PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO

Transcrição

1 APELAÇÃO SEM REVISÃO N º /9 - SÃO VICENTE Apelante: Elisabetta Maiorano (ou Elisabetta Maiorano Errico) Apelada : Manayara de Azambuja Luz AÇÃO DE DESPEJO. NOTIFICAÇÃO. Art. 47, inc. V, da Lei n /91. Imóvel residencial. Contrato prorrogado sem prazo determinado. Transcurso de 5 anos ininterruptos de locação. Necessidade de antecedente notificação do inquilino para que seja cientificado da intenção do locador em retomar o imóvel. Carência da ação. Voto n º Visto. ELISABETTA MAIORANO ERRICO ingressou com Ação de Despejo para retomada de imóvel urbano contra MANAYRA DE AZAMBUJA LUZ, partes qualificadas nos autos, objetivando a retomada do imóvel situado na Rua Pero Correia, nº 113, 2 0 andar, ap. 24, do Edifício Itaimbé, por se tratar de... locação cujo prazo é superior àquele previsto no art. 47, nº V, da lei reguladora das locações urbanas... (folha 3). MANAYRA DE AZAMBUJA LUZ fez encarte de contestação dizendo ser improcedente a pretensão, por não ter sido notificada sobre o desinteresse da continuidade da locação

2 Houve entrega da prestação jurisdicional declarando extinto o processo com fundamento no art. 267, inc. VI, do Cód. de Proc. Civil, e condenando a parte sucumbente ao pagamento das custas atualizadas desde o dispêndio, e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, com correção a partir do ajuizamento da ação. ELISABETTA MAIORANO ERRICO interpôs recurso. Insiste na tese de que,... ultrapassado o qüinqüênio previsto no inciso nº V, do art. 47, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, torna-se desnecessária a notificação premonitória do inquilino... (folha 43). MANAYRA DE AZAMBUJA LUZ apresentou contra-razões. Assevera que o contrato foi firmado em 1 0 /7/93, com prazo de 30 meses e, por isso,... não se coaduna com as disposições do artigo 46 nem à do artigo 47, V, da Lei número 8.245/91... (folha 73). É o relatório, adotado no mais o da r. sentença. O contrato de locação foi firmado pelas partes em 1 0 de julho de 1992, pelo prazo de 12 meses 1 0 /7/92 a 30/6/93. Depois, outro (contrato de locação) foi convencionado pelas partes em 1 0 /7/93, por igual prazo 12 meses 1 0 /7/93 a 30/6/94 (folhas 8/9). A ação de despejo foi submetida ao serviço de Protocolo em 22/7/98 (folha 2). A Requerente (Apelante) admitiu que... O prazo da aludida locação está prorrogado por prazo indeterminado... (folha 3). Em razão disso sustenta ser aplicável a norma do inc. V, do art. 47 da Lei n , de 18/9/91: Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:... se a vigência ininterrupta da locação - 2 -

3 ultrapassar cinco anos. Iniciada a locação em 1 0 /7/92, ao ser proposta a ação de despejo em 22/7/98, havia decorrido o período de 6 anos e 21 dias; iniciada em 1 0 /7/93, o período vencido em 22/7/98 foi de 5 anos e 21 dias. Cinge-se a controvérsia, unicamente, sobre ser dispensável ou não que a Locadora promovesse notificação com o propósito de denunciar o contrato de locação de imóvel residencial, antes por prazo inferior a 30 meses, depois em vigor por prazo indeterminado e quando já transcorrido cinco ininterruptos anos, antes do ajuizamento da Ação de Despejo. A questão é tratada pelo art. 47, inc. V, da Lei n , de 18/9/91, e a resposta negativa (indispensabilidade) impõe o decreto de carência da ação por falta de condição de exigir-se a prestação, elemento que integra o interesse de agir. Não há dúvida que o dispositivo refere-se à hipótese de denúncia imotivada ou vazia do contrato, só que a particularidade reside na condição legal do decurso de 5 anos (ininterruptos) da locação. A lei não exige, expressamente, que o Locador notifique o inquilino informando sobre a sua intenção de retomar o imóvel, com a concessão de prazo para a desocupação voluntária. Mas ela é necessária, sob pena deste se ver repentinamente figurando no pólo passivo de uma Ação de Despejo, sem que tenha sido constituído em mora, ou dado causa como se dá quando o prazo é determinado.... As locações por prazo indeterminado admitem a denúncia vazia do contrato, observadas as regras dos arts. 46, 47, V e 52 já estudadas. Na lição de Limongi França, consiste essa denúncia na informação que, nas locações findas ou de prazo indeterminado, o locador a seu inteiro alvedrio preste ao inquilino, de que considera como desfeita a relação ex

4 locato e deseja retomar a res. Tal informação dá-se pela notificação. Diz-se vazia a denúncia, porque dispensa justificação, isto é, não precisa ser fundada em motivo legal ou contratual, senão na só vontade do interessado. Daí Limongi França propor a denominação denúncia discricionária que é, sem dúvida, mais técnica. O aviso ou a informação que se dá ao outro contratante, em contratos de duração indeterminada é imprescindível para pôr fim à relação contratual, porque a falta de termo pré-estabelecido faz com que este fique a líbito dos contratantes mediante a manifestação da vontade. Na ação de despejo com base na denúncia vazia, o locatário não tem como defesa outro motivo que não seja a ausência ou a invalidade da notificação prévia. Nem sequer o abuso de direito pode ser invocado, porque o locador goza de um direito potestativo absoluto que pode ser exercído por mera declaração de vontade. Não há no âmbito da denúncia vazia, abuso de direito, porque nela predomina o alvedrio ou a discricionariedade do locador. Mas a propositura do despejo depende de notificação prévia, que é o instrumento da denúncia, pois antes desse ato não há falar em cessação da relação locatícia. Notificação (do latim notificare = dar ciência) é ato pelo qual uma parte comunica à outra o seu propósito de pôr fim à relação jurídica que as une, servido, assim, como instrumento para a denúncia do contrato de locação. Quando a locação possibilita a denúncia vazia, a notificação constitui o pressuposto para o ajuizamento da ação de despejo Assim deve ser porque encontra-se em vigor entre as partes um contrato de locação, sem prazo determinado, mas que precisa de um termo. Resolvida a avença com a notificação, e não atendido o prazo concedido para a restituição do imóvel, aí sim reunirá o locador condições para pleitear a tutela ao direito violado pelo locatário. Indispensável a comunicação do locador ao 1 - SÉRGIO CARLOS COVELLO - Prática da Locação e do Despejo, LEUD, 1998, Págs. 137/

5 inquilino, afastando-se a surpresa, inclusive proporcionando-lhe a oportunidade para a desocupação do imóvel no prazo concedido, sem ter que arcar com os ônus da sucumbência 2. recurso. Em face ao exposto, nega-se provimento ao IRINEU PEDROTTI Relator 2-2º TACivSP - Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz WALTER ZENI - J