palavra do presidente

cartilha_pg01a07b.qxd 30.11.05 17:23 Page 1 OSECOVI-RJ em mais de meio século de existência nunca esteve tão empenhado em contribuir com as mudanças qualitativas que a sociedade anseia. Dizemos este nunca com a mesma ênfase que diremos no próximo ano e assim em todos os muitos anos que virão. Isto apenas quer dizer que temos sempre o compromisso de aprimoramento de nossas ações para que possamos "ser ponto de referência na constituição de processos do segmento do comércio e serviços imobiliários", como bem resume esta nossa missão. Esta é a essência de nossa atitude, nos apresentarmos sempre, e como nunca, voltados a uma participação intensa na transformação positiva de nossa sociedade. Na nossa visão, transformar positivamente a sociedade é atuar junto ao nosso público, entidades correlatas e órgãos governamentais para um crescimento sustentável, interferindo positivamente para o aumento da qualidade de vida de nosso estado e de nosso país. Nosso Centro de Capacitação Imobiliária tem sido exemplar nesta tarefa promovendo treinamento e consequentemente elevando o nível de qualificação profissional daqueles que atuam em nosso segmento. Esta iniciativa repercute diretamente na conscientização dos papéis, melhores desempenhos, empregabilidade, remuneração, satisfação e inclusão social. Entendemos que a tão decantada qualidade de vida começa com os pequenos esforços dentro de nosso círculo mais íntimo, em prol de mais confiança mútua, mais solidariedade, mais conhecimento e mais alegria. Sabemos que os governos, e seus mecanismos oficiais, não são os únicos responsáveis em promover a segurança, prosperidade, saúde e educação de que precisamos. Já entendemos também, quase todos, que não adianta ficar buscando culpados para os infortúnios que a vida apresenta. Os malefícios e benefícios da vida coletiva são resultados de nossas ações individuais somadas. Desta maneira se apresenta o SECOVI-RJ como uma referência para a prover a defesa, a intermediação, a informação e a capacitação do comércio e serviços imobiliários, na intenção de atingir gradativamente uma sociedade mais saudável em todos os seus aspectos. Assim, baseados no premiado programa de treinamento em segurança antecessor, lançado por nós em 2000, e na crescente demanda por conhecimento, que apresentamos o projeto TRILOGIA - PRÁTICAS PARA UM CONDOMÍNIO SEGURO (cartilha e DVD), cuja iniciativa não se resume à uma versão atualizada de segurança predial mas a um novo conceito, que engloba também as questões críticas de manutenção e incêndio. Faça bom uso dele e não deixe de multiplicar seu conteúdo. PEDRO WÄHMANN presidente palavra do presidente 1

cartilha_pg01a07b.qxd 30.11.05 17:23 Page 2 o que é o SECOVI-RJ U 2 ma instituição que se denomina Sindicato da Habitação está, sem dúvida, estabelecendo um tipo de responsabilidade clara diante de seu público. No nosso caso, a responsabilidade de fazer de seu lar o lugar mais seguro, mais harmônico, mais valorizado, de maneira permanente e crescente. Para nós, a palavra habitação representa muito mais do que simplesmente o lugar em que a gente mora. Habitar é a mais remota lembrança do homem quando ele foi em busca da segurança, da proteção aos seus descendentes, do lugar para estocar seus alimentos e do espaço para o descanso e a troca com seu grupo mais direto e querido. Habitar hoje é uma sofisticada noção de conforto, privacidade, vida comunitária, segurança e prestígio social que pode ser o Céu ou o Inferno para cada um de nós. É nessa compreensão que surge o SECOVI-RJ, o Sindicato da Habitação, na busca da estreitamento das relações com seu público. E este exigente público do Sindicato da Habitação - você o Síndico, você o morador, você a Administradora e você o profissional deste mercado - está sempre, e felizmente, nos trazendo questões para as quais temos nos preparado neste mais de meio século de atividades e, assim, pudemos sempre adotar práticas pioneiras, que são nossa marca mais querida, como os programas de segurança condominial, que há muitos anos vimos desenvolvendo sob a supervisão dos melhores especialistas do país. Há quatro verbos que direcionam nossa atuação: defender, intermediar, informar e capacitar. O Sindicato da Habitação defende ao estabelecer um acompanhamento político que está sempre atento às novas leis que são discutidas e votadas. Esta defesa também surge na permanente atenção às aplicações da legislação vigente e na minuciosa elaboração de proposições ao Congresso Nacional que visam a aprimorar legitimamente as leis existentes. No campo prático e imediato, o SECOVI-RJ dá consultoria Jurídica aos Condomínios e Empresas contribuintes. Intermedia as relações de trabalho para substituir o clima de confronto pelo de colaboração. Faz parte da Comissão de Conciliação Prévia Intersindical (CCPI) que permite que os conflitos sejam dirimidos antes que cheguem aos tribunais. Informa ao colocar à disposição um portal especializado na Internet; ao publicar uma revista especializada, colunas em jornal de grande circulação e informativos eletrônicos; ao ser fonte da imprensa em geral no que tange aos assuntos relativos ao segmento. O verbo capacitar é representado por uma iniciativa pioneira no Rio de Janeiro, formalizada pelo lançamento do Centro de Capacitação Imobiliária do SECOVI-RJ, que nos dá muito orgulho. É um núcleo de ensino com a proposta de melhorar a gestão condominial, por meio da capacitação de seus principais agentes, contribuindo de forma decisiva para a melhoria da qualidade de vida da população como um todo. Este verbo capacitar é tão importante para nós que seria presunçoso se não o aplicássemos internamente também, aprimorando as condições de trabalho e formação de nossas equipes para que os serviços sejam prestados com o profissionalismo que os tempos atuais exigem. Por isso, os verbos defender, intermediar, informar e capacitar se fundem para gerar a excelência e a credibilidade de uma entidade focada nos interesses de seus representados, monitorada permanentemente por uma auditoria externa, apoiada por profissionais altamente qualificados, pelas suas delegacias espalhadas por todo o Estado e pela parceria com órgãos e entidades afins. O SECOVI-RJ em sua sede, dotada de modernos recursos de atendimento, com espaço exclusivo para os cursos do Centro de Capacitação Imobiliária, torna mais ágeis e eficientes seus serviços. Por fim queremos estimulá-lo a fazer uso deste material de treinamento não sem antes reafirmar que estamos à sua disposição, como Representantes Legais dos Condomínios, Administradoras e Imobiliárias em todo o Estado do Rio de Janeiro, para analisar os problemas e, igualmente, para ouvir sugestões que aprimorem nossas práticas. 3

cartilha_pg01a07b.qxd 30.11.05 17:23 Page 4 centro capacitação imobiliária A criação do Centro de Capacitação Imobiliária Secovi-RJ teve origem num trabalho minucioso de identificação das exigências que o mercado manifesta, trabalho este que se tornou parte de nosso cotidiano na busca da melhor prestação de serviços. Situado num setor da economia que movimenta mais de 1 bilhão de reais em salários e encargos sociais, além de contribuir com 750 milhões de reais em tarifas públicas, o SECOVI-RJ, representante legal deste importante segmento, surge como uma instituição sensível às exigências de qualificação e empregabilidade da força de trabalho de 95 mil empregos diretos em 750 mil moradias. Como fruto desta percepção o Centro de Capacitação Imobiliária do SECOVI-RJ abraçou a idéia de ser um agente do fomento da melhoria direta da qualidade de vida em nosso Estado. Um porteiro de prédio, por exemplo, que se qualifica tem como ganhos diretos, a possibilidade de melhor remuneração, mais segurança na sua atividade e melhores relações com os moradores. Se somarmos estes ganhos o resultado será inevitavelmente melhor qualidade de vida. Não podemos deixar de lembrar que, até muito recentemente, não havia qualquer meio para qualificação de profissionais de portaria em nosso Estado. O síndico que se prepara terá menos problemas em seu cotidiano. Saberá encontrar as soluções adequadas na administração financeira, assim como na administração de conflitos e, principalmente, saberá estruturar as ações que não permitirão que o patrimônio pessoal e coletivo possa ser degradado. A excelência dos cursos do Centro de Capacitação Imobiliária do SECOVI-RJ é comprovada pela alta taxa de retorno dos alunos para novos cursos e pela ocupação de 71% das vagas disponíveis, taxa que está entre as mais elevadas do país entre as instituições de ensino. O Centro de Capacitação Imobiliária SECOVI-RJ tem a pretensão de ser, como vem sendo, um pólo irradiador da importância e da imperiosa necessidade de uma sociedade em que a Educação qualificada é o que pode transformar positivamente a vida coletiva. É um aglutinador das práticas e necessidades de qualificação profissional. Percebemos que os tempos em que os profissionais dos condomínios eram arregimentados sem qualquer critério e os candidatos à síndicos eram, em sua maioria, aqueles com maior disponibilidade de tempo, devem ser deixados para trás. A realidade hoje exige da complexa gestão condominial forte embasamento dos profissionais para o desempenho de suas funções.. Estamos certos de que ao conhecer o que oferecemos para sua qualificação e de seu pessoal, haverá muitas razões para não deixar de nos procurar. Aproveite este programa como um poderoso instrumento de consulta para seu dia-a-dia e, também, como um aperitivo da qualidade do conteúdo dos cursos e serviços do Centro de Capacitação Imobiliária do SECOVI-RJ. Trilogia Abertura 6 Segurança Visão do Consultor 9 História Exemplar 10 Dicas ao Síndico 12 Dicas ao Porteiro 16 Dicas ao Morador 21 Manutenção Visão do Consultor 25 História Exemplar 26 Dicas ao Síndico 28 Dicas ao Porteiro 34 Dicas ao Morador 36 Incêndio Visão do Consultor 41 História Exemplar 42 Dicas ao Síndico 44 Dicas ao Porteiro 50 Dicas ao Morador 55 Saiba Mais Segurança 60 Manutenção 61 Incêndio 62 Secovi-RJ 63 Contatos Úteis 64 sumário 4

cartilha_pg01a07b.qxd 30.11.05 17:23 Page 6 A partir de agora, você terá acesso ao conteúdo desta cartilha que, junto ao filme, compõe o programa: Trilogia - práticas para um condomínio seguro. Este projeto, inspirado em nosso Programa de Treinamento em Segurança Predial, vencedor do Prêmio Master Imobiliário 2001, aborda a questão segurança de forma mais ampla, didática e atual. Segurança Patrimonial, Manutenção Predial e Prevenção e Combate a Incêndio formam o trinômio sobre o qual se constrói a moderna concepção de segurança em um condomínio. Por esta razão o Secovi-RJ apresenta os três temas separadamente. Para facilitar sua compreensão, o treinamento de sua equipe e a orientação dos conceitos aos moradores, cada tema está subdivido em: visão do consultor, história exemplar, dicas para síndicos, dicas para porteiros e dicas para moradores. Além disso, disponibilizamos o complemento "saiba mais" explicando alguns termos técnicos e telefones úteis para situações de emergências. Mas de nada adiantam as informações que estão descritas nesse material, sem o comprometimento e responsabilidade de todos, pois a segurança é resultado da sinergia entre síndico, funcionários e moradores. Todos têm papel decisivo, e esta prática resulta em maior segurança e qualidade de vida Vale lembrar que cada edifício tem características próprias, devendo-se avaliar sempre o que é mais indicado para a sua comunidade condominial. Também é importante ressaltar que a preocupação com o estado geral do prédio não é sinônimo de excesso. Deve-se estar atento para o assunto, fazendo o que for possível para aumentar a segurança do seu prédio, mas mantendo sempre tranqüilidade e bom senso em sua rotina diária. Multiplique sempre os conhecimentos absorvidos e não se esqueça que a qualificação profissional de sua equipe conta com um aliado de peso: o Centro de Capacitação Imobiliária Secovi-RJ, que disponibiliza entre seus programas, cursos com instrutores gabaritados, sobre os temas da Trilogia.

cartilha_pg08a23ok.qxd 30.11.05 17:24 Page 8 Visão do consultor O lar é o espaço mais íntimo do homem e de sua família e deve, necessariamente, ser o seu refúgio, o seu abrigo seguro. Você estará sempre melhor se ele dispuser dos recursos de segurança adequados, num ambiente sem paranóia, usando menos força e mais inteligência. segurança A redução da violência não é apenas uma atividade da Polícia e das Autoridades, mas uma tarefa com a qual todos devemos colaborar. Individual e coletivamente, nos condomínios, nas escolas, nos locais de trabalho, nos bairros ou em associações comunitárias. É importante sabermos que a prevenção pode começar com a prática de relações pacíficas nas famílias e nas relações entre condôminos, empregados, administradores e síndicos. Exercida pelo poder público - através da Polícia e da Justiça - a segurança vem sendo objeto de atuação direta da sociedade, que reconhece as dificuldades do Estado diante da violência. Desenvolver mecanismos que diminuam as possibilidades de crimes, e que atuem sobre o clima de hostilidade entre pessoas e grupos sociais, é tarefa que poderá gerar frutos positivos para nossa sociedade. Existem duas razões para que o crime aconteça: a primeira é a vontade, e a segunda é a oportunidade. Em relação à vontade, pouco se pode fazer, mas em relação à oportunidade, pode-se impedir que ela apareça, adotando-se medidas preventivas e é nesta visão que iremos conduzir esta cartilha. Os crimes contra condomínios tem aumentado e, para minimizar este índice, é preciso integrar equipamentos, funcionários, síndicos e moradores. Nosso objetivo é orientar os profissionais que trabalham nos condomínios, seus moradores e administradores sobre como utilizar os recursos tecnológicos e também como se portar diante das situações de risco, evitando-as. Aqui abordaremos os caminhos que os profissionais dos condomínios, os moradores e administradores podem seguir para eliminar as facilidades, principais causas dos assaltos. 9

cartilha_pg08a23ok.qxd 30.11.05 17:24 Page 10 história exemplar Uma tevê e um ramo de flores José conseguiu seu primeiro emprego de porteiro com base na sorte e na sua natural simpatia. Os tempos eram outros. Não tinha tido grandes oportunidades na vida. Trabalhador, fazia de tudo um pouco. Trabalhou em muita obra de prédio, até que veio parar aqui, foi ficando, ganhou a confiança dos primeiros moradores e acabou contratado como porteiro. Também, o que não lhe faltava era simpatia, necessidade e vontade de progredir. Entusiasmado foi gostando do que fazia, especialmente porque não precisava tanto esforço e nem acordar tão cedo como nos seus tempos de servente de obra. Assinaram sua carteira, tinha um cantinho para morar no prédio. Sentia-se um pouco filho daquelas famílias. O tempo foi passando, o entusiasmo foi diminuindo, as pessoas já não lhe pareciam tão agradáveis e amistosas (uns mais chatos, outros mais mal-educados), ele mesmo se achava sem interesse nas coisas e nas pessoas. No início ser porteiro era apenas estar presente, abrir a porta com educação, ajudar uma ou outra moradora com as compras, chamar o elevador antes que a pessoa o fizesse, separar a correspondência. No fundo, estava ali na esperança de uma oportunidade melhor. Quando as coisas começaram a ficar ruins ele só foi se dar conta da pior maneira possível. Macedo - ou melhor, Santiago Macedo, do 401 - foi o primeiro síndico do prédio. Primeiro, ou segundo, José não lembra bem. E, como todos, não tinha muita paciência para enfrentar os inúmeros problemas de um edifício. Bastavam os seus muitos problemas, dizia ele com humor. Via naquela atividade apenas uma fonte de perturbações para sua vida ocupada. Não entendia porque as pessoas brigavam por tão pouco. Não entendia de administração de prédios. Sobretudo, não entendia porque tinha aceitado aquela tarefa que ninguém - nunca - queria. Além do mais, aquilo era cargo para aposentados, pensava Macedo com certo desdém. Os fatos da vida acabaram trazendo, para estes dois, razões fortes para muitas mudanças. Numa assembléia - aborrecida e cheia de brigas, como sempre - decidiu-se instalar interfone e fechadura elétrica acionada por botão. Suprema novidade. Achava-se que isto seria o bastante para garantir a segurança do prédio. José adorou. A novidade permitiu que José empregasse seu tempo assistindo sua tevezinha portátil - tinha sido um presente do simpático Seu Antonio do 601 - sem precisar levantar a toda hora que chegasse alguém. Além disso, aquilo era muito moderno. Assim, ele achava que sua vida ia definitivamente progredindo. A violência vinha aumentando na cidade, era o que percebia pelos jornais que lia e, principalmente, pela tevê da qual não desgrudava durante o trabalho e fora dele. Mas, José não via isso como seu problema. Afinal, tinha um interfone e uma porta com trava elétrica - acionada à distância, dizia ele enchendo a boca. A violência estava lá fora. Não estava. Ou melhor, estava lá fora sim, mas tão doida para conhecer José que acabou chegando. De maneira bruta, brutal. José via seu programa favorito na tevê. Alguém tocou o interfone. Uma rápida olhada, um entregador de flores. José abre. O ramo de flores - bonito, lembra ele - se transforma num trezoitão e o simpático entregador, num agressivo assaltante. Resultado da olhada: José amordaçado, preso e jogado num canto qualquer; dois apartamentos assaltados; um morador internado por problemas cardíacos. Paranóia geral. Macedo foi o primeiro a chegar - por acaso - e ver a portaria abandonada. Ficou preocupado. Num primeiro momento achou, como era comum, que José tivesse dado um pulo em sua casa que ainda era no prédio. Estranhou ao ver um ramo de flores jogado atrás da mesa de José. Daí em diante é fácil de deduzir o que houve. A virada Houve muita discussão nas assembléias depois dos fatos que contamos. Houve muita gente que deixou o prédio. Houve muitos que fizeram verdadeiras blindagens em seus apartamentos, gastando muito e aumentando a paranóia natural destes tempos. Houve aqueles que faziam de conta que nada estava acontecendo. Houve os que apenas rezavam. Do muito que se discutiu, do que se brigou, acabou saindo um caminho. Resolveram que o melhor de tudo era aprender e modificar o que faziam para, ao menos, diminuir os riscos. Esse era primeiro passo. Todos já haviam entendido que não conseguiriam mudar imediatamente, apenas pela vontade, as condições de violência da cidade. Mas muitos entenderam que em primeiro lugar deveriam prevenir e, junto com isso, buscar diminuir as condições para que a violência prosperasse. Macedo, de tão traumatizado, resolveu assumir a liderança do processo e acabou sendo reeleito como síndico. Buscou capacitação, leu e, principalmente convenceu os moradores da importância de darem mais e melhores condições para o trabalho de José. É verdade que alguns reclamaram dos custos e, com preconceito, de dar estudo ao José. O fato é que os problemas diminuíram. Da paranóia evoluíram para uma forma de relacionamento mais cordial, solidária e organizada. Daí resultou mais segurança. José hoje tem visível satisfação com seus avanços. Entendeu, principalmente, que quando foi estudar ganhou mais confiança. Hoje, sabe se relacionar com todos. Os conflitos e confusões com os moradores desapareceram. Não se sente tão amedrontado, conhece seu valor e viu que suas possibilidades na vida também melhoraram. Macedo, além de ter se transformado num bom síndico virou um grande parceiro e chefe respeitador. Fazem uma dupla imbatível. Até as discussões sobre salários, benefícios e direitos ficaram mais fáceis. Para os outros moradores ficou a comprovação de que, além de tudo, seu patrimônio valorizou quando o 303 foi vendido por um preço que ninguém acreditava que o proprietário fosse conseguir. Os tempos do buquê de flores ficaram para trás, felizmente. história exemplar 10 11

cartilha_pg08a23ok.qxd 30.11.05 17:24 Page 12 dicas do consultor......ao síndico Todo prédio ou condomínio precisa ter um 1 conjunto de normas que orientem seus moradores com relação à segurança. Evitar a ocorrência de situações de risco, é tarefa de todos. A técnica, hoje, supera em muito a força. A 2 combinação de tecnologia e recursos humanos bem preparados é que tem mostrado maior eficácia. Não existe nenhuma receita pronta para se ter um bom sistema de segurança. Consultar especialistas confiáveis e ficar atento para as particularidades de seu prédio ou condomínio é fundamental para o sucesso. 3 Um sistema de segurança é formado com a adequação das instalações, o uso da tecnologia e recursos humanos treinados, o que se denomina trinômio da segurança. Um bom sistema de Segurança começa pelas instalações, é sabido que quanto menor o número de vias de acesso, melhor o controle e menor o custo para assegurar 4 o patrimônio. Muros e grades, são barreiras físicas que servem para canalizar acessos e proteger o 5 porteiro contra o elemento surpresa, devem ter no mínimo 2.40 m de altura com proteção superior, no caso de grades a abertura entre uma viga e outra não deverá ser superior a 25 cm. Passador de objetos é um compartimento destinado a passagem de encomendas, 6 que evita o contato pessoal entre entregador e o recebedor. Ele pode estar acoplado à grade, muro ou a qualquer ambiente antes do contato físico com o porteiro. Não deixe de ter um em sua portaria. Enclausuramento é o ambiente com porta dupla, usado para identificação de pessoas e veículos que tem por objetivo permitir o porteiro liberar os acessos para o inte- 7 rior do prédio com segurança. Consulte o Centro de Capacitação Imobiliária do SECOVI-RJ para saber mais. Mande instalar um Ouriço que é uma barreira, construída em aço, sobre os muros 8 e grades. O objetivo é de eliminar qualquer tentativa de invasão e ou evasão dentro da área protegida, uma vez que suas laminas afiadas, desencorajam qualquer tentativa de transposição. Circuito Fechado de Televisão (CFTV) é o sistema 9 mais utilizado na atualidade, entretanto devemos conhecer bem os recursos para explora-lo melhor. Um CFTV bem utilizado é o mais eficiente processo preventivo e inibitório de um sistema de segurança. Deve estar com as câmeras posicionadas na entrada do prédio, monitorando a entrada social a entrada da garagem, o interior da portaria e da garagem e os elevadores. Estabeleça um sistema rígido de controle de entrada e saída do prédio. Providencie 10 livro específico para que todo visitante seja registrado na portaria. Como é proibido reter documentos, oriente o funcionário para que peça uma identificação, anotando nome, número do documento, número do apartamento a ser visitado, horário da entrada e saída do visitante. 11 12 13 Tenha cadastrados os moradores e uma relação de prestadores de serviços do prédio. Ex.: empregados domésticos, pintores etc. Esclarecer sempre aos moradores os procedimentos de segurança e pedir a colaboração de todos. A gravação das imagens deverá ser realizada em outro local distante da portaria, para que os assaltantes não levem o equipamento. Caso seu sistema de filmagem (CFTV) seja analógico, com fita, tenha sempre outro 14 equipamento na portaria, mesmo com defeito, para preservar a vida do porteiro. Os bandidos sempre cobram a fita para que suas imagens não fiquem registradas. Dê preferência aos sistemas de gravação do tipo digital. São mais confiáveis, gravam 15 quantidade muito maior de horas, trabalham com um número superior de câmeras simultâneas e tem boa qualidade de imagem, facilitando uma eventual necessidade de identificação. Se seu condomínio ou prédio é comercial, ou possui disponibilidade para investir instale um sistema de Controle de Acesso. Trata-se de sistema utilizado para limitar e 16 controlar os acessos e a circulação nas instalações. Tem um gerenciador com software especifico, com dispositivos como catracas, cancelas, portas e portões com abertura eletrônica, interface remota com coletores para leitura de cartões e liberação de acesso, além de ter- dicas do consultor ao síndico 12 13

cartilha_pg08a23ok.qxd 30.11.05 17:24 Page 14 dicas do consultor ao síndico minal de cadastramento de visitantes. É de grande utilidade no gerenciamento dos acessos de pessoas e veículos.. Consulte o Centro de Capacitação Imobiliária do SECOVI-R J para saber mais. Intertravamento é o dispositivo que é instalado entre duas portas posicionadas de ma- 17 neira que estas mantenham o ambiente protegido. Garante que uma porta só abra quando a outra já estiver fechada. O marginal evita lugares que dificultam a fuga. O interfone é a ferramenta de trabalho mais importante do porteiro, e a mais barata. Com ele o profissional de portaria interage e evita o contato direto com uma 18 pessoa estranha, eliminando desta forma a possibilidade da surpresa, ou seja, ser imobilizado por criminosos. Sempre que puder faça um acordo de APOIO MÚTUO com outros prédios e condomínios de sua vizinhança. Use rádios transceptores de comunicação (walkie-tal- 19 kie's) eles facilitam a comunicação e melhoram o padrão de segurança. Uma linha telefônica na portaria, bem utilizada, pode ser útil em caso de emergência, tornando mais rápida a comunicação emergencial. Para isso é necessário ter os 20 números dos telefones importantes, com fácil acesso, principalmente os da Central de Operações do Batalhão, Delegacia, da Defesa Civil do Bairro, etc. 21 É aconselhável estabelecer cartões de identificação para o acesso de veículo à garagem, ou selos adesivos para fixação no pára-brisa. Lembre-se que quando os sistemas de interfone com vídeo são ligados diretamente aos apartamentos, o nível de segurança de todo o prédio ou condomínio fica muito mais baixo. Estabeleça procedimento para os empregados do edifício, no caso de algum deles 22 observar que o carro que sai da garagem não é conduzido pelo morador. Recomenda-se entrar em contato com o morador, mas se por algum motivo não for possível, o funcionário do prédio deve agir de acordo com instruções previamente estabelecidas pelo síndico. O aluguel de vagas na garagem para pessoas estra- 23 nhas ao condomínio deve ser evitado. Se a convenção do prédio autorizar, recomenda-se discutir a conveniência para o condomínio. Solicitar aos moradores que 24 utilizem correntes e cadeados para bicicletas e motos. Os alarmes sonoros devem ser evitados, pois podem provocar reações violentas em criminosos, no caso de haver alguém sob ameaça. Se for instalado, ele deve ser discreto. Alarmes luminosos também deverão ser discretos, assim, podem provocar dúvida nos criminosos, pois fogem do padrão normal. Os mais indicados são os eletrônicos. Para contratar funcionários, procure seguir estes passos: Entrevistar somente pessoas que tragam algum tipo de referência; 25 Pedir indicações a conhecidos para a função que está vaga; Dar preferência a pessoas que tenham alguma experiência na área, principalmente para os cargos de zelador e porteiro; Usar processos de recrutamento que incluam entrevistas, teste psicológicos e de saúde física e mental; Verificar se todas as informações fornecidas pelo candidato são verdadeiras. Uma forma é a carteira de trabalho. Outra é entra em contato com as referências e empregadores anteriores e confirmar os dados. Nunca fazer as entrevistas em apartamentos do prédio (no seu próprio ou no de outros condôminos). Informe os moradores sempre que um empregado for admitido ou substituído. Apresente o novo empregado ou substituto aos moradores. O novo empregado ou o substituto não deve ficar sozinho até conhecer todos os moradores e a rotina de trabalho do prédio. Evitar a rotatividade de funcionários é uma grande contribuição para a segurança do condomínio. Profissionais bem preparados e treinados também são elementos fundamentais para a segurança de todos. Se o condomínio pretender terceirizar serviços, é importante pensar todos os aspectos, principalmente custos e segurança. Lembre-se que os serviços prestados por ter- 26 ceiros podem custar mais caro do que a contratação de pessoas especializadas. Pesquise, peça orçamentos e para avaliá-los, o síndico pode - e deve - ter ajuda do conselho e da administradora. Se escolher a contratação de terceiros, você não deve aceitar os preços cobrados pela empresa contratada, para sempre. Faça, de tempos em tempos, uma tomada de preços cobrados por outras empresas. dicas do consultor ao síndico 14 15

cartilha_pg08a23ok.qxd 30.11.05 17:24 Page 16 dicas do consultor......ao porteiro 27 28 29 Procure conhecer todas as instalações do condomínio. Isso melhora sua vida nos momentos de crise e no auxílio aos moradores. Aprenda as normas de funcionamento e de segurança do condomínio. Fique atento para alterações na rotina do edifício. Avise ao síndico o que parecer fora do comum. Ao assumir o serviço, faça uma ronda no prédio, verificando se todas as portas e os 30 portões estão fechados, e registre em livro próprio as observações feitas. O porteiro substituto deverá ter o mesmo procedimento. Em caso de alguma irregularidade, comunique imediatamente ao síndico. 31 Não fique do lado de fora do prédio, ou próximo à grade, e não deixe portas e portões abertos. Colocar o lixo na calçada, varrer a calçada, e outros serviços,. devem ser feitos em horários alternados, para que a rotina não seja percebida. Fique sempre atento ao que 32 acontece em volta. 33 Não converse com estranhos e, em hipótese alguma, forneça informações sobre o condomínio e os moradores. O porteiro deve estar atento ao monitor para detectar a presença de estranhos nas 34 proximidades do prédio, principalmente quando as pessoas estiverem próximas aos portões de acesso, evitando abertura dos portões até eliminação da suspeita. 35 No período noturno, o porteiro deverá manter portaria com pouca iluminação, dificultando assim a visão de fora para dentro. Já na parte externa é importante que a iluminação seja forte e preferencialmente acionada por sensores de presença, uma vez que o acendimento repentino irá dar, ao elemento mal intencionado, a sensação de exposição, além de ter a função de economizar energia. Nunca permita que pessoas estranhas 36 usem o banheiro do condomínio. Muitos assaltos foram praticados usando esta desculpa. Oriente a pessoa para procurar um banheiro público. Não se impressione com boa aparência e 37 suposta autoridade. Muitos assaltantes procuram parecer pessoas de alto nível social. 38 Observe bem as pessoas, fique atento para algum volume suspeito no corpo do indivíduo. Geralmente o porte de arma se faz pela cintura: a arma poderá estar na frente,junto à barriga, ou atrás, nas costas. A arma poderá estar também do lado direito ou esquerdo da cintura. Para disfarçar o porte de arma, o suspeito poderá estar com a camisa para fora da calça; com a camisa para dentro da calça, mas um pouco mais frouxa na cintura; de jaqueta; de paletó ou de terno. Suspeite de policiais militares, policiais civis e policiais federais, uniformizados ou não, 39 em carros particulares, querendo entrar no prédio. Não abra a porta sem autorização, chame o síndico, e peça mandato judicial. 40 Objetos que podem ajudar a escalar paredes, como escadas, devem ser guardados em local seguro. Nunca os deixe largados. Mantenha sempre trancadas as caixas terminais e de distribuição de cabos telefônicos. Seu acesso ou manuseio só deve ser feito por pessoas autorizadas pela concessi- 41 onária contratada ou pelo condomínio. Se for contratado serviço de terceiros, o mesmo deve ser sempre acompanhado por morador ou representante do condomínio. 42 43 44 Se o morador estiver acompanhado de pessoas desconhecidas para você, verifique se estas realmente o conhecem. Se for adotado um código de segurança, em hipótese alguma o esqueça, e não comente sobre o código fora do ambiente de trabalho. Lembre ao síndico sobre o cadastramento de novos empregados ou moradores. Fique sempre atento para novas formas de crime; alguns assaltantes entram em prédios disfarçados de prestadores de serviço, por exemplo. dicas do consultor ao porteiro 16 17

cartilha_pg08a23ok.qxd 30.11.05 17:24 Page 18 dicas do consultor ao porteiro. Contribua com sugestões que possam melhorar a segurança no edifício. Siga as orientações estabelecidas para a segurança no condomínio. Evite conversar na calçada ou próximo de grade vazada, através da qual 47 um marginal possa render você. Nunca deixe a portaria abandonada. Tenha sempre à mão a lista de telefones úteis (relação no final do manual) 49 e cartão telefônico, que deverá ser fornecido pelo síndico, se o prédio não tiver telefone na portaria. Se houver sistema de circuito interno de TV em seu prédio, é impor- 50 tante que você preste atenção nos monitores, mas não se distraia a ponto de prejudicar suas tarefas de rotina. Em caso de utilização de rádio-transmissor o som deste equipamento não deve estar mais alto do que o normal, incomodando moradores ou perturbando a tranqüilidade que deve reinar na portaria. Ou, ainda, impedindo que você se concentre em suas tarefas como ouvir o interfone, por exemplo. 52 53 54 55 A entrada de entregadores de flores, vendedores, etc., ou seja, serviços que não foram solicitados pelo morador; deve ser impedida. É comum assaltantes usarem disfarces deste tipo. Se não houver um passador de objetos no seu prédio, fique alerta. Tenha completo domínio do manejo dos equipamentos que estão sob sua responsabilidade. Comunique imediatamente quando houver defeito nos equipamentos que você usa, para não comprometer a segurança. Não permita a entrada de pessoas estranhas no prédio, a não ser que o morador autorize. Utilize sempre o interfone, ele é um grande aliado. Identifique, através do interfone, as pessoas que desejam entrar. Só abra a porta após autorização do morador. 45 46 48 51 56 Se você estiver identificando um estranho, e um morador quiser sair do prédio, peça a ele que aguarde alguns instantes na portaria, enquanto você identifica a pessoa. Registre, em livro específico (fornecido pelo síndico), a entrada e saída de prestadores de serviço. Antes de permitir a entrada, confirme a solicitação do serviço com o 57 morador. Se for dada autorização para entrar; peça sua identificação, e anote seus dados (nome do prestador número do documento de identidade, nome da firma, telefone, etc). Informe o morador quando o prestador de serviço estiver deixando o prédio. Mesmo o profissional já sendo conhecido, não permita que ele entre acompanhado de estranhos. Mensageiro com entrega só deve entrar no prédio após você confirmar com o morador, e ele autorizar. Antes de abrir a porta, observe se existem pessoas próximas em 58 atitude suspeita. Em caso de dúvida, entre em contato com o morador. Verifique se o mensageiro realmente se dirigiu ao referido apartamento. Após sua saída comunique-se com o morador; e verifique se está tudo em ordem, informando 59 também que o mensageiro está deixando o prédio naquele momento. Exija a identificação dos empregados de concessionárias de serviços. Se for necessário, confirme, por telefone, se o empregado é realmente da concessionária. Também 60 é fundamental confirmar o defeito com o morador antes de autorizar sua entrada. 61 Quando houver apartamento a ser locado ou vendido, exija a presença do corretor ou proprietário do apartamento, antes de permitir a entrada no prédio. Redobrar a atenção nos horários de maior movimento, que são os seguintes: De 6h às 9h - quando os moradores vão para o trabalho ou para o estudo. 62 De 11 h às l 4h - chegada e saída de crianças e estudantes. De 17h às 20h - também chegada e saída de crianças e estudantes, e chegada do trabalho. Atenção principalmente no horário da manhã, pois tem sido o período de preferência de bandidos. O cuidado deve ser redobrado à noite. 63 Atenção também nos finais de semana e feriados, quando o movimento de moradores e visitantes se mistura. Observe os visitantes que chegam ao prédio. Se a 64 visita for considerada suspeita, saiu e voltou com mais pessoas, o morador deverá ser comunicado imediatamente deste fato. Suspeite se houver uma pessoa carregando pacote e parecendo estar à procura de alguém no prédio, sem saber com segurança o nome do proprietário. dicas do consultor ao porteiro 18 19

cartilha_pg08a23ok.qxd 30.11.05 17:24 Page 20 dicas do consultor ao porteiro Fique atento em relação a estranhos que puxam conversa com moradores, pois criminosos tentam enganar moradores e funcionários, fazendo-se passar por vizinhos, 65 e dando a entender que estão acompanhando o morador. Observe se há indivíduos em carros suspeitos nas proximidades. Em caso afirmativo, procure anotar os dados do carro (placa, cor, modelo, etc.) discretamente, entre 66 em contato com um morador, e passe os dados que foram anotados. O morador deverá ligar para a polícia. 67 68 Observe se há pessoas paradas mais de 10 minutos nas imediações ou entradas dos edifícios. Anote as características, comunique-se com um morador. Antes de abrir o portão na garagem, observe sempre se existe algum movimento suspeito. Quando você for abrir o portão da garagem porque chegou um carro, e ao mesmo tempo chegar um morador a pé, a prioridade deve ser para o pedestre, que está 69 mais vulnerável. Se o acesso à garagem é feito através de portão aberto e fechado manualmente, 70 você deve ter certeza de que o motorista é realmente o morador, não se guiando apenas pelo veículo. Se o portão é automático, o procedimento é o mesmo. 71 O mesmo cuidado deve-se ter quando sair um veículo da garagem. Sempre observe a parte externa do prédio antes de abrir o portão. Se na saída do veículo for percebido que o condutor não é o proprietário, não abra 72 a garagem até que a situação seja esclarecida. Aja de acordo com procedimento estabelecido pelo síndico para esta situação específica. 73 74 Em caso de dois ou mais portões, abra o primeiro portão, deixando o segundo fechado. Após a passagem do veículo, feche o primeiro e abra o segundo. É comum o portão da garagem ficar aberto para facilitar o trabalho do manobrista. Isto não deve acontecer. O portão nunca deve ficar aberto, sem vigilância. Tenha cuidado com portões eletrônicos; seu tempo de permanência aberto é longo, e poderão acontecer surpresas desagradáveis....ao morador 75 Colabore com o trabalho do porteiro ou zelador. Acate as instruções dadas pelo síndico aos empregados, para a segurança do condomínio. Ao entrar e sair do prédio, observe se há pessoas nas proximidades. Havendo alguma movimentação estranha, não entre ou saia. Ligue imediatamente para a polícia, e 76 avise seus familiares, para que alertem ao porteiro, se não for possível para você fazê-lo. 77 78 79 80 Aguarde para sair ou entrar, se o porteiro estiver identificando um estranho. Em caso de dúvida, espere a chegada da polícia para entrar ou sair do edifício. Ao entrar ou sair do prédio, espere a porta fechar. Só se afaste quando ela estiver completamente fechada. Não abra a porta do apartamento para quem você não autorizou a entrada, mesmo que esteja acompanhado pelo porteiro ou o zelador. Antes de entrar na garagem do prédio, tenha como hábito olhar se há algum veículo atrás do seu, e se este está em situação suspeita. Observe se os ocupantes são moradores do condomínio. Ao contratar empregados para sua casa, 81 verifique a idoneidade deles por meio de referências. Faça um cadastro, anotando todos os dados necessários para a segurança de sua família e de seus vizinhos. Anexe uma foto 3x4. A ficha deve ser sempre atualizada e assinada por você. Se você ficar constrangido de fazer a ficha, diga a sua empregada que é uma rotina do prédio, decidida em assembléia de moradores. dicas do consultor... 20 21

cartilha_pg08a23ok.qxd 30.11.05 17:24 Page 22 dicas do consultor ao morador 84 85 Cuidado com as empregadas enviadas por agência de emprego. Faça um cadastro. Não é recomendável deixar a chave de seu 83 apartamento na portaria do condomínio. Se a convenção do condomínio exige que haja cópia da chave ao alcance do zelador ou outro funcionário, para qualquer caso de emergência, é bom certificar-se de que ela fica em lugar seguro. Em caso de viagem, uma opção é deixar uma cópia da chave com o vizinho, para qualquer emergência Não deixe as chaves de casa em poder de empregados ou ao alcance deles. Não comente sobre sua vida (negócios, bens materiais, etc.) na presença de empregados da sua casa ou do prédio. Procure conhecer os hábitos de seus vizinhos, e relacionar-se com eles. Lembre-se 86 que a construção de relações amistosas e de confiança é uma importante maneira de se combater a violência. 87 82 Em caso de alguma situação suspeita, entre em contato com seus vizinhos, e ligue também para a polícia. Oriente seus filhos para evitar comentários sobre a vida da família: profissão dos 88 pais; quanto ganham; bens que possuem; horários de chegada e saída das pessoas da família, principalmente em locais públicos. Quanto tiver que se ausentar de casa, peça ajuda de um vizinho para olhar seu apartamento. Peça a ele para avisar, pelo telefone, sobre qualquer barulho ou ação estranha. Se puder deixe um telefone de contato. Faça o mesmo pelos seus vizinhos. 89 90 91 Adote uma relação, em casa e no prédio, que tenha como objetivo desarmar qualquer resquício de violência, preconceito, intolerância e agressividade. Isso vale para você, seus filhos, seus vizinhos e os empregados. Há muitas maneiras de se combater a violência, uma das mais eficientes começa conosco. Não faça alarde sobre viagem que pretende realizar. Avise apenas ao porteiro ou zelador que você ficará fora por um período de tempo. Ao sair para viajar, verifique se está tudo bem fechado. Peça ao síndico para estabelecer um código de segurança para os moradores. Se apesar de todas as medidas de segurança adotadas para evitar assaltos, ele acontecer. Proceda como descrito abaixo: 92 Durante o assaito, não reaja em hipótese alguma, e procure manter-se o mais calmo possível. Sabemos que isso é difícil, mas tente. Você não tem nada a perder. Não chame os assaltantes de amigo, cara, meu irmão. Dirija-se sempre de forma neutra e respeitosa, procurando não denotar subserviência, nem arrogância. Procure ganhar tempo, sem que o bandido perceba que você está fazendo isso. Com muito cuidado e de forma dissimulada, observe tudo que se passa à sua volta, captando o maior número de informações possíveis. Procure observar, discretamente, por exemplo, as características físicas e trajes dos assaltantes; o que eles falaram; os objetos roubados; o número e tipo de armas que eles portavam; se chegaram motorizados (se possível, observar características do veículo, como o número da placa, por exemplo); se houve seqüestro, preste atenção na direção que os bandidos tomaram na fuga. Fique atento a tudo que se passar. Após o assalto, providencie socorro para as vítimas - se houver. Preserve o local do crime. Não mexa em nada até que a Polícia Técnica libere o local. Pense em possíveis testemunhas. Chame a polícia. Com a chegada da polícia, contribua para a eficiência do trabalho policial, respondendo a todas as perguntas de forma clara e objetiva, e informando tudo que possa auxiliar os policiais. dicas do consultor ao morador 22 23

cartilha_pg24a39ok.qxd 30.11.05 17:25 Page 24 Visão do consultor manutenção Prosperidade atrai prosperidade, assim como decadência gera decadência. Imóveis em áreas bem urbanizadas, com construções de aspecto agradável e bem conservadas tendem a valorizar, atraindo comércio e serviços de boa qualidade. É pouco provável que imóveis em áreas decadentes valorizem. Menos provável ainda que essas áreas tenham qualquer atrativo para instalação de comércio e serviços. Viver ou mesmo passar por uma rua com construções em ruínas, decadentes, abandonadas ou sem manutenção não é uma sensação agradável e traz relativa insegurança. No Brasil, por razões culturais, pela falta de recursos e, principalmente, pelo desconhecimento do assunto, a manutenção de prédios e residências só entra nas nossas preocupações depois de incidentes ou mesmo acidentes. Poucos de nós percebemos os benefícios da manutenção. Para muitos, manutenção está associada apenas a mais despesas, contratempos ou aborrecimentos. Uma obra a gente sabe sempre como e quando começa, mas nunca como e quando termina, este é o senso comum. Os benefícios são maiores que os fatores negativos, mas não nos damos conta disso. As conseqüências de uma manutenção adequada são o aumento da vida útil do bem, da confiabilidade de seu uso e, sem dúvida, da sua valorização. Se você conservar bem seu imóvel, todos tendem a ganhar muito mais do que os benefícios diretos de um imóvel bem conservado. Teremos sim, uma cidade agradável e acolhedora, onde o patrimônio se valorizará continuamente. O objetivo desta cartilha é mostrar os benefícios das práticas de manutenção que não podem esperar as tragédias para serem implementadas. Além disso, o SECOVI-RJ quer ampliar as bases já lançadas pelo seu Centro de Capacitação Imobiliária para que se crie uma cultura que visa não só a valorização patrimonial, mas também a qualidade de vida nos centros urbanos. 25

cartilha_pg24a39ok.qxd 30.11.05 17:25 Page 26 Dinheiro que não se vê de paredes) passaram a ser avaliadas, antes, por um engenheiro contratado pelo condomínio para estes casos. O custo da consultoria não era alto e valia a pena. Esta é uma das qualidades que Macedo aprendeu a desenvolver. Buscar soluções de comum acordo, depois que o assunto é bastante discutido. Em muitos casos ele tem o cuidado de trazer especialistas para darem as explicações necessárias. Mas, nem tudo eram flores na gestão de Macedo. Tempos depois, o caso que mais desgastes trouxe ao nosso síndico foi o da Dra. Silvia, do 702. história exemplar Durante o período em que estudou para se transformar num bom síndico, o que mais impressionou Macedo foram as aulas de manutenção. No início aquilo tudo pareceu meio óbvio. Parecia um assunto que ele já dominava. Porém, quando os instrutores do Centro de Capacitação Imobiliária Secovi-RJ começaram a falar das despesas que acabavam ocorrendo quando não se cuidava da manutenção e dos riscos reais de mortes e acidentes, a cabeça de Macedo começou a mudar. Percebeu que não sabia nada, ou sabia muito pouco. Morre-se mais de acidentes domésticos do que de acidentes do trabalho, quase o dobro; morre-se muito mais em acidentes domésticos do que nas enchentes de Bangladesh. Ouviu isto numa palestra e estas imagens dançavam em sua mente como um balé de mau gosto. Quando se falou em valores, então, Macedo quase teve um treco. Será possível? Quarenta mil isso, vinte e cinco mil aquilo. Há casos de imóveis que chegam a ter desvalorização de até 50% por má conservação, acredita? Bem, não parava aí. Quando falavam das obras que eram feitas sem os cuidados devidos e sem a contratação de profissionais qualificados, os casos de desastres eram assustadores. E como dizem que o órgão mais sensível de certas pessoas é o bolso e parece ser este o caso de Macedo, nosso síndico foi fundo nos cuidados e orientações aos empregados. O porteiro José, coitado, cortou um dobrado nesta etapa. Porém há sempre um porém, a realidade não tardaria a se manifestar. Primeiro foi a obra no banheiro do apartamento de D. Inês, um caso gravíssimo. A velha senhora, mal orientada e optando pelo mais barato, não chamou um engenheiro para projetar o novo banheiro no lugar de um dos quartos, vazio desde que seu filho saíra de casa. Resultado previsível. Crise anunciada. A instalação de esgoto do novo banheiro não foi projetada corretamente e, para desespero de todos e da pobre da D. Inês, o que vinha dos outros apartamentos desaguava no banheiro dela, inundando tudo, apodrecendo tudo. Móveis, paredes, pisos. Foi uma desgraça verdadeira, daquelas que ninguém esquece. E o cheiro, você imagina? D. Inês, fora o prejuízo próprio, ainda teve que pagar indenizações aos vizinhos que foram atingidos. A moradora do 603 que tinha posto à venda seu imóvel, teve que desistir. Quem iria comprar um apartamento naquelas condições? Criou-se, então, uma regra saudável: obras que afetassem rede hidráulica e elétrica comum ou pudessem afetar a estabilidade do prédio (reformas vultosas, colocação de aparelhos de ar condicionado, demolição As sete quedas Certa manhã, quando tentou descer pela escada de serviço para ganhar tempo, viu água correndo qual uma simpática cachoeira pelos degraus. Sapatos alagados, humor prejudicado, lá vai Macedo escada acima para descobrir onde nascia aquela réplica das Sete Quedas. Ossos do ofício. Quando viu que a água estava vindo do 702, ficou mais preocupado. Não que Macedo possuísse algum tipo de vidência, mas era fácil concluir que, com o temperamento da Dra. Sílvia, era de esperar complicações. A doutora, como gostava de ser chamada, não seguia regras ( não admito cerceamentos à minha liberdade, dizia sem rodeios), detestava os procedimentos de segurança ( isso aqui está parecendo Alcatraz, referindo-se à lendária prisão americana da qual não se podia fugir) e não tinha interesse na harmonia da convivência. Ao saber que a doutora havia viajado e só voltaria dali a quatro dias, gelou. Foi para Nova York, avisou José com uma ponta de orgulho. Resumo da ópera. Macedo fechou a água da coluna, consultou os especialistas, avisou a cada um dos moradores afetados o que faria. Por fim, chamou o chaveiro, trouxe duas testemunhas e arrombou o apartamento da Dra. Sílvia. Coisa simples, mas complicada, disse José no seu jeito bem-humorado. Simples, porque se tivesse feito a manutenção não teria o vazamento. Complicada, porque, como não cuidou, o prejuízo é grande. Se tivesse lido as recomendações do síndico para aqueles que viajam, teria fechado o registro geral de água e do gás. Macedo admirava a inteligência simplificada e precisa de José. A junta do cano que leva água ao vaso sanitário, velha e ressecada, rompeu-se e inundou o apartamento. Consertado o defeito, religada a água, foram levantados os prejuízos daqueles que tiveram água dentro de suas casas. Felizmente, poucos. Não acabou aí, como Macedo havia intuído. A doutora chegou de viagem, encontrou seu apartamento mais embolorado que queijo francês, viu que havia sido mexido, encontrou um documento oficial do condomínio explicando os fatos e, como se poderia prever, ficou furiosa. Moveu uma ação contra Macedo por invasão de domicílio e travou uma autêntica guerra judicial contra ele. Foi um período difícil e complicado, no qual Macedo precisou de muita paciência e habilidade. O resultado foi que, por fim, a Justiça deu ganho de causa a Macedo, impondo à doutora a pena de pagar os prejuízos dos outros moradores e os do condomínio. Para Macedo ficou claro que o caminho estava certo e lembrou, sem rancores, de um passado não muito distante, no qual talvez tivesse tido a mesma atitude que a doutora teve. história exemplar 26 27

cartilha_pg24a39ok.qxd 30.11.05 17:25 Page 28 dicas do consultor......ao síndico 1 A manutenção de seu condomínio tem conseqüências diretas no seu estado de conservação e funcionamento. Ambos influenciam seu valor. A manutenção adequada gera: segurança valorização patrimonial aumento da vida útil conforto tranqüilidade economia Um imóvel de bom aspecto, com todas as instalações funcionando, sem vícios como 2 rachaduras, vazamento ou infiltrações não só se valoriza, como também tem maior liquidez, ou seja, você poderá vendê-lo com mais facilidade e melhor preço. Um imóvel bem conservado pode valer tanto quanto um imóvel de primeira locação. Em condições excepcionais imóveis bem conservados, com arquitetura de esti- 3 lo podem até valer mais que imóveis de primeira locação. Tenha sempre em mente o velho ditado: Melhor prevenir que remediar. A manutenção preventiva é mais útil, mais eficiente e mais barata que qualquer obra que você fizer para corrigir um acidente por manutenção negligente. 4 A manutenção contínua evita que pequenos problemas tomem grandes proporções. A manutenção negligente gera: risco inaceitável 5 depreciação do imóvel prejuízo intranqüilidade Procure orçar e planejar com antecedência 6 obras e reformas. Nenhum condômino, nem você, gosta de ser surpreendido com despesas. Discuta amplamente nas assembléias ouvindo as várias sugestões. Às vezes soluções simples resultam em grandes benefícios. Todo mundo pode ter boas idéias. Não tome decisões solitárias a não ser em emergências. 7 Um dos objetivos da manutenção preventiva permanente é evitar que situações de Se seu prédio tem mais de 30 anos de vida, fique atento com as instalações hidráulicas e sanitárias. Na época da construção, todos os dutos eram de ferro fundido, chumbo, raramente cobre, e sua vida útil provavelmente está no fim. Os entupimentos e vazamentos tornam-se comuns. Alerte os condôminos para isso. Faça um plano para a substituição gradativa por materiais modernos como o PVC. risco inaceitável cheguem a ocorrer. Lembre-se que além dos custos financeiros que a queda do revestimento do seu prédio traz, há custos que não podem ser repostos. Vidas humanas, por exemplo. Lembre, também, que o síndico é o responsável perante a Lei por quaisquer danos causados a terceiros por negligência de manutenção. Os fatores de risco também podem ser gerados por ações humanas, sejam elas falhas, negligência ou imprudência. Um exemplo típico é a operação inadequada de 8 equipamentos. A falta de uso de equipamentos e normas de segurança ou mesmo uma ação ingênua como soltar pipa próximo a subestações ou redes de alta tensão, podem se transformar em grandes tragédias. Oriente os empregados do seu prédio a estarem atentos a estes fatos. Sempre que as características originais de projeto e de construção de seu prédio forem alteradas, modificando seu funcionamento ou seu objetivo, os riscos aumentam. 9 Não permita mudanças deste tipo a não ser quando orientadas e conduzidas por profissionais experientes e legalmente habilitados. Use a sua intuição: tudo que 10 não funciona bem oferece um determinado grau de risco. Essa talvez seja a melhor forma de identificar futuros problemas. Para identificar fatores que geram riscos, é necessário considerar que pequenas falhas, aparentemente desprezíveis, podem significar riscos inaceitáveis. Um elevador, por exemplo, com portas barulhentas, que custam a fechar ou a abrir, que dá tranco na hora de subir ou descer, não está funcionando bem. Chame o técnico. Não espere que ele pare ou que alguém se machuque. dicas do consultor ao síndico 28 29

cartilha_pg24a39ok.qxd 30.11.05 17:25 Page 30 dicas do consultor ao síndico 11 TABELA PARA VIDA ÚTIL MÉDIA DOS MATERIAIS MAIS USADOS Material/Serviço Vida útil média (anos) Concreto armado * 5 a 50 ou mais Aço * 5 a 50 ou mais Pedra argamassada 50 a 100 ou mais Alvenaria cerâmica revestida 20 a 50 Pintura de fachada 2 a 8 Revestimento externo (emboço) 5 a 10 Impermeabilização (dependendo da tecnologia) 5 a 8 Tubo ferro fundido 30 Tubo cobre 30 a 50 Tubo PVC * 50 ou mais Instalação elétrica * 30 a 50 Instalação hidráulica (válvulas, registros, torneiras) 15 a 30 Madeira macia exposta ao tempo 2 a 10 Madeira de lei exposta ao tempo 10 a 30 Telha cerâmica 50 a 100 ou mais Telha de fibro-cimento 20 a 50 Comentários: *1 A vida útil do concreto e do aço varia muito e depende principalmente de três fatores: qualidade da execução, proteção adequada para o ambiente ao qual os materiais ficam expostos e regime de uso. Ambos os materiais são muito vulneráveis a corrosão, podendo em ambiente marinho, por exemplo, iniciar o processo de deterioração precocemente o que os leva a ter uma vida útil muito curta. Por outro lado em condições ideais e com manutenção adequada, podem durar mais de 100 anos. *2 O PVC é um material relativamente novo, não existindo ainda estudo conclusivo sobre sua vida útil. Sabe-se que é sensível a radiação ultra-violeta e que sua vida útil em condições normais e de aproximadamente 50 anos. *3 Atualmente instalações elétricas são executadas com tubulação de PVC e fios revestidos com material de boa durabilidade, pouco sensíveis ao ressecamento. Fisicamente os materiais utilizados nas instalações elétricas têm uma durabilidade superior a 30 anos. Entretanto sua vida útil fica reduzida pela obsolescência da instalação. Devido ao progressivo aumento do consumo de energia que decorre da mecanização e automação residencial e mesmo do uso de cada vez mais equipamentos elétricos para todos os fins, as instalações ficam subdimensionadas o que praticamente impõe a necessidade de serviços a cada 30 anos. Comportamento e hábitos inadequados também podem gerar riscos. Um exemplo é a utilização do elevador para brincadeiras, o que é comum entre as crianças. Um hábito inadequado recorrente em edificações urbanas é a colocação de vasos de plantas ou outros objetos decorativos no peitoril da janela ou mesmo o lançamento de pontas de cigarro e outros detritos pela janela. Aproveite as assembléias para reforçar esta idéia de responsabilidade solidária. Oriente os empregados para estarem atentos e comunique aos moradores os problemas, apontando as soluções. Sempre que observar indícios de lesões na estrutura é conveniente consultar um profissional. Alterações aparentemente insignificantes podem ocultar problemas graves. 12 A evolução da corrosão pode ser rápida, elevando muito o custo de uma recuperação. Qualquer avaliação, recuperação, reforço ou modificação da estrutura de uma construção exige um engenheiro estrutural. Fuja dos curiosos, os resultados podem ser 13 desastrosos. A contratação de serviços de manutenção pede assessoria técnica para garantir uma 14 contratação segura, de boa qualidade e principalmente objetiva. É comum o comprador de produtos e serviços adquirir o que não está precisando e deixar de adquirir o essencial. O setor de produtos e serviços para manutenção predial é um mercado muito competitivo, onde nem sempre a ética prevalece. Além disso, muitas empresas atuam ilegalmente. Fique atento. Faça pesquisa, peça orientação, tome vários orçamentos, peça a documentação e currículo da empresa para análise. Antes de contratar um serviço é 15 fundamental identificar exatamente o que se deseja. Serviços de manutenção de pequeno valor não precisam de diagnóstico. Considera-se serviços de manutenção de pequeno valor aqueles de um ou dois dias de trabalho que não envolvem profissional de nível superior. Exemplos: consertos eventuais em instalações; dicas do consultor ao síndico 30 31

cartilha_pg24a39ok.qxd 30.11.05 17:25 Page 32 dicas do consultor ao síndico 32 substituição de uma esquadria; reparo de goteiras; reparo de pequenas infiltrações; instalação de ar condicionado. Estes serviços podem ser contratados diretamente com um profissional autônomo. É mais barato contratar apenas a mão de obra, e o material por conta do condomínio. Quando for efetuar reformas ou obras de maior porte, siga as dicas abaixo. Elas podem diminuir muito seus custos, seus problemas e sua margem de erros: 16 Cote preços convocando no mínimo três empresas Antes de contratar qualquer serviço, convém fazer um levantamento prévio da empresa ou do profissional para conhecer sua capacidade técnica e idoneidade. Verifique se a empresa realmente existe e está registrada, tendo alvará de funcionamento e CNPJ. Empresas de engenharia necessitam de um engenheiro responsável técnico no quadro permanente e necessariamente devem ser inscritas no Conselho Regional de Engenharia (CREA). Muitas empresas se apresentam como sendo de engenharia sem ter estes documentos. Verifique pelo CNPJ, se existem problemas jurídicos contra a empresa, ou se a mesma tem títulos protestados. Verifique se existem reclamações de qualquer natureza contra os sócios da empresa. Verifique se existem reclamações nos órgãos de defesa do consumidor. Solicitar referências de clientes onde tenham sido executados serviços semelhantes. Essas referências devem ser verificadas para saber se os prazos foram cumpridos e se os serviços foram bem executados. Muitas vezes nessa etapa se descobre que os serviços foram executados, porém apresentaram defeitos e que a garantia não está funcionado como deveria. Quando o serviço exigir um engenheiro, deverá constar do contrato que a empresa manterá um engenheiro na supervisão do serviço. Verifique o tempo de existência da empresa. Empresas em atividade por um longo período são um bom indício. Muitas dessas informações podem ser obtidas através de certidões e outras através de consultas na internet. O sinal não deve ser superior a 15% do total do contrato. Parte do valor do contrato, nunca inferior a 25%, só deve ser liberada após o término do serviço e aceite total. Os empregados deverão ter carteira assinada, mesmo que a mão de obra seja terceirizada. Quando a mão de obra é composta por autônomos, deve ser exigida a guia de recolhimento do INSS. Outro aspecto a considerar é a questão de danos decorrentes do serviço contratado durante sua execução, seja contra terceiros, seja contra patrimônio do próprio condomínio. Apesar da responsabilidade ser da empresa contratada, é possível que esta não tenha capacidade financeira de arcar com o prejuízo. Nesta hipótese, deve ser exigido da empresa que contrate um seguro para cobertura de riscos de engenharia. Na prática nem todos as contratações demandam todos esses cuidados. Há que se ter bom senso para saber dosar a cautela de acordo com a natureza do serviço e valor do contrato. Adote o seguinte método de inspeções, ele facilitará seu trabalho e diminuirá os riscos: 17 Em pequenos prédios, as inspeções de fachadas, telhado e esquadrias podem ser feitas por uma comissão de moradores. Neste caso é recomendável que seja feita uma vez por ano ou no máximo uma vez a cada dois anos. Em edificações altas é recomendável que exista um profissional responsável pela inspeção. Neste caso a freqüência de inspeções pode ser mais espaçada, pois entende-se que um profissional do ramo tenha mais experiência e capacidade de detectar problemas no estagio inicial. Quando existe marquise, no Rio de Janeiro por força de lei, a inspeção Instalações elétricas precisam ser revisadas periodicamente. Nelas estão os maiores riscos de incêndio e morte em residências. Consulte um técnico ou o Centro de Capacitação Imobiliária para saber mais. C PROPOSTA PROPOSTA B A deve ser feita por um engenheiro civil anualmente. PROPOSTA dicas do consultor ao síndico 33

cartilha_pg24a39ok.qxd 30.11.05 17:25 Page 34 dicas do consultor......ao porteiro Não opere equipamentos que você não 18 conheça bem. Os riscos também podem ser gerados por nós, humanos. A falta de uso de equipamentos, e de atenção às normas de segurança, sempre trazem grandes riscos, que viram tragédias. Sempre que puder peça ao síndico treinamento para os equipamentos que você ainda não conheça. Uma ação comum como soltar pipa próximo a subestações ou redes de alta tensão, 19 pode se transformar em grandes acidentes. Oriente os moradores do prédio a estarem atentos a estes fatos, especialmente os mais jovens. Para identificar o que gera risco, é necessário estar atento às pequenas falhas. Um elevador, por exemplo, com portas barulhentas, que custam a fechar ou a abrir, que dá 20 tranco na hora de subir ou descer, não está funcionando bem. Peça para chamar o técnico. Não espere que ele pare ou que alguém se machuque. Num prédio antigo, é comum que apareçam entupimentos, vazamentos e infiltrações. Os velhos tubos de ferro duram uns trinta anos. Se você perceber manchas de umidade em qualquer parede, solicite ao síndico uma vistoria. Um dos objetivos da manutenção preventiva permanen- 21 te é evitar que situações de risco ocorram. Há sempre vidas humanas, inclusive a sua, em risco. Sempre que perceber que algo não está bem (reboco ameaçando cair, ar condicionado mal colocado, obras que não são comunicadas, instalação elétrica ruim, etc.) comunique ao síndico para que ele tome providências. Um hábito que, infelizmente, 22 ainda existe nos prédios é a colocação de vasos de plantas ou outros objetos decorativos no peitoril da janela ou mesmo o lançamento de pontas de cigarro e outros detritos pela janela. Sempre que 24 Se você perceber disjuntores com fios frouxos ou muito quentes ou, ainda, que desarmem a toda hora, peça ao Síndico a presença de um técnico. Instalação elétrica é onde os maiores problemas acontecem. perceber este tipo de comportamento, alerte o morador e avise ao síndico. Se você perceber atitudes arriscadas de pro- 23 fissionais que estejam fazendo obras ou consertos no prédio, avise ao Síndico para que ele possa cobrar do responsável. Toda obra deve ser bem sinalizada, os profissionais devem estar equipados e vestidos adequadamente e, nunca, podem por em risco os moradores e a si próprios. Peça ao síndico para você estar sempre presente às inspeções no prédio. Isso ajudará a todos na prevenção de acidentes. A melhor proteção para um profissional de condomínio é estar preparado. Peça ao 25 Síndico de seu prédio que consulte o Centro de Capacitação Imobiliária SECOVI-RJ, lá haverá sempre uma maneira para você ampliar seus conhecimentos. Se você percebe que as crianças do prédio estão brincando nos elevadores, chame atenção e avise aos pais ou responsáveis. O risco é grande para todos. Se puder oriente as crianças. Se perceber vasos nas janelas e varandas ou pontas de cigarro e outras coisas atiradas pelas janelas, comunique ao morador e ao Síndico. dicas do consultor ao porteiro 34 35

cartilha_pg24a39ok.qxd 30.11.05 17:26 Page 36 dicas do consultor......ao morador Um imóvel de bom aspecto, com todas as instalações funcionando, sem vícios como rachaduras, va- 26 zamento ou infiltrações não só se valoriza, como também tem maior liquidez, ou seja, você poderá vendê-lo com mais facilidade e melhor preço. Um imóvel bem conservado pode valer tanto quanto um imóvel de primeira locação. Em condições excepcionais imóveis bem conservados, com arquitetura de esti- 27 lo podem até valer mais que imóveis de primeira locação. Sempre que observar indícios de lesões na estrutura é conveniente consultar um profissional. Alterações aparentemente insignificantes podem ocultar problemas graves. 28 Uma rachadura pequena pode estar escondendo um grande dano. A evolução da corrosão pode ser rápida, elevando muito o custo de uma recuperação. Tenha sempre em mente o velho ditado: Melhor prevenir que remediar. A manutenção preventiva é mais útil, mais eficiente e mais barata que qualquer obra que você fizer para corrigir um acidente. Qualquer avaliação, recuperação, reforço ou 29 modificação da estrutura de uma construção exige um engenheiro estrutural. Fuja dos curiosos, os resultados podem ser desastrosos. A contratação de serviços de manutenção 30 pede assessoria técnica para garantir uma contratação segura, de boa qualidade e principalmente objetiva. É comum o comprador de produtos e serviços adquirir o que não está precisando e deixar de adquirir o essencial. O setor de produtos e serviços para manutenção predial é um mercado muito competitivo, onde nem sempre a ética prevalece. Além disso, muitas empresas atuam ilegalmente. Fique atento. Faça pesquisa, peça orientação, tome vários orçamentos, peça a documentação e currículo da empresa para análise. Antes de contratar um serviço é fundamental identificar exatamente o que se deseja. 31 Serviços de manutenção de pequeno valor que não precisam de diagnóstico. Considera-se serviços de manutenção de pequeno valor aqueles de um ou dois dias de trabalho e não envolvem profissional de nível superior. Exemplos: consertos eventuais em instalações; substituição de uma esquadria; reparo de goteiras; reparo pequenas infiltrações; instalação de ar condicionado. Estes serviços podem ser contratados diretamente com um profissional autônomo. 32 É mais barato contratar apenas a mão-de-obra, e o material por conta do condomínio. Um dos objetivos da manutenção preventiva permanente é evitar que situações de 33 risco inaceitável ocorram. Além dos custos financeiros para você, quando há um acidente em seu apartamento, há os custos com terceiros quando são afetados. Há custos que não há dinheiro que pague. Vidas humanas, por exemplo. Lembre, também, que você é o responsável perante a Lei por quaisquer danos causados a terceiros por negligência de manutenção de seu imóvel. Sugira nas reuniões de condomínio o seguinte método de inspeções, ele facilitará o trabalho de todos e diminuirá os riscos: 34 Em pequenos prédios, as inspeções de fachadas, telhado e esquadrias podem ser feitas por uma comissão de moradores. Neste caso é recomendável que seja feita uma vez por ano ou no máximo uma vez a cada dois anos. Em edificações altas é recomendável que exista um profissional responsável pela inspeção. Neste caso a freqüência de inspeções pode ser mais espaçada, pois entende-se que um profissional do ramo tenha mais experiência e capacidade de detectar problemas no estágio inicial. Se seu prédio tem mais de 30 anos de vida, fique atento com as instalações hidráulicas. Na época da construção, todos os dutos eram de ferro fundido e sua vida útil está no fim. Os entupimentos e vazamentos tornam-se comuns. Faça um plano para a substituição gradativa por materiais modernos como o PVC. dicas do consultor ao morador 36 37

cartilha_pg24a39ok.qxd 30.11.05 17:26 Page 38 dicas do consultor ao morador Quando for efetuar reformas ou obras de maior porte, siga as dicas abaixo. Elas podem diminuir muito seus custos, seus problemas e sua margem de erros: 35 O sinal não deve ser superior a 15% do total do contrato. Parte do valor do contrato, nunca inferior a 25%, só deve ser liberada após o término do serviço e aceite total. Os empregados deverão ter carteira assinada, mesmo que a mão de obra seja terceirizada. Quando a mão de obra é composta por autônomos, deve ser exigida a guia de recolhimento do INSS. Quando o serviço exigir um engenheiro, deverá constar do contrato que a empresa manterá um engenheiro na supervisão do serviço. Outro aspecto a considerar é a questão de danos decorrentes do serviço contratado durante sua execução, seja contra terceiros, seja contra patrimônio do próprio condomínio. Apesar da responsabilidade ser da empresa contratada, é possível que esta não tenha capacidade financeira de arcar com o prejuízo. Nesta hipótese, deve ser exigido da empresa que contrate um seguro para cobertura de riscos de engenharia. Antes de contratar qualquer serviço, convém fazer um levantamento prévio da empresa ou do profissional para conhecer sua capacidade técnica e idoneidade. Verificar se a empresa realmente existe e está registrada, tendo alvará de funcionamento e CNPJ. Empresas de engenharia necessitam de um engenheiro responsável técnico no quadro permanente e necessariamente devem ser inscritas no Conselho Instalações elétricas precisam ser revisadas periodicamente. Nelas estão os maiores riscos de incêndio e morte em residências. Consulte um técnico ou o Centro de Capacitação Imobiliária SECOVI-RJ para saber mais. A utilização do elevador para brincadeiras é comum entre as crianças. Colocar vasos de plantas ou outros objetos decorativos no peitoril da janela ou mesmo o lançamento de pontas de cigarro e outros detritos pela janela, é comum entre os adultos. Converse com seus filhos e parentes. É importante que todos conheçam os benefícios de uma convivência com poucos riscos. Regional de Engenharia. Muitas empresas se apresentam como sendo de engenharia sem ter estes documentos. Verificar pelo CNPJ, se existem problemas jurídicos contra a empresa, ou se a mesma tem títulos protestados. Averiguar se existem reclamações de qualquer natureza contra os sócios da empresa. Averiguar se existem reclamações nos órgãos de defesa do consumidor. Solicitar referências de clientes onde tenham sido executados serviços semelhantes. Essas referências devem ser verificadas para saber se os prazos foram cumpridos e se os serviços foram bem executados. Muitas vezes nessa etapa se descobre que os serviços foram executados, porém apresentaram defeitos e que a garantia não está funcionado como deveria. Verificar o tempo de existência da empresa. Empresas em atividade por um longo período são um bom indício. Muitas dessas informações podem ser obtidas através de certidões e outras através de consultas na internet. Na prática nem todos as contratações demandam todos esses cuidados. Há que se ter bom senso para saber dosar a cautela de acordo com a natureza do serviço e valor do contrato. Antes de contratar convém cotar preços de, no mínimo, três empresas. dicas do consultor ao morador 38 39