A EXTERNALIDADE POSITIVA NA AVALIAÇÃO DE ÂNCORA EM SHOPPING CENTER Dos Shopping Centers O conceito genérico de shopping center baseia-se no tripé: conjunto de lojas destinado a ramos variados ou especializados de comércio e serviços, conforto e lazer, itens que devem estar conjugados num local único, para atender aos interesses dos consumidores, público em geral e demais intervenientes do empreendimento. O mix de lojas deve ser equilibrado e incluir proporcionalmente lojas do tipo âncora, satélite, fast-food e quiosque, visando atender às mais variadas necessidades de comercialização de produtos de consumo e prestação de serviços. O conforto para o consumidor pressupõe segurança, farto estacionamento de veículos, áreas de circulação espaçosas e de fácil acesso, destacando-se elevadores e escadas rolantes, tudo com ambientação agradável, sendo imprescindível o conforto térmico propiciado pelo sistema de ar-condicionado. O lazer impõe praça de alimentação e atividades recreativas para adultos e crianças, destacando-se os parques de brinquedos eletrônicos e salas de cinema, como as mais atrativas. Os shopping centers são empreendimentos com visão comercial toda especial, consubstanciada na estratégia conjunta de atratividade convergente para todos os intervenientes do negócio, ou seja, os investidores, os lojistas, os consumidores, os vizinhos, o público em geral e até mesmo o poder público. Da Tipologia dos Shopping Centers Consoante a Associação de Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) há 6 tipos de empreendimentos, representados por:- Shopping Regional mercadorias em geral com destaque para as lojas-âncora tradicionais; Shopping Comunitário principalmente vestuário e outras mercadorias, tendo como âncoras supermercados e varejistas off price ; Shopping de Vizinhança visando compras do dia a dia e tendo como âncora um supermercado; Shopping Especializado tendo como mix as lojas específicas de determinado segmento de atividade comercial; Outlet Center consiste em lojas de fabricantes para vender com descontos, e Festival Center voltado para atividades de lazer.
2 Os três primeiros tipos, representados pelos shopping regionais, comunitários e de vizinhança não prescindem de lojas-âncora, pois elas são o principal atrativo desses empreendimentos. Do Shopping Center Regional A principal característica e atrativo do Shopping Center Regional, sem qualquer dúvida, são as lojas-âncora tradicionais, pois geram a indispensável atratividade aos consumidores. As lojas-âncora representam os pontos de consumo de maior afluxo de pessoas aos shopping centers regionais, tendo importância fundamental no funcionamento desses empreendimentos. Possuem grandes áreas, ocupando percentuais expressivos do total disponível de metragem de ABL, no empreendimento. Da externalidade positiva das lojas-âncora Fazendo uma analogia para shopping center, entende-se como externalidade, a possibilidade de uma loja inserida dentro de um shopping influenciar positivamente ou negativamente no negócio como um todo. Para o caso em tela, ou seja, lojas do tipo âncora, é conhecida e justificada a externalidade positiva, pois a simples presença deste tipo de loja dentro de um shopping center, gera vantagens para os demais lojistas e, conseqüentemente, aos demais intervenientes do empreendimento, principalmente aos investidores. Essa característica está plenamente consignada pelos estudiosos dos shopping centers, que reconhecem a atratividade de consumidores propiciada pelas lojasâncora, através da variedade de produtos a preços conhecidos, incomparável publicidade e reconhecida notoriedade dessas lojas, gerando confiança e determinação na compra, levando o consumidor a procurar a loja-âncora pela certeza, praticidade e conhecimento da compra que fará, o que também reforça a indução da externalidade positiva. A atratividade das lojas âncora se embasa entre outros fatores, pela intensa propaganda dessas redes varejistas nos veículos de divulgação em massa, principalmente a televisão e web, induzindo o consumidor para essas lojas e daí aos demais lojistas do mix, sendo esse um item de elevadíssimo investimento publicitário e determinante na externalidade positiva. A externalidade positiva é também consagrada pela notoriedade do reconhecimento público das principais características de cada uma dessas lojas. As lojas Americanas são tradicionais em utilidades domésticas, as casas Bahia e
3 Ponto Frio são reconhecidas nos eletrodomésticos, as Pernambucanas nos enxovais e tecidos, a C&A e Renner nas roupas, enfim, a notoriedade de cada uma dessas lojas é fundamental para a confiabilidade e atratividade aos respectivos shoppings, principalmente nos seus momentos iniciais. Tanto é verdade, que nem mesmo a condição de eventual concorrência entre âncoras impede ou reduz a participação das mesmas nos grandes shoppings. Há empreendimentos contendo várias lojas-âncora, algumas lado a lado, todas convivendo harmoniosamente, devido, principalmente, à variável desse contexto, ou seja, a externalidade positiva irradiada por cada uma delas. É sabido que na fase de inauguração de um shopping center, o mesmo depende basicamente do desempenho de suas lojas-âncora, pois mesmo com o reduzido faturamento nesse início, criam os consumidores das âncoras, o hábito da freqüência ao shopping, e, com o tempo, também o consumo nas demais lojas, garantindo ao empreendimento como um todo, a almejada perpetuidade e o consumo regular em todo o mix de lojas, elevando, assim, o faturamento geral aos níveis pretendidos. Também não deve ser desprezado o princípio de que uma compra leva a outra, ou seja, ao lado da atratividade de uma loja ancora que vende entre vários produtos, por exemplo, roupas femininas e infantis, existem nas proximidades lojas satélites que vendem sapatos e brinquedos, o que favorece a complementação da compra inicial na âncora. Assim sendo, a externalidade positiva gerada pela atratividade e notoriedade das lojas-âncora, evidentemente, é fator indispensável a ser considerado nos cálculos de avaliação locativa das mesmas, posto que esse requisito é internalizado pelas demais lojas do mix, favorecendo substancialmente o sucesso do empreendimento. Da avaliação locatícia de loja-âncora As avaliações das lojas-âncora exigem as tradicionais análises da localização, medida da testada e área, tal como nas demais lojas comerciais, porém, também exige a inclusão do fator externalidade positiva nesse contexto. Considerando que, por concepção filosófica/estratégica, os shopping centers comportam poucas lojas-âncora e devido à necessidade de grandes áreas para elas, evidente que o tratamento das mesmas é diferenciado em relação aos demais tipos de lojas, pois já é do conhecimento geral, os elevadíssimos investimentos em marketing, na própria instalação e o fator da externalidade positiva, o que impõe a contrapartida de aluguéis inferiores em relação aos demais lojistas do mix. Os alugueis inferiores também se justificam a partir do momento em que este tipo de loja possui segurança própria e outros particulares importantes, como elevado
4 número de funcionários, estes, inclusive, potenciais consumidores das demais lojas do mix. A dificuldade de se mensurar o valor exato da externalidade positiva de lojaâncora, impõe procedimentos específicos nesses cálculos locativos, dessa forma a própria nomenclatura metodológica deve ser diferenciada, sugerindo-se denominar de METODOLOGIA COMPARATIVA COM BASE NA EXTERNALIDADE POSITIVA. Do Método Comparativo com Base na Externalidade Positiva O método comparativo direto de dados do mercado é aquele que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra, consoante preconiza a norma de avaliações de bens da ABNT a NBR 14652 e a norma para avaliações de imóveis urbanos do IBAPE/SP. Tal metodologia destaca a necessidade do tratamento dos atributos similares e, no caso das lojas-âncora, há o atributo essencial da externalidade positiva a ser considerado. Esse particular se constitui de complicador nesse tipo de avaliação pois inadequada a comparação direta de loja-âncora com os demais tipos de lojas de shopping, tais como as satélite, fast food ou quiosques, estas em maior quantidade e sem a característica da externalidade positiva. Outro complicador é a reduzida quantidade de lojas-âncora por shopping center, que no Brasil possui a média de 4 lojas por empreendimento. As avaliações de lojas-âncora, portanto, devem ser desenvolvidas com base na externalidade positiva. Essa condição possibilita 03 opções avaliatórias, ou seja:- a) Método da Externalidade Positiva Direta quando há amostras representativas de outros locativos de lojas-âncora no próprio shopping; b) Método da Externalidade Positiva Indireta quando há amostras representativas de locativos de lojas âncoras similares de outros shoppings, considerando a devida transposição para a unidade avalianda, e, c) Método da Externalidade Positiva Correlativa quando se calcula o fator de correlação entre valores de lojas âncoras e as demais (satélites ou outras) em outros shopping centers com características similares ao avaliando. Em paralelo, e em razão da maior facilidade em se obter elementos comparativos de lojas do tipo satélites, fast-food e quiosques, procede-se
5 ao tratamento da amostra existente no shopping avaliando e, finalmente faz-se a correlação com o fator calculado anteriormente, obtendo-se assim, o valor locativo definitivo. Finalizando, importante consignar que as análises avaliatórias das demais variáveis convencionais e representativas do universo amostral e o correspondente tratamento dos dados oferecidos, seja por fatores ou científico, também compõem a metodologia da externalidade positiva, sem embargo de eventuais estudos paralelos adicionais envolvendo o mercado de shopping centers e suas particularidades, mas incluindo-se sempre a externalidade positiva, sob o risco de equívocos irreparáveis, caso não seja considerada. São Paulo, 28 de outubro de 2007. Tito Lívio Ferreira Gomide Perito de Engenharia Civil e Criminalística Especialista em Avaliações e Grafoscopia Membro titular do IBAPE/SP Membro Titular do Instituto de Engenharia Member de Confederation Internationale Des Associations D Experts et de Conseils da O.N.U. Antonio Guilherme Menezes Braga Perito de Engenharia Civil e de Segurança do Trabalho Especialista em Avaliações e Perícias judiciais Membro titular do IBAPE/SP Membro titular da AATAB