RELATÓRIO: H

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1 RELATÓRIO: H Rua Conde de Bonfim, 106, sl. 5, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP 5-053; Telefaxes: / / /

2 INTRODUÇÃO/SUMÁRIO Para realização da presente avaliação foi feita vistoria externa no local e no imóvel. A vistoria do imóvel objetiva a determinação de padrão construtivo e estado de conservação. Não foram feitas medições e as medidas apresentadas foram obtidas através de informações e documentos fornecidos pelo cliente. Da mesma forma não foram realizadas análises estruturais. Sendo assim, não entramos no mérito do imóvel apresentar problemas nas instalações elétricas e hidráulicas ou vícios ocultos. As descrições, conclusões e comentários sobre o bem avaliado se baseiam nos dados colhidos in loco e através de documentos subsidiários cedidos para a elaboração do trabalho. Este trabalho está restrito ao campo da engenharia de avaliações. Não realizamos análises de documentação nem pesquisas cartoriais que comprovem aspectos legais quanto ao direito de propriedade, posse, hipotecas, execuções, etc. Todas as informações obtidas do Cliente ou de terceiros e reproduzidas neste relatório foram consideradas como fidedignas. O valor buscado será o de mercado, a ser calculado pelo método mais adequado de acordo com as características da propriedade. Para tal, o presente trabalho foi desenvolvido em conformidade com as normas da ABNT, segundo as NBR /11 e NBR /11, buscando a apuração, de resultados com o Grau de Fundamentação 2. O estudo assim definido será desenvolvido a seguir, em acordância com os dados obtidos junto aos documentos disponíveis quando de sua elaboração. Conceitualmente o trabalho partirá do plano geral- Região/Localidade -para o específico- a propriedade propriamente dita- sempre que a análise desta abrangência regional for fator de importância para a definição de valor. Para a ordenação dos resultados deste projeto, este volume foi dividido em 5 partes: Parte A: trata da apresentação geral da Região de localização do Objeto da Avaliação, baseada em comentários, mapas e fotos. Parte B: trata da descrição do Objeto da Avaliação. Parte C: trata dos Critérios e Cálculos de Avaliação; Parte D: apresenta a conclusão da avaliação e a Chancela da EMBRAP/PRAXIS; Parte E - ANEXOS: apresenta fotos e documentos complementares, estes quando disponíveis; 2

3 PARTE A - LOCAL A.1 - IDENTIFICAÇÃO SITUACIONAL DA PROPRIEDADE: Endereço: Rua Porto Santana, 333. Trecho/Quadra: meio de quadra. Bairro: Vila Valqueire. Município: Rio de Janeiro. Estado: RJ. A.2 - LOCALIZAÇÃO NOS MAPAS (em escalas progressivamente maiores): À esquerda, o ponto vermelho identifica Vila Valqueire dentro do espaço municipal. Na figura inferior, observamos, com mais detalhe, a localização do imóvel (marcado em amarelo). Nessa figura pode-se constatar que o imóvel avaliando fica no setor norte do Bairro, junto de sua divisa com o bairro de Bento Ribeiro. 3

4 A.3. CONSIDERAÇÕES SOBRE A REGIÃO Vila Valqueire faz parte da história de Jacarepaguá, por ser um dos seus limites. Essa região, no passado, foi um engenho denominado Valqueire. A urbanização do local teve início em 1927, por intermédio de uma empresa imobiliária, que arruou e loteou as terras dessa situação, dando nomes de flores às suas ruas. O bairro, em que veio a ser transformado, continuou com o título do engenho: Valqueire. A Estrada Intendente Magalhães, que é a sua principal artéria e marca seus limites com os bairros de Osvaldo Cruz, Bento Ribeiro e Marechal Hermes, já foi chamada Real de Santa Cruz, porque fazia a ligação do palácio de São Cristóvão no tempo do Império à Fazenda Real de Santa Cruz. Vila Valqueire é localidade com grande índice populacional, com vários prédios de apartamentos apesar de ainda existirem, em maioria residências unifamiliares. Comércio em franco desenvolvimento, agências bancárias sendo instaladas e linhas de ônibus ligando-a ao centro da cidade e à periferia. O bairro começou a tomar a forma que conhecemos a partir das décadas de 1950/60, com a abertura e urbanização de ruas e a conseqüente concentração comercial, em torno da Estrada Intendente Magalhães. O progresso que hoje observamos veio a reboque do desenvolvimento mais recente da região de Jacarepaguá, carreado pela explosão de ocupação da Barra e Recreio. Um problema do bairro, assim como de toda a região, é a falta de opções de lazer para atender uma população que cresce constantemente e que é obrigada a se deslocar para bairros próximos em busca de cinemas, parques, restaurantes, etc. Como pontos positivos, apontamos que os setores marginais às vias principais também apresentam plena infraestrutura urbana: vias pavimentadas, iluminação pública e domiciliar, rede de abastecimento de água potável, rede de drenagem pública de águas pluviais, esgotos sanitários domiciliares, energia elétrica, telefones, etc. São disponíveis também equipamentos comunitários públicos, como escolas e serviços de atendimento médico, além de comércio, rede bancária e transporte coletivo. Estes fatores têm atraído os empreendedores: nota-se uma grande substituição das residências unifamiliares da primeira geração do bairro por condomínios verticais multifamiliares, principalmente nas 4

5 vias secundárias. O mercado imobiliário tem-se mostrado ativo, com liquidez razoável, de forma geral, principalmente para imóveis novos. A ocupação ainda é bastante irregular, com grandes alternâncias de padrões. Nas áreas periféricas do bairro se encontram núcleos favelados, em setores onde a valorização é baixa. A.4. VISUALIZAÇÃO DO LOCAL EM IMAGEM DE SATÉLITE (GOOGLE EARTH): A.5 - O TRECHO: O imóvel avaliando está situado na secção centro-oeste do bairro, próximo do Campo dos Afonsos. Este setor é fundamentalmente residencial uni e multi-familiar, de classe média. A área é totalmente urbanizada e dispõe de todos os equipamentos urbanos existentes na cidade. O padrão geral é muito bom, com logradouros limpos e arborizados. Algumas vias possuem guaritas com controle de acesso. A.5 - O LOGRADOURO DE SITUAÇÃO: O imóvel referenciado tem endereço registral pela Porto Santana. Trata-se de via interna do bairro. Perfil no trecho: via com uma pista asfaltada, que funciona em regime de mão única de direção de tráfego. Características ocupacionais e de meio-ambiente: via residencial uni e multifamiliar de muito bom nível, arborizada, tranquila e limpa. Drenagem pluvial e esgotos sanitários: canalizados; água: canalizada; Gás: canalizados. Telefones. Transportes coletivos: pontos de ônibus no local. Comércio: no local, com grande movimento de pedestres e veículos; Bancos: no local. 5

6 A foto abaixo mostra o trecho do logradouro. 6

7 PARTE B - O IMÓVEL AVALIANDO B.1 CARACTERIZAÇÃO GERAL DO IMÓVEL: Trata-se de uma residência unifamiliar, que ocupa um terreno único. Este imóvel pode ser visto na foto abaixo, destacado em vermelho; B.2 - O TERRENO/DESCRIÇÃO - LOTE 31 DA QUADRA Z DO PAL De acordo com a matrícula do RGI, o terreno apresenta: 7

8 PAL (PARTE) B POSTURAS MUNICIPAIS PARA O IMÓVEL: 8

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10 B.3 - BENFEITORIAS: Não foi possível verificação das características internas do imóvel, pois não foi realizada vistoria interna. Serão consideradas na avaliação os dados gerais e predominantes das edificações residenciais vizinhas, o aspecto externo, além das imagens aéreas do Google Earth que nos possibilitaram verificar a existência de área de lazer com piscina. Idade Aparente: 10 anos Vida útil: 70 anos Estado de Conservação: Regular (2,0 c), conforme tabela de Ross-Heideck. Área Construída: 303,00 m², conforme IPTU. 10

11 PARTE C - AVALIAÇÃO C.1. PREMISSAS: No presente caso, adotamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos de elementos comparáveis, constituintes de amostra, sendo que esta, preferencialmente, deve apresentar características mais semelhantes possíveis às do bem avaliando, com fontes de informação identificada e diversificada, e de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação. Os dados disponíveis são analisados e comparados aos do imóvel a avaliar. Esta comparação impõe o cômputo de diversos fatores, alguns de ordem conceitual e subjetiva. Os fatores de ajuste adotados para homogeneizar as amostras colhidas em pesquisa servem para corrigir distorções quanto à confiabilidade das amostras, quanto à sua localização, tamanho de testada ou área, profundidade do lote, padrão construtivo, estado de conservação, ponto comercial, existência de equipamento urbano, etc. A aplicação de um ou mais desses fatores irá variar de acordo com o que indicar a análise de cada caso e objetivará, sempre, equiparar as amostras à realidade da propriedade avalianda. C.1.1 FATORES DA HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Fonte - Oferta. Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 15%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Local (Transposição) Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados de acordo com a sensibilidade do avaliador para o local. Fator Área Localização (Ft): expressa as diferentes localidades do ponto de vista comercial. Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa = (área de elemento pesquisado/área do avaliando) n, onde n = 1/4, para diferenças de áreas inferiores a 30% e n = 1/8, para diferenças de áreas superiores a 30%. Fator Topografia Para a análise da topografia foram utilizados índices determinados pelo IBAPE para o avaliando e os elementos de referência, aplicados ao modelo segundo expressão abaixo: Topografia Depreciação Fator Terreno Plano 0% 1,00 Declive até 5% 5% 0,95 11

12 Fator Depreciação Declive de 5% até 10% 10% 0,90 Declive de 10% até % % 0,80 Declive acima de % 30% 0,70 Em aclive até 10% 5% 0,95 Em aclive até % 10% 0,90 Em aclive acima de % 15% 0,87 Abaixo do nível da rua até 1,00 m 0% 1,00 Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,50m 10% 0,90 Abaixo do nível da rua de 2,50m até 4,00m % 0,80 Acima do nível da rua até 2,00m 0% 1,00 Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m 10% 0,90 Para consideração da depreciação do imóvel foi utilizado o critério de Ross/Heideck que leva em conta o estado de conservação em que apresenta a edificação, a sua vida útil e a sua idade. Neste método, o fator de depreciação física K é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, na primeira coluna a idade em percentual de vida útil provável (I/V) e, na primeira linha, o estado de conservação do imóvel. Obtido o fator K resultante da tabela de Ross-Heidecke, o percentual da depreciação física (Fd) a ser aplicado resulta da equação abaixo: Fd = (100-K)/100 Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela - construção, este valor será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais. Fdep = (FdepAVA / FdepCOMP) onde: Fdep: Fator Depreciação FdepAVA: Fator Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando FdepCOMP: Fator Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo 12

13 TABELA - VIDA REFERENCIAL X VALOR RESIDUAL CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL VALOR RESIDUAL (ANOS) (%) BARRACO RÚSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 CASA RÚSTICO PROLETÁRIO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO 70 RESIDENCIAL SUPERIOR FINO LUXO ECONOMICO 60 SIMPLES 60 APARTAMENTO MÉDIO 60 SUPERIOR 60 FINO 50 LUXO 50 ECONOMICO 70 SIMPLES 70 ESCRITÓRIO MÉDIO 60 SUPERIOR 60 COMERCIAL FINO 50 LUXO 50 RÚSTICO 60 GALPÕES SIMPLES 60 MÉDIO 80 SUPERIOR 80 Fator Padrão Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Fpc = (PdAVA / PdCOMP) onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo Os valores para PdAVA e PDCOMP são definido conforme critério do avaliador utilizando os dados da literatura disponibilizados pelo IBAPE após estudos na área, conforme relacionados na imagem abaixo: 13

14 CLASSE RESIDENCIAL COMERCIAL SERVIÇO INDUSTRIAL IBAPE / SP TIPOLOGIA CONSTRUTIVA GRUPO 1.1 BARRADO GRUPO 1.2 CASA GRUPO 1.3 APARTAMENTO GRUPO 2.1 ESCRITÓRIO VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS PADRÃO CONSTRUTIVO INTERVALO DE VALORES Mínimo entre Médio entre Máximo Padrão Rústico 0,060 0,075 0,090 0,105 0, Padrão Simples 0,132 0,144 0,156 0,168 0, Padrão Rústico 0,360 0,390 0,4 0,450 0, Padrão Proletário 0,492 0,534 0,576 0,618 0, Padrão Econômico 0,672 0,729 0,786 0,843 0, Padrão Simples 0,912 0,984 1,056 1,128 1, Padrão Médio 1,212 1,299 1,386 1,473 1, Padrão Superior 1,572 1,674 1,776 1,878 1, Padrão Fino 1,992 2,214 2,436 2,658 2, Padrão Luxo Acima de 2, Padrão Econômico 0,600 0,705 0,810 0,915 1, Padrão Simples Sem elevador 1,032 1,149 1,266 1,383 1,500 Com elevador 1,260 1,365 1,470 1,575 1, Padrão Médio Sem elevador 1,512 1,629 1,746 1,863 1,980 Com elevador 1,692 1,809 1,926 2,043 2, Padrão SuperiorSem elevador 1,992 2,109 2,226 2,343 2,460 Com elevador 2,172 2,289 2,406 2,523 2, Padrão Fino 2,652 2,859 3,066 2,853 2, PadrãO Luxo Acima de 3, Padrão Econômico 0,600 0,690 0,780 0,870 0, Padrão Simples Sem elevador 0,972 1,089 1,6 1,323 1,440 Com elevador 1,0 1,305 1,410 1,515 1, Padrão Médio Sem elevador 1,452 1,554 1,656 1,758 1,860 Com elevador 1,632 1,734 1,836 1,938 2, Padrão SuperiorSem elevador 1,872 1,959 2,046 2,133 2,2 Com elevador 2,052 2,169 2,286 2,403 2, Padrão Fino 2,532 2,799 3,066 3,333 3, Padrão Luxo Acima de 3,61 ESPECIAL GRUPO 2.2 GALPÃO Padrão Econômico 0,240 0,300 0,360 0,4 0, Padrão Simples 0,492 0,609 0,726 0,843 0, Padrão Médio 0,972 1,149 1,326 1,503 1, Padrão Superior Acima de 1, Padrão Simples 0,060 0,090 0,1 0,150 0,180 GRUPO 3.1 COBERTURA Padrão Médio 0,192 0,219 0,246 0,273 0, Padrão Superior 0,312 0,384 0,456 0,528 0,600. Fator Vaga Este fator refere-se a quantidade de vagas, sendo atribuído um percentual de acréscimo ou desconto 15% dependendo da diferença de vaga entre o avaliando e as pesquisas. Fator Outros Quando observadas outros características próprias dos elementos utilizados na avaliação que interferem diretamente na formação do valor final, é utilizado um fator extra, no caso o fator outros, para alinhar tais características. C.1.2. NÍVEL DE FUNDAMENTAÇÃO: É importante, também, enfatizar, que o presente trabalho será desenvolvido através dos procedimentos matemáticos recomendados pelas NBR Parte 1 (Procedimentos gerais) /Parte 2 (Imóveis urbanos) da Associação Brasileira de Normas Técnicas buscando a apuração de resultados com o nível de Fundamentação II e Precisão III. 14

15 C.2 - PESQUISA DE MERCADO: C VALOR VENAL/RELAÇÃO DE ELEMENTOS DA AMOSTRA Elemento Comparativo 1 URL: o+3-quartos+vila-valqueire+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+216m2/id /?utm Data: Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Tipo: Área construída (m²): 216,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): Nº dorm. 3 Nºsuíte 1 N.º vagas 3 Preço de venda Obs.: ZR3 - Rua Poços de Caldas casa coms piscina e lazer Sergio Sobral:(21) Casa Médio Padrão de construção: 1,386 Estado de conservação R$ VILA VALQUEIRE 360,00 Testada: 12, ,00 Cidade: Topografia: Setor Urbano: R$/m² construído R$ 3.935,19 Terreno Plano 1475,0600 Status RIO DE JANEIRO Idade: dez/18 UF: 216,00 Esquina: A VENDA 15 c RJ NÃO Elemento Comparativo 2 URL: Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Tipo: Área construída (m²): 390,00 Apoio/Edícula: Total: 390,00 Área terreno (m²): Rua Nova Odessa 142 -casa com piscina e lazer Nº dorm. 5 Nºsuíte 1 N.º vagas Preço de venda Obs.: ZR3 - Luiz Antonio: (21) Casa Superior R$ ,00 VILA VALQUEIRE Padrão de construção: Cidade: Status Data: RIO DE JANEIRO Idade: 1,776 Estado de conservação dez/18 500,00 Testada: 25,00 Topografia: Terreno Plano Esquina: NÃO 3 R$/m² construído R$ Setor Urbano: 1569, , A VENDA UF: 15 b RJ Elemento Comparativo 3 URL: o+4-quartos+vila-valqueire+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+3m2/id-1827/?utm Data: Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Tipo: Casa Médio Padrão de construção: Área construída (m²): 3,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): Nº dorm. 4 Nºsuíte 3 N.º vagas Preço de venda Obs.: ZR3 - Rua Turvânia 366 -casa com piscina e lazer VILA VALQUEIRE Sergio Sobral:(21) ,00 Testada:,00 R$ ,00 R$/m² construído 6 Topografia: R$ Cidade: 1,386 Setor Urbano: 3.437,50 Terreno Plano 1475,0600 Status RIO DE JANEIRO Idade: Estado de conservação A VENDA dez/18 UF: 3,00 Esquina: 15 c RJ NÃO Elemento Comparativo 4 URL: o+3-quartos+vila-valqueire+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+113m2/id /?utm Data: Empreendimento: Endereço: Rua Mata Grande 08 Bairro: VILA VALQUEIRE Cidade: RIO DE JANEIRO Fonte/ telefone: Tipo: Área construída (m²): 180,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 180,00 Testada: Nº dorm. 3 Nºsuíte 0 N.º vagas Preço de venda Obs.: ZR3 - Sergio Sobral:(21) Casa Médio Padrão de construção: 10,00 1,299 Topografia: Terreno Plano 1 Setor Urbano: 1475,0600 Idade: Estado de conservação R$ ,00 R$/m² construído R$ 3.611,11 Status A VENDA dez/18 UF: 180,00 Esquina: 10 c RJ NÃO Elemento Comparativo 5 URL: o+4-quartos+vila-valqueire+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+328m2/id /?utm Data: dez/18 Empreendimento: Endereço: Rua Capim Branco casa com piscina e lazer Bairro: VILA VALQUEIRE Cidade: RIO DE JANEIRO UF: RJ Fonte/ telefone: AG rio:(21) Idade: 5 Tipo: Casa Médio Padrão de construção: 1,56 Estado de conservação c Área construída (m²): 328,00 Apoio/Edícula: Total: 328,00 Área terreno (m²): 240,00 Testada: 12,00 Topografia: Terreno Plano Esquina: NÃO Nº dorm. 4 Nºsuíte 3 N.º vagas 2 Setor Urbano: 1569,1600 Preço de venda R$ ,00 R$/m² construído R$ 5.030,49 Status A VENDA Obs.: 15

16 Elemento Comparativo 6 URL: o+3-quartos+vila-valqueire+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+260m2/id /?utm Data: dez/18 Empreendimento: Endereço: Rua Poços de Caldas 148 Bairro: VILA VALQUEIRE Cidade: RIO DE JANEIRO UF: RJ Fonte/ telefone: AG rio:(21) Idade: 15 Tipo: Casa Médio Padrão de construção: 1,386 Estado de conservação c Área construída (m²): 260,00 Apoio/Edícula: Total: 260,00 Área terreno (m²): 360,00 Testada: 15,00 Topografia: Terreno Plano Esquina: NÃO Nº dorm. 3 Nºsuíte 1 N.º vagas 4 Setor Urbano: 1475,0600 Preço de venda R$ ,00 R$/m² construído R$ 4.230,77 Obs.: ZR3 - Status A VENDA C LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA C.3 - CÁLCULOS/HOMOGENEIZAÇÃO/RESULTADOS Área Construída (m²) Nº Endereço Área Terreno (m²) Corpo Principal: Apoio/Edícula: Dep. Setor Urbano Testada Topografia Oferta Preço Pedido (R$) Aval. Rua Porto Santana , , , ,00 1,00 1,0-1 Rua Poços de Caldas casa coms piscina e lazer 360, Rua Nova Odessa 142 -casa com piscina e lazer Rua Turvânia 366 -casa com piscina e lazer 500,00 4,00 4 Rua Mata Grande ,00 5 Rua Capim Branco casa com piscina e lazer 240,00 6 Rua Poços de Caldas ,00 Corpo Principal: 216,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 390,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 3,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 180,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 328,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 260,00 Apoio/Edícula: 0,00 0, , ,00 0, , ,00 1,00 0,85 R$ ,00 0, ,0600,00 0, ,1600 1,00 0,85 R$ ,00 0,85 R$ ,00 0, , ,00 1,00 0,85 R$ ,00 12,00 1,00 0,85 R$ ,00 0, , ,00 1,00 0,85 R$ ,00 1,00 Edificações Área Construída Tipo de Edificação Topografia Vida Útil Casa 303,00 Casa Médio c 1,386 Terreno Plano - 0 Idade Estado de Conservação Padrão de Acabamentos 16

17 Nº Unitário do Terreno (R$/m²) Fatores de Ajustes Local. Área Deprec. Padrão Vagas Topografia Testada Profundidade Esquina Outros Fator Acumulado Aval. - 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 - - Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 1 R$ 3.344,91 1,0000 0,9189 1,0418 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9606 R$ 3.213,28 R$ 3.213,28 2 R$ 4.358,97 0,9400 1,0651 1,0214 0,7804 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8069 R$ 3.517,45 R$ 3.517,45 3 R$ 2.921,88 1,0000 1,0137 1,0418 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0555 R$ 3.084,10 R$ 3.084,10 4 R$ 3.069,44 1,0000 0,9370 1,0000 1,0670 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0040 R$ 3.081,57 R$ 3.081,57 5 R$ 4.275,91 0,9400 1,00 0,9653 0,8885 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8138 R$ 3.479,72 R$ 3.479,72 6 R$ 3.596,15 1,0000 0,9625 1,0418 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0042 R$ 3.611,40 R$ 3.611,40 Unitário médio R$ 3.594,54 13,84% 21,33% 15,54% 8,79% 16,87% 16,87% 16,87% 16,87% 16,87% 16,87% R$ 3.331,25 R$ 3.331,25 Validação dos Fatores por análise do coeficiente de variação Coeficientes Condição isolado Ausente Resultado Local Obrigatório 13,84% 9,58% Usar Área Obrigatório 21,33% 7,15% Usar Depreciação Obrigatório 15,54% 8,17% Usar padrão Obrigatório 8,79% 17,00% Usar vagas Obrigatório 16,87% 7,01% Usar topografia Obrigatório 16,87% 7,01% Usar Testada Complementar 16,87% 7,01% Usar Profundidade Complementar 16,87% 7,01% Usar Esquina Complementar 16,87% 7,01% Usar Outros Complementar 16,87% 7,01% Usar DADOS INICIAIS Número de elementos Unitário Médio Saneado (R$/m²) Desvio Padrão Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) Limite Superior (R$/m²) (+30%) Número de elementos saneados Nível de precisão SANEAMENTO 606,49 Coeficiente de Variação 16,87% Número de elementos Limite Inferior (R$/m²) (-30%) Unitário Médio Saneado (R$/m²) Desvio Padrão Coeficiente de Variação t de Student Limite Superior (R$/m²) Limite Inferior (R$/m²) HOMOGENEIZAÇÃO 7,01% 3.472,32 4,23% 3.190,19-4,23% , , , , ,25 233,47 1,48 8,47% FORMAÇÃO DE VALOR Área Construída(m²) 303,00 Unitário (R$/m²) 3.331,25 Valor de Mercado (R$) ,09 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) R$ ,00 LIMITE DE VALORES Valor Venal Mínimo de Mercado R$ ,00 Unitário (R$/m²) 3.1,32 Valor Venal Máximo de Mercado R$ ,00 Unitário (R$/m²) 3.465,35 Devido as características do objeto avaliado no presente trabalho adotaremos o valor central do intervalo, definindo o valor venal de mercado em R$ ,09, que arredondaremos para R$ ,00. 17

18 C.4. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA No caso de uma liquidação forçada, este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo, em uma situação de baixa demanda e alta oferta. Desta forma, os valores de liquidação para venda conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois é transgredida uma das principais condições de mercado do bem que é a sua velocidade de venda. De acordo com pesquisa realizada junto aos corretores do mercado imobiliário da região, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e calculamos conforme planilha abaixo: VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Despesas Fixas IPTU Manutenção Administração Condomínio TOTAL 0,03% sobre o valor do imóvel ao mês 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês 0,03% sobre o valor do imóvel ao mês Despesas Financeiras Taxa SELIC : 6,50% ao ano Inflação ( IPCA 12 MESES ): 4,56% ao ano COP = [ ( 1,00 + Tx CDB / 1,00 + Inflação ) 1,00 ) ] COP = 1,8554% ao ano COP = ( 1,00 + COP ao ano) ^ 1/12 1 COP = 0,1533% ao mês Despesas Totais Despesas Totais ( DT ) = Despesas Financeiras + Despesas Fixas DT =[ ( 1,00 + COP ) x (1,00 + Desp.Fixas ) - 1,00 ] DT = 0,1815% ao mês sobre o valor do imóvel Taxa de Atratividade Adicional às despesas totais aplicadas sobre o valor do imóvel será considerada também uma taxa de atratividade do mesmo. Esta reflete a receptividade do imóvel dentro da região em que está inserido. TxA = 92,0000% sobre o valor do imóvel após as despesas totais CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (VLF) i = 0,1815% = DT VF = ,00 n = 36 meses Valor total calculado a partir do Limite inferior do Intervalo do Campo de Arbítrio velocidade de venda ( tempo médio de absorção pelo mercado) VLF =[(VF) / ( 1,00 + i ) ^ n] TxA VLF = R$ ,28 VLF arred. = R$ ,00 Redução = 32% Assim, as despesas fixas consideradas para o cálculo da liquidez serão as que incidem no tempo de venda no mercado, após a absorção do imóvel pela instituição, e passam a ser: despesas fixas (Correção de problemas; ITBI; Despesas Cartoriais; Administração; IPTU, Condomínio). Com isto, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e descontamos do valor as despesas que incorrerão ao longo deste tempo. Tempo de absorção: 36 meses (cenário pessimista velocidade de venda) Taxa de desconto: 0,1815 % (despesas totais) Portanto, para criarmos condições de liquidação em tempo mais curto, será necessário que, sobre o valor de mercado para compra e venda (R$ ,00), apliquemos um deságio que tenha equivalência ao tempo esperado, no presente caso em torno de 32%, resultando no valor de R$ ,00. 18

19 C.5 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO: Foi atingido o grau de Fundamentação II e Precisão III, conforme quadro abaixo: Item TABELA 3 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO Descrição Pontu Grau ação III II I Completa quanto aos Caracterização do Completa quanto a todas Adoção de situação 2 fatores utilizados no imóvel Avaliando os fatores analisados paradigma tratamento Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado 2 Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo. Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 2 0,80 a 1,25 0,5 a 2,00 0,40 a 2,50 Total pontuação atingida 08 Itens obrigatórios atingidos: 2 e 4, no mínimo no grau II Enquadramento: TABELA 4 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II Graus III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios no grau correspondente 2 e 4, com os demais no mínimo no grau III 2 e 4, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I Amplitude do Intervalo de Confiança 8,47% TABELA 5 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE PRECISÃO III Descrição Grau III II I Amplitude do Intervalo de confiança de 80 % em torno da estimativa de tendência central <= 30% <= 40% <= 50% 19

20 D CONCLUSÃO Definimos em R$ ,00 o valor venal de mercado e em R$ ,00 o valor de liquidação forçada aplicáveis ao imóvel situado à Rua Porto Santana, 333, Rio de Janeiro (RJ) Para a obtenção destes valores foram usadas as técnicas que, a nosso ver, eram as mais indicadas no presente caso, de acordo com as premissas e cenário adotados. Por outro lado, a propriedade foi considerada como inteiramente livre e desembaraçada de todo e qualquer ônus ou restrição, nesta data. Este trabalho foi realizado pela Equipe Técnica do Departamento de Avaliações da EMBRAP/Praxis. Para quaisquer esclarecimentos adicionais, colocamo-nos à sua inteira disposição. Rio de Janeiro, 14 de Dezembro de 18. Rua Conde de Bonfim, 106, sl.5, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP 5-053; PABX: (21) embrap@embrappraxis.com.br

21 PARTE E - ANEXOS: I-FOTOS Aspectos da entrada do condomínio. Logradouro Fachada 21

22 II-DOCUMENTOS 22

23 III-LIC ANEXO I DO NORMATIVO SARB 014/14 LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS (para esclarecimentos consultar os Anexos III e IV) O LIC é um documento resultante das observações visuais do arquiteto ou engenheiro de avaliações quando da sua vistoria ao imóvel, solicitado nos laudos de avaliações para garantias bancárias. Não se trata, portanto, de uma confirmação ou de um diagnóstico ambiental, que poderão ser solicitados pelo Banco caso necessário. DATA DA VISITA: 05/12/18 1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel: Casa residencial 1.2. Endereço: Rua Porto Santana 333 Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ 1.3. Uso atual do imóvel: Residencial Uso pretendido: Residencial 1.4. Coordenadas Geográficas: 22 53'11.60"S 43 22'15.92"O 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I. 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). X Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: INEA/RJ Órgão Ambiental Municipal: Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 7, indicando sim na pergunta Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. Não Sim. Que tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). X Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: INEA/RJ Órgão Ambiental Municipal: 23

24 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Passado Presente Ocorrências no imóvel Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Produtos químicos armazenados em recipientes de L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga? Sim Não Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Fontes de Informação: Outros. Descrever: Vistoria no local. Observações e/ou justificativa: 3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.? * Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do imóvel. Caso afirmativo, indicar: Não. 24

25 3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como: Existe Informação não acessível Atividade Indústrias. Quais? Mineradora. Qual? Fontes de Informação: Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever: Vistoria no local. Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não. Observações e/ou justificativa: 25

26 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Passado Presente Uso do imóvel Indústrias. Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: Comércio. Que tipo: X Outros. Descrever: Residência Fontes de Informação: Observadas no local. Observações e/ou justificativa: 5 Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento: INEA/RJ e vistoria no local. 26

27 6 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 6.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 6.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco. 6.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 7 RESUMO: 7.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: X Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: 7.2 Indícios de Contaminação na Vizinhança: X Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Paulo Tabah de Almeida Nome do Responsável pelo preenchimento Praxis Avaliação Patrimonial Ltda Nome da Empresa representada Assinatura do Responsável pelo preenchimento CNPJ da empresa representada 27

28 ANEXO II DO NORMATIVO SARB 014/14 Foto aérea e/ou imagem de satélite do imóvel (presente e/ou passado), conforme disponibilidade