Laudo de Avaliação Rodovia Santos Dumont s/nº Loteamento Corporate Park Salto SP Banco Santander (Brasil) S/A

Transcrição

1 Colliers International do Brasil Rodovia Santos Dumont s/nº Loteamento Corporate Park Salto SP Maio, 2017 Laudo nº 6064/17

2 Colliers International do Brasil 03 de maio de 2017 Referência: dos imóveis das matrículas n , , , , , , e do Registro de Imóveis da Comarca de Salto SP. Endereço: Rodovia Santos Dumont s/nº Loteamento Corporate Park Salto SP. De acordo com a proposta nº 5061/2017, assinada em 18 de abril de 2017, a Colliers vistoriou os imóveis mencionados acima e realizou uma análise a fim de estimar seus valores de venda e valor de liquidação forçada. Com base na vistoria e nas análises realizadas, o valor de liquidação forçada para o imóvel em maio de 2017 está estimado em: Valor de Venda: R$ ,00 Quatro milhões, setecentos e quinze mil reais o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00

3 Colliers International do Brasil Valor de Liquidação Forçada: R$ ,00 Dois milhões, quatrocentos e noventa e cinco mil reais o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 o Matrícula nº : R$ ,00 Na hipótese de ocorrer dúvidas sobre a avaliação e/ou metodologia, a Colliers está à disposição para os esclarecimentos que se fizerem necessários. Atenciosamente, COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL CREA Cópia Digital Paula Casarini, MRICS CREA /D Vice-president São Paulo & CIVAS Cópia Digital Mony Lacerda Khouri, MRICS CAU Executive Manager CIVAS

4 Índice 1. SUMÁRIO EXECUTIVO TERMOS DA CONTRATAÇÃO CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO DESCRIÇÃO DO ENTORNO ZONEAMENTO CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE DESCRIÇÃO DO TERRENO DIAGNÓSTICO DE MERCADO AVALIAÇÃO DO IMÓVEL REFERÊNCIAS NORMATIVAS METODOLOGIA VALOR DE VENDA ELEMENTOS COMPARATIVOS TRATAMENTO POR FATORES SITUAÇÃO PARADIGMA VALOR UNITÁRIO DE VENDA ÁREA HOMOGENEIZADA VALOR DE VENDA VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA TERMO DE ENCERRAMENTO... 24

5 1. SUMÁRIO EXECUTIVO MATRÍCULAS N , , , , , , e Solicitante Finalidade e Uso pretendido Estimativa do Valor de Venda e do Valor de Liquidação Forçada para operação de pré-retomada Data de Referência Maio de 2017 Endereço Município Rodovia Santos Dumont s/nº Loteamento Corporate Park Salto SP Área de Terreno Tipologia do Imóvel São oito lotes com a seguinte descrição: Matrícula nº , área de 1.515,60 m² Matrícula nº , área de 2.802,35 m² Matrícula nº , área de 1.420,27 m² Matrícula nº , área de 1.309,40 m² Matrícula nº , área de 2.351,98 m² Matrícula nº , área de 1.519,73 m² Matrícula nº , área de 978,93 m² Matrícula nº , área de 3.123,13 m² As matrículas são do Registro de Imóveis da Comarca de Salto SP. São oito lotes vagos no loteamento Corporate Park Idade Não disponível Área Construída Não disponível Estado de Conservação Não disponível Metodologia (s) Valor de Venda Valor de Liquidação Forçada Método Comparativo Direto R$ ,00 (Quatro milhões, setecentos e quinze mil reais) R$ ,00 (Dois milhões, quatrocentos e noventa e cinco mil reais) 2

6 2. TERMOS DA CONTRATAÇÃO De acordo com a Proposta n 5061/2017, a Colliers International do Brasil ( Colliers ) realizou a avaliação do imóvel localizado na Rodovia Santos Dumont s/nº Loteamento Corporate Park Salto SP, para data-base de maio de 2017 para o, doravante chamado Cliente. A Colliers entendeu que o Cliente necessitava de uma avaliação com a estimativa dos valores de venda e valor de liquidação forçada do referido imóvel localizado em Salto SP para fins de pré-retomada, de acordo com o escopo estabelecido na supramencionada proposta aceita pelo Cliente, com a análise dos documentos solicitados (expostos nos anexos deste laudo) ao Cliente e recebidos pela Colliers, entrevistas com o Cliente, visita técnica ao imóvel e à região onde se localiza o imóvel, pesquisas e entrevistas com participantes do mercado e de órgãos públicos, realização de cálculos e elaboração deste relatório contendo toda a informação verificada e os cálculos realizados. O Cliente solicitou à Colliers a estimativa do valor de mercado e liquidação forçada. Portanto este documento foi preparado para auxiliar o Cliente no processo de pré-retomada, considerando as práticas e padrões profissionais aplicáveis de acordo com a Norma Brasileira de Avaliações NBR da ABNT Associação Brasileira e Normas Técnicas, em todas as suas partes, além dos padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal Institute of Chartered Surveyors ( RICS ) e nas normas do International Valuation Standards Council ( IVSC ), nos seus pronunciamentos 101 Scope of Work, 102 Implementation e 103 Reporting. As bases de valor adotadas foram o Valor de Mercado e o Valor de Liquidação Forçada, definidos pelo Red Book como: Valor de mercado para venda O valor estimado pelo qual um ativo ou passivo devem ser negociados na data da avaliação entre um comprador e um vendedor dispostos, em uma transação normal de mercado, depois de um tempo de marketing adequado e em que as partes atuaram de forma esclarecida, com prudência e sem compulsão. Valor de liquidação forçada O preço à vista que um bem poderá alcançar se exposto a uma venda imediata em um mercado aberto, com o comprador e o vendedor, ambos tendo pleno conhecimento de todos os usos e utilidades do bem transacionado, estando o vendedor compelido a vender e o estando o comprador não compelido a comprar. 3

7 Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado, elencando sempre aqueles que são relevantes na sua área de atuação e em sua região geográfica, assumindo-se que são independentes, especialistas e que possuem bom conhecimento sobre o mercado. Não foi realizada nenhuma investigação independente ou auditoria sobre as informações fornecidas. A Colliers e os signatários deste laudo entendem e assumem que todas as informações fornecidas são corretas e fornecidas de boa fé. Adicionalmente, o Cliente entende que qualquer omissão ou falta de informação podem impactar e afetar o resultado dos trabalhos e, consequentemente, a análise realizada apresentada neste laudo. O Cliente quando do recebimento do Relatório reconhece que conduzirá sua própria análise e tomará a sua decisão, quanto a prosseguir ou não com a transação de forma independente, não imputando responsabilidade à Colliers. Este laudo e as conclusões aqui apresentadas referem-se somente ao escopo e às solicitações feitas à Colliers pelo Cliente e se destinam única e exclusivamente para os fins contratados. Portanto, tanto nossas recomendações como o laudo não poderão ser utilizados para outro propósito que não os aqui mencionados, como finalidades judiciais e contábeis. Este laudo não deve ser apresentado ou utilizado em partes ou excertos separados. A Colliers e seus signatários não se responsabilizam por qualquer citação, apresentação ou referência ao relatório sem o seu prévio conhecimento e consentimento. 4

8 3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 3.1 ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO Endereço : Rodovia Santos Dumont s/nº Loteamento Corporate Park Cidade Estado : Salto SP Densidade de Ocupação : Baixa Padrão Econômico : Médio Categoria de Uso Predominante : Industrial Valorização Imobiliária : Estável com tendência a queda Vocação : Industrial Acessibilidade : Boa MAPA 1 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL NO MUNICÍPIO 5

9 MAPA 2 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL NA REGIÃO MAPA 3 VISTA AÉREA COM LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL E ENTORNO 6

10 3.2 DESCRIÇÃO DO ENTORNO Resumidamente, o entorno possui as seguintes características: Ocupação da Região: Ocupação Industrial: Ocupação Comercial: Ocupação Residencial: Distância do Centro: Melhoramentos Públicos: Atividades existentes em um raio de 500m: Pontos de Destaque: Homogênea Expressiva de médio e pequeno porte Inexpressiva Expressiva de médio e grande porte 5 km Rede de Água; Rede de Esgoto Sanitário; Rede de Esgotamento de Águas Pluviais; Rede de Gás Canalizado; Rede de Telefonia; Rede de Energia Elétrica; Iluminação Pública; Pavimentação; Guias e Sarjetas; Coleta de Lixo. Residências de médio e grande porte Distrito Industrial de Salto. 3.3 ZONEAMENTO De acordo com o Plano Diretor da cidade de Salto, o imóvel está localizado na Zona 6 Área Industrial Guaraú. São os seguintes parâmetros urbanísticos para essa zona: Índice de Aproveitamento Básico = 1,00 vez a área do terreno Número de Pavimentos = 3 pavimentos Taxa de Ocupação = 0,70 vezes a área do terreno 7

11 FIGURA 4 MAPA DE ZONEAMENTO 4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE 4.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO Os lotes em estudo possuem as seguintes características: Matrícula nº , com frente de 20,00m Matrícula nº , com frente de 19,98m Matrícula nº , com frente de 24,50m Frentes: Configurações: Matrícula nº , com frente de 25,75m Matrícula nº , com frente de 35,57m Matrícula nº , com frente de 30,34m Matrícula nº , com frente de 24,21m Matrícula nº , com frente de 66,12m Regulares Matrícula nº , área de 1.515,60 m² Matrícula nº , área de 2.802,35 m² Matrícula nº , área de 1.420,27 m² Dimensões: Matrícula nº , área de 1.309,40 m² Matrícula nº , área de 2.351,98 m² Matrícula nº , área de 1.519,73 m² Matrícula nº , área de 978,93 m² Matrícula nº , área de 3.123,13 m² 8

12 Infraestrutura: Acesso: Topografia: O terreno recebe os serviços de infraestrutura básica citados no item 3.2 Melhoramentos Públicos Pela própria Rodovia Santos Dumont Plana 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO A economia da cidade durante muitos anos foi basicamente industrial, com o passar dos anos os setores de comércios e serviços começaram a ter maior representatividade na economia local. O mercado imobiliário regional, assim como em outras cidades, está em desaceleração, com queda da demanda por moradia e pela queda da econômica do país, tanto os investimentos no mercado residencial como industrial estão em baixa. Apesar das qualidades logísticas que a região possui com uma extensa malha rodoviária e território livre para incorporação à beira da rodovia, o desenvolvimento da região têm ficado abaixo do esperado. A expectativa de que um novo eixo industrial se formasse entre Campinas e Sorocaba, mas esses investimentos ainda não se consolidaram. A região onde o imóvel está inserido concorre com empreendimentos semelhantes, loteamento industriais. Durante as pesquisas de mercado se observou a existência de mais dois loteamentos industriais que ofertam muitos lotes para venda, o Distrito Industrial Nardelli e Distrito Industrial Bandeirantes. Além da concorrência com outros loteamentos industriais, os lotes em estudo estão localizados no loteamento Corporate Park, que ainda possui uma diversidade de lotes disponíveis para venda. Os preços pedidos no Corporate Park, em média, estão em R$ 440 o metro quadrado, e nos outros empreendimentos, mais consolidados, o preço varia de R$ 500 à R$ 600 o metro quadrado. Devido à grande oferta de lotes disponíveis dentro do mesmo condomínio os imóveis em estudo apresentam uma liquidez baixa, apesar da boa localização, em frente a rodovia Santos Dumont. Podemos criar a seguinte relação entre o imóvel e a situação do mercado atual: Cenário de Liquidez: Baixa Desempenho de Mercado: Baixo 9

13 Quantidade de ofertas de bens similares: Médio-alta Absorção do bem pelo mercado para venda: Baixa Prazo de absorção para venda: 30 meses Público Alvo: Industriais de pequeno e médio porte e possíveis investidores 6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 6.1 REFERÊNCIAS NORMATIVAS A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos. Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos versão 2011, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo. Além dos padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal Institute of Chartered Surveyors ( RICS ) e nas normas do International Valuation Standards Council ( IVSC ), nos seus pronunciamentos 101 Scope of Work, 102 Implementation e 103 Reporting. 6.2 METODOLOGIA Para este trabalho foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, mediante o qual o valor do imóvel é obtido pela comparação direta com outros imóveis semelhantes situados na mesma região geoeconômica. 10

14 6.3 VALOR DE VENDA ELEMENTOS COMPARATIVOS Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar imóveis disponíveis para venda. O campo amostral utilizado para estimativa do valor do imóvel é composto por 6 (seis) elementos comparativos que podem ser observados junto ao Anexo 2 Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam diferentes características como localização, padrão, idade e estado de conservação e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a estimativa do valor unitário TRATAMENTO POR FATORES No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização: Fator de Fonte Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 15%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Transposição Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados foram baseados na seguinte escala de valores: I. Equipamentos Urbanos Variáveis Sim No Trafegabilidade 20 0 Luz Domiciliar 13 0 Rede de Água 11 0 Luz Pública

15 Guias e Sarjetas 5 0 Rede de Esgoto 4 0 Telefonia 2 0 Gás 1 0 Pavimentação Distância ao Transporte Coletivo Largura da Via Asfalto: 17 Até 100m: 15 Praças: 5 Paralelepípedo: 16 De 100 a 300m: 10 Acima de 20m: 5 Cascalho ou Pedra: 8 De 300 a 500m: 5 De 10 a 20m: 3 Terra: 5 Acima de 500m: 0 Até 10m: 1 II. Características da Região Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial De 100% a 70%: 1,00 Classe Alta: 1,50 a 2,00 Alto: 1,00 Classe Médio-Alta: 1,25 a 1,50 Médio-Alto: 0,95 De 70% a 40%: 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio: 0,90 Abaixo de 40%: 0,90 Classe Médio-Baixa: 0,85 a 1,00 Médio-Baixo: 0,85 Classe Baixa: 0,70 a 0,85 Baixo: 0,80 Os Índices de Local correspondentes ao imóvel avaliado e aos comparativos foram calculados pela soma dos pontos relacionados a cada atributo das tabelas do Grupo I Equipamentos Urbanos multiplicada pelos fatores constantes na tabela do Grupo II Características da Região. Como o fator transposição refere-se à variação do preço dos imóveis em função da localização, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte terreno e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Ftransp = 1 + (((ILAVA ILCOMP) / ILCOMP)) x pt) 12

16 Onde: Ftransp: Fator Transposição ILAVA: Índice de Local correspondente ao Imóvel Avaliando ILCOMP: Índice de Local correspondente ao Elemento Comparativo pt: Participação do valor do terreno no valor total dos imóveis Fator Área Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: ou, Fa = (área de elemento pesquisado) 1/4 => quando a diferença for inferior a 30% (área de elemento avaliando) Fa = (área de elemento pesquisado) 1/8 => quando a diferença for superior a 30% (área de elemento avaliando) SITUAÇÃO PARADIGMA A situação paradigma que possibilitou a homogeneização dos valores, é a seguinte: Matrícula nº SITUAÇÃO PARADIGMA Área de Terreno: 1.515,60 m² Índice de Local: 70,47 Matrícula nº SITUAÇÃO PARADIGMA Área de Terreno: 2.802,35 m² Índice de Local: 70,47 13

17 Matrícula nº SITUAÇÃO PARADIGMA Área de Terreno: 1.420,27 m² Índice de Local: 70,47 Matrícula nº SITUAÇÃO PARADIGMA Área de Terreno: 1.309,40 m² Índice de Local: 70,47 Matrícula nº SITUAÇÃO PARADIGMA Área de Terreno: 2.351,98 m² Índice de Local: 70,47 Matrícula nº SITUAÇÃO PARADIGMA Área de Terreno: 1.519,73 m² Índice de Local: 70,47 Matrícula nº SITUAÇÃO PARADIGMA Área de Terreno: 978,93 m² Índice de Local: 70,47 14

18 Matrícula nº SITUAÇÃO PARADIGMA Área de Terreno: 3.123,13 m² Índice de Local: 70, VALOR UNITÁRIO DE VENDA Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através dos fatores de fonte, localização e área conforme Anexo 3 Tratamento por Fatores, obteve-se o seguinte valor unitário básico de venda por metro quadrado de área:. Valor Unitário de Venda Matrícula nº : R$ 369,84 /m². Valor Unitário de Venda Matrícula nº : R$ 345,64 /m². Valor Unitário de Venda Matrícula nº : R$ 366,20 /m². Valor Unitário de Venda Matrícula nº : R$ 374,28 /m². Valor Unitário de Venda Matrícula nº : R$ 353,85 /m². Valor Unitário de Venda Matrícula nº : R$ 369,70 /m². Valor Unitário de Venda Matrícula nº : R$ 400,52 /m². Valor Unitário de Venda Matrícula nº : R$ 340,71 /m² 15

19 6.3.5 ÁREA HOMOGENEIZADA Alguns dos lotes avaliados possuem áreas de interferências, fato que impedem 100% do seu aproveito. Dessa forma, houve a separação das áreas dos terrenos entre área útil e área total seguindo as descrições das matrículas. Matrícula Área Total (m²) Área Útil (m²) , , , , , , , , , , , , ,93 978, , , VALOR DE VENDA Multiplicando o Valor Unitário de Venda pela área útil dos lotes, obtém-se o seguinte resultado: Valor de Venda: Valor Unitário de Venda x Área do Útil do Lote Valor de Venda Matrícula nº : R$ 369,84 /m² x 1.215,41 m² Valor de Venda: R$ ,33 Em números redondos: Valor de Venda Matrícula nº : R$ ,00 (Quatrocentos e cinquenta mil reais) Valor de Venda Matrícula nº : R$ 2.660,00 /m² x 345,64 m² Valor de Venda: R$ ,18 Em números redondos: Valor de Venda Matrícula nº : R$ ,00 (Novecentos e vinte mil reais) 16

20 Valor de Venda Matrícula nº : R$ 366,20 /m² x 1.342,93 m² Valor de Venda: R$ ,99 Em números redondos: Valor de Venda Matrícula nº : R$ ,00 (Quatrocentos e noventa mil reais) Valor de Venda Matrícula nº : R$ 374,28 /m² x 1.209,80 m² Valor de Venda: R$ ,51 Em números redondos: Valor de Venda Matrícula nº : R$ ,00 (Quatrocentos e cinquenta e cinco mil reais) Valor de Venda Matrícula nº : R$ 353,85 /m² x 2.351,98 m² Valor de Venda: R$ ,89 Em números redondos: Valor de Venda Matrícula nº : R$ ,00 (Oitocentos e trinta mil reais) Valor de Venda Matrícula nº : R$ 369,70 /m² x 1.519,73 m² Valor de Venda: R$ ,49 Em números redondos: Valor de Venda Matrícula nº : R$ ,00 (Quinhentos e sessenta mil reais) 17

21 Valor de Venda Matrícula nº : R$ 400,52 /m² x 978,93 m² Valor de Venda: R$ ,41 Em números redondos: Valor de Venda Matrícula nº : R$ ,00 (Trezentos e noventa mil reais) Valor de Venda Matrícula nº : R$ 340,71 /m² x 1.819,27 m² Valor de Venda: R$ ,62 Em números redondos: Valor de Venda Matrícula nº : R$ ,00 (Seiscentos e vinte mil reais) Portanto, o valor venda total é de: Valor de Venda Total: R$ ,00 (Quatro milhão, setecentos e quinze mil reais) 18

22 6.4 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA O Valor de Liquidação foi calculado por meio do uso conjugado de duas fórmulas. A primeira considera os custos temporários, levando em conta o período estimado para a comercialização do imóvel e a taxa de desconto para remuneração do capital investido, tendo sido utilizada neste caso, a taxa média de descontos de duplicatas dos principais bancos. Custos Temporários = (Valor de Mercado do Imóvel) (1 + taxa de desconto) Período A segunda, considera as despesas operacionais do imóvel durante o período estimado para venda: Despesas Operacionais = (Total de Despesas) (1 + taxa de desconto) Período Subtraindo as despesas operacionais dos Custos Temporários de Possessão (C.T.) obtemos o Valor de Liquidação Forçada, conforme demonstrado abaixo: Valor de Liquidação Forçada = C. T. Despesas Operacionais Matrícula nº VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor do Imóvel: R$ ,00 Despesas de Operação IPTU / mês R$ 223,00 Manutenção / mês R$ 80,00 Outras Despesas / mês R$ 8,50 Total de Despesas R$ 311,50 Taxa Adotada: Condições de Liquidez: Tempo de Exposição: 2,09 % a.a. Baixa 30 meses Custos Temporários: R$ ,77 Valor Presente das Despesas -R$ 6.889,99 Valor de Liquidação Forçada: R$ ,00 19

23 Matrícula nº VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor do Imóvel: R$ ,00 Despesas de Operação IPTU / mês R$ 223,00 Manutenção / mês R$ 80,00 Outras Despesas / mês R$ 8,50 Total de Despesas R$ 311,50 Taxa Adotada: Condições de Liquidez: Tempo de Exposição: 2,09 % a.a. Baixa 30 meses Custos Temporários: R$ ,49 Valor Presente das Despesas: -R$ 6.889,99 Valor de Liquidação Forçada: R$ ,00 Matrícula nº VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor do Imóvel: R$ ,00 Despesas de Operação IPTU / mês R$ 223,00 Manutenção / mês R$ 80,00 Outras Despesas / mês R$ 8,50 Total de Despesas R$ 311,50 Taxa Adotada: Condições de Liquidez: Tempo de Exposição: 2,09 % a.a. Baixa 30 meses Custos Temporários: R$ ,66 Valor Presente das Despesas: -R$ 6.889,99 Valor de Liquidação Forçada: R$ ,00 20

24 Matrícula nº VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor do Imóvel: R$ ,00 Despesas de Operação IPTU / mês R$ 223,00 Manutenção / mês R$ 80,00 Outras Despesas / mês R$ 8,50 Total de Despesas R$ 311,50 Taxa Adotada: Condições de Liquidez: Tempo de Exposição: 2,09 % a.a. Baixa 30 meses Custos Temporários: R$ ,26 Valor Presente das Despesas -R$ 6.889,99 Valor de Liquidação Forçada: R$ ,00 Matrícula nº VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor do Imóvel: R$ ,00 Despesas de Operação IPTU / mês R$ 223,00 Manutenção / mês R$ 80,00 Outras Despesas / mês R$ 8,50 Total de Despesas R$ 311,50 Taxa Adotada: Condições de Liquidez: Tempo de Exposição: 2,09 % a.a. Baixa 30 meses Custos Temporários: R$ ,74 Valor Presente das Despesas -R$ 6.889,99 Valor de Liquidação Forçada: R$ ,00 21

25 Matrícula nº VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor do Imóvel: R$ ,00 Despesas de Operação IPTU / mês R$ 223,00 Manutenção / mês R$ 80,00 Outras Despesas / mês R$ 8,50 Total de Despesas R$ 311,50 Taxa Adotada: Condições de Liquidez: Tempo de Exposição: 2,09 % a.a. Baixa 30 meses Custos Temporários: R$ ,47 Valor Presente das Despesas -R$ 6.889,99 Valor de Liquidação Forçada: R$ ,00 Matrícula nº VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor do Imóvel: R$ ,00 Despesas de Operação IPTU / mês R$ 223,00 Manutenção / mês R$ 80,00 Outras Despesas / mês R$ 8,50 Total de Despesas R$ 311,50 Taxa Adotada: Condições de Liquidez: Tempo de Exposição: 2,09 % a.a. Baixa 30 meses Custos Temporários: R$ ,94 Valor Presente das Despesas -R$ 6.889,99 Valor de Liquidação Forçada: R$ ,00 22

26 Matrícula nº VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Valor do Imóvel: R$ ,00 Despesas de Operação IPTU / mês R$ 223,00 Manutenção / mês R$ 80,00 Outras Despesas / mês R$ 8,50 Total de Despesas R$ 311,50 Taxa Adotada: Condições de Liquidez: Tempo de Exposição: 2,09 % a.a. Baixa 30 meses Custos Temporários: R$ ,31 Valor Presente das Despesas -R$ 6.889,99 Valor de Liquidação Forçada: R$ ,00 Em números totais: Valor de Liquidação Forçada Total: R$ ,00 (Dois milhões quatrocentos e noventa e cinco mil reais) Conclusão de Valor Com base nas informações acima, nas análises realizadas e nos resultados contidos neste relatório, o valor para os fins solicitados (pré-retomada), para o mês de maio de 2017, foi estimado em: R$ ,00 Dois milhões, quatrocentos e noventa e cinco mil reais 23

27 7. TERMO DE ENCERRAMENTO Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável. Este laudo é composto por 24 (vinte e quatro) folhas e 6 (seis) anexos. São Paulo, 03 de maio de 2017 COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL CREA Cópia Digital Paula Casarini, MRICS CREA /D Responsável Técnica Vice-presidente São Paulo & CIVAS Cópia Digital Mony Lacerda Khouri, MRICS CAU Executive Manager CIVAS 24

28 > ANEXO I > RELATÓRIO FOTOGRÁFICO. member > ANEXOS firm of Colliers International Property 01 Consultants,

29 Acesso ao condomínio Acesso pela Rodovia do Açúcar, com o imóvel à esquerda

30 Acesso pela Rodovia do Açúcar, com o imóvel à direita Vista geral da quadra B

31 Vista geral da Quadra B Rua interna do condomínio, ao lado direito a quadra B

32 Lote na Quadra C Lote na Quadra D

33 Lote na Quadra E Lotes na Quadra F

34 Quadra F à direita e área de manobra para veículos Guarita de acesso ao condomínio

35 > ANEXO II > ANEXOS 02 > ELEMENTOS Tratamento por fatores COMPARATIVOS Valor unitário de locação

36 # Endereço Área de terreno (m²) Preço (R$) O/T Fonte 1 Loteamento Industrial e Comercial Corporate Park 1.000,00 R$ ,00 O Airton Luiz Consultoria Imobiliária Tel.: (11) Loteamento Industrial e Comercial Corporate Park 1.000,00 R$ ,00 O Painelli Consultoria Imobiliária Tel.: (11) Distrtio Industrial dos Bandeirantes 1.000,00 R$ ,00 O Airton Luiz Consultoria Imobiliária Tel.: (11) Distrtio Industrial Nardeli 1.173,00 R$ ,00 O Arruda Imóveis Tel.: (11) Loteamento Industrial e Comercial Corporate Park 1.144,00 R$ ,00 O Arruda Imóveis Tel.: (11) Loteamento Industrial e Comercial Corporate Park 1.400,00 R$ ,00 O Utu-guaçu Imóveis Tel.: (11) Comparativos - Data da Avaliação: 05/2017

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38 Amostra 1 Amostra 2 Amostra 3

39 Amostra 4 Amostra 5 Amostra 6

40 > ANEXO III > TRATAMENTO POR FATORES

41 Homogeneização dos Valores Unitários Os valores unitários homogeneizados constantes na tabela abaixo foram obtidos por tratamento de fatores através da seguinte fórmula: Comparativo Valor Unitário Homogeneizado = Valor Unitário x Fator Final Valor Unitário (R$/m²) descontado Fator de Fonte Matrícula nº Fator Transposição Fator Área Fator Final Valor Unitário Homogeneizado 1 391,00 1,000 0,949 0,949 R$ 371,06 /m² 2 374,00 1,000 0,949 0,949 R$ 354,93 /m² 3 468,00 0,850 0,949 0,799 R$ 373,93 /m² 4 492,75 0,896 0,938 0,834 R$ 410,95 /m² 5 312,94 1,000 0,932 0,932 R$ 291,66 /m² 6 425,00 1,000 0,980 0,980 R$ 416,50 /m² Comparativo Valor Unitário (R$/m²) descontado Fator de Fonte Matrícula nº Fator Transposiçã o Fator Área Fator Final Valor Unitário Homogeneizado 1 391,00 1,000 0,879 0,879 R$ 343,69 /m² 2 374,00 1,000 0,879 0,879 R$ 328,75 /m² 3 468,00 0,850 0,879 0,729 R$ 341,17 /m² 4 492,75 0,896 0,897 0,793 R$ 390,75 /m² 5 312,94 1,000 0,894 0,894 R$ 279,77 /m² 6 425,00 1,000 0,917 0,917 R$ 389,73 /m² Comparativo Valor Unitário (R$/m²) descontado Fator de Fonte Matrícula nº Fator Transposição Fator Área Fator Final Valor Unitário Homogeneizado 1 391,00 1,000 0,916 0,916 R$ 358,16 /m² 2 374,00 1,000 0,916 0,916 R$ 342,58 /m² 3 468,00 0,850 0,916 0,766 R$ 358,49 /m² 4 492,75 0,896 0,953 0,849 R$ 418,34 /m² 5 312,94 1,000 0,947 0,947 R$ 296,35 /m² 6 425,00 1,000 0,996 0,996 R$ 423,30 /m²

42 Comparativo Valor Unitário (R$/m²) descontado Fator de Fonte Matrícula nº Fator Transposição Fator Área Fator Final Valor Unitário Homogeneizado 1 391,00 1,000 0,935 0,935 R$ 365,59 /m² 2 374,00 1,000 0,935 0,935 R$ 349,69 /m² 3 468,00 0,850 0,935 0,785 R$ 367,38 /m² 4 492,75 0,896 0,973 0,869 R$ 428,20 /m² 5 312,94 1,000 0,967 0,967 R$ 302,61 /m² 6 425,00 1,000 1,017 1,017 R$ 432,23 /m² Comparativo Valor Unitário (R$/m²) descontado Fator de Fonte Matrícula nº Fator Transposição Fator Área Fator Final Valor Unitário Homogeneizado 1 391,00 1,000 0,899 0,899 R$ 351,51 /m² 2 374,00 1,000 0,899 0,899 R$ 336,23 /m² 3 468,00 0,850 0,899 0,749 R$ 350,53 /m² 4 492,75 0,896 0,917 0,813 R$ 400,61 /m² 5 312,94 1,000 0,914 0,914 R$ 286,03 /m² 6 425,00 1,000 0,937 0,937 R$ 398,23 /m² Comparativo Valor Unitário (R$/m²) descontado Fator de Fonte Matrícula nº Fator Transposição Fator Área Fator Final Valor Unitário Homogeneizado 1 391,00 1,000 0,949 0,949 R$ 371,06 /m² 2 374,00 1,000 0,949 0,949 R$ 354,93 /m² 3 468,00 0,850 0,949 0,799 R$ 373,93 /m² 4 492,75 0,896 0,937 0,833 R$ 410,46 /m² 5 312,94 1,000 0,931 0,931 R$ 291,35 /m² 6 425,00 1,000 0,980 0,980 R$ 416,50 /m²

43 Comparativo Valor Unitário (R$/m²) descontado Fator de Fonte Matrícula nº Fator Transposição Fator Área Fator Final Valor Unitário Homogeneizado 1 391,00 1,000 1,005 1,005 R$ 392,96 /m² 2 374,00 1,000 1,005 1,005 R$ 375,87 /m² 3 468,00 0,850 1,005 0,855 R$ 400,14 /m² 4 492,75 0,896 1,046 0,942 R$ 464,17 /m² 5 312,94 1,000 1,040 1,040 R$ 325,46 /m² 6 425,00 1,000 1,046 1,046 R$ 444,55 /m² Comparativo Valor Unitário (R$/m²) descontado Fator de Fonte Matrícula nº Fator Transposição Cálculo do Valor Unitário Básico O Valor Unitário Básico corresponde ao valor a ser multiplicado pela área a fim de se identificar o valor do imóvel. Este valor corresponde à média dos preços homogeneizados, após análise de discrepância na faixa de 30% acima e abaixo do valor médio (limites inferior e superior). Matrícula nº Fator Área Fator Final Valor Unitário Homogeneizado 1 391,00 1,000 0,867 0,867 R$ 339,00 /m² 2 374,00 1,000 0,867 0,867 R$ 324,26 /m² 3 468,00 0,850 0,867 0,717 R$ 335,56 /m² 4 492,75 0,896 0,885 0,781 R$ 384,84 /m² 5 312,94 1,000 0,882 0,882 R$ 276,01 /m² 6 425,00 1,000 0,905 0,905 R$ 384,63 /m² VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma: R$ 2.219,03 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 369,84 /m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior: Limite Superior: R$ 258,89 /m² R$ 480,79 /m² Média Saneada Soma: R$ 2.219,03 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 369,84 /m²

44 Matrícula nº VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma: R$ 2.073,85 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 345,64 /m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior: Limite Superior: R$ 241,95 /m² R$ 449,33 /m² Média Saneada Soma: R$ 2.073,85 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 345,64 /m² Matrícula nº VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma: R$ 2.197,23 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 366,20 /m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior: Limite Superior: R$ 256,34 /m² R$ 476,07 /m² Média Saneada Soma: R$ 2.197,23 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 366,20 /m² Matrícula nº VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma: R$ 2.245,69 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 374,28 /m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior: Limite Superior: R$ 262,00 /m² R$ 486,57 /m² Média Saneada Soma: R$ 2.245,69 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 374,28 /m²

45 Matrícula nº VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma: R$ 2.123,12 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 353,85 /m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior: Limite Superior: R$ 247,70 /m² R$ 460,01 /m² Média Saneada Soma: R$ 2.123,12 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 353,85 /m² Matrícula nº VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma: R$ 2.218,22 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 369,70 /m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior: Limite Superior: R$ 258,79 /m² R$ 480,62 /m² Média Saneada Soma: R$ 2.218,22 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 369,70 /m² Matrícula nº VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma: R$ 2.403,14 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 400,52 /m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior: Limite Superior: R$ 280,37 /m² R$ 520,68 /m² Média Saneada Soma: R$ 2.403,14 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 400,52 /m²

46 Matrícula nº VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma: R$ 2.044,29 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 340,71 /m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior: Limite Superior: R$ 238,50 /m² R$ 442,93 /m² Média Saneada Soma: R$ 2.044,29 /m² Total de Comparativos: 6 Valor Médio dos Comps: R$ 340,71 /m² Como todos os valores estão dentro do intervalo definido pelos limites inferior e superior, a média saneada coincide com a média simples e representa o valor unitário básico de venda para o imóvel avaliado. Intervalo de Confiança O intervalo de confiança é o intervalo de valores calculados pela aplicação da distribuição t de Student para um determinado nível de confiança. Considerando-se a aplicação da teoria da pequena amostra de Student (número de amostras < 30), são identificados os limites de valor usando a seguinte fórmula: Limite = Valor Unitário Básico ± tc (σ/ n) Onde: tc : Ponto Crítico, considerando-se 80% de probabilidade, conforme definido pela Norma Brasileira e os graus de liberdade da amostra (número de amostras 1) conforme tabela da Distribuição t de Student σ: Desvio-padrão da amostra n: Número de elementos da Amostra

47 Matrícula nº Intervalo de Confiança Número de Amostras: 6 # Graus de Liberdade: 5 Tabela t (tc de Student): 1,476 Desvio Padrão: 45,21 Limite Inferior: Limite Superior: R$ 342,60 /m² R$ 397,08 /m² Matrícula nº Intervalo de Confiança Número de Amostras: 6 # Graus de Liberdade: 5 Tabela t (tc de Student): 1,476 Desvio Padrão: 41,54 Limite Inferior: Limite Superior: R$ 320,61 /m² R$ 370,67 /m² Matrícula nº Intervalo de Confiança Número de Amostras: 6 # Graus de Liberdade: 5 Tabela t (tc de Student): 1,476 Desvio Padrão: 48,04 Limite Inferior: Limite Superior: R$ 337,26 /m² R$ 395,15 /m² Matrícula nº Intervalo de Confiança Número de Amostras: 6 # Graus de Liberdade: 5 Tabela t (tc de Student): 1,476 Desvio Padrão: 49,25 Limite Inferior: Limite Superior: R$ 344,61 /m² R$ 403,96 /m²

48 Matrícula nº Intervalo de Confiança Número de Amostras: 6 # Graus de Liberdade: 5 Tabela t (tc de Student): 1,476 Desvio Padrão: 42,62 Limite Inferior: Limite Superior: R$ 328,17 /m² R$ 379,54 /m² Matrícula nº Intervalo de Confiança Número de Amostras: 6 # Graus de Liberdade: 5 Tabela t (tc de Student): 1,476 Desvio Padrão: 45,23 Limite Inferior: Limite Superior: R$ 342,45 /m² R$ 396,96 /m² Matrícula nº Intervalo de Confiança Número de Amostras: 6 # Graus de Liberdade: 5 Tabela t (tc de Student): 1,476 Desvio Padrão: 49,58 Limite Inferior: Limite Superior: R$ 370,65 /m² R$ 430,40 /m² Matrícula nº Intervalo de Confiança Número de Amostras: 6 # Graus de Liberdade: 5 Tabela t (tc de Student): 1,476 Desvio Padrão: 40,89 Limite Inferior: Limite Superior: R$ 316,08 /m² R$ 365,35 /m²

49 Campo de Arbítrio Campo de arbítrio é o intervalo com amplitude de até 15% em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação que pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tenham sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes, desde que o intervalo de mais ou menos 15% seja suficiente para absorver as influências não consideradas Matrícula nº Campo de Arbítrio Intervalo Efetivo Limite Inferior: Limite Superior: R$ 291,66 /m² R$ 416,50 /m² Campo de Arbítrio Limite Inferior: Limite Superior: R$ 314,36 /m² R$ 416,50 /m² Matrícula nº Campo de Arbítrio Intervalo Efetivo Limite Inferior: Limite Superior: R$ 279,77 /m² R$ 390,75 /m² Campo de Arbítrio Limite Inferior: Limite Superior: R$ 293,80 /m² R$ 390,75 /m² Matrícula nº Campo de Arbítrio Intervalo Efetivo Limite Inferior: Limite Superior: R$ 296,35 /m² R$ 423,30 /m² Campo de Arbítrio Limite Inferior: Limite Superior: R$ 311,27 /m² R$ 421,14 /m²

50 Campo de Arbítrio Intervalo Efetivo Matrícula nº Limite Inferior: Limite Superior: R$ 302,61 /m² R$ 432,23 /m² Campo de Arbítrio Limite Inferior: Limite Superior: R$ 318,14 /m² R$ 430,42 /m² Matrícula nº Campo de Arbítrio Intervalo Efetivo Limite Inferior: Limite Superior: R$ 286,03 /m² R$ 400,61 /m² Campo de Arbítrio Limite Inferior: Limite Superior: R$ 300,78 /m² R$ 400,61 /m² Matrícula nº Campo de Arbítrio Intervalo Efetivo Limite Inferior: Limite Superior: R$ 291,35 /m² R$ 416,50 /m² Campo de Arbítrio Limite Inferior: Limite Superior: R$ 314,25 /m² R$ 416,50 /m² Matrícula nº Campo de Arbítrio Intervalo Efetivo Limite Inferior: Limite Superior: R$ 325,46 /m² R$ 464,17 /m² Campo de Arbítrio Limite Inferior: Limite Superior: R$ 340,45 /m² R$ 460,60 /m²

51 Campo de Arbítrio Intervalo Efetivo Matrícula nº Limite Inferior: Limite Superior: R$ 276,01 /m² R$ 384,84 /m² Campo de Arbítrio Limite Inferior: Limite Superior: R$ 289,61 /m² R$ 384,84 /m²

52 > ANEXO IV > ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

53 De acordo com o item Especificação das Avaliações da NBR : 2011 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos: Grau de Fundamentação Comparativo ITEM Tabela 1 - Graus de Fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores PARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR Descrição GRAU III GRAU II GRAU I 1 Caracterização do Imóvel Avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento X Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 12 5 X 3 3 Identificação de Dados de Mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados X Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados Intervalo admissível de 4 ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 X 0,40 a 2,50 *a *a No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea PONTUAÇÃO 8 II FUNDAMENTAÇÃO GRAU II GRAUS III II I Pontos Mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente Itens 2 e 4 no grau III, com os demais no mínimo no grau II Itens 2 e 4 no grau II, com os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo, no grau I Grau II

54 Grau de Precisão Matrícula nº GRAU DE PRECISÃO Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 340,00/m² Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 389,96/m² Amplitude: R$ 49,96/m² Média: 13,51% Grau Obtido: Grau 3 Valores de Referência Amplitude/Média 30% Grau 3 30% > Amplitude/Média 50% Grau 2 Amplitude/Média > 50% Grau 1 Matrícula nº GRAU DE PRECISÃO Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 318,22/m² Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 364,13/m² Amplitude: R$ 45,91/m² Média: 13,28% Grau Obtido: Grau 3 Valores de Referência Amplitude/Média 30% Grau 3 30% > Amplitude/Média 50% Grau 2 Amplitude/Média > 50% Grau 1 Matrícula nº GRAU DE PRECISÃO Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 334,49/m² Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 387,58/m² Amplitude: R$ 53,09/m² Média: 14,50% Grau Obtido: Grau 3 Valores de Referência Amplitude/Média 30% Grau 3 30% > Amplitude/Média 50% Grau 2 Amplitude/Média > 50% Grau 1

55 Matrícula nº GRAU DE PRECISÃO Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 341,77/m² Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 396,20/m² Amplitude: R$ 54,43/m² Média: 14,54% Grau Obtido: Grau 3 Valores de Referência Amplitude/Média 30% Grau 3 30% > Amplitude/Média 50% Grau 2 Amplitude/Média > 50% Grau 1 Matrícula nº GRAU DE PRECISÃO Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 325,72/m² Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 372,82/m² Amplitude: R$ 47,10/m² Média: 13,31% Grau Obtido: Grau 3 Valores de Referência Amplitude/Média 30% Grau 3 30% > Amplitude/Média 50% Grau 2 Amplitude/Média > 50% Grau 1 Matrícula nº GRAU DE PRECISÃO Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 339,85/m² Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 389,83/m² Amplitude: R$ 49,98/m² Média: 13,52% Grau Obtido: Grau 3 Valores de Referência Amplitude/Média 30% Grau 3 30% > Amplitude/Média 50% Grau 2 Amplitude/Média > 50% Grau 1

56 Matrícula nº GRAU DE PRECISÃO Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 367,80/m² Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 422,59/m² Amplitude: R$ 54,79/m² Média: 13,68% Grau Obtido: Grau 3 Valores de Referência Amplitude/Média 30% Grau 3 30% > Amplitude/Média 50% Grau 2 Amplitude/Média > 50% Grau 1 Matrícula nº GRAU DE PRECISÃO Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 313,72/m² Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 358,91/m² Amplitude: R$ 45,19/m² Média: 13,26% Grau Obtido: Grau 3 Valores de Referência Amplitude/Média 30% Grau 3 30% > Amplitude/Média 50% Grau 2 Amplitude/Média > 50% Grau 1

57 > ANEXO V > DOCUMENTOS

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108 LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS 1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL DATA DA VISITA: 27/04/ Identificação do Imóvel: Imóveis das matrículas n , , , , , , e do Registro de Imóveis da Comarca de Salto SP Cidade: Salto UF: SP 1.2. Uso atual do imóvel: Loteamento Industrial Uso pretendido: Desconhecido 1.3. Coordenadas geográficas: 23 12'47.8"S 47 19'11.5"W 1.4. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I.

109 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: CETESB/SP Órgão Ambiental Municipal: Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 7, indicando sim na pergunta Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. Não Sim. Que tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: CETESB/SP Órgão Ambiental Municipal:

110 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Passado Presente Ocorrências no imóvel Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga? Sim Não Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Outros. Descrever: Fontes de Informação: Observações e/ou justificativa: 3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.? * Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do imóvel. Caso afirmativo, indicar: Não.

111 3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como: Existe Informação não acessível Atividade Indústrias. Quais? Mineradora. Qual? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever: Fontes de Informação: Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não. Observações e/ou justificativa:

112 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Passado Presente Uso do imóvel Indústrias. Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: Comércio. Que tipo: Outros. Descrever: Fontes de Informação: Observações e/ou justificativa: 5 Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento: Lista de imóveis contaminados do CETESB/SP, matrículas e IPTUs dos imóveis avaliados.

113 6 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 6.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 6.2O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco. 6.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 7 RESUMO: 7.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: 7.2 Indícios de Contaminação na Vizinhança: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:

114 > ANEXO VI > PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

115 Trabalhos técnicos, envolvendo vistoria, contatos, pesquisa de mercado e cálculos foram feitos durante os meses de abril e maio de Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por proprietários, corretores imobiliários e profissionais qualificados, portanto, estes são suposições aceitas como válidas, corretas e fornecidas em "boa fé". A avaliação foi baseada também em informações e dados fornecidos pelo CLIENTE, considerando-os como verdadeiros, confiáveis e precisos. Portanto a COLLIERS não aceitará a imputação de qualquer responsabilidade por erro ou omissão relacionado às informações fornecidas. A COLLIERS não é responsável por realizar nenhuma investigação independente, ou outro tipo de verificação, acerca dos dados fornecidos pelo CLIENTE. Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de divisas e outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram efetuadas medições de campo. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que as medidas do terreno e de construção, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e devidamente registrados no registro de imóveis. Os autores deste relatório não são qualificados para comentar sobre as questões ambientais que podem afetar o valor de mercado do imóvel avaliado, incluindo, mas não se limitando à poluição ou contaminação do solo, construções, água, água subterrânea ou aérea. A menos que expressamente declarado, a propriedade é considerada como livre e desembaraçada de poluentes e contaminantes, incluindo, mas não limitado a infiltrações a culturas, condições que possam dar origem a qualquer contaminação, e em conformidade com todos os requisitos regulamentares ambientais, governamentais, ou de outra forma, e livre de qualquer condição ambiental, passada, presente ou futura, que possa afetar o valor do imóvel avaliado. Se a parte solicitante requerer informações sobre as questões ambientais, será necessária a contratação de um especialista qualificado em tais questões. Os signatários não assumem responsabilidade sobre qualquer responsabilidade legal relativa ao efeito das questões ambientais no valor do imóvel avaliado. O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia fornecidos pelo interessado, excluindo as necessárias para o exercício de suas funções. Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição