FLMA11 SUNO FUNDOS IMOBILIÁRIOS. Suno Research. Investimentos Inteligentes

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1 Investimentos Inteligentes FLMA11 Suno Research Relatório Suno FUNDOS IMOBILIÁRIOS - Acesso exclusivo aos assinantes, a cópia ou distribuição não autorizada acarretará em sanções legais e multas de 2000 vezes o valor desse relatório. contato@sunoresearch.com.br

2 Abaixo enumeramos os principais pontos abordados nesse relatório e que resumem a nossa visão sobre o ativo em questão, de uma forma mais breve e simplificada. Ativo descontado: Atualmente, pelo valor de mercado, custando cerca de R$ 7.700,00 na Faria Lima, o que é um valor atrativo para uma região nobre e bastante abaixo dos valores praticados na região. Hotel: A mudança de gestão do hotel tem melhorado o seu resultado. Mesmo em um cenário de grave crise econômica pela qual o país ainda passa, o hotel tem entregue bons resultados. Histórico resiliente: O fundo tem uma performance histórica muito atrativa, tendo entregue um retorno bastante acima dos benchmarks nos últimos 10 anos. Vacância abaixo da média: Atualmente a vacância das lajes corporativas do fundo está projetada para cerca de 15%, o que é abaixo da região e da média de São Paulo O fundo possui hoje um passivo com a Accor no valor de cerca de R$ 6,2 mi e que é pago mensalmente de acordo com o fluxo do hotel. Ao final de 2019, mesmo que ainda haja saldo remanescente, a dívida é liquidada automaticamente, gerando, portanto, um potencial upside de renda para o fundo após esta data.

3 Vários pontos nos motivaram a desenvolver este Relatório aos nossos assinantes, mas sem dúvida alguma, o que nos chama mais a atenção é que este fundo é único dentro da indústria brasileira de Fundos Imobiliários. Apesar de ter iniciado suas operações em 2003/2004, nenhum outro player do mercado desenvolveu, até hoje, dentro da mesma operação um fundo misto entre Escritórios e Hotéis. No início, parecia evidente que a operação hoteleira não seria suficiente para entregar um bom resultado ao longo do tempo, mas aos poucos, a BR- Capital DTVM, administradora do fundo, foi buscando sinergias entre as operações, melhorando parcerias, otimizando o fluxo do processo de locação, e visualizamos hoje um FII único com bastante perenidade e importância para uma carteira. Observe o resultado histórico do Fundo FLMA11, quando cruzamos com o CDI (85% e 100%), e veja que o ativo possui bastante resiliência, apesar de ter tido, como afirmamos mais acima, um início bastante complexo, onde várias premissas foram colocadas em xeque, inclusive de que os imóveis haviam sido adquiridos com sobre preço pelo fundo. Mesmo que o fundo não tenha tido desempenho superior aos 100% do CDI, ele conseguiu entregar um resultado melhor do que quem faz aplicações conservadoras em grandes bancos, que pagam em média 85% do CDI líquido.

4 Mas, curioso é que quando computamos o mesmo gráfico, porém analisando os últimos 10 anos, o resultado é infinitamente melhor, ao passo que o mercado começa a entender mais sobre o mecanismo de investimento nos FIIs, além, claro da sensível melhora nos resultados. Isso reforça a nossa tese de que a Gestão do fundo passou a observar melhor a dinâmica do mercado corporativo e hoteleiro em SP. Atualmente, FLMA11 negocia com um desconto patrimonial na ordem de 20%. De toda forma, aos preços atuais, o preço implícito do metro quadrado está em R$ 7.700,00, o que consideramos ser muito abaixo até mesmo do custo de reposição deste tipo de propriedade naquela região. Porém, em função da sobre oferta na região da Vila Olímpia, onde os prédios estão inseridos, bem como a forte queda de preços dos aluguéis, foram disparados gatilhos que pressionaram (para baixo) a sua avaliação patrimonial, mas entendemos que este movimento seja sazonal e em algum momento esta distorção não estará mais presente.

5 Segundo a JLL: Como outros bairros paulistanos, a região da Vila Olímpia também nasceu do princípio da Chácara Itaim. Localizada em uma das áreas mais nobres da cidade, a Vila Olímpia é hoje uma opção completa para seus ocupantes, com shoppings centers no entorno e diversificadas opções de entretenimento e lazer, como restaurantes, bares, cinemas e teatro. Com localização estratégica, a região é cercada por importantes vias de acesso, como a Avenida Brigadeiro Faria Lima, a Avenida Santo Amaro, a Marginal Pinheiros e a Avenida dos Bandeirantes, além de ser servida por corredores de ônibus e uma estação de trem. Abaixo, um gráfico importante do panorama da região onde está o fundo: Curioso que quase 90% do estoque total são razoavelmente novos, pois foram lançados a partir de Isso fez com que a região tivesse um forte apelo para a criação de empreendimentos de alto padrão, centralizando um Shopping Center (Vila Olímpia), além de universidades, restaurantes e serviços em geral. Mas é importante ressaltar que a mudança do eixo de altíssimo padrão de escritórios para a Av. Presidente JK fez com que os preços praticados na Vila Olímpia sofressem uma correção negativa, mas reconhecemos a importância da região, visto que a presença de corredores de ônibus, bem como uma estação de trem favorece bastante o dia a dia dos paulistanos.

6 Sobre o Empreendimento O edifício corporativo possui uma área total de m², divididos em 16 andares, 13 elevadores sociais, 01 de carga e 928 vagas de estacionamento. Além disto, possui Heliporto, Auditório, Restaurantes, Bancos e outros serviços. Com padrão AA (double A), o edifício é sede de empresas de diversos segmentos, apesar de que, tradicionalmente, na Vila Olímpia tem um apelo maior para área jurídica. A vacância atual no empreendimento é de 27%. O preço pedido por m² está em R$ 95,00. Sobre o Fundo O fundo possui ABL total de ,51 m², porém dividido em 02 segmentos: Escritórios com ABL de 7.874,71 m² (04 andares e meio) e Hotel com ABL de ,80 m². O prédio da esquerda são os Escritórios. O outro é o Hotel, que hoje é operado pela bandeira da Accor Brasil. A operação Hoteleira está arrendada com um contrato de longo prazo e mais à frente iremos ilustrar a evolução dos números. Já quanto aos Escritórios, temos hoje uma vacância na ordem de 21%, o que evidencia a queda na renda total do fundo, além, claro, das várias revisionais que tivemos nos últimos 12 meses. Há 02 anos, os inquilinos pagavam, em média, 25% a mais do que pagam hoje. O fundo possui atualmente 07 inquilinos, porém 02 deles (T-Systems e Regus) representam por volta de 56% das receitas de office, o que maximiza os riscos do fundo. Porém, é fato que estes inquilinos já estão presentes há muito tempo no empreendimento e tiveram seus preços ajustados à realidade recentemente, o que mitiga o efeito deste impacto.

7 Esta tabela abaixo ilustra bem a distribuição atual por inquilino, aluguéis pagos, bem como os preços praticados por m². Observe que, os preços estão em linha com o praticado na região. Cabe reforçar que Colliers e TRDT estão um pouco acima da média, o que pode trazer algum ajuste no curto prazo, mas que teria baixo impacto em função da ABL ocupada por eles. São 05 os conjuntos vagos, porém segundo o Gestor, a quantidade de consultas de interessados aumentou. A negociação para locação do conjunto 22 está bem adiantada, e o contrato deverá estar assinado em breve. Isso fará, portanto, com que a vacância recue para próximo de 15%. Um pouco mais da Operação Hoteleira Desde que a Accor Brasil assumiu as operações do Hotel Pullman SP Vila Olímpia, os resultados são, visivelmente melhores. Um material apresentado a investidores já nos deixou uma pista, desde o ano passado, que o Hotel iria colher os frutos de todos os investimentos feitos. Claro que temos uma pressão atual em função do arrefecimento do mercado em São Paulo, mas não temos dúvida alguma que o Hotel hoje está muito melhor administrado, gerando efeitos positivos em várias esferas.

8 Em tempo, o fundo hoje tem um passivo na ordem de R$ 6,2 milhões que são pagos em parcelas em função do faturamento mensal do hotel. Mas cabe ressaltar, que ao final de 2019, caso a dívida não tenha sido toda liquidada com o fluxo de caixa, ela irá naturalmente expirar, gerando, no entanto, um benefício adicional ao cotista. Além da reforma do Mezanino que dá mais eficiência à sua utilização, o Lounge foi 100% revitalizado, trazendo mais conforto e modernidade. A nosso ver, este tipo de cuidado, que teve a participação direta do Gestor do Fundo, agrega muito VALOR e benefícios aos cotistas que investem em FIIs com percepção para o longo prazo.

9 Tendo como base o último relatório publicado pelo Administrador do fundo, é importante perceber também uma melhora geral dos números. O fato é que, em 2017, os resultados não estão muito bons, mas como dito acima, é reflexo da difícil situação de nosso país, que impacta diretamente toda a rede hoteleira, especialmente no mercado de negócios em SP. No entanto, entendemos que, em algum momento, isso será revertido gradualmente e iremos colher melhores frutos no longo prazo. Com isso, o posicionamento atual do Pullman SP será beneficiado. Observe que quando olhamos desde 2015, com o novo operador do Hotel, a linha de tendência mostra uma melhora expressiva nos números.

10 Resultados do Fundo Atualmente, temos um cenário desafiador intrinsecamente para o fundo, onde a última renda paga foi de 0,0112/cota, proporcionando um DY de 0,52% a.m., o que está em linha com a média dos últimos 12 meses, portanto, temos um DY anualizado de 6,5%. Mesmo mantendo este status quo, observe que a rentabilidade não está muito abaixo da média de mercado, especialmente no segmento de Lajes Corporativas, onde há inúmeras opções hoje pagando menos de 5 ou 6%, inclusive com ativos de qualidade bem inferior. Entendemos, aliás, que este FII tem um toque extra de perenidade em função da operação hoteleira, onde conforme falamos em um Relatório Semanal no mês passado, é um FII onde o cotista tem a chance de embarcar junto dos principais interessados, o que acaba naturalmente criando um maior alinhamento de interesses. Portanto, é uma margem de segurança bastante importante a qual destacamos aos nossos assinantes. Quando olhamos um pouco mais à frente, pensando num cenário de menor vacância e uma economia crescente, vemos resultados melhores para o Hotel e claro, preços praticados por m² um pouco melhores do que temos hoje, que acabaram por sofrer por conta das recentes revisionais.

11 Neste sentido, fica mais fácil perceber que FLMA11 tem boas chances de pagar um DY anual bem superior ao atual, o que dentro das opções que temos hoje, se torna bastante atrativo. Com um cenário-base de: - Escritórios: R$ 95,00 por m², o que é ainda abaixo da média histórica, mas um valor razoável para o padrão do prédio/região. - Vacância próxima de 5%, também ancorada na base na média histórica do FII. - Hotel: Receitas Líquidas do Arrendamento por volta de R$ 375 mil de média mensal. Enfim, se estas 03 premissas se concretizarem nos próximos 12 meses, o que achamos que sejam, inclusive, conservadoras para o cenário proposto, o resultado mensal médio projetado ficaria por volta de 8,5% a.a. com base nos preços atuais da cotação em R$ 2,15. Adicionalmente, temos ainda Receitas Financeiras, diminuição das Despesas e, como já dito, em 2019, o fim da retenção para repasse das obras feitas no Hotel. Visualizamos, portanto, um upside por volta de 20% para os próximos 12 meses, e até 35% para 18 meses, caso este cenário base se confirme. No curto prazo, entendemos que a cotação está próxima do seu piso, o que reforça a resiliência do ativo. Com base no que foi apresentado ao longo deste Relatório, a Suno Research recomenda a COMPRA do FII FLMA11 com preço limite de R$ 2,20/cota, com percentual de 5% para a CARTEIRA VALOR, utilizando recursos em Caixa, hoje estão aplicados em Renda Fixa, a fim de se aproveitar boas oportunidades. Prof. Marcos Baroni VP Pesquisa de Fundos Imobiliários Tiago Reis Analista Responsável, CNPI

12 Carteiras Consolidadas Segue abaixo a consolidação das carteiras de Fundos Imobiliários recomendadas pela Suno Research. Carteira Valor Ativo Inicio Participação Preço atual DY esperado Preço teto Preço de entrada** Desempenho HGJH11 06/02/17 15,0% R$1.294,99 7,00% R$1.300,00 R$1.142,65 13,33% PRSV11 06/02/17 10,0% R$493,00 5,00% R$500,00 R$483,04 2,06% THRA11 06/02/17 15,0% R$101,90 4,00% R$90,00 R$82,41 23,65% EDGA11 06/02/17 10,0% R$48,25 5,50% R$60,00 R$54,26-11,08% MXRF11 06/02/17 10,0% R$9,97 11,50% R$10,00 R$8,73 14,20% FEXC11 23/05/17 5,0% R$92,00 8,50% R$94,00 R$89,81 2,44% FLMA11 27/06/17 5,0% R$2,15 8,50% R$2,20 R$2,15 0,00% Renda Fixa - 30,0% Carteira Dividendos Ativo Inicio Participação Preço atual DY esperado Preço teto Preço de entrada** Desempenho HGJH11 06/02/17 15,0% R$1.294,99 7,00% R$1.300,00 R$1.142,65 13,33% MXRF11 06/02/17 15,0% R$9,97 11,50% R$10,00 R$8,73 14,20% JRDM11 06/02/17 10,0% R$85,99 7,50% R$86,00 R$74,45 15,50% KNIP11 06/02/17 10,0% R$103,99 10,00% R$115,00 R$107,04-2,85% MFII11 11/04/17 5,0% R$117,71 12,11% R$110,00 R$103,88 13,31% GGRC11 20/06/17 10,0% R$105,45 10,00% R$110,00 R$104,47 0,94% Renda Fixa - 35,0% Considerando a atual situação do mercado, recomendamos a todos os nossos assinantes que mantenham uma porcentagem do seu patrimônio destinado a Fundos Imobiliários alocados em algum investimento de Renda Fixa com baixa taxa de administração e liquidez diária. Consideramos que a maioria dos ativos negociados no mercado atualmente estão acima de um preço de entrada ideal, por isso recomendamos a manutenção dessa reserva enquanto buscamos recomendações de entrada com preços mais atrativos. **Preço de entrada: valor ajustado para proventos

13 DISCLOSURE As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas decisões de investimento, porém o investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de operações de compra e ou venda de títulos e ou valores mobiliários. Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil de investimento, uma vez que as informações constantes deste material não são adequadas para todos os investidores. Quaisquer projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e não são e não devem ser interpretadas pelo investidor como previsão de eventos futuros e ou garantia de resultados. Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e recomendamos ao investidor que não utilize este relatório com única fonte para embasar suas decisões de investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração, risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos adicionais, entre outros. Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos do artigo 17º da Instrução CVM nº 483/10, que as recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente. Esse material destina-se única e exclusivamente aos assinantes da Suno Research, sua copia ou distribuição integral ou parcial sem a expressa autorização acarretará multa de até 2000 mil vezes o valor desse relatório, apreensão das copias ilegais além de responsabilização em processo civil.