APELAÇÃO COM REVISÃO N º 712.871-0/7 SÃO PAULO Apelante: Colégio Pioneiro S/C Ltda. Apelado: Carlos Batoco Referências: 1. Ação de Despejo por Falta de Pagamento Autos do processo nº 29.195/00 Requerente: Carlos Batoco Requerido: Colégio Pioneiro S/C Ltda. 2. Ação de Consignação em Pagamento Autos do processo nº 26.087/00 Requerente: Colégio Pioneiro S/C Ltda. Requerido: Carlos Batoco LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E CONSIGNAÇÃO. JULGAMENTO ÚNICO. DEPÓSITO DE ALUGUERES SEM OBSERVÂNCIA DO REAJUSTE PACTUADO. RECUSA JUSTA. O Apelante pretendeu liberar-se da obrigação oferecendo valor referente ao aluguel vencido, depositando-o sem observância do reajuste pactuado e dos encargos contratuais, quando o valor correto do aluguel seria superior, com retenção no Imposto de Renda. Justa a recusa do Apelado, pois não pode ele ser obrigado a receber valores diversos aos que foram contratados, resultando, disso, que a oferta de valor inferior ao devido não libera o Apelante da obrigação. Caracterizada a mora, é de rigor o acolhimento da ação de despejo. Voto nº 9.001. Visto, COLÉGIO PIONEIRO S/C LTDA. ingressou com "AÇÃO CONSIGNATÓRIA DE ALUGUEL (folha 2 - destaques do original) contra CARLOS BATOCO, caracteres e qualificação das partes nos autos, alegando que:... Em 01 de fevereiro de 1988, pelo prazo de 12 meses, a autora locou o imóvel situado na Rua Professor Rocha Vaz, nº 129 Fundos....... o aluguel líquido é de R$ 1.854,45....... no dia 09 do corrente mês, a autora através de dois funcionários e como de costume, mandou pagar o aludido aluguel (...) e foi surpreendida com a negativa injusta do advogado do locador no recebimento, o qual afirmou que o valor deveria ter sofrido majoração... (folha 3).... O devedor tem direito de tomar conhecimento antecipadamente e por escrito dos - 1 -
reajustes a serem aplicados, tem direito ao pagamento para que se desobrigue da prestação e não incorra em inexecução culposa....... o valor da dívida é de R$ 1.854,45....... se digne (...) julgar procedente o presente pedido, declarando a extinção das obrigações referentes aos depósitos efetuados no decorrer da lide... (folha 4). Formalizada a angularidade, o Requerido apresentou contestação, que foi impugnada. CARLOS BATOCO ingressou com "AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO" contra COLÉGIO PIONEIRO S/C LTDA., objetivando a retomada do imóvel locado em face de inadimplência do locatário. Os processos foram apensados. Citado, o Requerido ofereceu resposta, que foi rebatida. Nos autos da Consignação em Pagamento, vencida a instrução e inviabilizada a conciliação, seguiuse a entrega da prestação jurisdicional: "... JULGO IMPROCEDENTE A AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO E PROCEDENTE A AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, respondendo o locatário pelas custas e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor da causa na ação de despejo. Assino o prazo de 15 dias para desocupação do imóvel locado. Defiro, desde já, o levantamento, pelo credor, dos depósitos realizados... (folha 94). COLÉGIO PIONEIRO S/C LTDA. recorreu. Persegue a reforma da decisão alegando que: - 2 -
... A autora sempre primou por uma relação locatícia, amistosa e sem constrangimentos, o que não ocorre com o apelado que dificulta o entendimento, colocando obstáculos, exigindo pagamento em dinheiro no dia do vencimento do aluguel, não colaborando com simples informações que evitariam muitos transtornos e lides, principalmente se tratando a locatária de Colégio que desenvolve atividade social ministrando aulas de ensino fundamental e médio e não tem a possibilidade deixar o imóvel de um momento para outro, há legislação pertinente a ser respeitada pela escola. Embora o valor locatício esteja acima do mercado, a presente lide não discute valores, esses estão sendo discutidos em Ação própria de Revisional de Aluguel, em trâmite perante a 1ª Vara Cível do foro regional de Santana, a presente lide é fundada no comportamento e exigência intoleráveis do apelado....... Insurge o locador contra o locatário, intentando ação de despejo por falta de pagamento, embora o valor do aluguel estivesse sido depositado em consignatória. Cabe salientar que a apelante depositou todos os aluguéis, nos respectivos vencimentos, sendo que os referentes aos meses de junho e julho de 2000, depositados em 14 de julho e 10 de agosto, foram complementados em setembro/2000, quando em processo o apelado informou o valor reajustado, entende a apelante que já era causa bastante para que a pretensão do locador não vingasse... (folha 103).... O apelado juntou procuração nos autos da Ação de Consignação em 31 de julho de 2.000, embora o mandato esteja datado de 19 de julho de 2000, e intentou a Ação de despejo em 01 de setembro de 2.001, portanto posterior a citação, desobrigando a purga da mora....... sendo a locatária Colégio (...) está agasalhada pelo artigo 63, parágrafo segundo da Lei 8.245/91, quanto ao prazo para desocupação do imóvel... (folha 104). - 3 -
CARLOS BATOCO apresentou contra-razões defendendo o acerto da decisão (folhas 109/111). É o relatório, adotado no mais o da r. sentença. O Recurso de Agravo Retido interposto pelo Apelado (folhas 52/53) não pode ser conhecido 1, porque não foi reiterada a sua apreciação nas contra-razões. Ocorreu renúncia ou desistência tácita. "Agravo retido não reiterado, reputa-se renunciado. 2 Em 12/7/2000 COLÉGIO PIONEIRO S/C LTDA. ingressou com Ação de Consignação em Pagamento contra CARLOS BATOCO, alegando injusta recusa do Requerido no recebimento do aluguel de R$ 1.854,45, vencido em 10/7/2000, do imóvel por ele locado situado na Rua Professor Rocha Vaz, nº 129 fundos. Em 13/7/2000 fez o depósito do valor indicado (R$ 1.854,45 folha 26). CARLOS BATOCO apresentou contestação sustentando que:... fica mais do que caracterizada a mora debendi da autora que não ofereceu o aluguel de 10.07.2000, pelo seu valor legal de R$ 2.353,80 (2.061,31 x 1,1419), com dedução do IRRF de R$ 287,30, apresentando o valor líquido de R$2.066,51 e, conseqüentemente como decorrência aponta-se ainda deficiência do depósito em juízo que não contempla encargos da mora como a multa de 10% expressamente pactuada... (folha 32). 1 - Artigo 523, 1º, do Cód. de Proc. Civil, redação da Lei nº 9.139/95. 2-2º TACivSP - Ap. c/ Rev. 475.897-4ª Câm. - Rel. Juiz MARIANO SIQUEIRA - J. 1.4.97. No mesmo sentido: JTA (Lex) 161/390; AI 515.956-8ª Câm. - Rel. Juiz MILTON GORDO - J. 12.3.98; Ap. s/ Rev. 513.135-7ª Câm. - Rel. Juiz S. OSCAR FELTRIN - J. 5.5.98. - 4 -
Encartou cópia de acordo formulado pelas partes, homologado judicialmente em 24/5/1995, onde restou estabelecido... o IGP para futuros reajustes de aluguel... (folha 33). Seguiu-se o depósito do aluguel vencido em 10/8/2000 no valor de R$ 1.854,45 (folha 39). Em 11/9/2000 COLÉGIO PIONEIRO S/C LTDA. apresentou manifestação:... sequer se lembrou que há cinco anos, em ação revisional do valor do aluguel, teria sido estipulado o IGP como índice a ser aplicado....... complementa os depósitos com o reajuste pelo IGP....... não se insurge contra o valor cobrado do aluguel, ou contra o índice de reajuste e a sua aplicabilidade, que estão sendo discutidos em Ação autônoma de Revisional de Aluguel (...) Mas se insurge contra a resistência do réu, que recusou o recebimento do aluguel, não colaborou na simples informação do índice a ser aplicado, e ainda contra a sua intransigência inaceitável em não aceitar pagamento em cheque no dia do vencimento... (folha 43). Em 1º/8/2000 CARLOS BATOCO ingressou com Ação de Despejo por Falta de Pagamento contra COLÉGIO PIONEIRO S/C LTDA., por inadimplência (do Requerido) em relação ao pagamento dos alugueres desde 10/7/2000. COLÉGIO PIONEIRO S/C LTDA. apresentou contestação alegando que:... caracterizada a mora accipiendi do autor, promoveu a competente ação de consignação em pagamento.... - 5 -
... requer (...) julgue subsistentes os depósitos feitos naquela ação, para efeito de purgação da mora....... Se assim (...) não entender, requer o reforço do depósito feito na ação de consignação em pagamento, a fim de completar o montante reclamado pelo autor... (folha 28). O r. Juízo concluiu pela improcedência da Ação de Consignação e pela procedência da Ação de Despejo. Dispõe o artigo 974 do Código Civil de 1916, vigente à época da propositura da ação que, para que a consignação tenha força de pagamento, será mister concorram, em relação às pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento; o artigo 955 do mesmo estatuto considera em mora o devedor que não efetuar pagamento, e o credor que não o quiser receber no tempo, lugar e forma convencionados. O Apelante pretendeu liberar-se da obrigação oferecendo R$ 1.854,45, referente ao aluguel vencido em 10/7/2000, depositando esse valor em 13/7/2000, sem juros e sem multa, quando o valor correto do aluguel seria de R$ 2.353,80, com retenção no Imposto de Renda de R$ 287,29, totalizando R$ 2.066,51. No caso, justa a recusa do Apelado, pois não pode ele ser obrigado a receber valores diversos daqueles que foram contratados, resultando disso que a oferta de valor inferior ao devido não libera o Apelante da obrigação. O Apelante tinha plena ciência do índice de reajuste pactuado IGP, tanto que assinou o acordo, - 6 -
que foi homologado judicialmente (folhas 33/34); afirmou na inicial que tentou... pagar a dívida sem o reajuste... (folha 3) e a partir de outubro de 2000 efetuou os depósitos nos valores ajustados. A complementação dos alugueres vencidos em julho e agosto de 2000, feita em setembro de 2000, não incluiu os encargos contratuais decorrentes do atraso. Não podia ser aceito. Como bem observado pelo r. Juízo:... Na ação de despejo foram juntados contratos entre Carlos Batoco e o Colégio Pioneiro, sendo o primeiro com início em 20/08/89 até 19 de agosto de 90. Foram firmados novos contratos e em audiência de 24 de maio de 1995 foi convencionado o valor do aluguel de R$ 1.000,00 a partir de 1 de junho de 1995, pelo prazo de seis meses. Nos seis seguintes o aluguel seria de R$ 1.500,00 e os futuros reajustes teriam como base a aplicação do IGP, permanecendo quanto ao mais as cláusulas e condições não alteradas. Presume-se, portanto, que no período de 01/12/95 a 01/06 de 1996, o aluguel foi de R$ 1.500,00. A partir de então, o reajuste passou a ser anual (cláusula não alterada), sempre pelo índice do IGP. Assim, em junho de 2000, houve novo reajuste do aluguel, a ser pago no mês de julho. Destarte, razão assiste ao locador, não se verificando a mora do credor, que não era obrigado a receber valor abaixo do estabelecido no contrato e acordo supracitado... (folha 93). Caracterizada a mora, de rigor o acolhimento da ação de despejo. Se o locatário quiser elidir a presunção de mora instalada no seio da ação de despejo, deve promover integralmente o depósito dos valores devidos até a data de sua citação, e, bem assim, dos alugueres - 7 -
intercorrentes no período da discussão naqueles autos, nos respectivos vencimentos das obrigações, ao invés de insistir no feito consignatório e, igualmente, deixar de proceder aos depósitos de forma regular e adequada aos efeitos liberatórios então colimados. 3 Se o locatário, após ingresso de ação de consignação em pagamento, vale-se do pedido desta para constituir prejudicialidade em relação à ação de despejo, corre o risco de sucesso ou insucesso nesta, se na consignatória, os valores considerarem-se insuficientes. Impossibilidade de se pretender purgar a mora, para completar o que, na consignatória, não foi completado. 4 Com relação ao prazo para desocupação, a questão foi resolvida nos autos do Mandado de Segurança sob o n 705.780-0/4, impetrado pela Apelante, no qual foi tornada definitiva a liminar, para que, na execução, fosse observado o prazo da lei 5 de regência e não aquele que constou da r. sentença (folhas 124/128 e 26 do apenso). Em face ao exposto, não se conhece do Agravo Retido e nega-se provimento ao recurso com observação. IRINEU PEDROTTI Desembargador Relator. 3-2ºTACivSP - Ap. s/ Rev. 648.967-00/1-7ª Câm. - Rel. Juiz AMÉRICO ANGÉLICO - J. 30.7.2002. 4-2ºTACivSP - Ap. c/ Rev. 520.844-00/2-3ª Câm. - Rel. Juiz ACLIBES BURGARELLI - J. 29.7.98. 5 - Artigo 63, 2º da Lei nº 8.245/91. - 8 -