TERMO DE REFERÊNCIA Nº 004/2013 Contratação de Consultoria Nacional Pessoa Física por Produto Número e Título do Projeto: BRA/12/08 Apoio à implementação do Plano de Reabilitação Participativo do Centro Antigo de Salvador para uma gestão inclusiva e sustentável 1 Função no Projeto: Contratar consultoria, por produto, para realizar avaliação de imóveis localizados no Centro Antigo de Salvador. 2 Nosso Número: 004/2013 3 Antecedentes: O Projeto BRA/12/008, tem, como objetivo, apoiar a implementação do Plano de Reabilitação Participativo do Centro Antigo de Salvador (CAS), nos seguintes setores: (1) redução das vulnerabilidades sociais; (2) dinamização da economia local; (3) qualificação da cultura, patrimônio e turismo; (4) planejamento da infraestrutura, mobilidade urbana, acessibilidade e qualidade ambiental; e, (5) no fortalecimento da gestão integrada do CAS, através da construção de subsídios técnicos, para o desenvolvimento, pela DIRCAS/CONDER, de uma gestão inclusiva e sustentável. O território do CAS, cuja área total mede 07 km² (sete quilômetros quadrados), compreende o Centro Histórico e mais 10 (dez) bairros, situados em seu entorno, quais sejam: Centro, Barris, Tororó, Nazaré, Saúde, Barbalho, Macaúbas, parte do espigão da Liberdade, Comércio e Santo Antônio. Possui uma população de, aproximadamente, 80.000 (oitenta mil) habitantes, cerca de 40% (quarenta por cento) menor que a contabilizada em 1970, de acordo com os dados do IBGE, além dos indivíduos que transitam na região, diariamente, por motivos diversos. O referido Plano propõe o uso de 1.100 (um mil e cem) imóveis em ruínas, vazios, ociosos ou subutilizados, para habitação social, beneficiando cerca de 3.000 (três mil) famílias que se encontram em situação de risco, com novas moradias dentro da região do CAS, inobstante a capacidade destes imóveis produzirem 8.000 (oito mil) unidades imobiliárias. A diferença disso, ou seja, 5.000 (cinco mil) unidades imobiliárias poderão ser destinadas ao mercado. Neste sentido, busca-se estruturar um Fundo de Investimento Imobiliário, mediante parcerias entre o setor público e a iniciativa privada, onde os interessados poderão adquirir cotas de aplicação com lastro em empreendimentos imobiliários, que podem ser comerciais, residenciais ou mistos.
Assim, o presente Termo de Referência, visa contratar pessoa física, qualificada, para avaliar 994 (novecentos e noventa e quatro) imóveis urbanos, localizados no Centro Antigo de Salvador, conforme o valor de mercado de compra e venda, referenciando-os através do Sistema Geodésico Brasileiro SAD 69, nos termos da Lei Municipal nº 3.289/83 e norma prevista na NBR 14.653 parte 1 e 2 da ABNT, mediante a elaboração de Laudos. Além disso, deve-se fazer o levantamento dos respectivos registros de propriedades, nos Ofícios de Imóveis competentes. 4 Número do Resultado no Prodoc: Resultado 4. CAS revitalizado e ordenado, com infraestrutura e parque imobiliário requalificado para uso residencial, comercial e institucional, usufruindo de boas condições ambientais, sanitárias, de acessibilidade e mobilidade. 5 Objetivo da consultoria: Contratação de Consultor para avaliação de 994 (novecentos e noventa e quatro) imóveis urbanos, localizados no Centro Antigo de Salvador, conforme o valor de mercado de compra e venda, referenciando-os através do Sistema Geodésico Brasileiro SAD 69, nos termos da Lei Municipal nº 3.289/83 e norma prevista na NBR 14.653 parte 1 e 2 da ABNT, mediante a elaboração de Laudos. Além disso, deve-se fazer o levantamento dos respectivos registros de propriedades, nos Ofícios de Imóveis competentes. 6 Descrição das Atividades: 1. Verificar, obter cópias e digitalizar as Certidões ou Matrículas de registro dos imóveis selecionados; 2. Referenciar os respectivos imóveis, através do Sistema Geodésico Brasileiro SAD-69; 3. Avaliar 994 (novecentos e noventa e quatro) imóveis urbanos, indicados pelo DIRCAS/CONDER, localizados no Centro Antigo de Salvador, conforme o valor de mercado de compra e venda, nos termos da Lei Municipal nº 3.289/83 e norma prevista na NBR 14.653 parte 1 e 2 da ABNT, explicitando os indicadores de avaliação, por m² (metro quadrado), observando os seguintes procedimentos: i. Vistoria considerar, basicamente, 04 (quatro) fatores em uma vistoria de imóvel urbano, observando, no que couber, o descrito no item 7.3 da ABNT NBR 14653-2 : 2004: Fator 01: Características da Região: Aspectos Gerais: análise das condições econômicas, políticas, e sociais; Aspectos Físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condições ambientais; Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência; Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água
potável, energia elétrica, redes de telecomunicação, esgotamento sanitário, águas pluviais, e gás canalizado; Atividades existentes: comércio, indústria, e serviço; Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura, e lazer. Fator 02: Caracterização do terreno: Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações; Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor; Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície e solo; Restrições físicas e legais ao aproveitamento. Fator 03: Caracterização das edificações e benfeitorias: Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos, e tecnológicos, comparados com a documentação disponível; Aspectos arquitetônicos, paisagísticos, e funcionais, inclusive conforto ambiental; Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região; Fator 04: Situações especiais: Impossibilidade de Vistoria: Quando não for possível o acesso do avaliador ao imóvel, o motivo deverá ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação prosseguir com base nos elementos que for possível obter, conforme o item 7.3.5 da norma citada acima. ii. Coleta de Dados O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa, o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características físicas, econômicas e de localização, conforme item 8.2.3 da ABNT NBR 14653-2:2004. É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação. iii. Apresentar resumo de cada avaliação; iv. Apresentar planilha contendo as informações pertinentes ao Laudo de Avaliação, por imóvel, e por área de Estudo. v. Digitalizar todo material, 4. Identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos:
i. Empregar Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM) No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa, que envolve estrutura e estratégia da pesquisa, deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo engenheiro avaliador sobre a formação do valor. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente. A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta de dados, como a seleção e abordagem das fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração para a coleta de dados, conforme item 8.2 ABNT NBR 14.653-2:2004. ii. Documentação Fotográfica O levantamento fotográfico deverá permitir um bom detalhamento visual dos imóveis avaliados. Cada Laudo de Avaliação apresentará, pelo menos, duas fotografias do imóvel avaliando sendo, preferencialmente, uma interna e outra externa. As fotografias serão no formato JPG, anexadas aos respectivos Laudos de Avaliações, que serão impressos em papel A4, bem como gravadas em DVDs com todas as informações das avaliações efetuadas. iii. Determinação de Valor Apurados os dados mencionados em itens anteriores, deve ser criado um modelo matemático que reúna as variáveis adotadas, de modo a justificar plenamente a avaliação de cada imóvel, indicando memórias de cálculos com todas as suas etapas, tabelas, ábacos, gráficos, programas, referências bibliográficas, etc., tudo de acordo com o que determina a Norma Brasileira referida específica. 7 Produtos Esperados: Avaliação de 994 (novecentos e noventa e quatro) imóveis urbanos, localizados no Centro Antigo de Salvador, indicados pela DIRCAS/CONDER, conforme o valor de mercado de compra e venda, referenciando-os através do Sistema Geodésico Brasileiro SAD 69, nos termos da Lei Municipal nº 3.289/83 e norma prevista na NBR 14.653 parte 1 e 2 da ABNT, mediante a elaboração de Laudos. Além disso, deve-se fazer o levantamento dos respectivos registros de propriedades, nos Ofícios de Imóveis competentes. Os produtos serão apresentados e remunerados nas seguintes condições: Proposta metodológica, prazo de 30 (trinta) dias. Pagamento de 10% (dez por cento), sobre o valor contratado; Avaliação de 300 (trezentos) imóveis, referenciados através do Sistema Geodésico
Brasileiro SAD 69 e, apresentação de 100 (cem) Certidões ou Matrículas de Registro de Imóveis, fornecidas pelos Ofícios de Imóveis competentes, prazo 60 (sessenta dias). Pagamento de 20% (vinte por cento), sobre o valor contratado; Avaliação de 300 (trezentos) imóveis, referenciados através do Sistema Geodésico Brasileiro SAD 69 e, apresentação de duzentas Certidões ou Matrículas de Registro de Imóveis, fornecidas pelos Ofícios de Imóveis competentes, prazo 90 (noventa dias). Pagamento de 20% (vinte por cento), sobre o valor contratado; Avaliação de 394 (trezentos e noventa e quatro) imóveis, referenciados através do Sistema Geodésico Brasileiro SAD 69 e, apresentação de duzentas Certidões ou Matrículas de Registro de Imóveis, fornecidas pelos Ofícios de Imóveis competentes, prazo 120 (cento e vinte dias). Pagamento de 20% (vinte por cento), sobre o valor contratado; Relatório final de Avaliação, com memória de cálculos dos Laudos e apresentação de duzentas Certidões ou Matrículas de Registro de Imóveis, fornecidas pelos Ofícios de Imóveis competentes, prazo 150 (cento e cinquenta dias). Pagamento de 20% (vinte por cento), sobre o valor contratado; Apresentação de 294 (duzentos e noventa e quatro) Certidões ou Matrículas de Registro de Imóveis, fornecidas pelos Ofícios de Imóveis competentes, prazo 180 (cento e oitenta dias). Pagamento de 10% (dez por cento), sobre o valor contratado; O pagamento da remuneração será realizado na proporção de entrega dos produtos, até o percentual previsto para cada prazo mencionado. 8 Qualificações Profissionais: Requisitos Obrigatórios (Eliminatórios): Graduação em Arquitetura ou Engenharia civil; Pós Graduação na área de Negócios Imobiliários Comprovação de habilitação profissional pelo CREA, ou Conselho Regional equivalente, e seus respectivos atestados comprobatórios da execução de serviços com características semelhantes ao objeto deste Termo de Referência (Qualificação Técnica Operacional); Credenciamento no Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias IBAPE/Ba. Requisitos Desejáveis (Pontuáveis): Possuir credenciamento na Caixa Econômica Federal (4 pontos) Possuir credenciamento no Banco do Brasil (2 pontos) Possuir credenciamento em outro Banco particular (1 ponto); Experiência comprovada em avaliação de imóveis de, no mínimo, 10 (dez) anos, no mercado imobiliário de Salvador, Bahia (3 pontos). 9 Insumos: O projeto de cooperação não financiará os custos de alojamento e subsistência em Salvador, bem como, as taxas e emolumentos cartorais. 10 Nome do Supervisor: Patricia Marchesini Cargo do Supervisor: Coordenadora do Projeto 11 Localidade do Trabalho: Salvador Bahia
12 - Data de início: Outubro 2013 13 - Data de Término: Abril 2014 14 - Prazo para envio dos currículos: Os currículos devem ser enviados, EXCLUSIVAMENTE, por e- mail, para escritoriocentro@gmail.com, até 08/10/2013. No campo Assunto da mensagem deve constar apenas TOR 004/2013. Observação: Em atenção ao decreto 5.151/04, não serão admitidos servidores ativos da Administração Pública Federal, Estadual, do Distrito Federal ou Municipal, direta ou indireta, bem como empregados de suas subsidiárias e controladas, no âmbito dos acordos de cooperação técnica ou instrumentos congêneres.