Reforma de casas antigas: substituição de forro de estuque atacado por umidade e cupins

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1 Patologias da construção Reforma de casas antigas: substituição de forro de estuque atacado por umidade e cupins As casas construídas entre as décadas de 30 a 60 chegaram ao final de sua vida útil. Além das instalações elétricas e hidráulicas, o fato que mais pede atenção urgente é a substituição dos forros feitos em estuque, invariavelmente comidos pelos cupins e afetados pelas infiltrações dos telhados. A substituição do estuque, em especial, leva a um reflexão sobre as alternativas e qual seria a influência de cada uma delas na vida útil da obra e no montante a ser gasto para recolocar o imóvel em condições de uso. As construções destinadas à classe média nas grandes cidades brasileiras da região sudeste seguiam um padrão bem claro entre as décadas de 30 a 60. A técnica construtiva era sempre a mesma: fundações rasas, com uso de sapata corrida, alvenaria estrutural, feita de tijolos comuns, que suportava um telhado de telhas francesas feito sobre tesouras de peroba. Mas vejamos em detalhes como eram construídos estes imóveis, e o que se pode fazer quando o forro desaba, exigindo providências imediatas do proprietário. Como eram construídas das casas entre os anos 30 a 60 O Brasil atravessava uma época onde a industrialização ia chegando aos poucos à construção civil, até então atendida por indústrias de fundo-de-quintal ou por artesãos que confeccionavam na própria obra aquilo de que precisavam. Esta situação levou a construções bem típicas, como a mostrada abaixo. Como eram então?

2 Vamos começar pela instalação elétrica, que era bem precária. Usava-se uma caixa de fusíveis tipo rolha junto à porta de entrada, onde havia uma chave geral, uma chave para a linha de 110V e outra para a linha de 220V. Estas linhas de 110 e 220V corriam sob o telhado e iam alimentando todos os cômodos, causando alguns problemas típicos: quando se ligava o liquidificador a televisão (à válvula) ficava com chuviscos, quando uma pessoa estava tomando banho em um chuveiro, o outro banheiro ficava Residência típica dos anos 40/50 em São Paulo: Telha francesa, veneziana nos quartos, varanda na entrada, portões baixos, manilha de barro, estuque e muitos problemas com cupins, umidade e trincas. inoperante. Quem viveu nestes tempos sabe do que estamos falando... A instalação hidráulica era outro tormento. As redes de esgoto públicas só começaram a se espalhar na década de 60, até então era comum cada casa ter sua fossa e também seu próprio poço para abastecimento de água, pois a água da concessionária pública alcançava poucos bairros e não era lá muito confiável e constante. Mas o maior problema mesmo era a rede de esgoto, feita com manilhas de barro, que eram encaixadas e e depois seladas com piche. Com o tempo o piche ressecava, o terreno cedia e as manilhas desencaixavam, dando origem ao solapamento do subsolo com recalque dos pisos e da própria construção. Ah sim... não podemos nos esquecer da tubulação de água fria, feita com tubos de ferro galvanizado e que, se ainda estiverem lá, estão corroído e entupidos há décadas. Em termos de estrutura, estas residências tinham um modelo bem claro. A alvenaria de tijolos comuns de barro era auto-portante, suportando o peso do telhado e do forro. Se fosse um sobrado, o piso do primeiro pavimento teria estrutura de madeira, feita com vigas 6x16cm e coberta com tábuas de piso. Por baixo, o mesmo estuque usado por baixo do telhado. A fundação era rasa, usando sapato corrida, presa fácil para os recalques ocorridos no terreno devido à erosão causada pelas manilhas de barro desencaixadas e também ao rebaixamento do lençol freático que ocorre nas cidades, com a crescente pavimentação e extinção dos quintais das residências. Os tijolos eram assentados com massa de cal e areia, massa esta que em geral era bem mais fraca do que os tijolos. Justamente por isto, quando uma casa destas é demolida se aproveita os tijolos quase que em sua totalidade.

3 Esta alvenaria de tijolos de barro era revestida com argamassa feita de cal e areia peneirada, pois o cimento era caríssimo e usado apenas quando fosse estritamente necessário. Esta argamassa era assentada diretamente sobre os tijolos, sem chapisco, fato que leva ao descolamento entre a argamassa e a parede, pois existe uma reação química que vai enfraquecendo a ligação entre ambos. A pintura era à base de cal, aplicada diretamente sobre a argamassa. Nada contra a pintura à base de cal, mas quando se aplica latex em cima de uma base pintada à cal a aderência é bem menor do que a obtida com o latex aplicado em uma parede nova. O telhado usava telhas francesas, com seus caimentos acima de 40% e apoiadas em uma trama de ripas e caibros que, por sua vez, se apoiavam em tesouras feitas, em geral, de peroba e que se apoiavam em cima das paredes usando coxins, igualmente de madeira, para distribuir melhor o esforço sobre os tijolos. Neste esquema, o forro muitas vezes era deixado para mais tarde, para quando o dinheiro desse. E a solução usada na esmagadora maioria dos casos era o forro feito na técnica do estuque, que consiste no seguinte: faz-se uma trama de sarrafos de 10cm espaçados cerca de 50cm um do outro. Sobre estra trama era fixada com pregos uma tela de arame que servia de suporte para uma massa feita de areia fina, cal e cimento. Esta massa era aplicada sobre a tela e, feita a pega inicial, era alisada e depois pintada com cal. O fim da linha para estas construções Muitos de nós fomos criados em casas feitas com estas técnicas, certamente temos boas lembranças da casa de nossos pais ou avós. Mas tudo o que existe tem seu tempo de vida, e estes imóveis chegaram ao fim da linha. Seja por problemas de recalque de terreno e conseqüentes trincas, seja por problemas de cupim, seja por infiltrações de umidade ou por falta de conservação, estes imóveis atingiram o máximo de sua vida útil e precisam de reformas profundas para continuar de pé e ser úteis para seus donos. Muitos destes imóveis certamente já sofrerem reformas ao longo das décadas, para corrigir pequenos problemas ou até mesmo em mudanças radicais. Mas o que mais tem nos chamado a atenção nestes últimos anos é a quantidade destes imóveis que clamam por uma reforma urgente pois seus forros de estuque desabaram ou estão a ponto de soçobrar frente a um ataque de cupins ou pela infiltração de água que apodreceu as vigas de suporte. Depois de acompanhar dezenas destas obras, com soluções variadas, tracei algumas diretrizes que passo a compartilhar com os colegas. Será que é só o forro? A queda dos forros de estuque, iminente ou já consumada, é apenas um sinal para indicar que a obra chegou a um ponto crítico de sua vida útil. Se a casa nunca sofreu reformas em sua parte elétrica e hidráulica, e nem sofreu pintura freqüentemente, certamente está também com seus acabamentos, estrutura e cobertura comprometida.

4 Provavelmente as calhas estão furadas ou se já se foram há décadas, certamente a umidade ascendente está tomando conta das paredes, boa parte do revestimento já se desprendeu das paredes, os caixilhos de madeira e de ferro estão corroídos e com suas dobradiças e fechaduras em péssimas condições. Nesta situação, será que vale a pena substituir o estuque, nem que seja por um forro baratinho de PVC? Bem, se você não se deixar levar pelo jáquê até pode ser... Mas lembre-se de que precisará mexer também na instalação elétrica, que em geral se apoiava no estuque e deve estar em péssimas condições. Também precisará reparar o revestimento das paredes e pintar o imóvel, sem se esquecer dos reparos, por mínimos que sejam na caixilharia. Além disto, precisará reparar as paredes descascadas e cuidar da umidade... É, pensando bem... mesmo deixando de lado o já-que, a despesa será alta. Estimo que para, como se diz na gíria, dar uma garibada num imóvel destes já se gasta algo entre 10 a 20% do custo e uma construção nova similar, e mesmo assim a vida útil do imóvel não será aumentada como se desejaria, isto é, algo além de 10 anos. Assim, se você tem um imóvel destes para decidir o que fazer, analise primeiro a alternativa de derrubá-lo e fazer uma obra nova. Mesmo que um imóvel antigo seja recolocado em boas condições, vai continuar sendo uma casa velha, com defeitos de projeto e provavelmente pouco adaptada às exigências atuais do mercado imobiliário e da vida das famílias ou das empresas, se for um imóvel comercial. Agora, para fazer tudo o que um imóvel destes precisa, esteja ciente de que vai gastar mais de 50% do valor de uma obra nova, mas que esta porcentagem pode chegar facilmente a mais de 80% do valor da mesma obra nova, caso se encontre problemas inesperados como terrenos instáveis, mão-de-obra problemática, madeiras corroídas além do que se avaliou no princípio e uma infinidade de outros pequenos problemas que ocorrem ao longo das reformas. Em minha experiência pessoal, um imóvel antigo onde o forro desabou ou está a ponto de desabar só compensa ser reformado em duas situações: 1 Quando há exigências do poder legal, seja porque a construção está em área tombada pelo Patrimônio Histórico, seja porque a construção tem uma taxa de ocupação do terreno superior à permitida para uma obra nova. 2 Quando o imóvel tem valor histórico ou sentimental para seu proprietário. Fora destas condições, o melhor mesmo é demolir o imóvel e fazer um novo, segundo as novas diretrizes de projeto, usando materiais modernos e novas técnicas de construção, garantindo mais uns 40 ou 50 anos de uso adequado àquele terreno.

5 Assim se, independentemente das razões econômicas que falamos acima, você está realmente decidido a recuperar uma casa antiga deste período, temos algumas recomendações igualmente fruto da nossa experiência pessoal. O que fazer quanto ao forro Como dissemos, os proprietários vão empurrando com a barriga os problemas nestes imóveis antigos, até que o estuque desabe. Este é um ponto crucial, pois o imóvel ficou sem condições de uso, a não ser que tenha se transformado em um cortiço ou coisa parecida, mas aí já é um caso de assistência social e não de engenharia. Quando o estuque desaba os proprietários são forçados a tomar providências, e a primeira coisa que se pensa é substituir o estuque por um forro de PVC, gesso ou até mesmo de madeira. Entretanto, só aconselhamos esta alternativa quando realmente o proprietário não puder arcar com a solução que aconselhamos (vide adiante) pois o uso destes forros mais baratos tem dois sérios inconvenientes: 1 A instalação elétrica terá que ser refeita, mas agora sem o suporte do estuque. Estes forros leves não suportam que uma pessoa se apoie sobre eles, assim será preciso colocar uma estrutura de madeira ou ferro para permitir a reconstrução e manutenção tanto da instalação elétrica quando da hidráulica, do telhado, dos rufos e das calhas, ou seja, ao custo do forro precisa ser acrescentado também esta estrutura e a reconstituição da instalação elétrica, no mínimo. 2 O maior problema destes forros leves atende pelo nome de segurança. Forros de PVC ou gesso são totalmente vulneráveis, um gatuno precisa apenas das mãos para arrombá-los e adentrar o imóvel. Nestes tempos de insegurança geral, esta questão é fundamental. Qual seria a solução, então? Bem, depois de tentar de uma forma e de outra, errando e acertando, cheguei à conclusão de que o melhor mesmo é retirar totalmente o estuque e substitui-lo por uma laje de concreto, pré-moldado ou até mesmo moldado in-loco. Substituindo o estuque por laje Acompanhe pela figura ao lado. O estuque é feito com vigas de madeira de 10 cm (sarrafos) onde se assenta uma tela de arame que serve de suporte a algo como 3 a 5 cm de argamassa, ou seja, o conjunto todo tem entre 13 a 15 cm de altura. Os cômodos destas construções antigas com estuque têm no máximo 4 metros em sua maior dimensão, ou seja, uma laje maciça de 7cm ou uma pré-moldada de 8cm atendem perfeitamente a este vão.

6 Somando-se a uns 2 a 4 cm de revestimento, temos algo entre 9 a 12 cm de altura, ou seja, aproximadamente o mesmo espaço ocupado pelo estuque. A questão é apenas escolher entre a laje maciça e a pré-moldada. Em termos de custo, as duas ficam aproximadamente iguais, veja: Comparação de custo entre laje pré-moldada e laje maciça Preços no varejo em São Paulo, SP, em Abril de 2007, pé-direito 3m Item Laje Pré-moldada Custo Laje maciça Custo Madeiramento por m² 1 pontalete e 1 m sarrafo 18,00 3 pontaletes, 1 m de sarrafo e 1 m² compensado 10mm, reutilizados 3 vezes 25,00 Consumo de Concreto / m² 55 L (5,5cm de espessura) 10,00 70 L (7 cm de espessura) 12,50 Consumo de aço 5mm / m² 5 m (3 ferros a cada 33 cm num sentido e 2 no sentido inverso) 6,25 13,3m (1 ferro a cada 15cm nos dois sentidos) 16,60 Laje prémoldada H8 1 m² 15,00 Não usa 0,00 Mão de obra / m² Escoramento, montagem da laje, preparação e lançamento do concreto. 1 pedreiro e 1 ajudante durante 2 dias para um cômodo de 10 m². 30,00 Escoramento, formas, armação, prepração e lançamento do concreto. 1 pedreiro e 1 ajudante durante 4 dias para um cômodo de 10 m² 60,00 Totais R$ 79,25 R$ 114,10 O exemplo acima foi tirado de um caso concreto que acompanhamos. No caso, a solução com laje maciça foi a escolhida, apesar de custar 44% a mais (R$ 114,10 contra R$ 79,25). Vários motivos nos levaram a esta escolha: 1 -- O apoio nas paredes era pequeno, cerca de 5cm em cada lado, assim era melhor distribuir a carga ao longo das quatro paredes do que apoiar em poucos pontos na laje prémoldada, pois esta teria uma vigota a cada 33cm somente em duas paredes A estrutura do telhado estava apoiada sobre coxins de 7cm, assim a laje pré-moldada, por ser mais delgada, permitia que a laje passasse exatamente por baixo das tesouras O local era de trânsito interno difícil, pois era uma casa geminada. Assim, foi-se fazendo os cômodos mais ao fundo, enquanto se preparava os outros. Quando o madeiramento ia sendo retirado dos cômodos iam sendo passados para os cômodos mais à frente, até terminar o serviço A laje maciça passou a servir de amarração entre as paredes, ajudando a distribuir o peso não só da própria laje mas também do telhado, pois as vigas passaram a ficar apoiadas também na laje, e não só apenas nos coxins. Se não fosse por estas questões, poderíamos ter usado a laje pré-moldada, ao custo aproximado de R$ 80 o metro quadrado, ou seja, quase o mesmo que um forro de boa qualidade, mas bem acima de um forro simples de PVC que, entretanto, não poderia ser utilizado por questões de segurança.

7 No caso da laje maciça, note que montamos um kit que ia sendo passado de cômodo para cômodo. Concretando um ambiente, depois se desforma e passa o kit para outros cômodos até completar toda a substituição do forro pela laje. Apoiando a laje Uma das questões a se analisar pela troca do estuque por laje de concreto é quanto ao apoio da laje nas paredes. Quando existe um coxim de apoio ao telhado, conforme mostramos na ilustração acima, fica tudo mais fácil pois a altura do coxim geralmente é suficiente para apoiar a laje. Se a altura ainda for pequena, pode-se apoiar o telhado e depois descascar o topo das paredes até atingir a altura necessária. Em alguns casos, pode-se subir o telhado por igual até atingir a altura da laje, mas o custo nem sempre será compensador. Como estas construções antigas geralmente utilizam paredes de tijolo maciço, uma outra técnica consiste em cortar a parede cerca de 5cm no local onde serão apoiadas as vigotas da laje pré-moldada, de forma que o concreto penetre e chumbe os ferros de arranque na parede. Como a carga é pequena, ou seja, além do peso próprio da laje haverá algo como 30 a 50 Kg por m² para pressão de vento e eventuais objetos que se guarde sobre a laje, o apoio nas vigotas chumbadas na parede costuma ser suficiente. Em resumo... Construções têm uma vida útil estimada em 30 anos, podendo se estender por mais uma ou duas décadas com reformas. Além deste tempo, elas provavelmente precisarão de uma reforma tão grande que pode ser mais compensador demolir o existente e fazer uma obra nova. Entretanto, se for realmente necessário recuperar uma velha casa que tinha forro em estuque a técnica de utilizar laje no lugar do estuque tem se mostrado muito interessante, na prática. Temos utilizado esta técnica em várias construções e o resultado se mostrou bom, desde que limitemos o plano da reforma de maneira a recuperar o imóvel, tomando muito cuidado em restringir a reforma ao estritamente necessário para não aumentar em demasia o custo. Mas muito cuidado, em geral quando o estuque está com problemas é porque o imóvel realmente chegou ao final de sua vida útil. Mostramos aqui apenas o básico da técnica.