VISTORIA E AVALIAÇÃO DISÃO/PARTILHA BENS RURAIS Fatores de homogeneização
INTRODUÇÃO Fatores de homogeneização: são os coeficientes matemática que são utilizados em procedimentos de equivalência para comparar elementos da mesma natureza ente cada imóvel paradigma e imóvel avaliando; Fator fonte: quando da oferta ou negócio já realizado a) Quando estiver em oferta: 10% inferior 0,90 b) Quando imóvel já negociado: fator fonte = 1
INTRODUÇÃO Fator de benfeitoria: quando se tratar de pastagem, lavouras, construções, etc, qualidade e quantidade estado de conservação, adequação e funcionalidade das benfeitorias do imóvel; Fator de água: quando da disponibilidade (vazão, qualidade, distribuição, acesso, potencial de irrigação e potencial hidráulico) influência no valor econômico da terra);
INTRODUÇÃO Fator de dimensão: quando se refere à área em hectare do imóvel, influência do valor de mercado dos imóveis, conforme suas atividades agropecuárias; Fator forma geométrica: quando as formas e contornos dos imóveis são inconvenientes, formas irregulares para custo operacional, deslocamento trabalhadores, máquinas, animais, da extensão e manutenção de cercas e divisas ;
INTRODUÇÃO Fator de terra: quando se refere ao fator mais importante para a determinação do imóvel rural, vez que se relaciona com a capacidade de uso das terras; Fator de localização: quando confere a distância em relação a rodovia asfaltada, sede do município, agroindústria regional, cidades maior influência socioeconômica, grandes centros consumidores, acesso do imóvel, etc...;
INTRODUÇÃO Fator vantagem da coisa feita ou valor de negócio em marcha: going concernt value a) É o valor é adicional do imóvel quando tem um projeto operacional bem adiantado estado de implantação (vantagem coisa feita); b) Quando a atividade econômica está produzindo/gerando lucro (valor em marcha), quando comparado com outro imóvel sem estado adiantado; Fator de posse: quando trata da questão de direito de posse de terceiros é fator depreciativo, cujo índice depreciação é diretamente proporcional à área ocupada e à ancianidade da posse;
APLICAÇÃO: Fator homogeneização Ato jurídico: é a divisão ou partilha e bens rurais; Procedimento visa repartir os bens patrimoniais pertencentes a mais de uma pessoa; Forma de assegurar equidade entre as partes envolvidas; Busca a equidade a valor, natureza e qualidade dos bens a serem partilhados (art. 2.107/CC);
FUNDAMENTO LEGAL Legislação profissional Lei 5.194/66 e Res. 218/73 e Res. 345/90 do CONFEA; Legislação específica Lei 13.105/15 - art. 588 a 598/CPC (divisão); art. 610 a 673/CPC (partilha); art. 1.991 a 2.002/CC (partilha); Lei 11.441/07: trata de separações consensuais e de partilhas via administrativa (cartório);
PARTILHA IMÓVEL RURAL Declarações (termos circunstanciao) Relação e identificação dos interessados com seus respectivos títulos dominiais; Relação de credores, se houver; Relação detalhada do ativo; Relação detalhada do passivo; * Obrigatório: para avaliação dos bens e cálculo do patrimônio líquido;
Imóvel rural (VISTORIA E AVALIAÇÃO) Processo de partilha a 04 herdeiros; Equidade entre as partes (espólio); Glebas circunscritas ao mesmo imóvel; Mapa do imóvel rural (escritura/matrícula); Imagem de satélite do imóvel (objeto de estudo); * Obrigatório: perímetro, localização, coordenadas; componentes internos, cursos de água, benfeitorias, etc... Registro de todos os detalhes do imóvel rural
Mapa geral do imóvel Mapa I Ribeirão e córrego de rio Córrego interno Levantamento: tipos e solo, relevo, classes de capacidade de uso, uso atual das terras, vegetação natural, cursos d água, vazão, extensão fluxo permanente, etc...
Mapa geral do imóvel Mapa II II Pastagens Pastagens II Mata Pastagens III Pastagens III Mata Mata VI Mata Mata VI pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI
Imóvel rural (VISTORIADO) Área do imóvel = 200 ha Valor total do imóvel (VTI) = R$ 1.000.000,00 Valor das benfeitorias (VB) = R$ 200.000,00 Valor da terra nua (VTN) = R$ 800.000,00 VTN/ha = R$ 4.000,00 (média) Nº de herdeiros = 04
Imóvel rural (VISTORIADO) Projeto de partilha Divisão proporcionar glebas igual valor; Todas glebas devem ter acesso à água; Algumas benfeitorias podem ser demolidas e o material deslocado; O valor das águas de cada gleba ser considerado no valor da gleba; A forma geométrica das glebas deve apresentar a menor deformidade possível; Cada gleba deve ser compreendida em área contígua;
Imóvel rural (VISTORIADO) Capacidade de uso das terras: Classe II: 20 ha Classe III: 120 ha Classe : 40 ha Classe VI: 20 ha Águas: Curso rio (ao norte) = 1.500 m; vazão V= 400l/s Córrego interno = 900 m; vazão V=60l/s VTN cada gleba = R$ 200.00,00 Fator de homogeneização R$ 200.000,00= Ʃ(cl i x f i ) x VTN/ha
Fatores (f i ), segundo as classes de terras do imóvel e valores/ha Classe Fi R$/ha I 1,500 6.000,00 II 1,375 5.500,00 III 1,17008 4.688,33 0,650 2.600,00 V 0,500 2.000,00 VI 0,300 1.200,00 VII 0,150 600,00 VIII 0,100 400,00
Mapa geral do imóvel Valor/ha Mapa III II R$ 5.55,00 R$ 2.600,00 II R$ 5.55,00 R$ 2.600,00 A B C III R$ 4.683,33 R$ 4.683,33 III D R$ 2.600,00 R$ 2.600,00 VI R$ 1.200,00 R$ 1.200,00 VI pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI Fator de homogeneização
Área em ha e valor por classe de terra em R$ Gleba II VI Subtotal R$ A 13 11-24 100.100,00 B 7 9-16 61.900,00 C - 8 9 17 31.600,00 D - 12 11 23 44.400,00 Subtotal 20 40 20 80 238.000,00
Mapa geral do imóvel Área/ha Mapa II A R$ 5.55,00 13 ha 11 ha R$ 2.600,00 07 ha II 09 ha R$ 5.55,00 R$ 2.600,00 B C III R$ 4.683,33 R$ 4.683,33 III D R$ 2.600,00 08 ha 12 ha R$ 2.600,00 VI R$ 1.200,00 09 ha R$ 1.200,00 VI 11 ha pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI Fator de homogeneização
Área de cada gleba na classe III 120 ha R$ 562.000,00 A: R$ 200.000 R$ 100.100 = R$ 99.900,00 B: R$ 200.000 R$ 61.900 = R$ 138.100,00 C: R$ 200.000 R$ 31.600 = R$ 168.400,00 D: R$ 200.000 R$ 44.400 = R$ 155.600,00 R$ 562.000,00/120 ha = R$ 4.683,33/ha A: R$ 99.900/R$ 4.683,33/ha = 21,3310 ha (1) B: R$ 138.100/R$ 4.683,33/ha = 29,4875 ha (2) C: R$ 168.400/R$ 4.683,33/ha = 35,9573 ha (3) D: R$ 155.600/R$ 4.683,33/ha = 33,2242 ha (4) C l a s s e I I I VTN = R$ 800.000,00 = (R$ 238.000,00 + R$ 562.000,00)
Mapa geral do imóvel II A R$ 5.55,00 13 ha 11 ha R$ 2.600,00 21,3310 ha 07 ha II 09 ha Área/ha classe III R$ 5.55,00 B R$ 2.600,00 29,4875 ha Mapa V C III R$ 4.683,33 R$ 4.683,33 III 35,9573 ha 33,2242 ha D R$ 2.600,00 08 ha 12 ha R$ 2.600,00 VI R$ 1.200,00 09 ha R$ 1.200,00 VI 11 ha pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI Fator de homogeneização
Área em ha e valor por classe de terra em R$ Gleba II VI Subtotal R$ A 13 11-24 100.100,00 B 7 9-16 61.900,00 C - 8 9 17 31.600,00 D - 12 11 23 44.400,00 Subtotal 20 40 20 80 238.000,00
Mapa geral do imóvel Área de cada gleba (Classe II, e VI) Área e Valor/ha Mapa VI II R$ 100.100,00 A 24 ha II B 16 ha R$ 61.900,00 C III D III 17 ha VI R$ 31.600,00 R$ 44.400,00 VI 23 ha pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI Fator de homogeneização
Área de cada gleba na classe III 120 ha R$ 562.000,00 A: R$ 200.000 R$ 100.100 = R$ 99.900,00 B: R$ 200.000 R$ 61.900 = R$ 138.100,00 C: R$ 200.000 R$ 31.600 = R$ 168.400,00 D: R$ 200.000 R$ 44.400 = R$ 155.600,00 R$ 562.000,00/120 ha = R$ 4.683,33/ha A: R$ 99.900/R$ 4.683,33/ha = 21,3310 ha (1) B: R$ 138.100/R$ 4.683,33/ha = 29,4875 ha (2) C: R$ 168.400/R$ 4.683,33/ha = 35,9573 ha (3) D: R$ 155.600/R$ 4.683,33/ha = 33,2242 ha (4) VTN = R$ 800.000,00 = (R$ 238.000,00 + R$ 562.000,00)
Área de cada gleba completa (classe) Gleba II III VI Subtotal (ha) R$ A 13 21,3310 11-45,3310 200.000,00 B 7 29,4875 9-46,4875 200.000,00 C - 35,9573 8 9 52,9573 200.000,00 D - 33,2242 12 11 56,2242 200.000,00 Subtotal 20 120 40 20 200 800.000,00 Fator de homogeneização
Mapa geral do imóvel Área de cada gleba com equidade (classe III) Mapa VII II II A 45,3310 ha B 46,4875 ha 80 ha III III 120 ha C 52,9573 ha 56,2242 ha D VI VI pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI Fator de homogeneização Divisa 4 glebas: base terras
Imóvel rural (VISTORIADO) Projeto de partilha Divisão proporcionar glebas igual valor; Todas glebas devem ter acesso à água; Algumas benfeitorias podem ser demolidas e o material deslocado; O valor das águas de cada gleba ser considerado no valor da gleba; A forma geométrica das glebas deve apresentar a menor deformidade possível; Cada gleba deve ser compreendida em área contígua;
Mapa geral do imóvel Área de cada gleba com equidade (terra II; ; VI; III) Mapa VIII II 07 ha 13 ha 11 ha A 24 ha 21,3310 ha II 09 ha B 16 ha 29,4875 ha III III C 35,9573 ha 33,2242 ha D 17 ha 08 ha 12 ha 23 ha VI 09 ha 11 ha VI pastagem; classe II mata; classe Fator de homogeneização pastagem; classe III cerrado/campos; classe VI Divisa 4 glebas: base terras
Parâmetros para avaliação o FATOR ÁGUA (4 glebas) Especificação A B C D Área total ha (AT) 45,3310 46,4875 52,9573 56,2242 Área utilizável (AU) 34,2650 32,5454 41,5798 42,3182 Área irrigável (Ai) 34,2650 32,5454 20,0000 20,0000 Disponibilidade (v) 1 l/s/ha 1 l/s/ha 0,38 l/s/ha 0,36 l/s/ha Distribuição (di) 10m/ha 10m/ha 4,91m/ha 9,45 m/ha
Valor da água (fa) ESTUDO DE CASO da C; db D Fator de homogeneização *Glebas A/B: abundante água; Compensar diferenças de fator água (fa); fa = 0,01 [10(v + Ai/AU) + di v= disponibilidade de água em l/s/ha Ai= área irrigável do imóvel AU= área utilizável do imóvel di= distribuição natural da água, em m/ha
Valor da água (fa) da C; ESTUDO DE CASO fa = 0,01 [10(v + Ai/AU) + di Fator de homogeneização faa= 0,01[10(1+34,2650/34,2650)+10] = 0,3000 fac= 0,01[10(0,38+20,0000/41,5798)+4,91]=0,1352 da C= (0,3000 0,1352)R$200.000,00 = R$32.360,00 da C ha=r$32.360,00/r$4.683,33/ha= 6,9096ha da C ha= 6,9096ha de terras classe III
Valor da água (fa) db D; ESTUDO DE CASO fa = 0,01 [10(v + Ai/AU) + di Fator de homogeneização fab= 0,01[10(1+32,5454/32,5454)+10] = 0,3000 fad= 0,01[10(0,36+20,0000/42,3182)+9,45]=0,1778 db D= (0,3000 0,1778)R$200.000,00 = R$24.440,00 db D ha=r$24.440,00/r$4.683,33/ha= 5,3185ha db D ha= 5,3185ha de terras classe III
Mapa geral do imóvel Compensação de cada gleba da: C; db: D Mapa IX II 24 ha II 16 ha A 14,4214 ha B 24,1690 ha III III C 42,8669 ha 38,5427 ha D 17 ha 23 ha VI VI pastagem; classe II mata; classe Fator de homogeneização pastagem; classe III Divisa 4 glebas: base terras e águas cerrado/campos; classe VI Divisa 4 glebas: base terras
Fator de homogeneização Áreas 04 glebas: base terras/águas/benfeitorias Descrição A R$ B R$ C R$ D R$ Casa sede - - - 20.000,00 Curral - - - 20.000,00 Casa empregado - - - 8.000,00 Galpão - - - 8.000,00 Pomar - - - 5.000,00 Cercas pomar - - - 2.000,00 Instalações elétrica - - - 8.000,00 Instalações hidráulica - - - 5.000,00 Cercas inter./ext. 6.000,00 6.000,00 6.000,00 6.000,00 Pastagens 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 TOTAL 31.000,00 31.000,00 31.000,00 107.000,00
Valor da benfeitoria (fb) dd A; dd B; dd C *Gleba D: abundante benfeitoria; Compensar diferenças de fator benfeitoria (fb); fb = Ab/4AU+(E+ec+af)/12 Fator de homogeneização Ab= área beneficiada em ha AU= área utilizável do imóvel E= grau de implantação da estrutura operacional do imóvel ec= estado de conservação das benfeitorias (baixa) af= adequação e funcionalidade das benfeitorias
Valor da benfeitoria (fb) dd A; ESTUDO DE CASO fb = Ab/4AU+(E+ec+af)/12 fbd= 40/4x42,3182+(0,8+0,6+0,7)/12 = 0,41 fba= 30/4x34,2650+(0,5+0,6+0,8)/12 = 0,38 dd A= (0,41 0,38)R$200.000,00 = R$6.000,00 dd A ha=r$6.000,00/r$4.683,33/ha= 1,2811ha dd A ha= 1,2811ha de terras classe III
Valor da benfeitoria (fb) dd B; ESTUDO DE CASO fb = Ab/4AU+(E+ec+af)/12 fbd= 40/4x42,3182+(0,8+0,6+0,7)/12 = 0,41 fbb= 30/4x32,5454+(0,5+0,6+0,8)/12 = 0,39 dd B= (0,41 0,39)R$200.000,00 = R$4.000,00 dd B ha=r$4.000,00/r$4.683,33/ha= 0,8541ha dd B ha= 0,8541ha de terras classe III
Valor da benfeitoria (fb) dd C; ESTUDO DE CASO fb = Ab/4AU+(E+ec+af)/12 fbd= 40/4x42,3182+(0,8+0,6+0,7)/12 = 0,41 fbc= 30/4x41,5798+(0,4+0,6+0,8)/12 = 0,36 dd C= (0,41 0,36)R$200.000,00 = R$10.000,00 dd C ha=r$10.000,00/r$4.683,33/ha= 2,3520ha dd C ha= 2,3520ha de terras classe III
Mapa geral do imóvel Compensação terra III dd: A;B;C cada gleba Mapa X II 24 ha II 16 ha A 15,7025 ha B 25,0231 ha III III C 45,2189 ha 34,0555 ha D 17 ha 23 ha VI VI pastagem; classe II mata; classe pastagem; classe III cerrado/campos; classe VI Divisa 4 glebas: base terras Fator de homogeneização Divisa 4 glebas: base terras e águas Divisa 4 glebas: base terras, águas e benfeitoria
Compensação completa de cada área/gleba (AVALIAÇÃO/VALORAÇÃO FINAL) Gleba Área em ha Área classe II; ;VI Fator água (fa) Área classe III Fator benfeitoria (fb) Classe III A 24 ha 14,4214 ha 15,7025 ha B 16 ha 24,1690 ha 25,0231 ha C 17 ha 42,8669 ha 45,2189 ha D 23 ha 38,5427 ha 34,0555 ha Subtotal 80 ha R$ 238.000,00 120 ha 120 ha R$ 562.000,00 Fator de homogeneização
Procedimentos da partilha * Servidão necessária: Obrigatório Cada imóvel terá direito aos equipamentos à atividade agropecuária; Terá direito estrada de acesso à via pública; Terá acesso a rede energia elétrica; Terá acesso servidão e passagem sobre outros imóveis; Elaboração do mapa e do memorial descritivo do imóvel; Anotação de responsabilidade técnica-art Lei 9.496/77; Após homologação em juízo, demarcar os limites entre as glebas; Construção das cercas nas divisas art. 1.297/CC; Igualdade valores gastos nos benefícios e direitos cada gleba Cercas: 4-5 fios, com madeira de lei (durável)
MUITO OBRIGADO!!!