Inspeção predial: reflexo de economia e segurança Joyce Karla Mendes karlamendes@pop.com.br Auditoria, avaliação e perícia na engenharia - IPOG Resumo A Inspeção Predial é uma ferramenta importante que se insere no rol da engenharia em edificações. Podendo-se planejar instrumentos de gestão para a boa manutenção, funcionalidade e segurança de uma edificação, valorizando assim o cálculo dos valores exatos das benfeitorias para avaliação imobiliária, tornando-se chave de auxílio nos planos de seguro patrimonial e índice de referência do desempenho e padrão de qualidade técnica, bem como prova pericial. Assim, este trabalho objetivou a formulação de um roteiro para execução da inspeção, através de uma pesquisa bibliográfica abordando todos os procedimentos utilizados para sua estruturação, até a formatação final do laudo, destacando a importância desta ferramenta para a manutenção das edificações, demonstrando que em um futuro bem próximo esse procedimento deverá ser exigido periodicamente, alcançando resultados benéficos, proporcionando segurança e economia, aumentando assim a busca de aprendizado e aprimoramento dos profissionais de Engenharia e Arquitetura legalmente habilitados em razão do promissor mercado de trabalho. Palavras-chave: Manutenção; Lista de verificação; Segurança. 1. Introdução A palavra prevenção vem sendo muito utilizada em nosso país no decorrer dos últimos anos, proporcionado diversos benefícios para a área da engenharia. Com o aumento da construção de edificações, a prevenção vem sendo responsável por evitar que problemas maiores surjam em um futuro próximo, como despesas com manutenção e acidentes que poderiam ser minimizados ou sanados se a inspeção predial fosse realizada periodicamente levantando todas as anomalias e falhas. Aos poucos a velha prática da administração brasileira, de abandonar o que se está velho para não gastar com manutenção, vai ficando para trás. As grandes empresas acordam para a valorização patrimonial, e neste conceito aparece o fator vital, o gerenciamento profissional de atividades implícitas nesta valorização, tendo como ferramenta principal a inspeção predial. Na área de engenharia, empresas de manutenção predial despontam com experiências nesse mercado, agregando valor ao patrimônio de seus clientes. No Brasil o tema é ainda incipiente, em algumas cidades como Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Jundiaí, Santos, São Paulo e Santo André, a inspeção predial periódica é obrigatória. Na cidade de São Paulo, as edificações são obrigadas por lei (PL 386/02) a obterem a Certificação de Inspeção Predial de acordo com a idade construtiva do imóvel. O Laudo Técnico de Certificação de Inspeção Predial é obrigatório, para verificação das condições de estabilidade, segurança e salubridade, obedecendo aos seguintes prazos: a) A cada 5 anos para edificações com até 15 anos; b) A cada 3 anos para edificações acima de 15 anos até 30 anos; c) A cada 2 anos para edificação acima de 30 anos até 45; d) A cada ano para edificações construídas há mais de 45 anos.
As figuras 01, 02 e 03 veem demonstrar casos decorrentes da falta de conservação e manutenção na edificação, ocasionando graves acidentes que poderiam ser evitados com uma inspeção periódica. Figura 01- Desabamento ocasionado por explosão de botijão de gás, decorrente da falta de manutenção, na cidade do Rio de Janeiro no ano de 2009 Figura 02- Queda de marquise devido ao mal estado de conservação, na cidade de Rio de Janeiro no ano de 2010 A falta de legislação que garanta essas inspeções e a falsa ideia de que as edificações estão totalmente garantidas pelo construtor no período de cinco anos pelo Código Civil, retarda a disseminação da cultura da inspeção predial preventiva, que poderia evitar desastres ocorridos como na cidade do Rio de Janeiro e São Paulo, decorrentes das patologias nas edificações, demonstrando que para conhecer o correto diagnóstico e tratamento adequado, é necessária uma revisão geral para avaliar as mais diversas características. Essa revisão inclui aspectos de segurança e estabilidade estrutural, elementos de fachada, impermeabilização de coberturas,
instalações primárias, hidráulicas, elétricas, de combate a incêndio e muitos outros sistemas. A inspeção seria a ferramenta para diagnosticar os serviços de manutenção preventiva que deveriam ser executados com prazo e gravidade das situações encontradas, apontando o panorama das suas instalações e orientando como deveria ser feita a priorização das manutenções, evitando graves acidentes. Figura 03- Desabamento da cobertura decorrente da falta de manutenção da estrutura, na cidade de São Paulo no ano de 2010 Importante ressaltar que a manutenção predial é responsabilidade civil dos síndicos, conforme o inc. V do art. 1348 do novo Código Civil. A inspeção predial deveria ser utilizada como primeiro passo do programa de manutenção dessas edificações em longo prazo, possibilitando o planejamento financeiro e a verificação das condições de funcionalidade, técnica e administrativa da edificação, permitindo se prevenir contra danos físicos e acidentes. A utilização desse procedimento e rotinas de manutenção aliadas a um planejamento estratégico garante além de um bom funcionamento dos sistemas, uma sobrevida e uma valorização imobiliária. Nos países do primeiro mundo, a inspeção predial é procedimento rotineiro, sendo usual a fixação do certificado atualizado da mesma no quadro de avisos dos edifícios. No Brasil, o desenvolvimento inicia-se com a apresentação do trabalho A inspeção predial deve ser obrigatória? no X Congresso Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia do IBAPE, transcorrido em porto Alegre em 1999, que motivou os peritos paulistas no desenvolvimento da primeira norma técnica, publicada em 2001 pelo IBAPE/SP. Após esse promissor início técnico, a inspeção aprimora-se com revisões da norma do IBAPE/SP, a última delas em 2011, que enfoca a edificação sob a tríade da técnica, do uso e da manutenção, cuja prioridade é a segurança. Atualmente o tema encontra-se disseminado no meio técnico nacional, na atividade privada isso já é uma realidade e o interesse do poder
público começa a despertar, tornando-se o Laudo de Inspeção Predial a ferramenta básica e inicial para a implantação do plano de manutenção visando o aprimoramento técnico da edificação. Essa concepção acolhe a atual tendência da sociedade brasileira de exigir maior atenção para a preservação e valorização do patrimônio imobiliário além de requerer a máxima segurança á vida e saúde dos ocupantes das edificações. No contexto, o trabalho propõe-se demonstrar a importância da inspeção predial para esta manutenção, elaborando um roteiro que possibilite sistematizar as ações mais usuais de forma simples a orientar o profissional para o desenvolvimento do trabalho. 2. Conceito A inspeção predial deve ser entendida como uma avaliação técnica do estado de conformidades de uma edificação, com base nos aspectos de desempenho, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção e utilização, desenvolvida por profissionais especializados no assunto, com visão sistêmica da edificação, bem como conhecimentos técnicos sobre materiais, sistemas e funcionamento. De acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011), a Inspeção Predial é a avaliação isolada ou combinada das técnicas, de uso e de manutenção da edificação. A inspeção serve de instrumentos de gestão para a boa manutenção predial, além de servir para outras finalidades como: a) Auxiliar na revisão de manuais de síndico e proprietários; b) Preservar a garantia da construção e orientar o condomínio na boa prática das atividades de manutenção já recomendada pela construtora; c) Verificar o estado de conservação da edificação, além de informar as condições gerais da edificação, podendo ser utilizada no meio imobiliário; d) Informar subsídios técnicos e o estado real da edificação para estudos preliminares para retrofit; e) Auxiliar em transações imobiliárias informando o estado de conservação e alerta para eventuais reparos importantes; f) Auxilia na gestão condominial; g) Reduzir o prêmio de seguro, atestando o estado de conservação. A ferramenta possui como gestão instruir o plano de manutenção a ser desenvolvido, ou atualiza um plano já existente, além de identificar deficiências técnicas, de uso e de operação com classificação de riscos e criticidade, visando orientar e/ou avaliarem as manutenções preventivas e corretivas. A inspeção é um dos pontos mais importantes na Avaliação e Diagnostico da Manutenção, porque nela residirá a fonte de coleta de informações sobre o real resultado da estratégia (plano) de manutenção empregada. (GOMIDE et al., 2006: 94) A manutenção recupera por meio de atividades corretivas, sendo preferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempenho e vida útil de elementos e sistemas construtivos. Essa recuperação deve ser acompanhada sempre de análise de custos, tal que em alguns casos a manutenção deve orientar para aspectos de modernização ou de intervenção que estão desvinculados dos objetos majoritários da mesma.
As atividades de manutenção a serem realizadas dentro de um plano de gestão da manutenção, podem ser classificadas em preditiva, preventiva, corretivas e detectivas. A manutenção é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar a capacidade funcional da edificação e de suas constituintes a fim de atender ás necessidades e segurança dos seus usuários, embasadas nas diretrizes do Laudo resultante da inspeção predial. (ABNT NBR 5.674, 1999:02) A própria norma NBR 15.575 (2008) de Desempenho, estipula a utilização da ferramenta Inspeção Predial para a análise do cumprimento dos itens preestabelecidos no projeto e das condições de uso e manutenção do edifício. A manutenção predial é medida obrigatória segundo a ABNT NBR 5.674 (1999), além de ser exigência dos manuais dos proprietários fornecidos pelos construtores. Desde a entrega da edificação ao proprietário é necessário iniciar um programa de manutenção, não só para proteger a edificação dos desgastes pelo uso normal, como também para preservar a garantia pela ausência de manutenção ou sua inadequação. Assim deve-se implantar o programa de inspeção predial e manutenção desde o início do funcionamento da edificação. 3. Metodologia O dimensionamento dos trabalhos, da proposta de honorários e da equipe necessária para a execução da inspeção será determinada de acordo com o nível de rigor a ser adotado, através de um conhecimento prévio da edificação. Segundo a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011) a metodologia para o desenvolvimento do Laudo depende de várias etapas, que será esboçado no decorrer do artigo. De acordo com a norma, são três os níveis de rigor a ser apresentado na inspeção: - Nível 1: vistoria para identificação de anomalias aparentes, elaborada por profissional habilitado e capacitado. Neste nível se enquadram: casas térreas, sobrados, e edifícios sem elevador; - Nível 2: vistoria para identificação de anomalias aparentes identificadas com auxílio de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades. Nele se enquadram edifícios de múltiplos andares, comerciais, residenciais e mistos, centros comerciais, galpões industriais etc; - Nível 3: vistoria para a identificação de anomalias aparentes e ocultas constatáveis com o auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ ou laboratoriais específicos, elaborada por profissionais de diversas especialidades. Neste se enquadram os imóveis com suspeitas de vícios ocultos significativos. Com maior complexidade algumas edificações extrapolam os três níveis citados como, hospitais, shoppings centers, hotéis etc. O número de profissionais envolvidos no trabalho nos níveis 2 e 3 devem ser formados no mínimo de um engenheiro mecânico, eletricista e um engenheiro ou arquiteto, além de um especialista em segurança do trabalho. O profissional pode se valer de Parecer Técnico de vários especialistas se necessários, devido às diversas áreas a serem inspecionadas, como exemplos: a) Sistema estrutural; b) Sistema de vedação; c) Sistema de revestimento;
d) Sistemas de pintura; e) Sistemas de esquadrias; f) Sistemas de instalações elétricas; g) Sistema de proteção contra descargas atmosféricas; h) Sistema hidráulico; i) Sistemas de gás; j) Sistemas de impermeabilização; k) Sistema de segurança contra incêndio, extintores, hidrantes, saídas de emergência, chuveiros automáticos-sprinkler; l) Sistemas de ar condicionado; m) Paisagismo; n) Controle de pragas urbanas; o) Elevadores; p) Sistemas de automação predial; q) Equipamentos de lazer; r) Sistemas de ventilação e exaustão forçada; s) Sistema de cobertura. O inspetor predial deve inspecionar a edificação com um todo, não sendo recomendável levantar dados por amostras ou vistorias parciais, e para sua correta execução deve seguir um roteiro lógico de informações através de um checklist de dados a serem vistoriados de acordo com as solicitações do trabalho. Deve ser realizada ao iniciar os trabalhos uma minuciosa análise de toda documentação administrativa, técnica e de manutenção fornecida, para ser considerado junto ás orientações técnicas do Laudo. De acordo com a Norma do IBAPE/SP (2011), a documentação básica recomendada para a análise dentro de uma Inspeção deve ser: a) Administrativa - Alvará de Construção; - Auto de Conclusão; - Regime Interno de Condomínio; - Instituição, Especificações e Convenções de Condomínios; - IPTU; - Programa de Prevenção de Riscos Ambientais; - Certificado de Manutenção; - Auto de vistoria do Corpo de Bombeiro; - Alta de instalação do condomínio; - Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança; - Certificado de treinamento de brigada de incêndio; - Licença de funcionamento ou órgão estadual competente; - Cadastro no sistema de limpeza urbana; - Comprovante da destinação de resíduos sólidos etc.; - Alvará de funcionamento; - Contas de consumo de energia elétrica, água e gás. a) Técnica - Memorial descritivo dos sistemas construtivos;
- Quadros de áreas - Projetos dos sistemas construtivos como projeto aprovado, modificado, executivo, de sondagem, fundação, contenções, cortinas, estruturas, formas e de armação; - Projetos de Instalações prediais como, Instalações Hidráulico-sanitárias e de água pluviais, instalações de gás, elétrica, de telefonia e de para-raios, instalações de ar condicionado, impermeabilização, revestimentos e pintura. c) Manutenção e operação - Manual de uso, operação e manutenção; - Plano de manutenção e operação e controle; - Relatório de inspeção anual de elevadores; - Atestado de SPDA; - Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; - Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras; - Laudo de inspeção predial anteriores; - Certificado de ensaios de pressurização em cilindros de extintores; - Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção dos sistemas; - Relatório de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado; - Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás; - Relatórios de ensaios preditivos; - Cadastro de equipamentos e máquinas. A atualização permanente da documentação e das informações disponibilizada favorece o fluxo de informações e facilita as atividades de planejamento da manutenção. A falta de alguns documentos pode ocorrer de acordo com a edificação, assim será necessário mencionar a sua ausência no Laudo. Obtidas as informações necessárias será elaborado um questionário para coleta de informações junto aos usuários, proprietários, síndicos e funcionários, focando questões técnicas, funcionais e da manutenção. Com os dados obtidos elabora-se uma lista de verificação ou um checklist, vide tabela 01, onde serão anotadas as constatações durante a visita, o mesmo não possui um modelo a ser seguido, pois cada edificação tem suas particularidades. As inspeções devem ser orientadas por lista de conferências padronizadas (checklist) elaboradas considerando, um roteiro lógico de inspeção das edificações, os componentes e equipamentos mais importantes, às formas de manifestações esperadas da degradação e as solicitações e reclamações dos usuários (ABNT NBR 5.674, 1999:04) INSPEÇÃO PREDIAL Edificação: Idade: Endereço: Gerente: Construtora: Administradora: Vistoriador: Data: Telefone: Crea nº: Sistemas construtivos e instalações TÓPICOS DA INSPEÇÃO Condição de Condição técnica manutenção Condição de uso
Estrutura Trincas Falta de plano Sobrecargas Armadura exposta Falta de limpeza Apoios indevidos Baixo cobrimento da Ausência de repintura de Suportes imprevistos armadura proteção Carbonatação Blocos aparentes Tabela 01- Modelo de Planilha para Checklist Deverão ser analisadas no checklist independente da responsabilidade pelo reparo todas as anomalias e falhas, juntamente como as condições de segurança, acessibilidade, conforto térmico etc. Todas as constatações devem ser identificadas e fotografadas individualmente dentro do espaço vistoriado, assim como as fachadas, vias de acesso e as edificações vizinhas. Esta classificação deve estar bem definida, destingindo as anomalias que são relacionadas ás deficiências de ordem construtiva ou funcional e as falhas que possuem origem em atividade de manutenção, uso e ocupação inadequada ou inexistente. Quanto á classificação das falhas e anomalias, o inspetor predial ainda deve possuir conhecimentos sobre causa e origem das deficiências, a fim de serem aplicadas de acordo com a Norma do IBAPE/SP (2011) com as seguintes definições. As anomalias podem ser divididas em: a) Endógenas: originária da própria edificação como materiais projetos e execução; b) Exógenas: originária de fatores externos á edificação, provocados por terceiros; c) Naturais: originária de fenômenos da natureza (previsíveis e imprevisíveis); d) Funcionais: originária do uso e término de vida útil de elementos e sistemas. As falhas de manutenção podem ser de: a) Planejamento: decorrente de falhas de procedimentos e especificações inadequadas do plano de manutenção; b) Execução: associada á manutenção proveniente de falhas causadas pela execução inadequada e materiais utilizados; c) Operacional: procedimentos inadequados de registros, controles e demais atividades; d) Gerenciais: decorrente da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção. A constatação das anomalias e falhas deve ser feita e registrada separadamente, a fim de facilitar sua classificação quanto ao grau de risco e seu cadastramento no Laudo, o que ira gerar as prioridades. O grau de risco das irregularidades é considerado de acordo com o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção, sendo classificado em: a) Critico: ameaça a saúde, vida, meio ambiente ou importância patrimonial, com impacto com perdas relevantes e requer ação imediata; b) Regular: ameaça á funcionalidade, com impacto de perdas e requer ação em curto prazo; c) Mínimo: ameaça administrativa com impacto recuperável e requer ação em médio passo. Com o check-list em mão, será determinada a ordem de prioridade dos serviços de manutenção, considerando-se que as anomalias e/ou falhas podem ter várias origens, níveis de gravidade e urgência. Recomenda-se para a determinação da prioridade utilizar metodologias apropriadas, dentre as mais conhecidas destacando-se o GUT (kepner Tregoe-Gravidade, Urgência e Tendência), o FMEA (Análise de Modo e Efeito de Falha) e o Diagrama de Preto (GOMIDE et al., 2011:65)
De acordo com Gomide (2011), a técnica mais utilizada e que tem se revelado adequada é a técnica de GUT representada pela tabela 02. GRAU NOTA GRAVIDADE URGÊNCIA TENDÊNCIA Máximo 10 Risco á vida dos usuários colapso da edificação, dano ambiental grave Evolução imediata Em ocorrência Alto 8 Risco de ferimentos aos usuários avaria não recuperável na edificação, contaminação localizada Evolução no curto prazo A ocorrer Médio 6 Baixo 3 Insalubridade aos usuários, deterioração elevada da edificação, desperdícios dos recursos naturais Incômodo aos usuários degradação da edificação usa não racional dos recursos naturais Evolução no médio prazo Evolução no longo prazo Prognóstico para breve Prognóstico para adiante Mínimo 1 Depreciação imobiliária Não evoluirá Imprevisto Tabela 02 Quadro analítico para a inspeção predial (GUT) Através deste método, as não conformidades encontradas decorrentes da tabela 01 são pontuadas como forma de prioridade, inicialmente atribuindo-se peso para cada uma nas três funções, gravidade, urgência e tendência vide tabela 02, e a pontuação é obtida a partir da soma dos três passos, através deste resultado elabora-se um relatório com as ordens de prioridade e as orientações técnicas para os reparos e manutenções de acordo com a tabela 03. ORDEM GRAU DE URGÊNCIA As orientações técnicas básicas podem ser apresentadas de forma clara e simplificadas, possibilitando ao leigo a fácil compreensão, recomendando-se indicar manuais, ilustrações e normas pertinentes. As complexas, preconizadas exclusivamente nas inspeções de nível 3, devem ser lastreadas em normas técnicas e /ou documentos técnicos abalizadores (GOMIDE et al., 2011:76). LISTA DE ORIENTAÇÕES TÉCNICAS FOTO 1 CRÍTICO 01 2 REGULAR 11 3 MÍNIMO 27 DESCRIÇÃO DE ANOMALIA Tampas dos reservatórios de água corroída, empenadas e com dobradiças quebradas Vazamento na conexão da tubulação de água fria no barrilete-prumada 02 Falta de pintura de identificação das tubulações em trechos do SS Tabela 03- Modelo de lista de Orientações Técnicas ORIENTAÇÃO Remoção da tampa existente e substituição por outra em alumínio reforçado, com cadeado e borrachas de vedação para garantir as condições de estanqueidade necessária e exigidas para tampas de reservatórios de água potável, segundo a ABNT NBR. 5.626 Remoção da conexão com fissura e colocação de outra. Reestabelecer a pintura, após correção do problema Executar as pinturas de identificação das tubulações hidráulicas, sendo: cor verde, emblema para água fria, amarelo pra gás e vermelho para incêndio
Caso seja necessária uma investigação mais profunda em uma determinada anomalia, isto deverá constar no Laudo, assim como a possível necessidade de uma inspeção de nível 3. Determinada as não conformidades, será feita a classificação quanto ao estado de manutenção e condições de uso, fundamentada ao considerar os graus de riscos e as intensidades das anomalias e especialmente das falhas encontradas. Segundo a Norma do IBAPE/SP (2011), as condições de regularidade do uso, podem ser classificadas por ótima, normal, mínima, deficiente e inexistente. No projeto da edificação possui a especificação do uso previsto, determinado pela vigência da Norma de Desempenho, classificando ao indicar a condição de uso regular onde a mesma é ocupada e utilizada dentro dos parâmetros previstos, ou quando o uso é irregular, onde estará sujeita a risco não previsto, comprometendo a segurança e habitabilidade. Para favorecer a sustentabilidade a Norma recomenda consignar as medidas básicas de correção e melhorias da edificação, assim como observar aspectos e documentos legais relacionados á acessibilidade. O profissional é responsável única e exclusivamente pelo escopo e pelo nível de inspeção contratada. É importante ressaltar que as informações do laudo deverão ser escritas de forma clara e objetiva, para proporcionar o fácil entendimento de todas as atividades e manutenções a serem realizadas e possibilitar que as intervenções sejam efetivamente colocadas em prática. Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou profissional, quando as observações e orientações existentes no laudo de Inspeção Predial não forem implementadas pelo proprietário ou responsável legal da edificação, bem como por qualquer anomalia e falha decorrente de deficiência de projeto, execução, especificações de materiais ou por deficiência de manutenção, bem como qualquer outra alheia ao trabalho de inspeção procedido. O profissional também se exime das responsabilidades dos locais que não foram possíveis de executar a inspeção, devendo assim ser explicito no laudo. 4. Laudo Técnico de Inspeção Predial Trata-se da materialização de todo o trabalho realizado, incluindo vistoria, anotações dos dados técnicos e análise dos documentos, devidamente apresentados por meio de um Laudo Técnico, fundamentado nas normas vigentes, expondo as condições gerais da edificação e direcionando as ações de manutenção a serem realizadas. Deve ser redigido de forma prática, para que o leigo consiga identificar as anomalias, suas localizações, seu grau de risco e sua orientação técnica. O Laudo de Inspeção deve conter os tópicos essenciais especificados pela ABNT na NBR 13752/1996, ou pela Norma de Inspeção Predial do IBAPE /SP de 2011, esta última contendo o seguinte roteiro: a) Identificação do solicitante; b) Classificação do objeto da inspeção; c) Localização; d) Data da diligência; e) Descrição técnica do objeto; f) Descrição técnica do objeto; g) Tipologia e padrão construtivo;
h) Utilização e ocupação; i) Idade da edificação; j) Nível utilizado; k) Documentação analisada; l) Critério e metodologia adotada; m) Das informações; n) Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição e localização; o) Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco; p) Indicação da ordem de prioridade; q) Classificação do estado de manutenção geral e condições de uso do imóvel; r) Lista de recomendações técnicas (nível 3); s) Relatório fotográfico; t) Recomendações do prazo para nova Inspeção Predial; u) Data do Laudo; v) Assinatura do(s) responsável (eis), acompanhada do nº do CREA e do Ibope; w) Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Um laudo de Inspeção predial pode ter considerações finais sobre aspectos mais relevantes possíveis, como exemplos: a) Situações críticas observadas com a iminência de risco á vida e á segurança do usuário; b) Interdições predial ou total dos sistemas e da própria edificação com anomalias ou falhas críticas; c) Administrativas que envolvam interdições pelos órgãos públicos ou multas; d) Administrativas que envolvam interdições pelos órgãos públicos ou multas; e) Falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas, e ausência de facilidade de manutenção; f) Existência ou não de plano de manutenção, bem como registros das atividades de manutenção desenvolvidas, que devem estar comtemplada em orientações técnica para a elaboração dos mesmos, em casos de ausência; g) Mudanças significativas de uso causando deficiência; h) Periocidade para o cumprimento das orientações técnicas; i) Periocidade das Inspeções Predial futuras, a fim de verificar o plano de manutenção; j) Observações quanto à responsabilidade de síndicos e administradores no tocante á manutenção de edifícios; k) Observações quanto a aspectos que envolvam sustentabilidade; l) Recomenda-se que a entrega do trabalho seja realizada mediante a presença de todos os condôminos, de forma a relatar as condições técnicas da edificação e sanar quaisquer dúvidas que se façam presentes no escopo do trabalho. 5. Fluxograma Adiante segue o fluxograma, vide figura 04, com a metodologia a ser adota para o desenvolvimento da Inspeção Predial recomendada pela Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP de 2011.
Determinação do nível e tipo de inspeção Verificação da documentação Responsabilidades Obtenção de informações dos usuários, responsáveis, proprietários e gestores das edificações Tópicos essenciais do laudo Inspeção dos tópicos da listagem de verificaçõescheck-list em loco Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco encontrado Recomendações gerais e de sustentabilidade Classificação do estado de conservação Indicação das orientações técnicas Ordem de prioridade Elaboração do Laudo Figura 04 Fluxograma da metodologia recomendada pela Norma de Inspeção Predial IBAPE/SP de 2011 Os itens acima expostos podem ser divididos em duas etapas distintas a serem seguidas pelo Inspetor Predial, a etapa de campo e a etapa de análise e finalização, abaixo segue a tabela 04 expondo o processo, proporcionando subsídios básicos para orientar durante o processo de execução do trabalho. CAMPO ANÁLISE E FINALIZAÇAO DO LAUDO Entrevistar os gestores, síndicos e levantar preliminar de dados da edificação Elaborar relatório fotográfico, contendo classificação das anomalias e falhas quanto ai grau de risco com suas descrições
Levantar documentação técnica, administrativa, de manutenção e legal da edificação Posicionar o cadastro fotográfico com ordem descente de acordo com o mais crítico ao menos crítico, de acordo com a urgência Formular questionários aos usuários ou proprietários, finalidade de apurar detalhes ou eventuais problemas Listar as deficiências técnicas de acordo com a deficiência Dimensionar a equipe de vistoria, definir a quantidade de profissionais que estarão envolvidos no trabalho, de acordo com a complexidade do problema Vistoriar o imóvel Estar munido de lista de verificação, checklist, câmeras fotográficas e outras ferramentas necessárias para desenvolver a vistoria Levantar todas as desconformidades existentes e aparentes, relacionados a problemas de origem de construção, uso, operação, manutenção, administrativa, legal, etc Classificar o estado de manutenção do imóvel Observações quanto às documentações solicitadas Observações quanto á acessibilidade e manutenção do edifício Observações gerais sobre o imóvel Observar e anotar em campo, os níveis de degradação, tipos de exposição ambiental, níveis de desempenho, existência de procedimento de reforma e manutenção 6.Conclusão Observações quanto á periocidade da inspeção e revisão do Manual de uso, Operação e Manutenção, além da conclusão geral do Laudo Tabela 04- Quadro de Etapas de desenvolvimento da Inspeção Predial Com o crescimento das Leis que determinam à Inspeção Predial como obrigatória no Brasil, faz ressaltar a importância deste procedimento, que tem como objetivo determinar as anomalias e falhas que possam interferir e prejudicar a qualidade e durabilidade do imóvel, através de uma vistoria técnica realizada por profissionais capacitados da área da Engenharia e da Arquitetura, apontando o estado real de conservação e segurança da edificação, evitando acidentes e prejuízos injustificáveis decorrentes das falhas de construções e manutenção, que podem ser evitados com medidas preventivas simples, decorrentes de um planejamento que se inicia com a Inspeção Predial. Através de levantamentos bibliográficos foram determinados procedimentos básicos para a realização da Inspeção Predial, assegurando objetividade, confiabilidade e qualidade na execução do trabalho. Ressaltando a importância de conhecer a edificação a ser inspecionada, a fim de instruir-se na determinação do valor cobrado, procedimento que fará com que o profissional tenha uma base da complexidade dos elementos construtivos existentes, do estado de conservação da edificação e das dificuldades que poderá encontrar no decorrer da vistoria. Ao formular o contrato de prestação de serviço o profissional deverá descrever qual o nível de rigor será adotado no trabalho, este será definido em função da tipologia da edificação, do número de profissionais envolvidos, da complexidade do serviço e dos equipamentos existentes.
As atividades do inspetor deverão ser iniciadas pela análise da documentação, levando em consideração o nível de serviço contratado e a tipologia do empreendimento vistoriado. Após uma análise da documentação, o profissional deverá realizar uma vistoria preliminar no imóvel, a fim de coletar informações técnicas sobre o referido imóvel e direcionar a elaboração do questionário que será encaminhado aos seus moradores e usuários, nesta vistoria também será traçado a ordem cronológica para a realização da inspeção, considerando que as informações preliminares coletadas servirão como base para a elaboração do checklist e para a execução do serviço. Após a realização de todos os procedimentos acima descritos, o inspetor predial deverá vistoriar a edificação na íntegra, fazer registros fotográficos de todas as desconformidades constatadas. Com o registro em mãos, deverá classifica-las quanto ao grau de risco apresentado, estabelecendo uma ordem de prioridade para a correção, de forma a possibilitar o planejamento de todos os custos das intervenções a serem executadas, seguindo uma ordem cronológica em função do risco apresentado. O Laudo de Inspeção deve ser escrito de forma simples, com fácil leitura de todas as atividades e manutenções a serem realizadas. A inspeção predial caracterizar-se como o primeiro passo do programa de manutenção de longo prazo, pois dessa forma a edificação estará permanentemente segura e em boas condições. Sendo um procedimento rotineiro e fundamental na implantação do plano e programa de manutenção da edificação, e deve ser realizada periodicamente. Resumidamente, pode-se considerar a inspeção predial como a análise das condições técnicas, de uso e de manutenção visando à qualidade predial e principalmente a sua segurança. Para sua viabilização é necessário que usuários, administradores atentem para sua importância e que o poder público colabore com a implantação de leis e que as tornem obrigatória. 7. Referências ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MANUTENÇÃO. A situação da Manutenção no Brasil- Documento Nacional 2009. Disponível em: http://.abraman.org.br/index.php?option=com_content&view=article&id+825%3aresultadode-2009&catid%3adocumento-nacional&itemid=7>. Acesso em: 16 set. 2011. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: manutenção de edificações- procedimentos. Rio de Janeiro, 1999.6 p. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14037: manual de operação, uso e manutenção das edificações- conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. Rio de Janeiro, 1998.5 p. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: perícia de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996. 8 p.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575: edifícios habitacionais de até 5 pavimentos- desempenho. Rio de Janeiro, 2008. 20 p. INSITUDO BRASILEIRA DE AVALIÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL. São Paulo, 2011. 33 p. FAGUNDES NETO, J.C.P.; GOMIDE, T.L.; PULADAS, F.Z.A. Técnicas de inspeção e manutenção predial: vistorias técnicas, check-up predial, normas comentadas, manutenção x valorização patrimonial, análise de risco. São Paulo: Pini, 2006. GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES NETO, J.C.P.; GULLO, A.M. Inspeção predial total: diretrizes e laudos no enfoque da qualidade total e da engenharia diagnóstica. São Paulo: Pini, 2011. GOMIDE, T.L.F.; FAGUNDES NETO, J.C.P.; GULLO, A.M. Engenharia diagnosticada em edificações. São Paulo: Pini, 2009.