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1 O CONDOMÍNIO A palavra condomínio significa "propriedade comum". Viver em condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio e áreas privativas. O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de todos são condições básicas para vida em condomínio. Em termos de propriedade, a cada área privativa corresponderá uma fração de ideal da área comum. Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas, além de acatar a Convenção, Regulamento Interno e decisões da Assembléia. CONDOMÍNIO é o domínio de vários ou segundo o dicionário Aurélio o domínio exercido juntamente com outrem. Existem duas espécies de condomínio: o disciplinado pelo Código Civil e o regido pela Lei 4.591/64. CONCEITOS BÁSICOS O condomínio regulado pela Lei 4.591/64 existe a previsão das partes comuns e autônomas, que coexistem em harmonia seguindo os ditames da própria Lei, da Convenção e do Regimento Interno. O condomínio a que nos referimos é o regulado pela Lei 4.591/64 e também pelo Novo Código Civil Brasileiro nos artigos 1331 à CONDÔMINO é o proprietário da unidade autônoma; FRAÇÃO IDEAL - é a parte indivisível das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada unidade. A fração ideal corresponde a soma da área útil acrescida da área comum. Normalmente é expressa em fração decimal e pode ser encontrada na convenção de condomínio e na NBR arquivada no memorial da obra. PARTES DE USO COMUM - as partes de uso comum estão relacionadas na convenção de condomínio e em geral são aquelas destinadas ao uso coletivo, e comum a todos os moradores. Sua utilização não poderá ser exclusiva de nenhum condômino, segundo disposto no artigo 10, inciso IV da Lei 4.591/64. Como exemplo: corredores, escadas, elevadores, etc. UTILIZAÇÃO Todos os participantes de um condomínio utilizam espaços e equipamentos comuns, tais como "hall" social, salão de festas, piscinas, etc. Mesmo nas áreas privadas, a liberdade do morador, embora muito maior, não é total, visto que não poderá afetar a liberdade de outro. Em tese tudo é muito simples. Porém, na hora do impasse, é típico do ser humano defender seus próprios interesses, que nem sempre correspondem aos do condomínio. Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em condomínio, existem três documentos básicos: a Lei do Condomínio (Lei n.º 4591/64), comum a todos; a Convenção do Condomínio (uma espécie de "constituição"); e o Regulamento ou Regimento Interno, estes últimos específicos para cada prédio. Boa parte da função do síndico consiste em exigir a correta utilização das áreas de um condomínio, através do fiel cumprimento da Convenção e do Regulamento, além de cuidar dos reparos necessários à sua conservação. A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO CONVENÇÃO - é o instrumento que determina as regras básicas para as relações entre condôminos e destes com as coisas comuns. A convenção deverá ser elaborada seguindo os ditames da Lei 4.591/64, que em seu artigo 9º estabelece regras para sua confecção. A convenção deverá ser elaborada pelos condôminos e será considerada aprovada e obrigatória se contiver as assinaturas de no mínimo 2/3 dos titulares das unidades e ter seu registro realizado no cartório de imóveis. Na convenção será determinada as atribuições dos administradores, tempo de mandato, data para recolhimento da taxa condominial, penalidades pelo atraso, dentre outros itens listados no 3º do artigo 9º da Lei 4.591/64. O quorum para alteração da convenção deverá estar disposto em seu texto.

2 PRINCIPAIS ITENS» Elaboração do Regulamento Interno; forma de escolha e destituição do corpo diretivo;» Prazo, quorum e formas de convocar assembléias;» Forma das contribuições para despesas;» Forma de alteração da convenção;» Atribuições do síndico;» Como utilizar os objetos e serviços comuns;» Forma e prazo das aprovações das contas;» Forma de administrar e movimentar o numerário;» Certas proibições, como alteração da fachada e utilização das unidades contrariando a finalidade do prédio. A Convenção, para ser aprovada ou modificada, exige o voto de no mínimo 2/3 das frações ideais de condôminos que compõe o condomínio. Todos devem obediência à Convenção que, por sua vez, não pode contrariar a Lei n.º4591/64, conhecida como a Lei do Condomínio. REGULAMENTO INTERNO É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e freqüentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio, apresentando inclusive, penalidades aos infratores. O Regulamento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade. O Regulamento Interno normalmente consta da própria Convenção ou é redigido posteriormente. Sendo feito em documento separado, deve contar com a colaboração não só dos proprietários dos apartamentos, como também dos compromissários compradores, cessionários e promitentes cessionários. Pode ser aprovado através de Assembléia Geral, todavia obedecendo ao quorum previsto na Convenção, se a mesma estipular. A Convenção e o Regulamento, com o tempo, tendem a desatualizar-se. O condomínio pode, e deve, promover revisões periódicas nesses textos de modo a garantir-lhes eficácia. CORPO DIRETIVO O corpo diretivo é composto de síndico, subsíndico e conselho consultivo. Esse tripé permite inúmeras vantagens. O síndico, que não é de ferro, também tem direito a férias. Assim, o subsíndico assume imediatamente o seu papel, respondendo oficialmente pelas funções específicas. O SÍNDICO é o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele, exercendo a administração do condomínio assessorado pelo conselho consultivo e subsíndico, todos eleitos pela Assembléia Geral. O síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. Será eleito pela forma e prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato não pode exceder a dois anos, permitida a reeleição. AS ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO» Exercer a administração interna do prédio, referente à vigilância, moralidade e segurança;» Representar o condomínio em Juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns;» Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria, com data base em outubro de cada ano;» Aplicar as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno;» Prestar contas somente na assembléia;» Guardar toda documentação contábil dentro do prazo da lei;» Arrecadar as taxas condominiais;» Proceder à cobrança executiva contra os devedores;

3 » Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao edifício, desde que aprovadas por assembléia;» Contratar o seguro contra incêndio;» Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária;» Comunicar aos condôminos, nos oito dias subsequentes à assembléia, o que foi deliberado;» Praticar os atos que lhe atribuírem a Lei do Condomínio, a Convenção e o Regimento Interno;» Prover o condomínio de: - Livro de Registro de Atas e Presenças; - Livro de Registro de Moradores; - Livro de Registro de Empregados; - Livro de Fiscalização Ministério do Trabalho.» Pagar o salário dos empregados;» Efetuar anotações trabalhistas nas carteiras de trabalho;» Manter o Quadro de Horário de Empregados (e respectiva escala de revezamento) devidamente atualizado;» Recolher contribuições previdenciárias e sindicais;» Anotar faltas, folgas, descontos, repouso semanal e salário-família;» Efetuar admissões e demissões de empregados;» Segurar o edifício de maneira correta e realista;» Pagar o consumo de água e esgoto, luz e força, gás, telefone e outras contribuições às concessionárias de serviços públicos;» Contratar e supervisionar o cumprimento de todos os serviços e utilidades necessários à habitabilidade e segurança do prédio;» Cobrar, amigável ou judicialmente, as cotas condominiais;» Honrar o pagamento das contas e despesas contraídas com fornecedores e prestadores de serviços ao condomínio. O síndico terá direito a remuneração se estiver previsto em Convenção, ficando determinado, na Assembléia que o eleger, se ficará isento da taxa do condomínio ou se receberá algum tipo de honorário, lembrando sempre que o mesmo não é funcionário do condomínio, muito embora possa contribuir para a previdência social individualmente. O SUBSÍNDICO é o representante, eleito por assembléia, que tem como função substituir o síndico. Alertamos para uma análise da Convenção nesse aspecto, pois nem todas prevêem o cargo de subsíndico. CONSELHO CONSULTIVO é o órgão de consulta e assessoramento do síndico, composto por três condôminos, com mandato que não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição. É muito importante a existência do conselho, pois, além de deliberar e opinar sobre os problemas do condomínio, "fiscaliza" a atuação do síndico. Portanto, o síndico estará salvaguardado em sua imagem, visto que todas as despesas são acompanhadas por um conselho que vê, antes de tudo, os reais interesses dos condôminos, avaliando gastos, necessidades, capacidade de pagamento dos moradores no caso de benfeitorias, entre outras medidas. ASSEMBLÉIA GERAL Assembléia Geral é o fórum deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões. O síndico não deve realizar Assembléias apenas para cumprir a lei. Deve, isto sim, tirar grande proveito dessas reuniões, procurando torná-las atrativas. Para tanto, aqui vão algumas dicas:» Planeje e discuta com o Conselho o conteúdo da Assembléia;» Divulgue exaustivamente e procure obter o compromisso da presença dos condôminos;» Tenha sempre em mãos a Convenção e o Regulamento para eventuais consultas;» Conduza a reunião de modo a não se desviar dos assuntos pautados;» Exponha com clareza os assuntos da pauta e procure ouvir várias opiniões antes de colocá-los em votação. Existem dois tipos de Assembléias: Assembléia Geral Ordinária - AGO e a Assembléia Geral Extraordinária - AGE.

4 ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA - A Lei do Condomínio obriga a realização, pelo menos uma vez por ano, da Assembléia Geral Ordinária - AGO, salvo disposição contrária na Convenção do Condomínio. Deve ser votado ou deliberado na AGO o orçamento das despesas de conservação e manutenção do edifício para o exercício seguinte: prestação de contas feita pelo síndico, referente ao exercício anterior para aprovação ou não; e eleição de síndico, se for o caso. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - A Assembléia Geral Extraordinária - AGE serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos nas AGOs. Serão realizadas sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão. Pode ser deliberado numa AGE despesas extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio. Para a convocação de uma Assembléia Geral (AGO ou AGE) deve ser feito edital constando data, horário, local da reunião, ordem do dia e um resumo da matéria a ser deliberada. O prazo para convocação é o previsto na Convenção do Condomínio; caso a mesma seja omissa, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias de antecedência. Ao término da reunião, deve ser elaborada uma ata e coletadas assinaturas do presidente e do Secretário. Se não for possível no mesmo dia, faça-a logo no dia seguinte. Não deixe decorrer muito tempo entre a reunião e a lavratura da ata. ELEMENTOS ESSENCIAIS» Dia, mês, ano e hora da assembléia, por extenso;» Local da assembléia;» Número de condôminos presentes identificando-os;» Presidência dos trabalhos;» Pessoa que secretariou os trabalhos;» Ordem do dia;» Deliberações;» Encerramento;» Assinatura dos condôminos presentes. O síndico deverá mandar a todos os condôminos cópia da ata no prazo de 8 (oito) dias subsequentes à realização da Assembléia. É interessante estipular uma outra data para a reunião de síndico, subsíndico e conselho para avaliação permanente do condomínio. Essa data pode, inclusive, ser antecipada aos condôminos. Assim, semanal ou quinzenalmente - e independente de AGE ou AGO - os moradores saberão que a reunião acontece tal dia, a tal hora e em tal local. Portanto, se tiverem queixas, problemas ou sugestões, podem centralizá-los nessas ocasiões, aliviando a carga do síndico em contatos diários, muitas vezes para tratar de assuntos irrelevantes e que podem comprometer as AGO ou AGE. Nesse sistema, a participação está aberta a todos, digamos, nos trinta minutos iniciais de cada reunião. ORÇAMENTO Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa. O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orçamento para obtenção da previsão de despesas e receita, apresentando-as para discussão e aprovação em Assembléia Geral. Assim, ou a previsão é feita por um período não muito grande ou a Assembléia autoriza o síndico e o conselho a reajustar periodicamente o orçamento, dentro de parâmetros bem definidos. Exemplo: variações do IGP/M da FGV, etc. Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das quotas condominiais. Em seguida, emitem-se os recibos e controlam-se os pagamentos. ELABORAÇÃO E APROVAÇÃO ORÇAMENTÁRIA» Tome por base o consumo de meses anteriores;» Troque informações com síndicos de prédios vizinhos, preferencialmente do mesmo porte do seu;

5 » Se a proposta for elaborada pela administradora, peça-a cinco dias antes da Assembléia para examinála atentamente;» Apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros;» Faça chegar aos condôminos cópias da proposta a ser votada juntamente com o edital de convocação da Assembléia;» Preveja uma margem de segurança em torno de 10% para que o caixa não fique negativo em virtude de pequenas flutuações na economia (para grandes flutuações não há previsão que resista);» Se possível, realize mapas comparativos, ou seja, coleta de três orçamentos, de diferentes empresas, para a realização de determinada obra ou serviço. DESPESAS São os gastos que um condomínio tem, dividido em despesas ordinárias e extraordinárias. As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras, necessárias à manutenção do condomínio, as quais são respondidas por todos os condôminos, incluindo os locatários: DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAS DETALHAMENTO A obrigação de pagar a obrigação de pagar a taxa condominial está definida no artigo 12 da Lei 4.591/64 e seus parágrafos. O referido artigo diz que cada condômino, concorrerá nas despesas, recolhendo, no prazo previsto na convenção o que lhe couber em rateio. Caso não haja disposição própria em convenção, a quota do rateio correspondera à fração ideal de terreno da unidade. Cabe ao síndico promover a arrecadação e compete-lhe promover a cobrança judicial das cotas em atraso. O 5º do artigo 12 estabelece que a renúncia aos direitos não o desobrigará de pagar suas taxas condominiais ou outras. Multa e juros pelo atraso do pagamento - o 3º do artigo 12, da Lei 4.591/64, estabelece que o condômino que não efetuar seu pagamento no prazo fixado pela convenção, estará sujeito a multa de até 20 % sobre o débito e juros de 1% ao mês, e em caso de mora superior a 06 meses, se a convenção tiver esta previsão, atualizado monetariamente pelos índices oficiais. O percentual de multa deverá ser definido em convenção, obedecendo ao limite legal. Quem paga? - O artigo 12, da lei 4.591/64, estabelece como devedor da cota condominial o condômino ( proprietário, promitente comprador, ou cessionário de direitos e obrigações sobre o imóvel.). O locatário (inquilino) não é considerado condômino, porém deve as despesas condominiais ao locador por força de contrato de locação e do disposto na lei 8.245/91. Desta forma, quem responde pelas despesas condominiais perante o condomínio é o proprietário, respondendo o inquilino pelas despesas ordinárias estas frente ao proprietário. Por despesa ordinária entende-se aquelas necessárias à manutenção e administração do prédio, conforme parágrafo único do artigo 22 da lei do inquilinato. As despesas extras de responsabilidade do proprietário são as elencadas no artigo 23 da lei 8.245/91. RESUMO DE DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS (EXTRAS) DESPESAS ORDINÁRIA EXTRA Salários e encargos sociais Consumo de água, luz, gás, telefone Limpeza, manutenção preventiva, pintura das áreas internas de uso comum Seguro Honorários da administradora e síndico Reparos em instalações elétricas e hidráulicas Obras ou reformas que interessem a estrutura integral do imóvel (troca de piso, construção de quadra, piscina, etc) Pintura externa X X X X X X X X

6 Obras para repor as condições de habitabilidade (consertos de vazamentos de grandes proporções, impermeabilizações, Indenizações trabalhistas reformas de e pisos, previdenciárias etc) pela dispensa de empregado ocorrida anteriormente à locação Instalação de equipamentos de telefonia, segurança, incêndio, esporte e lazer Fundo de reserva Rateios de saldo devedor de cotas ordinárias X X X X X COTA ORDINÁRIA - é o valor cobrado, mediante aprovação das verbas em assembléia geral ordinária para fazer face as despesas necessárias a administração ( definição dada pelo artigo 23, 1º da Lei 8.245/91), onde se incluem dentre outras: salários e encargos sociais, consumo de água, energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora, isenção do síndico, etc. COTA EXTRA é o valor cobrado, após autorização de assembléia geral, mediante aprovação de orçamento prévio (ressalvados os casos de urgência comprovada) para gastos que de alguma forma aumentem o valor do edifício ou que interessem a manutenção ou reposição das condições de habitabilidade do edifício, definidas no artigo 22 da Lei 8.245/91. FUNDO DE RESERVA O fundo de reserva é uma parcela da arrecadação, definido seu percentual em convenção, destinado a suportar despesas emergenciais não previstas no orçamento. Normalmente é fixado em 10% do total das despesas ordinárias do condomínio e é recolhido mensalmente junto com a taxa condominial. O artigo 22, da Lei 8.245/91, em seu inciso X, parágrafo único, g, dispõe, que, em caso de imóvel locado o fundo de reserva é de responsabilidade do locador, porém se este for utilizado para despesas de custeio, a reposição deverá ser cobrada do locatário pelo locador. É de se lembrar que a Lei do Condomínio determina a não utilização do Fundo de Reserva para pagamento de despesas ordinárias. Alguns condomínios criam o fundo de reserva para o pagamento de ações trabalhistas. O síndico deve fazer aplicação financeira em nome do condomínio, com aprovação do conselho consultivo ou pela Assembléia Geral, para maior segurança. Para movimentação da aplicação é aconselhável a assinatura do síndico e do presidente do Conselho. Se a quantia do fundo de reserva for insuficiente para o pagamento de alguma despesa extraordinária, o valor deverá ser rateado entre os proprietários de cada unidade. SEGURO O seguro contra incêndio, raios e explosões, é obrigatório e deverá ser efetuado até 120 dias após o habite-se, conforme manda a lei 4.591/64 em seu artigo 13. O valor a ser segurado deverá ser suficiente para, caso haja destruição maior que 2/3 do edifício, patrocinar a reconstrução do prédio. PROVISÕES as provisões correspondem a poupança de valores destinados ao pagamento de despesa futura certa e de valor previsível. Normalmente provisiona-se o pagamento do 13º salário e férias de funcionários. Os valores cobrados para constituição de provisões não poderão ter outra destinação. PESSOAL Salários Férias 13º salário Rescisões contratuais de trabalho

7 ENCARGOS SOCIAIS INSS FGTS PIS INSS de terceiros (autônomos) CONSUMO Água Luz e força gás Telefone TV à cabo MANUTENÇÃO/CONSERVAÇÃO Elevadores Bombas Portões automáticos Interfones Piscina Jardim Antena coletiva Recarga de extintores ADMINISTRATIVAS Honorários da administradora Impressos, xerox, correio Isenção do síndico MATERIAIS De limpeza Peças de reposição Uniformes SEGURO Despesas extraordinárias são os gastos imprevistos e os gastos com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum: EMERGÊNCIA Vazamentos Entupimentos Quebra de bombas d'água

8 Elevadores Demais equipamentos BENFEITORIAS Reformas Aquisição de equipamentos DOCUMENTOS E OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIO Num condomínio existem documentos de caráter legal, fiscal e pessoal (empregados). O síndico é responsável pela guarda dos documentos legal e fiscal durante 5 anos e dos documentos referentes à pessoal (empregados) pelo período de 30 anos. LIVROS - O condomínio também deve ter LIVROS, quais sejam: Livro de Atas das Assembléias; Livro de Presença dos condôminos nas Assembléias; Livro do Conselho Consultivo; Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramentos, assinados e rubricados. DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO - Para efeitos fiscais o condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda. CADASTRO GERAL DOS CONTRIBUINTES - CGC - De Acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal n.º 87, de , os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos a retenção na fonte estão obrigados à inscrição no CGC, apresentado os seguintes documentos: Convenção do Condomínio registrada em Cartório; Ata da Assembléia que elegeu o síndico; Ficha de Inscrição Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria; Xerox do CIC do responsável (síndico) que assinar a FIC; Dar entrada da FIC, devidamente preenchida, em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio. CADASTRO DE CONTRIBUINTE DO MUNICÍPIO - CCM - O condomínio residencial não é obrigado a se inscrever no Cadastro de Contribuinte do Município de Jundiaí - CCM. PREVIDÊNCIA SOCIAL - INSS - O Decreto n.º 611, de , que regulamenta os benefícios da Previdência Social, em seu artigo 8º, parágrafo único, letra "b", permite, ao síndico, facultativamente, filiarse à Previdência Social. Assim, aquele síndico que não contribui para a Previdência Social pode, desde 22 de julho de 1992, se inscrever como contribuinte. Não será empregado do condomínio, mas poderá contribuir para ter uma aposentadoria e todos os benefícios dela decorrentes no futuro. Esta despesa deverá ser custeada pelo próprio síndico ou, no caso a assembléia geral dos condôminos aprove esse ônus, poderá ser reembolsado pelo condomínio. PRESTAÇÃO DE CONTAS - BALANCETE Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) deve apresentar um balancete de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter o visto do síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho. A pasta conterá também informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança, posição do fundo de reserva, da conta benfeitorias, etc. Um resumo, de no máximo duas folhas, deverá ser enviado a cada condômino.

9 DICAS Se sobrar espaço na folha de prestação de contas (resumo), transcreva algum item do Regulamento ou da Convenção ou envie alguma mensagem de utilidade para o condômino ou edifício; não fixe em quadro de avisos relação de condôminos em atraso. Negocie pessoalmente, via administradora, por meio de advogado, etc., mas não exponha o devedor em situação de constrangimento (previsto no Código de Defesa do Consumidor). Nos demonstrativos relacione somente o número do apartamento devedor. QUADRO DE AVISOS O condomínio deverá manter, em local próximo à Portaria, um Quadro de Avisos (preferencialmente fechado) no qual constarão, obrigatoriamente, os seguintes documentos: quadro de horário, escala de revezamento, acordo de prorrogação de horas de trabalho, regulamento interno (e outros regulamentos por ventura existentes). CAP.2 - COMO ESCOLHER E CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA O síndico pode contratar pessoa física ou jurídica para auxiliá-lo em suas funções. Devido à complexidade dessas, é recomendável que o faça, pois às vezes, o barato sai caro, ou seja, deixar de contratar para economizar algum dinheiro pode custar muito mais caro, se houver algum erro ou omissão. O síndico deverá convocar Assembléia apresentando algumas propostas, relacionando tipo de prestação de serviços, honorários cobrados e prazo do contrato. Contudo, uma administradora deve ser bem escolhida, para que ela, em vez de solução, não seja um problema a mais. Aqui vão alguns cuidados ao escolher uma administradora:» Peça proposta para três ou quatro empresas;» Consulte empresas indicadas por síndicos ou condôminos satisfeitos;» Leia com atenção o contrato a ser assinado, o rol de serviços prestados, etc.;» Desconfie dos honorários muito baixos;» Peça uma lista de prédios administrados, com nome e telefone dos síndicos, e ligue para alguns;» Visite a empresa entes de contratá-la;» Verifique com quem a empresa trabalha (bancos, fornecedores), seu capital social, quem são seus proprietários, se tem sede própria, etc.;» Verifique a rescisão contratual prevista;» Discuta com o conselho antes de se decidir por esta ou aquela empresa;» Opte por empresas com boa administração de recursos humanos, que tenha bons profissionais treinando periodicamente os funcionários dos edifícios;» Verifique se a empresa opera pelo sistema de conta pool, em que o dinheiro do condomínio fica na conta bancária da administradora, ou pelo sistema de conta bancária própria para cada condomínio. Por este último, os moradores passam a ter acesso aos extratos bancários, o que facilita o controle da aplicação dos recursos;» Verifique se o balancete é feito em bases correntes (de 1 a 30/31 de cada mês), de modo a coincidir com a movimentação financeira do condomínio. Esse expediente também facilita o controle dos recursos;» Analise os pequenos detalhes do contrato. Exemplos: número de assembléias a que a administradora comparece por ano sem cobrar (há empresas que cobram sempre); sistema de cobrança de condôminos atrasados (se tem advogado próprio, se é obrigatório recorrer ao advogado da administradora); sistema empregado para compra de materiais (se permite que moradores apresentem orçamentos ou indiquem empresas);» Observar se no contrato há cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas ou despesas extras decorrentes de seus erros. Exemplo: se não recolher o FGTS dos funcionários ou qualquer outro encargo ou tributo no prazo, deve arcar com as multas;» Solicitar um modelo de balancete da administradora;» Verificar se a administradora assessora o síndico na contratação de serviços do prédio, como colocação de PABX, antena parabólica, pintura;» Checar se a taxa de administração é aplicada sobre a despesa ou a receita e avaliar o que seria mais conveniente para o prédio. O fundamental é que não incida sobre receitas ou despesas extraordinárias, tais como pintura externa do prédio, troca de elevadores, etc.;

10 » Verificar se a administradora cobra "décimo terceiro salário"; dê preferência a uma administradora associada ao SECOVI-SP. A administradora deve ser de confiança do síndico, podendo ser destituída no momento em que não mais existir tal confiança, mediante aviso-prévio de 30 (trinta) ou 60 (sessenta) dias, conforme constar do contrato. CAP.3 - MANUTENÇÃO PREDIAL Um dos assuntos mais importantes em um condomínio é justamente a manutenção tanto no que concerne ao perfeito funcionamento de todos os equipamentos, como na preservação do valor patrimonial do imóvel. Recomenda-se ao síndico que mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos imprescindíveis, tais como elevadores e bombas. Os fabricantes costumam oferecer treinamento básico aos zeladores. Quem responde civilmente por acidentes causados por mau funcionamento dos equipamentos é o condomínio, devendo indenizar as pessoas acidentadas. A conservação dos equipamentos constitui obrigação permanente do síndico. Provada sua culpa ou desinteresse (negligência), cabe a ele inteira responsabilidade criminal no caso de danos causados a condôminos ou a terceiros. Fica para o condomínio a responsabilidade civil. As administradoras devem, por ocasião da visita periódica de inspeção, preencher um "check list", que será enviado ao síndico com as providências recomendáveis. PONTOS A SEREM CHECADOS PERIODICAMENTE Elevadores, bombas, interfones, portões automáticos, antenas coletivas, iluminação de emergência, minuterias, hidrantes, extintores de incêndio, luz piloto, pára-raios, filtros de piscina, equipamento de sauna, jardins, equipamentos de segurança, etc. Recomenda-se que o zelador verifique constantemente esses itens e informe o síndico e administradora sobre quaisquer irregularidades. Além desses pontos, deve-se observar também o desgaste aparente do edifício em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamentos de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura, escoamento de águas pluviais (coberturas, coletores), etc. É muito útil uma relação com nome e telefone das empresas contratadas para manutenção, bem como alguns fornecedores próximos ao prédio para o caso de emergência. Telefones úteis como bombeiros, polícia, gás, eletricidade. Empresas de Comunicação e hospitais mais próximos também devem estar ao alcance do síndico e do zelador para as emergências. O dinheiro aplicado em MANUTENÇÃO pode ser considerado em investimento e não necessariamente uma despesa. Contudo, alguns cuidados com o consumo podem ajudar o condomínio a economizar dinheiro e, consequentemente, reduzir as quotas condominiais. Por exemplo: ECONOMIZANDO ENERGIA ELÉTRICA

11 » Mantenha acesa apenas as luzes necessárias, especialmente nas garagens;» Acompanhe o consumo mensal em quilowatts;» Estabeleça horários para iluminação da sala de estar no térreo, quadras esportivas, salões de jogos, etc.;» Use o tipo adequado de lâmpadas, e jamais permita que os jardins e "halls" sociais fiquem excessivamente escuros, pois, além de entristecer o edifício, prejudica a segurança. ECONOMIZANDO ÁGUA» Não deixe o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura;» Verifique vazamentos, goteiras, etc.;» Acompanhe o consumo mensal em m 3 ;» Solicite aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades;» Explique aos funcionários sobre a necessidade de economizar água. EQUIPAMENTOS, CONSERVAÇÃO E LIMPEZA Equipamentos Indispensáveis ao Prédio:» Mangueira de borracha de 3/4 com 30 m e bocal;» Jogo de Chaves de fenda;» Chave de grifo (grande e pequena);» Alicates (um para cortar e outro de bombeiro);» Martelo;» Jogo de chaves de boca;» Vassoura de piaçava;» Vassoura de pelo;» Rodo;» Escovão de piaçava;» Baldes ( grandes e médios);» Lanterna de pilha,» Cestas diferenciadas para a coleta seletiva do lixo. Além dos equipamentos acima - que são indispensáveis a Condomínios de qualquer porte - talvez o prédio requeira ainda outros tipos de equipamento, de acordo com suas características próprias. Exemplificando:» Enceradeira;» Aspirador de pó;» Lâmpada teste;» Equipamentos específicos para piscina;» Cortador de grama;» Fogão;» Escada,» Máquina de lavagem de pressão. Material de Consumo a ser Mantido em Estoque. Os materiais abaixo relacionados são indispensáveis a qualquer condomínio, variando apenas a quantidade dos mesmos a ser mantida em estoque, em função das dimensões do prédio. Aconselha-se a manutenção de um estoque médio correspondente a um mês de consumo, o qual dará uma equação equilibrada entre a quantidade estocada e a periodicidade das compras.» Álcool;» Sabão de coco;» Sabão grosso em pasta ou sabão em pó;» Esponja de aço;» Desinfetante Lysoform ou similar;

12 » Sacos de limpeza;» Flanela;» Espanador;» Estopa branca;» Jogos de fusíveis;» Varsol ou similar» Saponáceo em pó, barra ou similar» Cera (caso o chão deva ser encerado);» Óleo para madeira, se for o caso;» Palha de aço;» Reatores (se houver lâmpadas fluorescentes);» Lâmpadas fluorescentes, incandescentes e/ou refletores, conforme o tipo de iluminação em uso;» Limpa vidros;» Limpa móveis;» Papel higiênico. CAP.4 - SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO Toda segurança é perfeita até o dia em que falha! Este deve ser o lema, não apenas do síndico e zelador, mas de todos os condôminos e empregados. A Segurança deve ser dividida em dois tópicos, para melhor abordagem do problema: patrimonial e prevenção de acidentes e incêndios. SEGURANÇA PATRIMONIAL Em função de suas características, cada prédio deve estudar o que melhor lhe convém, proporcionando maior segurança ao condomínio. Relacionamos algumas orientações: DO SÍNDICO PARA COM OS EMPREGADOS Solicitar informações pessoais (certidões negativas dos Distribuidores Cíveis - Fórum - e da Polícia) de quem irá trabalhar nos apartamentos e no prédio; Obrigar o uso de crachás pelos empregados do prédio; Manter na portaria fichas dos empregados dos apartamentos com nome, número de documentos, foto e determinações especiais dos patrões; Os candidatos devem ser atendidos na portaria, nunca subir no apartamento; Não é aconselhável o porte de armas para os vigias e nem uniformes ostensivos, pois muitas vezes eles se tornam "presas fáceis" para os bandidos, além de poderem causar acidentes dentro do condomínio; Os vigias devem usar bloco com números de telefones úteis, caneta e ficha telefônica, na falta de uma linha direta; zeladores e porteiros bem preparados são a melhor segurança. ORIENTAÇÕES AO ZELADOR E PORTEIRO Não permitir a entrada de entregadores de pizzas, flores, compras, vendedores, etc., pois os assaltantes se disfarçam e entram com o consentimento do morador;

13 Após exigir a identificação dos empregados de concessionárias de serviços (Telefônica, DAE, TV a cabo) o zelador ou o porteiro deve confirmar com o morador o defeito antes de sua entrada; Confirmar também, por telefone, se o empregado realmente é da concessionária; O zelador deve acompanhar o empregado da concessionária até o apartamento; Permitir a entrada de estranhos no prédio somente quando autorizados pelo morador; Quando houver algum apartamento a ser locado ou vendido, o zelador ou o porteiro deve exigir a presença do corretor ou do proprietário do apartamento antes de permitir a entrada ao prédio; Observar se o carro ao entrar na garagem é realmente de morador, redobrando a atenção à noite. UTILIZAÇÃO Crachás para identificar prestadores de serviços; Telefone na portaria e um sistema de alarme que toque na empresa de vigilância; Equipamentos auxiliares compatíveis com seu prédio: alarmes, sensores, circuitos de TV, vigias com rádios transmissores e receptores, etc.; Caso o condomínio não tenha condições da aquisição de algum equipamento, é aconselhável manter boa iluminação nos locais de acesso ao prédio, portões eletrônicos nas garagens, espelhos côncavos nas portarias para melhor visão dos visitantes, vigilância nas escadarias e garagens dos prédios, orientação aos vigias e porteiros sobre a vigilância adequada, cartões de identificação para os veículos dos condôminos terem acesso às garagens, interfone para contato entre o porteiro e o morador, uma linha telefônica na portaria para o porteiro ou vigia ter um acesso mais rápido com a polícia; Correntes e cadeados grandes nas bicicletas e motos; Como é proibido reter documentos, é aconselhável exigir apresentação do mesmo, anotando num livro nome, número e apartamento que o visitante irá, não esquecendo de verificar a autenticidade; Manter ficha cadastral com dados de todos os moradores e funcionários, possibilitando sua rápida localização e/ou dos familiares em caso de emergência. DOS CONDÔMINOS Acatar as instruções dadas aos zeladores e porteiros quanto aos itens de orientação aos mesmos; Ao entrar no prédio com o carro, verificar se há outro veículo atrás do seu e se os ocupantes são moradores do edifício; Não abrir a porta do apartamento em hipótese alguma se não autorizou a entrada de alguém, mesmo que o porteiro ou o zelador esteja do lado de fora, insistindo; Orientar os filhos para não comentar o que seus pais fazem, quanto ganham, bens que possuem, horários que saem e chegam, até mesmo em bares, lanchonetes, danceterias, pois existem os chamados ladrões "lights", que mais parecem proprietários do imóvel, os quais procuram fazer amizades freqüentando tais locais para pesquisa de nome, endereço, etc., planejando um futuro assalto, roubo e seqüestro; Desconfie da empregada doméstica muito eficiente que aceita baixo salário; Pode-se solicitar Atestado de Antecedentes na Delegacia de Polícia Civil da Região, ou na Delegacia Especializada em Falsas Domésticas. PREVENÇÃO DE ACIDENTES E INCÊNDIOS

14 A legislação exige que um edifício possua equipamentos de proteção contra incêndio, tais como iluminação de emergência para facilitar a sinalização de escape, hidrantes, extintores, pára-raio, corrimão, caixa d'água de acordo com a área e população do prédio, rede elétrica em perfeito estado, etc. O síndico não só pode como deve chamar o Corpo de Bombeiros para verificação e orientação da segurança do prédio, uma vez que ele é o responsável pela manutenção dos equipamentos, para que estejam sempre operantes e ativados. Alertamos sobre os procedimentos do síndico com relação aos equipamentos:» Porta corta-fogo (não deve ser trancada com cadeado);» Os equipamentos devem estar em perfeitas condições;» Formação de brigada de incêndio obrigatório por Decreto Estadual;» Extintores e mangueiras de incêndio com revisão periódica;» Pára-raio com revisão no sistema uma vez por ano;» Revisão na instalação da rede elétrica;» Revisão periódica na central de gás;» Revisão periódica na rede de gás canalizado;» Revisão e cuidados com os elevadores;» Pessoal treinado e habilitado para operar os equipamentos; e zelar pelos mesmos, formando brigada de incêndio;» Proibir depósito de volumes em frente a hidrantes;» Exija do zelador e de cada condômino o correto armazenamento de substâncias inflamáveis, gás, etc. HIGIENE A preocupação com a higiene deve ter a mesma importância da segurança, ainda mais na utilização das áreas comuns. Aqui vão algumas dicas: Faça exame médico periódico dos empregados; Exija que o condômino comunique, por escrito, a existência de morador portador de moléstia contagiosa grave. Se possível, coloque esta exigência no Regulamento, não para discriminar o paciente, mais sim para não expor os demais ao perigo de contágio; Providencie a limpeza semestral das caixas de água por meio de empresas especializadas; Providencie dedetização das áreas comuns e proponha aos condôminos à mesma atitude em suas unidades; Exija cuidados especiais com produtos de limpeza tóxicos ou abrasivos, bem como ácidos e demais substâncias que possam causar irritação à pele; Exija dos faxineiros a utilização de botas, luvas de borracha e protetores faciais quando manusearem tais produtos; Exija do zelador ou da empresa de manutenção de piscinas a exata qualidade da água; Mantenha no prédio produtos para curativos e primeiros-socorros que deverá ficar na portaria, porém não ministrar medicamentos de somente indicação médica; Obs.: existem aparelhos automatizados que dispensam produtos químicos para as piscinas. SEGUROS O síndico é responsável pela contratação de seguro contra incêndio e outros sinistros, abrangendo todas

15 as unidades, partes e objetos comuns, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. O prazo para contratação é de 120 dias após o "habite-se". Caso contrário, o condomínio ficará sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial cobrado pela Prefeitura. Poucos são os edifícios que estão garantidos por um seguro real: na maioria das vezes, os condomínios optam por um seguro ínfimo, tão somente para efeito do cumprimento do dispositivo legal que obriga a sua contratação. Na verdade, os seguros que não cobrem o valor de reconstrução do prédio são ilegais, visto que a lei determina, expressamente, que o seguro seja feito de modo a garantir tal reconstrução. Por outro lado, síndicos desavisados por vezes incorrem no problema inverso, ao efetuarem o seguro com base no valor comercial dos imóveis, valor este que é muito mais elevado que o valor de reconstrução. É aconselhável que não opte por um seguro aquém do valor real de reposição, não só pelo seu aspecto ilegal como também por ser danoso aos interesses do próprio Condomínio. Também prejudicial será o seguro excessivo, uma vez que a Seguradora só pagará o montante necessário à reconstrução. Portanto, o melhor seguro será aquele que for tecnicamente bem calculado, de modo a não pecar por falta nem por excesso. TIPOS DE APÓLICES DE SEGUROS» Responsabilidade civil do condomínio;» Incêndio, raio e explosão;» Quebra de vidros e espelhos;» Morte e invalidez de empregados;» Responsabilidade civil por guarda de veículo;» Danos elétricos;» Vendaval;» Impacto de veículos terrestres;» Roubo de bens de moradores;» Incêndio de bens de moradores;» Desmoronamento;»Tumultos e greves;» Roubo de bens do condomínio;» Portões eletrônicos;» Assalto e seqüestro;» Projétil perdido. O seguro de um edifício deve ser feito com base em valores reais, em função dos custos de reconstrução e nunca do preço comercial do edifício. Se o seguro for com valor inferior ao real, o síndico, em caso de sinistro, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente pela contratação. A SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) permite que haja desconto na apólice para o seguro de incêndio. Negocie o valor e exija que o desconto venha discriminado em favor do condomínio. CAP.5 - POLÍTICA DE PESSOAL

16 TRATAMENTO E COMPORTAMENTO O treinamento de funcionários tem influência decisiva sobre a forma como tratam e como são tratados pelos condôminos. A autoridade do zelador é algo que deve ser devidamente cuidada pelo síndico, pois é ele quem acompanha a rotina, o dia-a-dia do condomínio. Disso depende a ordem, visto que o zelador, perante os condôminos, deve ter o poder de tomar providências diversas. PLANEJAMENTO E RECRUTAMENTO A quantidade de empregados que um condomínio deve ter é proporcional ao tamanho e a complexidade do edifício. Ter menos empregados que o ideal, em vez de economia, traz custos adicionais com horas extras, além de prejudicar e comprometer a manutenção e a limpeza. A "economia" pode transformar-se em prejuízo. Uma boa administradora fará o trabalho de recrutamento e uma pré-seleção dos candidatos. Contudo, o síndico deve entrevistá-los, principalmente no caso de zelador. Procure informar-se sobre os empregos anteriores, o tempo médio de permanência em cada emprego, os motivos de saída, etc. Não tenha pressa em contratar visto ser a pressa inimiga da perfeição. Evite porteiros e faxineiros que residam muito longe do edifício, pois será ruim para ambas as partes. No caso do zelador, indagar se ele tem conhecimentos gerais sobre elevadores, extintores de incêndio, filtros de piscinas, eletricidade e hidráulica elementar. Contrate sempre por um período de experiência e observe o desempenho antes de efetivá-lo. Fazer alguns testes também é uma forma de acertar na escolha do candidato ideal. No caso do zelador convém informar aos condôminos, por escrito, sobre a troca e o nome do novo funcionário. TREINAMENTO Mesmo que você admita alguém com muita experiência, um pouco de treinamento sempre será necessário. A reciclagem periódica desse treinamento é imprescindível. Faça uma lista das tarefas mínimas de cada cargo, percorra o prédio juntamente com o zelador recémadmitido, apresente o pessoal do conselho e se possível aos moradores. O zelador é quem deve treinar, no local, os demais empregados, sob orientação da administradora ou síndico. REMUNERAÇÃO A remuneração dos empregados é uma equação complexa. O salário deve ser tal que corresponda a qualificação do empregado, ao seu desempenho e ao quanto o condomínio pode pagar. Além do mais, deve haver um equilíbrio interno e externo. Internamente, o zelador ganha mais do que o porteiro, que ganha mais do que o faxineiro. Externamente, não se deve pagar nem muito acima nem muito abaixo do que pagam os outros prédios de mesmo porte da região. As administradoras costumam realizar pesquisas salariais periódica para orientar os condomínios. Mas a decisão final é sempre do síndico.

17 Todo e qualquer reajuste salarial fora da data-base (1º de outubro), exceto as promoções, deve ser registrado como "Antecipação Espontânea Compensável", para salvaguardar o condomínio quanto aos reajustes futuros. AUDITORIA PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS? Quando se fala em auditoria, geralmente nosso pensamento volta-se para a identificação de roubo, desvio e coisas do gênero. Entretanto, vale a pena destacar o uso da auditoria em caráter muito mais preventivo do que punitivo. De grande interesse para as administrações sérias e honestas, o exame preventivo das prestações de contas permite a identificação imediata de falhas e/ou irregularidades, possibilitando a adoção de providências corretivas/preventivas antes que ensejem eventual má utilização de recursos, demandas trabalhistas, etc. Com a utilização de técnicas e procedimentos próprios no exame da fidedignidade dos comprovantes anexados à prestação de contas, a auditoria preventiva permite verificar cada documento anexado à prestação de contas; a clareza dos demonstrativos; os recebimentos e depósitos em conta do condomínio das taxas condominiais e extras; a conciliação bancária; a análise da aplicação de multas e acréscimos moratórios; além de verificar o cálculo e as evidências do recolhimento dos encargos sociais. É notório que em muitos condomínios o síndico e/ou os conselheiros muitas vezes são pessoas honestas, com boa vontade mas que não dispõe do necessário tempo par o exame das prestações de conta. Aqui começa o "stress" e o desgaste, pois na hora de assinar o balancete aprovando as contas ou assinam "em cruz", baseados apenas na confiança, ou se demoram na análise, buscando precaver-se de eventuais falhas e, nesse caso, haja demora para a aprovação das contas. A realização de auditoria preventiva por profissionais experientes e independentes, além de poupar o tempo despendido individualmente pelos Conselheiros, fornece a estes respaldo técnico para a análise das prestações de contas, permitindo a aprovação das contas em prazo menor, além de proporcionar condições para que a Administração do Condomínio corrija falhas de modo a tornar o controle, tanto quanto possível, independente das pessoas que estejam à frente da administração. DESPESAS DO CONDOMÍNIO A parte mais polêmica do condomínio, assim como o de toda relação jurídica, é no tocante ao dinheiro, nesse caso o pagamento da cota condominial. Mais uma vez, a lei deixa a cargo da convenção a fixação da cota condominial. Porém, na prática, e seguindo as regras de bom senso, em quase cem por cento dos casos a cota parte de cada condômino corresponde a fração ideal de sua unidade. Nos casos em que as unidades têm exatamente o mesmo tamanho e, portanto, a mesma fração ideal, a conta é mais simples. O rateio é feito dividindo-se o total da arrecadação necessária pelo número de unidades. Com relação às cotas atrasadas, não cabe mais a cobrança por via executiva, em razão do disposto no artigo "c" do Código de Processo Civil. A ação de cobrança das cotas atrasadas têm o rito sumário. Não há de se confundir tal hipótese com aquela em que o locador cobra do inquilino residente na unidade autônoma de sua propriedade, com base em contrato escrito, as cotas condominiais em atraso por parte deste. Perante o condomínio, o devedor é sempre o proprietário da unidade autônoma e não o inquilino ali residente. A atualização monetária somente a partir sexto mês de atraso deixou de vigorar com o advento da lei , ou lei da correção monetária. Nota-se que a lei deixa a cargo da convenção a estipulação de penalidades pelo não pagamento em dia das contribuições, estabelecendo um limite máximo para elas, vinte por cento de multa e juros de mora de até um por cento ao mês.

18 Entretanto, a aplicação de correção monetária não é penalidade e sim mera atualização da moeda, para que não perca seu poder. Antes da promulgação da lei que trata da correção monetária, o entendimento dos Tribunais já era no sentido de aplicar a correção monetária para atrasos por prazos menores, uma vez que, se contrário fosse, estar-se-ia admitindo o enriquecimento ilícito, ou melhor colocando, injusto, daquele que atrasava o pagamento de sua cota, tendo em vista os altos índices de inflação que perduraram em nosso pais por longos anos e que muitos desejam não se repita. Todas as obras ou despesas extraordinárias - aquelas que não são para cobrir os custos corriqueiros de manutenção do condomínio - serão rateadas da mesma forma que as despesas ordinárias, ou seja, mediante o concurso de todos os condôminos, cada um em sua proporção. A diferença é que, nesse caso, há necessidade de aprovação de orçamento previamente apresentado em assembléia. O pagamento da cota condominial é obrigação real recaindo sobre o objeto independentemente de que é o sujeito. O pagamento da cota recai sobre a unidade autônoma e não sobre seu proprietário devendo, entretanto, este responder pelo não- pagamento. CONTAS E SUPERFATURAMENTO Atualmente, nos condomínios é realizada uma assembléia geral ordinária para a aprovação das contas do exercício anterior. Mas, a maioria dos condôminos nem sequer leu as pastas para saber das contas. Na prática todos aprovam por consenso, sem qualquer análise, contas que muitas vezes não correspondem à realidade. Uma prática utilizada por síndicos ou administradoras de idoneidade não muito aconselhável - parcela pequena, mas existente em todas as categorias, presta contas dos gastos, juntando recibos e notas fiscais correspondentes. Entretanto, apesar da juntada dos recibos, muitas vezes, há exagero nos valores apresentados para as despesas. Nessa hora, mais importante que nunca é o papel e o trabalho do conselho, pois examina mensalmente as pastas e portanto não deve se ater somente aos comprovantes, mas aos valores apresentados para cada produto ou serviço. A análise mensal dos conselheiros é útil no sentido de não permitir, ou pelo menos, diminuir o risco de um grande rombo em virtude de atos sucessivamente cometidos. A atenção deve ser grande com a finalidade de verificar o valor atribuído ao produto ou serviço, pois há casos em que se compra um produto apresentando comprovante de despesa muito maior que o valor de mercado, como produtos de limpeza, sacos de lixo, lâmpadas. Entretanto, o superfaturamento ocorre com maior freqüência na prestação de serviços, principalmente de mão-de-obra daqueles empreiteiros que não possuem empresa, como é o caso de jardineiros, pedreiros e prestadores de pequenos serviços de manutenção, os quais devem ser fiscalizados pelo conselho e pelo síndico, até mesmo verificar se houve realmente a execução do serviço referente ao recibo apresentado. Há casos em que o conselho e o síndico não fiscalizam de forma correta e quando descobrem o superfaturamento, o desvio de dinheiro do condomínio já foi grande. Portanto, como em todas as operações e relações que envolvem dinheiro e como nos casos de condomínio uma soma que é de todos e ao mesmo tempo de ninguém, todo cuidado é pouco, CUIDADOS COM A LIMPEZA NO PRÉDIO A conservação e os cuidados com a limpeza e higiene do prédio tratam-se de itens indispensáveis para o bom funcionamento do edifício. A importância chega a ser tão grande que a não observância de alguns detalhes de conservação pode afetar sensivelmente um negócio no momento da venda ou compra de um imóvel. Portanto, além dos aspectos sanitários, que põem em risco a saúde dos moradores, a falta de cuidados com a higiene do edifício afeta as transações comerciais, desvalorizando os preços dos apartamentos.

19 Para que o síndico não tenha problemas dessa ordem, dois caminhos podem ser seguidos, ou o prédio possui um pessoal treinado e preparado para a faxina do condomínio ou o síndico contrata uma empresa de terceirização para executar esse trabalho. A rotina do serviço de limpeza de um prédio é antiga e bem conhecida de todos, na qual um faxineiro limpa as escadas do edifício, limpa o hall de entrada, etc. Entretanto o que muitos não conhecem são os produtos e os equipamentos modernos existentes, fazendo com que o trabalho seja mais eficiente e proporcione uma qualidade impecável. No caso da realização do trabalho por uma empresa de terceirização, uma rotina específica de trabalho é aplicada, visto que cada prédio tem suas peculiaridades e requer algumas particularidades. Normalmente o roteiro é o seguinte: um faxineiro logo às sete horas da manhã começa limpando o hall de entrada, depois segue para os elevadores, escadas e completa a limpeza com o pátio. Com essa seqüência fica mais fácil para o supervisor inspecionar o trabalho. Mas como foi dito antes, atualmente existem produtos ultra-modernos que proporcionam melhores resultados. Esses produtos são fantásticos, bem diferentes dos domésticos usados antigamente. As empresas desse segmento se atualizaram e desenvolveram variedades biodegradáveis, que aumentam a eficiência sem causar danos ao consumidor e à natureza. Para um prédio de porte grande, com uma equipe numerosa de faxineiros, a sugestão seria que o síndico solicitasse do fornecedor maiores esclarecimentos sobre o que está comprando. Essas informações poderiam ser por meio de um treinamento com a participação dos faxineiros, sendo que o fabricante fornecesse informações sobre o uso correto, a dosagem ideal, os locais que aceitam a aplicação, enfim conhecer todo o potencial do produto. Uma das características benéficas desses produtos é com relação à corrosividade e prejuízos à saúde das pessoas; eles são menos ofensivos e bem diferentes dos ácidos usados que ameaçam os funcionários. Equipamentos adequados As máquinas utilizadas para limpeza têm um desempenho surpreendente, já vai longe o tempo em que limpeza se fazia com pano e rodo. O mercado de equipamentos cresceu tanto que até feira com lançamentos de vendas de máquinas desse segmento é realizada periodicamente. Os equipamentos variam muito, entre eles se destacam: lava-jato, enceradeira industrial, varredeira, máquina de alta pressão. A enceradeira industrial é um equipamento que oferece inúmeros recursos, por exemplo, com a troca do disco da máquina, que fica embaixo, ela pode remover cera, encerar, lustrar, e também raspar o piso. Enquanto a máquina de alta pressão, em um mesmo equipamento, aspira, lava, seca e lustra. Entretanto nem todo edifício comporta o uso de todos os equipamentos, cada prédio tem um tipo de necessidade e a máquina mais adequada. Cuidados com a segurança Independentemente do produto a ser utilizado, as regras de segurança do trabalho devem ser observadas para que o condomínio evite problemas dessa ordem. O equipamento de proteção individual é utilizado de acordo com a atividade que o funcionário for executar, como por exemplo, para lavagem geral é necessário o uso de botas de borracha. Já para os trabalhos praticados com alguma solução corrosiva a luva é indispensável. Um grande problema da maioria dos edifícios é com relação a vidros jogados no lixo, os sacos mal embalados contendo material cortante acabam provocando acidentes na hora da faxineira carregar o lixo do condomínio. Por isso, uma campanha com o fim de conscientizar os condôminos nesse sentido é necessária para que, ao despejar vidros, esses moradores embalem adequadamente sinalizando que naquele saco contém

20 vidros. Limpeza da piscina O período de inverno é propício para as grandes manutenções na piscina. Aproveite este momento para a realização de trabalhos de conservação que não dão para serem feitos no verão. Uma sugestão seria a lavagem profunda do piso ao redor da piscina ou até mesmo da própria piscina, além dos locais restritos a essa área de fazer, com a máquina de alta pressão. Terceirização dos serviços de limpeza Para o síndico que tem problemas com conservação e limpeza ou não dispõe de tempo para dedicar ao condomínio, a terceirização é interessante. Essa opção consiste em passar a responsabilidade dos serviços (limpeza) do prédio a empresas especializadas, que executam os trabalhos com mão-de-obra própria. Trata-se de uma comodidade para o síndico, que sem essa preocupação terá mais tempo para se ocupar com outros assuntos do condomínio. Entretanto muita atenção no momento da escolha da empresa, e tendo muito cuidado na hora de assinar o contrato, conhecendo minuciosamente todas as cláusulas contratuais. CUIDADOS ELÉTRICOS E HIDRÁULICOS SÃO PRIMORDIAIS NO PRÉDIO O tema água encanada e luz elétrica, benefícios da era moderna que há anos estão no nosso cotidiano, nem sempre é tratado com a devida importância. É comum procedimentos indevidos por parte de usuários como desperdício que chega a comprometer o abastecimento do milênio milênio, além de provocar aumentos na conta do condomínio. No edifício onde há um número grande pessoas, medidas urgentes no sentido de tratar com mais atenção o sistema elétrico e hidráulico de um prédio devem se aplicadas. Especialistas da área de hidráulica e de elétrica dão o seu parecer sobre como o síndico deve cuidar dessa parte tão importante de uma edificação. Com relação a hidráulica, os problemas que envolvem a canalização de água do prédio constituem na maioria das vezes em serviços emergenciais. Normalmente estoura-se uma "coluna" no apartamento, o síndico fecha o registro de água (quando o prédio tem esse registro individual naquela prumada) e chama a prestadora de serviços. Casos como esse é sinal de que essa coluna está deteriorada por dentro e a troca de um, dois ou três lances dessa coluna deve ser feita, pois emendas não resolvem (daí três ou quatro meses o problema volta a aparecer). "As surpresas desagradáveis são difíceis de prever, porque a tubulação fica escondida, mas há edifícios em que esses canos estão visíveis (no sub-solo). Sendo assim, dá para verificar o estado de conservação da coluna e se necessário lixe-a ou pinte-a, se tiver indícios de vazamentos chame uma empresa especializada. Outra forma de constatar irregularidades é por meio do hidrômetro, verifique sempre se o consumo de água aumentou muito, isso pode denotar possível vazamento". Água potável é aquela cujas propriedades físicas, químicas e bacteriológicas atendam às exigências da Organização Mundial de Saúde.A avaliação periódica da presença de microrganismos patogênicos na água é de fundamental importância para a saúde dos consumidores, pois ela serve de veículo para a

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