FUTURO DAS CIDADES COMPETITIVIDADE TERRITORIAL E FINANCIAMENTO

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1 FUTURO DAS CIDADES COMPETITIVIDADE TERRITORIAL E FINANCIAMENTO Reabilitação urbana: Novas soluções para problemas antigos Cecília Anacoreta Correia 5 de Dezembro de 2012

2 Enquadramento Geral Ponto de Partida 2

3 Enquadramento Geral Ponto de Partida Crescente degradação do edificado - Diminuição demográfica agrava cenário Crescente necessidade de investimento Menos recursos financeiros disponíveis - Limites à participação estadual nas SRU s: Art. 37.º RJRU - Limites ao financiamento das entidades gestoras: Art. 76.º TJTU 3

4 Enquadramento Geral Papel dos Municípios 4

5 Enquadramento Geral Papel dos Municípios Necessidade de reabilitação dos edifícios próprios ( Proprietário ) Responsabilidade pela promoção da reabilitação de edifícios particulares ( Entidade Gestora ) Delimitação das «Áreas de Reabilitação Urbana» (concessão ou acesso a benefícios fiscais: IMI, IMT / IVA, IRS) 5

6 Enquadramento Geral Entidades Gestoras (Art. 10.º, 36.º e 37.º RJRU) Municípios Ou Empresas do sector empresarial local (Sociedades de Reabilitação Urbana) 6

7 Enquadramento Geral SRU s (em que o Estado participa através do IHRU): Porto Vivo, SRU ( Coimbra Viva, SRU ( Viseu Novo, SRU ( e 7

8 Enquadramento Geral Outras SRU's em exercício: Lezíria Tejo SRU ( Lisboa Ocidental SRU ( SERPOBRA, SRU, EM ( STR-URBHIS, SRU, EM, SA - Sociedade de Gestão Urbana ( Nova Covilhã, SRU ( GAIURB, EEM ( 8

9 Enquadramento Geral Instrumentos e Modelos de Actuação 9

10 Modelos de Execução das Operações de Reabilitação Urbana 1. Iniciativa dos particulares Execução directa sem o apoio da entidade gestora Execução com o apoio da entidade gestora Execução através da modalidade de administração conjunta 2. Iniciativa da entidade gestora Execução directa Execução através de administração conjunta Execução através de parcerias com entidades privadas (via contratual) 10

11 Instrumentos de promoção da iniciativa dos particulares que não implicam financiamento público Benefícios e incentivos fiscais à reabilitação urbana Penalizações fiscais prédios devolutos ou em ruínas Procedimento simplificado de controlo prévio Construção com mais de 30 anos Operações urbanísticas de RU conformes com plano de pormenor de reabilitação urbana que, nos termos do RJUE estivessem sujeitas a comunicação prévia Constituição de Fundos de Investimento Imobiliário (subscrição em espécie de UPs) 11

12 Instrumentos de promoção da iniciativa dos particulares que implicam financiamento público A. Programas de Financiamento Público (municipal ou estadual) O Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA): concessão de incentivos pelo Estado e municípios. O Regime Especial de Comparticipação e Financiamento na Recuperação de Prédios (RECRIPH): apoia a fundo perdido, no valor de 20% das obras de conservação e de beneficiação nas partes comuns e nas fracções autónomas. 12

13 O Programa de Solidariedade e Apoio à Recuperação de Habitação (SOLARH): empréstimos para realização de obras de conservação e de beneficiação de imóveis. Regime de Apoio à Recuperação Habitacional em Áreas Urbanas Antigas (REHABITA): extensão do RECRIA que pretende incentivar financeiramente os municípios na recuperação de zonas urbanas antigas. 13

14 Outros Incentivos Em termos comunitários, o Programa Jessica Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas: permite aos Estados-Membros utilizarem as verbas atribuídas no âmbito de fundos estruturais, para a criação de Fundos de Desenvolvimento Urbano (FDU) destinados a apoiar operações sustentáveis de reabilitação urbana. O envolvimento das cidades nas estruturas dos Fundos de Desenvolvimento Urbano ICA e o papel deste instrumento financeiro está a ser objecto de análise no âmbito do no projeto CSI Europe: City Sustainable Investment in Europe Making financial instruments work for cities (Porto Vivo, SRU participa). 14

15 Modelo de intervenção pública que implicam financiamento público B. Modelos de execução de operações de RU Apoio de operações de iniciativa particular (Art. 75.º RJRU) Execução directa de obras (Art. 11.º n.º 3 a) RJRU) Execução de obras coercivas (Art. 55.º RJRU) Contratos de concessão da reabilitação (Art. 11.º n.º 4 a) RJRU) Contratos de RU (Art. 11.º n.º 4 b) RJRU) Empreitada única (Art. 56.º RJRU) Demolição de edifícios (Art. 57.º RJRU) Servidões (Art. 60.º RJRU) Expropriação (Art. 61.º e 64.º RJRU) 15

16 Enquadramento Geral Novos Modelos de reabilitação urbana sem recurso a financiamento público 16

17 Enquadramento Geral Incumbe ao Estado, às Regiões Autónomas e às autarquias locais assegurar, no quadro do presente decreto-lei e dos demais regimes jurídicos aplicáveis, a promoção das medidas necessárias à reabilitação de áreas urbanas que dela careçam. (Art. 5.º do RJRU) 17

18 Princípios Estruturantes Responsabilização dos proprietários Subsidiariedade da acção pública Coordenação e contratualização de iniciativas Sustentabilidade financeira e ambiental Justa ponderação dos interesses Equidade na repartição dos encargos e benefícios 18

19 Ponto de chegada Experiência Pioneiras 19

20 Experiência Pioneiras Modelo jurídico do Bairro do Aleixo (Porto) Prémio British Legal Awards na categoria de European Legal Team of the Year 2011, para a Abreu Advogados. Projecto Arrebita!Porto Vencedor do concurso FAZ - Ideias de Origem Portuguesa, promovido pela Fundação Calouste Gulbenkian e pela Fundação Talento. 20

21 Objectivos transversais destas experiências pioneiras: Contornar a necessidade de recurso a financiamento público Fazer recair sobre o sector privado a responsabilidade e os custos da reabilitação Mediante Modelo de Contrapartidas : Quanto mais se dá, mais se pode exigir. 21

22 Modelo de contrapartidas: Atractividade do negócio (fiscal) Apoios e obrigações contratuais das entidades gestoras Visão integrada do sector público Visão integrada dos problemas da cidade: sociais, urbanísticos, imobiliários 22

23 Fins: Fazer da reabilitação urbana um instrumento de concretização de inúmeras (outras) necessidades sociais: 23

24 Processo de criação do modelo de intervenção: Equipas municipais multidisciplinares Direcções Municipais (Finanças, Património, Urbanismo) Empresas Municipais (Habitação Social, Obras Públicas e Reabilitação Urbana) Articulação entre agentes políticos, técnicos e jurídicos Entidades gestoras associam outros parceiros públicos aos seus esquemas de actuação (Empresas Municipais, Universidades, Serviços Estaduais) 24

25 Modelo jurídico do Bairro do Aleixo 25

26 Hipóteses Afastadas Reabilitação dos equipamentos existentes não é solução de longo prazo - Estrutura em altura e densidade populacional incompatíveis com critérios contemporâneos da habitação social Demolição e reconstrução implica custos incomportáveis para o Município 26

27 Desafio Jurídico Delinear um modelo de intervenção fora do esquema tradicional de compra/venda ou reabilitação de património municipal Criar condições para fixar comunidades mais pequenas e distribuídas pela cidade Incrementar a atractividade natural do negócio para poder exigir o exclusivo investimento privado e outras contrapartidas 27

28 Método Estreita articulação Juristas Técnicos e políticos Reuniões periódicas com representantes de Direcções Municipais (Finanças, Património, Urbanismo) e de Empresas Municipais (DomusSocial, GOP- Gestão de Obras Públicas e Porto Vivo SRU Sociedade de Reabilitação da Baixa Portuense) Multidisciplinariedade Visão integrada das exigências das contrapartidas 28

29 Novas variáveis Necessidade de reabilitar e reocupar um vasto património municipal degradado, devoluto e disperso pela cidade Necessidade de salvaguardar as responsabilidades municipais ao nível da gestão do processo de transferência de habitação dos moradores (DOMUSSOCIAL, E. M.) Município não queria ser dono de obra, não queria conceber nem acompanhar obras 29

30 Modelo Delineado 1. Afectação do BA a um Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado de Subscrição Particular ( FEII ) a ser constituído por parceiro privado - Realização de Concurso Público para escolha do parceiro privado Características: Modelo associado a avultados investimentos imobiliários Regime fiscal atractivo Segurança de segregação do património Gestão/administração patrimonial altamente especializada, regulamentada e supervisionada 30

31 2. Aplicação à reabilitação do BA dos incentivos fiscais do Regime Extraordinário de Apoio à Reabilitação Urbana Formalidades: Qualificação da zona do Bairro do Aleixo como área crítica de recuperação urbana por deliberação da Assembleia Municipal Salvaguarda nas peças concursais de condições para que a reabilitação pudesse ocorrer num determinado contexto temporal Obtenção de Parecer favorável prévio do Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana, I.P. 31

32 3. Contrapartidas exigidas pelo Município pela alienação do BA ao FEII: Receber entre 10% a 30% das respectivas Ups Receber imóveis do Município reabilitados ou construídos de raiz Em alternativa, receber imóveis adequados aos fins de habitação social Obrigatoriedade de, pelo menos 20% desses imóveis, estarem localizados em área crítica de recuperação e reconversão urbanística da cidade do Porto - Número, tipologia e condições de conforto e habitabilidade desses imóveis são impostas pelo Município nas peças concursais 32

33 A alienação do BA configura uma permuta: o preço é representado por coisa diversa de dinheiro (obras ou imóveis) As obrigações de entrega de obras são obrigações de resultado: por isso o CE omite quaisquer aspectos atinentes ao modo de realizar as obras Objecto do CONTRATO: Art. 2.º do CE: O objecto do Contrato consiste na constituição de um fundo especial de investimento imobiliário fechado de subscrição particular e na promessa de permuta de imóveis, nos termos da legislação em vigor e de acordo com as disposições constantes do presente Caderno de Encargos, designadamente, com a súmula explicativa do modelo contratual que constitui o Anexo IV. 33

34 Modelo Delineado Porquê promessa de permuta? Porque a transferência de propriedade do BA só ocorrerá depois de: Recebidas todas as obras e imóveis do parceiro privado Concluída a transferência de todos os moradores por parte do Município Celebrado o contrato de permuta final 34

35 Modelo Delineado Porquê com eficácia real? Porque o parceiro privado só poderia constituir o FEII tendo como activo patrimonial o BA se sobre ele detivesse um direito real de aquisição Porque a permuta da propriedade do BA e dos Imóveis eventualmente dados em troca ficam sujeitas ao regime de execução específica previsto no artigo 830.º do Código Civil 35

36 Critérios de valorização das propostas: A maior área de imóveis do Município do Porto construídos ou reabilitados A maior área de imóveis construídos ou reabilitados em zonas abrangidas por documentos estratégicos A maior área de imóveis com condições de alojamento superiores às exigidas O menor preço do m2, os coeficientes de localização mais elevados e a menor vetustez dos imóveis que o concorrente se propõe entregar, de acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis; 36

37 Transferência dos moradores do BA para habitações novas Art. 20.º CE: 1. A Empresa Municipal Domus Social, EM, é a entidade responsável pela concretização da transferência de habitação dos moradores dos Imóveis, empenhando-se na celeridade deste procedimento no respeito pelos princípios gerais da actividade administrativa. 37

38 2. A todos os moradores do Bairro do Aleixo que, por direito próprio, cumpram os requisitos de inquilino municipal será garantida a transferência para uma habitação social municipal, de entre os novos imóveis a receber nos termos da alínea b) do número 2 do Artigo 18.º deste Caderno de Encargos ou no restante parque habitacional à data existente, de acordo com as suas preferências. 3. A transferência de habitação dos moradores será realizada à medida que os Imóveis forem sendo disponibilizados, podendo efectuar-se imediatamente após o acto de aceitação a que se refere o disposto no número 2 do Artigo 19.º deste Caderno de Encargos. 38

39 Em momentos de crise, só a imaginação é mais importante que o conhecimento. Albert Einstein 39

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