São Paulo SÃO PAULO OFFICE Indicadores Econômicos Produto Interno Bruto -4,7% -3,6% Inflação 9,4% 5,3% Desemprego 10,9% 13,2% Indicadores de Mercado Vacância 26,5% 26,8% Absorção Líquida (.000) 48,9 85,3 Em Construção (.000) - 15,6 R$104,3 R$101,2 Forecast 12 Meses Forecast 12 Meses Economia A economia brasileira finalmente mostra sinais de que o fundo chegou. Embora ainda apresentar uma atividade claudicante, nossa visão de retomada futura resume-se em quatro pontos fundamentais. Primeiramente, tem-se a taxa de juros em descenso, podendo chegar a 8,75% a.a. no fim de 2017. Em segundo lugar, a inflação em queda livre (4,57% no acumulado 12 meses para março de 2017), além de justificar o novo direcionamento do Banco Central, tende a aumentar o poder de compra dos consumidores no curto prazo. Em paralelo, números descendentes no quadro de destruição de empregos mostram que a criação de empregos vem tomando força expressiva, enquanto incentivos governamentais no tocante a reformas estruturais e de acentuação de consumo parecem mexer positivamente na confiança dos agentes econômicos. Contudo, não devemos ficar demasiadamente animados. Ainda existem riscos exógenos inerentes ao processo de retomada. A operação Lava Jato ainda demonstra pujança e pertinência, atingindo o coração da base aliada do governo, fato que pode anuviar as reformas fiscais concernentes a aprovação do congresso. Apesar disso, o risco de uma eventual queda do atual governo é baixo, o que embasa as projeções econômicas de crescimento para o curto e médio prazo. Absorção Líquida/Preço Pedido CBD Classe AA+ Médias 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 Absorção Líquida Vacância CBD Classe AA+ 30.0% 25.0% 20.0% R$ 134 R$ 114 R$ 94 R$ 74 R$ 54 R$ 34 R$ 14 No que concerne ao câmbio, especialmente ao cenário doméstico, as incertezas associadas a aprovação das reformas fiscais continuam ditando o mercado e desvalorizando o real face ao dólar. No cenário externo, a queda de braço entre o governo federal norte-americano e o FED referente a protelação de um aumento das taxas de juros continua afetando implicitamente o câmbio futuro, do qual se espera aumentos ainda esse ano. Sendo assim, nossas projeções sugerem um range dentro do intervalo R$/US$ 3,20-3,30 até o final do ano de 2017. Market Overview O ano de 2017 se iniciou com uma expressiva absorção liquida, positiva em 85 mil m², decorrente da ocupação e consolidação de grandes players. Dessa maneira, mesmo com uma nova entrega de 15 mil m² na região da Faria Lima, o primeiro trimestre de 2017 encerrou com uma taxa de vacância de 26,8%, 2,6 p.p. menor do que a observada no último ponto de 2016. Ocupação As regiões CBD classe AA+ mais impactadas pela absorção líquida no primeiro trimestre de 2017 foram a Chucri Zaidan, JK e Vila Olímpia com respectivamente 63 mil m², 8 mil m² e 7 mil m². Na Chucri Zaidan houve a entrada de dois grandes ocupantes (Amil e Claro). Esse é o maior resultado para um trimestre desde o começo da série histórica, porém, tais absorções eram aguardadas desde o final de 2016 e se concretizaram apenas no começo desse ano. Por outro lado, as regiões que apresentaram absorções líquidas negativas durante os três primeiros meses do ano foram a Paulista, com -2,7 mil m² e Berrini com -2,5 mil m². 15.0% cushmanwakefield.com
(%) Variação Trimestral (.000 m²) MARKETBEAT São Paulo Mas esses resultados não chegaram a impactar as dinâmicas das regiões, que tiveram um aumento de apenas 1,1 p.p. e 0,9 p.p. em suas vacâncias, respectivamente. Pipeline A previsão de entrega de espaços corporativos de alto padrão para o restante do ano é de aproximadamente 163 mil m². Para o segundo trimestre é esperada a entrega de 47% desse volume, enquanto o quarto trimestre receberá 42% do novo estoque total previsto. Dentre as regiões que mais incrementarão sua área disponível para locação estão a Chácara Santo Antônio, com 88 mil m², seguida por Faria Lima com 30 mil m² e finalizando com Vila Olímpia com 18 mil m². A ABSORÇÃO LÍQUIDA DE SÃO PAULO NA CLASSE AA+ FOI DE 85 MIL M² NO PRIMEIRO TRIMESTE DE 2017 Novo Estoque CBD Classe AA+ 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2011 2012 2013 Tendência de Preço Pedido Classe AA+ 50% O preço pedido médio apresentou aumento de 5,6% na comparação entre trimestres (último trimestre de 2016 contra primeiro trimestre de 2017) no agregado das regiões CBD classe AA+ de São Paulo. Apesar desse acréscimo representar uma reversão de 5 trimestres de queda consecutivas, o aumento é explicado por novas informações disponíveis no mercado, além da entrada de espaços de qualidade no rol de disponibilidades. Vale notar que o CWPI¹ (Índice de Preços da Cushman & Wakefield) não teve alteração entre os trimestres e registrou um aumento de apenas 2,9% em sua comparação interanual. 25% 0% -25% A variação do preço pedido médio na região JK foi a mais significativa, passando de R$117,5 por m² no quarto trimestre de 2016 para R$133,2 por m² no primeiro trimestre desse ano. A região do Itaim também contribuiu para o aumento expressivo de preço passando de R$130,0 para R$140,0 entre trimestres. As demais regiões não apresentaram grandes alterações. Forecast Mesmo com a expressiva absorção líquida desse primeiro trimestre de 2017, há uma tendência de aumento da vacância, devido as possíveis novas entregas e cenário de recuperação remansada da economia brasileira. Outlook CBD NCBD A intensificação do ritmo de corte de juros pelo Banco Central deverá representar uma inversão da situação econômica. A previsão de entrega de empreendimentos novos em SP para classe AA+ no ano de 2017 será de aproximadamente 163 mil m². O preço pedido médio apresentou aumento de 5,6% em relação ao trimestre imediatamente anterior. ¹O CWPI é o Índice de Preços da Cushman & Wakefield. Baseado no Índice de Preços de Fischer, ele é calculado de acordo com a média geométrica entre os Índices Paasche e Lasperyres. Como todo índice de preços, ele considera mudanças de mix no preço médio agregado, tornando-se a melhor proxy da efetiva mudança de preços no período. cushmanwakefield.com I 2
São Paulo SUBMARKET EDIFÍCIOS Paulista Pinheiros Faria Lima Itaim Vila Olimpia Berrini Chac. Sto. Antonio Marginal Pinheiros Chucri Zaidan JK Santo Amaro TOTAL CLASSE AA+ CBD ESTOQUE ESPAÇO TAXA DE ABSORÇÃO ABSORÇÃO EM (.000 m²) DISPONÍVEL (.000 m²) PREÇO PEDIDO VACÂNCIA LÍQUIDA (1T) LÍQUIDA (ANUAL) CONSTRUÇÃO* (TODAS AS CLASSES) PREÇO PEDIDO (CLASSE AA+) 15 246 59 24,1% -2.729,40-2.729,40 - R$ 81,11 R$ 97,82 18 266 60 22,6% 2.186,06 2.186,06 - R$ 68,16 R$ 81,43 24 418 77 18,5% 6.852,12 6.852,12 66.009 R$ 109,95 R$ 149,73 4 73 15 20,1% 224,99 224,99 - R$ 69,86 R$ 140,00 15 204 42 20,6% 6.963,31 6.963,31 18.000 R$ 80,92 R$ 106,84 10 294 95 32,4% -2.526,78-2.526,78 - R$ 84,46 R$ 100,28 16 150 18 12,2% 3.906,94 3.906,94 117.873 R$ 58,36 R$ 59,57 20 172 64 37,4% -1.397,24-1.397,24 24.000 R$ 56,59 R$ 68,01 24 616 202 32,8% 63.529,82 63.529,82 43.495 R$ 89,82 R$ 98,44 12 336 90 26,8% 7.583,10 7.583,10 - R$ 118,60 R$ 133,18 8 113 51 44,6% 765,30 765,30 - R$ 52,06 R$ 59,44 Classe AA+ 166 2.888 774 26,8% 85.358 85.358 269.377 R$ 101,25 *Consideramos " Em Construção" empreendimentos com previsão de entrega até o 1T 2020 Principais Transações 1T 2017 EDIFÍCIO M² INQUILINO TIPO DE TRANSAÇÃO SUBMARKET Parque da Cidade Corporate - Torre Sucupira 11.952 Sanofi Aventis Locação Chucri Zaidan São Pedro - Birmann 26 3.426 Trigger Locação Chácará Santo Antôniio Thera Corporate 3.130 Votorantim Metais Locação Berrini Atlas Park Office - Bloco D 3.085 DHL Locação Pinheiros Eldorado Business Tower 2.138 Camil Locação Pinheiros Sobre a Cushman & Wakefield A Cushman & Wakefield é uma líder global em serviços imobiliários comerciais que auxilia seus clientes a transformar a maneira como as pessoas trabalham, compram e vivem. Seus 45.000 funcionários, em mais de 70 países, ajudam investidores e ocupantes a otimizar o valor de suas propriedades por meio da combinação de sua perspectiva global e profundo conhecimento local apoiados por uma plataforma exclusiva de soluções imobiliárias. A Cushman & Wakefield é uma das maiores empresas do setor de imóveis comerciais com receita de US$ 6 bilhões, provenientes de suas principais linhas de serviços: Gerenciamento de Facilities e de Propriedades, Gestão de Projetos Sustentáveis, Serviços a Ocupantes Globais e Investidores, Representação de Inquilinos e de Proprietários, Avaliação e Consultoria e Comercialização de Ativos para Investidores. Para saber mais, visite nosso site: www.cushmanwakefield.com.br. Gustavo Garcia Head of Market Research & Business Intelligence South America Praça Professor José Lannes, 40 3º andar São Paulo SP CEP: 04571-100 - Brasil Tel: + 55 11 3513-6783 gustavo.garcia@sa.cushwake.com cushmanwakefield.com I 3
Rio de Janeiro RIO DE JANEIRO OFFICE Indicadores Econômicos Indicadores de Mercado Absorção Líquida/Preço Pedido CBD Classe AA+ Médias Vacância CBD Classe AA+ Produto Interno Bruto -4,7% -3,6% Inflação 9,4% 5,3% Desemprego 10,9% 13,2% Vacância 24,1% 37,8% Absorção Líquida (.000) -7,7 8,9 Em construção (.000) 25,4 - R$ 114,4 R$ 112,1 35,000 10,000-15,000-40,000-65,000 40.0% 30.0% 20.0% Forecast 12 Meses Absorção Líquida Forecast 12 Meses R$ 140 R$ 120 R$ 100 R$ 80 R$ 60 R$ 40 Econômico A economia brasileira finalmente mostra sinais de que o fundo chegou. Embora ainda apresentar uma atividade claudicante, nossa visão de retomada futura resume-se em quatro pontos fundamentais. Primeiramente, tem-se a taxa de juros em descenso, podendo chegar a 8,75% a.a. no fim de 2017. Em segundo lugar, a inflação em queda livre (4,57% no acumulado 12 meses para março de 2017), além de justificar o novo direcionamento do Banco Central, tende a aumentar o poder de compra dos consumidores no curto prazo. Em paralelo, números descendentes no quadro de destruição de empregos mostram que a criação de empregos vem tomando força expressiva, enquanto incentivos governamentais no tocante a reformas estruturais e de acentuação de consumo parecem mexer positivamente na confiança dos agentes econômicos. Contudo, não devemos ficar demasiadamente animados. Ainda existem riscos exógenos inerentes ao processo de retomada. A operação Lava Jato ainda demonstra pujança e pertinência, atingindo o coração da base aliada do governo, fato que pode anuviar as reformas fiscais concernentes a aprovação do congresso. Apesar disso, o risco de uma eventual queda do atual governo é baixo, o que embasa as projeções econômicas de crescimento para o curto e médio prazo. No que concerne ao câmbio, especialmente ao cenário doméstico, as incertezas associadas a aprovação das reformas fiscais continuam ditando o mercado e desvalorizando o real face ao dólar. No cenário externo, a queda de braço entre o governo federal norte-americano e o FED referente a protelação de um aumento das taxas de juros continua afetando implicitamente o câmbio futuro, do qual se espera aumentos ainda esse ano. Sendo assim, nossas projeções sugerem um range dentro do intervalo R$/US$ 3,20-3,30 até o final do ano de 2017. Market Overview Não houve crescimento do estoque nas regiões CBD Classe AA+ do Rio de Janeiro no primeiro trimestre de 2017, fato que não ocorria desde 2013. Porém, para o segundo trimestre, espera-se a entrega de 97 mil m². Até o final do ano, o estoque total da cidade chegará a 1,5 milhões de m² em empreendimentos de alto padrão. A falta de entregas nesse último período, somado à razoável tendência de ocupações, fez que a taxa de vacância da região fosse reduzida para 37,8% no primeiro trimestre de 2017, frente aos 38,3% apresentados no quarto trimestre de 2016. 10.0% 0.0% As regiões CBD classe AA+ da cidade do Rio de Janeiro apresentam absorções positivas desde o 3º trimestre de 2016, porém com baixos valores em comparação com a série histórica. A média acumulada dos últimos três períodos é de 9,3 mil m², cushmanwakefield.com
(%) Variação Anual (.000 m²) MARKETBEAT Rio de Janeiro número não muito distante do verificado no primeiro trimestre de 2017, 8,8 mil m². Essa tendência, se mantida, deve ajudar a contrabalancear a taxa de vacância para o fim do período em valores pouco acima do observado nesse último trimestre. A região que mais colaborou com a absorção no 1º trimestre de 2017 foi a do Centro, chegando a 6,6 mil m² absorvidos. Em contraponto, a que mais defasou esse valor foi a Orla, onde foi observada uma absorção negativa de 3,8 mil m². O preço pedido médio dos empreendimentos CBD classe AA+ no 1º trimestre de 2017 foi menor do que o verificado no último período do ano passado. Observa-se uma queda de 2,3% entre os trimestres, chegando a R$ 112,1 por m². Em comparação ao 1º trimestre de 2016, a queda é de 2,0%. Atualmente, a amplitude entre preços pedidos médios para empreendimentos Classe AA+ é grande. O maior preço pedido médio no segmento AA+ ainda é observado na Zona Sul (R$159,4/m²), em contrapartida, o menor preço pedido médio em empreendimentos de alta qualidade foi medido no Porto (R$ 95,9/m²). A região do Centro foi a que teve maior variação entre os trimestres, apresentando uma queda de 4,0% (R$117,2/m² no primeiro trimestre de 2017 contra R$122,2/m² no quarto trimestre de 2016). ABSORÇÃO LÍQUIDA DAS REGIÕES CBD CLASSE AA+ DO RIO DE JANEIRO SOMARAM 8,8 MIL M² POSITIVOS Pipeline As regiões CBD classe AA+ que serão impactadas com novas entregas durante 2017 são: Porto, com 86 mil m², e o Centro, com 11 mil m², ambas previstas para o segundo trimestre desse ano. Seguindo a tendência notada em análises anteriores, as novas entregas do Rio de Janeiro vêm sendo postergadas. Enquanto no quarto trimestre de 2016 se esperava a entrada de em torno de 175 mil m² de novos empreendimentos, atualmente, a pesquisa da Cushman & Wakefield identifica apenas 97 mil m² de novas entregas para 2017. Esse movimento é uma clara tentativa de adaptação do mercado local ao novo ciclo de vacância e preços. Ainda que o volume de estoque entregue ao longo do ano tenha reduzido quando comparado ao previsto anteriormente, a taxa de vacância no Rio de Janeiro deverá seguir pressionada e só se reverterá quando a situação dos principais setores, que compõem a demanda por espaços corporativos na cidade, apresentar melhora. Novo Estoque CBD Classe AA+ 250 200 150 100 50 0 2012 2013 Tendência de Preço Pedido Classe AA+ 50% 25% 0% -25% -50% Outlook CBD NCBD A intensificação do ritmo de corte de juros pelo Banco Central deverá representar uma inversão da situação econômica. A taxa de vacância para empreendimentos Classe AA+ em regiões CBD do Rio de Janeiro ficou em 37,8%. Caso os 97 mil m² de novas entregas na Classe AA+ CBD se concretizem em 2017, a taxa de vacância poderá atingir patamares ainda maiores. cushmanwakefield.com I 2
Rio de Janeiro SUBMARKET Centro Cidade Nova Orla Zona Sul Porto EDIFÍCIOS ESTOQUE ESPAÇO TAXA DE ABSORÇÃO ABSORÇÃO EM PREÇO PEDIDO PREÇO PEDIDO (.000 m²) DISPONÍVEL (.000 m²) VACÂNCIA LÍQUIDA (1T) LÍQUIDA (ANUAL) CONSTRUÇÃO* (TODAS AS CLASSES) (CLASSE AA+) 34 854 263 30,8% 6.655,54 6.655,54 11.074 R$ 93,68 R$ 117,19 7 240 106 44,2% 1.099,62 1.099,62 - R$ 98,19 R$ 102,44 13 181 50 27,8% - 3.848,92-3.848,92 - R$ 107,37 R$ 124,65 5 24 8 35,5% 1.040,79 1.040,79 - R$ 147,98 R$ 159,42 8 138 115 83,1% 3.919,62 3.919,62 116.149 R$ 86,59 R$ 95,92 Barra da Tijuca 36 213 77 36,2% - 7.126,66-7.126,66 29.387 R$ 64,59 R$ 91,20 TOTAL CLASSE AA+ CBD Classe AA+ CBD 67 1.436 542 37,8% 8.867 8.867 127.223 R$ 112,10 *Consideramos "Em Construção" empreendimentos com previsão de entrega até o 1T 2020 Principais Transações 1T 2017 EDIFÍCIO M² INQUILINO TIPO DE TRANSAÇÃO SUBMARKET City Tower 3.758 Seguradora Líder Locação Centro Vista Guanabara 3.455 Granado Locação Porto Vista Mauá 2.088 AON Hewitt Locação Presidente Vargas Vista Mauá 1.368 Prudential do Brasil Locação Presidente Vargas City Tower 869 Elsevier Editora Locação Centro Sobre a Cushman & Wakefield A Cushman & Wakefield é uma líder global em serviços imobiliários comerciais que auxilia seus clientes a transformar a maneira como as pessoas trabalham, compram e vivem. Seus 45.000 funcionários, em mais de 70 países, ajudam investidores e ocupantes a otimizar o valor de suas propriedades por meio da combinação de sua perspectiva global e profundo conhecimento local apoiados por uma plataforma exclusiva de soluções imobiliárias. A Cushman & Wakefield é uma das maiores empresas do setor de imóveis comerciais com receita de US$ 6 bilhões, provenientes de suas principais linhas de serviços: Gerenciamento de Facilities e de Propriedades, Gestão de Projetos Sustentáveis, Serviços a Ocupantes Globais e Investidores, Representação de Inquilinos e de Proprietários, Avaliação e Consultoria e Comercialização de Ativos para Investidores. Para saber mais, visite nosso site: www.cushmanwakefield.com.br. Gustavo Garcia Head of Market Research & Business Intelligence South America Praça Professor José Lannes, 40 3º andar São Paulo SP CEP: 04571-100 - Brasil Tel: + 55 11 3513-6783 gustavo.garcia@sa.cushwake.com cushmanwakefield.com I 3