7. Imóveis. Enquanto que a oferta de imóveis para fins comerciais é variada, os imóveis residenciais são escassos, nos centros, como também ocorre em outras cidades internacionais. Na busca por propriedades adequadas para arrendamento e compra, a Internet e os jornais prestam serviços valiosos. As pessoas com residência no exterior também podem adquirir terrenos e bens imobiliários para fins comerciais, sem que haja necessidade de autorização; todavia, no caso de propriedade residencial, essas pessoas estão sujeitas a certas restrições. 7.1 Procura da propriedade adequada. 7.1.1 Imóveis para fins residenciais e comerciais A Internet e os jornais são as principais fontes de informação para procurar uma propriedade imobiliária adequada. Pessoas conhecidas no local podem prestar grande ajuda na procura de um imóvel residencial. O leque de ofertas imobiliárias abrange desde apartamentos, casas para uma e mais famílias, escritórios e imóveis industriais até estacionamentos e garagens, sendo que há opções tanto de arrendamento como de compra. Bons endereços de procura são também os websites de agências imobiliárias e os escritórios de administração fiduciária. Eles podem ser encontrados, entre outros, através dos portais de busca de imóveis ou na homepage da «Schweizerischer Verband der Immobilien wirtschaft» (Associação Suíça de Economia Imobiliária) (SVIT). As páginas das comunas na Internet também são úteis: muitas contêm informações actuais sobre futuros projectos da construção civil, sejam imóveis para arrendamento ou compra. Associação suíça de economia imobiliária SVIT www.svit.ch Idiomas: Alemão, Inglês, Francês, Italiano Os sectores cantonais de fomento à economia auxiliam investidores em todas as questões administrativas e oferecem serviços de mediação com relação a terrenos para construção ou imóveis. Fig. 26: Orientações pela Internet para procura de imóveis www.alle-immobilien.ch Motor de busca de ofertas imobiliárias Idiomas: al., ingl., fr., ital. www.comparis.ch/immobilien Página de imobiliária com possibilidade de comparação de preços Idiomas: al., ingl., fr., ital. immo.search.ch Página de imobiliária com muitas informações adicionais Idiomas: al., ingl., fr., ital. www.swissinfo.ch > Serviços>Swisslinks > Imóveis www.mieterverband.ch > Procura de habitação www.homegate.ch www.immoscout24.ch Índice de endereços do mercado imobiliário Idiomas: al., ingl., fr., ital., port., rus., chin., jap. Índice de páginas comentado Idioma: al. Portais imobiliários Idiomas: al., ingl., fr., ital. 60 Manual para investidores 2012
7.1.2 Alojamentos temporários/apartamentos mobiliados A oferta de hotéis e apartamentos de férias para qualquer categoria é bastante grande na Suíça. O ponto de partida para a busca por uma acomodação apropriada, também neste caso, é a Internet. A homepage Schweiz Tourismus (Turismo na Suíça) oferece um panorama abrangente. Apartamentos mobiliados e flats são cada vez mais raros e caros. Entretanto, há corretores, imobiliárias e empresas especializadas na assistência a expatriados que podem ajudar na busca. Não existe um quadro geral de todos os prestadores desse serviço do país todo. Por isso, recomenda-se buscar, em primeiro lugar, na Internet, usando as palavras-chave «Serviced Apartments» (flats), «möbliert» (mobiliados), «Studio» (quitinete), «Apartments» (apartamentos), «Temporary Housing» (acomodação temporária), ou mesmo «Ferienwohnungen» (apartamentos para temporada). Hóteis e Apartamentos de férias www.myswitzerland.com/unterkunft Idiomas: Alemão, Inglês, Francês, Italiano, Espanhol, Russo, Chinês, Japonês Agências de arrendamento, serviços de apartamentos mobiliados e flats www.xpatxchange.ch > Moving Idioma: Inglês 7.2 Imóveis para fins comerciais. 7.2.1 Aluguer Fig. 27: Preços de mercado para áreas de escritórios, 4º trimestre 2011 Arrendamentos, preço líquido em francos suíços por m 2 de área útil e ano (média) Cidades grandes: valores referentes ao centro Schaffhausen Basileia acima de 320 Frauenfeld St. Gallen 280 a 320 Liestal Zurique 250 a 280 Herisau Aarau 200 a 250 Delémont Appenzell 150 a 200 Zug abaixo de 150 Solothurn Lucerna Glarus Schwyz Neuenburg Stans Berna Sarnen Altdorf Chur Friburgo Lausanne Genebra Sion Bellinzona Fonte: Wüest & Partner AG, www.wuestundpartner.com Manual para investidores 2012 61
7.2.2 Compra A possibilidade de compra de imóveis e terrenos comerciais para pessoas com domicílio no exterior não tem restrições. Fig. 28: Decurso de um negócio de compra Esclarecimentos antes da compra: Relações do direito público e privado Verificação do Direito de Construir Avaliação de estatísticas Cadastro das localidades sujeitas a encargos Projectos de ruas Autorização de comércio Plano de medidas referentes à qualidade do ar Grau de sensibilidade a ruídos Impostos Verificação de todos os dados no registo de imóveis (servidão, pré-observações, observações) Registo do terreno Seguro predial Solicitação de uma estimativa imobiliária Financiamento Verificação do vendedor Relações de locação e arrendamento Conclusão das negociações de venda Definição exacta do objecto de compra Definição do preço Posse Definição do financiamento Garantias financeiras Legalização pública em um tabelião na localidade do imóvel Assinatura do contrato na presença do tabelião Eventual prestação de garantias financeiras Execução oficial no registo de imóveis na região competente Intercâmbio dos benefícios: entrega do objecto do contrato contra pagamento (Inscrição no registo de imóveis) Fonte: Immobilien Kaufen und Verkaufen. Bürgi Nägeli Rechtsanwälte (Compra e Venda de Imóveis. Bürgi Nägeli Advogados), www.schweizerische-immobilien.ch 62 Manual para investidores 2012
Fig. 29: Terreno para construção: preços de mercado para construções industriais, 4º trimestre 2011 Preços em francos suíços por m² (localização central, não construído, construído) acima de 1.500 1.000 a 1.500 500 a 1.000 250 a 500 150 a 250 abaixo de 150 Basileia Liestal Delémont Solothurn Neuenburg Berna Friburgo Schaffhausen Frauenfeld St. Gallen Zurique Herisau Aarau Appenzell Zug Lucerna Glarus Schwyz Stans Sarnen Altdorf Chur Lausanne Genebra Sion Bellinzona Fonte: Wüest & Partner AG, www.wuestundpartner.com 7.3 Imóveis para fins residenciais. 7.3.1 Aluguer Na Suíça, duas em cada três pessoas moram em um apartamento alugado. A procura é elevada, e a oferta, especialmente nos grandes centros e em regiões de maior aglomeração, é escassa. Desde 2003, a quota de moradias vazias oscila em torno de 1 % (2010: 0,94 %). Por isso, é necessário um pouco de paciência e sorte para se encontrar a moradia adequada. Na Suíça, a maior parte dos apartamentos é alugada sem móveis. As cozinhas são equipadas por completo, e geralmente também oferecem, além do fogão e frigorífico, uma máquina de lavar louças. Para um apartamento de três quartos, sala, cozinha e casa de banho se paga nos grandes e médios centros suíços, em média, 1.546 francos suíços por mês, sendo que os preços de arrendamento variam bastante de região para região (1º trimestre de 2011). O preço também depende da idade e do padrão de construção de um apartamento. Diversos factores influenciam os preços de aluguer. Os cantões com os níveis mais elevados de preço de arrendamento caracterizam-se, em parte, por sua excelente localização na área de influência dos maiores centros urbanos. Um outro fator que justifica os elevados valores de aluguel é um encargo tributário reduzido. 7.3.2 Compra A compra de imóveis residenciais por pessoas no exterior está sujeita a certas restrições jurídicas (vide subcapítulo 7.5). A quota de imóveis residenciais próprios na Suíça situava-se em 2008 em torno de 40 %. Ela é especialmente elevada no caso de famílias com crianças, de idosos e também de classes com renda elevada. Manual para investidores 2012 63
Fig. 30: Preços de mercado para apartamentos alugados, 4º trimestre de 2011 Locações, valor líquido em francos suíços por m² de área útil principal e ano (média) acima de 220 200 a 220 180 a 200 160 a 180 140 a 160 abaixo de 140 Basileia Liestal Delémont Solothurn Neuenburg Berna Friburgo Schaffhausen Frauenfeld St. Gallen Zurique Herisau Aarau Appenzell Zug Lucerna Glarus Schwyz Stans Sarnen Altdorf Chur Lausanne Genebra Sion Bellinzona Fonte: Wüest & Partner AG, www.wuestundpartner.com Uma vez encontrada a propriedade residencial certa, o contrato de compra pode ser fechado. A base da compra do imóvel é o contrato elaborado e registado em cartório. Ele obriga o vendedor a transferir a propriedade e o comprador a pagar o preço acordado de compra. O contrato descreve o imóvel, regulamenta o prazo para transferência, ou mesmo a garantia de um imposto sobre o lucro da alienação do terreno. Aconselha-se consultar no Registo de Imóveis, antes da assinatura do contrato, quais são os direitos e obrigações que estão vinculados ao terreno no qual a propriedade residencial está edificada ou virá a ser construída. Com a comprovação dos interesses e mediante o pagamento de uma taxa, as informações detalhadas do Registo de Imóveis podem ser adquiridas na forma de extrato no cartório de Registo de Imóveis competente. As inscrições no registo de imóveis têm um grau de complexidade variado. Enquanto que um direito de utilização de imóvel é facilmente compreendido também por um leigo, o direito da construção e os regulamentos relativos a apartamentos residenciais são nitidamente mais complicados. Nesses casos, dadas as circunstâncias, será adequado consultar um especialista; o próprio tabelião de legalizações também poderá fornecer informações relevantes. O contrato de compra, sempre legalizado publicamente, constitui o negócio básico propriamente dito, sendo a premissa para a consequente inscrição no registo de imóveis. Somente com a inscrição no registo de imóveis é que a posse de um terreno passa para o comprador. Não existe um registo central de imóveis; os registos são controlados pelos cantões sob a inspecção geral do «Bundesamts für Justiz» (Departamento Federal de Justiça). 64 Manual para investidores 2012
Fig. 31: Preços de mercado para imóveis residenciais, 4º trimestre de 2011 Em francos suíços, por m² de área útil principal (média) acima de 5.500 5.000 a 5.500 4.500 a 5.000 4.000 a 4.500 3.500 a 4.000 abaixo de 3.500 Basileia Liestal Delémont Solothurn Neuenburg Berna Friburgo Schaffhausen Frauenfeld St. Gallen Zurique Herisau Aarau Appenzell Zug Lucerna Glarus Schwyz Stans Sarnen Altdorf Chur Lausanne Genebra Sion Bellinzona Fonte: Wüest & Partner AG, www.wuestundpartner.com Consulta do Registo de Imóveis Custos adicionais na compra de imóvel residencial www.ch.ch > Für Privatpersonen > Umwelt und Bauen > Grundbuch (> Para privados > Ambiente e Construção > Registo de Imóveis) Idiomas: Alemão, Inglês, Francês, Italiano www.hausinfo.ch > Finanzen und Steuern >Kauf und Verkauf (> Finanças e Impostos > Compra e Venda) Idiomas: Alemão, Francês Verband Schweizerischer Grundbuchverwalter (Associação Suíça de Administradores de Registo de Imóveis) www.grundbuchverwalter.ch Idiomas: Alemão, Francês, Italiano Manual para investidores 2012 65
7.4 Aspectos jurídicos: Alvará de construção. Construções e instalações só podem ser feitas ou alteradas com um alvará emitido pela autoridade competente. O projeto de construção deve corresponder, em primeira instância, ao plano de zonas da comuna, mas deve observar, para isso, exigências adicionais resultantes, por exemplo, do direito da construção e da proteção ambiental (água, luz, lixo, ruído), ou que devem ser cumpridas para o interesse da segurança e saúde pública. A aquisição de terrenos para a construção residencial está sujeita às determinações apresentadas no subcapítulo 7.5. Requerimento e alvará para construção www.ch.ch > Für Privatpersonen > Umwelt und Bauen > Baubewilligungen (> Para privados > Ambiente e Construção > Alvará de construção) Idiomas: Alemão, Inglês, Francês, Italiano O processo de alvará dura, em média, três meses. A entrega de uma solicitação de construção é basicamente um processo padronizado. Além dos planos de projecto, devem ser entregues comprovantes e uma série de outros formulários, dependendo do projecto de construção. É do interesse do proprietário da obra receber o mais rapidamente possível um alvará de construção com validade legal, pois ele assumirá os custos de financiamento durante a fase de planeamento e de emissão do alvará da construção. Um processo típico de alvará de construção é constituído de quatro fases: 1. Informação às autoridades, consulta 2. Entrega da solicitação de construção, pré-exame, esclarecimentos adicionais (avaliações de impacto ambiental, proteção a patrimónios tombados, etc.) 3. Exame, informação ao serviço público (publicação e retiradas das estacas (marco) do terreno), concessão do alvará de construção (incluso encargos, prazos) 4. Prazo para recurso, liberação da construção 7.5 Aspectos jurídicos: Aquisição de terreno por pessoas no exterior. A aquisição de terrenos na Suíça por «pessoas no exterior» é legalmente restrita. Entretanto, basicamente apenas a aquisição de apartamentos para férias e imóveis residenciais que não são de utilização própria está sujeita ao alvará. Com isso, estrangeiros que vivem na Suíça podem adquirir livremente imóveis residenciais e industriais. 7.5.1 Isenção de autorização Os seguintes grupos de pessoas podem adquirir terrenos sem a necessidade de autorização: Fig. 32: Grupos de pessoas sujeitas a autorização Grupo de pessoas Aquisição isenta de autorização de Todas as pessoas Imóveis comerciais Cidadãos de países-membros da Comunidade Europeia ou da União Europeia (EG), e também da Todo o tipo de terrenos e imóveis Associação Europeia de Livre Comércio (EFTA), com domicílio (centro de vida) na Suíça (via de regra, com autorização de permanência EG/EFTA B ou com uma autorização de estabelecimento EG/EFTA C) Cidadãos de países que não são membros da UE ou EFTA e que têm o direito de se estabelecerem na Todo o tipo de terrenos e imóveis Suíça (com uma autorização para estabelecimento C) Cidadãos de países que não pertencem à UE ou EFTA com domicílio na Suíça e que ainda não têm Residência principal o domicílio principal direito a se estabelecerem na Suíça (via de regra, com uma autorização de permanência B) Empresas com sede na Suíça que são controladas por pessoas não sujeitas a uma autorização Todo o tipo de terrenos e imóveis Profissionais fronteiriços da UE e EFTA (com uma autorização de passagem pela fronteira EG/EFTA G) Segunda morada na área do seu local de trabalho Fonte: Diagrama Generis AG, Schaffhausen 66 Manual para investidores 2012
Não são necessárias autorizações para terrenos destinados ao exercício de uma actividade profissional, industrial ou comercial (excepto terrenos para a construção, comercialização ou intermediação de apartamentos). O conceito da actividade económica tem abrangência ampla. Refere-se não apenas aos tipos clássicos de comércio e indústria, mas também ao sector financeiro e de prestação de serviços. Com isso, ele abrange desde o exercício de uma profissão livre, como por exemplo, profissionais na área da informática ou hoteleiros, passando pela operação de um centro de comércio ou prestação de serviços até a produção industrial. Também é possível a participação em agências imobiliárias que actuam com este tipo de terreno. Sob a denominação «local de negócios» podem ser adquiridas também residências se elas forem necessárias para o negócio (como, por exemplo, apartamento para o zelador ou para técnicos cuja presença contínua nas proximidades directas da empresa é indispensável), ou se uma separação do terreno da empresa for desproporcional. 7.5.2 Obrigação de autorização A aquisição de terrenos que não se destinam ao uso comercial está sujeita à autorização para: Estrangeiros com domicílio no exterior Cidadãos de países que não fazem parte da UE ou EFTA com domicílio na Suíça sem autorização para estabelecimento Empresas que têm sua sede no exterior (mesmo que o proprietário seja cidadão suíço) Empresas que tenham sua sede jurídica e efectiva na Suíça, mas que sejam geridas por pessoas no exterior. Este é o caso de estrangeiros que detêm mais de um terço do capital social, dispõem de mais de um terço do direito a voto ou concederam empréstimos significativos Adquirentes que compram um terreno por conta de uma pessoa no exterior (transação fiduciária) Não apenas a transferência, de propriedade imobiliária está sujeita à autorização, mas todo negócio jurídico que proporcione à pessoa no exterior o poder efectiva de disposição de um terreno sujeito à autorização. Por isso, para esses grupos, continua excluída qualquer possibilidade de investimento directo no mercado de residências e no comércio de imóveis para fins residenciais. 7.5.3 Motivos para a autorização Uma autorização para a compra de terrenos sujeitos a aprovação baseia-se nos motivos previstos na lei: Bancos e seguradoras com licença na Suíça para a aquisição em realizações forçadas e acordos sobre liquidações, se o terreno for gravado com um penhor imobiliário em seu favor Seguros para provisões técnicas para seus negócios no país A aquisição do terreno serve para empresas nacionais, como previdência para o pessoal empregado na Suíça O terreno é utilizado diretamente para fins de utilidade pública Herdeiros ou legatários: autorização, com a obrigação de alienar o terreno novamente dentro de dois anos (exceção: relações estreitas e legítimas para com o terreno) Caso extremo: uma residência para férias ou uma unidade residencial em um apart-hotel, caso o vendedor se encontre em uma má situação financeira e tenha oferecido a residência sem êxito a pessoas isentas de autorização Somente em determinados cantões: aquisição de um apartamento de férias através de uma pessoa física no estrangeiro num local turístico Somente em determinados cantões: a aquisição de uma segunda residência através de uma pessoa física no exterior, em uma localidade para a qual existam relações regulares económicas, científcas ou culturais Somente determinados cantões a aquisição de terrenos para a construção de residências sociais 7.5.4 Execução A execução da lei, em primeira instância, é tarefa do cantão no qual o terreno está localizado. A autoridade determinada pelo cantão decide sobre a questão da obrigação de autorização para um negócio jurídico e para a permissão de uma concessão. Sob certas premissas, pessoas no exterior também recebem a autorização para a compra de uma residência para férias. Entretanto, a posse de um imóvel na Suíça não dá ao proprietário estrangeiro nenhum direito a autorização de permanência. Manual para investidores 2012 67