2T09 DIVULGAÇÃO DE RESULTADO Lucro por Ação atinge R$0,543, com ROE de 9,8% no primeiro semestre de 2009 São Paulo, 06 de agosto de 2009 - A EZTEC S.A. (BOVESPA: EZTC3), com 30 anos de existência, se destaca como uma das companhias com maior lucratividade do setor de construção e incorporação no Brasil. A Companhia anuncia os resultados do segundo trimestre de 2009 (2T09), período em que registrou crescimento de vendas e lançamentos. As informações operacionais e financeiras da EZTEC, exceto onde indicado de outra forma, são apresentadas com base em números consolidados e em Reais (R$), conforme a Legislação Societária e as Normas Brasileiras de Contabilidade (Resolução CFC 963/03). Para permitir a comparação, os valores referentes a períodos anteriores estão ajustados refletindo as mudanças promovidas pela Lei 11.638/07. EZTEC S.A. ON (Bovespa: EZTC3) R$5,98/ação em 05.Agosto.2009 Free Float: 25,3% A. Emílio C. Fugazza Diretor Financeiro e de Relações com Investidores Marcio El Tayar Gerente de Relações com Investidores Felipe Meira Dias Analista de Relações com Investidores Contatos RI: Fone: (55 11) 5056-8313 e-mail: ri@eztec.com.br site: www.eztec.com.br/ri Teleconferências Português 07.Agosto.2009 10h00 (horário de Brasília) Número: (55 11) 2188-0188 Código: EZTEC Inglês 07.Agosto.2009 11h00 (horário de Brasília) Número: (1 412) 858-4600 Código: EZTEC Para maiores informações vide página 20 deste documento (Teleconferência e Conferência) DESTAQUES FINANCEIROS E OPERACIONAIS A Receita Líquida da EZTEC no 2T09 foi de R$132,0 milhões, crescimento de 57,8% em relação ao mesmo período do ano anterior. No acumulado do ano a receita líquida totalizou R$236,5 milhões, um crescimento de 62,7% quando comparado ao primeiro semestre de 2008 (1S08). O Lucro Bruto no 2T09 foi de R$52,3 milhões, aumento de 45,7% em relação ao 2T08, representando uma margem bruta de 39,6%. No 1S09 o lucro bruto foi de R$97,1 milhões, aumento de 48,9% no comparativo ano a ano, resultando uma margem bruta de 41,1%. O EBITDA no 2T09 foi de R$38,4 milhões, aumento de 56,5% em relação ao 2T08, representando uma margem EBITDA de 29,1%. No acumulado do ano, o EBITDA foi de R$74,7 milhões, aumento de 91,0% quando comparado ao mesmo período do ano anterior, representando uma margem EBITDA de 31,6%. O Lucro Líquido no 2T09 totalizou R$38,3 milhões, crescimento de 32,1% comparado ao mesmo trimestre do ano anterior, representando uma margem líquida de 29,0%. O lucro por ação da Companhia no 1S09 foi de R$0,543, crescimento de 55,8% em relação ao 1S08. A EZTEC encerrou o 2T09 com Caixa Disponível de R$177,3 milhões, Caixa Líquido de R$137,0 milhões e recebíveis de empreendimentos imobiliários performados de R$89,8 milhões. No 2T09 foram lançados dois empreendimentos em São Paulo: o comercial Capital Corporate Office, localizado na região da Berrini, a 150m de um importante complexo de shoppings paulista, com R$228,4 milhões em VGV próprio; e o residencial de alto-padrão Le Premier Ibirapuera Parc, localizado no Paraíso, com R$71,5 milhões em VGV próprio. Com isso os lançamentos totalizam R$299,9 milhões em um único trimestre, crescimento de 37,3% em relação ao 2T08. Devido à forte velocidade de vendas dos empreendimentos lançados, as Vendas Contratadas, participação EZTEC, totalizaram R$241,7 milhões no segundo trimestre de 2009, um crescimento de 69,4% em relação ao 2T08. A EZTEC sempre divulga seus resultados de vendas líquidos de corretagem e distratos. Em 30 de junho de 2009, o estoque de terrenos totalizou R$3,2 bilhões em VGV próprio. O custo médio de aquisição dos terrenos está em 8,4% do VGV. D estaques 2T 09 2T 08 Var.% 1S09 1S08 Var.% Receita Líquida (R$ '000) 132.023 83.689 57,8% 236.524 145.362 62,7% Lucro Bruto (R$ '000) 52.303 35.908 45,7% 97.120 65.236 48,9% M argem Bruta 39,6% 42,9% -3,3 p.p. 41,1% 44,9% -3,8 p.p. Lucro Líquido (R$ '000) 38.324 29.007 32,1% 77.749 51.997 49,5% M argem Líquida 29,0% 34,7% -5,6 p.p. 32,9% 35,8% -2,9 p.p. Lucro por Ação (R$) 0,267 0,194 37,7% 0,543 0,348 55,8% EBITDA (R$ '000) 38.388 24.522 56,5% 74.715 39.123 91,0% M argem EBITDA 29,1% 29,3% -0,2 p.p. 31,6% 26,9% 4,7 p.p. Número de Empreendimentos Lançados 2 5-60,0% 3 6-50,0% Área Útil Lançada (em mil m 2 ) 46,3 92,4-49,9% 54,8 129,2-57,6% Unidades Lançadas 496 948-47,7% 650 1.284-49,4% VGV (R$ '000) (1) 306.856 276.500 11,0% 361.256 386.400-6,5% Participação EZTEC (%) 98% 79% 18,7 p.p. 98% 85% 13,1 p.p. VGV EZTEC (R$ '000) (2) 299.865 218.400 37,3% 354.265 328.300 7,9% Vendas Contratadas EZTEC (R$ '000) 241.669 142.662 69,4% 311.279 229.877 35,4% (1) É o VGV total, independentemente do percentual de participação da Companhia nos empreendimentos. (2) É calculado pela multiplicação do VGV total pelo percentual de participação da Companhia nos empreendimentos.
80, 0 70, 0 60, 0 50, 0 40, 0 30, 0 20, 0 10, 0 0, 0 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0, 0% 110, 0 100, 0 90, 0 80, 0 70, 0 60, 0 50, 0 40, 0 30, 0 20, 0 10, 0 90, 0 80, 0 70, 0 60, 0 50, 0 40, 0 30, 0 20, 0 10, 0 0, 0 60, 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0, 0% - 10, 0% - 20, 0% - 30, 0% - 40, 0% - 50, 0% - 60, 0% - 70, 0% - 80, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0, 0% - 10, 0% - 20, 0% - 30, 0% - 40, 0% - 50, 0% INDICADORES DE DESEMPENHO OPERACIONAL E FINANCEIRO Lançamentos % EZTEC (R$ MM) Lançamentos Acum. % EZTEC (R$ MM) 218,4 299,9 328,3 354,3 235,7 384,0 436,6 354,3 86,9 2005 2006 2007 2008 1S09 Vendas Contratadas % EZTEC (R$ MM) Vendas Contratadas Acum. % EZTEC (R$ MM) 241,7 229,9 311,3 350,0 357,9 311,3 142,7 120,4 220,1 2005 2006 2007 2008 1S09 Receita Líquida (R$ MM) Lucro Bruto (R$ MM) 42,9% 44,9% 39,6% 41,1% 236,5 97,1 83,7 132,0 145,4 35,9 52,3 65,2 Margem Bruta 29,3% 29,1% EBITDA (R$ MM) 26,9% 31,6% 34,7% Lucro Líquido (R$ MM) 35,8% 29,0% 32,9% 74,7 77,7 24,5 38,4 39,1 29,0 38,3 52,0 Margem EBITDA Margem Líquida Página 2 de 22
ÍNDICE COMENTÁRIOS DA ADMINISTRAÇÃO... 4 DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS... 6 BALANÇO PATRIMONIAL... 7 DESEMPENHO ECONÔMICO FINANCEIRO... 8 Receita Líquida... 8 Custo dos Imóveis Vendidos... 8 Lucro Bruto... 9 Despesas Comerciais e Administrativas... 9 Outras Receitas e Despesas Operacionais... 10 Eventos não-recorrentes... 10 EBITDA... 11 Resultado Financeiro Líquido... 11 Imposto de Renda e Contribuição Social... 11 Lucro Líquido... 12 Resultados a Apropriar de Unidades Vendidas... 12 Contas a Receber... 12 Caixa Líquido e Endividamento... 13 INDICADORES OPERACIONAIS... 14 Operações... 14 Estoque de Terrenos (Land bank)... 15 Lançamentos... 16 Vendas... 16 Unidades em Estoque... 18 MERCADO DE CAPITAIS... 19 Composição Acionária... 19 Desempenho da Ação... 19 Ativo Líquido... 19 TELECONFERÊNCIAS E CONFERÊNCIAS... 20 ANEXO: FLUXO DE CAIXA CONSOLIDADO... 21 GLOSSÁRIO... 22 Página 3 de 22
COMENTÁRIOS DA ADMINISTRAÇÃO A Administração da EZTEC anuncia os resultados do 2T09, período em que apresentou crescimento dos lucros (bruto, EBITDA e líquido) e recordes operacionais: o volume de lançamentos atingiu R$299,9 milhões no 2T09, crescimento de 37,3% em relação ao 2T08, e as vendas líquidas alcançaram R$241,7 milhões, um crescimento de 69,4% comparado ao mesmo período de 2008. Parte desse sucesso operacional deve-se ao empreendimento comercial Capital Corporate Office, lançado em maio de 2009. Localizado na Avenida Chucri Zaidan, em São Paulo, a 150m de um importante complexo de shoppings, o empreendimento totaliza um VGV de R$235,4 milhões e ao final do 2T09 possuía 88,7% das unidades vendidas. Cabe ressaltar ainda o lançamento, no final de junho de 2009, do residencial de alto padrão Le Premier Ibirapuera Parc, que já atingiu mais de 80% das unidades vendidas. No entanto, como o lançamento ocorreu próximo ao final do trimestre, o resultado desse empreendimento terá impacto a partir do 3T09. As expressivas vendas do Le Premier Ibirapuera Parc desmistificaram a inexistência de demanda por imóveis de alto padrão. No entendimento desta Administração, terrenos bem localizados, com fácil acesso, com produtos bem formatados e em linha com as principais tendências sempre terão demanda, independente do segmento de renda. Atualmente, a velocidade média de vendas, após 3 meses de lançamento, dos empreendimentos lançados em 2009, alcançaram 88,8%, crescimento de 46,7% em relação aos 60,5% apurados em 2008. Aliada a isso, a EZTEC comercializou R$28,3 milhões líquidos em unidades de estoque. Quanto aos destaques financeiros, a eficiência operacional está refletida na margem EBITDA de 31,6% no 1S09, que corresponde a um EBITDA de R$74,7 milhões, aumento de 91,0% em relação ao 1S08. A força deste resultado deve-se ao rigoroso controle das despesas administrativas que, no ano, representa 5,4% da receita líquida, um dos menores índices do setor. As despesas comerciais correspondem a 2,7% da receita líquida e 2,1% das vendas realizadas, reflexo da assertividade do uso dos meios de propaganda para a venda dos empreendimentos. Destaca-se ainda o crescimento de 32,1% do lucro líquido em relação ao 2T08 e o aumento de 49,5% no acumulado do semestre, totalizando um resultado de R$77,7 milhões em 2009. Cabe ressaltar que esse resultado já considera a dedução de R$19,5 milhões da receita bruta referente à distratos ocorrido no primeiro semestre de 2009. Estes distratos tem por objetivo não postergar problemas vinculados a unidades inadimplentes, possibilitando, em alguns casos, devido a valorização dos imóveis, a revenda das unidades por preços maiores, melhorando ainda mais a margem dos empreendimentos. No entanto, as margens da Companhia no 2T09 apresentaram diminuição em relação ao 2T08, fundamentado: [i] Ajuste a Valor Presente (AVP) do Capital Corporate Office, que, devido ao maior prazo de construção (42 meses), postergou o reconhecimento de R$7,2 milhões de receita; [ii] despesas financeiras relativas à utilização de financiamento à produção, que passou a ser tomado a partir do 3T08; [iii] impacto negativo de R$1,9 milhão em eventos não-recorrentes da devolução de terrenos no 2T09, contra um ganho não-recorrente de R$4,9 milhões com a venda de CEPACs no 2T08; [iv] menor receita financeira de unidades vendidas e performadas, decorrente da deflação do IGP-M; e [v] menor receita financeira de aplicações do caixa, devido à diminuição da taxa básica de juros (SELIC). A solidez financeira pode ser observada mais uma vez neste 2T09, refletido em R$177,3 milhões de caixa disponível e R$40,3 milhões de endividamento, totalizando um caixa líquido de R$137,0 milhões, decréscimo de R$23,6 milhões em relação ao trimestre anterior, resultado, principalmente, do pagamento de dividendos ocorrido no período no valor de R$18,2 milhões. Cabe ressaltar que o endividamento é proveniente exclusivamente de linhas de financiamento à produção, SFH, com taxa média de TR+10,5% ao ano. Durante o 2T09 a EZTEC concluiu o empreendimento Splendor Vila Mascote, com VGV próprio de R$57,7 milhões. O total de recebíveis performados, portanto elegíveis para securitização, totalizaram R$89,8 milhões no final do 2T09. Para 2009 a Companhia programa a entrega de mais 824 unidades. No aspecto administrativo, em 26 de junho de 2009 foi realizada a Assembléia Geral Extraordinária (AGE) para eleição do conselheiro fiscal dos acionistas minoritários. Na ocasião foi eleito o Sr. Jorge Michel Lepeltier, cujo Página 4 de 22
currículo se encontra disponível no site www.eztec.com.br/ri. O Conselho Fiscal da EZTEC não tem caráter permanente e ficará em funcionamento até a próxima AGO. Em relação à negociação das ações da EZTEC, os recorrentes resultados apresentados tem influenciando no aumento da liquidez e na conseqüente valorização do papel: no comparativo do desempenho do 2T09 com o 1T09, houve uma valorização de 94% no preço das ações, crescimento de 264% no número de negócios, aumento de 166% no volume financeiro negociado e crescimento da participação de investidores pessoa física. Com relação a novos empreendimentos, a EZTEC espera lançar em agosto mais um empreendimento comercial, o Supéria Paraíso. O projeto de 1 torre e 160 unidades totaliza um VGV próprio aproximado de R$50,0 milhões. Com isso a EZTEC totalizará mais de R$400 milhões em lançamentos durante os primeiros 8 meses do ano. Em síntese, o 2T09 foi marcado pela consistência dos resultados da companhia, refletido, novamente, no crescimento de 4,6% do patrimônio líquido, que soma R$866,2 milhões. A EZTEC agradece a confiança depositada em seu modelo de negócio e reforça o compromisso com a rentabilidade e a solidez. Atenciosamente. Administração EZTEC. Página 5 de 22
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS Demonstração de Resultado Consolidado Trimestres findos em 30.junho Valores expressos em milhares de reais - R$ 2T09 2T08 Var. % 1S09 1S08 Var. % Receita Operacional Bruta 148.611 89.657 65,8% 263.662 157.411 67,5% (+) Receita de Venda Imóveis 148.271 89.209 66,2% 262.648 156.638 67,7% (+) Receita de Prestação de Serviços 289 348-17,0% 843 577 46,1% (+) Receita de Locações 51 100-49,0% 171 196-12,8% Receita Bruta 148.611 89.657 65,8% 263.662 157.411 67,5% Deduções da Receita Bruta (16.588) (5.968) 177,9% (27.138) (12.049) 125,2% Receita Líquida 132.023 83.689 57,8% 236.524 145.362 62,7% Total dos Custos (79.720) (47.781) 66,8% (139.404) (80.126) 74,0% (-) Custo dos Imóveis Vendidos (79.705) (47.772) 66,8% (139.368) (79.956) 74,3% (-) Custos dos Serviços Prestados e das Locações (15) (9) 66,7% (36) (170) -78,8% Lucro Bruto 52.303 35.908 45,7% 97.120 65.236 48,9% Margem Bruta 39,6% 42,9% -3,3 p.p. 41,1% 44,9% -3,8 p.p. (Despesas) / Receitas Operacionais (13.773) (11.775) 17,0% (22.643) (26.802) -15,5% (-) Despesas Comerciais (4.469) (7.434) -39,9% (6.411) (12.038) -46,7% (-) Despesas Administrativas (6.503) (8.810) -26,2% (12.777) (18.345) -30,4% (-) Amortização de Ágio em Investimentos 222 (172) -229,1% 0 (331) -100,0% (-) Outras (Despesas) / Receitas Operacionais (1.081) (279) 287,5% (1.513) (1.008) 50,1% (+/-) Eventos Não Recorrentes (1.942) 4.920-139,5% (1.942) 4.920-139,5% Resultado Operacional Antes do Result. Financeiro 38.530 24.133 59,7% 74.477 38.434 93,8% Resultado Financeiro Líquido 4.457 9.030-50,6% 10.616 20.354-47,8% (-) Despesas Financeiras (589) (240) 145,4% (926) (446) 107,6% (+) Receitas Financeiras 5.046 9.270-45,6% 11.542 20.800-44,5% Resultado Operacional 42.987 33.163 29,6% 85.093 58.788 44,7% Resultado Não-Operacional 0 0 n.a. 0 8-100,0% Lucro Antes do Imposto de Renda e Contribuição Social sobre Lucro Líquido 42.987 33.163 29,6% 85.093 58.796 44,7% Imposto de Renda e Contrib. Social (4.678) (4.308) 8,6% (7.426) (7.033) 5,6% (-) Correntes (2.294) (2.602) -11,8% (4.417) (4.313) 2,4% (-) Diferidos (2.384) (1.706) 39,7% (3.009) (2.720) 10,6% Lucro Líquido Antes da Particip. de Minoritários 38.309 28.855 32,8% 77.667 51.763 50,0% Minoritários 15 152-90,1% 82 234-65,0% Lucro Líquido (Prejuízo) do Exercício 38.324 29.007 32,1% 77.749 51.997 49,5% Margem Líquida 29,0% 34,7% -5,6 p.p. 32,9% 35,8% -2,9 p.p. Página 6 de 22
BALANÇO PATRIMONIAL Balanços Patrimoniais Encerrados em 30.junho.2009 e 31.março.2009 Valores expressos em milhares de reais - R$ 2T09 1T09 Var. % ATIVO 1.007.943 962.984 4,7% CIRCULANTE 513.871 462.947 11,0% Caixa e Bancos 17.613 9.371 88,0% Aplicações Financeiras 159.697 172.430-7,4% Contas a Receber de Clientes 175.475 156.827 11,9% Provisão para Devedores Duvidosos (2.231) (2.231) 0,0% Imóveis a Comercializar 160.724 123.131 30,5% Impostos a Compensar 430 433-0,7% Impostos Antecipados 427 409 4,4% Outros Créditos 1.701 1.917-11,3% Despesas Antecipadas 35 660-94,7% NÃO CIRCULANTE 494.072 500.037-1,2% Realizável a Longo Prazo 486.425 493.351-1,4% Contas a Receber de Clientes 293.178 239.690 22,3% Imóveis a Comercializar 163.803 226.981-27,8% Impostos a Compensar 10.848 9.413 15,2% Impostos Antecipados 287 312-8,0% Créditos com Empresas Ligadas 2.139 2.139 0,0% CEPAC 11.365 11.884-4,4% Outros Créditos 4.805 2.932 63,9% Investimentos 3 3 0,0% Imobilizado Líquido 1.644 1.724-4,6% Intangível 6.000 4.959 21,0% Ágio em Investimentos 4.257 3.235 31,6% Imobilizado Intangível 1.743 1.724 1,1% PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1.007.943 962.984 4,7% CIRCULANTE 58.030 73.650-21,2% Fornecedores 13.980 13.320 5,0% Obrigações Trabalhistas 6.133 4.990 22,9% Obrigações Fiscais 2.525 2.356 7,2% Emprestimos e Financiamentos 0 908-100,0% Contas a Pagar 2.040 618 230,1% Adiantamento de Clientes 14.197 13.688 3,7% Terrenos a Pagar 4.489 6.292-28,7% Dividendos a Pagar 0 18.187-100,0% Contas Correntes de Sócios 3.481 3.554-2,1% Impostos Diferidos 11.185 9.737 14,9% NÃO CIRCULANTE 72.407 49.586 46,0% Emprestimos e Financiamentos 40.341 20.362 98,1% Terrenos a Pagar 3.631 6.541-44,5% Provisão para Contingências 4.333 4.333 0,0% Impostos Diferidos 19.660 15.960 23,2% Aportes para Futuras Incorporações 0 0 n.a. Outros Débitos com Terceiros 4.442 2.390 85,9% PARTICIPAÇÃO DOS MINORITÁRIOS 11.321 11.103 2,0% PATRIMÔNIO LÍQUIDO 866.185 828.645 4,5% Capital Social 724.070 724.070 0,0% Ações em Tesouraria (10.681) (9.898) 7,9% Reservas de Lucros 75.048 75.048 0,0% Resultado do Período 77.748 39.425 97,2% Página 7 de 22
DESEMPENHO ECONÔMICO FINANCEIRO Destaques Financeiros 2T09 2T08 Var.% 1S09 1S08 Var.% Receita Bruta (R$ '000) - 148.611 89.657 65,8% 263.662 157.411 67,5% Receita Líquida (R$ '000) pág.08 132.023 83.689 57,8% 236.524 145.362 62,7% Custo dos Imóveis Vendidos (R$ '000) pág.08 (79.720) (47.781) 66,8% (139.404) (80.126) 74,0% Lucro Bruto (R$ '000) pág.09 52.303 35.908 45,7% 97.120 65.236 48,9% Margem Bruta (%) 39,6% 42,9% -3,3 p.p. 41,1% 44,9% -3,8 p.p. Despesas Comerciais (R$ '000) pág.09 (4.469) (7.434) -39,9% (6.411) (12.038) -46,7% Despesas Gerais e Administrativas (R$ '000) pág.10 (6.503) (8.810) -26,2% (12.777) (18.345) -30,4% Outras Despesas/Receitas Operacionais (R$ '000) pág.10 (859) (451) 90,5% (1.513) (1.339) 13,0% Eventos não-recorrentes (R$ '000) pág.10 (1.942) 4.920-139,5% (1.942) 4.920-139,5% EBITDA (R$ '000) pág.11 38.388 24.522 56,5% 74.715 39.123 91,0% Margem EBITDA (%) 29,1% 29,3% -0,2 p.p. 31,6% 26,9% 4,7 p.p. Resultado Financeiro (R$ '000) pág.11 4.457 9.030-50,6% 10.616 20.354-47,8% Imposto de Renda e Contribuição Social (R$'000) pág.11 (4.678) (4.308) 8,6% (7.426) (7.033) 5,6% Lucro Líquido (R$ '000) pág.12 38.324 29.007 32,1% 77.749 51.997 49,5% Margem Líquida (%) 29,0% 34,7% -5,6 p.p. 32,9% 35,8% -2,9 p.p. Lucro por Ação (R$) (1) 0,267 0,194 37,7% 0,543 0,348 55,8% (1) Lucro por ação para o 2T08 foi calculado com base no número de ações pós-oferta primária, concluída em julho de 2007, quando o número total de ações passou para 149.286.532 ações. Para o ano de 2009 foram consideradas 143.282.532 ações, considerando o cancelamento de 2.562.412 ações conforme aprovado em AGE e deduzindo 3.441.588 ações mantidas em tesouraria ao final do 2T09. Receita Líquida A receita de vendas relativa às incorporações são apropriadas ao resultado utilizando-se o método de percentual de evolução financeira de cada empreendimento (PoC), sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total orçado das unidades vendidas dos empreendimentos, em linha ao procedimento previsto na Resolução do CFC 963/03 e descontado o Ajuste a Valor Presente (AVP) conforme o CPC 12. Receita Líquida (R$ MM) 236,5 83,7 132,0 145,4 A receita líquida da EZTEC no 2T09 totalizou R$132,0 milhões, crescimento de 57,8% em relação ao mesmo período do ano anterior, resultado do maior número de empreendimentos em construção e do lançamento bem sucedido do Capital Corporate Office. Cabe ressaltar que as receitas provenientes das vendas do empreendimento Le Premier Ibirapuera Parc impactarão o resultado do 3T09, já que, como o lançamento ocorreu próximo ao término do trimestre, o empreendimento não atingiu as metas estabelecidas na cláusula suspensiva. No acumulado do ano a receita líquida totalizou R$236,5 milhões, um crescimento de 62,7% quando comparado ao 1S08. Os empreendimentos lançados em 2007, 2008 e 2009 representaram respectivamente 26,2%, 10,2% e 32,3% do total das receitas contabilizadas no segundo trimestre do ano. Custo dos Imóveis Vendidos O custo dos imóveis vendidos é composto basicamente pelo custo de terreno, desenvolvimento do projeto (incorporação), custo de construção e despesas relacionadas ao financiamento à produção (SFH). O custo dos imóveis vendidos totalizou R$79,7 milhões no 2T09. Os empreendimentos lançados em 2007, 2008 e 2009 representaram, respectivamente, 25,2%, 10,8% e 32,4% do total do custo contabilizado no ano. Página 8 de 22
10. 000, 0 9.000, 0 8.000, 0 7. 000, 0 6.000, 0 5.000, 0 4.000, 0 3.000, 0 2. 000, 0 1.000, 0 0, 0 110, 0 100, 0 90, 0 80, 0 70, 0 60, 0 50, 0 40, 0 30, 0 20, 0 10, 0 60, 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0, 0% - 10, 0% - 20, 0% - 30, 0% - 40, 0% - 50, 0% - 60, 0% - 70, 0% - 80, 0% 11, 0% 9, 0% 7, 0% 5, 0% 3, 0% 1, 0% - 1, 0% - 3, 0% - 5, 0% Lucro Bruto Lucro Bruto (R$ MM) 42,9% 44,9% 39,6% 41,1% 97,1 35,9 52,3 65,2 Margem Bruta O lucro bruto no 2T09 alcançou R$52,3 milhões, aumento de 45,7% quando comparado ao mesmo período de 2008 e a margem bruta foi de 39,6%. A redução observada na margem bruta é devido ao [i] surgimento de despesas financeiras com financiamento à produção, que passou a ser utilizado partir do 3T08, e [ii] ao reflexo contábil do Ajuste a Valor Presente (AVP) do Capital Corporate Office, que, decorrente do maior tempo para a entrega das chaves (42 meses) e ao descasamento entre o reconhecimento de receita e o recebimento financeiro dos clientes, postergou o reconhecimento de R$7,2 milhões de receita. No 1S09 o lucro bruto foi de R$97,1 milhões, aumento de 48,9% no comparativo ano a ano, resultando uma margem bruta de 41,1%. Despesas Comerciais e Administrativas A tabela abaixo apresenta o detalhamento das contas das despesas comerciais e administrativas em relação à receita líquida. Despesas Comerciais e Administrativas (Em milhares de Reais - R$) 2T09 2T08 Var.% 1S09 1S08 Var.% Despesas Comerciais (4.469) (7.434) -39,9% (6.411) (12.038) -46,7% % da Receita Líquida 3,4% 8,9% -5,5 p.p. 2,7% 8,3% -5,6 p.p. Despesas Gerais e Administrativas (6.503) (8.810) -26,2% (12.777) (18.345) -30,4% % da Receita Líquida 4,9% 10,5% -5,6 p.p. 5,4% 12,6% -7,2 p.p. Despesas Administrativas (5.846) (8.092) -27,8% (11.541) (16.949) -31,9% Honorários da Administração (657) (718) -8,5% (1.236) (1.396) -11,5% Total de Despesas Comerciais e Administrativas (10.972) (16.244) -32,5% (19.188) (30.383) -36,8% % da Receita Líquida 8,3% 19,4% -11,1 p.p. 8,1% 20,9% -12,8 p.p. As despesas comerciais representam todos os gastos da Companhia relacionados a ativos tangíveis (custos com estande, apartamento modelo e respectiva mobília), custos com publicidade e outros gastos referentes ao esforço de divulgação dos empreendimentos. A EZTEC reconhece integralmente todas as despesas comerciais no resultado no momento em que ocorrem. Despesas Comerciais (R$ MM) 9,7% 8,7% 7,0% 3,4% 8.139 8.972 1,9% 5.619 4.469 1.942 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 % da Receita Líquida Página 9 de 22
10. 000, 0 9.000, 0 8.000, 0 7. 000, 0 6.000, 0 5.000, 0 4.000, 0 3.000, 0 2. 000, 0 1.000, 0 0, 0 10, 0% 8, 0% 6, 0% 4, 0% 2, 0% 0, 0% - 2, 0% - 4, 0% - 6, 0% - 8, 0% Conforme pode ser observado no gráfico acima, a partir do 4T08 houve uma queda acentuada das despesas comerciais, resultado de ações operacionais de renegociações de contratos com fornecedores, além da assertividade do uso dos meios de propaganda para a venda dos empreendimentos. No acumulado do ano, a relação despesa comercial/receita líquida totaliza 2,7%. Caso seja feita a relação despesas comercias/vendas contratadas, o índice do 1S09 representaria 2,1%, um dos menores entre as companhias de capital aberto do setor imobiliário. 10,5% Despesas Administrativas (R$ MM) 8,1% 8,0% 6,0% 4,9% 8.810 8.332 6.414 6.274 6.503 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 % da Receita Líquida As despesas gerais e administrativas totalizaram R$6,5 milhões no segundo trimestre de 2009, redução de 26,2% em relação ao 2T08, reflexo da readequação da estrutura da Companhia para o novo cenário econômico. O índice das despesas administrativas foi de 4,9% em relação à receita líquida, diminuição de 5,6 p.p. em relação ao 2T08 e diminuição de 1,1 p.p. em relação ao 1T09, resultado do aumento de receita líquida e da eficiência operacional. No 2T09, a unidade de negócio de engenharia foi responsável por 21,7% das despesas administrativas e a incorporadora, conjuntamente com a imobiliária, pelos demais 78,3%. Outras Receitas e Despesas Operacionais A conta outras despesas e receitas operacionais em relação à receita líquida é apresentada na tabela abaixo: Outras Despesas e Receitas Operacionais (Em milhares de Reais - R$) 2T09 2T08 Var.% 1S09 1S08 Var.% Total de Outras Despesas e Receitas Operacionais (859) (451) 90,5% (1.513) (1.339) 13,0% % da Receita Líquida 0,7% 0,5% 0,1 p.p. 0,6% 0,9% -0,3 p.p. Amortização de Ágio em Investimentos 222 (172) -229,1% 0 (331) -100,0% Despesas Tributárias (428) (115) 272,2% (529) (337) 57,0% Provisão para Contingências 0 0 n.a. 0 (480) -100,0% Outras Despesas e Receitas Operacionais (653) (164) 298,2% (984) (191) 415,2% Eventos não-recorrentes Durante o 2T09, a Companhia teve uma despesa não-recorrente com o distrato de terrenos no valor de R$1,9 milhão, impactando as margens EBITDA e líquida no trimestre. A EZTEC assinou em abril de 2007 o contrato de compromisso de venda e compra do terreno Guaratuba II, com custo de aquisição de R$17,9 milhões, parte EZTEC. Em outubro de 2008 optou-se pela rescisão sendo que, até aquele momento já haviam sido pagos um sinal de R$1,4 milhão e R$1,3 milhão de despesas adicionais, totalizando R$2,7 milhões, que impactaram integralmente o resultado contábil da Companhia no 3T08. Contudo, no 2T09 houve a conclusão do processo de rescisão, que acarretou no pagamento adicional de R$1,2 milhão. Adicionalmente, houve a rescisão do terreno Guaratuba II: apesar da Companhia já ter desembolsado R$1,5 milhão, o cancelamento gerou um reembolso de R$0,8 milhão, totalizando uma perda de R$0,7 milhão. Ambas as despesas já foram integralmente impactadas no resultado do 2T09. Itens não Recorrentes (Em milhares de Reais - R$) 2T09 2T08 Venda de CEPAC s 0 4.920 Perdas com Terrenos (1.942) 0 Página 10 de 22
80, 0 70, 0 60, 0 50, 0 40, 0 30, 0 20, 0 10, 0 0, 0 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0, 0% 90, 0 80, 0 70, 0 60, 0 50, 0 40, 0 30, 0 20, 0 10, 0 0, 0 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0, 0% EBITDA 29,3% 29,1% EBITDA (R$ MM) 26,9% 31,6% EBITDA Ajustado (1) (R$ MM) 30,5% 32,4% 23,2% 23,4% 74,7 76,6 24,5 38,4 39,1 19,5 40,3 34,0 Margem EBITDA Margem EBITDA Ajustada (1) Excluídos os itens não-recorrentes relacionados ao ganho com a venda das CEPACs no 2T08 e a perda com a rescisão de terrenos no 2T09. No 2T09 o EBITDA totalizou R$38,4 milhões, aumento de 56,5% em relação ao 2T08, resultando em uma margem EBITDA de 29,1%. No acumulado do ano, o EBITDA foi de R$74,7 milhões, aumento de 91,0% quando comparada ao mesmo período do ano anterior, representando uma margem EBITDA de 31,6%. Desconsiderando os efeitos dos eventos não-recorrentes, o EBITDA ajustado totalizou R$40,3 milhões no 2T09, aumento de 107,3% em relação ao 2T08. O quadro abaixo detalha o cálculo de EBITDA adotado pela EZTEC: EBITDA (Em milhares de Reais - R$) 2T09 2T08 Var.% 1S09 1S08 Var.% Lucro Líquido 38.324 29.007 32,1% 77.749 51.997 49,5% IR/CSLL 4.678 4.308 8,6% 7.426 7.033 5,6% Resultado Financeiro Líquido (4.457) (9.030) -50,6% (10.616) (20.354) -47,8% Depreciação 65 65 0,0% 156 116 34,4% Amortização de ágio em investimentos (222) 172-229,1% 0 331 n.a. EBITDA (1) 38.388 24.522 56,5% 74.715 39.123 91,0% Margem EBITDA (%) 29,1% 29,3% -0,2 p.p. 31,6% 26,9% 4,7 p.p. Eventos Não Recorrentes 1.942 (4.920) -139,5% 1.942 (4.920) -139,5% Participação Minoritária (15) (152) -90,1% (82) (234) -65,0% EBITDA Ajustado (1) 40.315 19.450 107,3% 76.575 33.969 125,4% Margem EBITDA Ajustado (%) 30,5% 23,2% 7,3 p.p. 32,4% 23,4% 9,0 p.p. (1) O EBITDA é igual ao lucro líquido antes do imposto de renda e contribuição social, do resultado financeiro líquido, das despesas de depreciação e amortização. O EBITDA não é linha de demonstrações financeiras pelas Práticas Contábeis Adotadas no Brasil e não representa o fluxo de caixa para os períodos apresentados. O EBITDA não tem significado padronizado e a definição de EBITDA da EZTEC pode não ser comparável à utilizada por outras companhias. Resultado Financeiro Líquido No 2T09 o resultado financeiro líquido totalizou R$4,5 milhões, sendo R$0,8 milhão referente aos juros sobre nossa carteira de recebíveis performados. Para o mesmo período do ano anterior o resultado financeiro líquido foi de R$9,3 milhões. Essa redução é decorrente [i] da redução da taxa de juros (SELIC); [ii] da redução do caixa da Companhia, que no 2T08 era de R$246,3 milhões; e [iii] deflação do índice IGPM, utilizado no reajuste da carteira de recebíveis performados (IGPM+12%). Imposto de Renda e Contribuição Social Apesar do crescimento de 29,6% do LAIR, o Imposto de Renda e Contribuição Social aumentaram 8,6% em relação ao 2T08, passando para R$4,7 milhões no 2T09. Esse menor crescimento do Imposto de Renda e Contribuição Social é reflexo da diminuição do resultado financeiro e da diminuição no 1T09 da alíquota consolidada de imposto para empreendimentos que utilizam patrimônio de afetação. A EZTEC utiliza do patrimônio de afetação em seus empreendimentos pois entende que, além do benefício tributário proporcionado pela alíquota de 6%, o mecanismo segrega, obrigatoriamente, o caixa de seus empreendimentos, refletindo em menor utilização de financiamentos à produção, melhorando a margem da companhia e, principalmente, transmitindo aos clientes, bancos e fornecedores, segurança quanto à administração dos recursos da obra. Página 11 de 22
90, 0 80, 0 70, 0 60, 0 50, 0 40, 0 30, 0 20, 0 10, 0 0, 0 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0, 0% - 10, 0% - 20, 0% - 30, 0% - 40, 0% - 50, 0% Lucro Líquido 34,7% Lucro Líquido (R$ MM) 35,8% 29,0% 32,9% 77,7 29,0 38,3 52,0 Margem Líquida O lucro líquido no 2T09 totalizou R$38,3 milhões, crescimento de 32,1% em relação ao mesmo período do ano anterior. A margem líquida no 2T09 atingiu 29,0%, 5,6 p.p. inferior quando comparada a margem de 34,7% registrada no 2T08, conseqüência do: [i] Ajuste a Valor Presente (AVP) do Capital Corporate Office, que, devido ao maior prazo de construção (42 meses), postergou o reconhecimento de R$7,2 milhões de receita; [ii] despesas financeiras relativas à utilização de financiamento à produção, que passou a ser tomado a partir do 3T08; [iii] impacto negativo de R$1,9 milhão em eventos não-recorrentes da devolução de terrenos no 2T09, contra um ganho não-recorrente de R$4,9 milhões com a venda de CEPACs no 2T08; [iv] menor receita financeira de unidades vendidas e performadas, decorrente da deflação do IGP-M; e [v] menor receita financeira de aplicações do caixa, devido à diminuição da taxa básica de juros (SELIC). Como contraponto da redução da margem bruta e do resultado financeiro, a diminuição das despesas comerciais e administrativas contribuiu positivamente para a manutenção de uma das maiores margens líquidas do setor. Cabe ressaltar que esse resultado já considera a dedução de R$19,5 milhões da receita bruta referente à distratos ocorrido no primeiro semestre de 2009. Estes distratos tem por objetivo não postergar problemas vinculados a unidades inadimplentes, possibilitando, em alguns casos, devido a valorização dos imóveis, a revenda das unidades por preços maiores, melhorando a margem dos empreendimentos. O lucro por ação da Companhia no 1S09 foi de R$0,543, um crescimento de 55,8% em relação ao apurado no 1S08. Esse ganho de 6,3 p.p. em relação ao crescimento do lucro líquido é resultado dos programas de recompra de ações conduzidos pela Companhia. Até 06 de agosto de 2009 a EZTEC adquiriu 6.004.000 de ações em seus dois programas de recompra, das quais 2.562.412 ações foram canceladas. No acumulado do ano, o Retorno sobre o Patrimônio Líquido (do inglês Return On Equity - ROE) já totaliza 9,8%. Resultados a Apropriar de Unidades Vendidas Os resultados a apropriar pelo método do percentual de conclusão (PoC) atingiram R$231,3 milhões no 2T09 em comparação a R$184,5 milhões reportados no 1T09. A tabela abaixo mostra as receitas, custos e resultados da Companhia a apropriar, além da margem esperada: Contas a Receber Receitas e Resultados a Apropriar de Unid. Vendidas (Em milhares de Reais - R$) 2T09 1T09 Var.% Receitas a Apropriar - final do período 469.401 387.363 21,2% Ajuste a Valor Presente 53.134 35.768 48,6% Custo das Unidades Vendidas a Apropriar - final do período (291.201) (238.618) 22,0% Resultado a Apropriar 231.334 184.513 25,4% Margem a Apropriar (%) 44,3% 43,6% 0,7 p.p. Os créditos a receber de clientes são provenientes das vendas de unidades dos empreendimentos residenciais e comerciais, sendo que o valor do saldo devedor dos contratos é atualizado em conformidade com suas respectivas Página 12 de 22
cláusulas e a provisão para créditos de liquidação duvidosa é constituída considerando os riscos envolvidos e avaliação criteriosa da Administração. Os montantes referentes à atualização monetária dos valores a receber são registrados no resultado do período na rubrica de receita de venda de imóveis até a entrega das chaves, e como receita financeira (juros ativos) após a entrega das chaves. Contas a Receber (Em milhares de Reais - R$) 2T09 1T09 Var.% Clientes por Incorporação e Venda de Imóveis 466.422 394.286 18,3% Circulante 173.244 154.596 12,1% Não-Circulante 293.178 239.690 22,3% Contas a Receber a ser Apropriado no Balanço Patrimonial 469.401 387.363 21,2% Circulante 94.907 93.066 2,0% Não-Circulante 374.494 294.297 27,3% Total Contas a Receber 935.823 781.649 19,7% Em 30 de junho de 2009 a carteira de recebíveis, excluídas receitas de serviços prestados e provisões, totalizava R$924,3 milhões e a taxa de inadimplência, superior a 90 dias de atraso, representava 0,4% da carteira. O total de recebíveis performados, portanto elegíveis para securitização, totalizaram R$89,8 milhões. A seguir é demonstrado o cálculo da nossa conta de recebíveis: Recebíveis (Em milhares de Reais - R$) 2T09 1T09 Var.% Contas a Receber de Empreendimentos (Realizado) 469.091 397.425 18,0% Clientes por Incorp. de Imóveis Obras Concluídas (1) 89.817 78.081 15,0% Clientes por Incorp. de Imóveis Obras em Construção (2) 379.274 319.344 18,8% Contas a Receber (Não Realizado) (3) 469.401 387.363 21,2% Adiantamento de Clientes (4) (14.197) (13.688) 3,7% Total Recebíveis 924.295 771.100 19,9% (1) A Companhia financia até 80% do preço da unidade para seus clientes quando o empreendimento é entregue. O contas a receber de unidades concluídas é atualizado monetariamente pela variação do Índice Geral de Preços de Mercado divulgado pela Fundação Getúlio Vargas - IGP-M, acrescido de juros de 12% ao ano e contabilizadas no resultado do período na rubrica Receitas Financeiras. (2) Representado pelos valores a receber das vendas em função da evolução financeira da obra (PoC). Os montantes referentes à atualização monetária são registrados no resultado do período na rubrica Receita de Venda de Imóveis, até a entrega das chaves. (3) Representado pelos valores a receber das vendas ainda não reconhecidas no balanço em virtude do critério de reconhecimento de receita pela evolução financeira (PoC). Os montantes referentes à atualização monetária são registrados no resultado do período na rubrica receita de venda de imóveis, até a entrega das chaves. (4) Os valores a receber de clientes, decorrentes das vendas de unidades em construção, são apresentados em virtude do mesmo percentual de realização, sendo os recebimentos superiores ao reconhecimento da receita, metodologia PoC, registrados no passivo circulante como adiantamento de clientes. Caixa Líquido e Endividamento O caixa líquido da Companhia ao final do 2T09 totalizou R$137,0 milhões, uma redução de 14,7% comparada aos R$160,5 milhões no 1T09, resultado, principalmente, do pagamento de R$18,2 milhões em dividendos ocorrido no trimestre. O saldo de disponibilidades no 2T09 totalizou R$177,3 milhões, uma redução de 2,5% comparada aos R$181,8 milhões no 1T09. Os recursos estão aplicados em um fundo de investimento em quotas exclusivo (EZTEC FIM), que detém exclusivamente papéis tipo CDB de instituições financeiras, com rentabilidade acumulada de 102,3% do CDI no 1S09. A Companhia reforça que não se utiliza de instrumentos derivativos para financiar suas atividades ou com a finalidade de alavancar potenciais ganhos financeiros e que possui rígido controle de gestão de risco de seus ativos e passivos financeiros. Importante ressaltar que a EZTEC possui baixo endividamento tanto no curto quanto no longo prazo e somente em linhas de financiamento à produção, com taxas que variam entre 10,03%+TR a.a. até 11,00%+TR a.a.. Dívida (Caixa) Líquido (Em milhares de Reais - R$) 2T09 1T09 Var.% Endividamento de Curto Prazo 0 908-100,0% Endividamento de Longo Prazo 40.341 20.362 98,1% Disponibilidades (177.310) (181.801) -2,5% Dívida (Caixa) Líquido (136.969) (160.531) -14,7% Página 13 de 22
INDICADORES OPERACIONAIS Desempenho Operacional 2T09 2T08 Var.% 1S09 1S08 Var.% Número de Empreendimentos Lançados 2 5-60,0% 3 6-50,0% VGV (R$ '000) (1) 306.856 276.500 11,0% 361.256 386.400-6,5% Área Útil Lançada (mil m²) 46,3 92,4-49,9% 54,8 129,2-57,6% Unidades Lançadas (unidades) 496 948-47,7% 650 1.284-49,4% Valor Médio da Unidade Vendida (R$ '000) 618,7 291,7 112,1% 555,8 300,9 84,7% Preço Médio dos Lançamentos (R$/m²) 6.629 2.994 121,4% 6.596 2.991 120,6% Participação EZTEC (%) 98% 79% 18,7 p.p. 98% 85% 13,1 p.p. VGV EZTEC (R$ '000) (2) 299.865 218.400 37,3% 354.265 328.300 7,9% Vendas Contratadas EZTEC (R$ '000) 241.669 142.662 69,4% 311.279 229.877 35,4% Vendas Contratadas (unidades) 504 579-13,0% 738 841-12,2% (1) É o VGV total, independentemente do percentual de participação da Companhia nos empreendimentos. (2) É calculado pela multiplicação do VGV total pelo percentual de participação da Companhia nos empreendimentos. Operações A EZTEC adota um modelo de negócio totalmente integrado, sendo dividida em 3 unidades de negócios: Incorporação, que prospecta e desenvolve empreendimentos que atendam aos critérios de rentabilidade da Companhia; Engenharia e Construção, que garante a qualidade na execução dos empreendimentos, a entrega no prazo e o controle dos custos; e Imobiliária, cuja equipe de corretores é responsável pela manutenção das fortes velocidades de venda dos empreendimentos da Companhia. A EZTEC também disponibiliza aos seus clientes a alternativa de financiamento direto em prazos de até 120 meses, com índice de correção a IGPM+12,0% a.a. após chaves. A EZTEC acredita no modelo verticalizado, que possibilita eficiência na negociação com seus fornecedores, flexibilidade na criação de produtos e excelência operacional nos processos de incorporação e construção. Nas áreas de engenharia, orçamento, planejamento e suprimentos a EZTEC possui 71 colaboradores, além de mais de 1.500 operários em seus canteiros de obra, que permitem a execução e entrega de todos os empreendimentos com os controles e qualidade necessários, e dentro dos prazos programados. Como a execução da obra representa o principal custo da Companhia, a EZTEC acredita ser extremamente importante o controle e acompanhamento de todas as etapas do processo. Em junho de 2009 a EZTEC entregou o empreendimento Splendor Vila Mascote, localizado na zona sul de São Paulo. Lançado em março de 2006 com previsão de entrega para setembro de 2009, o projeto foi concluído com 3 meses de antecedência. O empreendimento possui 2 torres residenciais, 92 unidades, 18.584m² de área útil, totalizando um VGV próprio de R$57,7 milhões. Ao final do 2T09 o Splendor Vila Mascote contava com 91,3% das unidades vendidas. A conclusão do empreendimento resultou em um aumento de R$26,8 milhões em recebíveis passíveis de securitização. Com exceção dos empreendimentos Capital Corporate Office e Le Premier Ibirapuera Parc, a EZTEC já iniciou a construção de todos os demais projetos. Dessa forma a Companhia possui no momento 21 obras em andamento, sendo 15 obras próprias e 6 obras terceirizadas com nossas parcerias, totalizando 3.785 unidades em construção. Página 14 de 22
Estoque de Terrenos (Land bank) Em 30 de junho de 2009, o estoque de terrenos totalizou R$3,2 bilhões em VGV próprio. A Companhia mantém como foco empreendimentos residenciais de médio e médio-alto padrão na Cidade de São Paulo, interior e Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). Alinhada à sua estratégia de capturar oportunidades, a EZTEC desenvolveu, nos últimos 12 meses, 3 projetos voltados para o segmento comercial, totalizando um VGV próprio de R$317,6 milhões. Ainda assim, o estoque de terrenos voltado para empreendimentos comerciais representa 26% do land bank, grande parte concentrado na região da Berrini, importante centro empresarial paulistano, onde a Companhia estuda o desenvolvimento de um projeto de lajes comerciais corporativas. Em 30 de junho de 2009 o estoque de terrenos estava composto por 59% de terrenos localizados na cidade de São Paulo, 18% na RMSP, 19% no litoral e 4% no interior do estado, conforme demonstrado abaixo: Alocação de Terrenos por Região % do VGV Próprio Litoral 19% Interior 4% Cidade SP 59% Alocação de Terrenos por Padrão % do VGV Próprio Comercial 26% Super- Econômico 4% Econômico 15% Médio-Alto 10% RMSP (1) 18% (1) Excluída a Cidade de São Paulo, representada dessa forma pelos outros 38 municípios da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). M í nimo Preço d o m² Médio 45% M áximo Super-Econômico - R$ 1.800,00 Econômico R$ 1.800,01 R$ 2.500,00 Médio R$ 2.500,01 R$ 3.500,00 Médio-Alto R$ 3.500,01 R$ 5.000,00 Alto R$ 5.000,01 - A Companhia não descarta a aquisição de terrenos por permuta, porém acredita que a aquisição dos terrenos em espécie representa uma vantagem, pois possibilita preços mais competitivos. Prova disso é a posição líquida de terrenos da EZTEC: 96,7% dos custos de aquisição dos terrenos da Companhia já foram pagos. O custo médio do land bank, incluindo despesas relativas à ampliação do coeficiente de aproveitamento construtivo, foi de aproximadamente 8,4% do VGV, conforme demonstrado abaixo. Custo Médio do Estoque de Terrenos por Região 8,7% 9,6% 8,4% 3,6% Litoral SP Interior SP RMSP Custo Médio Página 15 de 22
Lançamentos No 2T09 foram lançados dois empreendimentos em São Paulo: o comercial Capital Corporate Office, localizado na região da Berrini, a 150m de um importante complexo de shoppings paulista, com R$228,4 milhões em VGV próprio; e o residencial de alto-padrão Le Premier Ibirapuera Parc, localizado no Paraíso, com R$71,5 milhões em VGV próprio. Com isso os lançamentos totalizam R$299,9 milhões no 2T09, crescimento de 37,3% em relação ao 2T08. Está programado para agosto o lançamento do empreendimento comercial Supéria Paraíso. O projeto de 1 torre e 160 unidades totaliza um VGV próprio aproximado de R$50,0 milhões. Com este lançamento a EZTEC totalizará mais de R$400 milhões em lançamentos durante os primeiros 8 meses de 2009. Lançamentos % EZTEC (R$ MM) Lançamentos Acum. % EZTEC (R$ MM) 218,4 299,9 328,3 354,3 235,7 384,0 436,6 354,3 86,9 2005 2006 2007 2008 1S09 A tabela abaixo fornece informações dos empreendimentos imobiliários lançados nos últimos 6 meses: Empreendimento T erreno R egião M ês Lanç. Unid. VGV T o tal (R $ M M ) % EZ T EC VGV EZ T EC (R $ M M ) Á rea Útil ( ' 000 m ² ) R $ / m 2 % Vendido (Unid.) Segmento 1T 09 Supéria M oema M aracatins Cidade SP mar 154 54,4 100% 54,4 8,5 6.423 75% Comercial 2T 09 Capital Berrini Cidade SP mai 450 235,4 97% 228,4 35,1 6.701 89% Comercial Le Premier Ibirapuera Parc T. Carvalhal Cidade SP jun 46 71,5 100% 71,5 11,2 6.400 26% Residencial T o tal 650 361,3 98% 354,3 55 6.596 81% A EZTEC disponibiliza em seu site de Relações com Investidores (www.eztec.com.br/ri), seção Histórico de Lançamentos, informações sobre os lançamentos realizados desde 2005. Com esta iniciativa a Companhia busca manter seus investidores e clientes informados sobre as características de cada empreendimento lançado. Vendas No 2T09 as vendas contratadas, participação EZTEC, totalizaram R$241,7 milhões, representando crescimento de 69,4% em relação ao 2T08. Do total das vendas contratadas neste período, R$28,3 milhões são referentes a empreendimentos lançados em trimestres anteriores. Vendas Contratadas % EZTEC (R$ MM) Vendas Contratadas Acum. % EZTEC (R$ MM) 241,7 229,9 311,3 350,0 357,9 311,3 142,7 120,4 220,1 2005 2006 2007 2008 1S09 Página 16 de 22
A tabela abaixo fornece informações das vendas contratadas do 1S09 por ano de lançamento. Adicionalmente, apresentamos gráfico com o perfil das vendas contratadas do 2T09 por padrão. Lançamento s po r P erí o do 2T09 1T09 4T08 3T08 2T08 1T08 Até 2007 Vendas % EZ T EC % T o tal 213.419.725 68,6% 38.498.663 12,4% 20.992.879 6,7% 5.064.086 1,6% 9.729.597 3,1% 3.091.597 1,0% 20.482.047 6,6% Comercial 75,4% Vendas Contratadas por Padrão % do VGV Próprio Econômico 0,3% Super-Econômico 0,6% Médio 9,6% Médio-Alto 8,3% Alto 5,8% Segue abaixo o cálculo VSO (Vendas Sobre Oferta), índice que reflete a liquidez dos produtos originados, que, para a administração da Companhia, representa um dos principais indicadores de desempenho. Com objetivo de eliminar o efeito da valorização do preço de venda no tempo, ocasionando distorções entre o estoque inicial e as vendas contratadas, a EZTEC adota o metro quadrado como medida de estudo do índice VSO. VENDA SOBRE OFERTA (VSO) 1S09 + Estoque Inicial (m²) 111.622 + Lançamentos no período (m²) 54.768 = Estoque + Lançamento (m²) 166.390 - Vendas no período (m²) 67.726 - Vendas Contratadas (m²) 66.027 - Unidades Permutadas (m²) 1.699 = Estoque Final (m²) 98.665 VSO (%) 40,7% No 1S09, foram comercializados 67.726m2 sobre um volume de estoque e lançamentos de 166.390m2, resultando em uma velocidade semestral de vendas de 40,7%, que representa, em média, a venda completa de um empreendimento em 15 meses. Buscando fortalecer a marca e garantir qualidade no serviço prestado, a Companhia vem fortalecendo a sua equipe interna de vendas, que atualmente conta com aproximadamente 130 colaboradores. Esta força de vendas exclusiva é responsável por 47,4% das vendas realizadas em 1S09. Abaixo, a evolução da participação da equipe exclusiva de vendas EZTEC em relação às empresas imobiliárias contratadas. 2007 2008 1S09 EZTEC 39% EZTEC 45% EZTEC 47% Imobiliárias 61% Imobiliárias 55% Imobiliárias 53% Página 17 de 22
Unidades em Estoque A tabela a seguir demonstra o estoque das unidades lançadas, em construção e performadas: Empreendimento D ata Lançamento T o tal Unidades Lançadas % Vendido (Unid.) Esto que (Unid.) m ² D ispo ní vel R $ / m 2 ( 1) % EZ T EC Esto que Unidades (R $ ) Esto que Vagas (R $ ) 2004 e A nterio res Palácio da Independência set/94 175 99% 1 149 3.280 100% 488.359 0 Prime House Ipiranga jun/99 216 99% 2 105 3.243 100% 341.618 0 M odus Vivendi mar/03 66 94% 4 155 5.291 100% 817.601 0 Quality House Tatuapé jun/04 349 100% 1 80 3.366 100% 270.155 777.000 Dream View Tatuapé nov/04 106 99% 1 164 3.808 100% 625.654 0 2006 Splendor Vila M ascote mar/06 92 91% 8 1.616 5.283 100% 8.537.328 60.000 Splendor Santana mai/06 72 99% 1 170 4.639 100% 788.708 120.000 Splendor Tatuapé ago/06 108 87% 14 2.688 4.503 100% 12.103.296 159.988 Collori nov/06 312 98% 6 807 3.149 50% 1.270.149 0 Terraço Anália Franco nov/06 46 80% 9 1.403 4.500 100% 6.312.330 0 2007 Evidence mar/07 144 64% 52 8.310 3.468 50% 14.408.711 0 Clima Bothanico mar/07 388 97% 13 1.424 3.878 100% 5.522.970 329.806 Vert mar/07 6 50% 3 3.059 7.697 100% 23.544.627 0 Clima do Bosque jun/07 208 68% 66 7.562 3.455 100% 26.125.052 124.077 Sports Village Ipiranga set/07 276 67% 91 7.929 3.517 100% 27.886.762 32.896 Quality House Lapa out/07 288 86% 40 3.468 3.817 100% 13.237.356 240.888 Ville de France abr/06 216 91% 19 1.237 2.258 50% 1.396.031 0 2008 Clima do Parque mar/08 336 80% 67 6.906 3.687 100% 25.462.422 128.291 Bell'Acqua abr/08 152 59% 62 4.678 3.126 100% 14.623.115 0 Prime House Vila M ascote jun/08 176 88% 22 1.768 3.692 100% 6.527.973 0 Splendor Square jun/08 112 63% 41 6.854 4.068 100% 27.883.618 67.488 Premiatto jun/08 424 64% 153 14.857 2.996 50% 22.255.801 465.564 M undeo jun/08 84 95% 4 192 6.664 100% 1.279.171 62.075 Splendor Klabin set/08 48 65% 17 3.141 4.910 90% 13.878.380 30.370 Vidabella 1 out/08 96 60% 38 2.147 1.571 50% 1.686.804 0 Chácara Sant'Anna nov/08 140 87% 18 3.402 4.439 50% 7.550.739 67.488 2009 Supéria M oema mar/09 153 75% 39 2.161 7.212 100% 15.581.880 134.976 Capital out/07 450 89% 51 3.981 7.613 97% 29.407.668 785.803 Le Premier Ibirapuera Parc abr/06 46 26% 34 8.252 6.298 100% 51.973.560 0 T o tal 877 98.665 361.787.837 3.707.639 (1) Considera o valor de mercado com base no preço por metro quadrado negociado no final de junho de 2009. Página 18 de 22
MERCADO DE CAPITAIS Composição Acionária Confiante em seu modelo de negócio, a EZTEC deu continuidade ao segundo programa de recompra ainda vigente. Até 06 de agosto de 2009 foram adquiridas 1.552.700 ações a um custo médio de R$2,35 por ação, o que corresponde a aproximadamente 82% do montante aprovado pelo Conselho da Administração para o programa. Atualmente a EZTEC possui 3.441.588 de ações em tesouraria, considerando as ações canceladas do primeiro programa de recompra, a um custo médio de R$3,04 por ação. As aquisições de ações de emissão da própria Companhia não implicam em redução de capital. Os programas buscam promover a aplicação de forma eficiente dos recursos disponíveis em caixa, visando maximização do retorno aos acionistas. Ao longo de 2009 os Controladores da EZTEC adquiriram 1.548.000 ações. Atualmente, o free float está em aproximadamente 25,3%, desconsiderando as ações em tesouraria. Desempenho da Ação Até o dia 05 de agosto de 2009 as ações da EZTEC (Bovespa: EZTC3) acumulavam alta de 165,6% no ano, enquanto o Ibovespa acumulava alta de 50,2%, e o IMOB, índice o setor imobiliário, acumulava alta de 149,3% no mesmo período. Os recorrentes bons resultados apresentados pela Companhia têm influenciando no aumento da liquidez: no comparativo do desempenho do 2T09 com o 1T09, houve um crescimento de 264% no número de negócios (158 negócios/dia) e aumento de 166% no volume financeiro negociado (R$1,1 milhão/dia). Ativo Líquido O quadro abaixo mostra o total de ativos líquidos da Companhia que representa uma valorização de 51% em relação ao preço de fechamento da ação em 05 de agosto de 2009: Cálculo do Ativo Líquido (Em milhares de Reais - R$) 2T09 1T09 Caixa (Dívida) Líquido 136.969 160.531 (+) CEPAC 11.365 11.884 (+) Recebíveis 924.295 771.100 (-) Obrigações de Construção (383.150) (341.296) (+) Terrenos em Estoque (1) 245.037 279.759 (-) Terrenos a Pagar (8.120) (12.833) (+) Unidades em Estoque (2) 365.495 302.394 Ativo Líquido 1.291.891 1.171.539 Total de Ações (3) 146,7 146,7 Valor por Ação Estimado no Ativo Líquido 8,80 7,98 Total de Ações Considerando Recompra (4) 143,3 143,4 Valor por Ação Estimado no Ativo Líquido 9,02 8,17 (1) Valor de terrenos a custo de aquisição. (2) Unidades em estoque em função da tabela de preço vigente. (3) Considerando o cancelamento de 2.562.412 conforme aprovado em AGE. (4) Para o efeito do estudo, foram excluídas 3.441.588 ações em tesouraria. 9,02 3,35 5,98 Preço Ação (1) Preço Ação (2) NAV (1)Data base: 08.Mai.2009 (2)Data Base: 05.Ago.2009 Página 19 de 22