Teorias e métodos para a determinação do valor do solo Teorias sobre a Renda Fundiária 1. Anteriores a 1900 J.M. Von Thuenen (1826) Introduz o conceito de renda diferencial, associado à localização do terreno; Considerando um modelo concêntrico em torno de um único aglomerado urbano, num espaço homogéneo e isotrópico, as culturas agrícolas (à época as mais importantes para determinar o valor do solo) distribuem-se de modo a minimizar os custos de transporte. 1
Menger (1871) Distinção entre valor actual e valor potencial; A renda traduz simultaneamente um fenómeno de raridade, de limitação da oferta, de utilidade e de importância da procura. Alfred Marshall (1890) O valor de cada parcela é fixado segundo os mecanismos de licitação da procura. O limite máximo do valor a licitar é estimado pela diferença entre o rendimento futuro esperado e as despesas de investimento (custos de construção e de aquisição dos direitos de utilização). 2. Economistas do Solo Urbano Robert Haig (1927) fundador da revista Land Economics A localização das diferentes actividades é decidida pelos diferentes utilizadores em função da soma dos custos de arrendamento e de transporte; O planeamento urbano tem como função reduzir ao mínimo os custos de transporte; Richard Ely (1925; 1928) O solo urbano só tem valor porque é através dele que se fornecem os serviços necessários à vida urbana; É um bem de consumo (habitação do proprietário) ou um factor de produção (quando entra no processo de urbanização). 2
R. Ratcliff (1949; 1961) O crescimento urbano determina dois tipos de alteração do uso do solo: conversão de usos rurais em usos urbanos; sucessão de utilizações do solo (alteração do tipo de uso por ex. de habitação para serviços -, intensificação de utilização, qualidade de utilização - por ex. em função do prestígio social da zona); Factores que influenciam o valor do solo: físicos, de localização e regulamentares; A localização é o aspecto fundamental para a determinação do valor do solo; 3. Os Factores Psico-sociológicos Maurice Halbwachs (1909) O valor dos terrenos depende do factor situação (rua ou bairro em que se localizam); Aspectos que influenciam o factor situação : proximidade ao comércio especializado e a zonas de negócios, de locais de diversão e lazer, a composição social do bairro; Um terreno tem um valor de opinião (subjectiva), resultado das influências sociais (e não tanto económicas) que não têm necessariamente a ver com as necessidades reais, mas com a ideia que se forma sobre essas necessidades e da sua eventual extensão ; O valor do terreno é indissociável do valor da construção que nele se pode realizar. 3
4. A Escola da ECOLOGIA HUMANA Park e Burgess (1925) Escola de Chicago O valor do solo resulta de um processo de licitação entre os seus utilizadores potenciais, e os padrões de localização dos usos do solo são a sua consequência; O valor do solo é a influência determinante na segregação de áreas locais e na determinação dos usos que lhe são atribuídos. A. Hawley (1950) As unidades familiares são distribuídas de acordo com o valor do solo, a localização de outros tipos de unidades e o tempo e custo de transporte aos centros de actividade económica. Abordagens mais recentes Factores que determinam o valor da propriedade imobiliária Micro-Localização Macro-Localização Factores Gerais Características intrínsecas do imóvel e sua envolvente imediata Características da zona envolvente, incorporando elementos de política urbanística Variáveis conjunturais e de investimento na propriedade imobiliária (DERYCKE,1981) 4
Factores de Micro-Localização: A associar aos custos da promoção imobiliária (solo, subsolo, dimensão, forma, declive, inserção da parcela no tecido urbano local, ); A associar às características do produto final (exposição solar, vistas, equipamentos e serviços nas proximidades, ); A associar ao risco de investimento (dimensão da propriedade, idade, estado de conservação, obsolescência física e funcional, especificidade ); (DERYCKE,1981) Factores de Macro-Localização: A associar características intrínsecas da zona (qualidade ambiental e social, nível de dotação de equipamentos e infraestruturas, ); A associar à acessibilidade (em transportes públicos ou individuais) aos pólos de interesse da vida urbana; A associar aos direitos de construção (densidades permitidas e normativa aplicável à transformação da propriedade); (DERYCKE,1981) 5
Factores Gerais: Dimensão e dinâmicas de crescimento do espaço urbano; Políticas urbanísticas; Políticas fiscais e de credito ao nível nacional; Eficiência da administração urbanística; (DERYCKE,1981) Os factores que influenciam a formação dos preços no mercado imobiliário são políticos, económicos e psicológicos, o que dificulta a análise dos comportamentos do mercado de solos. A análise torna-se complexa quando não há uma clara segmentação dos mercados em função dos usos do solo regulamentados em planos territoriais. 6
Caracterização da dinâmica do mercado de solos: os diferentes tipos de agentes que actuam no mercado 1. áreas classificadas; 2. espaços silvestres de produção; 3. solos agrícolas; 4. solo rústico; 5. solos rústicos urbanizáveis; 6. lotes para construção; 7. prédios urbanos para renovação; 8. espaço edificado em segunda mão; 9. prédios novos edificados FONTE: A APROPRIAÇÃO DO TERRITÓRIO Crítica aos diplomas da RAN e da REN Sidónio Pardal Caracterização da dinâmica do mercado de solos: os diferentes tipos de agentes que actuam no mercado Áreas Centrais Áreas Periféricas Fonte: Paulo Correia Políticas de Solos no Planeamento Municipal Áreas de Reconversão 7
Como determinar o valor do solo?... Técnicas de avaliação imobiliária Técnicas de Avaliação Imobiliária: 1. Técnica da comparação dos valores venais de mercado Mercado Livre: Transação que o vendedor e o comprador estão dispostos a efectuar, sem coacção, havendo o conhecimento de outras alternativas, designadamente dos respectivos valores... Consiste em comparar preços de venda de propriedades com características semelhantes à propriedade que se está a avaliar. 8
Técnicas de Avaliação Imobiliária: 1. Técnica da comparação dos valores venais de mercado Técnica mais adequada para parcelas com características relativamente normalizadas e sobre as quais existe informação relativa a transações recentes. indústria comércio hotelaria Comparação dos valores venais de mercado A aplicação criteriosa desta técnica deve ponderar... Características físicas: aspectos fisiográficos, dimensão, forma... Enquadramento biofísico, urbanístico e social Aspectos regulamentares (PMOT); Informação do mercado (disponibilidade, actualidade, credibilidade). 9
Comparação dos valores venais de mercado Dificuldades... de implementação Funcionamento Imperfeito do Mercado, conduz a valores de transação diferentes para parcelas com características semelhantes!!! Valores anunciados não são os valores reais... Cada caso é um caso e logo a comparação não é fácil 2. Técnica da capitalização rendimentos existentes ou potenciais V n t = 1 = r a t O valor de uma parcela é é igual ao somatório das rendas futuras esperadas actualizadas à data de avaliação. Técnica mais ajustada à avaliação de parcelas produtivas, das quais se espera um rendimento periódico, quer se trate de habitação para arrendamento, ou unidades industriais ou comerciais. 10
2. Técnica da capitalização rendimentos existentes ou potenciais V n t = 1 = r a t Dificuldades: A taxa de capitalização A cada pp. deve ser aplicada uma taxa de capitalização que inclua os diferentes aspectos de risco e incerteza associados ao rendimento futuro esperado. Factores que determinam o risco... Risco de recebimento de renda Tipo de Investimento Alternativas de mercado Escoamento no mercado... 2. Técnica da capitalização rendimentos existentes ou potenciais V n t = 1 = r a t Dificuldades: O Valor da Renda Quando se trata de pp arrendada com um contracto inalterável ou com regras de actualização bem definidas... Não é difícil estimar o rendimento líquido do senhorio... No entanto... A grande parte do parque habitacional está nas mãos dos seus proprietários... 11
2. Técnica da capitalização rendimentos existentes ou potenciais Utilidade... V n t = 1 = r a t Técnica utilizada pelas Finanças para definir o valor matricial da pp imobiliária, valor sobre o qual incide a tributação fiscal. As instituições de crédito também dão bastante importância a esta técnica. O valor das cauções durante o período em que a hipoteca vigora depende do rendimento proporcionado pela pp hipotecada! 12
2. Técnica da capitalização rendimentos existentes ou potenciais V n t = 1 = r a t Dificuldades: A taxa de capitalização r = 1 n Valores de referência: 25 anos (4%): fogo c/ renda antiga (contrato rígido); sem obras 12,5 anos (8%): fogo c/ renda actualizada, s/ obras; expectativa de libertação do fogo a curto prazo 10 anos (10%): fogo desocupado; com realização de obras 4 anos (25%): parque temático,. 13
3. Técnica de Avaliação dos Custos de Substituição Esta técnica baseia-se na determinação do custo em reproduzir os mesmos usos (incluindo edificações e outras benfeitorias, existentes ou previstas) numa parcela de terreno noutro local equivalente. Grande Vantagem... Permite estabelecer um limite superior do valor da propriedade: Um potencial comprador bem informado não pagará, em principio, mais do que o valor que lhe custe uma alternativa com características semelhantes noutro local comparável. 14
3. Custos de Substituição Dificuldades.. Determinação do custo de um local alternativo comparável: Utilização da técnica de comparação dos valores de mercado! Determinação do custo de substituição dos edifícios: Quais as características das edificações novas que podem ser comparáveis Determinação dos valores das deduções a fazer em relação à depreciação e obsolescência das edificações. 3. Custos de Substituição Utilidade... Para a Administração Pública esta técnica tem interesse... permite separar o valor de mercado, do valor económico actual (intrínseco) do terreno, informação potencialmente muito útil para determinar: Indemnizações por expropriação por utilidade pública 15
4. Técnica de Avaliação do Valor Residual O valor residual é o valor da pp no seu estado não aproveitado, mas incluindo o seu valor potencial. O método consiste em determinar o valor de capital potencial e deduzir deste valor os custos e encargos necessários à alteração. Implica a formulação de hipóteses relativas ao melhor uso possível, dentro das limitações previstas pelos instrumentos de planeamento. 4. Técnica de Avaliação do Valor Residual aspectos a ter em conta: Duração das actividades e suas precedências Despesas de investimento e sua evolução Receitas próprias e sua evolução Impostos Empréstimos e despesas de capital.. 16
Preço de Venda (C/m2abc) 250 Taxa de actualização anual 0,04 Taxa de actualização trimestral 0,0099 Análise de Cash-Flows... Programação das Actividades Trimestres Designação Duração (m) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Empreitada de infraestruturas 9 Empreitada de construção dos blocos residenciais (1ª fase) 12 Comercialização dos blocos residenciais (1ªfase) 12 Empreitada de construção da Escola Básica 1 12 Empreitada de construção dos blocos residenciais (2ª fase) 9 Comercialização dos blocos residenciais (2ªfase) 12 Empreitada de construção dos arranjos exteriores 6 17
Dificuldades: A taxa de actualização A sua determinação é subjectiva, dependendo da percepção sobre a conjuntura económica e financeira (inflação, taxas de juro bancário, índices bolsistas, etc.), bem como sobre o risco associado ao investimento que pretende realizar. A taxa de actualização será tanto maior quanto maior for a incerteza/risco... A taxa de actualização traduz também o custo da preferência entre rendimentos presentes versus rendimentos futuros. O seu valor tende a ser mais reduzido quando o promotor do projecto e a sua própria utilidade é eminentemente pública e tende a ser majorado quando o promotor é privado... 18