Office Snapshot 1T 2016

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1 MARKETBEAT São Paulo SÃO PAULO OFFICE Indicadores Econômicos Absorção Líquida/Preço Pedido CBD Classe AA+ Médias Vacância CBD Classe AA+ 1T15 1T16 Produto Interno Bruto -0,8% -1,4% Inflação 3,83% 3,16% Desemprego 5,8% 8,2% Indicadores de Mercado 1T15 1T16 Vacância 23,8% 25,9% Absorção Líquida (.000) 38,84 38,93 Novo Estoque (.000) 85,3 - R$ 108,4 R$ 100, ,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% Absorção Líquida R$ 154 R$ 134 R$ 114 R$ 94 R$ 74 R$ 54 R$ 34 R$ 14 Economia O arrefecimento da economia vem assolando o Brasil. No ano passado, o PIB encerrou com um recuo de 3,8%. Como reflexo desse retrocesso, a alta inflacionária, que chegou a dois dígitos, levando o Banco Central a aumentar os juros. Outro ponto de destaque foi o aumento substancial da taxa de desemprego, que apresentou o seu maior resultado desde Já no cenário político, o impeachment, antes uma possibilidade, se aproxima da realidade, após a sua aprovação na Câmara dos Deputados. Caso ocorra a sua concretização, a tendência é que o possível governo foque em corrigir contas externas, abra espaço para investimentos públicos e privados, alavancando assim empregos e a produção da economia local. As condições de implementação dessas mudanças são ambiciosas e não realizam impacto em curto prazo. Acreditamos que o atual cenário econômico se arrastará até meados de 2017 pelo menos, quando começará uma tímida recuperação até as próximas eleições em Market Overview O mercado classe AA+ CBD de São Paulo encerrou o trimestre com uma vacância de 25,9%, recuando 1,4 pp frente o quarto trimestre de 2015, mas ainda 2 pp superior ao seu comparativo anual. Esse leve recuo do indicador é explicado pela falta de lançamentos de novos empreendimentos de alta qualidade nesses submarkets. Nota-se nestas regiões que a tendência de protelar as entregas de espaços corporativos, aguardando uma possível melhora do mercado, segue de modo importante. Pipeline O volume de novas entregas de edifícios classe AA+ em regiões CBD deverão desacelerar em 2016 (163 mil m²) quando comparados a 2015 (315 mil m²). Este número, 48% menor que seu comparativo anual, é um reflexo direto da desaceleração econômica e da cautela do mercado. São aguardados novos lançamentos durante 2016 na JK (63 mil m²), em Pinheiros (36 mil m²), Vila Olímpia (15 mil m²) e Chucri Zaidan (47 mil m²). Não há nenhuma pré-locação anunciada para esses imóveis até o momento. Ocupação Observamos que a absorção líquida das regiões CBD classe AA+ de São Paulo ficou em 38 mil m². A absorção bruta, por sua vez, encerrou o primeiro trimestre do ano em 82 mil m², maior do que a média dos últimos dois anos (59 mil m² por trimestre).

2 (%) Variação Anual (.000 m²) MARKETBEAT São Paulo A região da Marginal Pinheiros foi a mais afetada por desocupações. Sua absorção negativa soma -27 mil m², fazendo sua vacância crescer 8.7 pp, atingindo 27,9% no primeiro trimestre de Entre as regiões com expressivas absorções positivas vale destacar a Vila Olímpia, onde a taxa de vacância caiu 7 pp, figurando em 25,1%. Berrini e Chucri Zaidan também foram beneficiadas por entradas de inquilinos, apresentando quedas de 3.2 pp e 5.1 pp na vacância, respectivamente. É importante ressaltar que ainda são aguardadas grandes absorções para o submarket da Chucri Zaidan durante o ano de 2016, contribuindo para a redução gradual do indicador. Novo Estoque CBD Classe AA+ O NOVO ESTOQUE PROJETADO É 64% INFERIOR À MÉDIA HISTÓRICA AS NOVAS ENTREGAS DE 2016 PROMETEM UM INCREMENTO DE 163 MIL m² NO ESTOQUE DE ALTO PADRÃO DE SP O preço pedido médio das regiões CBD Classe AA+ de São Paulo apresentou uma queda de 5,3% quando comparado ao trimestre imediatamente anterior, ou 6,9% menor que o 2015T1, encerrando o ciclo em R$100,8 por m². No entanto, essa significativa queda está estreitamente relacionada à falta de informações divulgadas pelos proprietários, que preferem comunicar seus preços pedidos apenas no ambiente de negociação. Tendência de Preço Pedido CBD Classe AA+ 50% 25% 0% A variação do preço pedido na região Pinheiros foi a mais significativa, passando de R$108,9 por m² ao final do quarto trimestre de 2015 para R$99,5 por m² no primeiro trimestre de Além de menor área disponível devido à absorções na região, o preço pedido dos espaços corporativos classe AA+ em Pinheiros apresentam uma queda média de R$9 por m² nas disponibilidades atuais. Como um exercício analítico, calculamos a variação de preços considerando que, para os edifícios que não divulgaram preços no presente trimestre, utilizaríamos os mesmos do trimestre anterior. O resultado foi uma queda menos acentuada entre o primeiro trimestre deste ano e o último do ano anterior, de apenas 2,8%. Considerando este cenário, os preços pedidos médios encerrariam o trimestre em R$103,4 por m² para o mercado AA+ CBD, R$ 2,6 por m² a mais que a média de mercado mencionada anteriormente. Contudo, para uma melhor visualização do movimento de mercado através dos preços, recomenda-se observar o CWPI (Índice de Preços da Cushman & Wakefield). Baseado no Índice de Preços de Fischer, é calculado de acordo com a média geométrica entre os índices Paasche e Lasperyres. Como todo índice de preços, ele desconsidera mudanças de mix no preço médio agregado, tornandose a melhor proxy da efetiva mudança de preços no período. -25% CBD NCBD Isto posto, observa-se que o CWPI aponta uma queda de 4,7% e 3,5% frente o mesmo período do ano anterior e o último trimestre de 2015, respectivamente. Projeção Esperamos que a situação atual de São Paulo, favorável ao inquilino, continue no médio prazo. Tanto por conta da alta vacância atual, resultado do significativo volume de entregas recentes, quanto pela desaceleração econômica, que coibiu um aumento mais consistente da ocupação nos últimos anos, proprietários ainda deverão se esforçar para cativar inquilinos de alto padrão. Vale notar, a nova disposição dos inquilinos na cidade de São Paulo tem diminuído o peso financeiro dos ativos mais novos aos seus proprietários, coibindo parte da queda de preços observada no mercado. Esperamos, por isso, que os preços estacionem próximos aos patamares atuais já em 2016.

3 MARKETBEAT São Paulo SUBM ARKET EDIFÍCIOS ESTOQUE ESPAÇO TAXA DE ABSORÇÃO ABSORÇÃO EM PREÇO PEDIDO PREÇO PEDIDO (.000) DISPONÍVEL (.000) VACÂNCIA LÍQUIDA (1T) LÍQUIDA (ANUAL) CONSTRUÇÃO* (TODAS AS CLASSES) (CLASSE AA+) Paulista Pinheiros Faria Lima Itaim Vila Olimpia Berrini Chac. Sto. Antonio Marginal Pinheiros Chucri Zaidan JK Santo Amaro ,0% 1.138, ,54 - R$ 89,17 R$ 110, ,3% 5.938, , R$ 80,21 R$ 99, ,2% 3.341, , R$ 118,97 R$ 151, ,4% 2.194, ,35 - R$ 84,64 R$ 124, ,1% , , R$ 86,22 R$ 104, ,9% 9.000, ,50 - R$ 89,93 R$ 106, ,1% 1.347, , R$ 62,72 R$ 60, ,0% , ,36 - R$ 61,65 R$ 65, ,5% , , R$ 98,95 R$ 105, ,1% , , R$ 104,00 R$ 120, ,8% 1.690, ,44 - R$ 55,81 R$ 58,18 TOTAL CLASSE AA+ CBD Classe AA ,9% R$ 100,77 *Consideramos " Em Construção" empreendimentos com previsão de entrega até o 1T 2019 Principais Transações 1T 2016 EDIFÍCIO M² INQUILINO TIPO DE TRANSAÇÃO SUBMARKET Igaratá 209 Directweb Locação Berrini São Paulo Corporate Towers - Torre Norte COMERC Locação JK Grand Station Brasil Insurance Locação Pinheiros Parque Cultural Paulista Sumitomo Locação Paulista HL Faria Lima 226 CVC Capital Partners Latam Representação e Consultoria LTDA Arlon Group São Paulo Corporate Towers - Torre Norte CCDI Locação JK Berrini One Phoenix Tower International FCA Locação Berrini Locação Itaim Sobre a Cushman & Wakefield A Cushman & Wakefield é uma líder global em serviços imobiliários comerciais e auxilia seus clientes a transformar a maneira como as pessoas trabalham, compram e vivem. Os seus 43 mil colaboradores, em mais de 60 países, fornecem profundo conhecimento local e global que cria relevante valor para inquilinos e investidores em todo o mundo. A Cushman & Wakefield está entre as maiores empresas do setor imobiliário comercial, com receita de US$ 5 bilhões provenientes de suas principais linhas de serviços: locações corporativas, mercado de capitais, avaliação e consultoria, gerenciamento de facilities e de propriedades, gestão de projetos sustentáveis, certificações ambientais, representação de proprietários e de inquilinos. Para saber mais, acesse o nosso site:.br ou siga-nos no Gustavo Garcia Head of Market Research & Business Intelligence South America Praça Professor José Lannes, 40 3º andar São Paulo SP CEP: Brasil Tel: [email protected]

4 MARKET BEAT Rio de Janeiro RIO DE JANEIRO OFFICE Indicadores Econômicos 1T15 1T16 Produto Interno Bruto -0,8% -1,4% Inflação 3,83% 3,16% Desemprego 5,8% 8,2% Indicadores de Mercado 1T15 1T16 Vacância 20,0% 23,0% Absorção Líquida (.000) 11,3-7,5 Novo Estoque (.000) 92,8 - R$ 123,3 R$ 112,8 Economia O arrefecimento da economia vem assolando o Brasil. No ano passado, o PIB encerrou com um recuo de 3,8%. Como reflexo desse retrocesso, a alta inflacionária, que chegou a dois dígitos, levando o Banco Central a aumentar os juros.outro ponto de destaque foi o aumento substancial da taxa de desemprego, que apresentou o seu maior resultado desde Já no cenário político, o impeachment, antes uma possibilidade, se aproxima da realidade, após a sua aprovação na Câmara dos Deputados. Caso ocorra a sua concretização, a tendência é que o possível governo foque em corrigir contas externas, abra espaço para investimentos públicos e privados, alavancando assim empregos e a produção da economia local. As condições de implementação dessas mudanças são ambiciosas e não realizam impacto em curto prazo. Acreditamos que o atual cenário econômico se arrastará até meados de 2017 pelo menos, quando começará uma tímida recuperação até as próximas eleições em Absorção Líquida/Preço Pedido CBD Classe AA+ Médias 50,000 25, ,000-50,000 Absorção Líquida Vacância CBD Classe AA+ 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% R$ 140 R$ 120 R$ 100 R$ 80 R$ 60 R$ 40 Market Overview O mercado de escritórios corporativos CBD AA+ do Rio de Janeiro apresentou aumento de 0,6pp na vacância frente o trimestre anterior e 3pp em termos interanuais, atingindo de 23% no primeiro trimestre de Esse é o maior valor observado para esse indicador desde o início das análises. A escalada da taxa de vacância é resultado de dois processos concomitantes. O primeiro é a derrocada do setor público e de suas empresas em uma região altamente dependente de ambas as dinâmicas. O segundo diz respeito ao alto volume de entregas de 2015: a região CBD da cidade recebeu 152 mil m² no ano passado, dos quais 127 mil m² se encontravam vagos no fechamento de dados do primeiro trimestre de Vale mencionar que a taxa de vacância da região Barra da Tijuca (NCBD), acima de 30% durante os últimos dois anos, diminuiu consideravelmente e atingiu 20,3% (recuo de 9,7 pp na comparação trimestral) no fechamento deste primeiro trimestre, impulsionada principalmente pela ocupação da TIM no CEO Corporate Executive Offices. Contudo, essa situação deverá se reverter, uma vez que esse mesmo inquilino devolva o espaço que ocupava anteriormente. 5.0% 0.0%

5 (%) Variação Anual (.000 m²) MARKET BEAT Rio de Janeiro Pipeline Apesar de não haverem novos lançamentos no primeiro trimestre, ainda serão injetados 252 mil m² nas regiões CBD em 2016, dos quais 71% se concentrarão no Centro. Conforme analisado em publicações anteriores, o mercado carioca tem postergado suas entregas, com a finalidade de equilibrar as taxas de disponibilidade, preços pedidos e praticados. Na hipótese de que todo o novo estoque se concretize em 2016, a tendência é que a vacância na região cresça ainda mais. Novo Estoque CBD Classe AA+ O NOVO ESTOQUE PROJETADO É 64,9% SUPERIOR À MÉDIA HISTÓRICA SERÃO INJETADOS 252 MIL m² NAS REGIÕES CBD EM 2016, DOS QUAIS 71% SE CONCENTRARÃO NO CENTRO Tendência de Preço Pedido CBD Classe AA+ Ocupação A absorção líquida neste período foi negativa em 7,5 mil m² para o mercado CBD AA+. As principais ocupações do último período ocorreram no Centro, Orla e Zona Sul. Contudo, durante esse período, não foram ocupados espaços maiores do que 1000 m². O preço pedido dos edifícios Classe AA+ CBD ficaram em R$112,8 por m² no primeiro trimestre de 2016, caindo 3,6% face ao trimestre anterior e 8,5% em seu comparativo anual. Essa queda, apesar de prevista frente à condição de mercado, é significativa na cidade, que apresentou preços resilientes nos últimos quatro anos (R$131,5 por m² em média). O submarket da Orla figurou a maior queda de preço pedido médio entre os trimestres (10,3%), encerrando em R$154,3 por m². A região continua, porém, com o maior preço pedido médio de todo o Rio de Janeiro. A região do Porto apresentou o menor preço pedido médio, estável em R$101,6 por m² entre os trimestres. 50% 25% 0% -25% -50% Projeção Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 CBD NCBD Espera-se que a tendência de aumento de vacância no Rio de Janeiro continue no médio prazo: os novos lançamentos continuarão e a demanda continuará reduzida até a situação dos principais setores que compõem a cidade melhorarem. Ademais, preços mais módicos na região do Porto ou mesmo na Barra da Tijuca podem arrebatar inquilinos do centro que se encontrem em período de renegociação, se mostrando como alternativa viável para os ocupantes.

6 MARKET BEAT Rio de Janeiro SUBM ARKET EDIFÍCIOS ESTOQUE ESPAÇO TAXA DE ABSORÇÃO ABSORÇÃO EM PREÇO PEDIDO PREÇO PEDIDO (.000) DISPONÍVEL (.000) VACÂNCIA LÍQUIDA (1T) LÍQUIDA (ANUAL) CONSTRUÇÃO* (TODAS AS CLASSES) (CLASSE AA+) Centro Cidade Nova Orla Zona Sul Porto Barra da Tijuca ,3% , , ,71 117, ,4% , ,34-101,23 103, ,3% , , ,09 154, ,5% 107,77 107,77-147, ,7% 0, ,76 101, ,3% , ,97-80,45 97,34 TOTAL CLASSE AA+ CBD Classe AA ,0% R$ 112,82 *Consideramos " Em Construção" empreendimentos com previsão de entrega até o 1T 2019 Principais Transações 1T 2016 EDIFÍCIO M² INQUILINO TIPO DE TRANSAÇÃO SUBMARKET Centro Empresarial Rio Branco 1 (RB1) 949 Oracle do Brasil Locação Centro Sobre a Cushman & Wakefield A Cushman & Wakefield é uma líder global em serviços imobiliários comerciais e auxilia seus clientes a transformar a maneira como as pessoas trabalham, compram e vivem. Os seus 43 mil colaboradores, em mais de 60 países, fornecem profundo conhecimento local e global que cria relevante valor para inquilinos e investidores em todo o mundo. A Cushman & Wakefield está entre as maiores empresas do setor imobiliário comercial, com receita de US$ 5 bilhões provenientes de suas principais linhas de serviços: locações corporativas, mercado de capitais, avaliação e consultoria, gerenciamento de facilities e de propriedades, gestão de projetos sustentáveis, certificações ambientais, representação de proprietários e de inquilinos. Para saber mais, acesse o nosso site:.br ou siga-nos no Gustavo Garcia Head of Market Research & Business Intelligence South America Praça Professor José Lannes, 40 3º andar São Paulo SP CEP: Brasil Tel: [email protected]