardul IVS-1 Conform standardului amintit, prin valoare de piata se intelege:suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intro tranzactie cu prêt determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. Metodologia aplicata este in concordanta cu Standardul de evaluare al proprietatilor imobiliare Pentru determinarea acestei valori, au fost aplicate: -metoda costurilor; -metoda capitalizarii directe 3.2 Etape de evaluare a) Documentare privind datele tehnice b) Inspecţia realizată la faţa locului de către evaluator c) Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului d) Analiza tuturor informaţiilor culese şi interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării. e) Aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii. f) Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. 3.3 Metoda costurilor EVALUAREA CLADIRILOR Scopul evaluării patrimoniale este stabilirea valorii de reconstructie si a valorii ramase,în funcţie de deprecierea acumulată, corespunzatoare lunii mai 2012.

11 Aplicarea acestei metode implică următoarele faze: 1. Determinarea valorii de reconstructie pentru cladiri 1. Estimarea deprecierii acumulate 2. Determinarea valorii ramase actualizate prin scaderea deprecierii acumulate din valoarea de reconstructie Evaluarea cladirilor Evaluarea a fost realizata conform Metodologiei pentru evaluarea cladirilor si constructiilor speciale din grupele 1 si 2 Indicativ GV-0001/ aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/ si care prevede ca in lipsa documentatiei tehnico-economice de executie evaluarea prin valoarea de reconstructie determinata pe baza Cataloagelor de reevaluare, editia 1964 este cea mai indicata metoda. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: 1.Stabilirea valorii de reconstructie cu ajutorul Cataloagelor de reevaluare la nivelul preturilor din Actualizarea valorii de reconstructie la pretul zilei cu ajutorul sistemului de coeficienti de indexare elaborat de MLPAT. 3.Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate Determinarea valorii de reconstructie Valoarea de reconstructie reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructii, arhitectura, planuri de calitate si manopera, ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierile cladirii evaluate. Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiarul acestui raport si a inspectiei si masuratorilor efectuate pe teren. Pentru determinarea valorilor unitare si totale a obiectului de constructii ce se evalueaza s-au parcurs urmatoarele etape: Documentare privind obiectivul care urmeaza a fi evaluat prin studierea planurilor partiale puse la dispozitie de beneficiar si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirilor Cercetarea obiectivului la fata locului si stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii tehnice a cladirilor Se efectueaza incadrarea cladirilor intr-unul din cataloagele de reevaluare Se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de lucrari, precum si corectiile datorate abaterilor fata de prevederile din fisele catalogului Se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul de preturi de catalog Se actualizeaza valoarea tehnica, cu coeficienti MLPAT care sunt publicati trimestrial, iar pentru evaluarea corecta a evolutiei preturilor pe ultima perioada a evaluarii (6-7 luni) se utilizeaza un coeficient ce tine seama de evolutia preturilor pe piata constructiilor privind preturile manoperei, materialelor, utilajelor, transportului etc Estimarea deprecierii acumulate Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala si, respectiv, un procent global. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt: Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc.aceasta poate avea doua componente: -uzura fizica recuperabila -uzura fizica nerecuperabila

12 Neadecvare functionala este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii in punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte: -neadecvare functionala recuperabila -neadecvare functionala nerecuperabila Depreciere economica (din cauze externe)- se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc. Stabilirea uzurii fizice Gradele de uzura s-au stabilit pe elemente componente, respectiv:structura de rezistenta, finisaj exterior, finisaj interior, pardoseli, tamplarie, hidroizolatie, instalatii electrice, instalatii de incalzire, etc. Acestea au fost estimate tinand seama de urmatoarele aspecte de ordin general: Durata de viata consumata pentru structura de rezistenta; Starea finisajelor, data ultimei refaceri a acestora si durata de viata normata a lor; Starea instalatiilor, durata de viata, nivelul de reparatii sau inlocuire, datele executarii acestor lucrari Nivelul uzurilor s-a stabilit pe baza Normativului P 135/1999, anexa nr.45, avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 8/ si care stabileste coeficienti de uzura fizica a cladirilor si constructiilor speciale in functie de ponderea elementelor componente. Uzura fizica s-a dedus din costul de reconstructie in fisa de evaluare anexata Stabilirea deprecierii din cauze externe Deprecierea din cauze externe (depreciere economica ) este utilitatea diminuata a unei cladiri datorita unei influente negative din mediul exterior. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi declinul vecinatatii, localizarea proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pietei locale s.a. Exista doua metode de estimare: Capitalizarea pierderii de profit sau de chirie atribuita influentelor negative. Compararea cu tranzactii de proprietatii similare care sufera aceleasi influente negative. La estimarea deprecierii din cauze externe se va tine seama de inadecvarea amplasarii activului supus evaluarii, precum si nivelul tranzactiilor actuale pe piata imobiliara. In calculul acestei deprecieri s-a avut in vedere diferenta dintre valoarea tehnica a fiecarei proprietati tranzactionabile distinct si valoarea de piata a acesteia, estimata pe baza capitalizarii veniturilor in conditiile concrete ale pietei imobiliare (nivel al chiriilor, rata de capitalizare) Estimarea valorii constructiilor prin metoda costurilor Valoarea ramasa s-a calculat prin deducerea deprecierii acumulate din valoarea de reconstructie, rezultand valoarea patrimoniala actualizata : Nr. Denumire crt. 1 Spatiu comercial (bar-restaurant+magazin si spatii administrative) Suprafata construita Valoare de piata (mp) ( lei ) Platforma betonata TOTAL Valoarile estimate nu conţin TVA. Fisele tehnice de evaluare in care sunt prezentate descrierea si valorile obtinute sunt anexate raportului. Constructiile speciale aferente acestei proprietati sunt urmatoarele Denumire Val. inventar Coef. actualiz.de la data achizitiei CIB (lei) CIB (EURO) Depreciere totala (fizica, CIN (lei) CIN (EURO)

13 la data evaluarii function., econom.) Infrastructura pavaje , Copertina statie benzina 30365,16 1, Amenajare copertina ,05 1, Recipient carburant , Pompa distrib. carburanti Pompa distrib. carburanti Pompa distrib. carburanti , , , Rezervor carburanti , Rezervor carburanti , Rezervor carburanti , Rezervor carburanti , Rezervor carburanti , Rezervor carburanti , Pompa TATSUNO benc shark BMP 37111,52 1, Centrala T DIVATOP 3407,17 1, Sistem managerial 25549,8 1, Sistem de supraveghere 4201,68 1, TOTAL Valoarea de piata apreciata prin metoda abordarii prin costuri este : lei sau EURO 1 EURO = 4,4463 lei la data de Metoda capitalizarii directe Metoda de randament aleasa pentru acest caz este metoda capitalizarii directe (sau metoda capacitatii beneficiare). Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati ) cumparate numai in masura in care cumparatorul ( investitorul ) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castiguri viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii. In cazul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice : - determinarea marimii fluxului anual reproductibil ( in cazul nostru castigul disponibil dupa impozitare).

14 - stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator. Profitul net anual reproductibil (VNR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si structurii venitului si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificandu-l cu asa numita capacitate beneficiara (CB ), definita prin veniturile nete pe care le poate genera proprietatea pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispozitie (capital propriu sau capital imprumutat pe termen lung ). In cazul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VNR s-a utilizat nivelul chiriei percepute de un potential proprietar, la un pret de 9 EURO/mp util/ luna pentru suprafata utila de 167 mp Inmultind aceasta chirie cu 12 luni, in conditiile in care 1 EURO = 4,4463 lei, se obtine : 9 EURO/ luna x 12 luni x 167 mp x 4,4463 lei/euro = ,4668 lei Cheltuielile proprietarului ( amortizari, taxe, impozit pe venit, etc. ) se ridica, in general, la circa 5 15 % din venit. Scazind aceste cheltuieli se obtine VNR : VNR = ,4668 lei x 92 % = ,9894 lei Rata de capitalizare (t ) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit net se transforma in capital, respectiv valoare de investitie, indiferent de forma in care aceasta este realizata. Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net in capital se face numai in cazul in care venitul net este de forma unei anuitati ( marimi egale anuale ). Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori, printre care gradul de risc, atitudinea pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare, etc. Coeficientul multiplicator (k ), care nu este altceva decat inversul ratei de capitalizare, exprima numarul de ani de profituri nete pe care cumparatorul este dispus sa le plateasca. Aceasta inseamna ca satisfactia achizitionarii unei proprietati imobiliare se realizeaza in cazul in care cumparatorul va obtime un VNR anual in urmatorii k ani de exploatare a afacerii ( durata de recuperare a investitiei ). Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un venit constant, profitul trebuie exprimat in termeni reali ( fara introducerea efectelor inflatiei). In cazul de fata, tinand seama de specificul proprietatii imobiliare si de cresterea riscului, s-a ales o rata de capitalizare medie de 9 %. Relatia de calcul a valorii de randament a activului prin metoda capitalizarii beneficiilor este : VCB = VNR x K = VNR x 1/ t VCB = ,9894 x 1 / 9 % = ,4377 lei Valoarea de piata a cladirilor (fara terenul aferent) prin metoda capitalizarii directe este : VCB = lei sau EURO 1 EURO = 4,4463 lei la data de Metoda comparatiilor directe

15 Metoda comparatiilor directe de piata este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau altre surse de informare. Aceasta metoda a fost aplicata tinind seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de gradul ridicat de adecvare a aplicarii metodei in acest caz. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza comparativa- termen general care identifica procesul care foloseste analiza pe perechi de date si analiza comparatiilor relative. Estimarea valorii s-a facut prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparind apoi aceste proprietati cu cea de evaluat. Procesul de comparare ia in considerare asemanarile si deosebirile intre proprietatea de evaluat si celelalte proprietati deja tranzactionate, despre care exista informatii suficiente. Pentru estimarea valorii proprietatii prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile de proprietati asimilabile celei de evaluat. Analiza clasamentului este o varianta a analizei comparatiilor relative. In analiza rangului, tranzactiile comparabile sunt incluse intr-un clasament al atractivitatii, in ordine descrescatoare sau crescatoare. Dupa aceea evaluatorul analizeaza fiecare vinzare pentru a determina pozitia relativa a proprietatii imobiliare pe scara valorica. descriere A Benzinarie Harghita tone supraterana, mobila cu spatii vinzare Proprietatea subiect B Benzinarie Alba-situata pe soseaua principala intre Abrud-Alba Iulia, compusa din magazin alimentar, magazin Peco, vulcanizare, are 4 pompe C Benzinarie la drum european vama Bors-Deva Valoare vinzare Ajustari Mai bun Comparatie pozitiva x negativa x negativa x Mai slab Avind in vedere caracteristicile, dimensiunile proprietatii, pozitionarea acesteia si vadul comercial deosebit de bun pentru proprietatea subiect ( amplasata pe DN 7, in apropriere de traseul viitoarei autostrazi Brasov-Arad) se estimeaza valoarea prin comparatii la nivelul de : V cd = Euro EVALUARE TEREN Scopul evaluării patrimoniale este stabilirea valorii de piata a tereului, corespunzatoare lunii mai Legea nr.54/1998 reglementeaza «circulatia juridica a terenurilor «.In acest cadru a inceput sa functioneze piata pamantului.terenurile sunt recunoscute in general ca bunuri imobiliare de valori importante. Standardele de evaluare definesc,utilizeaza si recomanda pentru terenuri mai multe metode de estimare a valorii acestora, reprezentand in acelasi timp si cea mai buna practica. Acestea sunt : - comparatia directa de piata ; - metoda alocarii ;

16 - extractia ; - parcelarea ; - metoda reziduala ; - capitalizarea chiriei brute. Comparatia directa este o metoda de evaluare uzuala pentru evaluarea terenurilor neagricole libere (neocupate de constructii) sau considerate a fi libere.ea consta in analiza preturilor de vanzare si a caracteristicilor vanzarilor de terenuri, in compararea si ajustarea acestor preturi pentru a se ajunge la o valoare adecvata de piata pentru terenul supus evaluarii. Cateva elemente esentiale pentru aplicarea corecta e acestei metode de evaluare sunt : 5. vanzarile de terenuri selectate pentru comparatie trebuie sa fi avut loc la date cat mai apropiate de data evaluarii si din aceeasi zona ; 6. numar suficient de tranzactii ; 7. criteriile de comparatie se refera la : - drepturile de proprietate - grevarea cu o ipoteca - conditiile de finantare - conditiile de vanzare ( motivatia ) - conditiile pietei la data vanzarilor - asezarea terenurilor - caracteristicile fizice (marime, contur, deschidere, topografie, pozitie, priveliste ) - utilitatile accesibile - zonarea. Metoda alocarii - Principiul pe care se bazeaza metoda consta in existenta unei ponderi (proportii) normale a valorii terenului in valoarea totala a unei proprietati construite (deci teren + constructie) care este, in general cunoscuta pentru diferite tipuri de proprietati. Aceasta pondere este cuprinsa pentru terenul cu constructii mai vechi, in general intre % din valoarea proprietatii totale. Extractia este o varianta a metodei alocarii si consta in extragerea din pretul de vanzare al unei proprietati a valorii constructiei, calculata la costul de inlocuire net. Metoda parcelarii - se bazeaza pe ipoteza celei mai bune (valoroase) utilizari a fiecarei parcele derivate din divizarea unui teren mai mare. In stabilirea divizarii optime a unui teren de suprafata mare, se au in vedere cativa factori de influenta asupra valorii fiecarei parcele rezultate : 1. conformitatea suprafetei parcelei cu reglementarile nationale si locale referitoare la suprafata minima, deschidere, topografie, calitatea solului, regimul constructiilor, alimentarea cu apa, drenaj, canalizare, strazi, trotuare ; 2. structura cererii de loturi de teren existenta la data evaluarii ; 3. existenta unor vanzari recente de loturi de teren asemanatoare cu parcelele rezultate din divizarea suprafetei mai mari. Metoda reziduala se bazeaza pe principiul contributiei celor doua tipuri de capital investit cladiri si teren - la obtinerea si deci si la defalcarea profitului net al intregii afaceri, rezultat dupa finalizarea unei proprietati detinute ca investitie si plasata pe terenul supus evaluarii. Metoda capitalizarii chiriei brute se aplica in cazul evaluarii terenurilor inchiriate si consta in capitalizarea chiriei incasate de proprietarul unui teren pe care l-a inchiriat, printr- un contract de inchiriere, unui intreprinzator sau utilizator.rata de capitalizare este cea derivata de pe piata. Toate aceste metode sunt guvernate de principiul substitutiei, care este un principiu de prim rang si care spune ca : nici un cumparator ( investitor ) prudent nu va oferi pentru o proprietate un prêt mai mare decat cel cu care ar putea cumpara o alta proprietate cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate, intr- un interval de timp rezonabil Evaluare teren Metoda reziduala

17 Aceasta metoda se aplica pentru evaluarea terenului situat in localitatea SEBES in intravilan, jud. Alba, in suprafata totala de mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71024, avind nr. cadastral 1065, topo 8245/2/2, 8247/2, 8248/1, 8249/1 In acest scop se determina asa numitul potential de dezvoltare adica se studiaza posibilitatea practica (fizica si permisa legal) ca acest teren sa fie amenajat si apoi sa fie construite cladiri cu diferite destinatii. Din discutia cu beneficiarul lucrarii a reiesit faptul ca acest teren este folosit pentru construirea unor cladiri cu destinatia de statie peco. Pentru aceasta, in urma unei analize detaliate cu antreprenorii unor astfel de investitii, indicatorii sintetizati ai proiectului (deci ipotezele pentru evaluare) sunt : a) durata amenajarii terenului si finalizarea constructiei 12 luni ( 4 trim.) b) perioada de vanzare a proprietatii rezultata 3 luni ( 1 trim. ) c) chiria neta anuala estimata Euro d) rata de capitalizare adecvata 10 % e) cheltuieli de amenajare si de constructie Euro din care : - 20 % in trimestrul I - 30 % in trimestrul II - 20 % in trimestrul III - 30 % in trimestrul IV onorarii profesionale Euro din care : - 70 % in trimestrul I - 30 % in trimestrul IV comision pentru inchiriere cheltuieli cu vanzarea proprietatii - rata anuala a dobanzii pentru finantarea cheltuielilor 929 Euro 2,5 % din valoarea proprietatii de amenajare si constructie, prin credit pe termen scurt 12 % cu compunere lunara - profitul promotorului imobiliar 15 % din valoarea proprietatii - cheltuieli pentru achizitionarea terenului 5 % din valoarea terenului Calculul 12 % / an, cu compunere lunara se face astfel : 12 luni Euro x 12 % = 5760 Euro 9 luni Euro x 8,87 % = 6386 Euro 6 luni Euro x 5,82 % = 2794 Euro 3 luni Euro x 2,87 % = 2066 Euro 3 luni Euro x 2,87 % = 6888 Euro Total = Euro Rotunjit = Euro Estimarea valorii terenului prin metoda reziduala este prezentata in tabelul urmator : ( 1 ) Valoarea proprietatii imobiliare / 0,10 = E ( 2 ) Cheltuieli : - de amenajare si constructii E - onorarii profesionale E - comision pentru inchiriere 929 E -comision cu vanzarea proprietatii ( 2,5 % ) E - dobanda ( vezi calculul de mai sus ) E Total cheltuieli : E

18 ( 3 ) Profitul promotorului imobiliar ( 15 %) E ( 4 ) Valoarea terenului ( ) E ( 5 ) Factor de 12 % si n = 15 luni 0,868 ( 6 ) Valoarea actualizata a terenului E ( 7 ) Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) 6105 E ( 8 ) Valoarea curenta a terenului E TOTAL E Valoarea unitara a terenului este urmatoarea: Euro / mp = 40 Euro / mp O alta procedura de calcul a valorii reziduale a terenului utilizeaza tehnica acumularilor cheltuielilor totale, generate de derularea proiectului investitiei imobiliare, pe parcursul celor 5 trimestre (15 luni ) Calculele sunt redate in tabelul de mai jos: Trim. Natura cheltuielii Euro Flux de numerar net Sold perioada anterioara trim Sold total 1 Cheltuieli constructie Onorarii profesionale Cheltuieli constructie Cheltuieli constructie Cheltuieli constructie Onorarii profesionale Comision inchiriere 929 Cheltuieli cu vanzarea Ca urmare: Valoarea proprietatii ( pret de vanzare ) Euro Cheltuieli totale ( inclusiv dobanzi ) Euro Profitul promotorului 15 % Euro Valoarea terenului Euro Factor de 3 % /trim. si n= 15 luni ( 5 trim. ) 0,868 Valoarea actualizata a terenului Euro Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) 6341 Euro Valoarea curenta a terenului Euro Valoarea unitara a terenului este urmatoarea: Euro / mp = 41,55 Euro / mp O alta procedura pentru calcularea valorii reziduale a terenului este actualizarea fluxului de numerar net, generat de derularea proiectului de investitie imobiliara, pe parcursul celor 5 trimestre ( 15 luni ) Calculele sunt redate in tabelul de mai jos: Trim. Flux de numerar net (Euro) Factor de 3% pe trimestru Flux de numerar net actualizat ( Euro ) , , , , ,

19 Cheltuieli totale actualizate Profitul promotorului imobiliar actualizat ( x 0,862 ) Pretul de vanzare actualizat ( x 0,862 ) Valoarea curenta a terenului ( ) Valoarea unitara a terenului este urmatoarea: Euro / mp = 43,4 Euro / mp Euro Euro Euro Euro In concluzie, rezulta trei valori reziduale ale terenului posibil de achizitionat si construit. Dintre acestea se alege valoarea cea mai mica, deoarece ea reflecta conditiile pietei. Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de mp este de Euro, adica lei (la un curs leu / Euro de 4,4463lei ) Valoarea unitara a terenului este de 40 Euro / mp S.C. «NYDAWA OIL s.r.l. Sebes detine linga acest teren inca doua terenuri si anume : 1. Teren intravilan, in suprafata totala de mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71793, avind nr. cadastral 857, topo 8247/1/2 2. Teren intravilan, in suprafata totala de 949 mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71791, avind nr. cadastral 1280, topo 8246/2, 8247/1/1 Pe aceste terenuri trece o linie de inalta tensiune Pentru aceste terenuri, tinind cont de conditiile de mediu nu se poate determina asa numitul potential de dezvoltare adica nu se poate studia posibilitatea practica (fizica si permisa legal) ca acest teren sa fie amenajat si apoi sa fie construite cladiri cu diferite destinatii. Evaluatorul considera valoarea acestor terenuri de linga cel de mp, ca fiind jumatate din valoarea reziduala determinata, adica 20 EURO/mp Valoarea unitara a terenului este de 20 Euro / mp Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de mp este de mp x 20 Euro/mp = Euro, adica lei Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de 949 mp este de 949 mp x 20 Euro/mp = Euro, adica lei Metoda comparatiei de piata Aceasta metoda isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati cu cea de evaluat Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati, elemente care influenteaza preturile de tranzactie. Metoda este o abordare globala, care implica informatiile culese, urmand raportul cerere- oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media, la agentii imobiliare sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor cu terenuri similare, sau asimilabile efectuate in zona, sau zone comparabile Analiza pe criterii de piata a caracteristicilor si a datelor disponibile determina calculul si aplicarea corectiilor de comparatie pe urmatoarele elemente: drepturi de proprietate in cazul tranzactionarii unei proprietati inchiriate sau cu alt tip de sarcini, scadenta inchirierii/sarcinii depasind termenul tranzactiei;

20 corectie pentru finantare in functie de aranjamentele financiare ale pretului tranzactiei ( eventuale finantari ale cumparatorului sub piata,plata in rate ) conditii ale pietei actualizare-ajustare conforma cu evolutia pietei intre cele 2 momente, impuse de inflatie si perceptia investitorilor privind schimbarea ( conditiilor ) pietei de-a lungul timpului scurs de la momentul incheierii contractului/tranzactiei si cel al evaluarii localizare cuantificarea micilor diferente necunoscute de piata de diferite locatii( ale accesului, orientarii) caracteristici fizice diferentele intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparate ( dimensiune, calitatea constructiei, stilul arhitectural, materiale de constructie, varsta, utilitatea functionala, dimensiunea terenului, conditiile de mediu) caracteristici economice atributele proprietatii care influenteaza venitul net( in cazul proprietatilor aducatoare de profit, cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriilor,nivelul chiriilor, clauze contractuale de inchiriere) utilizarea diferenta intre utilizarea existenta si cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare comparabile si utilizarea proprietatii evaluate componente non-profit ale valorii elemente de definire a personalitatii proprietatii sau ale elemente ce influenteaza pretul. Evaluatorul a trecut in revista criteriile (ajustarile necesare impunand corectii brute), considerand informatiile de piata ca fiind utilizabile si posibil de prelucrat. Astfel conform informatiilor de piata detinute si prelucrate de catre evaluator, plaja preturilor de tranzactionare corectate pentru proprietati similare ( teren atribuit intr-o proportie echilibrata, cu utilitati similare) s-a situat intre 4o 45 Euro / mp. Mentionam ca proprietatile comparabile vandute au fost in momentul tranzactiei libele de sarcini (nu existau ipoteci asupra lor, nici chiriasi), la fel ca si proprietatea de evaluat. Plata pentru proprietatile comparabile s-a facut la pretul pietei Pentru a estima o valoare prin aceasta metoda, s-a calculat care este suma valorilor absolute a corectiilor (valoarea bruta) si suma algebrica a corectiilor (valoarea neta).se atribuie o pondere mai mare proprietatilor comparabile care necesita mai putine corectii. In urma analizei pietei s-a estimat ca valoarea proprietatii estimate prin metoda comparatiei directe este : Valoarea unitara a terenului este de = 42 Euro / mp Valoarea totala a terenului in suprafata de mp, prin metoda comparatiei directe, este de Euro sau ,34 lei

21 EVALUAREA BUNURILOR MOBILE Identificarea clientului si destinatarului Obiectul prezentei evaluari sunt bunurile mobile aflate in patrimonial S.C. NYDAWA OIL S.R.L. SEBES. Prezentul a fost intocmit in conformitate cu actele puse la dispozitie de catre proprietar si cu situatia constatata pe teren, ocazie cu care s-au efectuat verificarile necesare privind bunurile evaluate. Raportul a fost intocmit in urmatoarele ipoteze: - informatiile furnizate sunt considerate autentice - toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte Scopul evaluarii Evaluarea se face in scopul estimarii valorii de piata a utilajelor apartinind S.C. NYDAWA OIL S.R.L.aflata in insolventa Data evaluarii, a inspectiei si a raportului Data evaluarii: Curs valutar BNR 1 EURO = 4,4463 lei Data inspectiei: Data intocmirii raportului de evaluare Identificarea bunurilor Exista doua proceduri majore de identificare si inventariere a bunurilor mobile: 2.macroidentificarea 3.microidentificarea In cazul prezentului raport de evaluare am ales procedeul de microidentificare 4. Microidentificarea este procesul de evidentiere a caracteristicilor individuale ale bunurilor. Se va evidentia pentru fiecare din aceste bunuri marca, modelul, seria, capacitatea si dimensiunile fizice. Bunurile mobile pot fi identificate conform cartilor de identitate anexate. Dreptul de proprietate evaluat Bunurile evaluate sunt proprietatea S.C. NYDAWA OIL S.R.L.Sebes, conform cu actele de proprietate anexate: Lista de inventariere si Carti de identitate ale vehiculelor. Denumire bun mobil Autotractor marca DAF AB-29-AWA Acte de proprietate Carte de identitate seria E081204; factura seria 0299/ Autotractor marca VOLVO AB-49-AWA Carte de identitate seria F035570; Autotractor marca SCANIA AB-25-AWA Autoturism marca VOLKSWAGEN AB-17-AWA Carte de identitate seria E Carte de identitate seria E242492

22 Aragaz cu 6 arzatoare Factura seria / Automat cafea BARISTA Factura seria 2787/ Combina frigorifica GORENJE Factura seria / Electropompa cu carucior Factura seria 182/ Fripteuza Factura seria / Plita cu masa calda Factura seria / Hota Factura seria 2694/ Motopompa de apa murdara Factura seria / Motopompa SDMO Factura seria / Purificator ASTRO Factura seria 593/ Casa marcat SAPEL Factura seria / Notebook TOSHIBA Semiremorca SCHWARZMULLER AB-81-AWA Factura seria TSB782/ Carte de identitate seria D Canapea piele Factura seria / Notebook HP Factura seria / Mobila bucatarie Factura seria / Mobilier NIGO Factura seria / Mobilier pal Factura seria / Definirea valorilor estimate Evaluarea este un proces de estimare a valorii care este, de fapt o calitate a bunului. Avind in vedere scopul prezentei evaluari, in lucrarea de fata va fi stabilita o valoare de piata. Valoarea de piata asa cum este definite de I.S.V.1 este suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un vinzator hotarit si un cumparator hotarit, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constringeri. Conformitatea Raportului cu acte normative si de reglementare Standardele internationale de evaluare editia a opta 2007 Standardele de evaluare elaborate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania HGR nr.2139/2004 pentru aprobarea Clasificarii pe grupe si duratelor normale de functionare a mijloacelor fixe Surse de informare La baza elaborarii prezentului Raport au stat datele si informatiile furnizate de: - proprietarul bunurilor mobile - publicatii referitoare la piata locala de utilaje si echipamente Observatii: s-a considerat ca toate informatiile obtinute sunt corecte si complete Ipoteze si conditii limitative