Apresentação e avaliação de um aplicativo para autovistoria predial. Gustavo Millan Cesar de Almeida

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1 Apresentação e avaliação de um aplicativo para autovistoria predial Gustavo Millan Cesar de Almeida Projeto de Graduação apresentado ao Curso de Engenharia Civil da Escola Politécnica, Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte dos requisitos necessários à obtenção do título de Engenheiro. Orientador: Profº. Eduardo Linhares Qualharini RIO DE JANEIRO Fevereiro de 2017

2 Apresentação e avaliação de um aplicativo para autovistoria predial Gustavo Millan Cesar de Almeida PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDA AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL. Examinada por: Prof. Eduardo Linhares Qualharini (orientador). Prof. Elaine Garrido Vasquez Prof. Vania Maria Ducap RIO DE JANEIRO Fevereiro de 2017

3 Almeida, Gustavo Millan Cesar. Apresentação e avaliação de um aplicativo para autovistoria predial / Gustavo Millan Cesar de Almeida Rio de Janeiro: UFRJ / Escola Politécnica, XI, 46 p.: il.; 29,7 cm. Orientador: Eduardo Linhares Qualharini Projeto de graduação UFRJ/ Escola Politécnica / Curso de Engenharia Civil, Referências bibliográficas: p Introdução. 2. Manutenção e inspeção predial 3. Legislação e execução da autovistoria predial 4. Proposta do sistema e exemplo de aplicação 5. Considerações finais e trabalhos futuros. I. Eduardo Linhares Qualharini. II. Universidade Federal do Rio de Janeiro, Escola Politécnica, Curso de Engenharia Civil. III. Título ii

4 AGRADECIMENTOS Agradeço acima de tudo e em todas as coisas a Deus, que esteve sempre cuidando de mim e me deu condições de apresentar este trabalho e de ter estudado em uma das melhores universidades do país. Certamente, todos os agradecimentos posteriores a este são obra e dádivas dele em minha vida. Agradeço à minha noiva e futura esposa, por todo o amor e paciência ao longo do percurso. Por me acalmar e ajudar sempre que preciso e pelo incentivo para que chegasse até este momento. Agradeço ao meu pai por acreditar em mim, por sempre me incentivar, pela compreensão, orientação e apoio ao longo da minha vida, tanto nos momentos fáceis quanto nos mais difíceis. Agradeço à minha mãe que, embora não tenha tido a oportunidade de ver esse momento chegar, foi uma das maiores incentivadoras dos meus estudos e que, juntamente com meu pai, são grandes responsáveis pela formação do meu caráter e da pessoa que sou hoje. Agradeço à minha irmã Christine pela sua amizade, por estar presente quando preciso de ajuda e pelo incentivo constante para que me torne um profissional competente. Agradeço à minha família e meus amigos que, torcendo por mim, muitas vezes tiveram de ser solidários e compreensivos, entendendo que eu não poderia comparecer a todos os eventos e festividades devido ao compromisso com os estudos. Agradeço ao professor Eduardo Linhares Qualharini pela orientação e ensinamentos obtidos durante o período de estágio e desenvolvimento do presente trabalho. Agradeço também pelo acolhimento e pela oportunidade de estágio em um local que me proporcionou grande aprendizado e desenvolvimento pessoal. Agradeço à professora Elaine Garrido pelo seu apoio enquanto ainda era coordenadora da Engenharia Civil e até depois deste período. Muitas vezes, o que consideramos pequenos gestos solidários, sem que saibamos, podem fazer grande diferença na vida de outras pessoas. Agradeço aos amigos que conheci durante o período de estágio no Núcleo de Pesquisas em Planejamento e Gestão. Funcionários, estagiários e pessoas próximas se tornaram grandes amigos e que batalharam juntos comigo para que esse momento chegasse. iii

5 Agradeço aos meus amigos feitos no início da faculdade, e pelos que tive contato ao longo do curso que já se formaram. A dedicação e alegria de vocês no exercício da profissão me serviram de grande incentivo. iv

6 Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/ UFRJ como parte dos requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil. Apresentação e avaliação de um aplicativo para autovistoria predial Gustavo Millan Cesar de Almeida Fevereiro/2017 Orientador: Eduardo Linhares Qualharini Curso: Engenharia Civil Resumo O envelhecimento das edificações existentes no país traz desafios para a indústria da construção civil brasileira. A expansão demográfica das cidades e a redução dos espaços disponíveis para construção aumentam a necessidade de se repensar a importância da manutenção do bem construído. No cenário do estado Rio de Janeiro, a Lei nº 6400 impõe necessidade de vistoria periódica das edificações para manutenção do bem edificado. O presente trabalho, portanto, exibe um estudo a respeito da lei nº 6400, seu complemento de lei para o munícipio do Rio de Janeiro e apresenta uma proposta de programa para ser utilizada na vistoria local das edificações como auxílio para futura preparação do Laudo Técnico de Vistoria Predial. O estudo realizado demonstra que o uso da aplicação apresentada pode contribuir grandemente na execução da autovistoria predial. Palavras-chave: Autovistoria Predial, Manutenção, Inspeção. v

7 Abstract of Monograph present to Poli/UFRJ as a partial fulfillment of the requirements for degree of Civil Engineer. Presentation and evaluation of a building inspection application Gustavo Millan Cesar de Almeida February/2017 Advisor: Eduardo Linhares Qualharini Course: Civil Engineering Abstract The aging of existing buildings in the country brings challenges for the Brazilian construction industry. The demographic expansion of cities and the reduction of available places for building construction increase the need to rethink the importance of maintenance in buildings In Rio de Janeiro state, Law 6400 imposes a need for periodic inspections to maintain the existing buildings. The present work, therefore, presents a study regarding the law nº 6400, its complement of law for the municipality of Rio de Janeiro and presents an idea of software to be used locally in building inspections as support for the preparation of the "Technical Report of the Building Inspection". The present study demonstrates that the use of the presented application can contribute greatly in the execution of building inspection. Keywords: Building Inspection, Maintenance. vi

8 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO CONSIDERAÇÕES INICIAIS OBJETIVO METODOLOGIA JUSTIFICATIVA ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO MANUTENÇÃO E INSPEÇÃO PREDIAL VIDA ÚTIL E DESEMPENHO DE EDIFICAÇÕES VIDA ÚTIL DESEMPENHO EM EDIFICAÇÕES MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES INSPEÇÃO PREDIAL LEGISLAÇÃO E EXECUÇÃO DA AUTOVISTORIA PREDIAL LEGISLAÇÃO APLICADA À AUTOVISTORIA PREDIAL LEI ESTADUAL Nº ETAPAS ANTERIORES À EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL ETAPAS DURANTE A VISTORIA PREDIAL ESTRUTURA ALVENARIA REVESTIMENTOS INTERNOS E EXTERNOS IMPERMEABILIZAÇÕES ESQUADRIAS COBERTURA INSTALAÇÕES ELÉTRICAS HIDROSSANITÁRIAS GÁS DEMAIS INSTALAÇÕES ETAPAS POSTERIORES À EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL APRESENTAÇÃO DA APLICAÇÃO E ESTUDO DE APLICAÇÃO DESCRIÇÃO DA APLICAÇÃO GERÊNCIA DE FORMULÁRIOS vii

9 GERÊNCIA DE VISTORIAS EXEMPLO DE APLICAÇÃO: EDIFÍCIO RESENDE V BENEFÍCIOS CONSTATADOS NO USO DO SISTEMA SUGESTÕES E MELHORIAS NO SISTEMA CONSIDERAÇÕES SOBRE O ESTUDO DE CASO CONSIDERAÇÕES FINAIS E TRABALHOS FUTUROS REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS INDICAÇÕES ELETRÔNICAS ANEXO A DOCUMENTO EMITIDO PELA APLICAÇÃO, APÓS EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL ANEXO B LEI ESTADUAL Nº 6400 DE 05/03/ ANEXO C - LEI COMPLEMENTAR Nº 126 DE 26 DE MARÇO DE ANEXO D - DECRETO Nº DE 11/07/ viii

10 LISTA DE FIGURAS Figura 1 - Incidência de acidentes em edificações, por tipo de origem... 3 Figura 2 - Lei de evolução de custos Fonte: Sitter(1984) Apud OLIVEIRA (2003) Figura 3 - Desabamento do Edifício Liberdade Fonte: Duarte, 2012 Divulgação: G1 15 Figura 4 - Exemplo de desagregação e descolamento do revestimento Figura 5 - Exemplo de empolamento no revestimento Figura 6 - Exemplo de manchas no revestimento Figura 7 - Esquerda: Corrosão das armaduras e direita eflorescência no concreto Figura 8 - Gráfico de distribuição de defeitos em esquadrias Figura 9 - Esquerda - Infiltração na interface e Direita Interface janela e verga Figura 10 - A Acúmulo de detritos; B Telhas quebradas; C Telhas mal fixadas.. 30 Figura 11 - Frequência de queixas de manifestações patológicas a construtoras Figura 12 - Página Inicial do Sistema Figura 13 - Página de gestão de formulários Figura 14 Esquerda: Criação de Componente e Direita: listagem dos itens criados Figura 15 - Esquerda: edição de Item e Direita: opção de link com itens criados Figura 16 - Esquerda: Criação de nova vistoria e Direita: listagem das vistorias criadas pelo usuário Figura 17 - Execução de Vistoria Figura 18 - Andamento da Vistoria ix

11 LISTA DE QUADROS Quadro 1 - Uso dos diversos tipos de manutenção: Brasil x Primeiro Mundo Quadro 2 - Responsabilidades dos envolvidos com a autovistoria Quadro 3 - Área de atuação dos profissionais envolvidos na vistoria predial LISTA DE TABELAS Tabela 1 - Incidência de Manifestações Patológicas x

12 LISTA DE SIGLAS ABADI Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas. ADEMI Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário ART Anotação de Responsabilidade Técnica CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo CIMM Centro de Informação Metal Mecânica CMB Committee on Bulding Maintenance CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia ISO International Organization for Standardization IPTU - Imposto sobre Propriedade Territorial e Urbana LTVP Laudo Técnico de Vistoria Predial RRT Registro de Responsabilidade Técnica SECOVI - Sindicato da Habitação SMU Secretaria Municipal de Urbanismo GLOSSÁRIO Checklist - Lista de verificação de tarefas de uma rotina ou de itens necessários. Software - Conjunto dos elementos que, num computador, compõe o sistema de processamento de dados; todo programa que se encontra armazenado no disco rígido. Web - Sistema de interligação de documentos e recursos através da Internet. xi

13 1. INTRODUÇÃO 1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS Ao realizar pesquisas em meios digitais e acadêmicos globais, não é muito difícil encontrar estudos a respeito de inspeção e manutenção em edificações. SILVA(2015) afirma que o interesse pelo estudo e suas aplicações em edificações ocorreram posteriormente no Brasil. Com o envelhecimento das cidades e construções existentes no país, alguns acidentes começaram a ganhar notoriedade e levar a população e o governo a desenvolver pesquisas e implementar medidas para prevenir tais acidentes. Como consequência, estudos a respeito de inspeção e manutenção começaram a se desenvolver e ganhar peso no Brasil. De acordo com Siqueira, Lara et al (2012), todas essas irregularidades podem ser evitadas com medidas preventivas simples, de longo prazo, através de um planejamento que se inicia com a Inspeção Predial para posterior implantação de um plano de manutenção, que garanta o bom desempenho da edificação. Baseados neste fundamento e cientes da importância da manutenção predial para manutenção do seu desempenho, foram adotadas medidas legislativas em diversas cidades e estados que viessem a exigir uma vistoria regular das edificações. No Rio de Janeiro, por exemplo, foram instauradas a Lei nº 6400 no estado e a Lei Complementar nº 126/13 no município, tornando obrigatória a realização da autovistoria predial em edificações. Tais medidas, de acordo com o CREA-RJ (2013), são avanços sociais fundamentais para proteger o cidadão de acidentes iminentes, decorrentes de má conservação ou mal-uso de uma edificação. Alguns estudos foram realizados no Brasil a respeito do tema de inspeção e vistoria predial, implementando metodologias e criando modelos de relatórios de inspeção para facilitar a sua execução in loco. Estes porém são modelos manuais e executados em folhas de papel, necessitando a impressão de grande volume de papel, muito do qual será descartado posteriormente, e sendo necessária a documentação posterior em computadores. 1

14 Sabe-se também que, com a informatização e o desenvolvimento tecnológico devidos à modernidade, os sistemas de computação se fazem a cada dia mais presentes na sociedade, auxiliando em diferentes ofícios e com diferentes níveis de complexidade e de uso. O avanço da tecnologia oferece a cada dia suporte para as diversas atividades do ser humano, tanto em meio profissional como na realização das demais atividades diárias. Devido ao avanço tecnológico e a sua contribuição com a sociedade, é sempre importante pensar em meios em que a tecnologia ainda pode ser útil no desenvolvimento das tarefas profissionais e cotidianas OBJETIVO O objetivo do presente trabalho é apresentar uma aplicação de suporte à execução da autovistoria predial e avaliar o seu desempenho. O estudo apresentará a legislação aplicada, os procedimentos e metodologias de execução da vistoria em edificações e apresentará uma forma de realização da inspeção com uso da aplicação proposta. O programa apresentado busca aumentar a eficiência do processo de vistoria, aumentando a confiabilidade do armazenamento das informações e evitando o desperdício de papel com as muitas anotações realizadas durante a inspeção METODOLOGIA A fim de alcançar os objetivos propostos, foram realizadas extensas pesquisas bibliográficas sobre o tema. Foram coletadas informações a partir da leitura de artigos, normas envolvidas e constante levantamento de informações com profissionais atuantes no mercado de trabalho. O autor, após estudo a respeito do tema abordado no presente trabalho buscou desenvolver aplicação que possa ser utilizada como suporte para realização de autovistorias prediais. Após o desenvolvimento do programa, descrito em Almeida(2016) e apresentado no 2

15 presente trabalho, foi realizada uma vistoria predial fazendo uso deste, sendo apresentada como estudo de caso no presente trabalho. São apresentados os resultados do trabalho, as considerações e benefícios constatados com a sua utilização e as expectativas a respeito do seu uso no futuro. Além disso, foram apresentadas críticas e propostas de melhorias na aplicação, para melhor aplicabilidade no campo da autovistoria predial JUSTIFICATIVA A figura 1 apresenta um gráfico com a frequência de incidentes prediais identificados em estudo realizado pelo Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio de Janeiro. Conforme é possível constatar, a maior parcela de falhas ocorre devido à falta de manutenção preventiva nas edificações. Figura 1 - Incidência de acidentes em edificações, por tipo de origem Fonte: CONSENZA Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio de Janeiro (SENGE RJ), 2014 É importante então estudar medidas possíveis de implementação que venham a prevenir o surgimento de falhas críticas nas edificações, sendo uma destas a inspeção predial. A Lei Estadual nº 6400 atua com grande peso a favor da manutenção preventiva, pela imposição de uma inspeção periódica em edifícios com mais de dois pavimentos. A inspeção deve ser realizada por profissional habilitado, que deve preparar um roteiro de inspeção, baseado em estudo criterioso da edificação e em seus conhecimentos técnicos a respeito de patologias em edificações. 3

16 A importância do estudo surge no contexto da falta de manutenção predial nas edificações, necessitando de medidas que motivem execução desta. Além disto, devido ao fato da Lei estadual nº 6400 não exigir um padrão para execução das vistorias e nem o formato do relatório de vistoria criado, o seu desenvolvimento fica a critério da habilidade e conhecimento do profissional contratado para o serviço. Desta forma, é importante a padronização de tal procedimento para a auxiliar a execução da autovistoria. Isto pode ser feito com o uso de uma aplicação que forneça suporte para a execução da inspeção, como a apresentada no presente trabalho ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO Este trabalho é composto de cinco capítulos desenvolvidos de forma a promover um entendimento a legislação a respeito da vistoria predial, uma metodologia de execução e discutir uma proposta de sistema para facilitar a sua realização. O primeiro capítulo trata do objetivo do presente trabalho, sua importância e apresenta metodologia utilizada no desenvolvimento do trabalho realizado. O segundo capítulo apresenta conceitos diretamente relacionados ao tema proposto no projeto, que atuam como base para a realização da autovistoria predial. Nesta parte são apresentados brevemente conceitos sobre desempenho e vida útil de edificações, manutenção e inspeção predial. O terceiro capítulo discorre sobre a legislação, conceitos e metodologias da autovistoria predial, tema principal do presente trabalho. Nesta sessão é apresentada uma revisão bibliográfica a respeito do tema, discorrendo sobre as leis existentes no país de apoio a vistoria em edificações. A seguir o capítulo apresenta uma metodologia de execução da autovistoria predial, apresentando patologias às quais o vistoriador deve estar atento durante a execução da vistoria. O quarto capítulo apresenta o programa proposto para auxílio na realização da autovistoria em edificações. O autor discorrerá sobre as funcionalidades e expectativas a 4

17 respeito do uso do software na execução da vistoria em edificações. A seguir é apresentado como estudo de caso uma autovistoria predial realizada com auxílio da aplicação, bem como constatações e críticas a respeito do sistema e do estudo de caso realizado. O último capítulo possui considerações finais, apresentando os benefícios que o estudo e a realização da Autovistoria Predial trazem ao mercado, uma análise crítica sobre o assunto, ponderações a respeito do programa utilizado e propostas de melhorias neste para melhor uso no campo da engenharia. Por fim, são apresentadas as referências bibliográficas e indicações eletrônicas que serviram como fundamentação para o presente trabalho, seguidas de quatro anexos contendo um documento com o relatório emitido pela aplicação após a execução da vistoria, a Lei Estadual nº 6400, Lei Complementar nº 126 e o Decreto nº , documentos pertinentes ao presente trabalho. 5

18 2. MANUTENÇÃO E INSPEÇÃO PREDIAL VIDA ÚTIL E DESEMPENHO DE EDIFICAÇÕES Antes que se inicie uma discussão a respeito de manutenção predial e suas formas de execução, é necessário que se compreenda tal necessidade, abordando primeiramente conceitos como vida útil e desempenho de edificações VIDA ÚTIL Toda criação humana possui uma depreciação. Esta ocorre devido ao uso, por desgaste natural, por ações externas, como as ambientais, por intervenções sofridas ou demais influências que tendem a degradar o produto até que este se torne obsoleto ou inadequado para uso. A este período de utilidade do artefato produzido até que se torne obsoleto, chamamos de vida útil (John, 2006). Ao projetar um determinado sistema, tendo como base suas características e materiais componentes, estima-se um período em que este atenderá aos requisitos de desempenho estabelecidos. Para isso, leva-se em consideração as normas aplicáveis é considerada a execução correta de todos os procedimentos de reparo e manutenção especificados no manual de uso, operação e manutenção do respectivo sistema. Esta estimativa teórica é nomeada como Vida Útil de Projeto (NBR15575/2013). Quando aplicamos o conceito apresentado a edificações tem-se que, afim de mantermos a vida útil de projeto de uma edificação ou prolongarmos o tempo em que esta atenderá aos seus requisitos de desempenho, é necessário atuarmos ativamente na manutenção da estrutura existente, impedindo que esta se desgaste e tenha sua vida útil terminada prematuramente DESEMPENHO EM EDIFICAÇÕES Segundo Gibson (1982), a abordagem do desempenho de edificações consiste em pensar na edificação não como um fim em si mesma, mas como um meio. A preocupação, 6

19 portanto, não está em como esta deve ser construída, mas a quais requisitos ela deve atender ao longo de sua vida útil de projeto. Sendo assim, o desempenho de uma edificação compreende o comportamento percebido do produto, após submetido à exposição e ao uso. Esta percepção ocorre do ponto de vista dos usuários, indivíduos envolvidos com o edifício (Cremonini, 1988). A norma ISO 6241 estipula diversos requisitos de desempenho que uma edificação deve atender, como segurança da estrutura, segurança ao fogo, segurança em uso, estanqueidade, conforto higrotérmico, pureza do ar, conforto acústico, conforto visual, conforto tátil, conforto antropodinâmico, higiene, adaptação ao uso, durabilidade e economia. Porém, uma vez que o desempenho de edificações consiste em percepções individuais, sua mensuração se torna subjetiva, visto que diferentes pessoas terão opiniões diversas sobre o mesmo assunto. De forma a estabelecer um padrão de desempenho para edificações, de forma que estes se tornem tangíveis e mensuráveis, a NBR 15575/2013 estabeleceu critérios qualitativos e quantitativos para mensuração e avaliação do desempenho dos diversos sistemas de uma edificação. Além de tornar mensurável o desempenho de uma edificação, a referida norma estabelece níveis mínimos para os quais toda edificação construída deve atender obrigatoriamente ao longo de sua vida útil MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES Atualmente, é possível encontrar diversas definições de manutenção diferentes, estabelecidas por diferentes autores. Segundo Pinto (1999), manutenção é um arranjo de ações de gestão, técnicas e econômicas, utilizadas em bens ou equipamentos de forma a implementar melhorias em seu ciclo de vida. De acordo com Monks (1987), é uma atividade realizada com o objetivo de manter o equipamento ou outros bens em boas condições para apoiar e atender às metas organizacionais. Para Cabral (2006), um grupo de ações desenvolvidas objetivando garantir o bom funcionamento dos equipamentos e instalações, devendo certificar que estas 7

20 serão realizadas no momento necessário e de maneira eficaz, a fim de garantir que não ocorram avarias ou perdas de rendimento. Caso ocorram, devem ser repostas em boas condições de operacionalidade com a maior brevidade, a um custo global otimizado. O dicionário Aurélio define manutenção como sendo: as medidas necessárias para a conservação ou permanência, de alguma coisa ou situação e ainda os cuidados técnicos indispensáveis ao funcionamento regular e permanente de motores e máquinas. A ABNT NBR 5462:1994 interpreta o ato como sendo a combinação de ações técnicas e administrativas, inclusive as de coordenação que buscam manter ou recolocar um dado equipamento, instalação ou sistema, na sua principal função requerido, outrora projetado. Uma vez que a área de manutenção é demasiadamente abrangente e inclui diversos produtos diferentes, fez-se necessário um estudo a respeito da manutenção realizada em construções. Na literatura recente são encontradas variadas definições de manutenção que são aplicadas diretamente à edificações, ação conhecida como manutenção predial. De acordo com o Committee on Bulding Maintenance, CBM, manutenção predial são todas as atividades conduzidas para manter, restabelecer ou melhorar cada instalação, isto é, cada componente de um edifício, seus serviços e tudo aquilo que circunda de acordo com padrões aceitáveis de uso, de modo a preservar a utilidade e o valor da instalação. A NBR 5674:1999 define manutenção predial como o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança de seus usuários. Já a NBR 5462:1994 interpreta a manutenção como a Combinação de todas as ações técnicas e administrativas, incluindo as de supervisão, destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma função requerida.. Gomide et al. define resumidamente a manutenção predial como o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender às necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível 8

21 Existem diversos tipos de manutenção, e o método de ação adotado ou mesmo a combinação dos tipos de manutenção a serem utilizadas dependem de uma análise do objetivo desejado e da necessidade real no momento, bem como da relação custo-benefício para cada um dos tipos a serem utilizados. Dos muitos tipos de manutenção existentes, os modelos dos quais este trabalho tem como fundamentação são: Manutenção Preventiva: Segundo o dicionário do CIMM, Centro de Informação Metal Mecânica, é a manutenção realizada objetivando a redução da probabilidade do surgimento de falhas em uma máquina, equipamento, sistema ou até mesmo um serviço prestado. Esta modalidade de intervenção ocorre de forma prevista, preparada e programada, buscando evitar o aparecimento de uma falha, atuando antes de uma data prevista para o surgimento desta, ou seja, é o conjunto de serviços de inspeções sistemáticas, ajustes, conservação e eliminação de defeitos, visando evitar o surgimento das falhas. Esta modalidade de manutenção é realizada de acordo com um cronograma ou baseada nos índices de funcionamento do sistema ou equipamento. O período para revisão do sistema é planejado tendo como base um histórico de ocorrências ou as recomendações do fabricante ou construtor. Enquadram-se nessa categoria as revisões sistemáticas e os planos de inspeção. De acordo com a cartilha de Autovistoria Predial do CAURJ (2014), "A manutenção preventiva é mais útil, mais eficiente e mais barata que qualquer obra que você fizer para corrigir um acidente por manutenção negligente". Manutenção Corretiva: De acordo com Camara (2012), esta é a modalidade de manutenção mais primária e intuitiva existente. Resume-se no processo de reparo de danos após o surgimento de falhas ou colapso do componente. Neste caso, os equipamentos ou componentes do sistema são reparados ou repostos 9

22 em caráter emergencial, sem planejamento prévio. Para estas situações, a urgência na realização de reparos ocorre muitas vezes em momentos inoportunos, por se tratarem de épocas de baixa produção, cronograma apertado ou até mesmo crise. Tais urgências muitas vezes geram altos índices de acidentes, além do desgaste físico e mental dos trabalhadores envolvidos, pelo fato de muitas vezes forçarem o trabalho em horas extras por parte dos trabalhadores encarregados pela manutenção, exigindo-os física e mentalmente para terminarem o serviço o mais breve possível para restaurar o funcionamento do sistema. Esta é a modalidade de manutenção mais custosa e deve ser evitada ao máximo. Manutenção Preditiva: De acordo com Albuquerque, consiste na frequente verificação do sistema e seus componentes por meio de dados coletados via monitoramento ou inspeção destes. Através do monitoramento do estado do sistema ou de seus componentes, avalia-se a real condição de seus componentes, visando evitar reparos desnecessários e apressar os necessários, prevenindo da necessidade de tomar medidas corretivas imediatas. Esta modalidade de manutenção, portanto, prevê o tempo de vida útil dos componentes do sistema e as condições necessárias para que este tempo seja aproveitado. Desta forma, é possível antecipar a necessidade de serviços de manutenção dos componentes do sistema, reduzindo a probabilidade de intervenções desnecessárias, aumentando o tempo de disponibilidade de tais componentes, reduzindo as paradas de emergência e aumentando sua vida útil. Para cada tipo de equipamento é necessário planejar a frequência, o responsável e a forma de registro. Ao realizar um estudo sobre o custo comparativo da manutenção preventiva em relação à manutenção corretiva, Sitter (1984) elaborou um gráfico demonstrativo da evolução 10

23 dos custos de manutenção de acordo com a fase de detecção ou surgimento da falha. O gráfico, apresentado na figura abaixo, mostra que a manutenção preventiva apresenta custo até cinco vezes inferior ao apresentado pela manutenção corretiva. Além disso, a manutenção preventiva resulta também em maior durabilidade dos sistemas e maior facilidade na execução da manutenção. Figura 2 - Lei de evolução de custos Fonte: Sitter(1984) Apud OLIVEIRA (2003) De acordo com Villanueva(2015), em países do primeiro mundo, ao contrário do Brasil, os cuidados para manter as edificações em boas condições de uso é um procedimento de rotina e faz parte da cultura local. Sendo assim, nestes locais, os serviços de Inspeção Predial para elaboração de um plano de manutenção são realizados naturalmente, demonstrando uma prática consolidada de manutenção nestes locais. Analisando comparativamente a prática de manutenção de edificações do Brasil com a de países mais desenvolvidos, conclui-se que a prática da manutenção no país é realizada com maior frequência pelo procedimento clássico conhecido como manutenção corretiva de esperar a falha do sistema para tomar alguma atitude de reparo, levando a maiores custos com mão de obra e elevando os prejuízos do sistema. A Figura 1 apresenta a comparação, dos 11

24 diversos tipos de manutenções prediais existentes, a confrontação foi feita entre o Brasil e os países de primeiro mundo. Quadro 1 - Uso dos diversos tipos de manutenção: Brasil x Primeiro Mundo Fonte: Revista Construção Mercado (2010) Não apenas na prática, como também na área acadêmica, ainda são poucos os estudos realizados no Brasil sobre manutenção predial, levando a uma baixa divulgação e interesse no tema, tanto no meio acadêmico quanto fora dele. Este fato tem particular influência fora do meio acadêmico, onde poucos são os proprietários ou síndicos que realizam a manutenção preventiva adequadamente, prestando a devida atenção às necessidades de reparos e conservação das suas edificações. (VIEIRA, 2015) De acordo com o IBAPE-SP, a maior parte dos acidentes prediais que ocorrem no Brasil decorrem da ausência da manutenção preventiva. Segundo o instituto, a prática da manutenção preventiva é quase inexistente no Brasil e certamente surgiria como solução para os diversos acidentes como desabamentos, quedas de marquises, infiltrações e explosões que tem ocorrido em edificações no país. Para Gomide et al. (2009), a prática da manutenção predial brasileira consiste em reparar o que está quebrado, sem a disponibilização dos recursos necessários para o estabelecimento de um plano de ações próprio à manutenção de cada empreendimento e para o tratamento particular dos diversos sistemas de cada estabelecimento, levando em consideração a sua vida útil, tipos e frequências de uso, horas de funcionamento das máquinas, operacionalidade e perdas de desempenho. 12

25 Oliveira (2013) defende que a negligência na manutenção ou a ausência da mesma, seja pela baixa especificação da manutenção necessária nas fases de projeto, seja decorrente de displicência dos moradores, aumenta o risco de acidentes, dentre os quais os mais danosos e prejudiciais à vida são o desprendimento de partes da edificação e o colapso total da estrutura. O primeiro devido à sua localização acima de passeios públicos, representando grande perigo aos passantes e o último por afetar todos os usuários da edificação. As edificações geralmente têm vida útil maior que outros demais bens e produtos. Desta forma, muitas pessoas não dão a devida importância ao seu cuidado, em particular nos primeiros anos após a entrega, onde a construção e seus diversos subsistemas não aparentam nenhuma falha visível. Outro fator de influência na ausência da prática da manutenção nas edificações, especialmente no Brasil, reside no fato de as pessoas encararem a manutenção predial, especialmente residencial, como um consumo e não um investimento (VILLANUEVA, 2015). Este cenário de ausência da devida atenção à manutenção das edificações tem um custo, como descrito pela NBR 5674: A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada (pontes, viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobre custo em intensivos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Seguramente, pior é a obrigatória tolerância, por falta de alternativas, ao uso de edificações cujo desempenho atingiu níveis inferiores ao mínimo recomendável para um uso saudável, higiênico ou seguro. Tudo isto possui um custo social que não é contabilizado, mas se reflete na qualidade de vida das pessoas. [5, p.2] Acontecimentos como, explosões, quedas e incêndios envolvendo edificações regularizadas e formais em grandes centros urbanos, com graves consequências, reforçam a importância de se discutir a relevância do planejamento e estratégias de manutenção, bem como a necessidade de aplicação de leis que obrigam a vistoria periódica das edificações. De acordo com Parahyba e Oliveira (2013), foram catalogados 87 casos de desabamentos totais ou parciais em edificações com variados tipos de uso em pesquisa realizada em jornais de grande circulação entre os meses de novembro de 1990 e Abril de Segundo 13

26 as pesquisas, um dos maiores fatores contribuintes para tais acidentes está ligado à falta de informações e orientações relacionadas à utilização e manutenção dos imóveis em questão. É necessário, portanto, uma mudança cultural em relação aos hábitos de manutenção das edificações e tal processo de transformação ocorre normalmente de maneira demorada e gradual. Entretanto, este tempo de alteração é incompatível com a necessidade de muitos edifícios já afetados atualmente, sendo necessário acelerá-lo. (VIEIRA, 2015) As estratégias de manutenção preventiva podem receber forte incentivo através da adoção de leis que tornem obrigatória a execução de inspeções periódicas nas edificações ou nos elementos mais expostos a riscos de colapso ou mal funcionamento, aumentando assim a segurança das edificações através da manutenção requerida por tais inspeções INSPEÇÃO PREDIAL A Inspeção Predial foi definida por Gomide et al. (2009) como sendo uma vistoria técnica da edificação para verificação das suas condições e para, havendo necessidade, determinar as medidas preventivas e corretivas necessárias para conservação e para manter o funcionamento em nível de desempenho aceitável ao qual a edificação foi projetada para atender. Neves (2009) a descreve como sendo uma avaliação dos estados de conformidade da edificação por meio da realização de uma vistoria. Nestas, são verificados aspectos de desempenho, exposição ambiental, utilização e operação, devendo estes sempre atender às expectativas dos usuários. Os itens identificados que estejam em desacordo com os padrões mínimos de desempenho, também chamados de não-conformidades, são registrados de maneira específica. No contexto de manutenção e inspeção, por diversas vezes, medidas foram tomadas como resposta à acidentes decorrentes pela falta de inspeção e manutenção, de forma a prevenir acidentes semelhantes. No Rio de Janeiro, dentre os desabamentos, explosões e outros 14

27 acidentes ocorridos em decorrência da ausência de manutenção e inspeção adequadas que tenham exigido alguma resposta do governo, cita-se o caso ocorrido no desabamento do Edifício Liberdade, localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro em Janeiro de 2012, em decorrência da ausência de manutenção e das modificações estruturais ocorridas em sua estrutura que não foram aprovadas e também não foram devidamente inspecionadas, conforme apresentado pelo parecer técnico apresentado pelo IBAPE-SC. Figura 3 - Desabamento do Edifício Liberdade Fonte: Duarte, 2012 Divulgação: G1 15

28 No mês de Março de 2013, como resposta a este e outros acidentes ocorridos no estado e em busca de uma solução ao problema, foi promulgada no Rio de Janeiro a Lei estadual nº 6400, seguida pela Lei Complementar nº 126, promulgada no mesmo mês e válida no município do Rio de Janeiro. A lei estabelece a necessidade de realização periódica de autovistoria nas edificações, a ser executada por profissionais capacitados e solicitada por condomínios ou pelos proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos. Nestas edificações, devem ser verificadas a estrutura, as fachadas, as empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas, bem como instalações prediais do sistema. Como resultado desta vistoria, deve ser emitido uma documentação referente ao local vistoriado conhecida como Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP). 16

29 3. LEGISLAÇÃO E EXECUÇÃO DA AUTOVISTORIA PREDIAL 3.1. LEGISLAÇÃO APLICADA À AUTOVISTORIA PREDIAL A preocupação crescente com a manutenção predial, principalmente devido a acidentes ocorridos no país, levou os governos estaduais e federais a iniciarem uma mobilização em direção ao estabelecimento de uma legislação direcionada à manutenção em edificações. Algumas cidades do país possuem uma legislação vigente ou em votação para estabelecimento de critérios para vistoria e manutenção predial. De acordo com Fetter (2013), na maior parte dos casos, porém, esta mobilização foi grandemente influenciada pelos acidentes ocorridos nestes locais, muitos deles decorrentes de falta de manutenção. Como exemplo podese citar a cidade de Porto Alegre que, em 1988 sancionou a Lei Ordinária 6.323, estabelecendo critérios para conservação dos elementos de fachada de edificações. Embora benéfica, a lei foi sancionada dois meses após a queda da marquise das lojas Arapuã, no centro da cidade, mostrando que o estabelecimento de uma legislação foi um reflexo do descuido e da falta de fiscalização. As iniciativas municipais na maioria dos casos não trouxeram reflexos em âmbito estadual. Apesar de os governantes terem se mobilizado em busca do estabelecimento de critérios para inspeção e manutenção em edificações, apenas o estado do Rio de Janeiro decretou uma lei que torne obrigatória a execução da autovistoria predial em edificações, a Lei nº Acima do âmbito municipal e estadual existe um Projeto de Lei em âmbito Federal, o Projeto de Lei 491/11 que, caso seja aprovado, tornará obrigatória a execução de vistoria predial, bem como a criação de um laudo técnico de vistoria das edificações em todo o território nacional LEI ESTADUAL Nº 6400 A Lei estabelece a necessidade de realização inspeção por autovistoria periódica nas edificações, a ser executada em prédios e condomínios, tanto residenciais, comerciais ou públicos. A vistoria deve inspecionar fachadas, estruturas, empenas, marquises, telhados, obras 17

30 de contenção de encostas e todas as demais instalações da edificação. Após a inspeção, o responsável pela vistoria deve criar o Laudo Técnico de Vistoria Predial, LTVP. De acordo com a Lei Estadual, a realização de autovistoria é obrigatória para edificações com três ou mais pavimentos ou para aquelas que possuem área construída superior a 1000 m², independentemente do número de pavimentos edificados. Além disso, deve-se realizar vistoria também em qualquer prédio que tenha marquise ou varanda que se projete sobre o passeio público. De acordo com a Lei nº 6400, a autovistoria nas edificações do estado do Rio de Janeiro deve ser realizada a cada 5 anos em edificações que possuam mais de 25 anos de idade, a partir da data do habite-se e, para as demais, deve ser realizada a cada cinco anos. Já a Lei Complementar nº 126, válida em âmbito municipal, estipula que a inspeção deve ser realizada quinquenalmente, a partir de 5 anos da data do habite-se da edificação. A lei 6400 exclui da obrigatoriedade de verificação os prédios tombados ou preservados, sendo de responsabilidade dos órgãos públicos municipais a fiscalização e manutenção da segurança destas edificações. A Lei complementar nº 126, por sua vez, torna obrigatória a autovistoria nas edificações tombadas ou preservada do município. Também estão excluídas de verificação as edificações unifamiliares e também, no caso da Lei Complementar nº 126, as edificações bifamiliares. A vistoria deverá ser realizada por engenheiro, arquiteto ou empresas legalmente habilitadas nos Conselhos Profissionais, CREA/RJ ou CAU/RJ, que deverá fiscalizar o exercício regular de tais profissionais. O quadro 2 a seguir apresentam as responsabilidades dos diversos envolvidos com a autovistoria das edificações. 18

31 Quadro 2 - Responsabilidades dos envolvidos com a autovistoria Agente Descrição Responsabilidades Responsável pelo Imóvel Profissional Responsável Prefeitura Conselhos Entidades Condôminos Condomínio, proprietário ou o ocupante do imóvel, a qualquer título. Engenheiro ou Arquiteto com registro no CREA/RJ ou CAU/RJ, respectivamente e atribuições compatíveis com os serviços. Secretaria Municipal de Urbanismo - SMU CREA/RJ ou CAU/RJ. ADEMI, SECOVI, ABADI Proprietários, locatários e ocupantes a qualquer título. a) Contratar vistoria técnica b) Enviar comunicado à Secretaria Municipal de Urbanismo SMU c) Contratar a execução das Obras de reparo quando necessário d) Contratar nova vistoria para elaborar novo laudo e) Dar conhecimento do teor do laudo aos condôminos e arquivá-lo por 20 anos f) Renovar o comunicado à SMU no prazo máximo de 5 anos do último comunicado a) Fazer vistoria e elaborar laudo b) Recolher o ART ou RRT c) Elaborar projeto e acompanhar a obra d) Possibilidade de comunicar o resultado do laudo a) Gerenciar o cadastro eletrônico b) Notificar e multar os responsáveis que não comunicarem a vistoria ou não executarem as obras no prazo c) Fazer vistoria e multar os responsáveis pelos imóveis que não conservarem a edificação d) Elaborar campanhas educativas a) Fiscalizar o exercício da profissão b) Aplicar as sanções decorrentes do exercício profissional irregular ou ilegal, na forma da legislação específica c) Disponibilizar cadastro de profissionais para consulta da população d) Propor iniciativas para aperfeiçoamento e qualificação dos profissionais e) Elaborar campanhas educativas a) Sugerir a inclusão, na convenção do condomínio, de dispositivos que possibilitem o cumprimento da Lei Complementar 126/2013 e seu decreto regulamentador. b) Divulgar e esclarecer dúvidas da lei aos associados c) Divulgar a Importância da vistoria técnica através de campanhas educativas a) Fiscalizar a atuação do síndico ou administrador no que concerne ao cumprimento da Lei Complementar 126/2013 e seu decreto regulamentador b) Comunicar previamente ao responsável pelo prédio qualquer obra que pretenda executar c) Não iniciar obra sem acompanhamento de um profissional Fonte: Cartilha de Autovistoria Predial, Sindicato de Habitação (SECOVIRIO, 2014) 19

32 O Laudo Técnico de Vistoria Predial, de responsabilidade do engenheiro ou arquiteto capitado para o serviço, contém a identificação do imóvel, seus responsáveis, a metodologia utilizada na inspeção, bem como a descrição das anomalias encontradas, a estipulação de medidas de reparo e prazo para execução das mesmas. Caso o responsável por uma edificação no estado do Rio de Janeiro haja em desacordo com a legislação de autovistoria vigente o responsável passa a responder civil e criminalmente por quaisquer danos decorrentes da falta de reparos da edificação que venham a causar danos a moradores ou a terceiros. A Lei complementar 126/13 ainda prevê sanções de até 5 vezes o Valor Unitário Padrão Residencial ou 5 vezes o Valor Unitário Padrão Não Residencial, a depender do tipo de imóvel ETAPAS ANTERIORES À EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL A execução de uma autovistoria predial tem início antes da inspeção da edificação. De fato, ela tem início antes mesmo do contrato de prestação de serviço ser assinado pelo profissional contratado e pelo responsável pela edificação e tem sua conclusão também posterior à conclusão da vistoria. Uma vez que a lei da autovistoria regula a respeito da inspeção predial em edificações, esta deve ser realizada por pessoal habilitado para a tarefa, como previamente comentado. A Lei Estadual nº 6400 dita que o responsável pelo imóvel, proprietário, síndico ou ocupante, deve contratar um profissional capacitado para a realização da autovistoria. Em se tratando de um procedimento de inspeção predial, ela pode ser realizada com diferentes níveis de rigor, podendo a inspeção ocorrer de forma simples, a nível visual, até obtendo níveis complexos de rigor, com realização de sondagens, testes laboratoriais e equipamentos para detecção de anomalias ocultas. A Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE SP) define três níveis de rigor para inspeções prediais, a saber: 20

33 NÍVEL 1: Vistoria para a detecção de problemas aparentes. E realizada por profissional habilitado com orientação técnica pertinente. Neste nível se enquadram os imóveis que possuem sistemas e componentes construtivos simples, como casas térreas, sobrados e edifícios sem elevador. NÍVEL 2: Vistoria para a identificação das anomalias aparentes identificadas que necessitem do auxílio de equipamentos. Deve ser elaborada por equipe multidisciplinar de profissionais capacitados para a inspeção técnica dos diversos sistemas. Este nível de inspeção é aplicado aos imóveis cuja natureza dos sistemas e componentes construtivos é complexa, como: edifícios de múltiplos andares, galpões industriais, etc. NÍVEL 3: Inspeção Predial para a detecção de anomalias aparentes e até mesmo das ocultas identificáveis por meio de equipamentos, pela realização de testes e ensaios locais ou em laboratoriais específicos. A vistoria é elaborada por equipe multidisciplinar, contendo indicação de orientações técnicas pertinentes. Independentemente do nível de rigor adotado, a inspeção de edificações se trata de um procedimento multidisciplinar, necessitando assim de profissionais de múltiplas especialidades. Além das verificações compatíveis aos engenheiros e arquitetos, como estruturas, vedações, fachadas e outros componentes que estes profissionais possuem capacidade técnica para inspecionar, existem diversos elementos na edificação que necessitam de conhecimento diversificado. São necessários engenheiros mecânicos para inspecionar elevadores, escadas rolantes e outros sistemas eletromecânicos, engenheiros elétricos para verificação de bombas e outros componentes elétricos, dentre outros. O quadro 3 apresenta de forma simplificada as áreas de atuação dos diferentes profissionais na vistoria de edificações. 21

34 Quadro 3 - Área de atuação dos profissionais envolvidos na vistoria predial Fonte: SILVA, 2015 Um dos primeiros passos a ser tomado por um profissional contratado para a realização de uma autovistoria deve ser, portanto, conhecer o local em que ela será executada para entender a complexidade do ambiente. Desta forma, ele poderá dimensionar corretamente a equipe que inspecionará o local, não apenas dividindo as tarefas para reduzir o tempo de execução, mas também de acordo com a capacidade técnica dos profissionais envolvidos. A Lei nº 6400 de autovistoria predial informa que o responsável pela edificação deve contratar um profissional, engenheiro ou arquiteto, para realizar a inspeção da edificação, estando assim mais próxima do nível 1 de rigor para uma vistoria. Embora este nível de rigor assuma a inspeção sendo executada por apenas um profissional habilitado e capacitado, existem diversas áreas para as quais ele não possui capacidade de aferição durante uma inspeção. Considerando a contratação de um engenheiro civil ou arquiteto para a execução e uma autovistoria com nível de rigor 1, para os equipamentos e sistemas onde o executor da inspeção não possua capacidade técnica para análise, ele deve verificar os manuais e calendários de inspeção para verificar se as manutenções do objeto estão em dia, não podendo ele ficar responsável pela execução da manutenção dos respectivos componentes. 22

35 Antes da realização da vistoria, é também recomendável ao profissional contratado que o mesmo faça uma análise da documentação do empreendimento fornecida pelo responsável ou obtida nos órgãos públicos. É preciso examinar documentos técnicos, administrativos e de manutenção e operação, como manuais do síndico, do proprietário e dos diversos sistemas e equipamentos existentes, laudos e relatórios de inspeções e manutenções realizadas, alvarás de construção e habite-se. A extensão da lista de documentos a ser exigida e analisada dependerá do tipo e complexidade do edifício a ser vistoriado. Além disso, é imprescindível a análise dos documentos de projeto do edifício, para verificação de possíveis modificações, comuns de ocorrerem em prédios residenciais. Nesse caso, é preciso verificar se tais intervenções se deram de forma legal, com projeto realizado por profissional capacitado, detalhado e com assinatura de ART ou RRT e aprovação do síndico. Deve também verificar se tais alterações estão de alguma forma afetando o bom funcionamento da edificação, trazendo algum impacto, como aumento de carga ou impactos na vizinhança. A seguir, é necessária a realização de entrevistas com os moradores e usuários do local para identificação de regiões críticas para verificação de possíveis anomalias ou falhas. Após o processamento destas informações, tendo em mãos as áreas críticas para verificação identificadas por meio das entrevistas o vistoriador pode então preparar um plano de ação para a execução da inspeção do edifício ETAPAS DURANTE A VISTORIA PREDIAL Tendo em vista o melhor aproveitamento e eficiência durante a inspeção, é de fundamental importância a criação de um plano para a execução da vistoria. De acordo com a ABNT NBR 5674 Manutenção de edificações, item 8.4: As inspeções devem ser orientadas por listas de conferências padronizadas elaboradas considerando: a) Um roteiro lógico de inspeção da edificação; 23

36 b) Os componentes e equipamentos mais importantes na edificação; c) As formas de manifestação esperadas da degradação do edifício; d) As solicitações e reclamações dos usuários. O profissional prepara o checklist com os locais a serem verificados. Este deve ser baseado nos estudos preliminares do projeto da edificação e nas conversas realizadas, devendo o vistoriador dar particular atenção às áreas críticas identificadas. É recomendável que ele possua, ao menos, todos os elementos e componentes de sistemas que podem ser analisados durante a visita sem necessidade de uso de equipamentos especiais. (Pujadas, Saldanha, 2012) O checklist não é um catálogo definitivo dos itens a serem verificados, mas um guia de orientação com o mínimo a ser verificado. Caso sejam detectadas quaisquer outras anomalias além do formulário elaborado inicialmente, devem estas também ser apontadas. Ao percorrer a edificação, portanto, o vistoriador faz registros descritivos e fotográficos das anomalias encontradas. De acordo com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo em sua Norma de Inspeção Predial, durante uma inspeção, ao menos os seguintes itens devem ser inspecionados: Estrutura Anomalias em vigas, lajes, pilares e demais elementos estruturais das edificações são as inconsistências que apresentam maior criticidade, uma vez que o seu colapso geralmente afeta toda a edificação. Os problemas estruturais nem sempre são de fácil visualização, especialmente quando ocorrem em fases de planejamento, projeto e, em alguns casos, de execução. Pode-se citar como falhas o caso de projetos mal dimensionados, falhas no detalhamento, armaduras deficientes e outros. Em muitos desses casos o problema só pode ser detectado por meio da análise do projeto ou pelo uso de aparelhos como ultrassom. 24

37 Além de algumas falhas de execução, a má escolha dos materiais e as más condições de uso acarretam em anomalias visíveis ao longo da inspeção e que devem ser tratadas quando detectadas. A tabela 1 a seguir apresenta uma relação com a frequência de ocorrência das principais manifestações patológicas detectadas em inspeções e que devem ser alvo de grande atenção por parte dos vistoriadores. Tabela 1 - Incidência de Manifestações Patológicas Fonte: Machado (2002) Alvenaria Embora as fissuras, rupturas e fendas sejam os principais tipos de anomalia detectados nas alvenarias, a identificação da sua causa está longe de ser trivial. As fissuras podem ser causadas por diversos fatores, cada um apresentando as fissuras de uma forma. As fissuras podem se apresentar verticalmente, horizontalmente ou na diagonal. Podem estar próximas ao elemento estrutural mais próximo ou não. De acordo com PEREIRA (2005), as fissuras podem ocorrer por: Movimentações térmicas, devido à diferença de coeficiente de dilatação entre os elementos associados à alvenaria, como vigas e lajes. Movimentações higroscópicas, pelo aumento ou redução do teor de umidade existente na alvenaria, que expande ou contrai, respectivamente, a estrutura. Fissuração por excesso de carga aplicada, podendo ser verticais ou horizontais. Fissurações causadas por deformação excessiva da estrutura de suporte das alvenarias, como vigas, pilares e lajes. 25

38 Fissuras causadas por assentamentos de apoio, nos casos em que a alvenaria está assentada diretamente no solo Revestimentos internos e externos É preciso fazer a verificação dos revestimentos internos e externos. No exterior da edificação, é comum o uso de pastilhas de diversos tipos, devendo ser verificada a sua segurança e fixação, para evitar o risco de queda dela ou dos demais componentes do revestimento, que venham a representa risco aos pedestres. A Lei nº 6400 fala também sobre a inspeção e fachadas, que, embora não seja mencionada, pode ser compreendida pela norma como revestimentos externos na edificação. Brigolini (2014) afirma que, ao inspecionar os revestimentos argamassados, o profissional deve estar atento aos seguintes fenômenos no revestimento: Fissuração: Pode ocorrer retração plástica devido à rápida evaporação da água, devido a fenômenos higrotérmicos ou por movimentação da viga ou pilar de sustentação da alvenaria. Desagregação e descolamento do revestimento: Ocorre devido a fenômenos higrotérmicos, como aumento da umidade. Figura 4 - Exemplo de desagregação e descolamento do revestimento Fonte: (2016) Empolamento e desagregação do revestimento, devido à hidratação retardada do óxido de magnésio da cal. 26

39 Figura 5 - Exemplo de empolamento no revestimento Fonte: (2015) Manchas e bolor no revestimento, problema característico em locais com elevada umidade Impermeabilizações Figura 6 - Exemplo de manchas no revestimento Fonte: (2014) De acordo com Storte (2012), as patologias em impermeabilizações geralmente são detectadas pelas suas consequências. Elas podem ocorrer por falhas durante o processo de execução, permitindo a infiltração da água ou por falha no processo construtivo que venha a causar o rompimento da estrutura ou elemento impermeabilizante. No primeiro caso, os reflexos detectados são a carbonatação do concreto, a corrosão das armaduras e eflorescências no concreto ou na argamassa. 27

40 Figura 7 - Esquerda: Corrosão das armaduras e direita eflorescência no concreto Fonte: desenvolvida pelo autor Esquadrias De acordo com um estudo feito por Bernardes et al (1998) a respeito das falhas em esquadrias e vedações identificadas em 52 edificações construídas na cidade de São Paulo, as principais patologias identificadas e que devem ser alvo de atenção por parte do vistoriador são discriminadas na figura 7 com sua frequência de detecção. Figura 8 - Gráfico de distribuição de defeitos em esquadrias Fonte: Adaptado de BERNARDES et al. (2012) 28

41 A manifestação apresentada com maior frequência, má vedação, é identificada na maior parte dos casos por infiltrações, tanto na interface do peitoril, quanto na interface entre a janela e a verga. Figura 9 - Esquerda - Infiltração na interface e Direita Interface janela e verga Fonte: Desenvolvido pelo autor Cobertura Coberturas são as estruturas localizadas na parte superior da edificação destinadas a protege-la contra sol, chuva, ventos e demais intempéries. Existem diversos tipos de coberturas no mercado e seu uso varia de edificação para edificação. De acordo com Bacellar (2014), grande parte das patologias encontradas em coberturas se refletem em infiltrações na edificação. As infiltrações nas coberturas permitem o surgimento de água no restante da estrutura, ocasionando problemas nas estruturas e alvenarias, como comprometimento das estruturas metálicas e de madeira, desagregação do concreto e argamassas, aparecimento de fissuras na estrutura, com oxidação das armaduras comprometimento de pinturas e surgimento de bolor e mofo nas paredes e lajes. O vistoriador deve atentar para a condição dos componentes da cobertura, verificando as telhas ou demais elementos de cobertura, seu alinhamento, se há telhas quebradas ou fissuras na laje, se elas estão bem fixadas, se estão limpas ou se há acúmulo de detritos, que 29

42 podem causar entupimentos. A Figura 9 apresenta algumas das patologias a serem observadas durante a inspeção. A B C Figura 10 - A Acúmulo de detritos; B Telhas quebradas; C Telhas mal fixadas. Fonte: Desenvolvido pelo autor Instalações O gráfico apresentado na figura 10 contém informações de pesquisa realizada pelo Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro em 52 edificações, construídas por 8 construtoras diferentes. A pesquisa fez um levantamento da frequência de patologias reportadas pelos moradores às construtoras e solicitações de reparo ao longo do uso da edificação. É possível identificar na imagem que um número próximo a 50% das patologias apresentadas ocorrem com instalações. Não é possível precisar o valor certo, pois as instalações de gás não são discriminadas na pesquisa, entrando na categoria Outros. (BOSCARRIOL, 2013) Frequência de queixas de patologias 23% 2% 9% 37% Instalações Hidráulicas Instalações Elétricas Impermeabilização Estrutura e Alvenaria Esquadrias e portas 16% 7% 6% Pisos e Azulejos Outros Figura 11 - Frequência de queixas de manifestações patológicas a construtoras. Fonte: Adaptado de BOSCARRIOL (2013) 30

43 Elétricas De acordo com Silva (2015), é necessário verificar se há ocorrência de aquecimento ou sinais de curto circuito nos cabos, analisar as caixas de energia e seus dispositivos de proteção, se os fios estão distribuídos em conduites, corretamente condicionados, sem exposição e afastados de possível contato com água ou substâncias inflamáveis. Além disso, é importante que os responsáveis pela edificação sejam alertados a manterem os quadros de energia fechados e com dispositivos de proteção. É necessária a realização da vistoria no Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas, verificando a condição da antena, dos cabos e o correto funcionamento do aterramento Hidrossanitárias As instalações hidrossanitárias de uma edificação abrangem o abastecimento e escoamento de águas da edificação sendo portanto responsávei pelas tubulações de água fria, incêndio, caixas d água e reservatórios, água quente, águas pluviais, esgoto, dentre outras. Devido às instalações normalmente estarem interligadas ao sistema estrutural, Borges (2008) afirma que as manifestações patológicas neste tipo de instalação podem afetar diversos outros sistemas. Em sua pesquisa do número de incidências reportadas por moradores de edificações relacionadas à instalações hidrossanitárias, Brandão (2007) constatou que 54% das patologias informadas eram decorrentes de vazamentos nas tubulações de água fria, quente, esgoto e ralos. Desta forma, é muito importante que o vistoriador durante a visita esteja atento a sinais indicativos de vazamentos, falhas de impermeabilização, como manchas e bolores em paredes e lajes. Além disso, é preciso verificar as tubulações visíveis se há sinais de vazamento ou obstrução nas tubulações ou reservatórios, o desgaste dos componentes e a estanqueidade e condição de funcionamento dos registros. 31

44 Gás Os riscos apresentados por vazamentos nas tubulações de gás são muito grandes, portanto é imprescindível que a vedação delas seja perfeita. Desta forma, é necessário que sejam inspecionadas as tubulações, conexões, válvulas e soldas, verificando a qualidade, integridade, se há corrosão e se há proximidade com a rede elétrica, que é proibido de acordo com a norma. Além disso é importante verificar a correta pintura da tubulação, na cor amarela Demais Instalações Deve-se verificar também os conduites, fios, ligações, dutos de ventilação e exaustão dos diversos sistemas existentes ainda na edificação, como circuito interno de televisão e telefonia. A Norma NBR 5674 dispõe ainda sobre a inspeção de componentes aos quais o engenheiro civil não está habilitado tecnicamente para realizar. Fala a respeito da verificação de componentes eletromecânicos como portões, elevadores, geradores, caldeiras, bombas, automação de portões, ar condicionados, sistemas automatizados, bombas e filtros. Para estes, é importante que sejam verificados o seu correto funcionamento, acondicionamento e manuais de instrução e inspeção, para identificar se as manutenções foram realizadas em dia ou se é necessário informar ao responsável pela edificação para entrar em contato com a empresa fornecedora ou profissional habilitado para realização da manutenção do equipamento. A inspeção deve ser realizada em todo o espaço construído, não apenas no prédio. É necessária a verificação de saunas, salão de festa, piscinas, playground, churrasqueiras, lixeiras, academias e demais construções existentes na edificação. Para melhor eficiência e rapidez durante a inspeção, Silva (2015) sugere como boa prática de manutenção predial que a vistoria destes elementos seja realizada de acordo com o fluxo de escoamento dos sistemas existentes na edificação, ou seja, de cima para baixo, devendo sempre que possível iniciar pelo telhado ou cobertura e seguir até o térreo. 32

45 Neste primeiro momento, são apenas apontadas as inconsistências detectadas, não sendo necessário apontamento de medidas corretivas e nem verificação do grau de risco correspondente à anomalia. Tais ações devem ser feitas posteriormente na elaboração do laudo técnico de vistoria predial ETAPAS POSTERIORES À EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL Concluída a inspeção, é efetuada a compilação das informações pelo profissional contratado, devendo este classificar as anomalias e falhas do sistema quanto ao tipo e grau de risco. Após a compilação, deve ser estabelecida uma ordem de prioridades para execução dos reparos e intervenções, estabelecendo demais orientações técnicas e responsabilidades. Com as informações organizadas, o vistoriador deve agora preparar o Laudo Técnico de Vistoria Predial. O Laudo deve conter uma identificação da edificação, suas características, a metodologia abordada para a inspeção, a descrição das patologias encontradas, com suas possíveis causas e estabelecimento de prazo para que sejam adotadas medidas para reparo das mesmas. O Laudo deve ser emitido juntamente com uma Anotação de Responsabilidade Técnica, ART, quando o profissional for engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica ao se tratar de arquitetos. Após seu recebimento, o responsável pela edificação deve notificar a prefeitura sobre a existência do Laudo, informando a estipulação ou não de prazo para execução de reparos. Caso não sejam necessários reparos, a vistoria é finalizada, sendo necessária a sua repetição após 5 anos, do contrário, o responsável pela edificação deve tomar as medidas necessárias para execução de reparos no prazo necessário e, a seguir, deve-se contatar novamente um profissional habilitado para verificar as intervenções executadas e elaborar um Laudo Complementar, atestando o bom funcionamento da edificação. Tendo este em mãos, o responsável pela edificação comunica o fato à prefeitura, finalizando assim o processo, que deverá ser repetido após 5 anos. 33

46 Após a conclusão bem-sucedida da autovistoria, o responsável deve convocar o condomínio para uma assembleia, notificando da realização da autovistoria e seus resultados e o laudo técnico deve ser armazenado como garantia pelos próximos 20 anos. 34

47 4. APRESENTAÇÃO DA APLICAÇÃO E ESTUDO DE APLICAÇÃO DESCRIÇÃO DA APLICAÇÃO A aplicação proposta no presente trabalho para uso na execução da autovistoria predial foi melhor descrita, desenvolvida e apresentada por Almeida (2016). Ela ainda não possui todas as funcionalidades para torná-lo comercial, porém já possui a estrutura necessária para a execução de uma vistoria predial. Mais comentários a respeito serão ditos no capítulo Conclusões e trabalhos futuros. Figura 12 - Página Inicial do Sistema O programa apresentado é simples e possui duas funcionalidades básicas, uma de gestão de formulários e uma de gestão de vistorias. A área de gestão de formulários permite ao usuário criar formulários e checklists que o auxiliem na realização das inspeções desejadas e a área de controle de vistorias permite ao profissional a criação, agendamento e administração das vistorias realizadas. Desta forma, é possível o gerenciamento de formulários diversos, podendo ser utilizado não apenas em inspeções prediais, mas nas demais vistorias, de acordo com a necessidade do profissional. O foco do trabalho, porém, é a aplicação do sistema na realização de autovistoria predial. 35

48 Gerência de Formulários Na área de gerência de formulários é possível criar os checklists a serem utilizados como modelo na execução da vistoria predial. Nesta seção é possível não apenas editar os itens existentes, mas adicionar novos componentes e até mesmo múltiplas camadas de subcomponentes a estes. Caso seja feita desta forma, o modelo será gerado dinamicamente durante a vistoria, permitindo a seleção de opções de acordo com a escolha anterior. Figura 13 - Página de gestão de formulários Os formulários são compostos por itens que podem ter diversos tipos, como caixas de seleção, caixas de texto, botões tipo radio, checkboxes, dentre outros existentes para criação de formulários web. Cada item criado pode ser ligado diretamente ao checklist principal ou pode ser associado como um subcomponente, sendo acessado somente por meio do acesso ao primeiro. Neste caso, cada subparte do formulário pode representar um simples elemento ou um componente dinâmico, tendo outros subitens associados às escolhas realizadas. Ao criar um item do checklist o usuário deve adicionar seu nome, o título que aparecerá como descrição, o tipo de elemento de formulário e as opções que estarão disponíveis para serem selecionadas. Para aumentar a rapidez do processo, em partes que o usuário poderá 36

49 adicionar múltiplas escolhas, elas podem ser descritas diretamente por meio de separação por ponto e vírgula. Figura 14 Esquerda: Criação de Componente e Direita: listagem dos itens criados Após a criação de um componente de formulário, o usuário pode editá-lo, alterando suas opções ou associando uma de suas opções a outros elementos de formulário já criados. Assim, ao selecionar esta opção no checklist, o formulário criará os campos de opção seguintes. Como exemplo, cita-se o caso do usuário escolher assinalar uma patologia no sistema estrutural, ao selecionar o sistema, automaticamente o checklist apresentaria as opções do tipo de sistema estrutural. No caso apresentado na figura, apareceriam as opções Concreto Armado, Metálica, Madeira, Alvenaria Estrutural, Fundações e Outros. A figura 14 apresenta a edição dos itens de formulário e possibilidade de associação a outros componentes já criados. 37

50 Figura 15 - Esquerda: edição de Item e Direita: opção de link com itens criados Ao salvar o formulário e torná-lo disponível como padrão aos usuários, que a partir de então podem utilizá-lo na realização de suas autovistorias Gerência de Vistorias Neste local do aplicativo o usuário poderá criar, editar, apagar e realizar suas vistorias. Para a criação de uma autovistoria, o usuário precisa adicionar os dados referentes à edificação, bem como a data para realização da vistoria. A data de realização da vistoria é utilizada para acompanhar o andamento da mesma, servindo de lembrete ao profissional a respeito da execução dela. Diariamente o sistema atualiza o status do andamento e, caso a vistoria ainda não tenha sido realizada até o prazo estipulado, o programa passa a notificar o usuário da urgência de realização e do seu status atrasado. Caso a vistoria tenha sido finalizada, o sistema disponibiliza o checklist da inspeção realizada em formato Word para que o usuário possa preparar o Laudo Técnico de Vistoria Predial. O documento apresentado no estudo de caso exibido na próxima seção consiste no download do arquivo gerado após realização da vistoria. 38

51 Figura 16 - Esquerda: Criação de nova vistoria e Direita: listagem das vistorias criadas pelo usuário Figura 17 - Execução de Vistoria Ao iniciar uma nova vistoria, os arquivos necessários para sua realização são baixados para o dispositivo do usuário, de forma que não seja preciso conexão com a internet 39

52 enquanto esteja com a página da vistoria aberta. O uso de dados se faz necessário somente no ato de salvar ou finalizar a vistoria. Este recurso é preciso devido ao fato de, ao longo da execução da vistoria, muitas vezes o engenheiro visitar locais em que o sinal de celular não se encontra disponível, não podendo o sistema falhar neste caso. Esta limitação da necessidade do uso de dados ao finalizar a vistoria não ocorre, pois geralmente o profissional já se encontra no térreo, com seu acesso à internet disponível. Caso o usuário necessite interromper a inspeção e continuá-la posteriormente, basta clicar em salvar e seguramente fechar o aplicativo. Para dar continuidade, basta acessar o link para a vistoria em sua página de controle de vistorias. Neste caso, o servidor carrega juntamente com o formulário que ele escolheu utilizar os dados salvos referentes à vistoria em andamento. Figura 18 - Andamento da Vistoria 40

53 4.2. EXEMPLO DE APLICAÇÃO: EDIFÍCIO RESENDE V A vistoria desenvolvida neste trabalho foi realizada de forma experimental na vistoria de um edifício Resende V, localizado no bairro do Méier. A edificação conta com dois blocos, cada um com 11 pavimentos tipo de 4 apartamentos, totalizando 88 unidades habitacionais. Os apartamentos do primeiro bloco possuem apartamentos com 3 quartos cada, sendo uma suíte, enquanto as unidades do segundo bloco possuem 2 quartos. O bloco 1 conta ainda com um pavimento para realização de eventos festivos, enquanto o bloco dois possui um pavimento de uso dos funcionários, com vestiários e banheiros. O pavimento térreo possui ainda espaço social com área de lazer para crianças e estacionamento. Há ainda uma garagem subterrânea abrangendo a totalidade do primeiro pavimento subsolo da edificação. A vistoria foi realizada em caráter experimental, didático e exemplificativo, não possuindo nenhum poder legal de acordo com a Lei nº 6400, sendo necessária ainda a realização da autovistoria predial da edificação. O trabalho também não tem como objetivo a formalização de um Laudo Técnico de Vistoria Predial. A realização da inspeção foi autorizada pelo síndico da edificação e acompanhada por um funcionário local que forneceu acesso e garantiu a segurança do autor. Durante a vistoria não foi permitida a inspeção das unidades habitacionais do edifício, tendo a verificação ocorrido, portanto, nas áreas comuns do prédio. Além das unidades habitacionais, não foi autorizada a inspeção de alguns itens da edificação devido à logística envolvida no processo. Não foi permitido o esvaziamento da caixa d água para inspeção da impermeabilização, bem como não foi autorizado o acesso para a cobertura do bloco 1 da edificação. 41

54 O percurso realizado na edificação, de acordo com SILVA (2015), teve início na cobertura do segundo bloco, percorrendo o mesmo até o subsolo, seguida inspeção do primeiro bloco, também a partir da cobertura até o subsolo. Em documento anexo, se encontra o arquivo em formato Word criado pelo sistema, posteriormente à vistoria realizada com o uso do mesmo. Para melhorar a visualização e apresentação neste trabalho devido a questões de formatação, as fotografias foram editadas anteriormente à adição no relatório BENEFÍCIOS CONSTATADOS NO USO DO SISTEMA Embora o estudo de caso tenha sido realizado em apenas uma edificação e não haja parâmetros de comparação com o tempo de realização de uma vistoria utilizando checklists em papel, é de se esperar uma economia de tempo na realização da inspeção com o uso do aplicativo. Este ganho de tempo é devido, no mínimo, à não necessidade de retrabalho em ter de passar as informações para meio digital no ato de elaboração do laudo. De fato, uma das grandes vantagens da tecnologia é sua capacidade de armazenar e organizar dados, sem precisar mais do uso extensivo do papel, evitando o desmatamento e mantendo um nível de organização e confiabilidade muito superior ao armazenamento manual das informações. A facilidade de transporte de dispositivos móveis e a sua tecnologia que possui no mesmo dispositivo as características necessárias para a realização da vistoria são uma grande aliada para a implementação do seu uso em vistorias futuras. Apenas com o uso do disposto móvel é possível, de forma integrada, fazer anotações, gravar registros, tirar fotografias e, caso seja necessário, acessar a web para realizar consultas técnicas durante a inspeção. Outro benefício constatado pelo uso do aplicativo consiste na economia de materiais necessários para desenvolvimento do trabalho. Fazendo uso do aplicativo é possível ter mais mobilidade no deslocamento ao longo da inspeção, por não ter mais de carregar 42

55 prancheta com muitos papéis. Além do benefício na mobilidade durante a vistoria, o fato apresentado é um grande benefício para o meio ambiente SUGESTÕES E MELHORIAS NO SISTEMA Alguns dos problemas enfrentados, tanto no desenvolvimento da aplicação, quanto no seu uso, se deu devido à inexperiência do autor. Uma vez que este não possuía profundo conhecimento técnico em desenvolvimento de sistemas e não tinha experiência na área de inspeção predial, a modelagem do sistema ficou condicionada ao conhecimento teórico do desenvolvedor. Ao longo da execução da vistoria foram constatadas diversas possíveis melhorias de implementação que poderão ser desenvolvidas futuramente para uma versão pública ou comercial. A primeira dificuldade apresentada no uso do aplicativo surgiu ainda no desenvolvimento dos formulários. Ao se criar um item de formulário, a associação de um componente de formulário a outro para criação de um formulário dinâmico era pouco prática, sendo necessário navegar por ao menos 3 páginas para poder associar dois itens. Embora não seja uma falha que impeça a operação, certamente a implementação pode ser revista futuramente para facilitar o uso da aplicação. Além disso, uma vez que o sistema foi modelado para permitir criação de múltiplos formulários, atualmente ele não permite a associação de tipos diferentes de formulário. Desta forma, o formulário de autovistoria adotado já é completo com muitas opções que não serão utilizadas e podem confundir o inspetor. Seria interessante ao realizar a vistoria poder escolher formulários de sistemas específicos que se deseja inspecionar, tornando a vistoria personalizável. Embora o autor tenha sido responsável pela criação do formulário e execução da vistoria, por sua execução ter sido baseada apenas em conhecimento teórico, ao longo da 43

56 inspeção, foi notada a ausência de alguns componentes no formulário, que tiveram de ser apresentados no documento na categoria outro, como itens de acessibilidade mau uso e depósito de materiais. Para uma eventual publicação do sistema seria importante adicionar meios para editar o formulário ao longo do seu uso em uma vistoria. Além disso, seria necessário um estudo mais aprofundado das patologias prediais para criação de um checklist mais completo CONSIDERAÇÕES SOBRE O ESTUDO DE CASO A vistoria predial foi realizada em caráter experimental sem uso de equipamentos de aferição que pudessem beneficiar ou auxiliar na detecção de patologias não visíveis diretamente. Desta forma, não foi possível verificar a situação real de elementos ocultos que são de extrema importância para a segurança da edificação, como as armaduras das estruturas. Além disso, a inspeção dos equipamentos foi visual, sendo que as anomalias detectadas foram reportadas com o uso do sistema e fotografadas para desenvolvimento do laudo. A comparação da vistoria realizada com o laudo técnico desenvolvido por profissionais e empresas atuantes no ramo mostra que a experiência é um diferencial no que tange a sensibilidade para detecção das falhas, ainda que visualmente. Outra constatação obtida na comparação está na falta de padronização quanto ao preparo e apresentação do laudo técnico de vistoria predial. Cada profissional adota sua própria metodologia, critérios de inspeção, orientações e recomendações. Desta forma, diferentes profissionais não apenas apresentarão diferentes laudos, dependendo do rigor adotado na inspeção e no uso de equipamentos, como cobrarão preços variados para a realização da tarefa. 44

57 5. CONSIDERAÇÕES FINAIS E TRABALHOS FUTUROS A Lei nº 6400 apresenta um grande benefício ao estado no que tange a segurança das edificações. Não apenas os acidentes ocorridos depõem a favor da implementação de uma legislação que torne obrigatória a execução da manutenção predial nas edificações, como diversos autores e estudiosos defendem a inspeção e criação de um plano de manutenção para o prolongamento da vida útil da edificação. De acordo com ROCHA (2007), fazer manutenção preventiva, é questão de segurança e não apenas de economia. Neste sentido, a implementação da legislação atua como grande incentivo para a profissionalização dos responsáveis pela execução da manutenção predial. Uma vez que há a necessidade da execução da autovistoria predial e é necessário que ela seja realizada por profissional capacitado, qualquer manutenção executada à revelia, caso não haja capacidade técnica para tal, pode simplesmente representar um custo a mais para os moradores. Além disso, o decreto é um grande benefício para a manutenção predial no Rio de Janeiro, não apenas como incentivo, mas como redutor dos custos aplicados nesta área. A realização de vistorias periódicas e execução de reparos auxilia os moradores e residentes a realizarem reparos agendados e a programarem o seu orçamento para realização da manutenção nas edificações em que vivem. Ao fazer um plano de manutenção para a edificação, os reparos serão realizados na maioria dos casos sem caráter emergencial. Dessa forma, os custos de manutenção serão,na maioria das vezes, inferiores aos casos onde há colapso ou falhas totais dos componentes, representando economia de dinheiro para os moradores. No entanto, ao fazer uso da legislação para execução da autovistoria predial, uma das dificuldades encontradas reside na falta de padronização tanto dos procedimentos quanto na documentação que deve ser apresentada como laudo. 45

58 Embora seja notável o esforço do CREA-RJ para implementar e divulgar cursos de capacitação de profissionais para a execução da autovistoria predial, é notada uma grande falta de padrão nos procedimentos realizados durante a inspeção e na criação do Laudo Técnico de Vistoria Predial. O presente trabalho, portanto, faz uso desta falta de conformidade nos laudos e nos procedimentos na expectativa de que, com o uso da tecnologia, seja estabelecida uma padronização na realização da autovistoria predial nas edificações. Como trabalhos futuros são previstos estudos comparativos sobre a real eficiência do uso da aplicação em comparação com a execução da vistoria manual durante todo o processo. É importante também a criação de um banco de dados das patologias prediais, associando-as a diversas causas possíveis e índices de classificação quanto à gravidade, urgência e tendência, de forma que a aplicação não apenas forneça um relatório da vistoria, mas auxilie o profissional na execução do LTVP. 46

59 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ALMEIDA, G.M.C. A autovistoria e a reutilização de software no de-senvolvimento de sistemas para a engenharia Trabalho de Conclusão de Curso(Tecnologia em Sistemas de Computação). Tecnólogo em Sistemas de Computação. Universidade Federal Fluminense. Niterói, RJ. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, NBR 5462:1994 Confiabilidade e Mantenabilidade. Rio de Janeiro. Novembro de p., NBR 5674: Manutenção de edificações Manutenção de edificações: Procedimento. [Rio de Janeiro] p., NBR , Edificações Habitacionais - Desempenho, ABNT, BERNARDES, C.; ARKIE, A.; FALCÃO, C. M.; KNUDSEN, F.; VANOSSI, G.; BERNARDES, M.; YAOKITI, T. U. Qualidade e custo das não conformidades em obras de construção civil. 1ª ed. São Paulo: Pini BRANDÃO, R. M. L. Levantamento das manifestações patológicas nas edificações com até 5 anos de idade executadas no estado de Goiás f. Dissertação (Mestrado em Engenharia) - Curso de Mestrado em Engenharia Civil, Universidade Federal de Goiás, Goiânia BORGES, C. A. C. O conceito de desempenho de edificações e a sua importância para o setor da construção civil no Brasil f. Dissertação (Mestrado em Engenharia) - Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo CABRAL, José P. S. Organização e Gestão da Manutenção dos Conceitos à Prática. 2ª edição. Editora Lidel p.. Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro. Autovistoria Avaliação Predial. Rio de Janeiro p. CONSENZA, L. - SENGE RJ Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro, Elaboração de Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) Guia de Procedimentos,

60 CREMONINI, R.A. Incidência de manifestações patológicas em unidades escolares na região de Porto Alegre: recomendações para projeto, execução e manutenção. Porto Alegre, Dissertação (Mestrado) CPGEC / Universidade Federal do Rio Grande do Sul. FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda. Dicionário Novo Aurélio da Língua Portuguesa. Nova Fronteira. Rio de Janeiro. RJ p. FETTER, R. Decreto /2012 em Porto Alegre: Proposição de uma sistemática de catalogação de informações sobre problemas para uso na execução de vistorias técnicas, Porto Alegre, 2013 GIBSON, E.J., Coord., Working with the performance approach in building. Rotterdam. CIB W (CIB State of the Art Report n. 64). GOMIDE, Tito; GULLO, Marco, FAGUNDES NETO, Jerônimo, Engenharia Diagnóstica em Edificações. ed. Pini. São Paulo. SP p. International Organization for Standardization. ISO 6241: Performance standards in building - Principles for their preparation and factors to be considered p. JOHN, V. M.; SATO, N. M. N. Durabilidade de componentes da construção. Coletânia Habitare Construção e Meio Ambiente. V. 7. Porto Alegre, p MACHADO, Ari de Paula. Reforço de estruturas de concreto armado com fibras de carbono. São Paulo: Pini, 2002 MONKS, Joseph G. Administração da Produção. 1ª edição. Editora McGraw Hill p. NEVES, Daniel R. R., BRANCO, Luiz Antônio M. N. Estratégia de Inspeção Predial. Belo Horizonte: Construindo, v.1, n.2, p , jul./dez OLIVEIRA, Cristiane S. P. de. Análise Crítica de Experiências e Discussão de Estratégias para Implantação de Leis de Inspeção de Elementos de Fachada. 48

61 2013. Tese (Doutorado em Engenharia) Pós-Graduação em Engenharia Civil, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, RS. PARAHYBA, Antero J.; OLIVEIRA, Adriana R. N. Danos E Acidentes Em Edificações: Tipos E Origens De Ocorrências. [s.l.: s.n.] PEREIRA, M. F. P. (2005), Anomalias em Paredes de Alvenaria sem função Estrutural, Dissertação de Mestrado em Engenharia Civil, Universidade do Minho, Guimarães. PINTO, Carlos V. Organização e Gestão da Manutenção. 1ª edição. Edi-tora Monitor p. PUJADAS, F. Z. A.; SALDANHA, M. S. et al - IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia Norma de Inspeção Predial Nacional, SILVA, Luiz P. P. Manutenção Predial: Modelo de Laudo Técnico de Vistoria Predial. Monografia (Bacharel em Engenharia Civil) Graduação em Engenharia Civil, Escola Politécnica. UFRJ. Rio de Janeiro, RJ SIQUEIRA, A. P.; LARA, A. M. F.; ROTH, A. G. et al - IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo Inspeção Predial - Check-up Predial: Guia da boa Manutenção, SITTER, W. R. Costs for service life optimization. The Law of fives. In: International CEBRILEM workshop on durability of concrete structures. Proceedings. Copenhagen: CEBRILEM, 1984, p VIEIRA, Flavia do Nascimento. Proposta De Elaboração De Plano De Manutenção Para Edificações A Partir Da Obrigatoriedade Legal Da Inspeção Predial No Contexto Urbano Das Cidades Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) Mestrado em Engenharia Urbana, Escola Politécnica, UFRJ, Rio de Janeiro, RJ. VILLANUEVA, Marina M. A importância da manutenção preventiva para o bom desempenho da edificação Monografia (Bacharel em Engenharia Civil) Graduação em Engenharia Civil, Escola Politécnica, UFRJ, Rio de Janeiro, RJ. 49

62 INDICAÇÕES ELETRÔNICAS ALBUQUERQUE, D. O Que É Manutenção Preditiva?. < Acesso em 11/02/2017 BACELLAR, J. Patologias na cobertura < Acesso em 13/02/2017 BOSCARRIOL, R. Patologias em sistemas prediais Hidráulica < Acesso em 12/02/2017 BRIGOLINI, G. J. S., Notas de Aula Disciplina de Patologia das Construções. Universidade Federal de Ouro Preto < Acesso em 11/02/2017 CAMARA, João M. Notas de Aula - Disciplina Manutenção Elétrica Industrial. Universidade Federal do Rio Grande do Norte UFRN. < Acesso em 11/02/2017 CIMM. Centro de Informação Metal Mecânica. Definição O Que é Manutenção Preventiva. < Acesso em 11/02/2017 CREA-RJ. Autovistoria: Prevenção agora é lei, agosto de Disponível em: < Acesso em 11/02/2017 Entendendo o Mercado da Manutenção Predial. Revista Construção e Mercado Editora PINI. Disponível em: < construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacaoconstrucao/107/entendendo-o-mercado-de-manutencao-predial aspx> Acesso em 15/02/

63 STORTE, M. Manifestações Patológicas na Impermeabilização de Estruturas de Concreto em Saneamento < Acesso em 13/02/

64 ANEXO A DOCUMENTO EMITIDO PELA APLICAÇÃO, APÓS EXECUÇÃO DA VISTORIA PREDIAL. Relatório de Vistoria Edificação: Edifício Resende V Vistoriador: Gustavo Almeida Bloco 2 Sistema: Estrutural Elemento: Geral Patologia: Fissuras Local: Pavimento 12 Anotações: Algumas fissuras puderam ser visualizadas nas áreas exteriores da cobertura, sendo estas notadas tanto em paredes como em viga do local. Além das fissuras, havia em algumas extremidades das paredes, fraturas, aparentemente, relacionadas à tração de cabos na região. Foto : 52

65 Sistema: Cobertura Elemento: Telhas Patologia: Materiais depositados Local: Pavimento 12 Anotações: Foram encontrados alguns materiais, em especial partes antigas de tubulação, depositadas sobre as telhas do edifício, devendo estas serem removidas. Alguns materiais para descarte foram encontrados também depositados na área protegida da cobertura, próximos à caixa de transmissão dos sinais de televisão. Foto: Sistema: Cobertura Elemento: Telhas Patologia: Telhas Quebradas Local: Pavimento 12 Anotações: Algumas telhas da cobertura estavam quebradas, sendo necessária a troca das mesmas. Foto: 53

66 Sistema: Instalações Elemento: Instalações Elétricas Patologia: Fiação Exposta Local: Pavimento 12 Anotações: Foram identificados alguns fios passando de forma desprotegida e desorganizada na área da cobertura do edifício. Além dos fios expostos, grandes riscos à segurança ocorrem devido ao entrelaçamento notado ao longo de parte do percurso, ainda na cobertura do edifício, entre o fio de aterramento, ligado ao pára-raios, com fios de antenas de televisão lá situados. Foto: 54

67 Sistema: Instalações Elemento: Telefone e Televisão Patologia: Fiação Exposta Local: Pavimento 12 Anotações: Na área protegida da cobertura, próximo ao acesso das escadas, a caixa de transmissão de sinais de televisão para o edifício encontrava-se exposta, desprotegida, fornecendo acesso a qualquer pessoa que acessasse o local. Foto: Sistema: Instalações Elemento: Instalações Elétricas Patologia: Mal funcionamento de lâmpadas Local: Pavimento 12 Anotações: Na área protegida da cobertura e no interior da casa de máquinas foi notada a ausência ou defeito no funcionamento de algumas lâmpadas. Sistema: Instalações Elemento: Instalações Elétricas Patologia: Fiações expostas Local: Pavimento 12 Anotações: Tomadas soltas, com fios expostos na casa de máquinas. Além disso, há fios depositados no local. Sistema: Instalações Patologia: Depósito de Material Elemento: Instalações Hidráulicas Local: Caixa D Água Anotações: Embora a vedação e a tampa de acesso estejam bem conservadas, a caixa apresemta muitos resíduos depositados em seu interior, necessitando de limpeza da mesma. 55

68 Sistema: Instalações Elemento: Instalações Hidráulicas Patologia: Depósito de materiais Local: Pavimento 12 Anotações: No interior do acesso para visualização do barrilete e dos sistemas de distribuição de água é detectada a presença de entulho depositado no local e alguns tubos soltos, sem finalidade aparente. Foto: Sistema: Outro Elemento: Outro Patologia: Outro Local: Pavimento 12 Anotações: Mal acondicionamento de materiais. Telhas e outros materiais depositados inadequadamente na área no hall da cobertura, próximo às escadas. Foto: 56

69 Sistema: Outro Elemento: Outro Patologia: Outra Local: Pavimentos-tipo Anotações: Má conservação da tubulação de depósito de lixo nos pavimentos tipo. Foto: Sistema: Instalações Elemento: Instalações Elétricas Patologia: Mal funcionamento de lâmpadas Local: Pavimentos-tipo Anotações: Faltam lâmpadas de emergência em alguns andares das escadas do bloco 2. Sistema: Instalações Patologia: Vazamento de Tubulação Elemento: Instalações Hidráulicas Local: Play Anotações: Foi identificado um buraco no gesso do local, decorrente de vazamento da tubulação correspondente ao apartamento localizado acima deste, identificado como apartamento 104. Foto: Sistema: Revestimentos Patologia: Falhas de Acabamento Elemento: Paredes Local: Play Anotações: No play foram detectados locais onde a parede havia sido reparada, porém não havia sido novamente pintada, estando ainda em reboco ou gesso, necessitando pintura. 57

70 Sistema: Instalações Patologia: Fiação Exposta Elemento: Instalações Elétricas Local: Play Anotações: A caixa de força do play estava aberta, com a fiação exposta. Foto: Sistema: Combate a incêndio Patologia: Caixa de proteção destravada Elemento: Hidrante Local: Play Anotações: A caixa de proteção encontrava-se destravada e sem a trava de proteção. Foto: Sistema: Revestimentos Patologia: Falhas de Acabamento Elemento: Paredes Local: Play Anotações: No play foram detectados locais onde a parede havia sido reparada, porém não havia sido novamente pintada, estando ainda em reboco ou gesso, necessitando pintura. Foto: 58

71 Sistema: Instalações Patologia: Curto em Tomada Elemento: Instalações Elétricas Local: Térreo Anotações: A tomada situada ao lado do banheiro feminino, na área externa do edifício, apresenta sinais de fogo, possivelmente devido a um curto circuito na mesma. Não foi possível uma verificação mais apurada a respeito do bom funcionamento desta. Foto: Sistema: Combate a incêndio Patologia: Caixa de proteção destravada Elemento: Hidrante Local: Play Anotações: A caixa de proteção encontrava-se destravada e sem a trava de proteção. Foto: Sistema: Combate a Incêndio Patologia: Ausência de Sinalização Elemento: Extintores de Incêndio Local: Térreo Anotações: Não há sinalização no chão do extintor de incêndio localizado na lateral direita do pavimento térreo. 59

72 Sistema: Instalações Elemento: Instalações Elétricas Patologia: Fiação Exposta Local: Subsolo Anotações: Na rampa de acesso à garagem, foram observados fios sem a devida adaptação após a instalação de câmeras (os mesmos deveriam estar presos à parede através de abraçadeiras ou fixadores). Foto: Sistema: Cobertura Patologia: Infiltrações Elemento: Laje Local: Subsolo Anotações: As falhas da impermeabilização na laje, apresentando áreas em processo de carbonatação do concreto. Foto: 60

73 Sistema: Estrutural Patologia: Outra Elemento: Viga Local: Subsolo Anotações: Foi realizada a quebra das extremidades de um pilar e uma viga para tornar possível a passagem de uma tubulação hidráulica. Deve-se realizar o desvio da mesma e corrigir a falha. Foto: Sistema: Instalações Patologia: Mal funcionamento de lâmpadas Elemento: Instalações Elétricas Local: Subsolo Anotações: Muitas das lâmpadas do subsolo, ou não funcionavam ou estavam faltando, fornecendo assim uma iluminação deficiente ao local. As mesmas devem ser instaladas ou trocadas. Foto: 61

74 Sistema: Instalações Elemento: Instalações Hidráulicas Patologia: Outra Local: Subsolo Anotações: As tubulações presentes no subsolo se encontram em altura muito baixa, apresentando risco para os moradores. Foto: Sistema: Instalações Patologia: Obstrução/Entupimento Elemento: Instalações Hidráulicas Local: Subsolo Anotações: A canalização de drenagem no chão do subsolo possuía regiões quebradas com depósito de entulho e parte das grades de drenagem ausentes. Foto: 62

75 Sistema: Outro Patologia: Outro Elemento: Outro Local: Subsolo Anotações: Há materiais incorretamente depositados e pendurados na casa de bombas. Ao abrir porta de acesso ao local, a mesma bate em uma das tubulações de distribuição presentes no recinto. Foto: Sistema: Instalações Patologia: Outro Elemento: Instalações Elétricas Local: Subsolo Anotações: Há materiais incorretamente depositados e pendurados na casa de bombas. Ao abrir porta de acesso ao local, a mesma bate em uma das tubulações de distribuição presentes no recinto. Bloco 1 Sistema: Instalações Elemento: Instalações Elétricas Patologia: Mal funcionamento de lâmpadas Local: Pavimentos-tipo Anotações: Faltam lâmpadas de emergência nas escadas do bloco 1. Sistema: Instalações Elemento: Instalações Elétricas Patologia: Mal funcionamento de lâmpadas Local: Pavimentos-tipo Anotações: Faltam lâmpadas de emergência nas escadas do bloco 1. 63

76 Sistema: Instalações Elemento: Instalações Hidráulicas Patologia: Infiltrações Local: Play Anotações: Sinais de umidade em uma das paredes da escada, indicando possivelmente, uma infiltração. Foto: Sistema: Instalações Patologia: Fiação exposta Elemento: Instalações Elétricas Local: Play Anotações: Fiação exposta aberta na parede, próxima a corrimão, indicando grande risco aos moradores, caso haja corrente passando. Foto: 64