RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR - KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CONSTITUIÇÃO E FUNCIONAMENTO DO FUNDO O Fundo é um fundo de investimento imobiliário regido pela Instrução CVM n.º 472/08 e demais disposições legais e regulamentares aplicáveis, que foi constituído pela Intrag Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., com sede na Praça Alfredo Egydio de Souza Aranha, n.º 100, São Paulo SP, CNPJ n.º 62.418.140/0001-31, habilitada para a administração de fundos de investimento, conforme ato declaratório expedido pela Comissão de Valores Mobiliários ( CVM ) nº 2.528, de 29 de julho de 1993 ( Administrador ), por meio do Termo de Constituição de Fundo de Investimento Imobiliário, o qual aprovou o seu regulamento, datado e registrado em 24 de maio de 2010, no 9º Ofício de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, conforme alterado em 7 de junho de 2010 e 14 de julho de 2010 e registrado em 8 de junho de 2010 e 14 de julho de 2010 sob os nº 1086736 e nº 1090248, respectivamente. O Fundo é gerido pela Kinea Investimentos Ltda., sociedade devidamente autorizada pela CVM para o exercício da atividade de gestão de carteira por meio do Ato Declaratório CVM n.º 9.518, de 19 de setembro de 2007, publicado no Diário Oficial da União de 20 de setembro de 2007, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Minas da Prata, n.º 30, 4º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 08.604.187/0001-44. Os pedidos de constituição e funcionamento do Fundo foram devidamente deferidos pela Comissão de Valores Mobiliários. OBJETO DO FUNDO O Fundo se propõe a manter um portfólio diversificado de ativos imobiliários e locatários. O objetivo de investimento do Fundo é a exploração comercial de empreendimentos comerciais e centros de distribuição preferencialmente prontos ou em construção, via aquisição de unidades autônomas ou da totalidade de um empreendimento, com o intuito de gerar renda aos Cotistas por meio da locação ou arrendamento destas unidades. EMISSÃO DE COTAS E MERCADO SECUNDÁRIO NEGOCIAÇÃO E LIQUIDEZ Em 01/04/2013 encerrou-se a 4ª Emissão de Cotas do Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário no valor de R$992.819.952,56 mediante a emissão de 607.500 novas cotas. Em 01/12/2010 as cotas do Fundo passaram a ser negociadas no mercado secundário. Com isso, o valor de mercado das cotas do fundo passa a ser resultado da negociação no mercado de balcão organizado pela Bovespa. O acompanhamento das cotações pode ser realizado pelo código de ativo KNRI11 e apresentaram o seguinte comportamento no 1º semestre de 2013:
Resumo - 1º Semestre de 2013 Total de Cotas do Fundo 1.379.700 Fechamento da Cota (R$) 1.479,00 Número de Negócios 14.675 Quantidade Negociada 229.615 Volume Negociado (R$) 391.485.123 Volume Médio (R$/dia) 3.208.894,45 Valor Médio por Negócio (R$) 26.677,01 Valor de Mercado (R$) 2.040.576.300,00 O gráfico abaixo apresenta a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da constituição do Fundo. É importante ressaltar que durante o 1º semestre de 2013, as cotas do Fundo estiveram presentes nas negociações da BMF & Bovespa em 100% dos dias, o que representa regularidade na negociação das cotas. Dada a sua boa liquidez, o Kinea Renda Imobiliária possui a segunda maior participação na carteira teórica do IFIX 1 válida para o quadrimestre Maio a Agosto 2013.
INVESTIMENTOS REALIZADOS NO SEMESTRE PROGRAMA DE INVESTIMENTOS Não houve mudança na política de investimento do Fundo descrita no Capítulo 2 do Prospecto Definitivo do fundo. Ao término do 1º semestre de 2013 o Fundo possuía dois ativos logísticos localizados na cidade do Rio de Janeiro em processo de diligência. Com a conclusão dessas duas aquisições, os recursos do Fundo estarão alocados em imóveis, com rentabilidade atrelada ao aluguel, fundamental para o incremento do dividendo mensal repassado aos cotistas. Os quinze imóveis que compõem a carteira atual do Fundo correspondem a aproximadamente 91% dos recursos captados na 1ª, 2ª, 3ª e 4ª emissão em ativos imobiliários de primeira linha.
CARTEIRA IMOBILIÁRIA DO FUNDO A carteira imobiliária do fundo é composta atualmente pelos imóveis abaixo descritos 2 :
MERCADO IMOBILIÁRIO - EIXO RIO-SÃO PAULO O segundo trimestre de 2013 foi marcado pelo aumento da absorção líquida tanto na cidade de São Paulo quanto no Rio de Janeiro, resultado do novo estoque adicionado ao longo do ano. As novas entregas na cidade de São Paulo indicam um crescimento contínuo e moderado do mercado, induzindo a um aumento na taxa de vacância, que apesar do crescimento, ainda se mantém muito inferior a alta histórica. A manutenção dos preços elevados na cidade do Rio de Janeiro impulsionou a atividade construtiva, resultando no aumento do novo estoque classe A e um aumento na taxa de vacância, que poderá voltar a recuar, uma vez que a demanda por espaços de alto padrão já demonstrou sinais de melhoria no último trimestre. Taxa de Vacância 3 4 A taxa de vacância classe A na cidade do Rio de Janeiro registrou alta de 1,8 pontos percentuais, encerrando o segundo trimestre de 2013 em 6,5%. A sub-região do Centro permaneceu relativamente inalterada registrando leve alta de 5,1% para 5,6% e a sub-região da Barra registrou o maior aumento do mercado nessa sub-região encerrando o trimestre em 15,0%. Em função do maior volume de entregas ao longo do ano, a taxa de vacância na cidade de São Paulo registrou leve alta, encerrando o segundo trimestre de 2013 em 9,0%. A sub-região dos Jardins registrou alta de 1,4 pontos percentuais e encerrou o trimestre em 13,0% e a sub-região da Paulista manteve a menor vacância do mercado de 4,2%.
Gráfico Taxa de Vacância São Paulo e Rio de Janeiro (fonte CBRE) Valores de Locação Apesar do aumento na taxa de vacância, o preço pedido de locação de alto padrão na cidade do Rio de Janeiro se manteve estável em R$ 150/m², que mesmo sofrendo com a pressão do aumento do novo estoque, registrou leve alta em 2013 no comparativo anual. Algumas regiões com pouca concorrência e oferta limitada, como Zona Sul e Botafogo, continuam pedindo preços elevados. Na cidade de São Paulo, apesar do aumento da oferta e das incertezas quanto à economia, o preço pedido de locação permaneceu estável em 2013, porém com leve queda nos últimos 3 meses, encerrando o trimestre em R$ 145/m². Valores de Locação Rio de Janeiro (fonte CBRE) Valores de Locação São Paulo (fonte CBRE)
Novo Estoque no 2º Trimestre de 2013 No ano de 2013, a entrega de novos espaços na cidade do Rio de Janeiro totalizou 102.800m², o maior volume já entregue no primeiro semestre de qualquer ano. Em razão da limitada qualidade do estoque, 98% do total entregue em 2013 foram edifícios de alto padrão. A sub-região do Centro, respondeu por 56% das entregas do ano, totalizando 58.000m² no acumulado de 2013 e a sub-região da Barra acrescentou 40.200m² apenas no segundo trimestre. A entrega de novos espaços no segundo trimestre de 2013 na cidade de São Paulo totalizou 113.400m², impulsionando o resultado acumulado do ano para 247.500m², excedendo em 42% o resultado do mesmo período de 2012. Do total de espaços inaugurados no ano de 2013, 53% foi entregue na sub-região da Marginal. A sub-região dos Jardins também registrou aumento no ano de 2013, entregando o dobro do total adicionado no mesmo período do ano anterior, sendo 35.400m² entregues apenas nos últimos 3 meses. Novo Estoque Rio de Janeiro (fonte CBRE) Novo Estoque São Paulo (fonte CBRE)
A demanda por espaços modernos impulsionou a construção de imóveis de alto padrão e um volume acima da média de novos espaços entregues no ano de 2013. Apesar da alta na taxa de vacância, consequência do novo estoque adicionado, a absorção líquida também registrou um volume acima da média, indicando que os novos espaços foram bem recebidos e mantendo os preços nas principais localizações. Taxa de Vacância 5 6 Apesar do aumento na absorção, a entrega de novos espaços superou a demanda, resultando em um aumento de 0,8 pontos percentuais na taxa de vacância e encerrando o segundo trimestre em 17%. Apesar da alta na taxa de vacância, uma percentagem significativa dos espaços vagos está em condomínios localizados acima de um raio de 60 km da cidade de São Paulo, que possui uma taxa de mais de 20%. A taxa de vacância dos Industrial Parks localizados dentro de um raio de 60 km da cidade, registrou um aumento e encerrou o trimestre em 14,6%, Gráfico Taxa de Vacância de São Paulo (fonte CBRE) Valores de Locação O aumento do custo de construção combinado com a limitada oferta de terrenos e a falta de empreendimentos de alto padrão nas principais regiões provocou um crescente aumento no valor de locação nos últimos anos. Entretanto, com a entrada do novo estoque e o aumento da taxa de vacância, o ritmo de alta diminuiu no primeiro semestre de 2013, indicando que os preços permanecerão estáveis ao longo do ano.
As pré-locações e built-to-suits firmados nos Industrial Parks localizados dentro de um raio de 60 km da capital, preveniram uma queda de preços e os valores registraram alta de 4% em relação ao término de 2012. Valores de Locação São Paulo (fonte CBRE) Novo Estoque no 2º Trimestre de 2013 A forte demanda influenciou a entrega de aproximadamente 816.500m² no acumulado do ano de 2013, sendo 417.200m² entregues nos últimos três meses. Tal resultado representa um dos maiores volumes já entregues no comparativo trimestral, podendo levar o novo estoque do ano a um novo recorde histórico. As sub-regiões incluídas dentro de um raio de 60 km da cidade de São Paulo acrescentaram juntas 79% do total de entregas em 2013 ao inaugurar 641.100m². Novo Estoque São Paulo (fonte CBRE)
INDÚSTRIA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS 7 Atualmente existem 107 fundos imobiliários listados na Bolsa com valor de mercado de aproximadamente R$30,3 bilhões. Apenas para efeito de comparação, ao final de 2011 tínhamos 66 fundos listados na Bolsa com valor de mercado de R$12 bilhões. Como consequência desse maior interesse de investidores por essa modalidade de investimento aliado a um maior número de fundos em negociação, tivemos no primeiro semestre de 2013 um incremento de 36% no volume negociado que passou de R$ 3,6 bilhões em 2012 para R$ 4,9 bilhões no primeiro semestre de 2013. RELAÇÃO DE ALUGUÉIS, ENCARGOS E OBRIGAÇÕES NO PERÍODO A receita de aluguéis do Fundo obteve um aumento de 36% com relação ao semestre anterior, atingindo o valor de R$ 36.754.158,33 no 1º semestre de 2013 contemplando os alugueis recebidos pelos imóveis Lavradio, Gomes Freire, Athenas, Joaquim Floriano, PIB Sumaré, Foxconn Jundiaí, Botafogo Trade Center, Buenos Aires Corporate, Jundiaí Industrial Park, Bela Paulista, Edifício Madison, Centro de Distribuição Mogi das Cruzes, Centro de Distribuição Pouso Alegre, Edifício Lagoa Corporate e Centro de Distribuição Bandeirantes Em relação aos encargos, foram debitados do Fundo no 1º semestre de 2013: Encargos - 1º Semestre de 2013 Taxa de Administração (12.649.430,14) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip) (37.448,68) Outras Despesas (cartórios, advogados, vacância etc) (723.302,19) Total de Encargos (13.410.181,01) RESULTADOS E RENTABILIDADE O Fundo tem por objetivo receber mensalmente o rendimento gerado pelos ativos imobiliários que compõem o seu patrimônio e ainda a rentabilidade auferida pelos investimentos em ativos financeiros. Os rendimentos auferidos pela carteira do Fundo não estão sujeitas à incidência do Imposto de Renda, exceto os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras de renda fixa ou variável, que se sujeitam as mesmas regras de tributação aplicáveis às pessoas jurídicas.
Todavia, em relação aos rendimentos produzidos por Letras Hipotecárias, Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário e cotas de fundos de investimento imobiliário admitidas exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balcão, há regra de isenção do imposto de renda retido na fonte, de acordo com a Lei nº 12.024/09. O imposto pago pela carteira do Fundo poderá ser compensado com o Imposto de Renda a ser retido na fonte, pelo Fundo, quando da distribuição dos rendimentos aos seus Cotistas. De forma a atender a instrução 476 da CVM, no mês de junho tivemos a reavaliação da carteira de ativos imobiliários do Kinea Renda imobiliária realizada por empresa multinacional com vasta experiência de mercado. O valor patrimonial teve um expressivo incremento, atingindo R$ 2, 195 bilhões. O valor patrimonial da cota de 31/12/2012 até 30/06/2013 encontra-se assim representado: Data Posição em 31/12/2012 Posição em 30/06/2013 Quantidade de Cotas Valor Patrimonial da Cota (R$/cota) 1.072.200 1.269,41 1.379.700 1.590,58 Variação - 25,30% Patrimônio Líquido (R$) 1.361.061.402,00 2.194.523.226,00 Ao término do 1º semestre de 2013 o fundo apresentava as seguintes rentabilidades acumuladas tomando como base cada uma das emissões: Rentabilidade Acumulada 1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão 4ª Emissão Data Base 15/9/2010 8/7/2011 13/1/2012 1/2/2013 Valor Referencial da Cota 1005,76 1.128,62 1.227,95 1634,27 Variação da Cota 37,64% 24,84% 16,36% -7,60% Rendimentos Distribuídos 23,48% 16,16% 11,55% 1,39% Rentabilidade Total 69,96% 45,01% 29,79% -6,32% CDI no Período 24,55% 15,51% 9,91% 2,40% Rentabilidade FI x CDI 284,91% 290,20% 300,62% -262,76% Ibovespa no Período -25,77% -19,42% -16,80% -18,16% São Paulo, 30 de agosto de 2013.
INTRAG DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. Este relatório foi elaborado pela Intrag DTVM Ltda. com informações prestadas pela Kinea Investimentos Ltda (Kinea), empresa do Grupo Itaú Unibanco. Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. As informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco e a Kinea não declaram ou garantem, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização desse relatório de seu conteúdo. As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo, na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções que utilizam dados históricos e suposições de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: 1. Não estão livres de erros; 2. Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; 3. Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e 4. Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Esse relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Intrag. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura e não há qualquer tipo de garantia, implícita ou explícita, prestada pela Intrag ou qualquer empresa do Grupo Itaú Unibanco ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito FGC. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com a Intrag e a Kinea. Dúvidas, reclamações e sugestões fale com o seu Distribuidor. Se necessário, entre em contato com o Administrador (11) 5029-1456, dias úteis, das 9 às 18h, ou utilize o SAC Personnalité 0800 722 7377, todos os dias, 24h ou o Fale Conosco (www.itau.com.br). Se desejar a reavaliação da solução apresentada após utilizar esses canais, recorra à Ouvidoria Corporativa Itaú 0800 570 0011, dias úteis, das 9 às 18h, Caixa Postal nº 67.600, CEP 03162-971. Deficientes auditivos ou de fala, todos os dias úteis, das 9 às 18hs, 0800 722 1722.