Investir em Moçambique Aspectos jurídicos do Investimento Imobiliário. Manuel Camarate de Campos

Transcrição

1 Manuel Camarate de Campos

2 logo_rsalp Investir em Moçambique Coimbra, 3 de Novembro de 2014

3 Investimento imobiliário? Habitação (condomínios, moradias, habitação social) Centros comerciais/retail Parks Escritórios Instalações industriais Equipamentos colectivos/de apoio Cada segmento requer um tipo de investidor, e um determinado nível de capitais próprios e de financiamento

4 PROPRIEDADE DE IMÓVEIS Propriedade plena (uso, fruição e disposição) Nua propriedade/propriedade de raiz Usufruto Uso e habitação Direito de superfície

5 Em Moçambique, a terra é propriedade do Estado e não deve ser vendida, ou por qualquer outra forma alienada, nem hipotecada ou penhorada Mas DUAT!

6 Aspectos jurídicos do iivestimento Imobiliário DUAT = Direito de Uso e Aproveitamento da Terra Quem pode ser titular? Pessoas nacionais, colectivas e singulares Comunidades locais (princípio da co-titularidade) Pessoas singulares e colectivas estrangeiras, desde que: a) Tenham projecto de investimento aprovado (CPI/GAZEDA) b) Pessoas singulares residam há pelo menos 5 anos c) Pessoas colectivas constituídas ou registadas em Moçambique

7 Modo de aquisição do DUAT Ocupação por nacionais pessoas singulares e comunidades locais, segundo a tradição; por pessoas singulares nacionais que estejam a ocupar a terra, de boa fé, há pelo menos 10 anos Autorização modo de aquisição por nacionais, pessoas singulares e colectivas que não reúnam os requisitos para a aquisição por ocupação e por pessoas singulares e colectivas estrangeiras Outros - sorteio, hasta pública, negociação particular

8 Autorização do DUAT Fases Autorização provisória Emitida em face de um pedido, com a duração máxima de 5 anos para os nacionais e 2 anos para os estrangeiros Autorização definitiva emitida após constatado o cumprimento do plano de exploração ou do empreendimento Regra especial cidades, vilas e aglomerados populacionais organizados por plano de urbanização: prazo máximo de 2 anos para início das obras, prorrogável por 6 meses; prazo de 10 anos para início de utilização Validade o DUAT para fins de actividades económicas está sujeito a um prazo máximo de 50 anos, renovável a pedido do interessado Exercício das actividades económicas carece da licença respectiva

9 Regra do duplo registo da constituição, modificação, transmissão e extinção do DUAT Cadastro Nacional de Terras (Serviços cadastrais provinciais, municípios) Registo Predial (Ministério da Justiça) Transmissão do DUAT Mortis causa Acto entre vivos (compra e venda de infra-estruturas, construções e benfeitorias existentes no terreno autorizado) Benfeitorias vs transmissão do DUAT Prédios rústicos - compra e venda de infra-estruturas, construções e benfeitorias neles existentes não implica a transmissão automática do DUAT: está dependente de aprovação dada pela mesma entidade que tiver autorizado o pedido Prédios urbanos com a transmissão do imóvel, transmite-se o DUAT

10 Hipoteca possível, sobre os bens imóveis edificados (certidão de conclusão de 80% do edifício) Extinção do DUAT Não cumprimento do plano de exploração ou projecto de investimento, sem motivo justificado, no prazo estabelecido Revogação por motivo de interesse público (com justa indemnização) Termo do prazo ou da sua renovação Renúncia do titular (Benfeitorias não removíveis revertem a favor do Estado)

11 NEGÓCIOS SOBRE IMÓVEIS Compra e venda Permuta Arrendamento Hipoteca Empreitada Fiscalização

12 VEÍCULOS DE INVESTIMENTO Sociedades comerciais (maxime, por quotas e anónimas) Consórcios e associação em participação Cooperativas de construção e habitação Fundos de Investimento Imobiliário

13 Pontos Fortes Integração de Moçambique em região económica com alto potencial de desenvolvimento (SADC) Investimentos significativos anunciados alavancas do crescimento económico e do desenvolvimento urbano Departamentos amigos do investidor, que facilitam os projectos de investimento (CPI/GAZEDA) Pequena economia a crescer rapidamente mercado imobiliário com mais potencial do que os demais envolventes Parceiros locais, já titulares de DUAT s, com apetência pela concretização conjunta de projectos de investimento Acordos para evitar dupla tributação (Portugal), que viabilizam investimentos com elevada eficiência fiscal e segurança jurídica

14 Pontos Fracos Instrumentos de consolidação da política de habitação aos diversos níveis Distâncias geográficas entre os vários pólos de desenvolvimento mais relevantes Recursos técnicos insuficientes para fazer face à procura dos investidores Economia informal presente nas várias vertentes do processo de investimento Quota para a contratação de estrangeiros que limita a constituição de equipas Insegurança/Incerteza gerada, em especial, pelas dificuldades de planeamento e programação de operações complexas

15 Ameaças Ausência de informatização do registo predial (registos incorrectos, duplicações, erros nas certidões), sendo de realçar que só cerca de 30% das propriedades se encontram registadas Dificuldades na identificação da titularidade e direitos sobre imóveis, assim como de eventuais ónus, em face do débil processo documental de suporte Taxas elevadas e critérios restritivos (LTV; ratios de serviço de dívida) na concessão de crédito, assim como dificuldades no registo de garantias Impossibilidade de constituir uma hipoteca definitiva (utilização de promessas e procurações) sobre terrenos sem edifícios construídos Ausência de licenças de construção na maior parte dos prédios (edifícios) existentes, assim como de projectos de instalações especiais

16 Oportunidades/Desafios Grande carência de imóveis para as diferentes finalidades, em especial habitação Lei que possibilita que o empregador retenha até um terço do salário líquido do empregado, com o acordo deste, para pagamento do empréstimo à habitação Aposta num sistema de registo predial e matricial fiável e rigoroso (informatizado), que permita, designadamente, facilitar a constituição da propriedade horizontal e a fácil identificação dos titulares dos direitos Licenciamento urbano em desenvolvimento, incluindo de loteamentos com diversas finalidades

17 Factores críticos de sucesso Adequado planeamento do projecto de investimento desde a génese (CPI/GAZEDA) Escolha do veículo de investimento adequado (Sociedade; Fundo de Investimento) Colher a sensibilidade da comunidade local onde se localiza o terreno (Parcerias) Due diligence documental: DUAT, registo predial, matriz, licenciamento do projecto (Segurança Jurídica)

18 Por via das parceria existentes no âmbito da Rede de Serviços de Advocacia de Língua Portuguesa (RSA LP), podem ser reunidas as condições para prestar a assessoria técnica especializada indispensável ao desenvolvimento de todas as fases de um projecto de investimento (habitacional, turístico, industrial ou comercial), incluindo a criação do adequado veículo de investimento e a montagem da eventual operação de financiamento e constituição de garantias. A criação de parcerias no âmbito da RSA LP, que permite a constituição de equipas com técnicos dos Países envolvidos nas operações de investimento e/ou internacionalização, no respeito pela máxima segurança jurídica, viabiliza a prestação de serviços de advocacia e de consultoria por profissionais com conhecimento profundo da realidade local e das áreas jurídicas envolvidas, que é um pressuposto fundamental para o sucesso e cumprimento dos objectivos previamente fixados. Manuel Camarate de Campos Coordenador RSA LP - Moçambique Contactos: Av. Kenneth Kaunda, 609 Maputo Moçambique manuelcampos@rsa-lp.com T/F:

19 Obrigado!